PARECER TÉCNICO DE VISTORIA CAUTELAR

DE RECEBIMENTO DE IMÓVEIS

Datas das diligências técnicas:

23 de Agosto de 2023
SUMÁRIO
1. PRELIMINARES ............................................................................................................................................ 2
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Rio de Janeiro - RJ

2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS ............................................................................................................................ 3

3. INTRODUÇÃO.............................................................................................................................................. 3
4. LOCALIZAÇÃO.............................................................................................................................................. 4
5. OBJETIVOS .................................................................................................................................................. 5
6. METODOLOGIA ........................................................................................................................................... 6
6.1. Procedimentos e limitações.................................................................................................................... 6
7. EQUIPAMENTOS UTILIZADOS ..................................................................................................................... 7
8. REFERÊNCIA NORMATIVA ........................................................................................................................... 7
11. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ................................................................................................................... 10
14. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................................................... 20
16. ENCERRAMENTO................................................................................................................................... 21

1. PRELIMINARES

IDENTIFICAÇÃO DO CONTRATANTE.

Nome: Alline de Deus Braga

ENDEREÇO DO OBJETO DE VISTORIA

Logradouro: Rua Aroazes, n 701- apto 1202 – Jacarepaguá – Rio de Janeiro –

Condomínio BARRA PREMIER

Arquiteta Carla Aquino

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DATA DAS DILIGÊNCIAS

23 de Agosto de 2023

PRESENTES NAS DILIGÊNCIAS

Carla Elisangela de Oliveira Aquino – Arquiteta;
Fábio Machado da Silva Fraga – Engenheiro;
Corretora Silvana Sacks

2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS

Este trabalho foi realizado em estreita observância aos postulados e

recomendações presentes na ABNT NBR 13752/1996 – Perícias de Engenharia da
Construção Civil, na Norma Básica para Perícias do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Pericias de Engenharia-(IBAPE/SP), obedecendo totalmente os constantes dos Códigos de
Conduta Ética do IBAPE Nacional, do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
(CONFEA) e do Conselho Regional de Engenharia de Minas Gerais (CREA-MG) e
Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

O conteúdo deste documento foi consolidado a partir da análise de informações

preliminares fornecidas pelo contratante e pelas constatações da vistoria in loco. Neste
trabalho, julgam-se como verdadeiras, confiáveis e com resguardo de boa-fé, todas
informações apresentadas pelas partes envolvidas.

Seguindo o Código de Ética Profissional, este signatário declara-se livre para

elaborar este parecer técnico com total imparcialidade e impessoalidade, sem qualquer
interesse no objeto em discussão e fornecendo o embasamento necessário para a tomada
de decisões entre as partes.

3. INTRODUÇÃO

O contratante solicitou uma vistoria cautelar de recebimento de imóvel na unidade

informada acima.

Diante do exposto, o mesmo solicitou a realização de uma vistoria no local, por

profissionais da construção civil bem como realização de filmagem e fotos aéreas a fim de
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identificar possíveis patologias de infiltração que se manifestam na base do telhado d a sala

junto a parede posterior da unidade da cobertura 1202.

Tal levantamento, resulta na constatação da eficiência ou da necessidade de

intervenção no sistema de impermeabilização do imóvel no telhado da sala da parte
superior (segundo pavimento) da cobertura. Cabe ressaltar que, a detecção de falhas no
sistema de impermeabilização, possibilita identificar situações que, futuramente tenderão a
afetar não só a segurança dos moradores e frequentadores, como também a redução da
vida útil do imóvel (ambos devendo ser evitados a todo custo), caso a origem destas
manifestações patológicas não sejam sanadas em tempo hábil.

4. LOCALIZAÇÃO

O Condomínio Edifício BARRA PREMIER está localizado Rua Aroazes, n 701-

apto 1202 – Jacarepaguá – Rio de Janeiro e possui uma excelente infraestrutura e
conservação. Também conta com uma ótima localização, piscina, empreendimentos
residenciais e comerciais em seu entorno, próximo ao Parque Olímpico Natural Municipal
Chico Mendes, a menos de 1km da Praia, em região com centros gastronômicos, polos de
diversão, grande oferta de instituições educacionais, além de serviços públicos de água,
esgoto, energia elétrica, telefonia e gás, valorando-o perante ao mercado imobiliário,
conforme QUADROS 1 e 2 a seguir:

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Quadro 1 – Localização do Imóvel

Fonte: Google Maps - Agosto, 2023.

Quadro 2 – Vista Frontal e Entrada do Imóvel

Fonte: Google Maps - Agosto, 2023

5. OBJETIVOS

O presente trabalho tem por objetivo realizar uma vistoria técnica de vistoria
cautelar de recebimento de imóvel na unidade 1202 do edifício Barra Premier. No intuito
de identificar patologias Endógenas, Exógenas ou Funcional.
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Ao final, haverá a elaboração de Parecer Técnico, registrando as anomalias

encontradas, por estes profissionais, durante a realização das vistorias e ensaios, com
vistas ao registro das condições atuais do imóvel, podendo inclusive, ser usado como
orientação às intervenções necessárias no imóvel.

6. METODOLOGIA

Para a formatação deste trabalho foram realizadas diligências técnicas ao imóvel,

nos períodos vespertino, facilitando assim as evidenciações dos achados pelos
profissionais. Todas informações, consideradas relevantes para a realização deste
trabalho, foram identificadas e registradas para preservação da memória do “estado atual”
da construção, tendo como base:

a) Entrevista com o responsável pelo imóvel;

b) Vistoria no imóvel para avaliação e registro fotográfico;
c) Utilização de equipamentos específicos;
d) Diagnóstico – Avaliações técnicas;
e) Elaboração de Parecer Técnico.

Foram seguidas todas as metodologias preconizadas nas normas de referência

citadas neste Parecer.

E, a critério dos autores deste documento, baseado em suas expertises em

engenharia diagnóstica, elaborar comentários.

6.1. Procedimentos e limitações

A vistoria limitou-se apenas às áreas identificadas como objeto deste trabalho,

sendo realizada mediante análise tátil-sensorial, com registros fotográficos, “NÃO”
contemplando análises destrutivas, semi-destrutivas e de material em laboratório para
verificações estruturais e dos sistemas complementares.

Neste trabalho, não foram realizadas verificações em elementos construtivos não

relacionados aos objetivos deste Parecer Técnico.

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Este trabalho não incluiu e não incluirá:

a) Serviços orçamentários de quaisquer naturezas;

b) Ensaios destrutivos e ou extração de testemunhos; e
c) Acompanhamento e / ou fiscalização de obras e serviços de reparo.

7. EQUIPAMENTOS UTILIZADOS

Foram utilizados equipamentos profissionais, abaixo relacionados, no intuito de

auxiliar e mensurar as constatações observadas pelos profissionais, tais como:

SmartPhone Iphone 8 – IOS 16.3.1;

Samsung S21;
Drone DJI

8. REFERÊNCIA NORMATIVA

O parecer técnico apresentado segue as exigências e procedimentos estabelecidos

nas referidas instituições, cujo embasamento técnico foi obtido mediante consulta às
seguintes referências bibliográficas:

 ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil;

 ABNT NBR 9574/2008 – Execução de Impermeabilização (Ensaio de
Estanqueidade);
 ABNT NBR 6118:2003 - Projeto de estruturas de concreto – Procedimento;
 ABNT NBR 9575:2010 - Impermeabilização - Seleção e projeto; e
 ABNT NBR 15575:2013 – Desempenho de edificações;

9. CONCEITOS TÉCNICOS DE ENGENHARIA

O presente trabalho possui embasamento técnico conforme os conceitos a seguir:

ANAMNESE TÉCNICA: dados coletados sobre o início e a evolução da anomalia

construtiva ou falha de manutenção, desde a concepção do projeto/obra até a data da
vistoria ou inspeção.
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REVESTIMENTO: é a camada externa de paredes ou pisos que cobre e protege a

alvenaria contra ataques externos, sejam eles: mecânicos ou biológicos. Traçando um
paralelo ao corpo humano, o revestimento possui a mesma importância para a preservação
da edificação e seus sistemas, quanto a pele humana, em revestir e proteger os órgãos
internos do corpo humano. Os revestimentos podem ser do tipo: cerâmico (azulejos e
porcelanatos), pastilhas, pedras, rústicos etc.

O conceito da composição do sistema de revestimento é dado por: parede de

alvenaria (substrato), chapisco, emboço, reboco, argamassa de assentamento, cerâmica e
rejunte para acabamento e impermeabilização, conforme apresentado na ilustração 1, a
seguir:
PATOLOGIA: é o estudo do agente que produz a manifestação patológica.

IMPERMEABILIZAÇÃO: conjunto de operações e técnicas construtivas (serviços),

composto por uma ou mais camadas, que tem por finalidade proteger as construções
contra a ação deletéria de fluidos, de vapores e da umidade.

INFILTRAÇÃO - processo pelo qual a água (proveniente de chuvas, por exemplo)

ou outro líquido atravessa estruturas da edificação, causando prejuízos e danos estruturais.

PERCOLAÇÃO: É entendida como a migração de fluidos na forma de um fluxo

laminar através de pequenas fraturas, fissuras e/ou poros da superfície expostas.

FISSURA: Abertura inferior a 0,5 mm, na superfície, estreita e pouco profunda.

TRINCA: Abertura superior a 0,5 mm e inferior a 1,0 mm, acentuada e profunda,

em estágio intermediário entre a fissura e a rachadura.

RACHADURA: Abertura com espessura entre 1,0 mm e 1,5 mm acentuada e

profunda, que secciona integral ou parcialmente um elemento construtivo.

A tabela 1 elucida a classificação das anomalias no tocante à espessura das

aberturas.

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Tabela 1 - Classificação de Anomalias

Anomalias Aberturas (mm)
Fissura Menor que 0,5
Trinca entre 0,5 e 1,0
Rachadura entre 1,0 e 1,5

Eflorescência
A lixiviação é um processo patológico que ocorre nas estruturas de concreto, devido
à infiltração de água, que dissolve e transporta cristais de hidróxidos de cálcio e magnésio,
podendo formar depósitos de sais conhecido como eflorescência, A eflorescência é uma
das chamadas patologias que se dá na construção civil e se apresenta como manchas
brancas em revestimentos cerâmicos, alvenaria e concreto. Ela é o produto de reações
químicas que acontecem da seguinte maneira: alguns materiais, como a cal, podem ter alto
teor de hidróxido de cálcio.

CORROSÃO:
A corrosão no concreto armado ocorre em locais mais expostos à umidade e
agentes
agressivos. Essa manifestação patológica é grave, visto que com a expansão da barra de
aço, há o surgimento de trincas e rachaduras, as quais podem evoluir para o
desplacamento
do concreto armado, e assim este elemento tende a perder sua função estrutural.

CLASSIFICAÇÃO DAS IRREGULARIDADES ENCONTRADAS DURANTE A

INSPEÇÃO PREDIAL
Segundo a ABNT NBR 16.747:2020, as irregularidades podem ser classificadas,
como: Anomalias ou falhas, sendo elas:
a) Falhas: É caracterizado quando há perda de desempenho de um elemento, sistema
construtivo ou subsistema, decorrente do uso, operação e manutenção

b) Anomalias – São caracterizadas pela perda de desempenho de um elemento,

subsistema ou sistema construtivo, podendo ser divididas em Endógena, exógena ou
funcional:
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Endógena – quando a perda do desempenho, inicia de erros das etapas de projeto e ou

inobservâncias durante a etapa de execução;
Exógena – quando a perda de desempenho daquele sistema, está relacionado a fatores
externos à edificação, ou seja, provocados por terceiros
Funcional – quando a perda do desempenho está relacionada ao envelhecimento natural e
consequentemente ao término da vida útil.

10. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

10.1. Unidade 1202

FOTO 1 – Viga em curva da fachada da varanda segundo pavimento da cobertura,

indício de infiltração e descobrimento de armadura, verificar origem e
desenvolvimento dessa patologia

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FOTO 2 – Identificação ampliada da foto 1, viga em curva, lateral fachada varanda

pavimento superior da cobertura

FOTO 3 – Identificação ampliada da foto 1, foto aérea - viga em curva

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FOTO 4 – Parede da área aberta da varanda, onde se localiza o chuveiro - indício de

vestígios de umidade remanescente

FOTO 5 – Viga frontal da fachada, varanda do pavimento superior - indício de

vestígios de umidade remanescente, investigar origem e desenvolvimento

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FOTO 6 – Janelas dos quarto do pavimento superior da cobertura – vedação

da janela necessitando de avaliação – sistema de vedação ineficiente.

FOTO 7 – Pedra de granito da sacada da varanda do pavimento superior da

cobertura com rejunte ineficiente, nos cantos com a finalização nas paredes
e entre as pedras de granito, abertura permite entrada de água na estrutura.

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FOTO 8 – Imagem aérea da parte superior do telhado da cobertura, placa (telha)

desalinhada, mais escura, indicação de acúmulo de água. Obs.: Foto 10 base da
estrutura de sustentação e vedação da telha com oxidação – realizar reparo urgente

FOTO 9 – Ampliação foto 8 – telhado da cobertura – local externo da parede da foto

10

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FOTO 20 – base da estrutura de sustentação e vedação da telha com oxidação

Vide foto 8

FOTO 31 – Escada sem corrimão em desacordo com a Norma - ABNT NBR 9050

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FOTO 42 – Parade do parapeito da varanda do pavimento superior da cobertura,

fissura por dilatação térmica

FOTO 53 – Viga em curva frontal da fachada, varanda do pavimento superior - indício

de vestígios de umidade remanescente, investigar a origem e o desenvolvimento
dessas manchas

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FOTO 64 – Base do perfil da esquadria de alumínio do fechamento da varanda sem

rejunte/vedação na junção com o granito, necessita atenção para se evitar
percolação de água

FOTO 75 – Vestígios de infiltração pela ausência de vedação no chumbamento da

pedra de granito no peitoril da varanda do pavimento superior, permitindo infiltração
por intempérie e causando bolhas na pintura, conforme foto.

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FOTO 86 – Fissura por movimentação térmica, ampliada na foto 17

FOTO 97 – Ampliação foto 16 – fissura necessita de reparo e observação

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11. CONCLUSÕES EMBASADAS

Em face do exposto e considerando as diligências técnicas realizadas, com o

objetivo de identificar vícios aparentes sem uso de equipamentos de análises mais
detalhadas, sendo utilizado apenas recurso de análise tátil / sensorial. Além da
evidenciação da ineficiência de alguns dos elementos de vedação identificados nas fotos
acima e do telhado identificado pela imagem aérea, uma das placas (telha) necessita de
reparo, para que se evite o acúmulo de água (conforme foto) a contínua corrosão da
estrutura do telhado evidenciado nas fotos 8; 9 e 10. Tais manifestações são oriundas de
processos que iniciam-se desde a fase de projeto (anomalias Endógenas), evidenciam-se
com o uso do imóvel e potencializam-se com a falta de manutenção periódica dos
elementos.

Conclui-se que, a telha identificada com desalinhamento no telhado da cobertura

do pavimento superior, está colaborando para a oxidação da base da estrutura de
sustentação e vedação da telha com a parte superior da parede da sala. Ponto indicativo
na planta baixa na seta em vermelho e identificado nas fotos 8, 9 e 10.

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12. CONSIDERAÇÕES FINAIS

De uma maneira geral a edificação apresenta bom estado de conservação,

iluminação e de manutenção de suas áreas, porém alguns pontos merecerem atenção e
cuidado como os identificados nas fotos com comentários deste relatório.

E após finalizado os serviços, faz-se necessária a fiscalização dos elementos, bem

como do serviço executado, comprovando a ausência dos riscos detalhados, por
profissional habilitado, mantendo sempre os registros das atividades executadas,
possibilitando assim, a criação de registro de intervenções na edificação, em observância
ao preconizado pela ABNT-NBR 14.037:2011.

A entrada e permanência de umidade na edificação, deve ser combatida a todo

custo, pois suas características químico-fisicas, possuem a capacidade de afetar
diretamente aos materiais utilizados na construção da edificação.

Para isso, há de se manter a manutenção preventivas, cuja finalidade é manter o

desempenho, gerenciar recursos, eliminar danos e proporcionar uma vida útil mais longa à
edificação, além de constante observação nos elementos e sistema que compõem a
mesma, possibilitando identificar e tratar pontos que necessitem de intervenção, o mais
rápido possível, uma vez que, conforme a Regra de Sitter, também conhecida como Lei da
Evolução dos Custos ou Lei dos Cincos, cita que os custos com a correção das
manifestações patológicas correspondem a uma progressão geométrica de razão cinco, ou
seja, as intervenções corretivas seriam cinco vezes mais caras que as intervenções
preventivas.

Em face dos fundamentos resultantes para esta análise final, obtida por ampla
descrição neste documento, é correto afirmar que o objetivo do trabalho foi ampliado e
subordinado, segundo critérios técnicos e normativos não só da ABNT, como também do
IBAPE, além da observação das boas práticas de realização de vistorias.

Cabe ressaltar que, em sua cartilha: Inspeção Predial “a saúde dos edifícios”, o
IBAPE/SP expõe que o proprietário da edificação ou o síndico são os responsáveis pela

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edificação, respondendo civil e criminalmente pela omissão quanto a manutenção do

edifício, uma vez que a ABNT NBR 5674, cita em seu item 5 - Responsabilidades:

“5.1 O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve

observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e
manutenção de sua edificação, se houver.

5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis

pela manutenção de partes autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo
conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas
técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.

5.3 O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para

empresa ou profissional legalmente habilitado”.

Corroborado ao que instrui o Código Civil, Art. 1348, como competência ao síndico,
entre outros que:

“V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação

dos serviços que interessem aos possuidores;”.

Cabe esclarecer que, uma vez constatada obras de reformas necessárias no

edifício, seja em unidade privativa ou em área comum do prédio, cabe responsabilidade
do proprietário da unidade SOLICITAR AUTORIZAÇÃO AO SÍNDICO(A) DO
CONDOMÍNIO para realização da mesma, mediante apresentação do Plano de Reformas,
previsto pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

13. ENCERRAMENTO

Através deste parecer técnico de vistoria, elaborado por Carla Aquino – arquiteta/
eng. diagnóstica / Eng Segurança e Fábio Fraga - engenheiro civil eng patologista,
atestamos que todos os registros tomados durante as vistorias são verdadeiros assim
como as informações aqui relatadas.

E, nada mais havendo, encerramos o presente PARECER TÉCNICO DE

VISTORIA composto por 22 (vinte e duas páginas) fotos numeradas em seu respectivo
Relatório Fotográfico, 17 (dezessete) páginas subscritas por estes profissionais,
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Este documento técnico foi elaborado exclusivamente para a situação solicitada

pelo contratante.

Rio de Janeiro, 30 de Agosto de 2023.

_________________________________
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Engenharia Diagnóstica e Inspeções

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