Perícia em Avaliação de Imóveis: Conceitos e Procedimentos

Perícia em
Avaliação de Imóveis
Quem é Alexandre
Marcolino?
» Arquiteto e Urbanista
» Especialista em Auditoria,
Perícias e Avaliação de Imóveis
Urbanos
» Perito Judicial
» Membro do IBAPE
» Analista de Infraestrutura
do
Ministério de Economia desde
2008.
» Professor em Pós Graduação
para várias Áreas de Engenharia
Diagnóstica.
Engenharia de
avaliações e sua
utilidade nos
diversos setores
» Onde podemos Atuar?
» Onde podemos Atuar?
» Garantia de Operações
» Compra e Venda
» Locação
» Ações Judiciais
» Valores de Impostos
» Planta de Valores Genéricos (PVG)
» Tomada de decisões sobre investimentos
» Seguros
» Servidões de Passagem - Desapropriação
» E muito mais...
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE
» Em linhas gerais
MAS O QUE É
AVALIAÇÃO DE » A Avaliação Imobiliária
determina o quanto um imóvel vale
IMÓVEIS? para o mercado.
» Essa definição é conhecida
por todos, mas ainda pouco
entendida pela maioria.
» Realizar uma Avaliação de
Imóveis vai um pouco além do que
determinar quanto ele vale.
» É preciso estudar a área, o
tipo de investimento e,
principalmente, fatores para o futuro.
» Definição básica:
MAS O QUE É
AVALIAÇÃO DE » A Avaliação é determinação técnica
IMÓVEIS? do valor de um bem (imóvel), de um
fruto ou de um direito. O resultado da
análise técnica da avaliação se
expressa de forma material através do
laudo, onde este deverá conter todos
os elementos esclarecedores e suas
conclusões a respeito do
procedimento avaliatório e do
resultado encontrado.
» Mas o que é Avaliação de Imóveis?
» Opinião não é Laudo!

E O QUE É LAUDO » De acordo com o CONFEA
AVALIAÇÃO DE » É a atividade que envolve a
determinação técnica do valor
IMÓVEIS? qualitativo ou monetário de um bem,
de um direito ou de um
empreendimento.
» De acordo com a NBR 14653

» É a análise técnica, realizada por
engenheiro de avaliações, para
identificar o valor de um bem, de seus
custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores da viabilidade
de sua utilização econômica, para
uma determinada finalidade, situação
e data.
E O QUE É LAUDO » Segundo o Manual de Avaliações da
AVALIAÇÃO DE SPU
IMÓVEIS? » É a análise técnica, realizada por
profissional habilitado e capacitado
para identificar o valor de um bem, de
seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da
viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada
finalidade, por meio de seu valor de
mercado ou valor de referência. (IN
nº01/2014).
E O QUE É LAUDO » Segundo a IN 05/2018 SPU
AVALIAÇÃO DE » I -avaliação de bem imóvel:
IMÓVEIS? atividade desenvolvida por
profissional habilitado para identificar
o valor de bem imóvel, os seus custos,
frutos e direitos, e determinar os
indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica para
determinada finalidade, por meio do
seu valor de mercado, do valor da
terra nua, do valor venal ou do valor
de referência, consideradas as suas
características físicas e econômicas, a
partir de exames, vistorias e pesquisas.
» Quem pode elaborar Laudo de Avaliação de Imóveis?
» Para os Engenheiros: conforme disposto na Lei 5 194 1966
» “Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro,

do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em:
a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades

estatais, paraestatais, autárquicas, de economia mista e privada;
b) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades,
obras, estruturas, transportes, explorações de recursos naturais e
desenvolvimento da produção industrial e agropecuária;
c) estudos, projetos, análises, avaliações , vistorias, perícias,
pareceres e divulgação técnica; (grifo nosso)

» Quem pode elaborar Laudo de Avaliação de Imóveis?
» Para os Arquitetos: disposto na Lei 12 378 2010 em seu art 2 º,
» “Art. 2º As atividades e atribuições do arquiteto e urbanista

consistem em:
I- supervisão, coordenação, gestão e orientação técnica;

II- coleta de dados, estudo, planejamento, projeto e especificação;
III- estudo de viabilidade técnica e ambiental;
IV- assistência técnica, assessoria e consultoria;
V- direção de obras e de serviço técnico;
VI- vistoria, perícia, avaliação, monitoramento, laudo, parecer
técnico , auditoria e arbitragem;(grifo nosso)

A NORMA » Trata-se da Norma Brasileira que
cuida exclusivamente da Avaliação de
TÉCNICA NBR – Imóveis.
14.653 DA ABNT » Por ter uma abrangência muito alta,
foi dividida em 7 Partes sendo que
duas delas, as Partes 1 e 2 serão
tratadas especificamente neste Curso
que tratará de Avaliação de Imóveis
Urbanos.
» Um breve Histórico
» Início do século XX - 1 º trabalho sobre avaliação de terrenos.
» Década de 20 e 30 trabalhos pioneiros a difundir a nova técnica

pelos Engº Melo, Pereira, Nogueira e Berrini.
» Década de 30 uso da estatística descritiva saneamento de

dados e definição intervalos de confiabilidade.
» I COBREAP IBAPE ano 1974 - Saboya Trabalho propondo

utilização regressão e inferência.
» 1989 publicação da primeira Norma de Avaliação de Imóveis

Urbanos NBR 5676 89 (definição de conceitos e aplicação de
metodologia científica nos trabalhos avaliatórios).
UM BREVE HISTÓRICO
» Um breve Histórico
» Governo Collor imóveis funcionais CEF avaliação em massa.

» 2001 NBR 14653 parte 1 (procedimentos gerais).
» 2002 - 1º Congresso Internacional Valência/Espanha (destaque
a participação brasileira).
» 2004 NBR 14653 2 (imóveis urbanos) atualizada em 2011.
» 2019 NBR 14653 1 e NBR 14653 3 atualizadas em 2019.
UM BREVE HISTÓRICO
A NORMA TÉCNICA NBR-14.653 DA ABNT
NBR 14653 e suas partes
» NBR-14.653 – Parte 1: Procedimentos Gerais.

» NBR-14.653 – Parte 2: Imóveis Urbanos.
» NBR-14.653 – Parte 3: Imóveis Rurais.
» NBR-14.653 – Parte 4: Empreendimentos.
» NBR-14.653 – Parte 5: Máquinas e Equipamentos.
» NBR-14.653 – Parte 6: Recursos Naturais.
» NBR-14.653 – Parte 7: Patrimônios Históricos.
A NORMA TÉCNICA NBR-14.653 DA ABNT

NBR 14653 » Esta parte da NBR 14653 fixa as
PARTE 1 - diretrizes para avaliação de bens,
quanto a:
PROCEDIMENTOS
GERAIS a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e
pareceres técnicos de avaliação.
» Atuação do Perito Avaliador de Imóveis
» Onde podemos atuar?
O PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

» A Avaliação de Imóvel:
» O que é Vistoria?
» Constatação local, presencial, de fatos e aspectos, mediante

observações criteriosas em um bem e nos elementos e
condições que o constituem ou o influenciam – NBR 14653 –
Parte 1.
» Nenhuma avaliação poderá prescindir de vistoria.
Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao
bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada
no laudo.
» A vistoria deve ser efetuada pelo profissional avaliador com o
objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua
adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando
condições para a orientação da coleta de dados.
COMO FAZER A VISTORIA OBRIGATÓRIA DO IMÓVEL

» A Avaliação de Imóvel:
» Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável

técnico pela avaliação.
» Convém registrar as características físicas de localização e de

utilização do bem.
» O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas

tecnológicas que possam afetar o valor do bem avaliando deve
ser explicitado e suas consequências apreciadas.
COMO FAZER A VISTORIA OBRIGATÓRIA DO IMÓVEL

» O Roteiro da Vistoria ao Imóvel:
» Qual é o Roteiro mais eficaz para uma vistoria?
» Antes da execução da vistoria ao imóvel, muitos itens devem

ser verificados para que sejam minimizados os desafios e as
respostas sejam mais ágeis e efetivas sem necessidade de
retrabalho.
Passos
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
A » Caracterização
» Caracterização da região:
» Aspectos econômicos por meio de análises socioeconômicas,

aspectos físicos (relevo e consistência do solo), localização
(indicação das principais vias e polos de influência da região),
contexto urbano, uso e ocupação do solo (indicação da lei de
zoneamento, plano diretor, vocação existente), infraestrutura
urbana (existência de pavimentação, redes de água e esgoto,
energia elétrica, iluminação pública, sistema de transporte
coletivo, coleta de lixo etc.), atividades existentes no entorno
(comércio, rede bancária, indústria, serviços etc),
equipamentos urbanos comunitários e serviços à população
(segurança, educação, cultura, lazer, templos religiosos etc.).

B » Caracterização
» Caracterização do terreno:
» Localização na via pública, limites, confrontações, utilização

atual e vocação, dimensões, forma, topografia, superfície e
solo, restrições fiscais e legais e sub ou superaproveitamento;

C » Caracterização
» Caracterização das edificações e benfeitorias
» Aspectos físicos, construtivos, tecnológicos, arquitetônicos,

paisagísticos, funcionais, anomalias construtivas, danos,
tombamentos históricos, aspectos relacionados ao estado de
conservação, idade aparente da edificação;

D » Caracterização
» Caracterização das edificações e benfeitorias
não documentadas:
» Recomenda-se avaliar, quantificar e caracterizar as

benfeitorias que não estiverem devidamente registradas nas
documentações do imóvel, de forma que estas incorporem o
valor do laudo.
» Impossibilidade de vistoria
» Quando não for possível o acesso do profissional avaliador ao
interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de
avaliação. Neste caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a
avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for
possível obter. As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que
configuram a situação paradigma, devem estar claramente
explicitadas nas avaliações.

E » Relatório fotográfico
» O que deve e o que não deve ser relatado?
» Em um relatório fotográfico para fins de vistoria de um imóvel

deve-se entender exatamente o que se quer mostrar com uma
fotografia ou com algum detalhe construtivo.
» Vale ressaltar que para fins de Avaliação de um imóvel

detalhes como modelo do mobiliário, se há cortinas ou
persianas podem ser irrelevantes ou pouco pertinentes.
» A foto deve ser autoexplicativa e evitar efeitos ou filtros.

» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma sala.
» Demonstrar amplitude sem focar

apenas no detalhes
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado um dormitório.
» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma garagem
» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma garagem.
Indícios de
Patologia
» Caso seja necessário apresente mais imagens de portões e detalhes construtivos.

» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma varanda gourmet.
» Exemplos:
» A intenção aqui foi demonstrar o bom estado de conservação
da estrutura de cobertura.
» Exemplos:
» Como deve ser fotografada uma fachada.
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado um banheiro.
Relatório Fotográfico
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado uma sala mais ampliada.
» Exemplos:
» Como deve ser fotografado uma Rua para localização.
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
Cadê o resto?
» Exemplos:
» Exemplos:
» Exemplos:
» Exemplos:
» Exemplos:
» Exemplos:
» Exemplos:
» Recapitulando:
» Dicas de OURO:
» Não despreze nenhum detalhe na VISTORIA;
» Fotografe tudo – Evite ter que voltar para ver algum detalhe;
» PESQUISE tudo que pode ser útil na região.
A PESQUISA » Das Etapas que compreendem a
DE MERCADO E O pesquisa de mercado.
TRATAMENTO DE No planejamento de uma pesquisa, o
DADOS que se pretende é a composição de
uma amostra representativa de dados
de mercado de imóveis com
características, tanto quanto possível,
semelhantes às do avaliando, usando-
se toda a evidência disponível.
A PESQUISA » De acordo com a NBR 14653 em sua
parte 1:
DE MERCADO E O
TRATAMENTO DE » O Que é Pesquisa?
DADOS É conjunto de atividades de
identificação, investigação, coleta e
seleção dos dados de mercado.
» Preparação da Pesquisa:
Corresponde a planejamento da
pesquisa assim para um bom
planejamento é fundamental o
conhecimento do bem avaliando.
Na vistoria, se estabelece as possíveis
variáveis explicativas e mais
importantes na formação do preço.
A PESQUISA » Na Estrutura da pesquisa são eleitas
as variáveis que, em princípio, são
DE MERCADO E O relevantes para explicar a formação de
TRATAMENTO DE valor e estabelecidas as supostas
DADOS relações entre si e com a variável
dependente.
» A Estratégia de pesquisa refere-se à
abrangência da amostragem e às
técnicas a serem utilizadas na coleta e
análise dos dados, como a seleção e
abordagem de fontes de informação,
bem como a escolha do tipo de análise
(quantitativa ou qualitativa) e a
elaboração dos respectivos
instrumentos para a coleta de dados
(fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).
» Para a pesquisa
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
» TERRENO
» Área;
» Localização; VALOR DO IPTU
» Frente para logradouro;
» Profundidade;
» Topografia;
» Situação;
» Distância a polos de influência;
» Infraestrutura urbana;
» Coeficiente de aproveitamento de área.
PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS

» Para a pesquisa
» RESIDÊNCIAS
» Área do terreno;
» Área construída;
» Padrão da construção;
» Localização;
» Idade aparente e estado de conservação;
» Distância a polos de influência;
» Vista privilegiada ou prejudicial;
» Número de quartos;
» Número de vagas de garagem.

» Para a pesquisa
» APARTAMENTOS
» Área da unidade;
» Localização;
» Padrão construtivo;
» Estado de conservação;
» Idade aparente;
» Posição (frente, fundo, etc);
» Número de quartos, de suítes;
» Número de vagas de garagem e de elevadores;
» Número de apartamentos por andar;
» Existência e tipo de área de lazer no prédio;
» Vista privilegiada ou prejudicada...

» Para a pesquisa
» SALAS E PAV. COMERCIAIS
» Localização;
» Idade aparente;
» Número de vagas de garagem;
» Número de elevadores;
» Posição (frente, fundo, etc);
» Existência de instalações especiais;
» Vista privilegiada ou prejudicada.

» Para a pesquisa
» LOJAS
» Localização;
» Posição (frente de rua ou interior de galeria);
» Número de vagas de garagem;
» Frente efetiva para logradouro;
» Fluxo no logradouro.

» Para a pesquisa
» GALPÕES DE USO GERAL
» Área do terreno;
» Área construída;
» Localização;
» Frente para logradouro;
» Pé direito;
» Instalações especiais e acessos.

O QUE SÃO » De acordo com o Dicionário Oxford
VARIÁVEIS? a) sujeito a variações ou mudanças; que
pode variar; inconstante, instável. – ou
b) que pode assumir qualquer um dos
valores em um conjunto de valores. Na
equação, certos símbolos têm valor v.
» Em avaliação de imóveis
São os elementos que possibilitam
entender o comportamento de um
imóvel de acordo com seus atributos.
Podem ser contadas, medidas e
hierarquizadas permitindo
intercâmbio de informações e a
medição de seus elementos.
QUAIS SÃO OS » De acordo com a NBR 14653
TIPOS DE Temos a princípio 2 tipos distintos de
VARIÁVEIS? variáveis:
» Variável dependente; preço ou preço/m²

informações finais
» Variável independente. Número de quartos
vagas garagem
conservação
idade aparente
informações prontas
» Variável dependente
» Para a especificação correta da variável dependente, é

necessária uma investigação no mercado em relação à sua
conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo,
preço total ou unitário, moeda de referência, formas de
pagamento), bem como observar a homogeneidade nas
unidades de medida.
» Variável dependente é aquela afetada ou explicada pelas
variáveis independentes, isto é varia de acordo com as
mudanças das variáveis independentes. É o preço praticado no
mercado.
preço/m²
Y= preço total ou unitário
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Variável independente
» As variáveis independentes referem-se às características

físicas (por exemplo: área, frente), de localização (como bairro,
logradouro, distância a polo de influência, entre outros) e
econômicas (como oferta ou transação, época e condição do
negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e
outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento
da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis

quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos
imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de
prioridade: qdo não for possível usar a quantificação (ex. m²), e sim a
subjetividade (ex. estado de conservação)
a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis

dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do
tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
b) pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão
construtivo expresso pelo custo unitário básico);
c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão
construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à

formação do valor do imóvel objeto da avaliação.
Variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou

contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo
com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão
construtivo, estado de conservação, qualidade do solo). nível 3 de aceitação,
pouco aceita
Variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou

contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos,
número de vagas de garagem). nível 1 de aceitação
TIPOS DE VARIÁVEIS
Variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.

(presença de elevador, esquina, frente para o mar). nível 2 de aceitação
Variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil

mensuração e que se presume guardar com ela relação de
pertinência. (PVG de Município, renda per capita). meio termo de aceitação
iptu
TIPOS DE VARIÁVEIS
QUESTÕES » Ao final desse capítulo ficam as
seguintes questões que devem ser
respondidas:
a) O que é variável?
b) Quais os 2 tipos distintos de
variáveis? dependente e independente independe
c) O que é uma variável dicotômica? nte

d) Qual seria um exemplo de variável
qualitativa? est. conservação
e) O que é variável proxy? indexada, iptu
tabela prefeitura ou
MÉTODO » Esta parte da NBR 14653 fixa as
COMPARATIVO diretrizes para avaliação de bens,
quanto a:
DIRETO DE
DADOS DE a) classificação da sua natureza;
MERCADO b) instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e
pareceres técnicos de avaliação.
MÉTODO
» Antes de trabalharmos as
COMPARATIVO metodologias existentes para a
DIRETO DE Elaboração de Laudos de Avaliação de
DADOS DE Imóveis se faz necessário o
entendimento de vários itens da
MERCADO Norma:
a) Definição de BEM.
b) Conceitos de valor.
c) Fatores macroeconômicos.
a) Definição de BEM
» Bens tangíveis: imóveis; - máquinas; - equipamentos; - veículos; -

mobiliário e utensílios; - acessórios; - matérias-primas e outras
mercadorias; - infraestruturas; - instalações; - recursos naturais; -
recursos ambientais; - culturas agrícolas; - semoventes;
DEFINIÇÃO DE BEM
a) Definição de BEM
» Bens intangíveis: empreendimentos de base imobiliária,

industrial ou rural; - fundos de comércio; - marcas; - patentes.
DEFINIÇÃO DE BEM
b) Conceitos de valor
cuida da avaliação dos imóveis públicos
» O conceito de valor, admitido pelas normas da SECRETARIA DE

GESTÃO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO – SPU do Ministério da
Economia e em função da legislação vigente, é o seguinte:
» “O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO

de um imóvel, resultante da livre ação dos fatores e forças de
mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em
contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se
o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive
locação”.
CONCEITOS DE VALOR
» Todavia, o conceito de VALOR DE MERCADO, adotado pelas

normas avaliatórias brasileiras, em especial pela NBR 14.653-1, é
determinado como sendo a:
» “Quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente”.
CONCEITOS DE VALOR
VALOR DE MERCADO
Surge quando o valor de um bem é estimado com base

no comportamento de preços praticados no segmento do
mercado no qual este bem está inserido
O valor de mercado de um imóvel pode ser entendido

como o preço mais provável que um imóvel pode atingir, numa
transação normal, nas condições econômicas vigentes.
CONCEITOS DE VALOR
» VALOR DE MERCADO
Na verdade o VALOR DE MERCADO não pode ser obtido.
Ele é indicado por uma faixa de preços (intervalo de confiança) e a
distribuição dos preços para propriedades semelhantes é causada
por erros de mercado
Os Engenheiros de Avaliação não tem como indicar o
exato VALOR DE MERCADO de uma propriedade exposta à
venda.
VALOR DE MERCADO forma-se pela influência de várias
transações.
O analista deve buscar informações recentes de
transações semelhantes e sobre as condições do mercado na
data da avaliação, visando inicialmente compreender e modelar
este mercado para, então, ter condições de realizar estimativas
sobre os imóveis em estudo.
CONCEITOS DE VALOR
O valor a ser determinado, corresponde sempre àquele

que, num dado instante é único, qualquer que seja a finalidade
da avaliação, bem como àquele que se definiria em um
mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas
seguintes exigências:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado

b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte
que não possam, individualmente ou em grupos alterar o
mercado;
c) inexistência de influências externas
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de
todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo
liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado.
CONCEITOS DE VALOR
c) Fatores macroeconômicos
» Economia internacional é importante no estudo do mercado

imobiliário, pois na economia moderna fatores externos
influenciam diretamente a economia interna dos países.
» Economia nacional afeta o mercado imobiliário, pois variações

na inflação, renda, desemprego, disponibilidade de recursos para
investimento e condições de financiamento influenciam a oferta
e a demanda por imóveis e, na formação dos preços no mercado
imobiliário;
» Economia local é importante para o mercado imobiliário. O

nível de empregos e salários, além de variáveis demográficas
como crescimento da população, número de casamentos e
divórcios, geram a demanda por habitação.
FATORES MACROECONÔMICOS
QUESTÕES » Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
a) O que são bens tangíveis e
?
intangíveis?
b) Quais fatores econômicos interferem
em uma Avaliação Imobiliária?
c) O que é valor de Mercado?
d) Como a economia local interfere na
Avaliação de Imóveis?
MÉTODO » O que é o Método Comparativo Direto
de dados de Mercado?
COMPARATIVO
DIRETO DE De acordo com a NBR 14653 – Parte 1
DADOS DE em seu Capítulo 8.2.1
É o método que: Identifica o valor de
MERCADO mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes
da amostra
95%
» Algo em torno desse número de
Avaliações é desenvolvido com esse
Método
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
» A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza

do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de
mercado disponíveis Para a identificação do valor de mercado,
sempre que possível preferir o método comparativo direto de
dados de mercado
» O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aquele

que define o valor através da comparação com os preços de
bens similares, que foram transacionados ( locados, etc
recentemente, ou estão ofertados.
As particularidades dos dados pesquisados que exercem
influência na formação dos preços deverão ser ponderadas
através de ajustes, ou pelo Tratamento por Fatores ( ou através
de Tratamento Científico (inferência Estatística).
MÉTODO COMP. DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
» Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de

terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios,
armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes
ao avaliando.

Exemplo de um trabalho com o Método
» Cliente: Olá, estava navegando no seu site e gostaria de um

orçamento para uma Avaliação
» Avaliador: Bom dia. Meu nome é Antônio da Silva, sou

Engenheiro Avaliador e fico a disposição para ajudar no que for
necessário. Em que posso ser útil?
» Cliente: Preciso de uma avaliação, quanto custa?
» Avaliador: Isso depende de alguns fatores. Se você puder me

dar algumas informações posso elaborar um orçamento para
você.
» Cliente: O que precisa saber?

» Avaliador: Primeiro preciso saber das informações básicas

como tipo do imóvel, se é apartamento, terreno, casa, galpão. A
área aproximada dele e as características básicas.
» Cliente: É um apartamento, estou me separando, para divisão
dos bens.
» Avaliador: Entendi, então é para Compra e Venda e Partilha de

bens. Esse apartamento, pode me falar mais sobre ele?
» Cliente: É um apartamento no Centro, próximo a praia do Peró,

com 3 quartos, 1 suíte, 2 vagas de garagem, a 1 quadra da praia,
com mais ou menos 120 m² de área (tenho que confirmar),
reformado no ano passado, com os armários planejados e com
ar condicionado SPLIT.

» Cliente: É um apartamento no Centro, próximo a praia do Peró,

com 3 quartos, 1 suíte, 2 vagas de garagem, a 1 quadra da praia,
com mais ou menos 120 m² de área (tenho que confirmar),
reformado no ano passado, com os armários planejados e com
ar condicionado SPLIT.
» Localização- Centro – PVG/ Proxy

» Dormitórios - 3
» Suíte - 1
» Distância ao polo valorizante – Praia – cerca de 100 m
» Área privativa – 120,00 m²
» Estado de conservação - BOM
» Vagas de garagem - 01

Vamos em busca de similares ao Avaliando
Variáveis

a) Quando podemos utilizar o Método
?
Comparativo Direto de Dados de
Mercado em nossas Avaliações?
b) Posso utilizar o MCDDM para Avaliar
apartamentos com mais de 10
dormitórios e 20 vagas de garagem?
c) As variáveis ajudam a buscar
elementos para utilizar o MCDDM?
d) Esse MCDDM é bastante utilizado?
Por quê?
BANCO DE » O que são dados e o que é amostra
em uma Avaliação de imóveis?
DADOS:
COMO CRIAR E De acordo com a NBR 14653 – Parte 1
COLETAR em seu Capítulo 3
DADOS DE Amostra é:
UMA AMOSTRA » Conjunto de dados representativos de
uma população
Dado:
» Cada um dos elementos
representativos de uma amostra, em
seu universo que auxiliam no
tratamento das informações para a
elaboração de uma avaliação.
» Definições
Se Amostra é:
conjunto de dados representativos de uma população
e Dado:
Cada um dos elementos representativos de uma amostra
Devemos tomar todo o cuidado na busca dos elementos que

formarão a amostra para o tratamento das informações de nossa
Avaliação.
6.4 Coleta de dados (item da NBR 14653)

Convém que seja planejada com antecedência, tendo em vista:
as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos,
informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo
de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer
aspectos relevantes para a avaliação
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA

» Aspectos
6.4.1 Aspectos quantitativos

Convém buscar a maior quantidade possível de dados de
mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.
6.4.2 Aspectos qualitativos

Na fase de coleta de dados convém:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes
possíveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com
VÁRIAS
objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; IMOBILIÁRI
AS
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados
de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos
com a data de referência da avaliação.

» Aspectos específicos
6.4.3 Coleta de dados de mercado

Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas, convém
buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e,
no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada
e a data em que ocorreram.
DESPREZAR AMOSTRAS DE IMÓVEIS QUE ESTÃO SENDO OFERTADOS A MUITO TEMPO
PODEM ESTAR COM VALORES IRREAIS OU PROBLEMAS DE DOCUMENTAÇÃO

» Vamos a prática
Caso prático de coleta de informações de um terreno
É comum recorrermos a um tipo de fichamento para
cadastramento de informações de um imóvel para posterior
tratamento e utilização em Avaliação de um imóvel.
O que sugerimos para cadastramento generalista de um Terreno:
» Localização » Distância ao polo valorizante INTERESSE

PODE
» Bairro » Topografia VALORIZAR OU

DESVALORIZAR..
.
» Informante PESSOA ou link » Infraestrutura local
» Telefone » Coordenadas GOOGLE EARTH
» Área » Valor
» Frente » Profundidade
» Esquina » Coeficiente de aproveitamento

» Vamos a prática

VARIAVEL QUALITATIVA
CRIO A IMORTÂNCIA
Distância ao polo Infraestrutura Coeficiente de
Dados Localização Bairro Informante Telefone Área Frente Profundidade Esquina valorizante Topografia local Valor aproveitamento
1 Rua Dom Pedro 1 Centro Robson Nantes 11 3856 4565 250,00 10,00 25,00 0 150,00 4,00 1,00 R$ 150.000,00 0,50
2 Rua Amália Jardim São José Alexandre Lopes 22 3856 4565 320,00 15,00 21,33 1 1500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
3 Av 1 de maio Santa Helena Juarez Souza 33 3856 4565 250,00 12,00 20,83 1 200,00 1,00 2,00 R$ 180.000,00 0,30
4 Barão de limeira Maracanã Nilton Célio 44 3856 4565 220,00 12,00 18,33 0 350,00 2,00 1,00 R$ 210.000,00 1,00
5 Antonio de Castro Ajuricaba ADM Incorp 55 3856 4565 150,00 15,00 10,00 0 50,00 4,00 1,00 R$ 120.000,00 1,50
6 Rua Simone Lima Vila Formosa Leonardo Dias 66 3856 4565 125,00 6,50 19,23 0 150,00 2,00 1,00 R$ 150.000,00 0,80
7 Av. Cristal Vila Leão Plenitude Imob 77 3856 4565 350,00 15,00 23,33 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,80
8 Rua Perseu Amelinha Suares Souza 88 3856 4565 450,00 15,00 30,00 1 500,00 1,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
9 Rua antonio lima Paraíso ADM Incorp 99 3856 4565 600,00 20,00 30,00 1 2000,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,30
10 Rua Amália Rio Acima Imoveis Brasil 1010 3856 4565 520,00 19,00 27,37 0 2500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
11 Avenida Central Jardim do Sol Leonardo Dias 1111 3856 4565 300,00 10,00 30,00 1 200,00 3,00 1,00 R$ 180.000,00 1,00
12 Caesb Santana Simplicio Maia 1212 3856 4565 350,00 12,00 29,17 1 250,00 4,00 2,00 R$ 125.000,00 1,00
13 Travessa Lobato Parnavaí Leonardo Dias 1313 3856 4565 360,00 12,00 30,00 0 0,00 1,00 1,00 R$ 100.000,00 1,20
14 Rua das Pedras Naturela Simplicio Maia 1414 3856 4565 190,00 8,00 23,75 1 150,00 1,00 3,00 R$ 80.000,00 1,50
15 Pedroso de Lima Principe de Maio Imoveis Brasil 1515 3856 4565 230,00 8,00 28,75 1 350,00 1,00 2,00 R$ 150.000,00 1,00
16 Oriosto Abreu Parque Meia Lua Alexandre Lopes 1616 3856 4565 170,00 6,00 28,33 1 420,00 2,00 1,00 R$ 290.000,00 0,80
17 Bendito Souza Vila Formosa Alexandre Lopes 1717 3856 4565 225,00 6,50 34,62 0 650,00 2,00 2,00 R$ 230.000,00 0,30
18 Aparecida Silva Jardim São José Imoveis Brasil 1818 3856 4565 250,00 10,00 25,00 1 1000,00 4,00 2,00 R$ 150.000,00 0,50
19 Roque Marcolino Centro Simplicio Maia 1919 3856 4565 150,00 5,00 30,00 1 50,00 3,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
20 Rua Bresser Vila Amélia Simplicio Maia 2020 3856 4565 450,00 15,00 30,00 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,50
VARIÁVEL DICOTÔMICA
ORDEM PELA NORMA DE IMPORTÂNICA:

AUDITORIA E COMPROVAÇÃO QUANTITATIVA VARIAVEL
DICOTÔMICA PROXY
PROXY
QUALITATIVA

» Vamos a prática
Distância ao Infraestrutura Coeficiente de

Dados Localização Bairro Informante Telefone Área Frente Profundidade Esquina polo valorizante Topografia local Valor aproveitamento
exemplo de AVALIANDO - terreno a precificar
https://www.encontreaquiseuterreno.com.br

VARIÁVEL DEPENDENTE
» Vamos a prática
Vamos imaginar o seguinte Avaliando
Avalian Siqueira Lopes Centro Avaliador 22 35845 2656 300,00 10,00 30,00 1 300,00 2 2 0,50

2 Rua Amália Jardim São José Alexandre Lopes 22 3856 4565 320,00 15,00 21,33 1 1500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
3 Av 1 de maio Santa Helena Juarez Souza 33 3856 4565 250,00 12,00 20,83 1 200,00 1,00 2,00 R$ 180.000,00 0,30
4 Barão de limeira Maracanã Nilton Célio 44 3856 4565 220,00 12,00 18,33 0 350,00 2,00 1,00 R$ 210.000,00 1,00
5 Antonio de Castro Ajuricaba ADM Incorp 55 3856 4565 150,00 15,00 10,00 0 50,00 4,00 1,00 R$ 120.000,00 1,50
6 Rua Simone Lima Vila Formosa Leonardo Dias 66 3856 4565 125,00 6,50 19,23 0 150,00 2,00 1,00 R$ 150.000,00 0,80
7 Av. Cristal Vila Leão Plenitude Imob 77 3856 4565 350,00 15,00 23,33 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,80
8 Rua Perseu Amelinha Suares Souza 88 3856 4565 450,00 15,00 30,00 1 500,00 1,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
9 Rua antonio lima Paraíso ADM Incorp 99 3856 4565 600,00 20,00 30,00 1 2000,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,30
10 Rua Amália Rio Acima Imoveis Brasil 1010 3856 4565 520,00 19,00 27,37 0 2500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
11 Avenida Central Jardim do Sol Leonardo Dias 1111 3856 4565 300,00 10,00 30,00 1 200,00 3,00 1,00 R$ 180.000,00 1,00
12 Caesb Santana Simplicio Maia 1212 3856 4565 350,00 12,00 29,17 1 250,00 4,00 2,00 R$ 125.000,00 1,00
13 Travessa Lobato Parnavaí Leonardo Dias 1313 3856 4565 360,00 12,00 30,00 0 0,00 1,00 1,00 R$ 100.000,00 1,20
14 Rua das Pedras Naturela Simplicio Maia 1414 3856 4565 190,00 8,00 23,75 1 150,00 1,00 3,00 R$ 80.000,00 1,50
15 Pedroso de Lima Principe de Maio Imoveis Brasil 1515 3856 4565 230,00 8,00 28,75 1 350,00 1,00 2,00 R$ 150.000,00 1,00
16 Oriosto Abreu Parque Meia Lua Alexandre Lopes 1616 3856 4565 170,00 6,00 28,33 1 420,00 2,00 1,00 R$ 290.000,00 0,80
17 Bendito Souza Vila Formosa Alexandre Lopes 1717 3856 4565 225,00 6,50 34,62 0 650,00 2,00 2,00 R$ 230.000,00 0,30
18 Aparecida Silva Jardim São José Imoveis Brasil 1818 3856 4565 250,00 10,00 25,00 1 1000,00 4,00 2,00 R$ 150.000,00 0,50
19 Roque Marcolino Centro Simplicio Maia 1919 3856 4565 150,00 5,00 30,00 1 50,00 3,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
20 Rua Bresser Vila Amélia Simplicio Maia 2020 3856 4565 450,00 15,00 30,00 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,50
Análises
GOOGLE EARTH
VARIÁVEIS INDEPENDENTES - 8

» Vamos a prática
Vamos imaginar o seguinte Avaliando

» Vamos a prática

» Vamos a prática
Pontos a serem verificados e estudados
» Amplitude da busca por informações/ dados

» Extrapolação
» Contemporaneidade
» Aderência Local
» Equivalência de Localização PODE SER OUTRO BAIRRO
» Indícios de problemas de inundação ou similares
» Áreas com problemas ou restrições ambientais
DEVE SER INDICADO
» Áreas com características não urbanas

» Vamos a prática
Formas de Pesquisa
» Sites de Imobiliária
» OLX
» Facebook
» ZAP Imóveis
» 5 Andar
» Jornais
» Placas de Anúncios nas fachadas
» Qualquer outra forma de pesquisa desde que possa
ser verificada/ auditada GERAR UM PDF DA TELA E INCORPORAR NA AVALIAÇÃO

a) O que é dado e o que é amostra?
?
b) Em um cadastramento de um
imóvel, o que devemos pesquisar?
c) Quais as variáveis são importantes
para a coleta dos dados em uma
amostra?
d) Onde podemos pesquisar os
elementos da amostra para uma
Avaliação?
e) O que é variável para captação de
um dado?
NOÇÕES DE » Introdução à Estatística
INFERÊNCIA Definições:
ESTATÍSTICA
» “A ciência de coletar, organizar,
apresentar, analisar e interpretar dados
numéricos com o objetivo de tomar
melhores decisões”.
» “Ciência que dispõe de processos
apropriados para recolher, organizar,
classificar, apresentar e interpretar
conjunto de dados.”
NOÇÕES DE » Introdução à Estatística
INFERÊNCIA Definições:
ESTATÍSTICA
»“A ciência que consiste na coleta,
manipulação e classificação de dados
tendo em vista o conhecimento de
determinado fenômeno e a
possibilidade de, a partir desse
conhecimento, concluir ou analisar
possíveis novos resultados. É objetivo
da Estatística extrair informação dos
dados para obter uma melhor
compreensão das situações que
representam.”
» Fases de um Estudo Estatístico
» DEFINIÇÃO DO PROBLEMA
Saber exatamente aquilo que se pretende pesquisar é o mesmo
que definir corretamente o problema
» PLANEJAMENTO
Permite definir qual o melhor instrumento para coletar os
dados da pesquisa. Como levantar informações? Que dados
deverão ser obtidos? E o cronograma de atividades? Os custos
envolvidos? etc.
» COLETA DE DADOS
É obter informações ou valores sobre as variáveis estudadas
» ORGANIZAÇÃO DOS DADOS
Resumo dos dados através de sua contagem e agrupamento
segundo as características. É a condensação e tabulação de
dados.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Medidas Estatísticas
» MEDIDAS DE TENDÊNCIA CENTRAL

As medidas de tendência central mostram o valor
representativo em torno do qual os dados tendem a agrupar-se,
com maior ou menor frequência. São utilizadas para sintetizar
em um único número o conjunto de dados observados.
» MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES

É o valor obtido somando-se um conjunto de valores
observados e dividindo-se o total pelo número de valores. É
denotada por x (leia-se “x barra”)
» Medidas de Tendência Central
» Mediana (Md)
É um valor central de um rol, ou seja, a mediana de um
conjunto de valores ordenados (crescente ou decrescente) é a
medida que divide este conjunto em duas partes iguais.
» Exemplo: nos dados dos conjuntos abaixo a Mediana é:

a) X = { 2, 4, 5, 7, 8, 10, 12} → Mediana = 7
b) Y = { 3, 4, 6, 8, 9, 13, 15, 16} → Mediana = 8,5
» Medidas de Tendência Central
» Moda (Mo)
É o valor que se repete com maior frequência no conjunto.
Um conjunto de dados pode ter:
• Nenhuma moda (amodal); X = { 2, 4, 5, 7, 8, 10, 12}

• Uma moda (unimodal); Y = {2, 4, 6, 5, 8, 4, 10, 3}
• Duas ou mais modas (multimodal). Z = {12, 4, 15, 12, 3, 4, 20, 7}
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
As medidas de dispersão mostram o grau de afastamento dos

valores observados em relação àquele valor representativo.
Servem para verificarmos a representatividade das medidas de
posição, pois é muito comum encontrarmos séries que, apesar
de terem a mesma média, são compostas de maneira distinta.
Ex.: para as séries:
a) 25, 28, 31, 34, 37 b)17, 23, 30, 39, 46 c) 31, 31, 31, 31, 31
temos xa = xb = xc= 31
Nota-se que os valores da série “a” estão mais concentrados em

torno da média 31, do que a série “b”, e a dispersão de c) é nula.
Precisamos medir a dispersão dos dados em torno da média,
para isto utilizaremos as medidas de dispersão:
2-4= -2
3-4=-1
4-4=0
desvio médio sempre deve
ser iguala zero 7-4=3
média
» Desvio Médio Absoluto (DMA):
É o desvio médio absoluto ou afastamento

médio absoluto em relação à média.
Ex.: X = { 2, 3, 4, 7 } → x = 4 → DMA = 6
não leva em conta os sinais
média = 4
4-2=2
4-3=1
4-4=0
4-7=3
2+1+0+3= 6
» Variância da Amostra (σ²):
É a soma dos quadrados dos desvios dividida pelo número de

ocorrências. Utilizada para avaliação da variabilidade de um
processo/amostra
ex.: 4,7,8,10,11
4+7+8+10+11 / 5 = média = 8
desvio
4-8 = 4
7-8 = 1
8-8 = 0
10-8= 2
11-8 = 3
desvio= 4+1+0+2+3 / 5 = 2
variança = 4²+1²+0²+2²+3² / 5 = 6
» Desvio Padrão
no exemplo anterior raiz quadrada de 6 = 2,4
» Distribuição Normal
» Distribuição Normal
» Distribuição F de Snedecor
A distribuição F de Snedecor também conhecida como
distribuição de Fisher é frequentemente utilizada na inferência
estatística para análise da variância, especialmente para
comparação das médias amostrais.
No caso específico de avaliações de imóveis, a distribuição F é
usada para realizar testes de hipóteses da equação de regressão
como um todo. A distribuição F testa a hipótese de que nenhum
dos coeficientes de regressão tenha significado contra a
hipótese de que pelo menos um tenha significado, ou seja,
formulando as seguintes hipótese nula e alternativa:
- H0 = nenhum dos coeficientes da regressão tenha significado
- H1 = pelo menos um tenha significado.
O valor da estatística deve ser comparado com uma tabela de
valores de F, no caso da tabela de distribuição F de Ficher-
Snedecor, que indica o valor máximo da estatística no caso de
H0 ser verdadeira, a um determinado nível de significância.
» Significância
O papel principal da análise estatística é estabelecer se os

resultados obtidos têm significância estatística, de acordo com
limites pré estabelecidos
» Nível de significância
É o limite que se toma como base para afirmar que um certo
desvio é decorrente do acaso ou não.
São aceitos como estatisticamente significativos os níveis P =
0,05 e P = 0,01, ou seja, 5% e 1% respectivamente.
INFERÊNCIA » O que é Inferência Estatística
ESTATÍSTICA “É um ramo da Estatística cujo
objetivo é fazer afirmações a partir de
um conjunto de valores representativo
(amostra) sobre um universo. Tal tipo
de afirmação deve sempre vir
acompanhada de uma medida de
precisão sobre sua veracidade.”
» O que é Modelo
Modelo: de um modo geral, pode se entendida como

representação simplificada da realidade, estruturada de forma
tal que permita compreender o funcionamento total ou parcial
dessa realidade ou fenômeno. (Orlando C. Matos)
Através da inferência estatística busca-se modelos explicativos

do comportamento do mercado.
Esses modelos são uma representação simplificada do

mercado, uma vez que não levam em conta todas as suas
informações (população), mas é construído considerando-se
apenas uma parte do mesmo (amostra) por isso precisa de
cuidados científicos na sua elaboração, para fornecer respostas
confiáveis e válidas.
» O que é Modelo
O modelo escolhido deve satisfazer os pressupostos básicos

determinado por um conjunto de testes de hipóteses e, dentro
de intervalos de confiança, conferir validade às predições das
probabilidades estabelecidas.
» Regressão Linear
» Poder de Explicação de um modelo
É a verificação do grau de ajuste da estimativa, uma forma de

avaliar a qualidade do ajuste do modelo, realizado através dos
coeficientes de correlação e de determinação. A análise da
correlação dá um indicador que resume o grau de
relacionamento entre variáveis, a análise da regressão tem como
resultado uma equação matemática que descreve o
relacionamento
Coeficiente de Determinação R² → representa o poder de

explicação das variáveis independentes sobre a variável
dependente. Assim, ao dizermos que o coeficiente de
determinação é 0,85 significa dizer que 85% da variação dos
preços em torno da média aritmética são explicadas.( 0 ≤ R² ≤ 1)
» Poder de Explicação de um modelo
Coeficiente de Determinação Ajustado R²a → para evitar
dificuldades na interpretação de R², alguns estatísticos preferem
usar o R²a (R² ajustado). Assim como o Coeficiente de
Determinação R², quanto maior R²a, mais a variável resposta é
explicada pela regressora X.
Coeficiente de Correlação R → que é a raiz quadrada do coeficiente

de determinação, indica a forma e a força da correlação existente
entre as variáveis, podendo variar entre - 1 e 1.
R = 1,00 → Correlação Perfeita

0,75 < R < 1,00 → Correlação Forte
0,50 < R < 0,75 → Correlação Média
0,00 < R < 0,50 → Correlação Fraca
R = 0,00 → Correlação Inexistente
» Níveis de Aproximação
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
Homocedasticidade:
» É a variância constante dos resíduos. É uma propriedade
fundamental, sob pena de invalidar toda a analise estatística.
Pode ser verificada através da analise gráfica dos resíduos
versus valores ajustados, os pontos tem que apresentar sob a
forma de uma nuvem.
Deseja-se que os erros sejam aleatórios, ou seja, não devem

ser relacionados com as características dos imóveis. Se isto
não ocorre, há heterocedasticidade, a variância não é
constante. Significa dizer que há tendências nos erros.
Por exemplo, se na avaliação de terrenos a equação obtida

indica erros maiores para os imóveis mais caros,
progressivamente, não há variância constante.
» Homocedasticidade – Gráfica
A análise gráfica, como demonstrada a seguir, é simples e

poderosa:
No primeiro gráfico não há tendência e no segundo há uma
tendência crescente.
Linearidade do modelo:
» A suposição de um relacionamento linear entra a variável

dependente e as variáveis independentes é o ponto de
partida usual em um estudo de análise de regressão. Esta
condição pode ser verificada através do comportamento
gráfico da variável dependente em relação a cada variável
independente, que devem refletir o comportamento do
mercado. Espera-se que não haja forma definida para os
pontos. Se forem detectadas tendências, deve-se linearizar a
relação, usando-se transformações nas variáveis.
Multicolinearidade do modelo:
» Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis

independentes provoca degenerações no modelo e limita a
sua utilização. A verificação da existência de colinearidade e
realizada através do exame da "matriz de colinearidade",
relacionando todas as variáveis da analise, com atenção
especial para resultados superiores a 0,80. Nos casos de
correlação alta, uma das alternativas é a remoção da variável
mais afetada. Isso pode introduzir tendências, sendo mais
adequado substituir esta variável por outra menos colinear
mas que tenha aproximadamente a mesma construção
teórica.
» Outliers
Os outliers são elementos cujos resíduos são grandes em
módulos resíduos padronizados devem estar no intervalo [-2;+2].
A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo
gráfico dos resíduos versus cada variável independente.
Com outlier Sem outlier

Uma técnica estatística para análise e detecção de pontos
influentes é a distância de cook (d).
Na literatura, os pontos são considerados influentes, aqueles com
um valor de d > 1.
Normalidade dos Resíduos:
» A análise de regressão baseia-se na hipótese de que os erros

seguem uma distribuição Normal (de Gauss). A normalidade
dos resíduos é fundamental para a definição do intervalo de
confiança e dos testes de significância. Pode ser verificada
através: do histograma, da comparação da frequência relativa
dos resíduos (68%, 90% e 95%) e do teste de aderência.
Normalidade dos Resíduos:
» O teste mais simples e rápido é o teste gráfico, comparando

a frequência acumulada dos resíduos padronizados (ei /s,
onde s é o desvio-padrão dos resíduos) com a curva Normal.
» O aspecto do gráfico varia de acordo com o software

estatístico, mas sempre existe uma linha-base, representando
a curva Normal, e os resíduos acumulados do modelo
ajustado devem aproximar-se desta linha. Fugas significativas
são indicadoras de não-normalidade dos resíduos, e o modelo
deve ser descartado, buscando-se outra configuração para a
equação.
» Verificação da Normalidade pelo Exame Gráfico dos Resíduos
Há normalidade Não há normalidade
» Especificação das avaliações
As avaliações serão especificadas quanto à
fundamentação e precisão, guardado o critério geral de
atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o Grau I
é o menor, e o Grau III é o maior. A fundamentação será
função do aprofundamento do trabalho avaliatório. A
precisão será estabelecida quando for possível medir o grau
de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.
toda avaliação deve atingir no mínimo o Grau I, caso não atinja, não será laudo e sim parecer de avaliação
Os graus de fundamentação e precisão atingidos na

avaliação, segundo a NBR 14.653-2, estão condicionados à
seleção da metodologia adotada em razão da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis,
bem como da natureza do bem avaliando, do objetivo da
avaliação e da conjuntura do mercado.
» Especificação das avaliações
A determinação dos graus de fundamentação e de

precisão do valor estimado está diretamente relacionada
com o empenho dado ao trabalho, e será tanto maior quanto
menor for a subjetividade contida na avaliação.
O grau de precisão é aplicável apenas no método

comparativo direto e depende exclusivamente das
características do mercado e da amostra coletada, portanto
não sendo passível de fixação a priori.
» Graus de Fundamentação no caso de Utilização de modelos de
Regressão Linear
» Graus de Fundamentação no caso de Utilização de modelos de
Regressão Linear
exemplo, meu
avaliando 100
mil,
a amplitude de
até 30%, seria
130 mil e 70 mil
para atingir grau
máximo de 3
MÉTODO » O que é o Método Evolutivo em uma
Avaliação de Imóveis?
EVOLUTIVO
De acordo com a NBR 14653
Identifica o valor do bem pelo

somatório dos valores de seus
componentes.
Caso a finalidade seja a identificação
do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercialização
Fc Indicado para obter o valor de
mercado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao
avaliando É o caso de residências de
alto padrão, galpões, entre outros
» Método Evolutivo
Quando utilizar?
O Primeiro Passo é encontrar o Valor do Terreno através do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ou pelo
Involutivo.
MÉTODO EVOLUTIVO
Quando utilizar?
Depois encontramos o valor das Benfeitorias pela Quantificação
de Custo (ou Comparativo).
MÉTODO EVOLUTIVO
Como calcular o valor das benfeitorias
Itens a serem considerados no cálculo
Tabela de Classificação do Estado de Conservação do

Imóvel tabela ROSS HEIDECK
CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO
Novo A
Entre novo e regular B
Regular C
Entre regular e reparos simples D
Reparos simples E
Entre reparos simples e importantes F
Reparos importantes G
Entre reparos importantes e sem valor H
Sem valor ou demolição I
usar o método comparativo direto de dados de marcado
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
EXEMPLO
Pesquisa na Tabela Ross-Heidecke

Estado de conservação:
G
Reparos importantes
Idade aparente do imóvel: 45
Tipo do imóvel:
60
RESIDENCIAL - CASA - FINO ou LUXO
Fator segundo a Tabela Ross-Heidecke: 84,3%
Lista de Vida Útil de Imóveis
(Bureau of Internal Revenue)
VIDA ÚTIL VIDA ÚTIL

IMÓVEL TIPO PADRÃO IMÓVEL
(em anos) (em anos)
RÚSTICO 5 RESIDENCIAL - BARRACO - RÚSTICO 5
BARRACO
SIMPLES 10 RESIDENCIAL - BARRACO - SIMPLES 10
DE MADEIRA 45 RESIDENCIAL - CASA - DE MADEIRA 45
RÚSTICO 60 RESIDENCIAL - CASA - RÚSTICO 60
RESIDENCIAL CASA
ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70 RESIDENCIAL - CASA - ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70
FINO ou LUXO 60 RESIDENCIAL - CASA - FINO ou LUXO 60
ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70 RESIDENCIAL - APARTAMENTO - ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70
APARTAMENTO
FINO ou LUXO 60 RESIDENCIAL - APARTAMENTO - FINO ou LUXO 60
ECONÔMICO ou SIMPLES 70 COMERCIAL - ESCRITÓRIO - ECONÔMICO ou SIMPLES 70
ESCRITÓRIO MÉDIO 60 COMERCIAL - ESCRITÓRIO - MÉDIO 60
COMERCIAL
FINO ou LUXO 50 COMERCIAL - ESCRITÓRIO - FINO ou LUXO 50
LOJA 70 COMERCIAL - LOJA 70
ARMAZÉM 75 INDUSTRIAL - ARMAZÉM 75
RÚSTICO ou SIMPLES 60 INDUSTRIAL - GALPÃO - RÚSTICO ou SIMPLES 60
GALPÃO MÉDIO 80 INDUSTRIAL - GALPÃO - MÉDIO 80
INDUSTRIAL SUPERIOR 80 INDUSTRIAL - GALPÃO - SUPERIOR 80
RÚSTICO ou SIMPLES 20 INDUSTRIAL - COBERTURA - RÚSTICO ou SIMPLES 20
COBERTURA
SUPERIOR 30 INDUSTRIAL - COBERTURA - SUPERIOR 30
FÁBRICA 50 INDUSTRIAL - FÁBRICA 50
SILO 75 RURAL - SILO 75
RURAL
DEMAIS CONSTRUÇÕES RURAIS 60 RURAL - DEMAIS CONSTRUÇÕES RURAIS 60
BANCO 70 BANCO 70
HOTEL 50 HOTEL 50
TEATRO 50 TEATRO 50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
EXEMPLO: IDADE APARENTE 35 ANOS
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
CASA SIMPLES: VIADA ÚTIL 70 ANOS
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
CONCLUSÃO: ESTÁ COM 50%
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
ITEM B: NOVO REGULAR
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
ESTADO DE CONSERVAÇÃO: 37,5% (DEPRECIAÇÃO)
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis Tabela de
40 Ross-Heidecke
28,80 28,80 29,90 para Depreciação
33,80 de Imóveis
41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
IDADE EM % ESTADO DE CONSERVAÇÃO IDADE46EM % 33,60 33,60 ESTADO
35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
DE CONSERVAÇÃO
DE VIDA DE48VIDA 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
A B C D E F G H 50 A
37,50 B
37,50 C
39,10 D
42,60 E
48,80 F
58,20 G
70,40 H
84,50
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40 2
52 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10
39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 4
54 2,08
41,60 2,11
41,60 4,55
43,00 10,00
46,30 19,80
52,10 34,60
61,00 53,60
72,30 75,70
85,50
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 6
56 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30
43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 54,10 73,30 76,00
86,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 8
58 4,32
45,80 4,35
45,80 6,73
47,20 12,10
50,20 21,60
55,60 36,10
63,80 54,60
74,30 76,30
86,60
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 10
60 5,50
48,80 5,53
48,80 7,88
49,30 13,20
52,20 22,60
57,40 36,90
65,30 55,20
75,30 76,60
87,10
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 12
62 6,72
50,20 6,75
50,20 9,07
51,50 14,30
54,20 23,60
59,20 37,70
66,70 55,80
75,40 76,90
87,70
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 14
64 7,98
52,50 8,01
52,50 10,30
53,70 15,40
56,30 24,60
61,10 38,50
68,30 56,40
77,50 77,20
88,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 16
66 9,28
54,80 9,31
54,80 11,60
55,90 16,60
58,40 25,70
69,00 39,40
69,80 57,00
78,60 77,50
88,80
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80 18
68 10,60
57,10 10,60
57,10 12,90
58,20 17,80
60,60 26,80
64,90 40,30
71,40 57,60
79,70 77,80
89,40
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20 20
70 12,00
59,50 12,00
59,50 14,20
60,50 19,10
62,80 27,90
66,80 41,80
72,90 58,30
80,80 78,20
90,40
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 22
72 13,40
62,20 13,40
62,20 15,60
62,90 20,40
65,00 29,10
68,80 42,20
74,60 59,00
81,90 78,50
90,90
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 24
74 14,90
64,40 14,90
64,40 17,00
65,30 21,80
67,30 30,30
70,80 43,10
76,20 59,60
83,10 78,90
91,20
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 26
76 16,40
66,90 16,40
66,90 18,50
67,70 23,10
69,60 31,50
72,90 44,10
77,90 60,40
84,30 79,30
91,80
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 28
78 17,90
69,40 17,90
69,40 20,00
72,20 24,60
71,90 32,80
74,90 45,20
89,60 61,10
85,50 79,60
92,40
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 30
80 19,50
72,00 19,50
72,00 21,50
72,70 26,00
74,30 34,10
77,10 46,20
81,30 61,80
86,70 80,00
93,10
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 32
82 21,10
74,60 21,10
74,60 23,10
75,30 27,50
76,70 35,40
79,20 47,30
83,00 62,60
88,00 80,40
93,70
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 34
84 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40
77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 80,80 94,40
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 36
86 24,50
80,00 24,50
80,00 26,40
80,50 30,50
81,60 38,10
83,60 49,50
86,60 64,20
90,50 81,30
95,00
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 38
88 26,20
82,70 26,20
82,70 28,10
83,20 32,20
84,10 39,60
85,80 50,70
88,50 65,00
91,80 81,70
95,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 40
90 28,80
85,50 28,80
85,50 29,90
85,90 33,80
86,70 41,00
88,10 51,90
90,30 65,90
93,10 82,10
96,40
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 42
92 29,90
88,30 29,80
88,30 31,60
88,60 35,50
89,30 42,50
90,40 53,10
92,20 66,70
94,50 82,60
97,10
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 44
94 31,70
91,20 31,70
91,20 33,40
91,40 37,20
91,90 44,00
92,80 54,40
94,10 67,60
95,80 83,10
97,80
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 46
96 33,60
94,10 33,60
94,10 35,20
94,20 38,90
94,60 45,60
95,10 55,60
96,00 68,50
97,20 83,50
98,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 48
98 35,60
97,00 35,50
97,00 37,10
97,10 40,70
97,30 47,20
97,60 56,90
98,00 69,40
98,00 84,00
99,80
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 50
100 37,50 100,00
100,00 37,50 100,00
39,10 100,00
42,60 100,00
48,80 100,00
58,20 100,00
70,40 100,00
84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10 60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
PESQUISA: VALORES QUE NÃO ESTÃO CONTEMPLADOS NO CUB
Reedição do Imóvel Avaliando

Valor m² para Projeto Padrão Residencial Alto R1 CUB R$ 3.069,36
Valor do m² de construção com BDI considerado R$ 3.836,70
BDI adotado 25% QDO NÃO É POSSÍVEL PESQUISAR 25% CUB + 25%)
Área em m² 420,00
Valor de reedição estado de Novo R$ 1.611.414,00
Valor da Depreciação R$ 1.358.422,00
Valor Final do Avaliando considerando a depreciação R$ 252.992,00
R$ 1.400.000,00
Valor total do imóvel =(Valor do Terreno+Valor da benfeitorias) x Fc
+
MÉTODO EVOLUTIVO
X FC
Fator de
Comercialização
a) Quando utilizamos o Método
?
Evolutivo em uma Avaliação de
Imóveis? qdo não posso usar o método comparativo
b) No caso de Avaliação de um galpão

padrão médio, com idade de 30 anos,
necessitando de Reparos simples e
1000,00 m² de área construída em que
o valor do terreno é de R$ 500.000,00
e o CUB do Estado de Pernambuco,
FC=1, BDI de 18%, qual o valor final do
Avaliando?
» Resolvendo a Questão
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o
CUB do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor
final do Avaliando?
Tabela de Classificação do Estado de Conservação do
Imóvel
1
CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO
Novo A
Entre novo e regular B
Regular C
Entre regular e reparos simples D
Reparos simples E
Entre reparos simples e importantes F
Reparos importantes G
Entre reparos importantes e sem valor H
Sem valor I
MÉTODO EVOLUTIVO
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
» Método Evolutivo 32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40

34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis Tabela
40 de Ross-Heidecke
28,80 28,80 29,90 para Depreciação
33,80 de
41,00 51,90 Imóveis
65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
IDADE EM % ESTADO DE CONSERVAÇÃO IDADE46EM % 33,60 33,60 35,20
ESTADO38,90 45,60 55,60
DE CONSERVAÇÃO 68,50 83,50
DE VIDA DE48VIDA 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
A B C D E F G H 50 A
37,50 B
37,50 C
39,10 D
42,60 E
48,80 F
58,20 G
70,40 H
84,50
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40 2
52 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30
39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 53,10 75,40
71,30 85,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 4
54 2,08
41,60 2,11
41,60 4,55
43,00 10,00
46,30 19,80
52,10 34,60
61,00 53,60
72,30 75,70
85,50
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 6
56 43,70 43,70 45,10 48,20 20,70
3,18 3,21 5,62 11,00 53,90 35,30
62,40 54,10
73,30 76,00
86,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 8
58 4,32
45,80 4,35
45,80 6,73
47,20 12,10
50,20 21,60
55,60 36,10
63,80 54,60
74,30 76,30
86,60
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 10
60 5,50
48,80 5,53
48,80 7,88
49,30 13,20
52,20 22,60
57,40 36,90
65,30 55,20
75,30 76,60
87,10
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 12
62 6,72
50,20 6,75
50,20 9,07
51,50 14,30
54,20 23,60
59,20 37,70
66,70 55,80
75,40 76,90
87,70
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 14
64 7,98
52,50 8,01
52,50 10,30
53,70 15,40
56,30 24,60
61,10 38,50
68,30 56,40
77,50 77,20
88,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 16
66 9,28
54,80 9,31
54,80 11,60
55,90 16,60
58,40 25,70
69,00 39,40
69,80 57,00
78,60 77,50
88,80
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80 18
68 10,60
57,10 10,60
57,10 12,90
58,20 17,80
60,60 26,80
64,90 40,30
71,40 57,60
79,70 77,80
89,40
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20 20
70 12,00
59,50 12,00
59,50 14,20
60,50 19,10
62,80 27,90
66,80 41,80
72,90 58,30
80,80 78,20
90,40
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 22
72 13,40
62,20 13,40
62,20 15,60
62,90 20,40
65,00 29,10
68,80 42,20
74,60 59,00
81,90 78,50
90,90
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 24
74 14,90
64,40 14,90
64,40 17,00
65,30 21,80
67,30 30,30
70,80 43,10
76,20 59,60
83,10 78,90
91,20
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 26
76 16,40
66,90 16,40
66,90 18,50
67,70 23,10
69,60 31,50
72,90 44,10
77,90 60,40
84,30 79,30
91,80
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 28
78 17,90
69,40 17,90
69,40 20,00
72,20 24,60
71,90 32,80
74,90 45,20
89,60 61,10
85,50 79,60
92,40
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 30
80 19,50
72,00 19,50
72,00 21,50
72,70 26,00
74,30 34,10
77,10 46,20
81,30 61,80
86,70 80,00
93,10
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 32
82 21,10
74,60 21,10
74,60 23,10
75,30 27,50
76,70 35,40
79,20 47,30
83,00 62,60
88,00 80,40
93,70
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 34
84 22,80
77,30 22,80
77,30 24,70
77,80 29,00
79,10 36,80
81,40 48,40
84,50 63,40
89,20 80,80
94,40
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 36
86 24,50
80,00 24,50
80,00 26,40
80,50 30,50
81,60 38,10
83,60 49,50
86,60 64,20
90,50 81,30
95,00
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 38
88 26,20
82,70 26,20
82,70 28,10
83,20 32,20
84,10 39,60
85,80 50,70
88,50 65,00
91,80 81,70
95,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 40
90 28,80
85,50 28,80
85,50 29,90
85,90 33,80
86,70 41,00
88,10 51,90
90,30 65,90
93,10 82,10
96,40
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 42
92 29,90
88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 53,10
29,80 31,60 35,50 42,50 92,20 66,70
94,50 82,60
97,10
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 44
94 31,70
91,20 31,70
91,20 33,40
91,40 37,20
91,90 44,00
92,80 54,40
94,10 67,60
95,80 83,10
97,80
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 46
96 33,60
94,10 33,60
94,10 35,20
94,20 38,90
94,60 45,60
95,10 55,60
96,00 68,50
97,20 83,50
98,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 48
98 35,60
97,00 35,50
97,00 37,10
97,10 40,70
97,30 47,20
97,60 56,90
98,00 69,40
98,00 84,00
99,80
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 50
100 37,50 100,00
100,00 37,50 100,00
39,10 100,00
42,60 100,00
48,80 100,00
58,20 70,40 100,00
100,00 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10 60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70 62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
final do Avaliando?
Pesquisa na Tabela Ross-Heidecke
2
Estado de conservação:
E
Reparos simples
Idade aparente do imóvel: 30
Tipo do imóvel: 30/80=38%
80
INDUSTRIAL - GALPÃO - MÉDIO
MÉTODO EVOLUTIVO
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o CUB
do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor final do
Avaliando?
3
MÉTODO EVOLUTIVO
final do Avaliando?
Reedição do Imóvel Avaliando
4
Valor m² para Projeto Padrão Residencial Alto R1 R$ 1.051,78
Valor do m² de construção com BDI considerado R$ 1.241,10
BDI adotado 18%
Área em m² 1000,00
Valor de reedição estado de Novo R$ 1.241.100,40
Valor da Depreciação R$ 491.475,76
Valor Final do Avaliando considerando a depreciação R$ 749.624,64
MÉTODO EVOLUTIVO
final do Avaliando?
Valor total do imóvel =(Valor do Terreno Valor da benfeitorias) x Fc
5
R$ 500.000,00 - Terreno
R$ 750.000,00 - Benfeitorias
R$ 1.249.000,00 – Terreno + Benfeitorias
R$ 1.249.000,00 – Total X FC (1)
R$ 1.250.000,00 – Valor Final do Avaliando

– com arredondamento permitido pela
Norma
MÉTODO EVOLUTIVO
MÉTODO » O que é o Método Involutivo em uma
INVOLUTIVO Avaliação de Imóveis?
De acordo com a NBR 14653
Identifica o valor de mercado do bem,
alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico
econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as
características do bem e comas
condições do mercado no qual está
inserido, considerando se cenários
viáveis para execução e
comercialização do produto.
Utilizado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao
avaliando.
MÉTODO » Como identificar qual o melhor
INVOLUTIVO Projeto com o melhor aproveitamento
eficiente para uma Gleba?
» Shopping Center
» Prédio Comercial
» Prédio Residencial
» Loteamento
» Condomínio Horizontal
» Flats
» Hospital
» etc
» Método Involutivo em Loteamento
Quando utilizar?
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
Quando utilizar?
MÉTODO INVOLUTIVO
Quando utilizar?
MÉTODO INVOLUTIVO
Quadro de áreas do Loteamento

mínimo % mínima % Real
Área Total 863.186,00 100,00%
Área Verde 464.006,00 10,00% 54%

Sistema Viário 163.881,00 20,00% 19%
Áreas Institucionais 16.430,00 10,00% 2%
Lotes 218.869,00 60,00% 25%
Lote Padrão 200,00
Lotes 1.094 100,00% 100%
MÉTODO INVOLUTIVO
Modelo para o Lote
Padrão de 200,00 m²
Amostra Local Contato Telefone Bairro Região Renda per Capita Frentes Área
1 R. Antônio Lino Bandeira Itamar Imóveis 27 3361.6515 CONDADOS 1 R$ 991,62 1 274,00
2 R. M Três C Itamar Imóveis 27 3361.6515 Nova Guarapari 1 R$ 991,62 1 360,00
3 Rua Honolulu Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 380,00
4 Av Paris Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 950,00
5 R. Amazonas Roma Imóveis (27) 3361-2709 Jardim Boa Vista 2 R$ 459,54 1 300,00
Amostra
6 Rua Granada Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 420,00
7 rua da marinha atras do supermercado do Lídio Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 400,00
8 Próximo a Ilhas Verdes Miranda Imóveis (27) 3361-4838 Perocão 2 R$ 885,20 2 710,00
Utilizada
9 Rua Jatobá Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Meaipe 1 R$ 991,62 2 917,00
10 Rua Elizário Lourenço Dias Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Olaria 1 R$ 487,51 1 300,00
11 Avenida Brilhantino Lopes Pereira, 236 Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 360,00
12 Rua Serra Negra Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
13 Rua da Matriz Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Centro 3 R$ 2.631,21 1 450,00
14 Avenida Padre José de Anchieta Imob. Paulo Gomes (27) 3362-2269 Aeroporto 1 R$ 568,87 1 365,00
15 Avenida Beira Mar Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 312,00
16 Alameda Piriápolis Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Enseada Azul 3 R$ 991,62 2 500,00
17 Rua Arizona Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
18 Rua Frank Charles Nietzche Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
19 Rua da Praia do Morro Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 2 822,00
20 Rua Serra Negra Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 600,00
21 Rua Horácio Santana Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Parque da Areia Preta 3 R$ 885,20 1 320,00
22 Avenida Celso Bastos Couto Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 1 360,00
23 Rua Kennedy Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 1 360,00
24 Rua Sete Suporte Imóveis (27) 3362-4444 itapebussu 1 R$ 568,87 1 360,00
25 Rua Horácio Santana Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Parque da Areia Preta 3 R$ 885,20 1 300,00
(27)99900-
Paulo Cesar Vinha Raphael Brandão Imóveis Setiba 1 R$ 885,20 2 740,00
26 0335
MÉTODO INVOLUTIVO
Dados da Gleba e do Projeto de Loteamento Montante
Área da Gleba (m²) 863.186,00

Parcela não Loteável 75,00%
Área útil da gleba (m²) 218.869,00
Número de lotes 1.094
Valor unitário médio do lote (R$/m² – MCDDM) R$ 365,00
Área média do lote 200,00
Valor Total médio do lote (R$) R$ 73.000,00
Valor Global de Vendas -VGV (R$) R$ 79.887.185,00
MÉTODO INVOLUTIVO
MÉTODO INVOLUTIVO
Serviço Valor/1.000m² Quantidadde Custo

Levantamento Topográfico R$ 1.500,00 219 219 mil m² 328.303,50
Licenças e alvará (p/lote) R$ 1.500,00 1094 1094 lotes 1.641.517,50
Terraplanagem e nivelamento R$ 2.800,00 219 612.833,20
Galeria de águas pluviais R$ 5.800,00 219 1.269.440,20
Guias e sarjetas R$ 2.400,00 219 525.285,60
Rede de água potável R$ 7.895,00 219 1.727.970,76
Rede de esgoto R$ 17.230,00 219 3.771.112,87
Pavimentação R$ 15.903,00 163 2.592.189,00
Iluminação pública R$ 2.637,00 219 577.157,55
Custo da Urbanização (Sub-total) R$ 57.665,00 R$ 13.045.810,18
BDI Urbanizador 15,00% 1.956.871,53
Custo da Urbanização R$ 15.002.681,70
BDI Loteador R$ 79.887.185,00 25,00% 19.971.796,25
Despesas de Comercialização R$ 79.887.185,00 6,00% 4.793.231,10
MÉTODO INVOLUTIVO
VALOR DA GLEBA CALCULADA MÉTODO INVOLUTIVO ESTÁTICO

VT = VGV – IMP – COR – MID – CCR – CFIN – MLI
VGV R$ 79.887.185,00
Impostos R$ 5.544.170,64
Corretagem R$ 4.793.231,10
Mídia R$ 798.871,85
Custo implantação do Empreendimento R$ 13.045.810,18
Margem lucro incorporador R$ 19.971.796,25
Valor total da Gleba = R$ 35.733.304,98
não se chega aos 35 milhões do exemplo

por exemplo, se eu ofertar um valor para compra de uma gleba:
áreas menos urbanizadas: 10% do VGV
áreas mais urbanizadas: 20% do VGV
MÉTODO INVOLUTIVO
a) Quando utilizamos o Método
?
Involutivo em uma Avaliação de
Imóveis? qdo não for possível usar o método comparativo direto de dados de
mercado
b) Para um Involutivo Horizontal –

Glebas Urbanizáveis como definimos o
tamanho Padrão de um Lote? legislação municipal
c) Como encontramos o Melhor Projeto

Hipotético para a elaboração do Laudo
de Avaliação com esse Método?
TRATAMENTO E » Apresentação do SISDEA (software
para avaliações de imóveis)
VALIDAÇÃO
POR O SISDEA facilita e auxilia no
tratamento de dados e amostra do
INFERÊNCIA mercado imobiliário, na interpretação
ESTATÍSTICA – de resultados estatísticos, na
SOFTWARE estruturação e fundamentação dos
laudos descritivos e na análise de
SISDEA problemas complexos na área da
Engenharia de Avaliações.
TRATAMENTO E » Apresentação do SISDEA (software
para avaliações de imóveis)
VALIDAÇÃO
POR O software permite o intercâmbio de
INFERÊNCIA dados, tabelas, textos e gráficos com
outros aplicativos da plataforma
ESTATÍSTICA – Windows, tais como Word, Excel, etc.
SOFTWARE Esta variedade de recursos, aliada a
SISDEA uma coleta eficiente e eficaz de dados,
faz com que o SisDEA descreva e
demonstre, com confiabilidade, as
tendências de mercado, tornando-se,
assim, a melhor ferramenta a serviço
do Engenheiro Avaliador
https://pellisistemas.com/
» Exercícios Propostos
De acordo com a planilha fornecida abaixo vamos calcular o
valor de um imóvel que tem 200 m² de área.
Dados Localização Bairro Informante Telefone Área Valor

1 Rua Dom Pedro 1 Centro Robson Nantes 11 3856 4565 500,00 R$ 150.000,00
2 Rua Amália Jardim São José Alexandre Lopes 22 3856 4565 480,00 R$ 200.000,00
3 Av 1 de maio Santa Helena Juarez Souza 33 3856 4565 360,00 R$ 180.000,00
4 Barão de limeira Maracanã Nilton Célio 44 3856 4565 300,00 R$ 150.000,00
5 Antonio de Castro Ajuricaba ADM Incorp 55 3856 4565 290,00 R$ 110.000,00
6 Rua Simone Lima Vila Formosa Leonardo Dias 66 3856 4565 300,00 R$ 185.000,00
7 Av. Cristal Vila Leão Plenitude Imob 77 3856 4565 350,00 R$ 235.000,00
8 Rua Perseu Amelinha Suares Souza 88 3856 4565 450,00 R$ 310.000,00
9 Rua antonio lima Paraíso ADM Incorp 99 3856 4565 600,00 R$ 290.000,00
10 Rua Amália Rio Acima Imoveis Brasil 1010 3856 4565 720,00 R$ 300.000,00
11 Avenida Central Jardim do Sol Leonardo Dias 1111 3856 4565 250,00 R$ 180.000,00
12 Caesb Santana Simplicio Maia 1212 3856 4565 250,00 R$ 125.000,00
13 Travessa Lobato Parnavaí Leonardo Dias 1313 3856 4565 200,00 R$ 100.000,00
14 Rua das Pedras Naturela Simplicio Maia 1414 3856 4565 225,00 R$ 100.000,00
15 Pedroso de Lima Principe de Maio Imoveis Brasil 1515 3856 4565 230,00 R$ 150.000,00
16 Oriosto Abreu Parque Meia Lua Alexandre Lopes 1616 3856 4565 250,00 R$ 100.000,00
17 Bendito Souza Vila Formosa Alexandre Lopes 1717 3856 4565 225,00 R$ 120.000,00
18 Aparecida Silva Jardim São José Imoveis Brasil 1818 3856 4565 250,00 R$ 150.000,00
19 Roque Marcolino Centro Simplicio Maia 1919 3856 4565 360,00 R$ 200.000,00
20 Rua Bresser Vila Amélia Simplicio Maia 2020 3856 4565 450,00 R$ 250.000,00
MÉTODO EVOLUTIVO
Iniciando o SISDEA
1
2
3
4
5
MÉTODO EVOLUTIVO
MÉTODO EVOLUTIVO
MÉTODO EVOLUTIVO
ELABORAÇÃO » Quais são os itens necessários para a
DE LAUDO NA elaboração de um Laudo de Avaliação
de acordo com a NBR 14653?
MODALIDADE
COMPLETA De acordo com a NBR 14653 existem 2
tipos de Laudos que podem ser
apresentados
Laudo de avaliação simplificado

O laudo de avaliação simplificado deve
atender no mínimo uma parte dos
itens do Laudo Completo
Laudo de avaliação completo

Deve contemplar dos itens de a) até o
item m)
» Elaboração de laudo
Laudo de Avaliação em Modalidade
Completa
» O que diz a NBR 14653
» 10 - Apresentação do laudo de avaliação
10.1- Laudo de avaliação completo
O laudo de avaliação completo deve conter no mínimo
os seguintes itens:
a) identificação do solicitante
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; ex.: formal de
partilha
c) objetivo da avaliação; ex.: compra e venda
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes − atender ao
ex.: não consegui vistoriar por tal motivo....
disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1; ex.: áreas de projeto e executadas distintas
ex.: nível de construção maior que a média...
e) identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender
ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLETO

f) diagnóstico do mercado – relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR
14653-1;
g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) –
relatar conforme Seção 8 da ABNT NBR 14653-1;
h) especificação da avaliação − indicar a especificação atingida,
com relação aos graus de fundamentação e precisão, conforme
Seção 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser
apresentado demonstrativo da pontuação atingida; pode ser pedido pelo
contratante o grau
i) planilha dos dados utilizados;
j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados
de mercado, descrição das variáveis do modelo, com a definição
do critério de enquadramento de cada uma das características
dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as
diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a
fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;

k) tratamento dos dados e identificação do resultado −

Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o
caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de
utilização do método comparativo direto de dados de
mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados
versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;
l) resultado da avaliação e sua data de referência;
m) qualificação legal completa e assinatura do(s)
profissional(is) responsável(is) pela avaliação.


10.2- Laudo de avaliação simplificado
O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo, de
forma resumida, aos itens, 10.1 a) até 10.1 h) e 10.1.k), desta Parte
2.
a) identificação do solicitante
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes − atender ao
disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1;
e) identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender
ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO

f) diagnóstico do mercado – relatar conforme 7.7.2 da ABNT

NBR 14653-1;
g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) –
relatar conforme Seção 8 da ABNT NBR 14653-1;
h) especificação da avaliação − indicar a especificação atingida,
com relação aos graus de fundamentação e precisão, conforme
Seção 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser
apresentado demonstrativo da pontuação atingida;
i) tratamento dos dados e identificação do resultado −

Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o
caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de
utilização do método comparativo direto de dados de
mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados
versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;
LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO

10.3- Anexos
Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos,
de acordo com o grau de fundamentação, os seguintes anexos:
documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando,
plantas, identificação dos dados de mercado, memória de
calculo ou relatórios originais dos programas computacionais
utilizados.
ELABORAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO

» Exemplo de laudo
Laudo de avaliação Completo
Capa do Laudo
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO

» Exemplo de laudo
Ficha extrato/ Resumo
tempo de venda
não descreve o problema específico, mas dá indícios

que existe algum problema

» Exemplo de laudo
a) identificação do
solicitante
b) finalidade do laudo,
quando informado pelo
solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e
fatores limitantes − atender
ao disposto em 7.2 da ABNT
NBR 14653-1;

» Exemplo de laudo
e) identificação e caracterização
do imóvel avaliando – atender ao
disposto em 7.3 da ABNT NBR
14653-1:2001, no que couber;
f) diagnóstico do mercado –
relatar conforme 7.7.2 da ABNT
NBR 14653-1;
g) indicação do(s) método(s) e
procedimento(s) utilizado(s) –
relatar conforme Seção 8 da
ABNT NBR 14653-1;

» Exemplo de laudo
h) especificação da avaliação −
indicar a especificação atingida,
com relação aos graus de
fundamentação e precisão,
conforme Seção 9. Quando
solicitado pelo contratante,
deve ser apresentado
demonstrativo da pontuação
atingida;

» Exemplo de laudo
i) especificação da avaliação −
indicar a especificação atingida,
com relação aos graus de
fundamentação e precisão,
conforme Seção 9. Quando
solicitado pelo contratante,
deve ser apresentado
demonstrativo da pontuação
atingida;

» Exemplo de laudo
j) tratamento dos dados e

identificação do resultado −
Explicitar os cálculos
efetuados, o campo de arbítrio,
se for o caso, e justificativas
para o resultado adotado. No
caso de utilização do método
comparativo direto de dados
de mercado, deve ser
apresentado o gráfico de
preços observados versus
valores estimados pelo
modelo, conforme 8.2.1.4.1;

» Exemplo de laudo
Anexos

» Exemplo de laudo
ex. certidão da prefeitura
Anexos
Plantas
Qualquer outra informação pertinente

a) Qual a diferença entre um Laudo de
?
Avaliação Simplificado e um
completo?
b) É obrigatório descrever e
caracterizar a região onde está
localizada o Avaliando?
c) A ART ou RRT é obrigatória em todo
Laudo de Avaliação?
d) O que são fatores relevantes em um
Laudo de Avaliação? todos

Perícia em Avaliação de Imóveis: Conceitos e Procedimentos

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» Opinião não é Laudo!

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE

» De acordo com a NBR 14653

» Para os Engenheiros: conforme disposto na Lei 5 194 1966

» “Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro,

a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE

» Para os Arquitetos: disposto na Lei 12 378 2010 em seu art 2 º,

» “Art. 2º As atividades e atribuições do arquiteto e urbanista

I- supervisão, coordenação, gestão e orientação técnica;

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE

» Década de 20 e 30 trabalhos pioneiros a difundir a nova técnica

» Década de 30 uso da estatística descritiva saneamento de

» I COBREAP IBAPE ano 1974 - Saboya Trabalho propondo

» 1989 publicação da primeira Norma de Avaliação de Imóveis

» Governo Collor imóveis funcionais CEF avaliação em massa.

» 2004 NBR 14653 2 (imóveis urbanos) atualizada em 2011.

» 2019 NBR 14653 1 e NBR 14653 3 atualizadas em 2019.

» NBR-14.653 – Parte 1: Procedimentos Gerais.

A NORMA TÉCNICA NBR-14.653 DA ABNT

» Onde podemos atuar?

O PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

» Constatação local, presencial, de fatos e aspectos, mediante

COMO FAZER A VISTORIA OBRIGATÓRIA DO IMÓVEL

» Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável

» Convém registrar as características físicas de localização e de

» O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas

COMO FAZER A VISTORIA OBRIGATÓRIA DO IMÓVEL

» Qual é o Roteiro mais eficaz para uma vistoria?

» Antes da execução da vistoria ao imóvel, muitos itens devem

» Aspectos econômicos por meio de análises socioeconômicas,

O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL

» Localização na via pública, limites, confrontações, utilização

O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL

» Aspectos físicos, construtivos, tecnológicos, arquitetônicos,

O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL

» Recomenda-se avaliar, quantificar e caracterizar as

O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL

» Em um relatório fotográfico para fins de vistoria de um imóvel

» Vale ressaltar que para fins de Avaliação de um imóvel

» A foto deve ser autoexplicativa e evitar efeitos ou filtros.

O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL

» Demonstrar amplitude sem focar

» Caso seja necessário apresente mais imagens de portões e detalhes construtivos.

» Não despreze nenhum detalhe na VISTORIA;

» PESQUISE tudo que pode ser útil na região.

PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS

PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS

PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS

» SALAS E PAV. COMERCIAIS

PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS

PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS

» GALPÕES DE USO GERAL

PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS

» Variável dependente; preço ou preço/m²

» Para a especificação correta da variável dependente, é

Y= preço total ou unitário

» As variáveis independentes referem-se às características

» Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis

a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis

» Variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à

Variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou