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FUNDIÁRIA
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REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 4
2. BASE NORMATIVA 5
2.1. ASPECTOS CONSTITUCIONAIS 5
2.2. ASPECTOS INFRACONSTITUCIONAIS 6
3. CONCEITO 7
4. OBJETIVOS DA REURB 8
5. DEFINIÇÕES/CONCEITOS IMPORTANTES 9
5.1. Regularização fundiária de interesse social (Reurb – S) 9
5.2. Regularização fundiária de interesse específico (REURB-E) 10
6. IMPORTÂNCIA DA CLASSIFICAÇÃO DA MODALIDADE: 11
6.1. Identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura
essencial 11
6.2. Reconhecimento à gratuidade das custas e emolumentos 11
7. LEGITIMADOS PARA REQUERER A REURB 13
8. INSTRUMENTOS DA REURB 14
8.1. Legitimação fundiária 14
9. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO 16
9.1. Requerimento dos legitimados. 17
9.2. Processamento administrativo do requerimento 17
9.3. Elaboração do projeto de regularização fundiária. 18
9.4. Saneamento do processo administrativo 21
9.5. Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade 21
9.6. Expedição da CRF pelo Município. 21
9.7. Registro da CRF pelo Cartório de Registro de Imóveis 22
9.7.1. Registro da CRF e do Projeto de Regularização Fundiária aprovado pelo Município,
perante o oficial do cartório de registro de imóveis da circunscrição da unidade habitacional
urbana regularizada, que deverá ser efetivado independentemente de determinação judicial ou
do Ministério Público (arts. 42 a 54, da Lei Federal nº 13.465/2017). 22
9.7.2. Nota devolutiva/procedimento 22
9.7.3. Imóveis situados em mais de uma circunscrição imobiliária. 22
9.7.4. Da notificação dos titulares de direitos reais e confrontantes pelo Cartório. 23
9.7.5. Da abertura das matrículas/registro do direito real 23
9.7.6. Dos Tributos 25
9.7.7. Cancelamento de Cadastros (Incra e outros) 25
9.7.8. Condomínio 26
9.7.9. Padrões técnicos de engenharia. 26
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1. INTRODUÇÃO
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2. BASE NORMATIVA
Aspectos Constitucionais
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3. CONCEITO
Jurídicas
Medidas
Urbanísticas
Ambientais
Sociais
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4. OBJETIVOS DA REURB
OBJETIVO REURB
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5. DEFINIÇÕES/CONCEITOS IMPORTANTES
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Quando a lei fala em predominância da ocupação utiliza-se o critério de 50% + 1 do assentamento urbano.
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registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias
regularizadas.
Serão isentos apenas na Reurb-S:
A isenção acima aplica-se também à Reurb-S que tenha por objeto conjuntos
habitacionais ou condomínios de interesse social construídos pelo Poder Público, diretamente
ou por meio da administração pública indireta, que já tenham sido implantados em 22 de
dezembro de 2016.
Na Reurb-E há o pagamento de todas as custas do registro imobiliário pelo
beneficiário.
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O ministério público.
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8. INSTRUMENTOS DA REURB
Legitimação fundiária
INSTITUTOS JURÍDICOS
Legitimação de Posse
Usucapião
Doação
Compra e venda
Desapropriação
II Aquisição Originária
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9. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO
Cabe ainda ressaltar que o processo de Reurb pode ser realizado individualmente,
para um determinado imóvel. Se não houver iniciativa do Poder Público em realizar a Reurb
de forma, coletiva, o beneficiário (ocupante) não pode ser prejudicado, mantendo seu imóvel
na irregularidade.
Conforme já conceituado anteriormente, a Reurb-S trata da Regularização
fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por
população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal, e a Reurb-
E trata dos demais casos.
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Registro de Imóveis.
Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os
titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os
confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação
no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
Tratando-se de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os
confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação
no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
Se apresentada impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de
composição de conflitos de que trata a Lei Federal nº 13.465/2017.
A notificação do proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso
de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se
efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço.
A notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com
prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser
regularizada, quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados e quando houver
recusa da notificação por qualquer motivo.
A ausência de manifestação será interpretada como concordância com a Reurb.
Caso algum dos imóveis atingidos ou confinantes não esteja matriculado ou transcrito na
serventia, o Distrito Federal ou os Municípios realizarão diligências perante as serventias
anteriormente competentes, mediante apresentação da planta do perímetro regularizado, a fim
de que a sua situação jurídica atual seja certificada, caso possível.
O requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a
manifestação de interesse nesse sentido, por parte de qualquer dos legitimados, garante,
perante o poder público, aos ocupantes dos núcleos urbanos informais situados em áreas
públicas a serem regularizados, a permanência em suas respectivas unidades imobiliárias,
preservando-se as situações de fato já existentes, até o eventual arquivamento definitivo do
procedimento.
Fica dispensado o procedimento de notificação, caso adotados os procedimentos
da demarcação urbanística.
I - na Reurb-S:
a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberá ao referido ente público ou ao
Município, a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos
do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando
necessária, nos termos do art. 33, I, a, da Lei Federal nº 13.465/2017; e
b) operada sobre área titularizada por particular, caberá ao Município a responsabilidade
de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura
essencial, quando necessária, nos termos do art. 33, I, b, da Lei Federal nº 13.465/2017;
II - na Reurb-E:
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V- memoriais descritivos;
VI- proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos
ocupantes, quando for o caso;
VII- estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
VIII - estudo técnico ambiental, quando for o caso;
IX- cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial,
compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da
aprovação do projeto de regularização fundiária; e
X- termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo
cumprimento do cronograma físico.
A fase de elaboração do projeto de regularização fundiária exige maior dedicação
no processo da Reurb, visto que sua conclusão depende de levantamento social realizado em
campo, com o cadastro socioeconômico, bem como levantamento de engenharia
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Como dispõe o art. 28, IV, da Lei Federal nº 13.465/2017, a próxima fase do
processo administrativo é o seu saneamento. Trata-se de fase processual destinada a identificar
possíveis falhas e vícios do processo, a fim de saná-las.
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como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas
do Ministério da Fazenda (CPF) e do registro geral da cédula de identidade (RG) e a
filiação.
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dispensando-se nesse caso os requisitos dos itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 da Lei no
6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Fundamentado no princípio da função social da propriedade, as unidades
desocupadas e não comercializadas alcançadas pela Reurb terão as suas matrículas abertas em
nome do titular originário do domínio da área.
Unidades não edificadas que tenham sido comercializadas a qualquer título terão
suas matrículas abertas em nome do adquirente, conforme procedimento previsto nos arts. 84
e 99 da Lei Federal nº 13.465/2017.
Observe que, para os atuais ocupantes das unidades imobiliárias objeto da Reurb,
o compromisso de compra e venda, a cessão e a promessa de cessão valerão como título hábil
para a aquisição da propriedade, quando acompanhados da prova de quitação das obrigações
do adquirente, e serão registrados nas matrículas das unidades imobiliárias correspondentes,
resultantes da regularização fundiária.
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9.7.8. Condomínio
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10.1. OBSERVAÇÕES
De acordo com o art. 13, § 2º, da Lei Federal nº 13.465/2017 os atos registrais da
Reurb de interesse social e específico não dependem da comprovação do pagamento de
tributos ou de penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua
comprovação.
Os cartórios que não cumprirem, que retardarem ou não efetuarem o registro de
acordo com as normas previstas em lei, por ato não justificado, ficarão sujeitos às sanções
previstas no art. 44 da Lei Federal nº 11.977/2009.
O art. 71, da Lei Federal nº 13.465/2017 aduz que para fins da Reurb, ficam
dispensadas a desafetação e as exigências previstas no inciso I do caput do art. 17 da Lei
Federal nº 8.666, de 21 de junho de 1993.
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O art. 11, § 1º, da Lei Federal nº 13.465/2017 prevê que para fins da Reurb, os
Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas
destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como os outros
parâmetros urbanísticos e edilícios.
Para que haja a mitigação das exigências urbanísticas, o Município poderá editar
leis com essa finalidade.
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FIQUE ATENTO!
OBSERVAR ANTES DE TUDO - TODOS OS DOCUMENTOS
-Estado civil na identidade;
-Se o número da certidão de casamento na identidade é a mesma da certidão de casamento;
-Se o comprovante de endereço é atualizado e no nome do beneficiário;
-Se o endereço está completo.
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13. REFERÊNCIAS
LEITE, Luis Felipe Tegon Cerqueira; MENCIO, Mariana. Regularização Fundiária Urbana.
São Paulo: Letras Jurídicas, 2019.
MOURA, Jocsã Araujo. Cartilha - Regularização Fundiária Urbana -Aspectis Práticos da Lei
13.465/2017. Disponível em: https://www.sinoreg-
es.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/arquivos/CARTILHA_REGULARIZACAO_F
UNDIARIA_URBANA_2017.pdf. Acesso em: 06 outubro 2019.
PAZ, Rosangela Oliveira da; TABOADA, Kleyd Junkeira. Trajetoria do Trabalho Social em
Habitação. Trabalho Social em Programas e Projetos de Habitação de Interesse Social, p. 1-
127, 2010. Brasília: Ministério das Cidades.
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ANEXOS
1. Nome do núcleo
2. Tamanho da área
3. A titularidade pública ou privada
4. Número de ocupantes do núcleo (aproximadamente);
5. Tempo de ocupação;
6. Demais informações sobre o núcleo que facilite o processo de regularização.
Cidade/UF, XX de XX de 2019.
Nome
Cargo
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Ofício nº XX/2019
Cidade, XX de XX de 2019.
Comunico que, nos termos do art. 13, inciso I, da Lei Federal nº 13.465/2017 e
art. 6º, parágrafo único, do Decreto Federal nº 9.310/2019, o Município de XX -UF classificou
o núcleo urbano informal consolidado XX, na modalidade de INTERESSE SOCIAL,
fazendo jus à isenção de todos os atos de registros enumerados no art. 13, §1º, da Lei Federal
nº 13.465/2017 e arts. 5º, 53, 54, inc. XI, do Decreto Federal nº 9.310/2018.
Atenciosamente,
Nome da autoridade
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Ofício nº XX/2019
Cidade, XX de XX DE 2019.
Atenciosamente,
Nome da autoridade
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MODELO 4 - NOTIFICAÇÕES
Ofício nº XX/2019
Cidade, XX de XX de 2019.
Ao (a) Senhor (a)
NOME DO NOTIFICADO
Av. XX, nº XX, Bairro XX, CEP XX, Município XX-UF (endereço constante na certidão de
inteiro teor).
Senhor (a),
Atenciosamente,
Nome da autoridade
Prefeito Municipal ou Secretário Municipal ou Responsável
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Artigo 1º. A gleba onde foi edificado o loteamento denominado XX é localizada no município
de XX – MA, com a seguinte descrição: (informações engenharia).
Artigo 2º. Os titulares de domínio, confinantes e terceiros eventualmente interessados são
notificados por este edital, sendo que a ausência de impugnação implicará a perda do eventual
direito de que os notificados titularizem sobre o imóvel objeto da Regularização Fundiária, de
acordo com o art. 31, §1º, §5º e §6º, da Lei Federal nº 13.465/2017 e art. 24, §1º, §5º e §6º,
do Decreto Federal nº 9.310/2018.
Artigo 3º. As eventuais impugnações cabíveis, contrárias ao objeto deste ato, deverão ser
apresentadas no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data da última publicação do presente
edital, sendo protocoladas na Secretaria XXX, com as devidas justificativas plausíveis que serão
analisadas pelos setores responsáveis, priorizando o procedimento extrajudicial para solução
dos conflitos, conforme art. 31, §3º, da Lei Federal nº 13.465/2017 e art. 24, §7º, do Decreto
Federal nº 9.310/2018.
Artigo 4º. Não havendo manifestação em contrário no período de 30 (trinta) dias, considerar-
se-á como aceite pelos notificados os elementos e teor deste edital.
Artigo 5º. O presente Edital entra em vigor na data de sua publicação.
Nome da autoridade
Prefeito Municipal ou Secretário Municipal ou Responsável
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Eu, XX, Prefeito Municipal (ou Secretário Municipal) de XX, com amparo jurídico na
XXX, combinado com art. 11, V, da Lei Federal nº 13.645/17, que autoriza a conclusão de
procedimento da Reurb por meio da expedição de Certidão de Regularização Fundiária - CRF
pelo órgão Municipal competente, para fins de Regularização Fundiária e Urbanística no
bairro XXXX e reconhecimento o direito à propriedade por meio do instrumento jurídico
XXX, expede-se a presente Certidão de Regularização Fundiária em favor de XXXXX, neste
Município, extraída dos AUTOS DO PROCESSO ADMINISTRATIVO DE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA Nº. XXX, informando os seguintes requisitos existentes
no referido procedimento:
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Ofício nº XX/2019
Cidade, XX de XX de 2019.
Atenciosamente,
Nome da autoridade
Prefeito Municipal ou Secretário Municipal ou Responsável
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TÍTULO DEFINITIVO
IMÓVEL - Constituído do Lote de terreno próprio nº XX, Casa nº XX, da Quadra XX,
Avenida XX, Bloco XX, RESIDENCIAL XX, nesta cidade de XX-UF, com os seguintes
dimensões, limites e área: Inicia a descrição deste perímetro do vértice V1, de coordenadas N:
9711876.4997 e E: 591035.3528, deste seguindo com azimute 79°13'55" e distância de
21,11m, limitando-se com a IGREJA (LOTE 10) - chega-se ao vértice V2, de coordenadas N:
9711880.4438 e E: 591056.0911, deste seguindo com azimute 169°13'55" e distância de
10,08m, limitando-se com a CASA 24 (Lote 24) - chega-se ao vértice V3, de coordenadas N:
9711870.5413 e E: 591057.9744, deste seguindo com azimute 259°13'55" e distância de
21,11m, limitando-se com a CASA 12 (Lote 12) - chega-se ao vértice V4, de coordenadas N:
9711866.5972 e E: 591037.2361, deste seguindo com azimute 349°13'55" e distância de
10,08m, limitando-se com a AV. 29 DE DEZEMBRO - chega-se ao vértice V1 ponto inicial
da descrição deste perímetro fechando assim esta poligonal definida. Esta poligonal irregular
se constitui por 4 (quatro) Vértices e Lados, com perímetro de 62,38 m, totalizando uma área
de 212,78 m², com área construída de 74,44 m², contendo 05 cômodos, sendo: 2 (dois)
quartos, 1 (uma) sala, 1 (um) banheiro, 1 (uma) cozinha. Todas as Coordenadas aqui descritas
estão Georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, representadas no Sistema UTM,
referenciadas ao Meridiano Central 45º EGr, tendo como Datum – SAD-69, todos os azimutes
e distâncias, áreas e perímetros estão calculados no plano de projeção UTM.
PROPRIETÁRIO: XX, pessoa jurídico direito público, CNPJ: XX, com sede nesta Cidade
de São Luís-MA.-.REGISTRO ANTERIOR: - XX de Registro Geral, desta Serventia. O
referido é verdade e dou fé. XX/MA, XX de XXXX de 2019. Eu, ______________, XX,
Registrador de Imóveis que confiro, subscrevo, dato e assino afinal em público e raso.
_______________________________________________________________R.01. MAT.
XX.XXX, PROT XXX.XXX – REURB-S: A Secretaria de Estado das Cidades e
Desenvolvimento Urbano do Estado do Maranhão no uso de suas atribuições legais conferidas
pela Medida Provisória nº 295/2019, instituiu o Programa de Regularização Fundiária no
Estado do Maranhão (REURB-MA), nos termos da Lei Federal nº 13.465/2017 e do Decreto
Federal nº 9.310/2018 que preveem normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização
Fundiária Urbana destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento
territorial urbano e à titulação dos seus ocupantes. O núcleo urbano informal consolidado
denominada XXXX foi classificado de INTERESSE SOCIAL (REURB-S), pois trata-se
núcleo de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a
localização das vias de circulação, a presença de equipamentos públicos, ocupado
predominantemente por população de baixa renda, entre outras circunstâncias avaliadas por
esta prefeitura. A classificação do interesse visa o reconhecimento do direito à gratuidade das
custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio
das unidades imobiliárias regularizadas, conforme inteligência do art. 13º, § 5º, Lei Federal nº
13.465/2017 e do Provimento do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão nº 29/2019.
Aplica-se o instituto jurídico da (XX -DEPENDE DE CADA NÚCLEO URBANO-
ANÁLISE NO CASO CONCRETO), conferido por ato do poder público, expedindo o
presente TÍTULO DEFINITIVO DE PROPRIEDADE em favor de NOME, nacionalidade,
estado civil, portador (a) da carteira de identidade de nº XXXXX, Órgão Exp. XXX, inscrito
(a) no CPF nº XXXXX e NOME, nacionalidade, estado civil, portador (a) da carteira de
identidade de nº XXXXX, Órgão Exp. XXX, inscrito (a) no CPF nº XXXXX, residente (s) e
domiciliado (s) (se for casado ou união estável) residente(s) e domiciliado(s) à Rua XX, número
XX, bairro XX, na cidade de São Luís/MA. O referido é verdade e dou fé. São Luís/MA, XX
de XXXX de 2019. Eu, ______________, XX, Registrador de Imóveis que confiro,
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