LAUDO TÉCNICO PERICIAL

Contratante: MAURICIO POZZOBON

Endereço: Rua Ernesto Alves, 3.135 - Bairro N. Sa. de Fátima

Município: Taquara

Estado: Rio Grande do Sul

Tipo de anomalia causador

da abertura do processo:
Existência de trincas e rachaduras em diversos
cômodos, rachaduras na transversal (45º) em parede
da fachada secundaria da edificação, danos em
madeiramento provocado por insetos voadores
(cupins) e umidade em paredes e laje provocadas pela
ausência da cobertura e umidade do solo.

Grau de risco: Nulo

Local da ocorrência: Em todos os cômodos da edificação.

Localização: Área interna e externa da residência

Data da vistoria: 26/11/2019

01 - OBJETO DE SUA AVALIAÇÃO

O presente laudo trata das causas do surgimento de anomalias em diversos locais do imóvel
em questão.

Observamos rachaduras na transversal, em quarenta e cinco graus, localizadas na parede da fachada

secundaria da edificação, danos em madeiramento provocado por insetos voadores (cupins) e
umidade em paredes e laje provocadas pela ausência da cobertura, pelo solo e pelo leito da rua, em
virtude da precariedade da impermeabilização do pavimento e da calçada.

Os danos surgiram no decorrer do ano de 2.018.

02 - DATA DE VISITA

A visita foi efetuada no dia 26 de Novembro de 2.019 no período das 14:15 às 17:30 horas e
estavam presentes o proprietário do imóvel, o regulador da empresa de Vistorias e o Engenheiro
responsável pela elaboração do presente laudo.

03 - DESCRIÇÃO DO LOCAL

A residência está localizada na periferia da cidade de Taquara, distante aproximadamente seis

quilometro do centro da cidade.

A topografia da região onde está situado o imóvel é irregular.

O perfil do terreno onde foi construído o imóvel é em declive, apresentando queda para o fundo.

O imóvel possui dois pavimentos, um abaixo do nível da Ernesto Alves e o outro no nível desta.

O local é provido de toda a infraestrutura, como: pavimentação, água, esgoto, energia elétrica,
iluminação e telefone. (Foto 01, 02 e 03)

As edificações existentes no local são basicamente de uso residencial.

O fluxo de veículos e pedestres é bem reduzido.

O pavimento da rua foi executado em pedra, tipo paralelepípedo.

Foto 01 - Vista da lateral esquerda do imóvel e da região onde está localizado.
Observamos que a pavimentação da rua, foi executada com cascalhos de pedra, que
permitem a passagem da água para o subsolo.

Foto 02 - Vista da região e da rua onde está localizado o imóvel.

Podemos observar que a pavimentação da rua, foi executada em pedra, tipo paralelepípedo e
a sarjeta em placas de pedra.
Os dois materiais utilizados não impedem 100% a passagem da água.
 Foto 03 - Nesta foto observamos o trecho da rua localizado acima do imóvel.
Podemos notar que o terreno é em declive.

04 – DESCRIÇÃO DA CONSTRUÇÃO

O imóvel foi construído num terreno de 689,00m² (seiscentos e oitenta e nove metros
quadrados) sendo 26,00m de frente por 26,50m de fundo.

O padrão de acabamento é popular.

Pelo tipo de construção e materiais empregados, concluímos que tem aproximadamente

sessenta anos de idade.

A área construída do imóvel é de aproximadamente 271,00m² (duzentos e setenta e hum

metros quadrados).

O sistema construtivo da edificação é em alvenaria e a estrutura foi executada em tijolos de

barro maciço.

Não foram utilizadas no sistema construtivo do imóvel colunas e vigas em concreto.

A alvenaria foi executada em tijolo de barro maciço e assentados com areia e saibro.

O sistema construtivo do telhado foi executado em estrutura de madeira e o revestimento em

telhas de barro.
Não é possível dar maiores detalhes com relação a cobertura, pois no dia de nossa visita a
mesma tinha sido retirada.

Provavelmente a estrutura do forro do piso do pavimento superior foi executado em madeira e o

forro em tabuas tipo macho e fêmea.
Pela nossa analise, o piso do pavimento superior, com certeza, recebeu o mesmo sistema
de construção, isto é, estrutura em madeira e revestimento em tabua.
Com exceção do forro da sala 01, todos os cômodos do piso inferior, foram executados em laje
de concreto, sem acabamento.

O revestimento do piso dos cômodos do pavimento superior e inferior, receberam vários tipos de
acabamento e foram executados em: cerâmica esmaltada. cerâmica de barro, tabua corrida tipo
macho e fêmea e tabua bruta de 30cm.

O piso da área externa recebeu acabamento em peças de concreto intertravadas, assentadas

em coxim de areia.

O imóvel é composto por diversos cômodos e banheiros, que falaremos abaixo, descrevendo
o sistema de acabamento de cada um.

Com exceção da entrada principal do imóvel, o piso da área externa não recebeu nenhum tipo de
acabamento, a não ser um trecho das laterais que recebeu acabamento em massa de areia e cimento.

Foto 04 - Vista da lateral esquerda do imóvel.

Podemos observar que o imóvel sofreu modificações em virtude da existência de
uma base em concreto, localizada na cobertura, para acomodar a caixa d'água.
Foto 05 - Vista da fachada principal do imóvel.
Na frente do mesmo, observamos fardos de telhas novas que seriam utilizadas na reforma do
telhado.

Foto 06 - Vista da frente e da lateral esquerda do imóvel, onde observamos o sistema construtivo e
a existência de cinco colunas, construídas em tijolo maciço.
Foto 07 - Vista em detalhe da foto anterior, onde observamos o sistema construtivo das paredes e o
prendedor de janela utilizado na década de 50.

Foto 08 - Vista do tipo de revestimento utilizado no piso do corredor da fachada principal.

Foto 09 - Vista da lateral direita do imóvel, onde observamos rachaduras e manchas provocadas
pela umidade.

Foto 10 - Vista parcial da fachada principal e da lateral direita do imóvel.

Foto 11 - Vista da lateral direita do imóvel, onde observamos o muro, abaixo da churrasqueira,
repleto de samambaias, sinalizando que o problema de umidade é antigo.
Foto 12 - Vista frontal do muro da foto anterior, onde observamos rachaduras que comprometem a
estabilidade do mesmo e a presença de plantas, samambaias, que vivem em lugar úmido.

Foto 13 - Vista da fachada posterior do imóvel, onde observamos diversas rachaduras que
comprometem a estabilidade da edificação.
 Foto 14 - Vista em detalhe, das rachaduras da foto anterior.

05 - DANOS CAUSADOS

Os danos existentes são de ordem material e se restringem a trincas e rachaduras existentes em

diversos cômodos e principalmente na parede externa, localizada no fundo da edificação, onde
observamos a presença de rachaduras em 45º.

Também foram observadas em laje e paredes internas e externas, manchas de umidade que pela
coloração esverdeada, indicam a presença de limo, sinalizando que o problema existe a muito
tempo.

Todas as anomalias observadas não colocam em risco a estabilidade da edificação, com exceção da
rachadura da parede do fundo, que se não forem tomadas as devidas providencias de restauração,
com o decorrer do tempo pode comprometer a estabilidade da mesma.

Uma parte da umidade existente nas paredes internas e externas, principalmente do piso superior
localizado no nível da rua, é decorrente das ultimas chuvas que se precipitaram na região, em
virtude da retirada do telhado.
Após analise de cada cômodo e dos vícios de construção existentes e apontadas acima,
concluímos que a solução melhor para o caso (custo x beneficio), é a demolição é reconstrução.

O que nos leva a essa conclusão, e a inexistência de alguns elementos importantes numa edificação,
composto por fundação, colunas e vigas.

Pelo tempo de construção, aproximadamente 60 anos e pelas anomalias observadas, concluímos que
não foram utilizadas brocas na sua infraestrutura.

O imóvel foi construído sobre viga baldrame executada em tijolo maciço de barro, quando o correto
seria viga baldrame em concreto armado, cuja resistência a compressão e durabilidade é muito
maior.

No sistema construtivo, não foram observadas a existência de colunas e vigas em concreto armado.

O assentamento dos tijolos, foi executado com areia e saibro que, apesar de ser muito utilizado
antigamente, não possui a liga e a resistência da cal e cimento.

Em virtude da não existência de viga baldrame em concreto e da época em que foi construída, não
foi aplicado nenhum impermeabilizante, tipo Vedacit, para impedir a passagem de umidade para a
parede e portanto a mesma, encontra se bem danificada, principalmente no piso inferior, onde
observamos em algumas paredes a presença de limo.

Para piorar o estado da edificação, foram executadas mudança no sistema construtivo original com
a colocação de laje pré e o acabamento em piso cerâmico.
As vigotas da laje, foram engastadas nas paredes e apoiadas em vigas de madeira.
Além de não ser a solução adequada para o problema, pois o ideal seria perfil I em aço que é muito
mais resistente a compressão, algumas vigas foram fixadas em lugares insalubres e úmidos e
portanto sujeitos a deterioração e colocando em risco a estabilidade da mesma e do imóvel.
O ideal seria a execução de todos os elementos de estruturas em concreto, como: brocas, colunas e
vigas de apoio para evitar sobrecarga nas paredes.

Outro fator importante que compromete a resistência das vigas e que foi observado no assoalho e
em algumas madeiras existentes, e o problema de insetos voadores (cupins) que poderão se alojar e
danificar as vigas.

Todas as lajes observadas foram construídas fora de nível e para corrigir essa anomalia é necessário
retirar o revestimento cerâmico e fazer uma regularização em areia e cimento. Esse processo acaba
aumentando ainda mais a carga.

Afirmamos que a laje está desnivelada, em função da água e sujeira acumulada no mesmo lado.
As rachaduras observadas na parede do fundo, provavelmente foram causadas pelo aumento de
carga com a substituição do tipo de piso.

As esquadrias de madeira, principalmente as portas, estão danificadas na sua maioria e portanto

devem ser substituídas.

O telhado e o forro, foram retirados em função de danos existente no madeiramento, causados por
insetos voadores, cupins.

O piso em madeira corrida está danificado pelos cupins e encanoado pelo tempo de exposição a
chuva e o sol.

A calçada, guia e sarjeta, precisam ser reconstruídas pois estão bem danificadas, permitindo a
passagem da água da chuva para o interior do imóvel.
Portanto, em virtude dos vícios construtivos observados e mencionados, concluímos que a solução
mais adequada para o problema e a demolição e construção.

Para encontrarmos o valor de demolição e reconstrução praticado no mercado da construção

civil, utilizamos os valores fornecidos pela TCPOweb da Editora Pini de novembro de 2.019.

Utilizando o índice de Novembro de 2.019, para residência assobradada, padrão popular,

encontramos o valor de R$ 1.483,41/m² (hum mil quatrocentos e oitenta e três reais e quarenta
e um centavos).
Como nesse valor não constam alguns itens, como: projetos, demolição e retirada de entulho, taxas
municipais, taxas federais e BDI, utilizamos um fator de correção de 20% e obtemos R$ 1.780,01
(hum mil setecentos e oitenta reais e um).
Multiplicando o valor por metro quadrado de R$ 1.780,01 pela área, que é de 271,00m², obtemos:

R$ 1.780,01/m² X 271,00m² = R$ 482.382,71 (quatrocentos e oitenta e dois mil trezentos e

oitenta e dois reais e setenta e um centavos)

Para atualizarmos o valor da edificação, adotamos a tabela de calculo de depreciação Ross-

Heidecke.

Utilizando o tempo de construção que estimamos ser de 60 anos, mais a vida útil que é de
aproximadamente 75 anos, obtemos o valor final de:

R$ 102.789,81 (cento e dois mil setecentos oitenta e nove reais e oitenta e um centavos).

- VALOR DO IMOVEL NOVO: R$ 482.382,71

- VALOR DO IMOVEL CORRIGIDO: R$ 37.625,85

- INDICE DE DEPRECIAÇÃO: 92,22%

06 – CONCLUSÃO

Após analises apresentadas, concluímos que os danos observados foram causados por vícios
de construção e pela falta de estrutura: brocas, viga baldrame, colunas e vigas.
Também a umidade teve uma boa parcela de culpa, pois em virtude do tempo que a mesma foi
edificada, não se utilizavam materiais impermeabilizantes, tipo Vedacit, no sistema construtivo,
como no respaldo da viga baldrame e no revestimento das paredes.
Para evitar que a água sobe por capilaridade é aplicado na viga baldrame, material betuminoso, tipo
Neutrol, que impede a passagem da umidade para a alvenaria.

Outro fator muito importante que ocasionou danos, foi a substituição do piso original por laje
de concreto.
Antes de iniciar essa modificação, deveriam ser executadas brocas, colunas e vigas, para receber a
laje e transferir a carga para o solo.
Infelizmente, isso não ocorreu, pois foram apoiadas sobre as paredes, sendo que a finalidade das
mesmas e de fechamento e de divisão de ambientes.
A colocação de vigas de madeira, utilizada no reforço da laje, ajudou a diminuir a flecha, mas não
repassou os esforços para o solo e sim para a alvenaria.

Observamos que na composição da massa de assentamento dos tijolos, não foi utilizado cal e nem
cimento e sim saibro.
O saibro não possui a mesma liga e resistência da cal e do cimento, portanto aumenta as
probabilidades da existência de rachaduras e desestabilização da edificação.

Com o aumento da carga, houve uma movimentação da edificação, gerando os danos observados
principalmente na parede da fachada secundaria, onde observamos diversas rachaduras em 45º.
Em hipótese alguma deveria ser colocada a laje sem serem executados os serviços de reforço
mencionados anteriormente.

Parte da umidade é proveniente do leito da rua, em virtude da falta de impermeabilização do

pavimento e vedação entre guia e sarjeta.

Os danos observados, conforme relatamos acima, são significativos e portanto para demolir e
reconstruir o que está danificado, nos padrões existentes, é necessário uma verba de R$ 482.382,71
(quatrocentos e oitenta e dois mil trezentos e oitenta e dois reais e setenta e um centavos)

Após as observações e conclusões apresentadas, podemos afirmar que a edificação, até a presente
data, não corre nenhum risco de desestabilização mas para evitar que isso venha a acontecer é
necessário executar os serviços de estrutura mencionados, brocas, colunas e vigas.
Analisando o custoxbeneficio, aconselhamos a demolição e reconstrução do mesmo, em
virtude das anomalias existentes.

07 - ENCERRAMENTO

Este laudo contém folhas e foi elaborado com absoluta imparcialidade com base em elementos
concretos colhidos em vistoria pessoal no local e os critérios adotados para a conclusão final foram
os mais recomendáveis para as circunstâncias e ao caso concreto.

Blumenau, 06 de Dezembro de 2019

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CRISTIANO ALBINO
Eng. Civil
CREA 000.000.000.0