PARECER TÉCNICO

Análise de Benfeitorias para Solução de Vícios Construtivos em uma Edificação

Habitacional

Joinville
Novembro 2023
 1. Considerações Iniciais

O presente parecer técnico foi solicitado pela sra. Denise Formentin.

Tem por objetivo identificar os vícios construtivos presentes no imóvel, explicando

brevemente suas possíveis causas, assim como as devidas soluções a serem
realizadas para regularizar o imóvel com a finalidade de financiamento com o banco
Caixa Econômica Federal.

Elaborado em obediência a ABNT NBR 13.752 – Perícias de Engenharia na

construção civil, sendo imprescindíveis as suas recomendações, convenções e
requisitos em todas as manifestações escritas, tais como: Pareceres e Laudos Técnicos
de Engenharia.

2. Localização

O imóvel apresenta uma divergência de endereços em sua matrícula, apresentando

dois logradouros. Em um primeiro momento consta o endereço Rua Dante Nazato, s/nº,
todavia em sua averbação de construção é indicado o endereço Estrada Blumenau, nº
529, bairro Vila Nova, na cidade de Joinville - SC. Imóvel registrado no 2º Ofício de
Registro de Imóveis de Joinville, sob Matrícula nº 52.045.

Fonte: Google Maps

 3. Vistoria técnica

A vistoria técnica ao imóvel foi realizada no dia 31 de outubro de 2023, uma terça-
feira nublada e chuvosa com duração de uma hora, das 14h às 15h.

4. Sobre o objeto de vistoria

O método construtivo utilizado para execução desta edificação foi a alvenaria

convencional. Sendo sua estrutura formada por vigas e pilares, sem forro de laje. Está
localizado no bairro Vila Nova, numerado pelo nº 529. A edificação tem metragem de
77,00 m² e possui um pavimento sendo composto por uma cozinha americana, uma
sala, três quartos, uma circulação, um banheiro social e área de serviço.

O lote possui metragem de 519,34 m², formato irregular com frente em curva com
um raio de 47m e desenvolvimento de 28,75 m.

5. Constatado em vistoria

Foi constatado em vistoria patologias e vícios construtivos presentes na edificação.

Logo abaixo a relação de problemas encontrados a solucionar:

a) Cobertura da área de serviço: construída de forma irregular, com pilaretes

de madeira mal dimensionados, apoiados em tijolos e chapas de madeira
empilhados, gerando instabilidade à estrutura. As terças, caibros, ripas e
demais estruturas do telhado apresentam sinais de apodrecimento. Além
disso, o telhado é apoiado em um muro de divisa construído parte em tijolo
aparente, parte em taboas de madeira.
b) Rachadura em parede (área de serviço): presença de rachadura vertical
em uma das paredes da área de serviço, cômodo encontra-se em péssimo
estado de conservação.
c) Paredes externas não impermeabilizadas e sem revestimento: boa parte
das paredes externas não apresentam revestimento, estando apenas no
reboco ou com tijolo aparente, diminuindo assim a vida útil da edificação.
Além disso tanto as paredes revestidas como as não revestidas apresentam
sinais de infiltração, aparentemente não tendo sido feitas construídas de
acordo com as boas práticas.
d) Infiltração e sinais de umidade em paredes externas: foi constatado em
vistoria estado de conservação ruim do imóvel devido infiltração de água
provenientes do solo e do tempo em suas paredes externas. É possível
visualizar sinais de umidade nas paredes laterais e de fundo na parte externa
da habitação. As infiltrações aparecem em destaque em partes próximas ao
piso e no próprio piso no caso da área de serviço.
 6. Benfeitorias necessárias

Possíveis soluções para as patologias identificadas

a) Cobertura da área de serviço:

Diante da análise da estrutura de telhado presente no imóvel em questão,

identificaram-se uma série de irregularidades que demandam intervenções a fim de
garantir a segurança, durabilidade e conformidade com as normas de construção. A
seguir, apresentam-se recomendações para as benfeitorias necessárias:

I. Readequação Dimensional da Estrutura:

A estrutura atual revelou-se mal dimensionada, apresentando pilares de madeira

com comprimento inferior ao vão ao qual servem de suporte. Recomenda-se a consulta
a um engenheiro estrutural para o redesenho e substituição dos elementos estruturais,
garantindo resistência e estabilidade conforme as especificações técnicas adequadas.

II. Substituição de Elementos Deteriorados:

Identificaram-se sinais de apodrecimento em partes da estrutura do telhado. Propõe-

se a substituição desses elementos comprometidos por materiais resistentes e duráveis.
Além disso, é importante realizar inspeções periódicas para identificar e corrigir
precocemente eventuais danos que possam comprometer a integridade da estrutura.

III. Remoção de Materiais Não Conformes:

Observou-se a presença de tijolos e chapas de madeira utilizados de forma

inadequada para preencher espaços na estrutura do pilar de madeira da área de serviço.
Recomenda-se a remoção desses elementos e a substituição por materiais apropriados,
evitando assim possíveis comprometimentos na estabilidade e resistência da estrutura.

IV. Apoio Adequado do Telhado:

O telhado encontra-se apoiado em um muro que apresenta diferentes materiais

construtivos, parte em tijolos aparentes e parte em madeira. Sugere-se a consolidação
e reforço desse apoio, garantindo uniformidade e robustez.

V. Avaliação da Viabilidade da Remoção Total do Telhado:

Como alternativa, considerando a complexidade da estrutura comprometida, é

prudente avaliar a viabilidade de remover completamente o telhado e substituí-lo por
uma nova estrutura. Esta medida, se viável, proporcionaria uma solução abrangente,
eliminando potenciais riscos associados à estrutura existente.

VI. Regularização conforme Normas Vigentes:

É imperativo que todas as benfeitorias realizadas estejam em conformidade com as

normas locais e nacionais de construção.
 A implementação dessas recomendações, incluindo a possibilidade de remover
totalmente o telhado, não apenas restaurará a integridade estrutural do imóvel, mas
também garantirá a segurança e a longevidade do novo sistema construtivo.

b) Rachadura em parede (área de serviço):

Constatada a presença de uma rachadura considerável em uma das paredes da

área de serviço, recomenda-se a implementação das seguintes etapas para corrigir e
prevenir problemas futuros:

VII. Avaliação Estrutural:

Essa análise identifica a causa da rachadura, seja por movimentações do solo,

problemas na fundação ou outras questões estruturais. A existência de uma rachadura
na parede da edificação pode derivar de várias razões. Portanto, é essencial identificar
as causas subjacentes antes de proceder com os reparos na rachadura. Ao
compreender as razões por trás do surgimento da rachadura, torna-se mais viável
apresentar uma solução eficaz para o problema identificado.

De acordo com o que foi constatado em vistoria e nas fotografias tiradas do imóvel
as possíveis causas da rachadura são:

 Reboco irregular e malfeito: um reboco feito com material de baixa qualidade

e/ou não seguindo as boas práticas não suporta tanto a variação de
temperatura e a movimentação natural da fundação, podendo ocasionar tal
vício construtivo;

 Materiais diferentes em atrito: a presença de rachaduras na parede pode ser

atribuída à disparidade entre os materiais em atrito na estrutura. A diferença
nas propriedades térmicas dos materiais amplifica o fenômeno conhecido
como vício construtivo, onde as variações de temperatura provocam
dilatações desiguais, resultando em trincas, fissuras ou rachaduras;

 Dilatação do material: As variações de temperatura na região onde o imóvel

está sendo construído também interferem diretamente no aparecimento de
fissuras, trincas e rachadura na parede. Isso acontece, pois as diferenças
climáticas (ora frio, ora calor) tem a capacidade de promover a dilatação ou
retração dos materiais da estrutura;

 Sobrecarga: ocorrência de rachaduras na parede também pode ser atribuída

a sobrecarga que ultrapassa a capacidade de suporte da estrutura. Nesse
cenário, é praticamente inevitável a formação de rachaduras na parede.
  Infiltrações de água: quando a água proveniente de chuva, solo ou
canalizações penetra nas paredes da edificação, provoca manchas, bolhas,
crescimento de mofo, fissuras e até mesmo rachaduras. Além de prejudicar
esteticamente o ambiente, a presença desses problemas diminui o conforto
e representa uma ameaça à integridade estrutural do imóvel. Assim que a
infiltração é identificada, torna-se imperativo realizar as devidas correções.

VIII. Tratamento da Rachadura:

A abordagem para a benfeitoria envolve o uso de uma espátula em formato de

"V" para abrir completamente a extensão da rachadura. As laterais são então limpas da
possíveis tintas ou sujeitas, e a superfície é preparada para evitar o surgimento de
bolhas. A trinca/rachadura é preenchida com massa acrílica para vedação. Após essa
fase, uma tela “veda trinca” ou tela “tipo galinheiro” é aplicada, coberta com massa
corrida, lixada e, finalmente, recebe a camada de tinta.

c) Paredes externas não impermeabilizadas e sem revestimento com

infiltração e sinais de umidade:

IX. Correção de Infiltrações e impermeabilização das paredes externas:

Primeiramente antes de se iniciar o processo de impermeabilização é preciso

garantir que as paredes que terão o produto aplicado estão secas e livres de umidade,
tendo as causas dessas infiltrações já tendo sido resolvidas anteriormente. Neste caso
é preciso isolar as paredes com infiltração da chuva através de toldos ou outra solução
que as isole do tempo e verificar se as paredes com tubulação (área de serviço) estão
sofrendo vazamentos através dos tubos. Após, as paredes previamente pintadas
passam pela remoção da tinta na área afetada pela umidade. Nessa fase, é essencial
ter atenção, estendendo um pouco a raspagem para garantir uniformidade.

Após a raspagem, é necessário lixar a parede para garantir a aderência adequada

do impermeabilizante. Feito o lixamento, procede-se à aplicação das camadas do
produto impermeabilizante, respeitando os tempos de secagem e os limites de
aplicações. Após essa etapa, realiza-se outro lixamento antes de aplicar a tinta para
revestimento.

Existem diversas opções para impermeabilizantes de paredes externas, segue

abaixo algumas opções do mercado:

 Impermeabilizante Acquella 18 L incolor Vedacit;

 Resina brilhante multiúso Acqua incolor 18 L Hydronorth;
 Resina multiúso fosco incolor 900 ml Hydronorth;
 Tinta impermeabilizante fosca Vedapren parede branca 18 kg Vedacit;
 Resina brilhante Novacor incolor 3,6 L Sherwin Williams;
 Resina acrílica brilhante 3,6 L Bautech;
 Manta asfáltica.
 É importante ao escolher o produto para impermeabilização seguir as orientações
de uso específicas do produto selecionado, tendo assim uma melhor impermeabilização
das paredes.

X. Revestimento e Acabamento:

Após concluir as etapas anteriores, recomenda-se realizar o revestimento e

acabamento da parede. Isso não apenas proporcionará uma estética mais agradável,
mas também ajudará a proteger a estrutura contra agentes externos.

d) Paredes em tijolo aparente:

Preparação da Superfície:

 Limpeza: Remoção de sujeiras, poeiras e resíduos da parede.

 Inspeção: Verifique a integridade dos tijolos, corrigindo eventuais danos.

Chapisco:

 Aplicação de Argamassa Grossa: Preparar e aplicar uma camada de

chapisco para criar aderência entre a parede e as camadas subsequentes.
 Textura: Utilizar uma desempenadeira para criar uma textura rugosa na
superfície.

Emboço:

 Mistura de Argamassa: Prepare uma argamassa com proporções adequadas

de cimento e areia.
 Aplicação: Aplique uma camada de emboço sobre o chapisco, nivelando a
superfície.
 Acabamento: Utilize uma régua ou desempenadeira para garantir
uniformidade e alisamento.

Reboco:

 Argamassa Fina: Prepare uma argamassa mais fina e aplique uma camada
de reboco para criar uma superfície mais lisa.
 Correções: Faça ajustes na textura e nivelamento conforme necessário.

Secagem e Cura:

 Aguarde o tempo necessário para secagem completa das camadas de

chapisco, emboço e reboco.
Preparação para Tinta:

 Lixamento: Realize um lixamento leve para suavizar a superfície e garantir

aderência da tinta.
 Limpeza: Remova poeira resultante do lixamento.

Pintura:

 Escolha da Tinta: Opte por uma tinta adequada para alvenaria, levando em
conta a estética desejada sendo aconselhável a utilização de tinta acrílica,
emborrachada ou epóxi para paredes externas.
 Aplicação: Pinte a parede, garantindo cobertura completa e uniforme.

Acabamento Final:

 Inspeção: Verifique a qualidade do revestimento, corrigindo possíveis

imperfeições.
 Finalização: Se necessário, aplique camadas adicionais de tinta para atingir
a cor desejada.

e) Paredes com reboco:

Avaliação do Reboco Atual:

 Iniciar com uma análise minuciosa da resistência do reboco existente,

identificando áreas suscetíveis a danos ou desgastes.
 Corrigir eventuais fragilidades, remover partes soltas e aplicar nova
argamassa para reforço.

Preparação da Superfície:

 Realizar a limpeza cuidadosa da parede, removendo sujeiras e resíduos do

reboco.
 Faça uma inspeção visual para garantir a uniformidade e integridade da
superfície.

Chapisco (se necessário):

 Aplicar uma camada de chapisco para promover maior aderência entre o

reboco existente e o novo revestimento.
Emboço:

 Preparar uma argamassa adequada para o emboço, considerando a

aderência ao reboco existente.
 Aplicar o emboço sobre o reboco, nivelando e alisando a superfície.

Verificação da Resistência:

 Verificar a resistência do novo emboço, priorizando a coesão e integridade.

 Reforçar áreas que apresentem fragilidade ou falta de resistência.

Secagem e Curagem:

 Permitir o tempo necessário para a secagem completa do emboço,

assegurando uma cura eficaz.

Preparação para Tinta:

 Realizar um lixamento leve para suavizar a superfície, proporcionando

aderência à tinta.
 Remover a poeira resultante do lixamento para uma aplicação de tinta mais
eficiente.

Pintura:

 Escolher uma tinta apropriada para alvenaria de paredes externas, sendo

aconselhável a utilização de tinta acrílica, emborrachada ou epóxi para
paredes externas.
 Pintar a parede, garantindo uma cobertura uniforme e completa. Ler
atentamente as instruções da tinta escolhida.

Acabamento Final:

 Inspeção minuciosa da qualidade do novo revestimento, realizando

correções em possíveis imperfeições identificadas.
 Se necessário, aplicar camadas adicionais de tinta para atingir a cor
desejada.

É importante que todas as paredes sem revestimento recebam a devida pintura

conforme as boas práticas, tanto as paredes externas do imóvel quanto as internas.
 Manutenção Preventiva:

Estabelecer um plano de manutenção preventiva é essencial para garantir a

durabilidade da correção realizada. Isso pode incluir inspeções periódicas,
especialmente durante períodos chuvosos, para identificar e corrigir precocemente
qualquer sinal de problemas.

XI. Monitoramento Contínuo:

Implementar um sistema de monitoramento contínuo, como a medição de fissuras

ao longo do tempo, pode auxiliar na detecção precoce de movimentações na estrutura,
permitindo intervenções antes que problemas significativos ocorram.
 7. Relatório fotográfico

Área de serviço com péssimo estado de conservação.

Umidade aparente no piso e nas paredes, rachadura vertical em uma das paredes e
pilares mal dimensionados e fora de padrão.
 Cobertura área de serviço.

Parede externas de fundo com sinais de umidade e sem revestimento.

Fundos do imóvel: paredes sem revestimento e área de serviço com baixo padrão
construtivo.

Parede externa lateral com manchas de umidade e sem revestimento.

Pilares mal dimensionados, parede interna com rachadura, paredes internas sem
revestimento, piso e paredes com sinais de umidade.
Parede interna da área de serviço/muro de divisa com péssimo padrão construtivo,
construído de maneira irregular.
Fachada do imóvel.
Encerramento e conclusão

Conclui-se este laudo engenharia diagnóstica, referente as patologias e vícios

construtivos presentes no imóvel em questão, indicando as possíveis soluções para
habilitar o imóvel a financiar com a Caixa Econômica Federal.

Ressaltamos que este trabalho foi elaborado de maneira imparcial e independente,

completamente livre de quaisquer envolvimentos dos profissionais responsáveis e com
isenção de ânimos.

Atenciosamente,

NBR Avaliações e Perícias | CREA PR Nº 71160

Digitally signed by
DANIEL NEGRELLO DANIEL NEGRELLO
BERGAMI:0737423 BERGAMI:07374239947
9947 Date: 2023.11.16
17:08:01 -03'00'
_________________________________________

Eng. Civil Daniel Negrello Bergami

CREA PR-182799/D

Quinta-feira, 16 de Novembro de 2023