LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA

DE ENGENHARIA
RICARDO DOS SANTOS NEVES, Engenheiro Civil, Registro Nacional no
CONFEA/CREA GO Nº 1015027636 e contratado pelo CONDOMÍNIO
DO EDIFÍCIO ART1 SIRON FRANCO, com o objetivo de realizar uma
Vistoria Técnica de Engenharia, após ter comparecido ao local,
em 03/03/2018, acompanhado da representante do Condomínio Sra.
Denise ..............................., do Sr. ..................................... , supervisor do
Condomínio , Assistente Técnico deste Profissional Roberto de
Almeida Guerra que assina o Laudo Técnico , vem apresentar o
relatório do seu Laudo Técnico de Vistoria, na forma que se segue.

IMÓVEL VISTORIADO
Prédio do Condomínio do Edifício Varanda das Rosas.

ENDEREÇO
Av. Marechal Henrique Lott, 270 – Barra da Tijuca – Rio de
Janeiro – RJ CEP 22631-370

ÁREAS VISTORIADAS
Garagem (subsolo); subsolo 1 e 2; áreas descobertas;
estacionamento; cobertura e telhado do prédio;
apartamentos 310, cobertura 2.107, 2.105, casa de
máquinas; elevadores; caixa d’água; corredores; escadas.
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1.0 – OBJETIVO

Relatar as patologias, danos e vícios construtivos observados durante

a Vistoria Técnica, realizada em 14/08/2012, nas áreas comuns.
Analisar as modificações feitas em alguns apartamentos para verificar
se houve algum tipo de comprometimento de ordem estrutural.
Apontar as possíveis causas que deram origem aos danos.
Recomendar as obras e reparos necessários.

2.0 – DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO

O prédio do Condomínio, residencial de classe média, é constituído de

21 pavimentos, mais cobertura duplex.
O Condomínio possui 252 apartamentos de 2 e 3 quartos, todos com
vaga de garagem.
Há 12 apartamentos de cobertura duplex. O prédio possui 12
apartamentos por pavimento.

Há 01 subsolo de garagem (subsolo 1) e um outro subsolo

desocupado e ocioso (subsolo 2).
O Condomínio possui portaria com interfone, infraestrutura e serviços
públicos necessários à habitabilidade, compatível com a época atual.
A localidade é dotada de toda a infra estrutura necessária à vida
moderna.

FOTO 01

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO

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FOTO 02

Vista do entorno do Condomínio

FOTO 03 FOTO 04

Visão da fachada do prédio.

FOTO 05

Visão da entrada social e da área descoberta do Condomínio

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3.0 - DESCRIÇÃO DOS DANOS E PATOLOGIAS

OBSERVADOS

A patologia é entendida como a parte da engenharia que estuda

os sintomas e mecanismos, as causas e origens dos defeitos e
vícios construtivos. É, portanto, o estudo das partes componentes
do diagnóstico do problema observado.

As patologias ou defeitos podem, também, ser definidos como

degradações inesperadas no desempenho dos imóveis devido à
falta de qualidade, provocando perda de vida útil e desconforto
aos moradores, além do aspecto estético.

Os principais danos e patologias observados, durante a

Vistoria Técnica realizada em 14/08/2012, foram:

• Infiltrações provenientes da cobertura e telhado do prédio;

• Trincas e fissuras em alguns locais;
• Ausência ou impermeabilização vencida e deteriorada;
• Portas corta fogo desreguladas; número de extintores de
incêndio insuficiente;
• Revestimento de pastilhas se destacando das fachadas;
• Subsolo 2 ocioso e insalubre.

3.1 – TELHADO DO PRÉDIO

Existem telhas quebradas, mal justapostas, descolando nas junções,

infiltrações, trincas e fissuras, ausência de rufos e contra rufos.

FOTO 06 FOTO 07

Vista da cobertura e do telhado do prédio.

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FOTO 08 FOTO 09

Telhas quebradas e ausência de rufos e contra rufos.

FOTO 10 FOTO 11

Telhas quebradas permitindo a passagem das águas pluviais.

FOTO 12 FOTO 13 FOTO 14

Beirais e telhas quebrados permitindo a passagem de águas pluviais.

FOTO 15 FOTO 16 FOTO 17

Beirais e telhas quebrados e ausência de rufo e contra rufo permitindo a

passagem de águas pluviais.

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RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS

• Substituir as telhas quebradas.

• Criar rufos e contra rufos.

FOTO 18

OBSERVAÇÕES:
o rufo e o contra rufo devem ser feitos como ilustrado acima,
entretanto podem ser substituídos por manta aluminizada.
É necessário que a manta revista a parede, pelo menos 35 cm, e
as telhas. A parte superior da manta na parede deve ficar
embutida na alvenaria. Não necessita fazer acabamento mecânico.

• Os beirais quebrados devem ser reparados e impermeabilizados

com manta aluminizada, não necessitando de acabamento
mecânico.
• As calhas devem ter os caimentos retificados, mantidas limpas e
impermeabilizadas com manta totalmente aderida à laje.
A impermeabilização deve subir pelas paredes, pelo menos, 35
cm. Deve ser colocado acabamento mecânico com argamassa de
traço 1:3, com 3 cm de espessura.

3.2 – COBERTURA DO PRÉDIO

• Infiltração no corredor;
• Infiltrações na casa de máquinas;
• Danos na alvenaria na casa de máquinas;

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• Trincas e fissuras;
• Infiltração na laje superior da cobertura;

FOTO 19 FOTO 20

Casa de máquinas com infiltrações provenientes da cobertura do prédio,

necessitando de reparos e acabamentos.

FOTO 21 FOTO 22

Infiltrações na casa de máquinas.

FOTO 23 FOTO 24

Trincas na parede da casa de máquinas.

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FOTO 25

Reparo mal feito necessitando de fechamento e acabamento adequado.

FOTO 26 FOTO 27

Rachadura acentuada no beiral da parede.

FOTO 28 FOTO 29

Laje superior da cobertura do prédio, tampa da caixa d’água,

necessitando de correção das fissuras, impermeabilização dos beirais e
da laje.

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FOTO 30 FOTO 31

Laje e beirais necessitando de impermeabilização com manta.

RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA A IMPERMEABILIZAÇÃO:

As áreas descobertas devem ser, totalmente, impermeabilizadas.

o retirar todo o concreto desagregado ou desagregando-se;

o reparar todas as trincas e fissuras;
o revisar e reparar todos os ralos de águas pluviais;
o escovar as superfícies deixando-as limpas e isentas de
poeira e gordura;

• após o reparo de todas as trincas, limpar toda à superfície da laje,

retificar os caimentos e melhorar a drenagem;
• “bolear” (“meia-cana”) a junção das lajes com os beirais e
paredes;
• dar duas demãos de “prime” e impermeabilizar utilizando manta
de 4mm da “Torodin Viapol”, totalmente aderida às superfícies, a
fogo, subindo, no mínimo, 35 cm pelas paredes e dobrando,
totalmente em cima dos beirais e nas laterais.
• Colocar uma lâmina d’água, de pelo menos 3 cm, em toda a
extensão impermeabilizada da laje e deixar em teste 05 dias. Se
houver vazamento, identificá-lo e corrigi-lo localmente, pois a
manta é totalmente aderida à superfície;
• efetuar acabamento mecânico de proteção à manta com
argamassa de cimento e areia de traço 1:3, com espessura de, no
mínimo, 2 cm . Atentar para os vãos de dilatação. O acabamento
mecânico deve ter vão de dilatação a cada 2,00 m2;
• especial atenção deve ser dada na impermeabilização da região
dos ralos, que devem ter tripla proteção;

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RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA AS TRINCAS E

FISSURAS.

A - NAS PAREDES

Existem algumas trincas na cobertura em virtude de variação térmica e

“aperto” deficiente da alvenaria.

É necessário colocar uma tela de aço para combater a tração e o

cisalhamento.

Em trincas maiores como, por exemplo, a que aparece nas FOTOS 25,
26 e 27, proceder da seguinte forma:

• retirar a argamassa 25 cm de cada lado da trinca;

ancorar na parede pedaços de vergalhão de 6.3 mm
(1/4”), utilizando Sikadur ou similar, paralelos e
distando 20 cm um do outro, em toda a extensão da
trinca;
• chapiscar e emboçar a parede com argamassa de
cimento e areia de traço 1:3.

CROQUI 01

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POSSÍVEIS CAUSAS DAS FISSURAS:

Muitas são as causas de fissuras e trincas em paredes e pisos.

Geralmente, aparecem causadas pela movimentação de materiais e
componentes da construção, retração da argamassa, principalmente em
paredes, e também como consequência das vibrações.

Essas fissuras e trincas podem aparecer em virtude da variação térmica,

sazonais e diárias, cujo ar apresente variações de amplitude acentuada
durante as 24 horas, dilatando e contraindo os materiais construtivos,
principalmente em lajes de piso.
Isto acontece, sobremaneira, na cidade do Rio de Janeiro, onde a
amplitude das variações térmicas são bastante acentuadas, durante
todo o ano e, principalmente, no verão.

A retração da argamassa, que aparecem logo após a aplicação do

revestimento, provocam as fissuras nos revestimentos, regularmente
distribuídas, com aberturas reduzidas - não ultrapassando 0,2 mm -
semelhantes às fissuras provocadas por retração de secagem, função da
temperatura e umidade do meio ambiente.

As movimentações de um material são, fundamentalmente, funções de

suas propriedades físicas e da amplitude da variação térmica. As trincas
e fissuras de origem térmica podem surgir por movimentos
diferenciados entre os componentes.

No caso específico das movimentações térmicas diferenciadas é

fundamental considerar a amplitude da movimentação e a rapidez com
que esta ocorre. Em geral, os elementos diretamente expostos ao sol
estão mais sujeitos à dilatação térmica, “sofrem” mais e são mais
vulneráveis.

As fissuras são mais preocupantes quando há acentuado progresso,

principalmente, no sentido da largura. Ou seja, quando elas começam a
se alargar, transformando-se em trincas e rachaduras, a partir de 1,5
mm. Se as fissuras se estabilizarem, menor é a preocupação.

Igualmente preocupante são as fissuras que atravessam a parede de um

lado a outro.

Durante a Vistoria, não observamos, visualmente, recalque nas

fundações, menos ainda recalques diferenciais.

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3.3 - FACHADAS LATERAIS E FRONTAL DO PRÉDIO

Em alguns locais as pastilhas estão se destacando.

FOTO 32 FOTO 33

Alguns reparos pontuais realizados nas pastilhas da fachada.

FOTO 34 FOTO 35

Infiltração na parte inferior da laje de algumas varandas.

A responsabilidade é do proprietário do apartamento de cima.

FOTO 36 FOTO 37

Algumas pastilhas se destacando da fachada.

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FOTO 38 FOTO 39

Pastilhas iniciando o processo de destacamento da fachada.

RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS

• As fachadas do prédio deverão ser revisadas, com testes à

percussão, recolocação das pastilhas soltas ou prestes a se soltar,
renovação do rejunte que encontra-se vencido.

• A execução dos serviços deve ser coordenada por Engenheiro,

devidamente habilitado e especializado, e a mão de obra requer
especialização.

ROTEIRO E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA

EXECUÇÃO DA OBRA DE REPARO DAS FACHADAS

• Retirar todo o material solto, desagregado ou se

desagregando.
• Escovar, com escova de aço, e limpar todas as fachadas.
• Lavar de forma a ficarem desengorduradas e isentas de pó.
• Regularizar às superfícies utilizando argamassa
apropriada e hidrofugante.
• Executar o serviço com mão de obra especializada, com o
controle e fiscalização de profissional habilitado.
• Criar esquemas de proteção das fachadas de pastilhas e da
alvenaria dos prismas com, por exemplo, a colocação de
“pingadeiras”, beirais, impermeabilizantes etc. Minimizando,
dessa forma, os efeitos nocivos das águas pluviais e dos
agentes poluidores.

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3.4 – SUB SOLO 1 - GARAGEM

Apresenta algumas patologias e danos:

• Algumas fissuras no piso por falta de juntas de dilatação, algumas

já consertadas;
• Buracos no teto que precisam ser reparados;
• Vazamento na parede fronteiriça com o Condomínio Califórnia;
• Infiltração na tubulação da parede contígua ao jardim.

FOTO 40 FOTO 41

FOTO 42 FOTO 43

3.5 – SUBSOLO 2

O subsolo 2 está sem utilização, não tem acesso para carro, insalubre,
muito abafado e sem ventilação.
É necessário reformar, criar acesso para carro, para que não continue
sem uso e ocioso.

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FOTO 44 FOTO 45

FOTO 46 FOTO 47

FOTO 48 FOTO 49

FOTO 50 FOTO 51 FOTO 52

As fotos mostram o ambiente sub utilizado e insalubre.

As foto 50, 51 e 52 mostram o pé direito de acesso muito baixo.

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RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS

O subsolo 2 pode ser recuperado e aproveitado, integralmente, para tal

é necessário fazer algumas reformas para viabilizar o seu uso.

o Devido ao pé direito muito baixo, no acesso pelo subsolo 1,

é de muito difícil abertura devido à estrutura do prédio,
cintas de equilíbrio etc. a passagem deverá ser feita por
cima, utilizando o subsolo1.
o Construir 02 rampas, uma de descida e outra de subida dos
carros, que, também, servirá para ventilar este subsolo.
o Criar, pelo menos, três prismas de ventilação – PVI - de,
pelo menos 3,0 m x 3,0 m.
o Criar um sistema de exaustão forçada para a renovação do
ar.
o Proteger os pilares e fundações com substâncias poliméricas
à base de epóxi, para proteger as estruturas, pois o subsolo
2, com o movimento das marés, alaga. Este processo de
molhagem-secagem é, extremamente, prejudicial às
estruturas.
o Construir uma laje zero com um sistema de
impermeabilização e drenagem adequados, de forma a
resistir a pressão negativa.
o Reformar a laje teto e paredes.

4.0 – UNIDADES AUTÔNOMAS VISITADAS

4.1 – APARTAMENTO 310

• Retirada da parede entre a sala e o 3º quarto, sem consequências

estruturais, pois a parede é de vedação.
• Há um vazamento na parede do corredor, contíguo ao
apartamento, que já foi consertado, precisando de acabamento.
• Há um vazamento no piso do apartamento 410, de
responsabilidade do seu proprietário, aparecendo no teto do
apartamento 310.
• infiltração nas pastilhas da viga da varanda.
É necessário criar uma pingadeira para que as águas pluviais não
retornem na faixa inferior da viga.
• Há infiltrações na lixeira dos fundos do 3º andar, no teto e no tubo
de 75 mm.

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FOTO 53 FOTO 54

FOTO 55 FOTO 56 FOTO 57

4.2 – APARTAMENTO 2.107 – COBERTURA DUPLEX

• Parede construída diretamente em cima da laje, no meio da sala

(local de maior momento), de forma não prevista no Projeto
Original do prédio.
Uma parede de tijolos acabada pesa 1.700 Kgf por m3.
A parede que está sendo construída pesa, aproximadamente,
2.000 Kgf ou 2 toneladas, uniformemente e linearmente
distribuída, numa laje que foi projetada para ter uma sobrecarga
de 180 Kgf por m2.

É necessário que haja, se não houver, um engenheiro civil

responsável técnico pelas obras.

• Engaste da escada interna que dá acesso ao piso superior muito

precário e deficiente. Há real perigo de acidente.

• Marcas de infiltrações e corrosões das armaduras no teto.

• Infiltrações no teto da laje da varanda.

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• Tubos de ferro galvanizado deteriorados pela ação do tempo.

• Toldo inadequado na varanda, com risco de acidente pela ação do

vento.

FOTO 58 FOTO 59 FOTO 60

FOTO 60 FOTO 61 FOTO 62

4.3 – OUTROS APARTAMENTOS VISTOS DA COBERTURA

DO PRÉDIO

• APARTAMENTO 2.105
Parede irregular construída na cobertura do prédio, introduzindo
patologias.

• APARTAMENTO 2.102
Telhado colonial irregular, não previsto no projeto original.

• É necessário verificar se as piscinas tem estrutura e se estão no

local previsto no Projeto original.

• É necessário que tenha um engenheiro responsável técnico para

qualquer obra efetuada, tanto nas áreas comuns como nas áreas
privativas.

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FOTO 63 FOTO 64 FOTO 65

FOTO 66 FOTO 67

5.0 - CONCLUSÃO

O estado geral e o padrão construtivo do prédio são bons.

Muitos dos defeitos e patologias narrados são funções da
idade do prédio, que daqui para frente necessitará, cada
vez mais, de atenção à manutenção preventiva e à
corretiva.

Não foram observados recalques diferenciais no prédio,

bem como não foram observados problemas estruturais.

As maiores patologias encontradas foram na cobertura do

prédio, no subsolo 2 e nas fachadas.

Os elementos estruturais, da infra estrutura do subsolo 2,

podem começar a apresentar problemas de corrosão das
armaduras e perda de resistência do concreto, devido ao

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processo de molhagem-secagem que é extremamente

prejudicial às estruturas.

Caso esses reparos não sejam executados, com a urgência

devida, pode-se chegar a um estado de maior deterioração,
inclusive estético-funcional, comprometendo a qualidade de
vida e habitabilidade dos moradores, e diminuindo o tempo
de vida útil do prédio.

Há no piso de areia do subsolo 2 muita umidade e

infiltração proveniente de pressão negativa. É necessário
criar uma laje impermeabilizada no piso, ventilar o
ambiente e ocupar o espaço ocioso, conforme as
Recomendações Técnicas no item 3.5 deste Laudo Técnico.

Visitamos vários apartamentos que sofreram modificações em

relação ao Projeto Original, tais como mudança de paredes.
Não observamos consequências de comprometimento estrutural,
pois não houve intervenção nos elementos estruturais do prédio,
apenas mudança de ordem estética e de melhor aproveitamento
interno das áreas privativas.

RECOMENDAÇÃO TÉCNICA ESPECIAL:

AS PROVIDÊNCIAS, PARA REPARAR OS DANOS E DEFEITOS

NA GARAGEM DO SUBSOLO 2, E DE SEU APROVEITAMENTO
E OCUPAÇÃO, DEVEM SER TOMADAS COM URGÊNCIA, E
EXECUTADAS COM MÃO DE OBRA ESPECIALIZADA,
RESPONSABILIDADE E SUPERVISÃO DE ENGENHERIO
CIVIL, DEVIDAMENTE HABILITADO.

TODAS AS OBRAS EFETUADAS NO CONDOMÍNIO, SEJAM

NAS PARTES COMUNS OU NAS ÁREAS PRIVATIVAS, DEVEM
TER UM ENGENHEIRO RESPONSÁVEL TÉCNICO.

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7.0 - ENCERRAMENTO

Concluo o presente Laudo Técnico de Vistoria Predial, em duas

vias de igual teor, contendo 21 (vinte e uma) folhas de papel A4,
digitadas de um só lado, 67 (sessenta e sete) fotografias coloridas e
digitalizadas.
Todas as folhas, devidamente, rubricadas pelo Engenheiro Perito que
assina este Laudo Técnico de Engenharia.

Rio de Janeiro, 30 de agosto de 2012.

..............................
Paulo Fábio Bregalda
Engenheiro Civil

PBR - Perícias de Engenharia

Paulo Fábio Bregalda - Engenheiro Civil e Matemático
M.Sc em engenharia – Doutorando em Engenharia Civil

Registro Nacional CONFEA/CREA Nº 200223004-8 * Registro no Instituto de Engenharia Legal (IEL) Nº 1587

Perícia – Laudo e Parecer Técnico – Vistoria e Assistência Técnica – Avaliação de Imóveis

Patologia, vicio e dano construtivo - Dano Estrutural - Dano ambiental
Assessoria imobiliária especializada – Fiscalização e Acompanhamento técnico de obras
Assistência Técnica em Processo Judicial e Extra Judicial.

Escritório: Rua Senador Furtado, Nº 81 - casa 15 – Tijuca - CEP: 20270-021 - Rio de Janeiro - RJ
(21) 2264-9915 ou (21) 9611-0933 - E-mail: paulo.bregalda@terra.com.br
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