EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª

VARA CÍVEL DA COMARCA DE CARAZINHO – RS.

Processo Nr.: 5001021-05.2021.8.21.0009

Autor(a): ROBERTA GRANVILLE DE OLIVEIRA

Réu: P J MONTANA CONSTRUCOES (MAO DE OBRA MONTANA)

PARECER TÉCNICO

CHARLES LOGAN VIZZOTTO DA LUZ, Engenheiro Civil, inscrito sob

conselho de classe CREA RS 253230 apresenta seu parecer técnico, com a
finalidade atender os quesitos solicitados no processo número 5001021-
05.2021.8.21.0009.

Visita técnica realizada em 09/06/2022 (nove de junho de dois mil e vinte

e dois) às 15:00’ (quinze horas). No logradouro Rua Hilário Ribeiro, 115, bairro
Borghetti, Carazinho, Rio Grande do Sul. A mesma foi acompanhada por ambas
as partes, autora e ré, seus advogados e assistente técnico.

Quanto aos quistos apresentados pode-se apontar que:

a) É possível aferir com exatidão se o projeto foi seguido integralmente

quando da execução da obra?

Não se pode afirmar este quesito, visto que o mesmo possui ambiguidade.
A documentação fornecida nos autos atende ao plano diretor e ao código de
obras da cidade de Carazinho, além das aprovações necessárias para a CEF
(Caixa Econômica Federal).

Cabe ressaltar que contratos fixados com a CEF passam por avaliação de
engenharia para liberação de parcelas. Isto é, para cada etapa concluída, deve-
se convocar serviço de engenharia e o mesmo liberará a parcela referente ao
serviço prestado. Não cabendo o pagamento extra ao construtor.

b) A obra pode ser considerada frágil? Corre risco de desabamento?

A edificação não apresenta características de instabilidade ou fragilidade.

Embora não seja apresentado, nos autos no processo, memorial estrutural para
pilotis e fundações. Além de perfil estratificado de solo para fundações. Contudo,
a descrição da estrutura tende a atender as necessidades da edificação e as
ABNT NBR 14931:2004 - Execução de estruturas de concreto, ABNT NBR
6118:2004 - Projeto de estruturas de concreto, ABNT NBR 6122:1996 - Projeto
e execução de fundações.

Foto 1 - Frente da Edificação

c) Os vícios apontados são aparentes?

Sim. O gesso acartonado apresenta comprometimento devido a

infiltrações, algumas luminárias também apresentam ingresso de resíduo em seu
interior. Além de fissuras naturais devidos à movimentação térmica.

Neste quesito podemos levantar algumas fissuras que podem se torar

racharas, dependendo da sua forma de execução. Na ausência de execução das
vergas e contra-vergas ao entorno das janelas, trincas de 45° e nas juntas de
dessolidarisação, entre a edificação e muro/ calçada.

Patologias serão apresentadas no demais quesitos.

 Foto 2 - Início da Junta de Dessolidarização

Foto 3 - Junta de Dessolidarização

d) Qual seria o custo para os reparos de responsabilidade do requerido

(considerando as obrigações de manutenção e conservação da autora, e
possíveis reparos e reformas realizados por terceiros), verificados in loco?
 Não existem manutenções de obrigação do usuário. A menos que a
mesma tenha realizado manutenções fora do projeto e não mencionado nos
autos.

e) Após a entrega das chaves, houve alguma manutenção corretiva e/

ou preventiva no imóvel? Se sim, quais, e o custo.

Sim, segundo informações dos autos. Houveram pinturas nas aberturas

internas, fechamento do fosso de luz, barramento para evitar ingresso de água
da chuva pelo fosso de luz.

Foto 4 - Barramento Fosso de Luz

Normalmente para se evitar o ingresso de águas da chuva ou respingos

pela soleira em portas metálicas, seja alumínio ou ferro, normalmente são
aplicadas, na estrutura, frisos combinados de alumínio e borracha, quando não
já compostos na esquadria.
 Imagem 1 - Friso

É relevante ressaltar que no dia da visita técnica, no telhado, existia uma

lona preta apoiada com blocos cerâmicos e tábuas de madeira. Segundo usuária
a lona estaria para evitar o ingresso da água da chuva dentro da edificação.

Na mesma visita observou-se que o telhado apresentava marcas

amassados, o que caracterizaria o caminhar de algum trabalhador.

Foto 5 - Lona em Telhado

 Foto 6 - Telhado Amaçado

f) Há anomalias verificadas nas áreas internas da unidade e se

acarretam danos exclusivamente estéticos ou também funcionais, tais
como infiltrações, manchas, mofo, etc.?

Sim. Existem patologias na edificação que impossibilitam o uso nos casos

de ingresso de água pluvial na edificação.

De acordo com os autos e registros fotográficos que foram realizados na

vista técnica, pode-se verificar que:

• Parte do gesso acartonado da unidade está comprometido devido

eflorescências causadas pela umidade;
• Também se observou que existem manchas nos rejuntes pelas mesmas
causas;
• Presença de espuma expansiva nas esquadrias no dormitório principal;
• Uma luminária deslocada no dormitório secundário estava descolocada,
provavelmente para realizar a drenagem da água;
• Acurou-se que algumas esquadrias (portas) estavam com pontos sem
pintura e com dificuldades de fechamento;
• As esquadrias da sala de estar apresentavam trincas de 90°/45° o que
caracteriza movimentação estrutural, ou ausência de contra-verga, ou não uso
de sistema inadequado para combinação de esforços de tração combinados em
esquadrias com mais de 2m² de abertura.
Foto 7 - Mofo em Dormitório Principal

Foto 8 - Mofo em Dormitório Principal

 Foto 9 - Mofo em Dormitório Principal

Foto 10 - Espuma Expansiva em Esquadria em Dormitório Principal

Foto 11 - Revestimento argamassado com ondulações em Dormitório Principal

Foto 12 - Ausência de Pintura em Esquadria (Porta) em Dormitório Principal

 Foto 13 - Manchas em rejunte do piso do dormitório principal

Foto 14 - Ausência de pintura em esquadria (porta) do banheiro

Foto 15 - Esquadria (porta) do banheiro com dificuldades para fechamento

Foto 16 - Manchas em rejuntes do piso com corredor

Foto 17 - Manchas em rejuntes do corredor

Foto 18 - Mofo em Dormitório Secundário

 Foto 19- Mofo em Dormitório Secundário

Foto 20 - Manchas no rejunte do piso do dormitório secundário

Foto 21 - Mofo e deslocamento de luminária em Dormitório Secundário

Foto 22 - Apodrecimento de marco da porta Dormitório Secundário

 Foto 23 - Luminária Fixada de forma inapropriada

Foto 24 - Manchas no rejunte do piso da Cozinha / Sala

 Foto 25 - Manchas no rejunte do piso da Cozinha / Sala

Foto 26 - Mancha de infiltração (umidade) em gesso acartonado na Sala de

Estar
Foto 27- Mancha de infiltração (umidade) em gesso acartonado

Foto 28 - Trinca junto à porta de entrada da Edificação

 Foto 29 - Trinca de 90° / 45°

g) Desde a edificação, ocorreu alguma reforma? Em caso afirmativo:

Sim, conforme relato em item “e)”, houveram pinturas nas aberturas

internas, fechamento do fosso de luz, barramento para evitar ingresso de água
da chuva pelo fosso de luz.

Foto 30 - Fechamento Fosso de Luz

h) Se encontrado danos, podem ter sidos provocados exclusivamente
pela moradora do imóvel (falta de manutenção por exemplo)?

Majoritariamente os danos não são em decorrência da utilização do

imóvel, mas sim do agravamento das causas raízes das patologias não tratadas.
Entretanto, existe uma lesão em uma das alvenarias no dormitório principal que
provavelmente decorre da utilização.

Foto 31 - Lesão alvenaria dormitório principal

i) Há danos nos moveis? Se sim, tem como ser verificado se foi em

decorrência da construção?

Não se pode afirmar este quisto, visto que não se conhece a origem dos
mesmos. Entretanto, todo móvel amadeirado que sofre frequentes períodos de
molhagem, por fim hidrata suas fibras e impossibilita o retorno das mesmas para
seu estado comercial.

Mas sim, alguns moveis apresentavam hidratação e estavam “estufados”

em suas bases. Principalmente por se tratarem de móveis de MDF ou MDP.
Caso o móvel seja utilizado para armazenamento de alimentos, por exemplo, as
bases comprometidas podem acarretar em um perigo para o usuário. Já se o
móvel for utilizado para armazenamento de copos descartáveis, a recíproca não
é verdadeira.
j) Se há danos aparentes, quais são, e se são apenas estéticos ou
acarretam prejuízos na funcionalidade do imóvel.

Questionamento respondido juntamente com quesito “i)”.

k) Identifique o imóvel periciado, ressaltando localização, dimensão e

tempo da construção.
Imóvel logrado na Rua Hilário Ribeiro, 115, bairro Borghetti, Carazinho,
Rio Grande do Sul, contendo área total de 55,08 m² e aproximadamente 2 anos
de edificada.

l) Identifique os cômodos do imóvel, bem como os descreva de

maneira individual:

A edificação possui os seguintes cômodos:

• Varanda: área de 1,10 m², possuindo piso cerâmico e pintura acrílica;

• Sala/ Cozinha: área de 19,72 m², piso cerâmico, pintura acrílica de cor
cara, esquadrias metálicas, iluminação LED e rebaixo em gesso;
• Circulação: área de 3,08 m², piso cerâmico, pintura acrílica de cor cara,
esquadrias metálicas, iluminação LED e rebaixo em gesso;
• Dormitório Principal: área de 10,15m², piso cerâmico, pintura acrílica de
cor cara, esquadrias metálicas, iluminação LED e rebaixo em gesso;
• Dormitório Secundário: área de 8,70m², piso cerâmico, pintura acrílica de
cor cara, esquadrias metálicas, iluminação LED e rebaixo em gesso;
• Banheiro: área de 3,06m², piso cerâmico, pintura acrílica de cor cara,
esquadrias metálicas, iluminação LED e rebaixo em gesso;

m) Identifique se existem deformidades na edificação, sendo

comparado com o projeto:
Não existem divergências do projeto em comparação com a execução
com da edificação.
n) Identifique se existem rachaduras, identificando a localização das
mesmas, bem como a dimensão. Ainda, diga se as rachaduras colocam em
risco o imóvel;
Não. Existem apenas trincas na edificação. Entretanto as mesmas não
colocam em risco a integridade estrutural do imóvel, bem como a do usuário. As
mesmas foram relatadas no item “c)” foto 2 e foto 3 quando se fala de
dessolidarização e item “f)” foto 27 trinca junto à porta de entrada da edificação
e foto 28 trincas de 90° e 45°.

o) Identifique e descreva o material constante no teto do banheiro, bem

como a condição do mesmo, ressaltando se o estado do mesmo é
decorrente de problemas de vícios ou defeitos construtivos ou se existem
defeitos no telhado ou calhas que possam ter causado a infiltração;

Foto 32 - Integridade Forro Banheiro

O forro em gesso acartonado apresenta resquícios de eflorescências que

são frutos que percolações que decorrem da infiltração da laje. Essa por sua vez,
advém do transbordamento da calha ou pela infiltração da laje do elevado da
caixa d’água. Visto que o mesmo não possui fechamento, conforme foto 32,
quesito “s)”.

p) Verifique e descreva as condições de estanqueidade em janelas,

telhado e poço de luz do imóvel:
De forma geral, as esquadrias externas, aparentemente são estanques
visto que existe a necessidade normativa para tal, ABNT NBR 10821:2011.
Esquadrias não apresentavam dificuldades para seu fechamento ou abertura ou
resíduos em duas canaletas.

q) Identifique as medidas das aberturas da casa, inclusive portas

internas, verificando se as mesmas estão em conformidade com o
memorial descritivo. Havendo divergências, relate-as;
As medidas das esquadrias estão de acordo com o projeto.
r) Houve alguma modificação realizada pela proprietária desde a
entrega da obra pronta? Descreva.

Sim, conforme relatado nos itens “e)” e “g)”.

s) Identificar e descrever o tipo de impermeabilização e a presença ou

ausência de telhas sobre a laje de cobertura da área de entrada da porta
principal. Não havendo telhas, explique o motivo e a necessidade;

Não é possível descrever o tipo de impermeabilizante utilizado durante

todos os processos construtivos. Visto que não se acompanhou toda a execução
da obra. Entretanto, um dos pontos onde seria necessária a instalação de
fechamento, seria no acesso à caixa d’agua.

Foto 33 - Acesso a caixa d'água

t) Descreva o telhado como um todo, apontando eventuais defeitos e
verificando condições de estanqueidade existentes:
De forma geral, as telhas em si não apresentam grandes problemas.
Contudo, o tipo de telha utilizado em obra é diferente do mencionado em
memorial. Ademais, a problemática está na ligação entre platibanda x algerosas,
algerosas x telhas, telhas x calhas, calhas x descidas.
Foto 34 - Integridade do Telhado

u) Descreva as condições de acabamento tanto do gesso quanto na

pintura e indique se os defeitos verificados são compatíveis com as
infiltrações comprovadamente existentes no imóvel:
As condições de integridade do gesso foram apresentadas no quesito “f)”.
Justapondo-se a isto, o estado de conservação se deu devido ao estado de
constantes episódios de infiltrações, seguidos de eflorescências.

v) Relate se os acabamentos e o imóvel como um todo são compatíveis

com o memorial descritivo e se são compatíveis com um imóvel de um ano
de uso:
De forma geral, a edificação está mais desgastada que uma edificação
com a mesma idade e uso que não tivesse sofrido as mesmas sequencias de
intemperes.
APONTAMENTO PERICIAL:

A causa raiz patológica neste processo é o ingresso de água pluvial pelo

telhado. Sendo assim, é provável que a calha não esteja dimensionada
adequadamente, assim como sua descida. Orienta-se que a calha seja
dimensionada novamente, bem como sua descida. Também que, sejam
seguidos os passos de ligação entre as alvenarias/ platibandas e telhados. Para
auxiliar nesse processo, seguir ABNT NBR 10844:1989.

Embora haja no memorial descritivo a existência, salienta-se a

importância da existência da impermeabilização da laje e que seja realizada,
bem como a mesma possua um sistema em urgência/ emergência em casos de
não saneamento ou não vazão das águas pluviais pela calha.

Orienta-se que os gessos acartonados sejam higienizados com uma

solução de hipoclorito de sódio através de mão de obra especializada e
sequencialmente que sejam revitalizados com uma tinta acrílica, tão somente
com o saneamento da infiltração das águas pluviais.

Quanto as trintas de dessolidarização na entrada da edificação, verificar

sistema adequado para situação. Como trata-se de um aterro, e não se possui
histórico do mesmo, orienta-se a instalação de um mastique para que não aja o
ingresso de água no aterro e na estrutura.

Nos casos das trincas das esquadrias da sala de estar que apresentavam
trincas de 90°/45° que caracterizam movimentação estrutural, ou ausência de
contra-verga, ou não uso de sistema inadequado para combinação de esforços
de tração combinados em esquadrias com mais de 2m² de abertura (foto 27),
orienta-se que seja retirado o revestimento argamassado para que seja
verificada a melhor solução. Entretanto, majoritariamente, essa caracterização é
solucionada com uma contra-verga conforme a ABNT NBR 8545:1984.

Já para a trinca da foto 28, a mesma pode ser caracterizada de duas

formas, pilar que morre, ou diferença de idades e resistências entre concretos
do mesmo pilar. A primeira situação deve ser descartada pois segundo memorial
descritivo disponibilizado nos autos, a estrutura seria em concreto armado. De
todas as formas, orienta-se a retirada do revestimento argamassado para definir
solução. Para solução, seguir ABNT NBR 6118:2004 e ABNT 15258:2021.

Caso seja de interesse do usuário da edificação, orienta-se a instalação

de um guarda corpo, desde o portão de entrada do terreno até a edificação,
evitando assim possíveis quedas. Visto que existe um desnível de mais de 2,80
metros. Seguir ABNT NBR 14718:2019.
ENCERRAMENTO

Este signatário apresenta o presente trabalho concluído, constando de 25

folhas de um só lado, que segue devidamente datada e assinada, colocando-se
a disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem
necessários.

Diante do exposto, solicita-se mui respeitosamente a Vossa Senhoria o

pagamento via Tribunal de Justiça, ao perito em sua conta já mencionada nos
autos, mas que se reitera: Conta Bancária Perito: Banrisul – 35.1058680-2
(Agência 0310).

Nestes Termos
E. Deferimento
Passo Fundo, 17 de Junho de 2022

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Charles Vizzotto
CREA RS 253230