Livro - Curso - Retificação de Registro - SR Freitas

Da retificação do ato de registro ou averbação no registro de imóveis
Da retificação de área no registro de imóveis

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❖ DA RETIFICAÇÃO DO ATO DE “REGISTRO” OU

“AVERBAÇÃO” NO REGISTRO DE IMÓVEIS
❖DA RETIFICAÇÃO DE “ÁREA” NO REGISTRO DE

IMÓVEIS
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3
O QUE VOCÊ PRECISA SABER

E NUNCA TEVE A QUEM PERGUNTAR
❖ DA RETIFICAÇÃO DO ATO DE “REGISTRO” OU

“AVERBAÇÃO” NO REGISTRO DE IMÓVEIS
❖DA RETIFICAÇÃO DE “ÁREA” NO REGISTRO DE

IMÓVEIS
SÉRGIO RODRIGO FREITAS JULIÃO

DONIZETE HELFSTEIN
1ª edição
São Paulo
S.R. Freitas Assessoria em Direito Imobiliário
2019
4
S.R. Freitas Assessoria em Direito Imobiliário
Editor
Sérgio Rodrigo Freitas Julião
Este livro é publicado pela editora S.R. FREITAS

ASSESSORIA EM DIREITO IMOBILIÁRIO, sob licença
editorial do autor. Copyright __ 2019 Sérgio Rodrigo Freitas Julião.
Capa, ilustração e diagramação

Adriano Spezzano
Revisão
Alessandra Angelo - Primavera Revisão
Produção Gráfica e Acabamento

Tina Artes Gráficas Ltda. - ME
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil
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Julião, Sergio Rodrigo Freitas
Da retificação do ato de registro ou averbação no registro de imóveis & Da retificação de área no

registro de imóveis / Sérgio Rodrigo Freitas Julião.
1. ed. – São Paulo: S.R. Freitas Assessoria em Direito Imobiliário, 2019
Bibliografia.
ISBN 978-85-68986-02-8
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Todos os direitos reservados.

Nenhuma parte deste livro poderá ser reproduzida por fotocópia,
microfilme, processo fotomecânico ou eletrônico sem permissão expressa dos editores.
1ª edição – fevereiro de 2019
Endereço:
S.R. FREITAS ASSESSORIA EM DIREITO IMOBILIÁRIO
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Sérgio Rodrigo Freitas Julião

Dedico esta obra primeiramente a Deus,
pois sem ele nada é possível.
Dedico esta obra também aos meus irmãos
Andreia e Lucimara “razão do meu viver”.
Donizete Helfstein
Dedico esta obra ao meu pai, que já não está mais entre nós,
mas quando esteve sempre admirou o meu labuto.
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Sobre a Coleção
A S.R. FREITAS ASSESSORIA EM DIREITO IMOBILIÁRIO, em parceria com

a S.R. FREITAS CURSOS & CONCURSOS, instituição com larga experiência na área
do Direito Notarial e Registral, publica a coleção O QUE VOCÊ PRECISA SABER E
NUNCA TEVE A QUEM PERGUNTAR, composta por dez títulos, com a finalidade de
fornecer um material de consulta, estudo e capacitação aos advogados, cartorários
(oficial registrador, tabelião, escreventes e auxiliares), juízes, promotores,
procuradores do município, imobiliárias, incorporadoras, engenheiros civis e
agrimensores, concurseiros, estudantes de direito e todos aqueles que atuam direta
ou indiretamente no ramo do direito imobiliário.
Cada uma das obras que compõem a coleção foi escrita com clareza e extrema
objetividade para atender as necessidades do dia a dia destes profissionais.
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Apresentação
A presente obra foi resultado dos 15 anos de experiência como escrevente em

Cartório de Registro de Imóveis da Capital do Estado de São Paulo e consultor jurídico
na área de Direito Notarial e Registral Imobiliário pelo Grupo S.R. FREITAS.
Neste período, o autor vivenciou em suas atividades diárias a falta de

conhecimento do mercado quanto à matéria de registros públicos, uma vez que eram
frequentes as desqualificações de títulos administrativos e judiciais.
Prof. Sérgio Rodrigo Freitas Julião

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SUMÁRIO
DA RETIFICAÇÃO DO ATO DE “REGISTRO” OU “AVERBAÇÃO” .............13

Da omissão, imprecisão e não expressão da verdade.................................13
Retificação judicial ou extrajudicial...............................................................13
Judicial..........................................................................................................13
Jurisprudências.............................................................................................14
Extrajudicial...................................................................................................15
Modelo de registro........................................................................................15
Comentários..................................................................................................15
DA RETIFICAÇÃO QUANTO A DESCRIÇÃO DO IMÓVEL............................22

Imóvel transcrito............................................................................................22
Abertura de matrícula...................................................................................22
Confrontação................................................................................................23
Mudança de logradouro................................................................................23
Da inserção ou alteração de área e medidas perimetrais............................24
REQUISITOS PARA UMA RETIFICAÇÃO DE ÁREA......................................25

Topografia.....................................................................................................25
Planta topográfica.........................................................................................28
Memorial descritivo.......................................................................................29
Localização do imóvel...................................................................................31
Área de superfície.........................................................................................31
Ângulos internos ou azimute.........................................................................31
Medidas perimetrais......................................................................................31
Ponto de amarração na via mais próxima....................................................32
Indicação das informações dos imóveis confrontantes................................32
Informar as medidas dos logradouros passeio e via leito carroçável...........33
Declaração e Anuência dos confrontantes...................................................33
Declaração solidária.....................................................................................34
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Comentários..................................................................................................34
Fórmula.........................................................................................................34
Aplicando a fórmula......................................................................................34
RETIFICAÇÃO DE ÁREA COM APURAÇÃO DE REMANESCENTE.............35

Comentários..................................................................................................38
RETIFICAÇÃO DE ÁREAS COM UNIFICAÇÃO............................................38

Exemplo I .....................................................................................................38
Exemplo II ....................................................................................................39
Exemplo III ...................................................................................................39
REGISTRO DE IMÓVEIS..................................................................................40
Requerimento...............................................................................................40
DA AVERBAÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA.............................................40

Perguntas e respostas..................................................................................41
JURISPRUDÊNCIAS.........................................................................................42
BIBLIOGRAFIA.................................................................................................72
13
DA RETIFICAÇÃO DO ATO DE “REGISTRO” OU “AVERBAÇÃO” NO

REGISTRO DE IMÓVEIS
&
DA RETIFICAÇÃO DE “ÁREA” NO REGISTRO DE IMÓVEIS
A RETIFICAÇÃO DO ATO DE “REGISTRO” OU “AVERBAÇÃO”
O art. 212 da LRP relata que se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa
ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis
competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo
previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de
procedimento judicial.
O art. 1.247 do CC estabelece que, “se o teor do registro não exprimir a
verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.”
Da omissão, imprecisão e não expressão da verdade

a) omissão: quando falta algum elemento relevante (não previsto no título ou excluído
ao ser registrado);
b) imprecisão: quando existem os elementos essenciais para o negócio jurídico, que
por sua vez não estão claros; e,
c) não exprimir a verdade: quando algum elemento referente ao imóvel ou ao direito
real pertinente, faltar com a verdade.
RETIFICAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL
Judicial
A retificação deverá ser realizada judicialmente se acarretar prejuízo a
terceiros, onde o pedido deverá ser encaminhado à corregedoria permanente ou ser
realizado por meio de processo contencioso.
No caso de “inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das
parte” entendemos que o Oficial deve ter muito cuidado com esse tipo de retificação,
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posto que pode, caso defira o pedido baseado em falsa premissa, atribuir o imóvel a
homônimo do proprietário ou assemelhado. Por exemplo, propriedade com o nome de
“João da Silva, brasileiro, proprietário e domiciliado nesta Capital.” Neste caso deverá
requerer o pedido de retificação junto à Corregedoria Permanente. Outro cuidado que
deve ter o Oficial Registrador é com a retificação do estado civil, pois o mesmo envolve
comunicabilidade de direito real de terceiros.
JURISPRUDÊNCIAS
Registro - cancelamento. Nulidade. Homônimo.

CGJSP - PROCESSO: 0161/81 LOCALIDADE: São Paulo
DATA JULGAMENTO: 09/11/1981
Relator: José Horácio Cintra Gonçalves Pereira.
CANCELAMENTO - Registro de Imóveis - Alegação de inexistência do
título causal - Necessidade de comprovação, somente realizável no
processo judicial - Inviabilidade da pretensão na esfera meramente
administrativa - Inteligência do art. 214, da Lei dos Registros Públicos.
Registro de Imóveis. Princípio da Especialidade. Retificação de
registro. Qualificação subjetiva. Estado civil - divergência. Escritura
Pública - erro material. Anuência expressa - ex-cônjuge - retificação.
CGJSP - PROCESSO: 8.158/2010 LOCALIDADE: São Paulo
Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Legislação: Lei de Registros Públicos. art. 213, I, "g". Lei 10.931/2004.
Código Judiciário do Estado de São Paulo, art. 246.
REGISTRO DE IMÓVEIS - Pedido de retificação de registro - Qualificação
subjetiva do adquirente, que figurou como casado, embora fosse separado
judicialmente - Equívoco que já constava da escritura pública de alienação
- Certidão comprobatória de que, quando lavrada a escritura, o adquirente
já estava separado da esposa - Anuência expressa dela ao pedido de
retificação - Redação dada ao art. 213, I, "g", da Lei de Registros Públicos
pela Lei 10.931/2004 - Recurso provido
15
Extrajudicial
Não acarretando prejuízo a terceiros, a retificação poderá ser extrajudicial, que
poderá ser praticada de ofício pelo oficial registrador ou por requerimento da parte
interessada.
A retificação será de ofício quando ocorrer erro na transcrição dos dados do
título para a matrícula, havendo dúvida sobre a prática do ato entendemos que o oficial
deverá exigir que a parte interessada provoque o ato retificatório, apresentando
requerimento com firma reconhecida e instruindo com documentos que de plano
comprovem os pressupostos fáticos autorizadores do pedido. Cumpre observar que
se o oficial extrapolar sua competência ao proceder à retificação, praticando ato que
era dependente de ordem judicial, a consequência será a nulidade do lançamento
realizado na matrícula/transcrição, conforme vários entendimentos da corregedoria
permanente e precedente do STJ.
MODELO DE REGISTRO
Av.____, feita em ______

Procede-se esta averbação ex ofício para constar que a Rua XXY passou
a se denominar Rua BBY, conforme Lei Municipal nº ________, cuja cópia
se encontra arquivada nesta Serventia.
Av. ____, feita em ________

Procede-se esta averbação ex ofício para constar que o nome correto da
proprietária é JONNA BENEDITA DA SILVA e não como constou como
sendo JOANA BENEDITA DA SILVA, conforme prova a certidão de
casamento expedida em ______, pelo ___º Oficial de Registro Civil da
_________.
COMENTÁRIOS
Se o registro não exprimiu a verdade, entendemos que o primeiro caminho

é bloquear a matrícula, consoante art. 214, § 3º da LRP, e posteriormente
16
em processo contencioso à expedição de mandado de cancelamento,

consoante art. 250 e 259 da LRP.
Na matrícula do imóvel o proprietário foi qualificado como portador do RG
nº 10.254.369-SSP/SP, divergindo da escritura pública, como sendo RG nº
10.425.369-SSP/SP. Neste caso, seria necessário retificar a escritura
pública para constar o número correto. Como não existe prejuízo para as
partes contratantes, dispensa-se a retificação da escritura pública,
solicitando apenas a cópia autenticada do RG do mesmo.
Quando ocorrer erro na transcrição dos dados do título para a matrícula, o
Oficial retificará o ato (registro ou averbação) de ofício sem custo para
parte.
Na matrícula constar como proprietário Joarez Marcolino de Oliveira.
Apresentada escritura pública de venda e compra, como vendedor Joares
Marculino de Oliveira. Na certidão de nascimento consta como Joarez
Marculino Oliveira. Como o Oficial Registrador fará o registro deste título?
Resposta: Em respeito ao princípio da especialidade subjetiva, deverá fazer
ligação do nome no corpo do registro, exemplo: Joarez Marcolino de
Oliveira, que assina Joares Marculino de Oliveira e também é conhecido
como Joarez Marculino Oliveira.
JURISPRUDÊNCIAS
Retificação de matrícula. Título judicial. Erro na transposição de

dados. Fração ideal. Especificação.
CGJSP - PROCESSO: 116763/2012 LOCALIDADE: São Paulo
Relator: José Renato Nalini
REGISTRO IMÓVEIS - Retificação - Erro na transposição de dados do
título caracterizado - Juízo de qualificação registral equivocado -
Especificação das frações ideais pertencentes a cada um dos usucapientes
- Cabimento à luz do título judicial - Recurso provido.
Retificação unilateral. Erro - transposição de elementos do título.
Registro - imprescritibilidade.
CGJSP - PROCESSO: 32.488/2011 LOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 13
17
DATA JULGAMENTO: 15/08/2011 DATA DJ: 26/08/2013

Relator: Maurício Vidigal
Legislação: CJESP - Código Judiciário de SP - Dec.-Lei | 3/1969, ART: 246
REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação unilateral - Erro na transposição de
elementos do título (Lei nº 6.015/73, art. 213, inciso I, alínea "a") -
Discrepância evidente entre o teor da instituição, especificação e
convenção de condomínio e o registro da unidade autônoma -
Imprescritibilidade da retificação - Procedimento regular, pois conferida
oportunidade para manifestação das interessadas sobre o problema
registrário, suscitado pelo oficial - Antecessor que participou da instituição,
especificação e convenção de condomínio - Declaração de vontade que
obriga as sucessoras - Recurso não provido.
Escritura pública - erro - retificação de registro.
1VRPSP - PROCESSO: 0047524-38.2010.8.26.0100 LOCALIDADE: SP
Cartório: 14º Oficial de Registro de Imóveis
Relator: Gustavo Henrique Bretas Marzagão
ESCRITURA PÚBLICA - ERRO - RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. Admite-
se a retificação direta do registro quando o erro material é evidente e não
há risco de dano a terceiros.
Ação declaratória de retificação não tem prazo prescritível, nem de
decadência, vejamos:
Retificação de registro - Prescrição: Civil e processo civil. Recurso especial.
Embargos de declaração rejeitados. Ação declaratória de retificação de
registro de imóvel Efeito constitutivo. Prescritibilidaxde. Análise pelo
Tribunal. Termo inicial. Conhecimento do erro no registro. Devem ser
rejeitados os embargos de declaração quando inexistem omissão,
obscuridade ou contradição na decisão embargada. As ações declaratórias
são imprescritíveis, salvo quando produzirem também efeitos de natureza
constitutiva. Precedentes. A prescrição pode ser alega da em qualquer grau
de jurisdição, o que permite seu reconhecimento pelo Tribunal, mesmo
quando o juiz não tenha se manifestado sobre a matéria. Nas ações de
retificação de registro, o prazo prescricional começa a fluir a partir do
momento em que se tomou conhecimento do equívoco no registro. Recurso
18
especial conhecido e provido:' Constou da decisão: "Desta síntese dos

fatos narrados na petição inicial depreende-se que a pretensão principal
dos recorrentes não é apenas obter uma tutela declaratória, mas é,
justamente, imprimir efeito constitutivo à ação nominada como retificação
de registro público. O objetivo dos recorrentes, conforme destacado no
acórdão recorrido, é ver reconhecido seu direito de propriedade em relação
ao lote n° 900, cancelando, em consequência, o registro em nome dos
recorridos. Assim, não há que falar em imprescritibilidade na hipótese ora
discutida" (STJ, 3a Turma, REsp n° 436.931/MG, rel. Min. Nancy Andrighi).
Nota do comentarista: «A decisão acatou como termo inicial da prescrição
a ciência dos interessados quanto ao erro do registro. Com o devido
respeito aos excelentes fundamentos equitativos do venerando acórdão,
segundo o CC, a prescrição começa a correr juntamente com o surgimento
da pretensão, isto é, a violação do direito autorizadora da busca pela tutela
condenatória (art. 189), sendo certo que, em matéria de registros públicos,
o ato de registro tem eficácia erga omnes, sendo presumido o
conhecimento de seu teor.
Retificação de registro. Estado civil.
Retificação de Registro de Imóveis - pedido de providências - retificação de
estado civil - prova de que na matrícula o proprietário era solteiro e constava
equivocadamente como casado - retificação deferida.
1ª VRPSP – PROC. 1075743-05.2014.8.26.0100 – DATA: 19/09/2014
Relator: Tânia Mara Ahualli
Legislação: Lei nº 6.015/1973, arts. 213, 214, inciso I, letra g
Vistos.
FLORENZA FEDULLO e suas filhas MARIA CIVITA CAPIRCHIO ARMOND
e MIRIAM APARECIDA CAPIRCHIO GOMES formularam pedido de
providências perante o 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo,
requerendo a retificação do estado civil do ex-cônjuge e pai de ambas,
EMILIO CAPIRCHIO, nas matrículas 47.898 (fls.14/16), 88.764 (fls.19) e
88.765 (fls.22), sustentando que nelas ele deveria constar como solteiro, e
não casado, como foi equivocadamente registrado.
Segundo as interessadas, o casamento ocorreu apenas no âmbito religioso
e, portanto, não gerou efeitos na seara civil. Desta forma, por constar nas
19
referidas matrículas que o falecido companheiro e genitor gozava o estado

civil de casado, as interessadas sofreram prejuízos na partilha da herança
(fls.01/05 e 28/36).
O Oficial prestou informações e não se opôs ao pedido (fls. 60).
A Douta Promotora de Justiça opinou pelo deferimento do pedido (fls. 62).
É o relatório.
DECIDO.
A Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e seus artigos 213 e 214, I, g,
permite a retificação do registro de imóveis sempre que se fizer necessária
inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial
quando houver necessidade de produção de outras provas.
É essa a hipótese dos autos, para a qual há um conjunto de documentos
que permitem afirmar que o ex-cônjuge da interessada, na verdade, era
solteiro e não casado, como consta erroneamente na matrícula.
Pela análise da certidão de óbito Emílio Capirchio (fls.25), certidão de
casamento religioso (fls.28/36) e declarações trazidas às fls. 49/53, ficou
provado o estado civil que se pretende retificar.
Do exposto, julgo procedente o pedido formulado por FLORENZA
FEDULLO e suas filhas MARIA CIVITA CAPIRCHIO ARMOND e MIRIAM
APARECIDA CAPIRCHIO GOMES.
Encaminhe-se à Serventia Extrajudicial os documentos originais, após o
trânsito em julgado desta decisão, que deverão ser retirados pelas
interessadas no prazo de 15 dias.
Sem custas, despesas ou honorários decorrentes deste procedimento.
Oportunamente, ao arquivo.
São Paulo, 19 de setembro de 2014.
Tânia Mara Ahualli
Juíza de Direito
Pedido de providências. Nome - retificação - especialidade subjetiva.
Pedido de providências - retificação de nome - princípio da especialidade
subjetiva - documentos oficiais que comprovam a modificação dos dados
de qualificação pessoal de um dos titulares do domínio - desnecessidade
de decisão judicial - deferimento.
20
1VRPSP - PROCESSO: 0038563-06.2013.8.26.0100 – SP

Relator: Josué Modesto Passos íntegra:
Processo 0038563-06.2013.8.26.0100 - Pedido de Providências - Registro
de Imóveis - Rogério Pereira Jorge
Vistos etc.
1. ROGÉRIO PEREIRA JORGE solicitou providências.
1.1. O requerente pretende (fls. 02-04) ver seu nome retificado na matrícula
nº 9.414 do 12º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI), de
"ROGÉRIO EDUÃO COELHO PEREIRA JORGE", como consta no registro
R. 4, de 31 de maio de 1988 (fls. 08), para ROGÉRIO PEREIRA JORGE.
1.2. O requerente, juntamente com seu irmão RODRIGO PEREIRA
JORGE, é proprietário do imóvel de matrícula nº 9.414 do 12º RI. Sendo
necessário alienar esse bem, o requerente requereu retificação de seu
nome perante o 12º RI, que recusou o pedido sob o argumento de que,
muito embora tenha havido a retificação em seu assento de nascimento,
necessário se faz a expedição de mandado judicial (fls. 15).
1.3. ROGÉRIO PEREIRA JORGE juntou, aos autos, provas documentais
suficientes para elucidar ao caso (fls. 11- 14).
1.4. O requerente está devidamente representado ad judicia pelo advogado
GERALDO JORGE FILHO (OAB/SP 176800 fls. 06).
2. O 12º RI manifestou-se (fls. 17), apenas corroborando a exigência de
mandado judicial que já havia feito em nota de devolução (fls. 15).
3. O Ministério Público entendeu (fls. 19) que não há óbices para que o 12º
RI proceda à retificação, porquanto as provas documentais presentes aos
autos (fls. 11-14) demonstram que "ROGÉRIO EDUÃO COELHO
PEREIRA JORGE" e ROGÉRIO PEREIRA JORGE são a mesma pessoa.
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. O requerente solicitou averbação de retificação de seu nome, constante
no registro R. 4, da matrícula nº 9.414 do 12º RI. Para tanto, anexou aos
autos provas documentais que afastam dúvidas de que "ROGÉRIO
EDUÃO COELHO PEREIRA JORGE" e o requerente são a mesma pessoa.
6. Independentemente do motivo que levou à transcrição do nome
supostamente errado do requerente na matrícula nº 9.414, fato é que o
21
mesmo já provou qual é seu nome correto e, pelo princípio da especialidade

subjetiva (artigo 176 da Lei 6.015/73) , necessária se faz a averbação da
retificação.
Observe-se ainda que in casu a modificação dos dados de qualificação do
titular do domínio está demonstrada por documentos oficiais; logo, não há
necessidade de produzir outras provas nem, portanto, de despacho judicial
(artigo 213, I, g, da Lei 6.015/73).
7. Do exposto: (a) defiro o pedido do requerente; e (b) determino a
averbação da retificação do nome de "ROGÉRIO EDUÃO COELHO
PEREIRA JORGE", presente no registro R.4 de 31 de maio de 1988, da
matrícula nº 9.414 do 12º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, para
ROGÉRIO PEREIRA JORGE, portador da cédula de identidade RG
SSP/SP n. 25.926.376-X e inscrito no CPF-MF sob n. 286.628.278-70.
Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios
decorrentes deste procedimento.
Esta sentença serve como mandado (Portaria Conjunta n. 01/08 1ª e 2ª
Vara de Registros Públicos).
Desta sentença cabe recurso administrativo para a E. Corregedoria Geral
de Justiça, no prazo de quinze dias no efeito devolutivo e suspensivo (Cód.
Judiciário, art. 246).
Uma vez preclusa esta sentença, arquivem-se os autos, se não for
requerido nada mais.
São Paulo, 27 de junho de 2013.
Josué Modesto Passos.
JUIZ DE DIREITO
DA RETIFICAÇÃO QUANTO A DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel transcrito
22
Muitos imóveis transcritos antes do advento da Lei de Registros Públicos (Lei

nº 6.015/1973) foram registrados com suas descrições precárias, vejamos o exemplo:
Abertura de matrícula
Para abertura de matrícula do imóvel em comento torna-se necessária prévia
retificação do registro anterior para suprimir deficiências referentes à especialidade
objetiva, em observância aos requisitos da matrícula previstos da Lei de Registros
Públicos.
A orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo é de que se
a descrição for suficiente para a identificação do imóvel (nome da rua onde está
localizado, a área total, construções existentes, número de cadastro municipal, etc.) a
matrícula será aberta à vista dos elementos constantes do título apresentado e do
registro anterior que constar do próprio cartório. Caso não conseguindo identificar o
imóvel com precisão, será necessária prévia retificação do registro anterior para
suprimir deficiências referentes à especialidade objetiva.
23
Confrontação
Qual a postura do Oficial Registrador ao verificar que a margem da transcrição
ou matrícula constar que imóvel confronta “com quem de direito”? Resposta: A CGJ
vedou a confrontação com quem de direito. Sendo assim, é de suma importância a
atualização da confrontação do imóvel para adequação do registro à realidade. Neste
caso o documento hábil e a certidão emitida pela Prefeitura.
Mudança de logradouro
Mesma coisa ocorre quando houver alteração de denominação de logradouro
público, onde deverá ser averbada a nova mudança de denominação, mediante
comprovação de documento oficial.
JURISPRUDÊNCIAS
Doação. Reserva de usufruto. Escritura pública. Instrumento

particular. Qualificação. Confrontação. Continuidade.
1VRPSP - PROCESSO: 583.00.2007.101699-0 LOCALIDADE: São Paulo
Relator: Marcelo Martins Berthe
Legislação: Art. 203, I, da Lei nº 6.015/73.
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. A doação com reserva de usufruto deve ser
formalizada mediante escritura pública quando seu valor superar a taxa
legal. 2. O instrumento particular apresentado ofende a continuidade
registral, pois não qualifica a mulher do doador e inova no que diz respeito
à situação e confrontação do imóvel. 3. A atualização da numeração do
imóvel, bem como, a de seus confrontantes deve ser exigida. Dúvida
procedente.
Confrontação.
1VRPSP - PROCESSO: 919/94 LOCALIDADE: São Paulo
Relator: Dr. Ricardo Mair Anafe.
24
1. Inviável a utilização da expressão genérica "com quem de direito", para

designação de confinância, necessário prévio ato averbatório. Se o registro
indicasse precisa confrontação e o título à expressão genérica, poderia
aplicar-se a Lei 7.433.
Emolumentos. Averbação de mudança de denominação de
logradouro. Isenção.
CGJSP - PROCESSO: 97.514/2014 LOCALIDADE: Limeira CIRC.: 2
Relator: Elliot Akel
Legislação: LCESP - Lei de Custas de SP | 11.331/2002, ART: 32 / LNR -
Lei de Notários e Registradores | 8.935/1994, ART: 30, INC: VII
Recurso administrativo. Registro de Imóveis. Alteração de nome de
logradouro. Averbação de ofício conforme expressa previsão nas normas
de serviço extrajudicial da corregedoria geral da justiça. Item 113 do
capítulo XX das NSCGJ, atualmente item 127. Cobrança indevida de
emolumentos. Erro evidente que demostra dolo do oficial. Restituição em
décuplo e condenação ao pagamento de multa, na forma da lei estadual n.
11.331/02. Extração de cópias e remessa ao corregedor permanente para
apuração da conduta do oficial de registro de imóveis. Recurso provido.
Da inserção ou alteração de área e medidas perimetrais

O advento da Lei nº 10.931/2004 trouxe nova roupagem para o processo de
retificação de área previsto no art. 213, II da LRP, onde a retificação deixa de ser
“judicial” e passa a ser “administrativa”, onde o interessado poderá requer a inserção
ou alteração de medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração de área,
instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotações de responsabilidade técnica no competente
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA).
REQUISITOS PARA UMA RETIFICAÇÃO DE ÁREA
Antes de adentrarmos na prática retificatória, importante sabermos o significado

da palavra topografia.
25
Topografia
A palavra topografia tem sua origem na escrita grega, onde topos significa lugar
e graphen significa descrição. Pode-se dizer que a topografia estuda, em nível de
detalhe, a forma da superfície física da Terra com todos seus elementos, sejam
naturais ou artificiais e como um preenchimento da rede geodésica.
O primeiro instrumento primitivo utilizado para levantamentos topográficos foi a
Groma Egípcia, onde era utilizada em áreas planas para alinhar direções até objetos
distantes e, então, transferir as linhas de visada para o solo, marcando nele linhas
retas. Alternativamente era possível marcar os ângulos necessários para erguer
construções.
Dos tempos romanos até hoje tivemos muitos avanços na arte da topografia,
mas nos últimos séculos surgiram lunetas, teodolitos, medidores eletrônicos de
distâncias, estação total, sistemas de posicionamento global por satélites (GPS) e
muitos outros dispositivos, além de vários programas de computadores, que auxiliam
muito na elaboração de cálculos e montagem de desenho final.
Nos levantamentos topográficos, um dos instrumentos mais utilizado é o
teodolito, e nos dias atuais é a estação total, que basicamente é um telescópio com
movimentos graduados na vertical e na horizontal, utilizado para realizar medidas de
ângulos horizontais e verticais, montado sobre um tripé, podendo possuir uma bússola
acoplada para determinar o sentido do norte, no primeiro ponto da poligonal.
26
Theodolito: é um dos mais antigos e mecânicos, com uma bússola acoplada, este já é
um aparelho com boa precisão angular, mesmo sendo antigo.
Estação Total: é um teodolito eletrônico, com um medidor coaxial de distâncias; é uma

estação total carregada de funcionalidades, com capacidade de medição, com prisma e
também já existem medições sem prisma, que oferecem um desempenho excepcional e
econômico para uma ampla gama de aplicações, acessível a utilizadores de todos os
níveis de competências, para os dias atuais.
Em um levantamento topográfico são feitas as determinações angulares e

lineares, e são conhecidas como:
a) Azimute: é o ângulo horizontal, no sentido horário, tomado em relação ao norte, o
nome é de origem árabe, é de assumut, traduzido para o português significa: caminho
ou direção.
b) Ângulo Horizontal: é medido entre as projeções de dois alinhamentos da poligonal,
com o teodolito zerado em num ponto da anterior (ré) e visando no ponto da frente
(vante), pode ser também nos pontos de detalhes, que serão tomados no terreno.
c) Distância Linear: é a distância entre dois pontos, no plano horizontal. E em todos
os lados do terreno, de vértice a vértice.
d) Ângulo Vertical: é medido entre o alinhamento do terreno e o plano do horizonte,
pode ser ascendente quando for aclive, ou descendente quando encontre um declive,
e utilizado para se calcular os níveis do terreno.
A topografia se divide nas seguintes partes, basicamente:
I) Topometria: é a que trata da medição de ângulos e distâncias de modo que permita
reproduzir as feições do terreno o mais fielmente possível. Que ainda subdivide, em:
a) Planimetria: é a determinação dos ângulos e distâncias no plano horizontal,
como se a área estudada fosse vista do alto.
27
b) Altimetria: é a determinação dos ângulos e distâncias verticais, ou seja, as

diferenças de níveis e os ângulos zenitais, neste caso, os levantamentos são
representados sobre um plano vertical, como um corte no terreno.
II) Topologia: este é como subdivisão da topografia, e é a parte que trata da
interpretação dos dados colhidos através da topometria.
Traçado de um levantamento planialtimétrico
Os principais passos que um profissional deve seguir, para que a retificação de

área pleiteada seja aceita pelo Oficial Registrado, são:
Planta topográfica
A planta topográfica tem um papel importante na retificação de área por meio
do processo administrativo, pois para que se possa entrar com esse processo no
registro de imóvel, pleiteando a retificação de uma determinada área de terreno, a
primeira exigência solicitada é uma planta topográfica feita por profissional da
engenharia ou técnico em agrimensura, mediante o levantamento topográfico
perimetral do imóvel. Nesta planta topográfica deverão conter todas as informações
colhidas in loco, ou seja, no local do imóvel, estas informações ou basicamente a
28
maior parte delas estão contidas nos itens acima, tais como medidas perimetrais,
ângulo interno ou azimute, ponto de amarração na esquina mais próxima, indicação
das informações dos imóveis vizinhos: (medidas, número de matrículas ou transcrição
e titular de domínio), indicação do norte, croqui de localização, assinatura do
proprietário e a dos confrontantes. Todas estas informações, constantes na planta
devem estar colocadas com linhas adequadas e textos que possamos ler claramente
e os simbolismo deve estar de acordo ou bem próximos com as normas da ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas), pois é com esta planta que o proprietário
terá a sua comprovação de que é o legítimo titular de domínio de sua propriedade.
Modelo de planta topográfica para retificação de área.
Memorial descritivo
Ao passo que a planta topográfica contém todas as informações necessárias
ao processo de retificação, o memorial descritivo deverá expressar basicamente os
dados constantes nesta planta relativos ao imóvel, tais como medidas, ângulos nos
vértices (pontos de divisa), ou deflexões, número do lote, informações dos
confrontantes, assinatura do proprietário e anuência dos confrontantes, com as
devidas firmas reconhecidas. A seguir um modelo de memorial descritivo.
29
Retificação de Área e Apuração de Remanescente da Transcrição

18.587–10ºRI
Contribuinte: 024.023.0074-4
Imóvel nº119/123 da Rua Camburiú, no 14º Subdistrito Lapa - São Paulo
SP, que assim se descreve:
Tem início no ponto "1", situado na intersecção dos alinhamentos
prediais da Rua Camburiú com a Rua Andre Kohle, daí segue pelo
alinhamento predial da Rua Camburiú, em Curva com desenvolvimento de
8,28m, Raio de 62,46m e ângulo central de 7º35’27”, até o ponto "2"; daí
deflete à direita formando ângulo interno de 94° 48' 12" (na corda do
seguimento anterior 2-1 com o seguimento posterior 2-3) e segue na
distância de 32,51m confrontando com o imóvel nº115 da Rua Camburiú,
pertencente a Wagner Medina Nazalli e s.m. (Vanea Olmo Corrêa Medina),
(Matrícula 108.242-10ºRI) e parte com nº111 da mesma rua pertencente a
Antonio Vizarro, (Transcrição 18.886-10ºRI), até o ponto "3"; deflete à
direita formando ângulo interno de 90° 55' 23" e segue 12,08m
confrontando com imóvel nº10 da Rua Andre Kohle, pertencente a Janet
Asada e Adauto Asada, (Matrícula nº3.380-10ºRI), até o ponto "4"; daí
deflete a direita formando ângulo interno de 82° 31' 25" e segue 33,62m,
confrontando com Rua André Kohle, até o atingir o ponto "1", formando um
ângulo interno de 91° 45' 00" com a corda do alinhamento inicial e
encerrando uma área igual a 334,53m² metros quadrados.
Declaro que as medidas apresentadas no memorial descritivo
representam fielmente as dimensões perimetrais e de área do lote,
atendendo as exigências da Lei n° 6015/73 e o artigo 213 parágrafo 14.
Introduzido pela Lei Nº 10.931/2004, a saber: “Verificando a qualquer
tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do Memorial Descritivo,
responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos
causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”.
São Paulo __ de _______de ______.
Responsável Técnico:
__________________________________
30
Nome e assinatura do responsável técnico

CREA: nº do registro no Crea
Proprietário:
__________________________________
Nome e assinatura do proprietário
Anuência dos Confrontantes:

____________________________________
Nome e assinatura do confrontante
Rua André Kohle nº10
____________________________________
Rua Camburiú nº111
____________________________________
Rua Camburiú nº115
Localização do imóvel
A planta topográfica final do imóvel deve sempre ter um mapa de situação, para
que se tenha a sua exata localização, nos casos de notificação dos proprietários dos
imóveis vizinhos, em geral nos imóveis urbanos são fáceis a sua localização, mas em
casos de o imóvel ser em zona rural, o mapa de situação é de extrema valia.
Área de superfície
A área de superfície, como costuma ser chamada pelos registros de imóveis, é
a área total do terreno calculada em metro quadrado, vista em plano horizontal. Por
exemplo, um lote de terreno mede 10,00 m de frente por 25,00 m em ambos os lados
31
e nos fundos mede 10,00 m, desta forma basta calcular 10 x 25 = 250,00 m², então a
área de superfície é igual a 250 m2.
Ângulos internos ou azimute

Após o técnico determinar os pontos de apoio no imóvel a ser levantado,
geralmente costuma determinar o norte no primeiro ponto em que é instalado a
estação ou aparelho topográfico, a partir daí todo o trabalho a fazer está posicionado
em relação ao norte magnético, e nos casos em que o trabalho será georreferenciado
em coordenadas geográficas UTM, então se chama norte verdadeiro, mas em ambas
as formas cada trecho de divisas entre um ponto e outro sempre estarão determinadas
por azimute e distância, e descrita no memorial descritivo, salvo nos casos em que
pode ser usado o ângulo interno em cada vértice de divisa, o técnico pode optar em
usar um dos dois: ângulo ou azimute.
Medidas perimetrais
As medidas perimetrais de um terreno são as dimensões cotadas entre os
pontos de divisa, pontos estes determinados a cada deflexão do alinhamento divisório.
As medidas perimetrais são dados muito importantes nos desenhos topográficos para
qualquer situação em que se trate de retificação de área, apuração de remanescente
e usucapião, ou em qualquer planta topográfica de terreno, é essencial que haja
medidas indicadas nas divisas.
Ponto de amarração na via mais próxima

Um fator importante, que é exigido em trabalhos de retificação, é a distância da
esquina mais próxima em relação ao imóvel, e deve ser cotado a partir do primeiro
ponto onde se vai iniciar a descrição do imóvel, e sempre que possível descrever
primeiro pelo alinhamento da via que faz frente para o terreno; o ponto de amarração
da esquina deve sempre ser o ponto localizado na intersecção dos dois alinhamentos
prediais, deve evitar-se tomar a medida do ponto onde começa o chanfro, esta
amarração deve ser informada na planta, para que não haja confusão para quem
interpretá-la.
Indicação das informações dos imóveis confrontantes

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Os confinantes diretos são aqueles vizinhos que fazem divisas diretamente com
o imóvel retificando e, como previsto em lei, os registros de imóveis pedem para
informar as medidas reais de todos os imóveis confrontantes.
a) Número de matrículas ou transcrição e contribuinte: todos os imóveis tem uma
certidão com seu número de matrícula no cartório de registro de imóveis, da respectiva
comarca ou município; pois bem, nesta matrícula consta todos os dados
característicos do terreno, tais como medidas da frente, dos lados e nos fundos,
também azimutes, ângulos internos e rumos nas mais antigas, e muitos têm a
amarração em relação à esquina mais próxima, e sendo matrícula consta também o
número do cadastro na prefeitura do município (IPTU). Podemos reproduzir estes
dados e chegar bem próximo da realidade; estas informações são de fato
importantíssimas, elas dão os dados topográficos necessários em uma retificação de
área, ao se tratar de “intramuros”.
b) Informar se a retificação é intramuros: o que é chamado de “intramuros”? É quando
as medidas fáticas ou físicas dos imóveis confrontantes estão iguais às medidas
tabulares ou de registro, isto é, quando o imóvel em retificação não invade os imóveis
vizinhos, e nem os confinantes diretos o invadem em suas medidas.
c) Nome e endereço tabular: onde e como obter o nome e endereço do confrontante
tabular, ou seja, aquele constante no último registro da matrícula, que deve ser
colocado na planta e no memorial descritivo, e para obter esta matrícula do imóvel
vizinho, a primeira coisa a se fazer é pedir ao proprietário que está fazendo a
retificação, que entre em contato com os vizinhos, muitas vezes eles se conhecem e
é de grande valia, pois já se adquirem muitas informações para o processo, ao passo
que o vizinho é um ocupante locatário, neste caso, pode ser adquirida nos cartórios
de registro de imóveis, basta ter o número da matrícula ou se não tiver precisa ter as
informações do local do imóvel, tais como nome da rua e número, bem como o número
do IPTU também pode ajudar na localização da matrícula ou transcrição.
d) Informar as medidas reais e se estão preservadas: uma vez que se tenha todas as
informações de campo discriminadas na planta, então podemos fazer uma análise
com as medidas contidas nas matrículas dos imóveis confinantes, esta análise
dimensional vai nos mostrar se as medidas reais fáticas estão de acordo com as
madeiras tabulares ou do registro e se estão preservadas, isto é, dentro da tolerância
de 5% de erro aceitável pelos técnicos e engenheiros.
33
Informar as medidas dos logradouros passeio e via leito carroçável

Estas informações também são de grande importância para o caso de
retificação de área, apuração de remanescente ou ação de usucapião e devem ser
colocadas em pontos estratégicos indicados na planta topográfica, por exemplo, num
imóvel que tenha 10,00 m de frente para a rua, sendo ponto “A” no início e ponto “B”
no final, então temos as seguintes medidas: no ponto A, a largura do passeio, a do
leito carroçável e a largura do passeio do outro lado da rua; o mesmo deve ser repetido
no ponto B. Isto servirá para a análise da prefeitura da cidade, para saber se não há
avanço de ocupação de espaço público.
Declaração e anuência dos confrontantes

Porque os confrontantes precisam anuir a planta e o memorial. Como foi
explicado acima, a planta topográfica e o memorial descritivo da retificação de área
precisarão da anuência dos confrontantes diretos, justamente para que a retificação
seja legal e no futuro não haja litígio entre eles, uma vez que para isso é necessário
que o confrontante receba uma cópia da planta e do memorial, do imóvel retificando,
para que ele faça a sua análise com a sua matrícula e confira se as medidas
constantes na planta estão de acordo com as medidas do seu imóvel, por isso é
importante que no levantamento topográfico se tenha todas as medidas reais do
imóvel e dos confrontantes.
Declaração solidária
Deverá constar sempre na planta e no memorial descritivo a declaração
solidária de que as medidas apresentadas no memorial descritivo representam
fielmente as dimensões perimetrais e de área do lote, atendendo às exigências da Lei
nº 6.015/1973 e o art. 213, parágrafo 14. Introduzido pela Lei nº 10.931/2004, a saber:
“Verificando a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do
Memorial Descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos
prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.”
COMENTÁRIOS
34
Para saber se um perímetro não contém erro, basta calcular a soma dos
ângulos internos do polígono e sempre tem de dar uma soma inteira, por
exemplo, 4 lados = 360º; 5 lados = 540º; 7 lados = 900º
A soma dos ângulos internos de um polígono é dada pela expressão:
S = (n – 2) * 180º
onde n = número de lados.
Para calcular o valor de cada ângulo é preciso dividir a soma dos ângulos
internos pelo número de lados do polígono.
FÓRMULA
Qual é a soma dos ângulos internos de um heptágono regular?
O heptágono possui 7 lados.
S = (n – 2) * 180º
S = (7 – 2) * 180º
S = 5 * 180º
S = 900º
APLICANDO A FÓRMULA
Um terreno com 4 lados a soma será 360º, veja:
Vértice 1 = 91°45’00”
Vértice 2 = 94°48’12”
Vértice 3 = 90°55’23”
Vértice 4 = 82°31’25”
__________________
SOMA = 360°00”00”
- Primeiro somam-se os segundos: 25” + 23” + 12” + 00” = 60” / 60 = 1’
Como 60 segundos é igual a 1 minuto, então coloca-se 00” na casa dos segundos
e sobe 1’ minuto para a casa dos minutos:
- Na segunda soma temos 1’ + 45’ + 48’ + 55’ + 31’ = 180’ / 60 = 3º
Como 180 minutos é igual a 3º graus, então coloca-se 00” na casa dos minutos e
sobe 3º graus para a casa dos graus:
- Na terceira soma temos: 3º + 91º + 94º + 90º + 82º = 360º
Agora temos a soma total dos ângulos internos igual a 360º00’00”, então sabemos
que a soma dos ângulos está fechada, pois não sobrou nenhum segundo
quebrado na casa dos segundos e nem na casa dos minutos.
35
Esta e uma fórmula simples para soma de ângulos internos, basta seguir o
exemplo mostrado acima.
RETIFICAÇÃO DE ÁREA COM APURAÇÃO DE REMANESCENTE
Imóvel em maior área sofre um destaque em virtude de alienação, entendemos

que deverá abrir a matrícula deste destaque e concomitante apurar o remanescente
da área para que não se perca o controle do imóvel originário. O processo de
retificação de área para apurar o remanescente é uma retificação como outra
qualquer, a única diferença é que a lei estabelece como confrontantes não aqueles do
título originário, mas os que confrontam apenas com o remanescente a ser apurado.
JURISPRUDÊNCIAS
"Registro de imóveis. Escritura de venda e compra de parte de imóvel que

sofreu sucessivos destaques. Violação da especialidade objetiva. Registro
impedido, até realização da apuração de remanescente. 'Os fundamentos
da negativa manifestada pelo oficial registrador são corretos e devem
prevalecer, visando a plena observância do referido princípio, que
pressupõe um encadeamento perfeito e harmonioso no tempo da cadeia
de titularidades de um determinado imóvel, entendido como um objeto
precisamente individuado. O imóvel objeto da matrícula nº 10.688 do
serviço de registro de imóveis da Comarca de Cotia sofreu uma série de
destaques, sem indicação das áreas desmembradas, o que desfigurou a
figura originalmente constante do registro, impedindo o perfeito
conhecimento do remanescente e a localização da área descrita no título,
embora este descreva com riqueza de detalhes a parte a ser destacada do
imóvel. O registro da escritura de compra e venda importa na criação de
nova unidade imobiliária, por desmembramento, contendo descrição
perfeita, sem que existam as correspondentes medidas tabulares no
registro de origem, desfigurado em razão de uma série de destaques, sem
indicação da localização das áreas desmembradas, mostrando-se
necessário, para o atendimento ao princípio da especialidade,
36
procedimento lateral de retificação de área para a necessária correção do

registro, com a imprescindível apuração do remanescente, pois sem essa
providência não se mostra viável a efetivação de novo registro. Este
Colendo Conselho Superior da Magistratura já examinou hipótese
semelhante, imperativo lembrar o que foi decidido no v. acórdão proferido
nos autos da ApCiv n- 29.160-0/1, da Comarca de Taubaté, Relator o
Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, 14 nos seguintes termos: A
recusa decorreu do fato de que referido imóvel reclama precedente
retificação de área, para necessária individualização. A negativa do registro
é irrepreensível, seja por parte do oficial, seja pela r. decisão que afastou a
pretensão. A mesma lei que criou e introduziu o sistema cadastral,
prestigiou, de modo especial, o denominado princípio da especialidade,
preceituando 'que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente
individuado' (in Afrânio de Carvalho. Registro de imóvel, 3" edição, Rio de
Janeiro, Forense, 1982, p. 243). Com os sucessivos desmembramentos, o
imóvel remanescente tornou-se incerto. Desconfigurado, o acertamento de
seu corpo para adequá-lo ao rigor do princípio da especialidade, depois de
vários desfalques só poderá ser alcançado por meio da retificação judicial,
para que se apure a área que sobejou após os destaques. Nesse ponto,
imperativo seja retificado esse registro para adequá-lo ao sistema cadastral
vigente" (cf. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, rel. Des.
Nigro Conceição, Apelação Cível nº 42.506-0/7, da Comarca de Cotia).
"Registro de imóveis. Imóvel com descrição desfigurada, em decorrência
de anteriores alienações parciais. Registro inviável. Necessidade de
apuração do remanescente. Cumpre lembrar, de outro lado, que o óbice
posto contra o registro é intransponível. A mesma lei que criou e introduziu
o sistema cadastral, prestigiou, de modo especial, o denominado princípio
da especialidade, preceituando 'que toda inscrição deve recair sobre um
objeto precisamente individuado' (in Afrânio de Carvalho, Registro de
Imóveis, 3" edição, Rio de Janeiro, Forense, 1982, p. 243). Com os
desmembramentos verificados, o imóvel remanescente, que já era
precariamente descrito, tornou-se incerto. Estando desconfigurado, o
acertamento de seu corpo, visando recuperar sua figura geométrica, para
conformá-lo ao rigor do princípio da especialidade depois dos desfalques
37
sofridos, só poderá ser alcançado por meio da retificação do registro, para

que se apure e seja especializada a área que sobejou após os
desmembramentos. Segundo Afrânio de Carvalho, 'a individuação dos
imóveis, pela menção dos requisitos apontados, notadamente de seus
característicos e confrontações e seu número de inscrição atual, é,
portanto, legalmente exigida em todos os atos de atuação jurídico-real,
sejam particulares, sejam judiciais' (in ob. cito p. 246). Vale dizer, portanto,
que com esses desmembramentos operou-se aquela mutação jurídico-real
referida pelo autor, impondo seja o remanescente apurado, para ser
descrito segundo os requisitos estabelecidos na Lei de Registros Públicos
(art. 176, § 1°, II, 3). Nessa ordem, a retificação do registro, tal como
contemplada na Lei de Registros Públicos vigente, dependerá de promoção
do interessado, que poderá, se necessário, ser instado a fazê-lo, tudo de
modo que a propriedade imóvel remanescente torne a ser disponível,
ficando ensejada a retomada do tráfico imobiliário. Não há como negar,
pois, o interesse do recorrente na retificação, porque só ela dará lugar ao
registro de seu título" (Apelação Cível nO 028249-0/0, Conselho SUP9"ior
da Magistratura de São Paulo, Des. Mareio Martins Bonilha, in Thesaurus
Registral, 1RIB).
COMENTÁRIOS
Se o confrontante do imóvel retificando for um condomínio edilício, a

representação se faz na pessoa do síndico ou pela comissão de
representantes. Tratando-se de condomínio geral, qualquer dos
condôminos poderá anuir como a presente retificação.
RETIFICAÇÃO DE ÁREAS COM UNIFICAÇÃO

Para proceder a unificação de dois ou mais imóveis, os mesmos devem ser
contíguos e pertencerem ao mesmo proprietário.
Veremos nos exemplos a seguir que primeiramente foram realizadas três
retificações de áreas para depois proceder com a unificação.
Exemplo “I”
38
Comentário:
A parte interessada solicitou a retificação dos três bens imóveis, conforme
quadra fiscal ilustrativa.
Exemplo “II”
39
Comentário:
Após o levantamento topográfico, verificamos sobra de área, sobreposição de
área e encavalamento de dois bens imóveis conforme indicação nas setas
acima.
Exemplo “III”
Comentário:
Unificação dos três bens imóveis
REGISTRO DE IMÓVEIS
Requerimento
O título hábil para averbar uma retificação de área é o requerimento subscrito
pelo interessado, com firma reconhecida, no qual deverá constar:
a) o pedido expresso para que o Cartório averbe na matrícula a nova descrição do
imóvel, em virtude de retificação de área, constante do art. 213, II da LRP;
b) a descrição completa do imóvel retificando, conforme consta do memorial
descritivo;
c) a autorização expressa para que o Oficial Registrador notifique o procurador do
município e seus confrontantes para se manifestar no prazo de 15 dias. Esta
notificação poderá ser pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou,
ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo oficial de Registro de
Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem
40
deva recebê-la, consoante § 2º do art. 213 da LRP. Cumpre observar que a parte
deverá indicar o nome e endereço completo dos confrontantes para devida
notificação;
d) a declaração de que a área objeto da retificação está respeitando as divisas
consolidadas, sendo então consideradas intramuros;
e) a declaração de que não existe ação de retificação de área do imóvel dela objeto,
pleiteada em Juízo.
Deverá acompanhar o requerimento acima citado: planta do levantamento
planimétrico; memorial descritivo; ART devidamente paga; e, cópias de matrículas
atualizadas do imóvel retificando e seus confrontantes.
DA AVERBAÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA
O Oficial Registrador só averbará a retificação pretendida se preencher todos

os requisitos do art. 213 da LRP e depois de notificada a Prefeitura, bem como todos
os confrontantes.
Um dos motivos em que prorroga a prenotação é na retificação de área, pois a
Prefeitura de São Paulo exige um prazo de até 60 (sessenta) dias para anuir com a
retificação.
Como citado anteriormente, caso o interessado não tenha conseguido obter a
anuência do confrontante, previamente, deverá o Oficial Registrador notificá-lo, onde
o confrontante terá o prazo de 15 dias para se manifestar; o silêncio será interpretado
como anuência ao pedido.
Caso o Oficial Registrador não encontre o confrontante para notificação, a
citação será feita por edital, a ser publicado duas vezes, em jornal local de grande
circulação. No edital deverá conter o nome do confrontante notificado e um extrato do
pedido do requerente, resumo que, entretanto, deve conter os dados essenciais do
pedido administrativo. O prazo do edital é aquele do § 2º, supracitado, ou seja, 15
dias. Embora o edital deva ser publicado por duas vezes, o prazo para manifestação
é contado a partir da data de publicação do primeiro edital, nos moldes do disposto no
art. 132 do CC (Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se
os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento).
41
As despesas com a notificação ou citação do confrontante devem ser arcadas

pelo promovente da retificação, sob pena de enriquecimento sem causa deste, o que
é defeso pelo sistema legislativo civil (art. 206, § 3º, IV, do CC).
Caso haja impugnação fundamentada, deve ser juntada aos autos a
impugnação, intimando-se o requerente e o responsável técnico pela planta e
memorial a se manifestarem em cinco dias. As partes não chegando a um acordo
amigável, remeter-se-á o processo de retificação ao juiz corregedor para sanar o
litígio.
PERGUNTAS E RESPOSTAS
1) Como proceder a retificação de área intramuros e como regularizar a

área excedente sem processo de usucapião?
Resposta: Questão muito delicada, pois precisamos saber se esta área
excedente trata-se de retificação ou se é caso de usucapião. Não podemos
levar em conta a diferença de 5% (ou de 1/20) que chegou a ser utilizada
em decisões de primeira instância, pois existem inúmeros casos em que a
área excedente atinge até mais de 30% do imóvel, onde trata-se de mera
retificação de área; e há casos em que a área excedente não ultrapassa
mais de 4% do imóvel, onde trata-se de verdadeiro usucapião. Para saber
se se trata de mera retificação de área é preciso descrever o imóvel
retificando, bem como todos os imóveis confrontantes, onde a retificação
deverá ser intramuros, ou seja, levantando-se também das áreas dos
imóveis lindeiros, a fim de comparar com os dados constantes de suas
matrículas ou transcrições e posterior fechamento com o imóvel retificando,
citamos como exemplo: um jogo de quebra-cabeça, todas as peças no seu
devido lugar, tudo em respeito ao princípio da especialidade objetiva.
2) Como regularizar a sobreposição de área do imóvel vizinho no processo
de retificação de área?
Resposta: No pedido de retificação de área administrativa, todos os
confrontantes têm de anuir com a presente retificação. Caso um dos
confrontantes alegue sobreposição de área, e não havendo acordo entre
as partes, o pedido de retificação será encaminhado à Vara de Registros
Públicos, para sanar tal litígio.
42
3) Poderá ser unificado imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade ou

penhorado?
Resposta: A penhora é constrição que acessa o registro de imóveis para
publicidade e para garantir o exequente, impedindo que o executado-
proprietário transmita o imóvel sem o conhecimento do adquirente. O fato
de o imóvel estar penhorado não o impede de ser anexado a outro, com a
abertura de uma nova matrícula, do todo, transportando-se, por evidente,
para a nova matrícula e por averbação, a penhora anteriormente registrada
sob uma parte do todo unificado. No entanto, se o imóvel estiver gravado
com cláusulas restritivas, o entendimento da corregedoria permanente é da
impossibilidade de unificação.
JURISPRUDÊNCIAS
Apuração do remanescente. Retificação. Unificação. Especialidade

objetiva.
1VRPSP - PROCESSO: 0323030-70.2009.8.26.0100 LOCALIDADE: SP
Relator: Vivian Labruna Catapani
Legislação: LRP - Lei de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 198, 212,
213, 228, 234, 235
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - FORO CENTRAL
CÍVEL
1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
SENTENÇA
Processo Digital nº 0323030-70.2009.8.26.0100
Classe - Assunto Retificação de Registro de Imóvel - Registro de
Imóveis
Requerente: Cicero Heitor Arcuri Gastaldo e outro
CONCLUSÃO
Aos 11 de novembro de 2014, faço estes autos conclusos à Dra. Vivian
Labruna Catapani, MM. Juíza de Direito. Eu, ______________, Antônio
Marcos Ribeiro da Silva, Escrevente, digitei.
Vistos.
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ESPÓLIO DE CÍCERO HEITOR ARCURI GASTALDO e PÉRICLES

ARCURI GASTALDO, qualificados nos autos, ajuizaram a presente ação
de retificação do registro de dois imóveis registrados no 17º Registro de
Imóveis de São Paulo, conforme transcrições n.º 66.667 e 69.426.
De acordo com a inicial, sobre os imóveis foram construídos, na década de
70, dez sobrados, sendo que dois deles foram alienados. Em razão do
falecimento de Cícero Heitor Arcuri Gastaldo, seus herdeiros requereram,
junto ao Registro de Imóveis, uma certidão de propriedade, ocasião em que
se verificou a necessidade de apuração da área remanescente, diante das
alienações de parcelas do imóvel. Embora os requerentes tenham
providenciado estudo técnico para tanto, não foi possível satisfazer as
exigências apresentadas pelo Registrador, sendo necessária a retificação
judicial da área remanescente dos dois imóveis, bem como a sua
unificação.
Com a inicial (fls.2/8), vieram procuração e documentos (fls.6/46).
Sobrevieram informes cartorários (fls.48/56).
Foi determinada a intimação do Estado e do Município para se
manifestarem quanto ao interesse e necessidade de se proceder à abertura
de via pública (fl. 58).
Às fls. 67/68, o Estado de São Paulo requereu que os limites de imóvel
confrontante estadual sejam preservados.
Às fls. 71/72, o Município de São Paulo requereu esclarecimentos da parte
autora.
Foi determinada a realização de perícia (fl.76).
Foi apresentado laudo pericial às fls. 155/198.
Manifestação da parte autora quanto ao laudo pericial à fl. 208.
À fl.209 o Município de São Paulo manifestou desinteresse no feito.
Concordância do Estado de São Paulo com o laudo pericial às fls. 211/213.
Foram determinadas as notificações necessárias (fl.221).
Maria Antonieta Gumiero Parussolo, Fabio Gumiero Parussolo e Mitiko Jin
afirmaram nada ter a opor ao pedido inicial, desde que respeitadas as
confrontações existentes (fls.240e264/266).
O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido (fls.286/287).
Vieram-me os autos conclusos.
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É o relatório. Fundamento e decido.

Cuida-se de ação de retificação, de jurisdição voluntária, objetivando a
adequação do registro imobiliário à situação de fato, atendendo ao princípio
da especialidade objetiva.
Não custa lembrar que a retificação de registro imobiliário, prevista nos
artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, tem o condão de corrigir
erros formais do título, não se prestando como meio para aumentar os
limites e confrontações de imóvel. Sobre o tema, a jurisprudência entende
que a ação de retificação de registro não pode ser manejada como meio de
aquisição de propriedade imóvel ou como substitutiva da ação de
usucapião, ensejando tal tipo de pretensão à propositura de ação própria.
Ainda, de acordo com a legislação vigente, possível, em tese, a unificação
de registros, como consequência lógica da retificação (art.212), nos termos
do artigo 234 e artigo 235, ambos da Lei nº 6.015/73.
Esclarecidos essas premissas, é cabível, no caso, o acolhimento parcial
dos pedidos iniciais.
Ficou provada, nos autos, a existência de diferença entre as áreas real e
tabular dos imóveis dos quais os requerentes são titulares dominiais.
Nos termos do laudo pericial de fls. 155/198, atestou-se que "há
comprovadamente remanescente das transcrições nºs 66.667 e 69.426, do
14º RI, uma vez que os desfalques não esgotaram a disponibilidade
quantitativa" (fl. 183). Concluiu-se também que "não existem indícios de
interferências da área retificanda (remanescente), caracterizada na planta
topográfica pericial, nos limites tabulares dos imóveis vizinhos e nos
alinhamentos das vias públicas" e "não há indícios de interferências ou
avanços dos imóveis confrontantes na área retificanda" (fl. 181), sendo que
a retificação é intramuros (fl.181) e estão preenchidos os requisitos
necessários para a retificação (fl.184).
Adicionalmente, conforme consta do laudo pericial (fl. 166), "as transcrições
nºs 66.667 e 69.426 do 14º RI possuem a mesma titularidade homogênea
(ambas são de titularidade de Cícero Heitor Arcuri Gastaldo e Péricles
Arcuri Gastaldo) e são contíguas (conforme deixa claro a numeração dos
prédios antigamente existentes nºs 31 e 33 da Avenida Camilo Castelo
Branco, assim como a averbação da construção nos terrenos das duas
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transcrições dos atuais prédios nºs 165, 171, 175, 177 e 183 da Avenida
Castelo Branco), preenchendo os requisitos básicos para a fusão de
registros" (fl.166).
Assim, demonstrada a divergência entre a área constante do título e a
verdadeira área apurada no local, bem como a possibilidade de unificação
das áreas, mostra-se justificada a retificação e a unificação pretendidas,
com o objetivo de espelhar a realidade do imóvel e regularizar sua situação,
na forma dos artigos 198, 212, 213 e 228 da Lei nº 6.015/73, até porque,
no caso, não há risco de prejuízos a terceiros, eis que não há invasão aos
imóveis confrontantes.
Não é o caso, entretanto, de se determinar o desdobro da nova matrícula
em oito, uma vez que referido pedido foge aos limites estreitos do presente
procedimento, devendo tal intento ser buscado pela parte interessada na
via administrativa, com o atendimento dos requisitos exigidos para tanto.
Ante o exposto, acolho parcialmente os pedidos iniciais para determinar a
retificação e a unificação dos dois imóveis objeto da ação, adotando-se o
memorial descritivo e a planta acostados às fls. 193/195.
Nos termos da Portaria Conjunta 01/2008 das Varas de Registros Públicos
da Capital, esta sentença servirá como mandado para registro,
desnecessária a expedição de novos documentos.
A parte autora arcará com despesas processuais e custas finais.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P.R.I.
São Paulo, 11 de novembro de 2014.
Vivian Labruna Catapani
Juíza de Direito
Desapropriação. Remanescente - apuração. Retificação de área.
Especialidade objetiva.
1VRPSP - PROCESSO: 0104333-19.2008.8.26.0100 - LOCALIDADE: SP
Relator: Vivian Labruna Catapani
Legislação: LRP - Lei de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 198, 212,
213 e 228
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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COMARCA DE SÃO PAULO

FORO CENTRAL CÍVEL
SENTENÇA
Classe - Assunto Retificação de Registro de Imóvel - REGISTROS
PÚBLICOS
Requerente: Cortesia Serviços de Concretagem Ltda.
CONCLUSÃO
Aos 21 de outubro de 2014, faço estes autos conclusos à Dra. Vivian
Labruna Catapani, MM. Juíza de Direito. Eu, ______________, Antônio
Marcos Ribeiro da Silva, Escrevente, digitei.
Vistos.
ROSEMARIE FLAQUER MORGADA, WALTER MORGADE, ROBERTO
ARIAS, ANA MARIA DOMINGUEZ BELLIZIA, ROMOLO BELLIZIA e
CLARA MARIA DOMINGUES VON IERING AZEVEDO, todos qualificados
nos autos, ajuizaram a presente ação de apuração de remanescente do
imóvel matriculado sob nº 61.989 no 6º Cartório de Registro de Imóveis de
São Paulo. De acordo com a inicial, o imóvel foi objeto de ação de
desapropriação, com o objetivo de se abrir a Avenida Luiz Ignácio de
Anhaia Melo, ocasião em que foi desapropriada área com 2.616,40m2.
Restaram de tal desapropriação duas áreas remanescentes, de titularidade
dos requerentes, as quais necessitam de apuração.
Com a inicial (fls. 2/6), vieram procuração e documentos (fls. 7/16).
Sobrevieram informes cartorários (fls. 18/23).
Foi determinada a realização de perícia (fl. 85).
Laudo pericial às fls. 131/183. Manifestação da parte autora quanto ao
laudo pericial às fls. 188/189, na qual foram solicitados esclarecimentos à
Sra. Perita.
Esclarecimentos periciais às fls. 192//197, nos quais a Sra. Perita
reconheceu a ocorrência de equívocos, apresentando novo memorial
descritivo e nova planta topográfica.
Concordância da parte autora com o laudo pericial à fl. 199.
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Às fls. 225/227, os confrontantes Lionardo Matheus e Lourdes Palma

Matheus manifestaram concordância com a pretensão dos autores, desde
que tal pretensão não afete o imóvel de sua propriedade.
Às fls. 248/249 os autores requereram sua substituição pela Cortesia
Serviços de Concretagem Ltda., em virtude da alienação do imóvel pelos
autores, o que foi deferido à fl. 272.
A Municipalidade de São Paulo manifestou-se às fls. 244/245, 282-A, 297,
333, 353, 379, 400, 570 e 579.
A Sra. Perita prestou esclarecimentos às fls. 273-A, 287/288, 306, 320/326,
344, 363/366, 386, 556/558, 574 e 585.
A Municipalidade manifestou, finalmente, desinteresse pela retificação (fl.
596), desde que utilizados o memorial descritivo e a planta, juntados com
os esclarecimentos periciais de 18.08.2014.
Houve a publicação de edital de notificação (fls. 545/551).
Certificou-se o encerramento do ciclo notificatório à fl. 552.
O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido (fls. 599/600).
Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório. Decido.
Cuida-se de ação de retificação, de jurisdição voluntária, objetivando a
adequação do registro imobiliário à situação de fato, atendendo ao princípio
da especialidade objetiva.
Não custa lembrar que a retificação de registro imobiliário, prevista nos
artigos 212 e 213, da Lei de Registros Públicos, tem o condão de corrigir
os erros formais do título, não se prestando como meio para aumentar os
limites e confrontações de imóvel.
Sobre o tema, a jurisprudência entende que a ação de retificação de
registro não pode ser manejada como meio de aquisição de propriedade
imóvel ou como substitutiva da ação de usucapião, ensejando tal tipo de
pretensão à propositura de ação própria.
É cabível, no caso, o acolhimento do pedido.
Ficou provado que o imóvel objeto da matrícula nº 61.989 sofreu desfalque
que resultou duas glebas distintas, as quais anteriormente compunham
área única, sendo necessário precisar as medidas perimetrais de tais
glebas remanescentes.
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Com efeito, o laudo pericial conseguiu delimitar a situação fática do

remanescente, concluindo-se que a retificação é intramuros.
Não houve oposição dos confrontantes, nem da Municipalidade de São
Paulo, que acabou por concordar com a pretensão dos autores (fl. 596).
Assim, demonstrada a divergência entre a área constante do título e a
verdadeira área apurada no local, mostra-se justificada a retificação, com o
objetivo de espelhar a realidade do imóvel e regularizar sua situação, na
forma dos artigos 198, 212, 213 e 228 da Lei nº 6.015/1973, até porque, no
caso, não há risco de prejuízos a terceiros, eis que não há invasão aos
imóveis confrontantes.
Ante o exposto, acolho o pedido para determinar a retificação do imóvel
objeto da ação, adotando-se os memoriais descritivos de fls. 586/588 e a
planta de fl. 589.
P.R.I.
São Paulo, 29 de outubro de 2014.
Vivian Labruna Catapani
Juíza de Direito
Retificação. Remanescente - apuração. Desfalque. Via pública -
abertura. Municipalidade - impugnação. Especialidade objetiva.
Relator: Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani
Legislação: CC2002 - Código Civil de 2002 | 10.406/2002, ART: 1247,
CPC - Código de Processo Civil | 5.869/1973, ART: 515, PAR: 3, LRP - Lei
de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 198, 212, 213, 228, LO - Lei
Ordinária | 10.931
FORO CENTRAL CÍVEL
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PRAÇA JOÃO MENDES S/Nº, São Paulo - SP - CEP 01501-900
SENTENÇA
Processo nº: 0043234-72.2013.8.26.0100 - Retificação de Registro de
Imóvel
Requerente: Maria Leonarda Teixeira de Oliveira
CONCLUSÃO
Em 05/05/2014 faço estes autos conclusos a(o) MM(A). Juiz(a) de
Direito Dr. Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani, da 1ª Vara de Registros
Públicos. Eu, ________, Antônio Marcos Ribeiro da Silva , Escrevente,
digitei.
Vistos.
Maria Leonarda Teixeira de Oliveira, qualificada nos autos, ajuizou a
presente ação judicial de retificação referente ao imóvel localizado na
Rua Sabbado D'Angelo, nesta Capital, com 4.054,84m² (fls. 247/248), com
suporte na transcrição nº 119.149 do 9º RI de São Paulo.
A parte autora, na qualidade de titular tabular, pretende apurar o
remanescente, consertar e atualizar o registro público em decorrência de
desfalque firmado pela abertura da via pública denominada oficialmente de
Avenida Jacú Pêssego, nas proximidades do "Córrego Jacú".
Informa que o pedido formulado no procedimento administrativo de
retificação não foi acolhido após a impugnação apresentada pela
Municipalidade de São Paulo, sob a alegação de interferência em área de
domínio público (fls. 21/318).
A parte autora apresentou o laudo técnico produzido na instância
administrativa, com a conclusão de que a área impugnada pela
Municipalidade, referente ao córrego, possui natureza de bem particular
(fls. 232).
Diante da ausência de consenso na retificação extrajudicial, o Juízo
responsável pela Corregedoria Permanente foi provocado e proferiu
sentença remetendo as partes às vias ordinárias (fls. 313/315).
Assim, pleiteia a parte autora a procedência do pedido, com fundamento
nas disposições do Código Civil.
Com a inicial vieram procuração e documentos (fls. 19/320).
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Sobrevieram informes cartorários (fls. 322/338).

Foram determinadas as notificações necessárias (fls. 340).
A Municipalidade de São Paulo apresentou impugnação às fls. 366/368.
A parte autora apresentou réplica (fls. 377/386).
O Ministério Público opinou às fls. 388/390.
É o relatório. Decido.
Cuida-se a ação de retificação contenciosa ajuizada consertar o registro
imperfeito detectado após abertura de via pública, visando, ao final, garantir
a adequação ao princípio da especialidade objetiva.
O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei
10.931/04, dispõe:
"Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a
verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis
competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento
administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a
retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção
pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a
prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada."
Para bem compreender a situação posta no presente expediente cumpre
realçar que a área retificada, descrita originariamente no item "B" da
transcrição nº 119.149 do 09º RI de São Paulo, sofreu desfalque em razão
da implantação da via pública e divergência existente envolve a apuração
do remanescente e a condição do álveo abandonado do antigo leito
retificado do Rio Jacu. O Município insiste na alegação de que a área do
antigo leito do córrego possui natureza pública, de modo a impossibilitar a
retificação da forma pretendida pela parte autora.
O parecer subscrito pela douta representante do Ministério Público e
apresentado nesta ação de retificação não se sustenta, data vênia. A
presente ação de retificação ajuizada perante a Eg. Primeira Vara Registros
Públicos não tem caráter administrativo e, por se tratar de procedimento
jurisdicional, pode apresentar natureza voluntária ou contenciosa, a
depender da resistência trazida por meio de contestação.
NARCISO ORLANDI NETO, ao comentar sobre a eficácia da impugnação
lançada na retificação extrajudicial, alertou sobre a necessidade do
51
encerramento da via administrativa e não contenciosa, em caso de dúvida

relevante sobre a viabilidade e inofensividade da retificação (Retificação do
Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, págs. 161 e seg.). Assim, a
remessa dos autos às vias ordinárias é solução procedimental admissível
somente na retificação administrativa (§ 6º, do art.213, da Lei nº 6.015/73),
em que o Juiz Corregedor Permanente declina de sua atribuição em virtude
da necessidade de judicialização da questão controvertida e não
consensual.
Foi o que ocorreu. A solução adotada na instância administrativa, por meio
da sentença proferida pelo Juiz Corregedor Permanente (fls.313/315),
resultou no encaminhamento das partes ao processo judicial, o que impede
a repetição do argumento meramente dilatório, pois nesta seara,
contenciosa ou voluntária, o juiz deve obrigatoriamente enfrentar o mérito.
Relativamente à questão controvertida, verifica-se que a área
correspondente ao álveo abandonado do Rio Jacú não pertence ao
patrimônio público, pois não estão presentes os requisitos exigidos para a
configuração das "águas públicas", notadamente a navegabilidade e a
flutuabilidade, do rio em seu traçado primitivo sendo, portanto, aplicável o
artigo 2º, "b" do Código de Águas.
Nesse sentido:
Registro Público Apuração de área remanescente, em decorrência do
Decreto de Desapropriação nº 34.315, de 5 de julho, de 1994. Elaboração
de laudo pericial e citação da Municipalidade e dos
confrontantes. Procedência. Inconformismo da Municipalidade. Ofensa ao
devido processo legal, visto que não observado o decurso do prazo para
resposta. Alegação de nulidade do decisum. Posterior observância do
contraditório e da ampla defesa, com impugnação do mérito no recurso,
sucedida por esclarecimentos do expert. Ausência de prejuízo às
partes. Exame da questão de fundo que, de qualquer forma, se impunha,
por analogia, nos termos do art. 515, § 3º, do CPC Diferença de divisas,
em razão de modificação do traçado do leito do rio, que reclama a
adoção do art. 27, do Código de Águas, e interferência da área
apurada com a expropriada. Não configuração de águas
públicas. Planta pericial que adotou o mesmo critério, para apuração das
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áreas limítrofes, utilizado na planta de

desapropriação. Sentença confirmada Recurso desprovido (TJSP
- Apelação Cível com Revisão nº 539.103-4/0-00, Rel. Des. Grava Brazil,
04-11-2008).
É preciso respeitar a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça para
afastar a impugnação da Municipalidade e permitir o acolhimento da
pretensão deduzida pela parte autora (Apelação Cível nº539.103-4/0-00 e
Apelação Cível nº 146.217-4/0-00). Na verdade, as soluções aplicadas em
casos semelhantes, envolvendo o mesmo Rio Jacú, seriam suficientes até
mesmo para afastar a impugnação infundada da Municipalidade na própria
via administrativa, de forma a prestigiar a eficiência do serviço judicial, sem
o retrocesso gerado pela submissão das partes às vias ordinárias.
O ilustre Promotor de Justiça Sebastião Sílvio de Brito enfrentou a questão
controvertida na retificação administrativa e acertadamente opinou pelo
deferimento do pedido, com fundamento na inexistência de interferência ou
avanço sobre área pública, conforme constou no laudo técnico produzido
naquela oportunidade (fls.309/311).
Portanto, demonstrada, tecnicamente, a discrepância entre a área do
imóvel registrado e a área verdadeira, imprescindível a retificação para
corrigir a imperfeição existente e adequar a realidade do imóvel na forma
dos artigos 198, 212, 213 e 228 da Lei de Registros Públicos e artigo 1.247
doCódigo Civil, até porque, no caso, não há risco de prejuízos a terceiros
ou ao Poder Público, na qualidade de representante dos interesses da
coletividade.
Ante o exposto, acolho o pedido para determinar a retificação do imóvel
objeto da ação, em conformidade com o memorial descritivo de fls.247/248,
determinando-se a abertura de matrícula.
P.R.I.C.
São Paulo, 28 de maio de 2014.
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Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani

JUIZ DE DIREITO
Retificação de área. Descrição - inovação - aumento de área.
Confrontante - notificação. Impugnação - ausência. Anuência tácita.
Retificação de registro de imóvel - nova descrição do imóvel - aumento de
área - notificação de todos os confrontantes - ausência de impugnação -
anuência tácita - princípio da especialidade objetiva - pedido deferido.
FORO CENTRAL CÍVEL
SENTENÇA
Processo Digital nº 0030309-78.2012.8.26.0100 - Retificação de Registro
de Imóvel
Requerente: Municipalidade de São Paulo
CONCLUSÃO
Em 30 de outubro de 2014 faço estes autos conclusos a MMª. Juíza de
Direito Drª Tania Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu,
________, Bianca Taliano Beraldo, Escrevente, digitei.
Retificação de registro de imóvel - nova descrição do imóvel - aumento de
área - notificação de todos os confrontantes - ausência de impugnação -
anuência tácita - princípio da especialidade objetiva - pedido deferido.
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pela Municipalidade de São
Paulo em face do Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando o
cancelamento da averbação de retificação feita junto à matrícula nº 218.970
(Av.6/218.970).
Relata a requerente que, por meio do procedimento nº 396.887/11, foi
formulado por Antonio de Abreu, Carlos Eduardo Alves Barril, Antonio
Eduardo Barril e Antonio Manuel Fonseca Lopes, pedido de retificação de
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área do imóvel matriculado sob nº 218.970. Todavia, o lote em questão

fazia parte de plano de desmembramento clandestino de área no
loteamento Jardim Anália Franco, promovido pela Associação Feminina
Beneficente e Instrutiva. Para regularização do parcelamento, os
interessados firmaram um Termo de Ajustamento de conduta com o
Ministério Público, obrigando-se a efetuar o pagamento de compensação
ambiental pelo desmembramento da gleba, bem como definir a questão
registrária dos lotes, respeitando as áreas verdes.
Neste contexto, o plano de desmembramento foi registrado no 9º Registro
de Imóveis, abrindo-se as matrículas nºs 218.972 a 218.973 para as áreas
verde e institucional e as matrículas nºs 218.965 a 218.971 para os lotes.
Argumenta que o lote 06, quando da averbação, contou com um acréscimo
de 1.932,95 m², devido à incorporação de parte de área verde. Em razão
do termo de conduta assinado pelas partes, a questão relativa ao dano
ambiental ficou superada, restando a discussão acerca da incorporação da
área de domínio público municipal.
Juntou documentos às fls. 07/134. Foi deferido o bloqueio da matrícula nº
218.970, como medida de cautela (Av.7)-fls.148/154.
Os interessados manifestaram-se às fls.192/196, requerendo a produção
de prova pericial. O perito nomeado apresentou o laudo pericial elaborado
às fls.307/331, com esclarecimentos complementares às fls.363/367e
395/399, com os quais a Municipalidade concordou, aceitando a conclusão
do trabalho técnico para retificar a área, apontada uma diferença de 54,12
m², o que não implicaria interferência com pública (fls. 405/408). Por sua
vez, os interessados também não se opuseram à retificação, nos termos
do laudo pericial (fls.409/411).
O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido, nos termos do
pleiteado pela Municipalidade na inicial, todavia foi favorável à retificação
de área respeitado o trabalho técnico produzido nestes autos.
É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
Primeiramente observo que, por ocasião do julgamento da demanda, a
matrícula nº 218.970 será automaticamente desbloqueada.
Analisando a questão posta a desate, verifico que o pedido formulado pela
Municipalidade na inicial é parcialmente procedente, senão vejamos:
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Pleiteia a requerente o cancelamento da averbação nº 06, fundamentando

sua pretensão no avanço do lote em área de domínio público municipal,
constituindo dano ao patrimônio público de uso comum do povo, tendo em
vista a expressiva diminuição da área verde.
Conforme ensina o ilustre professor Luiz Guilherme Loureiro: "Em virtude
do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro
deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito
registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito.
Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que
reflita perfeitamente a realidade". (Registros Públicos - Teoria e Prática-
2ªed.-Editora Método).
Para que o registro imobiliário exprima a realidade fática, vem admitindo a
jurisprudência a retificação de área em casos tais:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
IMOBILIÁRIO - ARTS. 212 E 213 DA LEI 6.015/73 ACRÉSCIMO DA ÁREA
REPORTADA AO IMÓVEL SEM EXTRAPOLAR AS DIVISAS
ADEQUAÇÃO DO REGISTRO CARTORÁRIO À REALIDADE FÁTICA -
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS CONFRONTANTES - PREJUÍZO A
TERCEIROS NÃO EVIDENCIADO - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO
PEDIDO AFASTADA PRECEDENTES DO STJ - JULGAMENTO DO
MÉRITO - APLICABILIDADE DO ART. 515, § 3º, DO CPC - RETIFICAÇÃO
PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO". "Na linha de precedentes da
Corte, é possível a retificação do registro, para acréscimo de área, de modo
a refletir a área real do imóvel, desde que não haja, como no caso,
impugnação dos demais interessados" (Resp n.º 203205, Min. Carlos
Alberto Menezes Direito). (Ap. Cív. n. , de Indaial, rel. Marcus Tulio
Sartorato, 3ª Câmara Direito Civil, em 27/01/06).
Da análise do processo, verifica-se que, de acordo com o laudo pericial e
complementos apresentados (fls.307/331, 363/367 e 395/399), a descrição
da área da matrícula constante da averbação contém irregularidades,
carecendo assim de retificação, todavia, o laudo foi bem cristalino ao
estabelecer que:
"... A comparação entre as dimensões fáticas e tabulares encontradas
permite afirmar com segurança que a área, tal qual descrita, não avança
56
sobre imóveis vizinhos, processando-se a presente retificação de forma

intra muros" (fl.321)
E ainda:
"... Diante deste fato, foi realizado o Levantamento Topográfico, pela perícia
judicial, de toda a área retificanda, assim como de toda a Área Verde, para
provar que a área retificanda, efetivamente não avançou sobre o imóvel da
Municipalidade". (fl.366).
Logo, apesar de se verificar a irregularidade na averbação, ao contrário do
informado pela requerente, não houve a incorporação ao lote de área de
domínio público municipal.
Na presente hipótese, houve a concordância de ambas as partes acerca
da retificação de área (fls. 405/408 e 409/411), desde que observado o
laudo pericial, bem como os esclarecimentos complementares prestados
pelo perito.
Diante do exposto, defiro parcialmente o pedido formulado pela
Municipalidade de São Paulo, para determinar que seja cancelada a
averbação nº 06/218.970 e que seja efetuada nova averbação na matrícula
do imóvel, para constar as corretas dimensões tabulares, adotada a
descrição trazida no laudo pericial e complementos de fls. 307/331, 363/367
e 395/399, como seu desbloqueio.
Remetam-se os autos ao Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital, para
as providências necessárias, fazendo-se as devidas comunicações nestes
autos.
Sem custas ou honorários decorrentes deste procedimento. As despesas
já foram suportadas pelos interessados.
P.R.I.C.
Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito
Imóvel rural. Retificação de registro - área. Georreferenciamento.
RECURSO ADMINISTRATIVO - Retificação de área - Imóvel localizado em
área rural - Necessidade de apresentação do georreferenciamento do
memorial descritivo e planta do imóvel, e certificação do Incra, nos termos
57
do art. 9º, §1º, do Decreto 4.449/02, art. 2º do Decreto nº 5.570/05 e §3º do

art. 225 da Lei 6.015/73 - Exigência correta apresentada pelo Oficial, em
observância aos princípios da legalidade e da especialidade objetiva -
Recurso não provido.
CGJSP - PROCESSO: 137.842/2014 CGJSP - LOCAL: Porto Feliz
PROCESSO Nº 2014/137842 - PORTO FELIZ - FELICIANO PALUDETO
e OUTROS - Advogados: IVAN LEITE, OAB/SP 58.615 e CAMILA
CAMPOS LEITE, OAB/SP 264.868. (299/14-E) - Dje 5.11.2014, p. 5.
RECURSO ADMINISTRATIVO - Retificação de área - Imóvel localizado
em área rural - Necessidade de apresentação do georreferenciamento
do memorial descritivo e planta do imóvel, e certificação do Incra, nos
termos do art. 9º, §1º, do Decreto 4.449/02, art. 2º do Decreto nº
5.570/05 e §3º do art. 225 da Lei 6.015/73 - Exigência correta
apresentada pelo Oficial, em observância aos princípios da legalidade
e da especialidade objetiva - Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça
Trata-se de recurso administrativo interposto por Feliciano Paludeto e sua
mulher Dirce Belini de Matos Paludeto, Romildo Carlos Paludeto, Celestino
Paludetto e sua mulher Cleusa Segato Paludetto e Ivo Maquia Paludeto e
sua mulher Santa da Silva Paludeto, contra a r. decisão do MM. Juiz
Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de
Porto Feliz, que manteve a recusa do registrador de cumprir mandado de
retificação de área, sob o fundamento de que o memorial descritivo e planta
não atendem aos requisitos de georreferenciamento e certificação do Incra,
exigíveis pela legislação vigente.
Os recorrentes invocam o Decreto nº 4.449/02, que regulamenta a Lei nº
10.267/01 e que alterou os dispositivos das Leis
nºs. 4.947/66, 5.868/72, 6.015/73, 6.739/79 e 9.393/96, cujos prazos
previstos, nos termos dos incisos I a IV e §3º, não expiraram, razão pela
qual não há de se falar em georreferenciamento. Dizem que o próprio Incra
propôs novos prazos para entrada em vigor da chamada certificação, e que
a desnecessidade de realização do georreferenciamento em processos de
58
retificação de registro imobiliário está pacificada na Comarca de Porto feliz,

em ações distribuídas, em sua maioria, após a publicação do Decreto nº
5.570/05. Afirmam que nos termos do artigo 5º da Constituição Federal, a
lei não retroagirá, salvo para beneficiar o infrator, e que se admite a
retroatividade da lei mais benéfica. Mencionam acerca da função social da
propriedade.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
A decisão de fls.214 consignou que se trata de recurso administrativo e não
de apelação, e por se tratar de ato que envolve averbação e não registro
em sentido estrito, determinou a remessa dos autos à Corregedoria Geral
da Justiça, competente para o julgamento do recurso.
É o relatório.
Opino.
A controvérsia é restrita à legislação aplicável ao caso vertente quanto à
exigência ou não do georreferenciamento do memorial descritivo e planta
do imóvel e a certificação do Incra.
O artigo 9º e §1º, do Decreto nº 4.449/2002, e o artigo 2º do Decreto nº
5.570/2005, que alterou oDecreto nº 4.449/2002, assim dispõem,
respectivamente:
"Art.9º - A identificação do imóvel rural, na forma do §3º do art.176 e do §3º
do art.225 da Lei nº 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial
descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e
com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as
coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais,
georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão
posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive manual técnico,
expedido pelo INCRA."
"§1º - Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial
descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro
georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas,
conforme ato normativo próprio."
"Art.2º - A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme
previsto no §3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
será exigida nas seguintes situações e prazos:
59
I - imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações

ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;
II - nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite,
serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto nº 4.449, de
2002."
O Decreto nº 7.620/11 alterou o artigo 10 do Decreto 4.449/02, ao prever
prazos nos incisos IV a VII, sendo que o previsto no inciso VI é de dezesseis
anos para imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares.
Os recorrentes defendem a incidência desta alteração prevista no referido
decreto ao caso em tela, cujo prazo deve incidir a partir do ano de 2003,
com o fim de justificar a desnecessidade de atender as exigências do
Oficial.
Ocorre que este Decreto editado e que entrou em vigor no ano de 2011 não
revogou o Decreto nº 5.570/05, o qual, portanto, deve ser observado,
considerando a data do ajuizamento da ação de retificação da área no ano
de 2010.
Incide, pois, ao caso em tela, por força do artigo 9º do nº 4.449/2002, e do
artigo 2º do Decreto nº5.570/2005, que alterou o Decreto nº 4.449/2002, o
disposto no §3º do artigo 225 da Lei de Registros Públicos, que assim
determina: "Nos autos judiciais que versam sobre imóveis rurais, a
localização, os limites e as confrontações serão obtidas a partir de
memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas
dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas
ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada
pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de
imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a 4 (quatro) módulos
fiscais."
A exigência legal de apresentação do certificado do INCRA visa atender e
incrementar a especialização objetiva.
Neste mesmo sentido foi decidido na Apelação Cível nº 0000002-
95.2011.8.26.0450, julgada em 13/12/2012, cujo relator foi o então
Corregedor Geral da Justiça Desembargador José Renato Nalini, ao tratar
60
do tema em caso análogo e referente à ação de usucapião, transcrito no r.

parecer da digna Procuradora de Justiça:
"(...) O georreferenciamento almeja a evolução do registro imobiliário,
impondo a necessidade de certificação técnica antes do ingresso do título
judicial. Jomar Juarez Amorin destaca essa importância nos seguintes
termos: No plano jurídico, o georreferenciamento pode ser conceituado
como técnica descritiva aplicável aos imóveis rurais, para fins cadastrais. A
consequência inegável é o incremento da especialização objetiva do
registro imobiliário; ou seja: com a aplicação da descrição georreferenciada
se alcança um novo nível de linguagem na especialização do bem
matriculado. (...) Antes de ingressar na matrícula como linguagem técnico-
descritiva, o georreferenciamento deve ser precedido de ato administrativo
de certificação. Assim, o memorial descritivo acompanhado de Anotação
de Responsabilidade Técnica é exibido ao INCRA pelo profissional
previamente credenciado, para que o órgão federal certifique
principalmente a inexistência de sobreposição na linha poligonal (A
retificação de registro imobiliário e o georreferenciamento ao sistema
geodésico brasileiro. In: Direito imobiliário brasileiro. São Paulo: Quartier
Latin, 2011, p.1134). Nestes termos, o registro da sentença deve ser
precedido do ato administrativo da alçada da autarquia federal. (...)" (DJ:
22/02/2013).
As decisões judiciais no mesmo sentido das razões do recurso interposto
não são vinculantes e a função social da propriedade invocada pelos
recorrentes não autoriza infringir dispositivos legais vigentes que trazem
regras voltadas à segurança dos registros públicos, que visam evitar
ingresso de títulos no fólio real que tragam imprecisões e descontrole da
disponibilidade de áreas, e que possam configurar situações nocivas e
prejudiciais ao direito de propriedade.
À vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado
exame de Vossa Excelência, é de que seja negado provimento ao recurso.
Sub Censura.
ANA LUIZA VILLA NOVA
Juíza Assessora da Corregedoria
61
CONCLUSÃO
Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus
fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.
Publique-se.
São Paulo, 24/10/2014
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça.
Retificação de área. Confrontante - impugnação infundada.
Registro de imóvel - retificação de área - impugnação ofertada por
confrontante - falta de fundamentação - princípio da especialidade objetiva
- deferimento
Legislação: LRP - Lei de Registros Públicos |
6.015/1973, ART: 213, PAR: 2
FORO CENTRAL CÍVEL
SENTENÇA
Classe - Assunto Pedido de Providências - Registro de Imóveis
Requerente: M.C.M. Projeto e Construção Ltda.
CONCLUSÃO
Em 21 de outubro de 2014 faço esses autos conclusos a MM Juíza de
Direito Dra. Tânia Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos.
Eu,__________, Escrevente, digitei.
Registro de imóvel - retificação de área - impugnação ofertada por
confrontante - falta de fundamentação - princípio da especialidade objetiva
- deferimento.
Vistos.
62
Cuida-se nos autos de pedido de providências formulado pela 4º OFICIAL

DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL, referente à pretensão de
retificação de área de imóvel objeto da matrícula 172.082, localizado na
Praça Dom Gastão Liberal Pinto nºs 111,115 e 119/123, apresentado por
M.C.M. PROJETO E CONSTRUÇÃO LTDA, a fim de que a descrição
tabular do bem correspondesse à sua realidade física.
A Registradora aduz em sua exordial que tal pedido de retificação foi
devidamente instruído com notificação de todos os confrontantes, contudo,
ressalta que sobreveio impugnação dos proprietários do imóvel objeto da
matrícula nº 108.204, Cláudia de Castro e outros. Em não tendo ocorrido
transação amigável, remeteu os autos para apreciação deste juízo. Juntou
documentos (fls. 01/131).
O Ministério Público requereu a intimação da impugnante, a fim de
fundamentar e demonstrar prejuízos eventuais prejuízos (fl. 136).
Decorrido o prazo para manifestação, a impugnante quedou-se inerte (fl.
141).
O Ministério Público opinou pela extinção do feito (fl. 150).
É o relatório.
DECIDO
A requerente solicitou a retificação da matrícula nº 172.082, do 4º Oficio de
Registro de Imóveis, para que fossem alteradas as características métricas
do imóvel de sua propriedade. Para tanto, deu início ao processo
administrativo perante aquela Serventia e valeu-se de laudo, devidamente
elaborado por técnico, com memorial descritivo e levantamento
planimétrico, apontando a metragem correta do bem (fls. 117/120). Houve
a devida notificação de todos os confrontantes, em observância do artigo
213, §2º da Lei nº 6.015/73.
Sobreveio impugnação por parte da proprietária de um dos imóveis
confinantes, objeto da matrícula nº 108.204. Embora devidamente
intimada, não apresentou manifestação expressa do prejuízo, necessária,
por não ser suficiente mera alegação genérica de inconformismo para
obstar a pretensão de retificação.
Ante a inércia da impugnante e a falta de fundamentação, a impugnação
deve ser afastada.
63
A possibilidade de sobreposição indevida de propriedade não se sustenta,

diante do trabalho técnico que demonstra que a alteração na descrição
ocasiona diferença pequena no lote em questão, sem interferir de maneira
significante nas dimensões e medidas dos imóveis confinantes, e sem
causar desfalques ou perdas.
Da análise do processo, conclui-se que assiste a requerente o direito de
retificação, não ocasionando qualquer mudança para os outros imóveis,
uma vez que a diferença se baseia em mero erro do cálculo anterior.
Isto posto, conclui-se que refletem as suas dimensões reais, não atingindo
os terrenos limítrofes, sendo "intramuros" logo, sem prejuízos a terceiros,
havendo evidente equívoco na área registrada originalmente.
Inexistindo impugnação válida, não há lide e, por conseguinte,
desnecessária a remessa às vias ordinárias, sendo o procedimento
administrativo o adequado para análise em tela.
Ante o exposto, DEFIRO O PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS formulado por
M.C.M. PROJETO E CONSTRUÇÃO LTDA, para afastar a impugnação
formulada, por carecer de fundamento válido.
Não há custas ou honorários resultantes deste procedimento.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
Tânia Mara Ahualli
Juíza de Direito
Retificação de área. Desistência de ação - prenotação - cancelamento.
Sentença prolatada. Prejudicialidade.
FORO CENTRAL CÍVEL
SENTENÇA
Processo nº: 0072201-30.2013.8.26.0100 - Pedido de Providências
64
Requerente: 13º Oficial de Registro de Imóveis

CONCLUSÃO
Em 05 de agosto de 2014, faço estes autos conclusos a Mma. Juíza de
Direito Dra. Tania Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu,
____________, Bianca Taliano Beraldo, Escrevente, digitei.
Vistos.
Tendo em vista a prolação da sentença (fls. 61/65), exauriu-se a prestação
jurisdicional, assim, mostra-se inviável a pretensão da requerente de
desistir da ação, pleiteando que seja oficiado ao registrador para
cancelamento da prenotação e realizar as demais diligências cabíveis,
pois "Não se admite adesistência após a prolação da sentença. Pode o
autor, se ganhou a causa, renunciar ao direito de executar ou desistir da
execução eventualmente já ajuizada; ou, se perdeu, renunciar ao direito de
recorrer ou desistir do recurso que já interpôs; mas desistir da causa que já
foi julgada, não, pois não há mais do que desistir, uma vez que a prestação
jurisdicional almejada já foi entregue" (Fredie Didier Jr., Curso de Direito
Processual Civil, v. 1, JusPODIVM, 11ª ed., 2009, p. 547).
Logo, resta prejudicada a análise da petição de fl.91.
No mais, verifico que está pendente de julgamento o recurso de apelação
interposto pelo Ministério Público (fls. 67/72).
Assim, manifeste-se a requerente sobre os termos da petição de fl.99, no
prazo de 10 (dez) dias.
Após, tornem os autos conclusos.
Int.
São Paulo, 5 de agosto de 2014.
Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito
Retificação intramuros. Confrontantes - impugnação.
Registro de imóvel - retificação de área - impugnações ofertadas por dois
confrontantes - falta de fundamentação - princípio da especialidade objetiva
- deferimento.
1VRPSP - PROCESSO: 0001947-95.2014.8.26.0100 - LOCAL: SP
65
Legislação: Lei 6.015/1973, ART: 213, PAR: 2, 4

FORO CENTRAL CÍVEL - 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
SENTENÇA
Processo nº: 0001947-95.2014.8.26.0100 – Dúvida
Requerente: 14º Cartório de Registro de Imóveis da Capital
Registro de imóvel - retificação de área - impugnações ofertadas por dois
confrontantes - falta de fundamentação - princípio da especialidade objetiva
- deferimento. CP 476
Vistos.
ANA MARIA COSTA, inventariante dos espólios de José Augusto Costa e
de Balbina dos Santos Costa, postulou a retificação administrativa da área
do imóvel transcrito sob nº 74.862, junto ao 14º Registro de Imóveis da
Capital, para adequar a configuração de fato à tabular. Informa que foi
constatada diferença a menor, segundo consta no levantamento
planimétrico e no memorial descritivo, assinados pelo Engenheiro Civil
Maurício Putinato, sendo a única potencialmente prejudicada com a
alteração (fls. 13/14).
As devidas notificações foram feitas a todos os confrontantes do imóvel.
EPG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A (confrontante dos
fundos sob matrícula nº 154.637 do 8º Registro de Imóveis) e Ana Joaquina
Pereira (confrontante da lateral esquerda, sob matrícula nº 83.702 do 8º
Registro de Imóveis) apresentaram impugnações.
A empresa EPG EMPREENDIMENTOS (fls. 40/4) impugnou a referida
retificação alegando ilegitimidade de Ana Maria Costa e a possibilidade de
sobreposição indevida de área entre o imóvel retificando e o de sua
propriedade. Por sua vez, Ana Joaquina Pereira informou que a sutil
diferença informada não foi relatada, o que dificultaria sua avaliação (fls.
68).
A Municipalidade de São Paulo expressamente declarou seu desinteresse.
A requerente manifestou-se com relação à contrariedade da empresa EPG
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÃO S/A, sustentando que a
retificação é intramuros, sem prejuízo ou impacto na área ou na matrícula
dos imóveis confrontantes (fls. 71/72).
66
Após as notificações feitas pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da

Capital, advindo as contrariedades, a requerente solicitou o
encaminhamento do procedimento ao Juízo da 1ª Vara de Registros
Públicos (fls. 8)
O Ministério Público opinou (fls. 15/16) pelo deferimento do pedido da
requerente e pela rejeição das impugnações, por serem infundadas.
É o relatório.
DECIDO
A requerente solicitou a retificação da transcrição nº 74.862 do 14º Oficial
de Registro de Imóveis, para que fossem alteradas as características
métricas do imóvel de sua propriedade. Para tanto, deu início ao processo
administrativo perante aquela Serventia e valeu-se de laudo, devidamente
elaborado por técnico, com memorial descritivo e levantamento
planimétrico, apontando a metragem correta do bem. Houve a devida
notificação de todos os confrontantes, em observância do artigo 213, §2º
da Lei nº 6.015/73.
Sobrevieram duas impugnações, por parte da Empresa EPG
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A (fls. 40/4) e de Ana
Joaquina Pereira (fls. 68), o que afastou a anuência presumida do artigo
213, §4º da Lei nº 6.015/73.
Arguiu EPG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, confrontante dos
fundos, a ilegitimidade da requerente, alegando que o proprietário seria
José Augusto Costa, sob o estado civil de casado, e que Ana Maria Costa
não se identificou devidamente como inventariante. Este argumento foi
devidamente afastado por documento específico juntado aos autos,
legitimando e outorgando poderes de inventariante a Ana Maria Costa, em
Compromisso de Inventariante (fls. 11).
A referida empresa alegou também a existência da possibilidade de
sobreposição indevida de área entre o imóvel retificando e o seu imóvel,
sem especificar concretamente como ela ocorreria. Observo que a área que
se pretende retificar encontra-se intramuros, com a situação de
implantação física há tempos consolidada.
67
Ana Joaquina Pereira, confrontante do lado esquerdo, informou que a sutil

diferença informada pela requerente não foi suficientemente delineada, o
que dificultaria sua avaliação.
As impugnações devem ser afastadas.
A possibilidade de sobreposição indevida de propriedade não se sustenta,
diante do trabalho técnico que demonstra que a alteração na descrição
ocasiona diferença pequena no lote em questão, sem interferi de maneira
significante nas dimensões e medidas dos imóveis confinantes, e sem
causar desfalques ou perdas.
Da análise do processo, conclui-se que assiste à requerente o direito de
retificação, não ocasionando qualquer mudança para os outros imóveis,
uma vez que a diferença se baseia em mero erro do cálculo anterior das
laterais.
Isto posto, conclui-se que refletem as suas dimensões reais, não atingindo
os terrenos limítrofes, sendo "intramuros" logo, sem prejuízos a terceiros,
havendo evidente equívoco na área registrada originalmente.
Inexistindo impugnação válida, não há lide e, por conseguinte,
desnecessária a remessa às vias ordinárias, sendo o procedimento
administrativo o adequado para análise em tela.
Do exposto, DEFIRO O PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS formulado por ANA
MARIA COSTA para afastar as impugnações formuladas, por carecerem
de fundamento válido.
Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios
decorrentes deste procedimento.
P.R.I.C.
São Paulo, 9 de junho de 2014.
Tania Mara Ahualli
JUIZ DE DIREITO
Retificação de registro intramuros. Usucapião.
Retificação de área - lotes contíguos - incorporação de outro lote que não
integra a propriedade dos requerentes - impossibilidade - recurso não
provido.
CGJSP - PROCESSO: 11.721/2014 - LOCALIDADE: Mairinque
68

PROCESSO Nº 2014/11721 - MAIRINQUE - SIDNEI DA SILVA e OUTROS
- Advogada: TERESA GUIMARÃES TENCA, OAB/SP 136.221 - Partes:
EDUARDO PETRINI JUNIOR e OUTROS - Advogado: MAURO
SIMEONI, OAB/SP 258.801 (31/14-E) - Dje de 7.3.2014, p. 31.
Retificação de área - lotes contíguos - incorporação de outro lote que
não integra a propriedade dos requerentes - impossibilidade - recurso
não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Trata-se de recurso interposto contra decisão proferida pela MM. Juíza
Corregedora Permanente do Registro de Imóveis da Comarca de
Mairinque, que indeferiu averbação de retificação de área de imóvel.
Na decisão a magistrada fundamenta a recusa de averbação alegando que
a retificação representaria a incorporação de um outro lote que não integra
a propriedade dos interessados (fls. 118/120).
Os recorrentes pleiteiam a reforma sustentando que o oficial suscitante não
poderia ter se manifestado depois da suscitação; que houve cerceamento
de defesa à medida que o oficial trouxe novos argumentos; que houve
cerceamento de defesa por não se ter aberto vista aos recorrentes após o
ingresso do terceiro impugnando a retificação; que o terceiro que interveio
no feito não é confrontante; que os verdadeiros confrontantes anuíram com
a retificação; que a documentação exigida pelo art. 213, II, da Lei dos
Registros Públicos foi apresentada; que a retificação pretendida
é intramuros; que a retificação pode ser feita independentemente da
metragem da área, em razão do acordo entre os confrontantes (fls.
127/148).
O Ministério Público opinou pelo não provimento do recurso (fls. 165/168).
É o relatório.
OPINO.
A despeito da alegação dos recorrentes de não cumprimento estrito do rito,
o procedimento administrativo de pedido de providências é singelo e não
se apresenta com os rigores do Código de Processo Civil, como ponderado
pelo Dr. Procurador de Justiça em sua manifestação (fl. 166).
69
Na mesma linha, assevera Luiz Guilherme Loureiro que, "como o processo

de dúvida tem natureza administrativa, não está sujeito às normas do
Código de Processo Civil, ainda que por interpretação analógica"
(Registros Públicos - Teoria e Prática, São Paulo: Método, 5ªed, 2014, p.
376).
Ademais, os recorrentes puderam, no recurso, se valer de todos os
argumentos e rebater o que, alegam, não tiveram a chance antes da
sentença.
Assim, pouco razoável se anular a decisão.
No mérito, o recurso não merece provimento.
Os recorrentes querem a retificação das medidas do lote 060, do qual são
proprietários.
As informações trazidas pelos terceiros que intervieram (fls. 81/90) dá conta
de que eles adquiriram os lotes 030 e 040, mas quando foram ocupar este
último, ele já estava ocupado erroneamente pelo proprietário do lote 050 (o
qual não ocupou o lote 040 por equívoco).
Os lotes são contíguos.
Os recorrentes estariam, portanto, pretendendo também ocupar o lote 050,
não ocupado pelo proprietário correto, que está no lote 040. A aquisição do
lote 040 acabou sendo desfeita judicialmente após os adquirentes
verificarem que o lote já estava ocupado. O lote voltou para a antiga
proprietária.
Não espanta, portanto, que o proprietário do lote 050 tenha dado anuência
para a retificação pretendida pelos recorrentes. Ele está no lote 040. A
retificação pretendida não invadiria o local físico ocupado por ele.
Ocorre que do ponto de vista tabular, a retificação pretendida pelos
proprietários do lote 060 na verdade incorporaria o lote 050 (que pode até
não estar sendo ocupado por ninguém, mas não é de propriedade deles,
ao menos não por modo derivado de aquisição).
As alegações dos terceiros que intervieram estão amparadas por laudo
pericial, pelo resultado da ação judicial de rescisão da compra e venda do
lote 040 e pelo cancelamento do registro (fls. 70/74, 88/106).
Os mapas de fls. 104 e seguintes permitem clara visualização da questão.
Verifica-se que os lotes tem tamanhos muito semelhantes, de forma que,
70
como ponderado pelo oficial de registros, não há como o ter havido erro no
registro (e ter se registrado o lote 060 como tendo 3.870 metros quadrados,
ao invés de 7.693,29).
Não se trata de retificação intramuros.
Os recorrentes querem, em suma, incorporar outro lote, área que não
integra o lote 060, por meio de procedimento de retificação. Eles não
demonstraram ter adquirido um lote de mais de sete mil metros quadrados.
Pelo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada
apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao
recurso.
Sub censura.
São Paulo, 03 março de 2014.
Gabriel Pires de Campos Sormani
Juiz Assessor da Corregedoria
CONCLUSÃO
Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus
fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto.
Publique-se.
São Paulo, 11/02/2014
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça.
71
BIBLIOGRAFIA:
- Neto, João Baptista de Mello e Souza, Lei de Registros Públicos

Comentada – Editora: Forense;
- Costa, Sebastião Rodrigues, Registro de Imóveis, Comentários à Lei
6.015/73 – Editora: Del Rey;
- Oliveira, Nelson Corrêa, Aplicações do Direito na Prática Notarial e
Registral - Editora: Thomson;
- Kollemata Jurisprudência, Consulta ao site da Arisp – Associação dos
Registradores Imobiliários de São Paulo;
- Histórico da Topografia, Instituto de Geociências, Consulta ao site da
Universidade Federal do Rio Grande do Sul, http://www.ufrgs.br/;
- McComarc, Jack C. Topografia. Rio de Janeiro, 2007;
- Legislação, Consulta ao site do planalto: www.planalto.gov.br;
- Consulta ao site: www.ufrgs.br/igeo/m.topografia – Universidade Federal
do Rio Grande do Sul.
72

Livro - Curso - Retificação de Registro - SR Freitas

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