RELATÓRIO TÉCNICO DE PATOLOGIAS

CONSTRUTIVAS

PRÉDIO- Lisboa
Requerente:
XXXXXXXX

Inspecção Técnica- Prédio em Lisboa engimo@engimo.pt

1. OBJECTIVOS DO RELATÓRIO

Apesar da avançada idade do imóvel o edifício apresenta um bom aspecto exterior, resultado de uma pintura recente
que lhe confere essa boa aparência, no entanto as patologias construtivas concentram-se na maioria ao nível da
cobertura, onde o seu estado de degradação já inspira algumas preocupações e justifica uma intervenção urgente.

Apesar de recomendarmos uma inspecção técnica e respectiva intervenção a todos os problemas identificados neste
relatório, o seu âmbito é apenas no problema das águas que se estão a nos dois fogos mais elevados do prédio, o 4º
Esq. e 4ºdto.
O objectivo deste trabalho é o de identificar os motivos que originam essa patologia e propor as respectivas medidas
de reparação, que são urgentes dado o agravamento em período de chuvas.

O relatório refere-se às zonas comuns do imóvel, essencialmente na cobertura, e no interior de dos 2 fogos mais
afectados e que foram alvo de vistoria.

As patologias construtivas detectadas derivam de vários factores:

 Deterioração das características dos materiais;

A apresentação das patologias será acompanhada, sempre que possível, da descrição das causas que a
provocaram, bem como o melhor modo de efectuar a sua reparação.

No enquadramento actual da edificação, os problemas de envelhecimento dos materiais e inadequada ou perda de

sua funcionalidade são cada vez mais frequentes (em especial revestimentos das fachadas/coberturas), sendo
necessário encontrar o equilíbrio entre executar a obra de reabilitação e economizar no investimento, sem prejuízo da
qualidade dos materiais, da mão-de-obra e consequentemente do resultado final.

Deste modo, foram seleccionadas apenas as medidas de reparação que se consideram tecnicamente adequadas,
modernas e eficazes e cujos preços existentes no mercado são razoavelmente acessíveis.

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2. IDENTIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO

- Prédio de habitação situado na Rua XXXX.

- O imóvel é composto por 10 fogos, todos destinados a habitação, Rch e mais 4 andares, num total
de 5 pisos.

 Caracterização geral do edifício:

- Época da construção: Anos 70
- Estrutura de betão armado
- Paredes exteriores:

 Empenas- Alvenaria de tijolo rebocada e pintada

 Cobertura- Laje de fundo, com estrutura de travamento em alvenaria tradicional e vigotas

transversais para a fixação do revestimento constituído por telhas cerâmicas.

3. ELEMENTOS DISPONIBILIZADOS E VISTORIA

3.1- Vistoria
Efectuou-se no dia 22/10/09 nos seguintes locais:

 Exterior do Prédio
 Interior do Prédio, nas áreas comuns e no interior dos fogos- 4ºDt e 4ºEsq.
 Cobertura do edifício

3.2- Elementos disponibilizados

 Plantas, alçados e cortes do edifício

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4. DESCRIÇÃO E ANÁLISE DAS ANOMALIAS DETECTADAS

O prédio apresenta, como já foi referido, um quadro generalizado de anomalias ao nível da cobertura, no entanto a
análise incidiu apenas nos problemas mais graves e que justificam a necessidade urgente de intervenção e que
foram aprovados pelos condóminos, neste caso as presença de água no 4º Esq. e 4ºdto.

A água aparece abundantemente, imediatamente após o inicio de uma forte chuvada, e precisamente no mesmo
local em ambos os fogos, na zona da cozinha, no enfiamento do final da cobertura em telha para o pavimento da
cobertura.

4º Esq
Abertura onde sai a agua

Viga gravemente infiltrada

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4º Dto

Tecto na zona das infiltrações

Viga gravemente infiltrada

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4.1- Origem e tipo de águas
Apesar de não nos ter sido disponibilizado os projectos de aguas do edifício, de modo a podermos analisar onde
passam e qual sistema de: Aguas abastecimento; Águas residuais (esgotos) e Aguas pluviais, iniciamos a inspecção
pela análise ao tipo de águas infiltradas.

 Pela análise de cheiro e limpeza da água, esta poderá ser apenas pluvial ou abastecimento, colocando de
parte ser esgoto.
 Não sendo registados consumos anormais de água, de nenhum condómino nem nas zonas comuns, e pela
presença das águas agravar com as chuvas rejeita a hipótese de rotura na canalização de abastecimento.
 Pela zona onde estas águas aparecem, precisamente na zona de fissuração da laje da cobertura (Fotos em
baixo), e pela sua relação de aparecimento de águas logo após as chuvas, podemos confirmar com toda a
certeza que são estas águas que estão a entrar dentro dos fogos afectados pelas infiltrações.

4º Esq
Zona de cobertura acima infiltração Estado da cobertura abaixo telha

4º Dto

Zona de cobertura acima infiltração Estado da cobertura abaixo telha

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Pela análise efectuada, por levantamento das telhas cerâmicas, imediatamente em baixo das zonas onde cai
abundantemente agua, foi detectado, visualmente o problema, por sequência:

1- Estrutura de apoio cobertura, toda em madeira, apodreceu e cedeu, devido á sua idade e falta de
manutenção.
2- Telhas foram-se movendo, alem de devido á idade estarem já partidas e infiltradas, e saíram das ripas de
apoio, devido ao colapso da estrutura de apoio.
3- Água entra por essa abertura entre as telhas que passou a ter espaços entre elas impedindo o total
isolamento e correcto escoamento da cobertura.
4- Laje de fundo, de argamassa, devido a sua espessura e constituição estar apenas preparado para
acabamento final, passou a ter a presença de uma lâmina de água constante.
Devido ao esse peso e á sua constante infiltração nessa laje, esta acabou por fissurar e abrir um buraco
onde escoa livremente a agua para o interior dos fogos superiores.

Nota importante: As obras efectuadas nas fracções 4º esq e 4ºdto, pela ampliação das águas
furtadas, não tem qualquer relação com as patolgias identificadas, não só porque a
empreitada foi correctamente efectuada, isolada e impermeabilizada e seu estado é bom, mas
porque todos os problemas única e exclusivamente ao estado de degradação da cobertura em
telha e da sua estrutura de apoio.

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4.2- Estado geral da Cobertura
O estado da cobertura é muito grave, visto que o problema não é apenas do revestimento em telha, mas de toda a
estrutura de apoio de madres e vigotas transversais de madeira, e provavelmente as asnas principais, que estão
podres e em muitos locais já rachados e soltos da estrutura.

1- Asnas, 2- madres, 3- vigotas

O que justifica o estado irregular do revestimento que está às “ondas”, e que significa que a estrutura já cedeu e o
seu colapso, devido ao peso que suporta, será inevitável pelo agravamento de estado da estrutura, e que
recomendamos urgente intervenção mais profunda, que substituição de toda a cobertura.

 Cobertura
o Estrutura apoio telhas- Incluindo algumas placas de isolamento que estão totalmente soltas e espalhadas
pela cobertura, não tendo qualquer função.

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 o Telhas cerâmicas- estão soltas, degradadas e parte delas partidas não funcionando como uma correcta
barreira a agua que se vai também por ai infiltrando-se no edifício,
.

 Telas aplicadas na cobertura estão descoladas e mal aplicadas pelo que não cumprem a sua função

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 Peças de alvenaria na cobertura, estão em avançado estado de degradação, com fissurações e infiltrações
graves.

 Inexistência de ralo de pinha de protecção do tubo de queda, o que faz com que todos os detritos sólidos caiam
para o tubo, o que poderá ter originado seu entupimento e a consequente não escoamento das aguas para a
caixa e exterior.

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 Cota de tubo ladrão do terraço do 4º esquerdo, está cerca de 10cm do chão, não cumprindo a sua função de
escoamento das águas recolhidas neste pavimento.

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4.3- Reparação
Por todos os motivos identificados anteriormente, recomendamos a substituição de toda a cobertura, bem como dos
restantes problemas identificados, intervenção que se pode dividir em 4 Fases:

1ª Hipótese (mínimo económico)

1. Remoção de toda a telha de cobertura.
2. Reparação da laje de fundo, nas zonas onde esta está fissurada e/ou sobrepondo placas de isolamento
térmico e hidrófobo.
Renovação de toda a cobertura e seu Isolamento térmico, efectuado através da colocação, sobre as telhas
cerâmicas, de placas onduladas, tipo ONDULINE, que servirão de protecção final.
Nesta solução é aplicado um ripado em alumínio sobre os materiais existentes, e o isolamento térmico é
colocado entre ripados, para dar maior sustentação às placas a aplicar bem como para isolar termicamente
toda a área, e posteriormente são aplicadas as placas onduladas sendo precavidas todas as áreas onde seja
necessária uma impermeabilização.

3. Remoção de toda a estrutura de cobertura, substituição por nova estrutura

4. Colocação de novo da telha antiga
- Hidrolavagem e impermeabilização hidrorepelente das telhas cerâmicas, que protege a telha
de fungos e algas prolongando a vida da telha e o aspecto de novo Impermeabilização.
- Recolocação de novo.

2ª Hipótese (recomendado)
1. Remoção de toda a telha de cobertura.
2. Remoção de toda a estrutura de cobertura.
3. Reparação da laje de fundo, nas zonas onde está fissurada.
4. Substituição das telhas de cobertura, substituindo e adaptando a estrutura para a colocação de um sistema
novo de cobertura em painéis sandwich de 50mm, em chapa dupla de aço termolacado com isolamento
térmico incorporado (espuma de poliuretano), em toda a cobertura, com este sistema, garante-se a
estanquicidade da cobertura, resistência ao fogo e melhora-se o seu isolamento térmico, evitando o
isolamento da laje.

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2ª Fase
1. Impermeabilização geral da cobertura, nas zonas de muretes, chaminés, consolas, pela aplicação de telas
adequadas.
É importante reaplicar, correctamente, as telas asfálticas impermeabilizantes, nas zonas onde a sua
colocação esteja mal efectuada ou mesmo inexistente, nomeadamente ao longo do perímetro da cobertura e
em todas as zonas de contornos de chaminés e encontro de pendentes.
A impermeabilização e isolamento térmico efectuado pela actual tela asfáltica, já não cumpre a sua função
dado o seu envelhecimento visível, agravado por cortes e descontinuidades na sua superfície.

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 2. Reparação e impermeabilização das peças de alvenaria da cobertura, muretes, chaminés consolas.

o Todas as superfícies devem ser rebocadas e pintadas e as fissuras e falhas têm que ser
intervencionadas e os rebocos deteriorados removidos e preenchidos com massas de preenchimento
adequadas, tipo primário de regularização.
o Preencher as fissuras como monomassas específicas para selagem e impermeabilização das fendas
existentes
o Reboco de acabamento para exteriores, indicado para colocar sobre o revestimento actual e alem da
adesão terá que ter estar pronto para receber pintura.
o 2 demãos de pintura de impermeabilização e acabamento final.

3. Deverá ser colocado um ralo de pinha, no topo do tubo de queda dos terraços superiores, para evitar queda
de lixo para a tubagem

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 5- OUTRAS PATOLOGIAS

Apesar de não terem sido alvo de inspecção e análise técnica, fizemos a sua identificação, e recomendamos
veemente a sua imediata reparação.

 No 4º esquerdo, detectamos igualmente humidades de alguma gravidade, e que tem origem por infiltração pela
zona da cobertura imediatamente acima, sinal de deficiente impermeabilização da cobertura actual, e se for
efectuada a recuperação/ substituição da cobertura este problema ficará resolvido.

Interior divisão afectada Estado cobertura nessa zona

 Fachada lateral, com fissuração horizontal de alguma extensão e um nível de infiltrações que já é bastante
visível pela cor escura da empena, que já justifica reparação e uma nova pintura de impermeabilização.

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 Ao nível do maciço da caixa de escadas, no último piso, verifica-se alguma fissuração considerável, que devera
ser intervencionada a médio prazo.

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 FICHA TÉCNICA- Painéis de cobertura

DESCRIÇÃO:

O painel Sandwich é constituído por painel de lã de rocha revestido em

ambas as faces por chapa pré-lacada e/ou galvanizada. É relevante o facto
de este produto ser ecológico dada a natureza mineral e inorgânica dos seus
componentes, não resultando nem originando qualquer desequilíbrio
ambiental.

CONSTITUIÇÃO:

Chapa superior e inferior:

 Pre-lacada (25 µm) ou galvanizada;

 Espessura: 0.5mm (outras possibilidades).

Isolamento:

 Painel de lã de rocha
 Densidade: 90/100kg/m³
 Espessuras: 50mm, 75mm, 100mm;
 Condutibilidade térmica:=0,035 W/m.ºC;
 Resistência térmica

 Reacção a fogo: Incombustível qualquer que seja a norma de ensaio;

 Absorção sonora: aw =0,90 (MH) Classe A;

Espessura (mm) 50 75 100

R (m². c/w) 1,40 2,14 2,85

TABELA DE CARGAS MÁXIMAS ADMISSÍVEIS (Esp 50mm c/ chapa sup./inf 0,5 mm)

Força máxima ()carga de ruptura Flecha máxima

L (m) (n) (Kg/m²) (mm)
1.5 9178 624 26
2.0 8817 450 25
2.5 7603 310 31
3.0 6674 227 49

PESO DO PAINEL

Espessura 50mm 75mm 100mm

Peso 15 kg/m² 17,5 kg/m² 30 kg/m²

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NOTAS FINAIS

O objectivo deste relatório é identificar as principais patologias construtivas do edifício, qual a sua origem e a sua
gravidade, e sempre que possível preconizar a melhor solução técnica para a sua resolução, não é um mapa de
medições nem um caderno de encargos.

É um documento técnico importante para:

 Todos os condóminos e empresas de gestão de condomínios, com a finalidade que todos entendam os
problemas do seu imóvel e quais as suas reparações.

 Posteriormente para os empreiteiros, visto que deverá servir como elemento base de consulta obrigatória e
sobre o qual deverá incidir o seu orçamento de reparação, evitando a criatividade técnica em invenção de
soluções inadequadas ou ineficazes.

De modo a garantir que após a adjudicação da obra, esta e efectuada de acordo com o relatório técnico, e as normas
de boa execução, é importante o acompanhamento técnico da empreitada, pelo trabalho que nos propomos efectuar:

1. Relatório técnico

2. Gestão da empreitada:
Selecção dos empreiteiros mais qualificados para os trabalhos identificados anteriormente, verificação da
sua qualificação e capacidade técnica, comparação de propostas com os critérios mais adequados,
contratualização da empreitada devera ser da responsabilidade da empresa de Condomínio.

3. Fiscalização da empreitada:
Acompanhamento técnico da empreitada, garantindo o cumprimento do: Relatório técnico; materiais, boa
execução, segurança, legislação, prazos e custos.

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 TERMO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Joaquim Morais da Costa Manso, engenheiro civil residente na Rua Professor Reinaldo Santos nº 24, 1º Esq, 1500
LISBOA, telefone XXXXX, contribuinte n.º XXXXX.

Inscrito na Ordem dos Engenheiros como membro definitivo sob o n.º XXXX, na especialidade de Engenheiro Civil,
declara sob responsabilidade profissional, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 6º do D.L. n.º 445/91,
com redacção dada pelo D.L. 250/94 de 15/10, que o presente relatório, relativo às patologias construtivas de um
prédio de habitação situado na Rua XXXXX, foi efectuado com base em observações no local e tendo em conta as
disposições legais e regulamentares vigentes em Portugal, nomeadamente o Regulamento Geral das Edificações
Urbanas.

Lisboa, XXXXXXXXXXXXX
O técnico

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