RELATÓRIO – VISTORIA LTIP

Edifício: Santa Úrsula

Endereço: Rua Miguel DiGeorgio 100 - Porto Alegre - RS

Data das vistorias: 14/07, 05/08 16/09 e 18/09 de 2017

ART de referência do laudo: 9193019

As análises efetuadas com a finalidade de elaborar o Laudo de Inspeção Predial,

instrumento obrigatório de acordo com a Lei 18574/2014, foram realizadas em
06/07/2017 (análise do expediente único do edifício na Prefeitura) e as vistorias no
edifício nas datas citadas acima.

Segue relação dos sistemas analisados, patologias identificadas, recomendações para

correção e orientações para futuras manutenções. As obras indicadas devem ter
acompanhamento técnico de profissional habilitado e emissão de ART.

 TIPOLOGIA DO EDIFÍCIO

O edifício possui 4 pavimentos e 36 apartamentos. O pavimento térreo abriga as

instalações prediais, estacionamento e o acesso aos pavimentos superiores. Sua
estrutura é em concreto armado moldado in loco. O edifício possui cerca energizada
licenciada pela Prefeitura em 2002.

O edifício possui estacionamentos com fechamento em alvenaria e cobertura com

telhado nos fundos do terreno e que não constam do projeto original do edifício. Das
10 garagens existentes, 9 estão regularizadas na prefeitura, como mostra a foto 1.

Foto 1: planta de regularização de garagens

 Foto 2: garagem não regularizada indicada

Deve-se providenciar a regularização dessa área na Prefeitura, pois a legislação

municipal obriga que todas as áreas cobertas estejam indicadas nas plantas de
construção dos edifícios, pois se trata de aumento de área construída.

 FUNDAÇÕES

Os projetos de fundações não estavam disponíveis para análise. Contudo, verificou-se

que não há sinais de recalque diferencial no edifício ou fissuras motivadas por falhas
de fundação. Dessa forma, conclui-se que as fundações estão exercendo suas
funções adequadamente.

 SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS (SPDA)

O edifício não conta com SPDA (para-raios) instalado. De acordo com a atual
legislação estadual sobre Plano de Prevenção Contra Incêndios (PPCI), o profissional
responsável pela atualização de tal projeto é o responsável pelo cálculo técnico da
necessidade de instalação do equipamento utilizando as prescrições da NBR
5419:2015. Dessa forma, na renovação do PPCI será definida essa questão. No caso
de haver necessidade de instalação, deve ser exigido da empresa executora laudo de
resistividade do solo e caderno técnico com orientações de manutenção, periodicidade
de renovação do laudo e garantias do serviço prestado.
  ESTRUTURA

A estrutura do edifício é em concreto armado moldado in loco com lajes maciças. Não
há sinais de deformações excessivas ou de graves problemas estruturais que
indiquem colapso local ou global da edificação, porém se identificou locais com
corrosão de armaduras, problema que deve ser corrigido de modo a garantir a
estabilidade do edifício.

Há início de processo corrosivo de armadura na face inferior da laje do segundo

pavimento, que é também a cobertura do reservatório inferior.

Tal fato acontece devido à falta de cobrimento da ferragem por concreto,

consequência da construção do edifício e não da falta de manutenção. O cobrimento
deve ser de no mínimo 2 cm de modo a proteger a ferragem contra agentes
agressivos (vapor d’água identificado no local).

Foto 3: início da corrosão de armaduras

 Foto 4: início da corrosão de armaduras

A correção inicia com o lixamento dos ferros para remover a camada superficial de
corrosão, aplicando-se posteriormente inibidor de corrosão. Por fim recupera-se o
cobrimento utilizando argamassa tixotrópica ou graute com espessura de 2 cm.

Os problemas verificados no recinto do reservatório inferior não são graves e

relativamente comuns em ambientes com umidade superior ao exterior. Além da
correção da corrosão e cobrimento, indicados acima, sugere-se que periodicamente
em dias secos a porta de entrada do local permaneça aberta por algumas horas, de
modo a ventilar e remover a umidade acumulada.

 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
O condomínio possui subestação de energia de alta tensão. Em consulta à CEEE,
verificou-se que a responsabilidade pela manutenção e operação da subestação é da
própria concessionária.

O painel de medidores de baixa tensão, localizado no térreo, é de fácil acesso e está

organizado adequadamente. Recomenda-se que o painel fique sempre chaveado e
que seja permitido acesso somente a profissionais capacitados.
Como sugestão de manutenção preventiva, recomenda-se futuramente a contratação
de empresa especializada em engenharia elétrica para revisão de todas as fiações,
disjuntores e componentes do quadro de entrada de energia do edifício. Disjuntores
soltos ou com fiação mal fixada nos disjuntores causam desperdício de energia
elétrica e sobrecarregando os componentes. Emendas mal executadas entre fios
também provocam sobrecarga e podem causar curto circuitos e incêndios. Essa
revisão também pode ser realizada nos quadros de disjuntores de cada apartamento.

Além disso, verificou-se que há unidades com entrada monofásica e disjuntores

bifásicos, utilizando fio para realizar uma “ponte” para ligação no disjuntor.

Foto 5: situação acima explicada

Recomenda-se que os proprietários das unidades que possuam disjuntores dessa

forma instalados solicitem à CEEE a ligação bifásica (deve-se pedir aumento de carga
para a concessionária). Ligações dessa forma colocam em risco a segurança das
instalações e devem ser corrigidas.

Na sala dos medidores há caixa de disjuntores sem proteção física ao acesso (tampa).
Deve ser providenciada.
 Foto 6: caixa de disjuntores sem tampa

Sobre o forro de gesso do hall de entrada há instalações elétricas instaladas sem a

proteção por eletrodutos ou calhas, como recomenda a norma técnica NBR 5410.
Além disso, há fiações apoiadas em vergalhões de aço, o que pode provocar
acidentes (choque e incêndio).

Foto 7: instalação elétrica irregular

Recomenda-se que a fiação existente no local seja adequadamente instalada
utilizando eletrodutos não propagantes de chamas ou eletrocalhas. As instalações
devem estar isoladas de elementos do forro e fixadas nas paredes ou teto.

Também se faz necessário manutenção corretiva (troca da lâmpada) do sistema de

balizamento aéreo, cujo componente de destaque é a lâmpada mostrada na foto 8. O
sensor de luminosidade deve ser testado para garantir o funcionamento do sistema.
Devido a proximidade com o Aeroporto Salgado Filho, o sistema é de fundamental
importância ao edifício e ao tráfego aéreo local.

Foto 8: lâmpada de balizamento aéreo

 INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS

O edifício conta com reservatório superior de água de consumo em concreto armado,

devendo sofrer manutenção (limpeza periódica) conforme regulamentação da
Secretaria Municipal de Saúde. É importante que imediatamente antes de cada
limpeza seja verificada a existência de infiltrações nas paredes e fundo dos
reservatórios, pois se aproveita o momento da limpeza para corrigir defeitos de
impermeabilização.
As instalações internas devem sofrer manutenção preventiva conforme orientações em
anexo neste laudo para evitar principalmente transbordamento de caixas de passagem
e de gordura. Recomenda-se revisão geral, feita por cada morador, dos rejuntes de
seus banheiros, cozinhas e áreas de serviço.

Durante as vistorias constatou-se vazamento em tubulação (na emenda da tubulação

de condução à coluna de esgotos) e infiltração da área de serviço do apartamento 409
para o apartamento 309, problemas que foram prontamente resolvidos ou
encaminhados juntamente com os proprietários. A infiltração foi provocada pelo
desgaste natural do rejuntamento do piso e da vedação entre a laje e a caixa de
passagem. Esses problemas são comuns e podem acontecer novamente em qualquer
unidade, por isso reafirma-se a necessidade de manter todo o rejuntamento do
banheiro, cozinha e área de serviço íntegro.

Além disso, caixas de passagem, de gordura e ralos devem ser limpos por meio de
manutenção periódica com agentes não agressivos (apenas água morna e sabão
neutro). Soda cáustica, ácido clorídrico e outros produtos comerciais altamente
reativos não devem ser utilizados sob nenhuma hipótese, pois danificam componentes
internos, desgastam rejuntes e causam vazamentos de grave intensidade.

Cozinha, área de serviço e banheiro (exceto box do chuveiro) devem ser limpos
apenas com panos úmidos, nunca com água corrente ou fluxo em baldes, pois não
são regiões impermeabilizadas.

 SISTEMAS DE IMPERMEABILIZAÇÃO

Há diversas sacadas no edifício que apresentam infiltração, pois seu reflexo é visível
em sua face inferior. Trata-se de um problema generalizado, presente na maioria das
estruturas.

A solução passa pela revisão do rejuntamento do piso e verificação da integridade das

peças cerâmicas que o compõem. Além disso, o sistema de drenagem deve ser
testado com água corrente para verificar sua estanqueidade.

Após a correção do rejuntamento e do teste da drenagem, deve-se remover a pintura

e o reboco descascados da face inferior das sacadas, refazendo-os.
Foto 9: mancha de infiltração em sacada

Foto 10: mancha de infiltração em sacada

Foto 11: mancha de infiltração em sacada

Foto 12: mancha de infiltração em sacada

Foto 13: mancha de infiltração em sacada

Foto 14: mancha de infiltração em sacada

Outra verificação importante nas sacadas é da integridade dos guarda-corpos de
madeira existentes, pois há locais com apodrecimento de sua estrutura suporte, como
mostrado abaixo.

Foto 15: danos à estrutura de fixação do guarda corpo

Recomenda-se revisão geral dos guarda-corpos do edifício e substituição das partes

danificadas ou desgastadas. Além disso, a fixação deve ser verificada. Havendo
balanço ou folga que comprometa a segurança, providências devem ser tomadas.

Constatou-se a existência de infiltrações nos reservatórios do edifício, como mostrado

abaixo.

Foto 16: tijolos umedecidos devido a infiltrações do reservatório superior

Foto 17: tijolos umedecidos devido a infiltrações do reservatório superior

Foto 18 A: infiltrações no reservatório inferior antes das obras corretivas

 Foto 18 B: impermeabilização já corrigida

O conserto da impermeabilização do reservatório inferior já foi providenciada. Já o

reservatório superior apresenta mínimas infiltrações, podendo ser solucionado
futuramente sem prejuízos. Sugere-se que se aproveite uma limpeza da caixa d’água
para efetuar o reparo.

O sistema de impermeabilização é de extrema importância, pois protege as estruturas

de concreto armado do edifício, além da evidente proteção contra danos internos.
Dessa forma, é necessário que haja intervenção nos locais apontados para impedir o
início de danos estruturais.

 REVESTIMENTOS INTERNOS

Apresentam bom estado de conservação, não havendo urgência em realização de

obras de manutenção. Futuramente se sugere modernização dos revestimentos de
pisos e paredes.

 REVESTIMENTOS EXTERNOS
O revestimento externo do edifício é composto por argamassa, textura e pintura
acrílica. Apresenta desgaste natural e grande quantidade de fissuras, devido à sua
antiguidade e por não receber manutenção preventiva adequada há anos.
Foto 19: fissura em fachada, próximo à janela

Foto 20: fissura próxima à janela

 Foto 21: fissuras na fachada

Foto 22: fissuras (e tentativa para correção)

 Foto 23: detalhe de fissura

Foto 24: fissuras na fachada do salão de festas

Foto 25: detalhe arquitetônico da fachada e fissuras

A fissuração do revestimento externo provoca infiltração e danos aos ambientes
internos, como está acontecendo nos apartamentos 201 e 202.
Percebe-se nas fotos 26 a 28 a coincidência entre o local da fissura externa com as
fissuras internas, e consequente umidade e descascamento do reboco.

Foto 26: fissura na fachada do apartamento 201

Foto 27: ambiente interno do apartamento 201

Foto 28: ambiente interno do apartamento 201

Foto 29: apartamento 202

 Foto 30: apartamento 202

Foto 31: apartamento 202

Os problemas dessas unidades são decorrentes de fissura externa. Os ambientes

internos só poderão ser reformados após conserto da fachada, pois se deve eliminar a
causa do problema (fissuras e entrada d’água). Deve-se remover o reboco que está
desagregando-se e executar novo reboco, utilizando tela estuque (tela de galinheiro)
para amarração e impedir novas fissuras.

Recomendam-se obras de reforma da fachada, utilizando os seguintes passos para

obter um resultado adequado:
 Lavagem de toda a fachada;
 Abertura de todas as fissuras existentes e preenchimento das mesmas com
material selante flexível;
 Aplicação de duas camadas de tinta emborrachada como acabamento.
O detalhe arquitetônico mostrado na foto 25 deve ser corrigido com argamassa, de
modo a suavizar a 45° seu acabamento superior para evitar acúmulo e infiltração de
água.

Salienta-se que as fissuras existentes não são estruturais, porém devem ser
corrigidas, pois afetam a habitabilidade dos apartamentos.

Também se faz necessário revisar as seguintes vedações:

 Entre peças dos peitoris;
 Entre peitoril e esquadrias;
 Entre peitoril e fachada;
 Entre os componentes das esquadrias.

Esses são serviços relativamente simples, podendo ser executados por dentro dos
apartamentos. Essas vedações devem ser executadas com silicone de uso externo.

O edifício possui trechos com revestimento cerâmico de fachada, próximo às áreas de

serviço das unidades. Constatou-se que há falha de rejuntamento em grande parte
das peças. Recomenda-se revisão do rejuntamento e verificação da aderência (teste
de simples percussão para verificar ocos ou vazios na argamassa de assentamento).

Foto 32: falha de rejuntamento

Além disso, falhas no rejuntamento e nas vedações de peitoris estão causando
volumosas infiltrações no apartamento 304, como visto em dia de chuva. A
recomendação acima é válida para a situação desta unidade.

Foto 33: infiltração que atinge o apartamento 304

Foto 34: infiltração que atinge o apartamento 304

Há um leve umedecimento de uma parede no apartamento 307, cuja origem não foi
totalmente identificada. Pela posição da manifestação patológica, é provável que tenha
como origem o ambiente externo – fissuras, falhas de rejuntamento, etc.
Ao se cumprir as recomendações de obras externas, deve-se monitorar o local para
verificar a extinção do problema. Não solucionando, deve-se revisar as instalações
hidrossanitárias do apartamento.
 Foto 35: local com manifestação de umidade

Recomenda-se que em todo o edifício os peitoris sejam impermeabilizados, pois são

muito porosos e permitem a entrada d’água. Suas vedações devem ser refeitas.
Também é importante revisar as esquadrias para garantir que haja pelo menos dois
furos de drenagem no trilho em que as folhas das janelas correm. Isso evita
infiltrações.

 SISTEMA DE COBERTURA E DRENAGEM PLUVIAL

O edifício possui laje de concreto como cobertura do reservatório superior. Não há
indícios visíveis de patologias com a impermeabilização, porém na próxima limpeza da
caixa d’água deve ser analisada a face inferior da laje para verificar a existência de
infiltrações ou armadura corroída.
Recomenda-se que as plantas que estão crescendo sobre a laje sejam removidas,
uma vez que seu sistema de raízes danifica a impermeabilização e promove
rompimento do concreto.
 Foto 36: raízes crescendo sobre a laje

O restante do edifício possui telhado de fibrocimento com estrutura de madeira como

cobertura. Apresenta desgaste natural devido a sua antiguidade, tendo sofrido reparos
pontuais que são visíveis.

Foto 37: telhado

Recomenda-se uma revisão geral no telhado, algerozas, vedações e calhas de modo
a corrigir os seguintes problemas:
1) Telhas rachadas, fissuras e trincadas, que devem ser substituídas por telha de
fibrocimento 6mm. Sugere-se que o telhado seja lavado, visto que há fissuras
que reduzida espessura que não percebidas devido à sujeira da superfície;
2) Revisão do posicionamento, transpasse e fixação das telhas. Pode ser utilizada
fita de vedação para os transpasses. Esse material fica comprimido entre as
telhas e oferece boa vedação;
3) Há locais em que os parafusos foram substituídos por pregos. Esses pontos
devem ser trocados por parafusos telheiros;
4) Limpeza das calhas e verificação da integridade da vedação entre peças;
5) Limpeza e desobstrução dos tubos de queda e trechos horizontais das
tubulações de drenagem. Sugere-se teste com água para verificar possíveis
vazamentos;
6) Eliminação dos reparos em manta de alumínio, consertando o problema
(trocando telha) em vez de tapá-lo com a manta. Esse procedimento deve ser
realizado nos locais possíveis, não sendo necessário abolir a prática de
reparos pontuais com manta. Sugere-se isso, pois a manta descola ou são
aplicadas várias camadas de manta. Deve-se racionalizar o uso da técnica;
7) As mantas coladas para vedação com platibandas são úteis e devem ser
revisadas, pois há trechos com furos e descolamento;

Foto 38: situação apresentada no item 5

8) Vedação entre as peças das algerozas da platibanda;

9) Troca das algerozas que protegem o encontro do telhado com platibandas
internas;
 Foto 39: situação explicada no item 7

10) Em alguns pontos há algerozas metálicas protegendo o encontro do telhado

com muros. Como visto na foto 40, há trechos com a vedação em argamassa
descolando-se. A vedação deve ser removida e a algeroza fixada na parede
com parafuso e buchas, antes de executar novo reboco;

Foto 40: vedação em argamassa de algeroza

 11) Eliminar frestas na fixação das algerozas, utilizando P.U.

Foto 41: frestas na vedação de algerozas

Recomenda-se a instalação de dois alçapões do tipo lanternim para permitir ventilação
e facilitar o acesso ao telhado.

Todo o processo de reforma do telhado deve ser acompanhado de testes com água,
pois é a melhor forma de identificar precisamente os pontos de necessidade de
reparos. Também se sugere monitoramento dos apartamentos do último pavimento
para verificar a efetividade dos serviços realizados, pois há diversas unidades do
quarto pavimento que sofrem de infiltrações (407 e 406, por exemplo).
O madeiramento está em boas condições.

O telhado do salão de festas apresenta caimento insuficiente e falha de vedação nas

algerozas (no capeamento com muro de divisa e no entorno da chaminé da
churrasqueira). Esses problemas ocasionam infiltrações que deterioram o forro em
madeiro do local. Recomenda-se substituição do telhado, aumentando-se sua
inclinação para 12% e substituição das algerozas e capeamentos, executando-os
corretamente. O forro interno em madeira deve ser trocado, pois a ação da umidade
provocou danos irreversíveis. Sugere-se PVC.
  SEGURANÇA DO TRABALHO

Todos os acessos do edifício aos trabalhadores da manutenção estão regulares.

Recomenda-se permitir acesso ao telhado e coberturas apenas de trabalhadores
capacitados a trabalhos em altura, utilizando equipamentos de proteção individual.

Em caso de execução de obras na fachada ou quaisquer serviços em altura, o

condomínio deve exigir que a empresa contratada providencie proteção coletiva aos
trabalhadores e que eles possuam treinamento para trabalhos em altura, além da
instalação de equipamentos para proteção dos pedestres.

Como o edifício possui sacadas, em hipótese alguma deve-se apoiar andaimes,

balancins ou qualquer estrutura provisória durante a execução de obras no edifício.

 ELEVADORES

O edifício não possui sistema de elevadores, nem possui obrigação legal em instalá-lo.

 INSTALAÇÕES DE GÁS

As instalações de gás do edifício são individuais. As análises detalhadas sobre as

instalações de gás são de responsabilidade do profissional que elaborar o PPCI,
porém dois itens são de extrema importância e devem ser de conhecimento público,
podendo ser providenciados imediatamente:

1) Todos os apartamentos devem possuir ventilação nas proximidades do local de

instalação do botijão de gás, sendo que o mesmo deve ser posicionado junto à
parede externa. O local da instalação deve ter abertura de ventilação direta
para o espaço livre exterior, guarnecida por veneziana ou tela. A ventilação
pode ser obtida por duas aberturas com 5cm de diâmetro, situadas junto ao
piso. Na presença de aquecedor de passagem, deve haver, no mínimo, duas
aberturas para ventilações permanentes, comunicando com o espaço livre
exterior, uma superior e outra inferior, atendendo às seguintes condições: a
abertura superior deve altura mínima de 2,20m em relação ao piso e área
mínima de 400cm² (20x20cm). A abertura inferior, distando no máximo 30cm
do piso, deve ter área mínima de 200cm² (20x10cm).

2) Se forem instalados aquecedores à gás, sua exaustão deve ser conectada ao

ambiente externo, pois se trata de questão de segurança.
  PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIOS

O edifício, no momento da vistoria para LTIP, o edifício não conta com Alvará de
Prevenção Contra Incêndio atualizado, porém a atualização do PPCI está
encaminhada. Os extintores do edifício, sistema de proteção básico contra incêndios,
estão em conformidade com sua manutenção preventiva.

Informa-se que os corrimãos da escada deverão ser substituídos após a renovação do

PPCI, pois esse é um ponto de análise em tal projeto. As normas atuais de saídas de
emergência exigem a instalação de corrimão contínuo em ambos os lados da escada.
Atualmente as estruturas estão instaladas apenas na parede externa.

Foto 42: corrimãos

O edifício possui um antigo sistema de alarme de incêndio já desativado. Recomenda-
se que sejam removidos os acionadores e a central para evitar problemas ou
solicitações quando da vistoria dos Bombeiros.

Foto 43: sistema antigo de alarme de incêndio

  PAVIMENTAÇÃO INTERNA E EXTERNA

Recomenda-se a instalação de fita antiderrapante (ou execução de frisos) nos degraus

do acesso ao hall de entrada do edifício, pois os degraus existentes são
escorregadios, garantindo maior segurança aos usuários.

Foto 44: degraus da entrada

A calçada frontal do edifício, executada em basalto irregular e apresenta alguns pontos

com descolamento de peças e desvios de planicidade e desgaste do rejuntamento.
Recomenda-se inspeção semestral do revestimento, a fim de averiguar se não houve
desgaste do rejunte entre as pedras ou afundamento localizado.

Foto 45: calçada

Foto 46: calçada

Foto 47: calçada

A pavimentação interna do condomínio é na maior parte em cerâmica, principalmente
na região de circulação e guarda de automóveis.

Foto 48: pavimentação interna

Há profundo desgaste do rejuntamento do pavimento, o que causa infiltrações e
permite o futuro descolamento e quebra das peças cerâmicas. Recomenda-se que o
rejuntamento seja refeito.

Sugere-se futura substituição desse pavimento por concreto, basalto ou outro piso
com maior aderência e rugosidade, pois o piso cerâmico demanda alta manutenção e
é inseguro ao trânsito (especialmente de pedestres).
 ANEXOS

Fotos fornecidas pela administração do condomínio dos efeitos das infiltrações do

telhado no apartamento 407.
Fotos de infiltração no apartamento 307, enviada pela administração do condomínio.