LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Centro Espírita Dias da Cruz

Eng. Civil Guilherme Franciosi Wentz

 1. INTRODUÇÃO

O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial foi solicitado pelo Centro Espírita Dias da Cruz
CNPJ n XXXX e tem o seu conteúdo embasado na Norma de Manutenção de Edificações
NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que dispõe sobre as regras
gerais e específicas a serem obedecidas na manutenção e na conservação das edificações.

O Laudo Técnico caracteriza-se pela inspeção predial, tendo como foco central a avaliação da
estrutura do primeiro pavimento, bem como a avaliação da rede de esgoto e pluvial de uma
edificação do tipo mista. Neste laudo serão apontados anomalias construtivas e falhas
decorrentes da falta de manutenção, além da realização da análise de riscos oferecidos aos
usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, que prejudicam a utilização do espaço, frente ao
desempenho dos sistemas construtivos.

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. Identificação:

Edificação: Edifício San Diego, 540 – Sala comercial (andar térreo)

Endereço: Rua Saldanha Marinho, 540, Centro, Passo Fundo – RS

Figura 1 - Vista de satélite da edificação

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 2.2. Realização do Laudo

Responsável Técnico: Eng. Civil Guilherme Franciosi Wentz

Registro: CREA/RS 230531
ART: XXXXXX

2.3. Data da vistoria

A vistoria foi realizada na edificação que abrigará atividades do Centro Espírita Dias da Cruz
nos dias 04.02.2022 e 09.02.2022 nos períodos da tarde.

2.4. Objeto da Inspeção

Trata-se de um imóvel de uso residencial e comercial, composto por quatro pavimentos, sendo
o pavimento térreo composto por uma sala comercial e hall de entrada, e os pavimentos
superiores compostos por apartamentos.

O pavimento térreo, objeto deste laudo, possuí área aproximada de 304,15m². Atualmente, o
mesmo encontra-se desocupado para obras de melhoria e adaptação do espaço para uso do
Centro Espírita Dias da Cruz.

3. METODOLOGIA

3.1. Critério utilizado

A inspeção predial está baseada na vistoria da edificação, que tem como resultado a análise
técnica do fato ou da condição relativa à utilização, mediante a verificação “in loco” dos
sistemas construtivos estrutural e hidrossanitário, no que tange a segurança e a manutenção
predial, de acordo com as diretrizes da Norma de Manutenção em Edificações - NBR 5674, da
ABNT. A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção
que interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e suas instalações, tendo como
objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham

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interface direta com os usuários. Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios na
ocasião das vistorias.

3.2. Nível de inspeção

Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 01”, representada por análise expedida
dos fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a identificação de suas anomalias e de falhas
que se apresentam de forma aparente. Caracteriza-se pela verificação isolada ou combinada das
condições técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação, respeitado o nível de
inspeção adotado, com a classificação das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que
representa em relação à segurança dos usuários, à habitabilidade e à conservação do patrimônio
edificado.

3.3. Grau de Risco

As anomalias e falhas são classificadas em três diferentes graus de recuperação, considerando

o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.

GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele que provoca

danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de
desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo,
comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada.

GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL – é

aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo
à operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.

GRAU DE RISCO MÍNIMO – IMPACTO RECUPERÁVEL – é aquele causado por

pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou
atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos
riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou
nenhum comprometimento do valor imobiliário.

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 3.4. Documentação analisada

- Levantamento arquitetônico do pavimento térreo (as built).

Destaco que não foi disponibilizada a documentação técnica da edificação, como: levantamento
físico de todos os pavimentos, projetos de arquitetura, de estrutura, de instalações elétricas e
hidráulicas, Memoriais Descritivos etc.

4. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS

Os seguintes sistemas construtivos da edificação foram inspecionados em seus elementos

aparentes, considerando a documentação fornecida.

- Estruturas de concreto armado – pilares, vigas e lajes;

- Sistema hidrossanitário – rede de esgoto e pluvial;

Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização das anomalias

e falhas detectadas, com a classificação do grau de risco atribuído a cada sistema: Grau Crítico
(C), Grau Regular (R) ou Grau Mínimo (M).

4.1. Estrutura de Concreto Armado

A estrutura de concreto armado do imóvel é constituída principalmente por pilares, vigas e lajes
de concreto armado.

Entende-se que a concepção de uma construção durável implica na adoção de um conjunto de

decisões e procedimentos que garantam à estrutura e aos materiais que a compõem um
desempenho satisfatório ao longo da vida útil do concreto armado.

De acordo com a NBR 6118/2014, o conceito de vida útil aplica-se à estrutura como um todo
ou às suas partes. Dessa forma, a durabilidade da estrutura de concreto requer cooperação e
esforços coordenados de todos os envolvidos nos processos de projeto, construção e utilização.

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As falhas de manutenção da estrutura acarretam a redução de sua vida útil projetada. Nas
vistorias efetuadas foram verificadas as seguintes anomalias e falhas de manutenção da
estrutura de concreto armado:

4.1.1. Comprometimento da seção de concreto em pilares e corrosão da armadura

• Classificação do problema: Anomalia

• Manifestações: Comprometimento da seção de concreto em diferentes pontos de alguns
pilares, que além de comprometer a segurança da estrutura por si só, também expõem a
armadura a efeitos agravantes devido a corrosão da mesma.
• Causa: Podem ser diversas, como falta de vibração durante concretagem, má dosagem
do concreto ou cobrimentos mínimos não respeitados na execução e/ou projeto.
• Intervenção: Apiloamento da região comprometida, tratamento da corrosão nas
armaduras e realização de reforço estrutural.
• Risco: C.

Figura 2 - Comprometimento de seção, pilar de fundos

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 Figura 3 - Comprometimento de seção, pilar de fundos

4.1.2. Comprometimento da continuidade da armadura em pilares

• Classificação do problema: Anomalia

• Manifestações: Comprometimento da continuidade da armadura longitudinal e
transversal do pilar, e também de sua seção de concreto. Comprometendo a resistência.
• Causa: Passagem de tubulação hidráulica de forma imprudente.
• Intervenção: Apiloamento da região comprometida, tratamento da corrosão nas
armaduras, recuperação da continuidade das armaduras e realização de reforço
estrutural.
• Risco: C.

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 Figura 4 - Pilar com continuidade de armadura e seção de concreto comprometida

4.1.3. Comprometimento de seção e continuidade de concreto em vigas

• Classificação do problema: Anomalia

• Manifestações: Comprometimento da seção e continuidade de concreto em algumas
vigas. Comprometendo sua resistência e estabilidade.
• Causa: Passagem de tubulação hidrossanitária de forma imprudente e nichos de
concretagem por falta de vibração e/ou cobrimentos de concreto inferiores ao
necessário.
• Intervenção: Apiloamento da região comprometida, tratamento da corrosão nas
armaduras quando necessário e realização de concretagem nas seções comprometidas.
• Risco: C.

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Figura 5 - Viga de baldrame com continuidade de seção de concreto comprometida

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 Figura 6 - Nicho de concretagem em viga do forro do pavimento térreo, com corrosão de armadura

4.2. Instalações hidrossanitárias

As instalações hidrossanitárias são compostas pelo sistema de abastecimento de água, despejo

de efluentes e condução de águas pluviais.

A composição de um sistema de instalações hidrossanitárias eficiente consiste na elaboração e

execução de projeto de forma que atenda as demandas de abastecimento e disposição de dejetos
e águas pluviais conforme as normas NBR 5626, 8160 e 10844, e também levando em
consideração as redes de abastecimento e tratamento das concessionárias municipais.

As falhas de projeto, execução e manutenção dos sistemas hidrossanitários acarretam na

sobrecarga e/ou insuficiência dos sistemas da própria edificação e da rede municipal. Nas
vistorias efetuadas foram verificadas as seguintes anomalias e falhas dos sistemas
hidrossanitários:

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4.2.1. Despejo irregular de rede pluvial e sanitária

• Classificação do problema: Anomalia

• Manifestações: Detectado que a rede pluvial foi conectada juntamente a rede de esgoto,
sobrecarregando desta forma tanto a rede de despejo do prédio quanto a rede coletora
municipal.
• Causa: Projeto e/ou execução.
• Intervenção: Elaboração de novo projeto hidrossanitário, criando novas redes coletoras
de esgoto e águas pluviais de forma independente.
• Risco: R.

Figura 7 - Caixas de passagem de esgoto e águas pluviais

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 Figura 8 - Caixa de passagem principal de esgoto que também recebe águas pluviais

Figura 9 - Caixa de saída de esgoto, que se encontra sobrecarregada em períodos de precipitação intensa

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 5. CONCLUSÃO

Diante das inconformidades técnicas construtivas e da falta de desempenho nos sistemas

verificados no imóvel vistoriado, classifico os sistemas analisados da edificação como de
GRAU DE RISCO CRÍTICO, principalmente no que diz respeito às condições encontradas nos
pilares de fundos da edificação, sendo necessária a intervenção imediata para sanar os
problemas apontados no laudo de inspeção e evitar o comprometimento da vida útil da
edificação.

Passo Fundo, 15 de fevereiro de 2022.

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Eng. Civil Guilherme Franciosi Wentz

CREA/RS 230531

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