Avaliação de Imóvel: Laudo Pericial

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 24/10/2021 às 20:22 , sob o número WTBT21702129497
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EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO 3ª Cível - TAUBATÉ/SP

Engenheiro Civil - EEUMACK - CREA 601703419 Processo 10113546-78.2020
Administrador - EAESP/FGV e Advogado - FADUMACK Execução de Quantia Certa
PERITO JUDICIAL_____________________________AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código BDE79A4.
LAUDO PERICIAL
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Imóvel industrial – Gleba 6 do Loteamento Chácaras Virgínia - sito a Rua Batista Sansoni nº 301
Contribuinte municipal nº BC 4.6.109.016.001 – Bairro Pinhão/Quiririm, Município de Taubaté/SP.
Matrícula nº 47.861 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Taubaté/SP
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Processo nº 1013546-78.2020.8.26.0625
3ª Vara Cível da Comarca de TAUBATÉ/SP
EXECUÇÃO DE QUANTIA CERTA
Exequente.: Banco SANTANDER
Executado.: PRO-SERV Indústria Mecânica Ltda
Outubro de 2020
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QUADRO RESUMO FINAL
→ Valor da Terra Nua = R$ 1.313.000,00
→ Valor das Edificações e Benfeitorias = R$ 4.877.000,00
→ Valor de MERCADO do imóvel = R$ 6.190.00,00 (base setembro/2021)
→ Valor de LIQUIDAÇÃO FORÇADA = R$ 5.260.00,00 (base setembro/21)
Imóvel industrial sito à Rua Batista Sansoni nº 301 - Município de Taubaté/SP
Área superficial = 5.000,00m2 e Área construída total apurada in-locu = 3.320,00m2
IMÓVEL AVALIANDO
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ÍNDICE
1. OBJETO
2. OBJETIVO
3. RESSALVAS E PRINCÍPIOS
4. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
5. AVALIAÇÃO
6. RESPOSTAS A QUESITOS
7. CONCLUSÃO
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
Localização - Documentação Fotográfica
Pesquisa de Mercado - Homogeneização dos Elementos Comparativos
Em atenção aos Provimentos do Conselho Superior de Magistratura, este Perito informa que en-
contram-se a disposição das partes, respectivos advogados e demais interessados, no sítio ele-
trônico do Tribunal de Justiça, link “Auxiliares da Justiça”, e em arquivo no Cartório desta Egré-
gia Vara, “curriculum vitae”, certidões (cível e criminal) e cópias das carteiras de habilitação pro-
fissional expedidas pelos órgãos de classe - CREASP, OABSP e CRASP - acompanhadas dos
respectivos diplomas de bacharel em Engenharia Civil, Direito e Administração Pública, conferi-
dos pela Universidade Mackenzie e Fundação Getúlio Vargas.
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1. OBJETO___________________________________________________
Imóvel industrial urbano, compreendendo terreno, edificações e benfeitorias, matrícula
nº 47.861 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Taubaté/SP, sito à Rua Ba-
tista Sansoni nº 301, Bairro Pinhão/Quiririm, Município de Taubaté/SP, CEP 12.043-500,
Contribuinte municipal nº BC 4.6.109.016.001, com área superficial de 5.000,00m2 e
área construída total apurada in-locu de 3.320,00m2 (Planta expedita em anexo), propri-
edade da empresa PRO-SERV Indústria Mecânica Ltda., inscrita no CNPJ/MF sob nº
54.521.208/0001-85, ora executada pelo Banco SANTANDER Brasil S.A.
Há débitos de origem tributária - IPTU - junto à Prefeitura Municipal, parte deles já inscri-
tos em dívida ativa.
2. OBJETIVO_________________________________________________
Avaliação do imóvel, conforme determinação judicial.
Serão utilizados, como referencial, os conceitos recomendados pelo IBAPE/SP - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, em especial as Normas
de Avaliação de Imóveis Urbanos e a Tabela da Portaria 03/2007 do CAJUFA - Centro
de Apoio aos Juízes da Fazenda Pública do Município de São Paulo, para determinação
do valor de mercado do imóvel, tendo por base o mês de setembro de 2021.
3. RESSALVAS E PRINCÍPIOS___________________________________
O presente Laudo Pericial de Avaliação obedeceu aos seguintes princípios:
❖ Elaborado com estrita observância dos postulados do Código de Ética Profissional;
❖ O imóvel e o entorno foi inspecionado pessoalmente pelo signatário;
❖ Os honorários profissionais não estão subordinados às conclusões alcançadas.
4. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES____________________________
O imóvel e o seu entorno foi visitado após formal agendamento, com objetivo de colher
informações complementares essenciais para o cumprimento do trabalho avaliatório,
sendo examinado com o rigor e cuidado necessário.
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A área onde está situado e seus detalhes externos podem ser bem visualizados através
da documentação fotográfica, das Plantas e das imagens anexadas ao final do laudo.
O imóvel industrial urbano objeto desta avaliação está localizado em área urbana conso-
lidada, na porção leste do Município de Taubaté, bairro misto com indústrias, comércio e
residências de padrões variados, contando com todos os melhoramentos urbanos.
Conforme Certidão de Valor Venal emitida em 25.06.21 pela Divisão de Cadastro Fiscal
da Prefeitura Municipal de Taubaté referente ao Exercício de 2021:
• Identificação (inscrição imobiliária): BC 4.6.109.016.001;
• Valor Venal do Terreno = R$ 85.124,53
• Valor Venal do Prédio = R$ 3.209.149,62;
• Valor Venal do Imóvel = R$ 3.294.274,15 (para efeito de tributação do IPTU).
Adiante, através de pesquisa de elementos comparativos - Anexo, demonstrar-se-a que

o valor da terra-nua encontra-se completamente defasado, situação que é regra em Mu-
nicípios em que não é realizada atualização periódica da Planta Geral de Valores.
Com objetivo de consulta de débitos junto a Prefeitura, através de Certidão de Extrato

de Débitos, emitida em 25.06.21, consta uma dívida atualizada de IPTU no valor total
de R$ 60.517,68 como segue:
• Valor do exercício de 2021 = R$ 17.814,49 (até junho/21) – Não inscrito
• Valor do exercício de 2016 = R$ 26.763,73 – Inscrito em Dívida Ativa;
A empresa consta com Licença de Operação nº 3006027 junto a CETESB – Compa-

nhia Ambiental do Estado de São Paulo, órgão vinculado a Secretaria do Meio Ambiente
do Estado de São Paulo, válida até 14.03.2022, ora anexada ao Laudo.
Consta como atividade principal: Fabricação de equipamentos e instrumentos para

controle de processos produtivos e análises. Dados específicos do imóvel:
• Área de terreno = 5.000,00m2;
• Área de construção com 3.129,61m2.
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O imóvel conta com 03 edificações principais (02 delas conjugadas) do tipo “Galpão In-
dustrial”, de padrões construtivos distintos, que foram sendo construídos gradativamen-
te, a medida em que a empresa ampliava suas atividades ao longo do tempo, até que
sofreu os efeitos da crise econômica.
Conta ainda com AVCB nº 451.176 – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, emitido
em 03.02.2020 pelo Corpo de Bombeiros/Polícia Militar do Estado de São Paulo, com
validade até 29.01.2023.
Ressalta-se que o AVCB atesta que as edificações contam com Sistema de Proteção e
Combate contra Incêndio de uma área considerada de RISCO BAIXO.
5. AVALIAÇÃO_______________________________________________
O valor procurado para o imóvel é o "Valor de Mercado", assim definido:

"A expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de re-
ferência, pela qual se efetuaria uma transação pelas partes desejosas, mas de-
sobrigadas ao negócio, ambas perfeitamente conhecedoras do mercado, do
imóvel e de suas possibilidades de uso"
O imóvel avaliando tem as seguintes características:

• imóvel tipo “galpão industrial” de padrões construtivos diversos e coberturas
acessórias, voltado para Rua Batista Sansoni nº 301, via de trânsito sem saída,
pavimentada com revestimento asfáltico, com circulação local de veículos;
• terreno sob solo seco, em formato retangular e plano, com testada de 50,00m e
laterais de 100,00m, totalizando área superficial de 5.000,00m2;
• conta com cabine primária de entrada de energia elétrica de alta tensão;
• protegido por câmeras internas de monitoramento.
Na micro-região estão disponíveis todos os melhoramentos e equipamentos públicos:

• coleta de lixo e limpeza pública;
• iluminação pública e domiciliar, telefone, água e esgoto;
• transporte público - ônibus municipal/intermunicipal;
• pavimento asfáltico - guias e sarjeta;
• comércio.
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Em Vistoria realizada in-locu foram minuciosamente levantadas as instalações existen-
tes, resultando na Planta abaixo e nos Registros Fotográficos que seguem em Anexo,
através dos quais certifica-se os Padrões Construtivos definidos pelo IBAPE-SP.
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Com base nas recomendações do Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos -
São Paulo - 2019”, publicado pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perí-
cias de Engenharia, cada edificação será avaliada conforme as características es-
pecíficas, adiante indicadas, associadas às suas respectivas áreas construídas:
• GALPÃO – PADRÃO SUPERIOR → Área construída = 1.455,00m2.

Edificação conjugada localizada na parte frontal, próximo a testada da Rua
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• GALPÃO – PADRÃO MÉDIO. → Área construída = 945,00m2.
Edificação maior localizada nos fundos
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• GALPÃO – PADRÃO ECONÔMICO. → Área construída = 170,00m2.
Edificação menor, localizada nos fundos, entre a edificação maior e a divisa
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• COBERTURA – PADRÃO SIMPLES. → Área construída = 750,00m2.
Existentes junto a laterais e fundos dos galpões principais e miolo
Abaixo, o quadro resumo das áreas das edificações existentes no imóvel:
QUADRO RESUMO DAS ÁREAS

Item Descrição da Edificação Tipo "Classificação" Área (m2)
1 Galpão Industrial 01 Padrão Superior 1.455,00
2 Galpão Industrial 02 Padrão Médio 945,00
3 Almoxarifado Padrão Econômico 170,00
4 Cobertura (telhados) Padrão Simples 750,00
Área Total (m2) 3.320,00
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5.1. AVALIAÇÃO TÉCNICA______________________________________
Para determinação do valor do imóvel foi utilizado o MÉTODO EVOLUTIVO, com todas
as recomendações contidas nas Normas Brasileiras de Avaliação:
- ABNT NBR 14.653/2011 Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais;

- ABNT NBR 14.653/2019 Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis urbanos;
- Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos/2011, elaborada pelo IBAPE/SP.
Pelo MÉTODO EVOLUTIVO a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser
obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o
custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializa-
ção, ou seja:
VI = ( VT + CB ) x FC
Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
A aplicação do método evolutivo exige que:
a) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de

mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou
pelo método da quantificação de custo;
c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser
maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na épo-
ca da avaliação.
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5.1.1. METODOLOGIA DE CÁLCULO_____________________________
A seguir estão as fórmulas que serão utilizadas por este signatário através das quais se
obterá o valor de mercado do imóvel.
Valor do imóvel = ( Vt + Vb ) x FC
Onde,
Vb = valor das benfeitorias em R$
Vt = valor do terreno em R$
• Vterreno = At x (Ff + Ft + q)
Onde,
At = área do terreno em m²
q = valor unitário em R$/m²
A pesquisa dos elementos comparativos está apresentada no Anexo deste trabalho.
A homogeneização dos elementos comparativos foi realizada através dos seguintes fato-
res, sempre que aplicáveis ao caso em estudo:
FATOR DE OFERTA (Ff): Aplicação de desconto de 10% sobre o preço original pedido,
levando-se em conta a elasticidade do negócio.
Ff = 0,9000
O imóvel foi classificado como Grupo IV: Zonas industriais ou galpões - 10ª Zona In-
dustrial, onde os fatores TESTADA e PROFUNDIDADE não se aplicam.
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FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft):
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• Vbenfeitorias = Ac x Foc x IC x R8N
Onde,
Vb = valor da benfeitoria em reais;
Ac = área construída em m²;
Foc = conforme a idade aparente e estado de conservação do imóvel observado;
Ic = de acordo com o padrão construtivo do imóvel observado;
R8N = R$ 1.745,81/m² (setembro/2021) – último índice publicado.
Fonte: Tabela
SINDUSCON/SP
A depreciação pela idade e estado de conservação é obtida pelo método de Ross-

Heidecke e aplicada à fórmula de cálculo.
% V = idade aparente
vida útil
%V = idade aparente
Item Descrição da Edificação %V
vida útil
15
1 Galpão Industrial 01 18,75%
80
20
2 Galpão Industrial 02 25,00%
80
20
3 Almoxarifado 33,33%
60
15
4 Cobertura (telhados) 75,00%
20
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Administrador - EAESP/FGV e Advogado - FADUMACK
Engenheiro Civil - EEUMACK - CREA 601703419
EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO
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Processo 10113546-78.2020
Execução de Quantia Certa
3ª Cível - TAUBATÉ/SP
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 24/10/2021 às 20:22 , sob o número WTBT21702129497 .
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“K” é obtido na Tabela 02 da pág.17 da Edificação de Valores de Venda – Versão 2019.
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Processo 10113546-78.2020
Execução de Quantia Certa
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CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO → Foc = ( R + ( K x (1- R) )
Item Descrição da Edificação Tipo "Classificação" Fob = R x k x ( 1 - R ) Fob
1 Galpão Industrial 01 Padrão Superior = 0,20 + 0,5971 x ( 1 - 0,20 ) 0,67768
2 Galpão Industrial 02 Padrão Médio = 0,20 + 0,5686 x ( 1 - 0,20 ) 0,67888
3 Almoxarifado Padrão Econômico = 0,20 + 0,5158 x ( 1 - 0,20 ) 0,61264
4 Cobertura (telhados) Padrão Simples = 0,10 + 0,2212 x ( 1 - 0,10 ) 0,29908
5.1.2. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
O valor total do imóvel é obtido através da expressão a seguir:
VIMÓVEL = VI = ( Vt + Vb ) x FC
• VALOR DO TERRENO
A pesquisa imobiliária compreendeu 08 (oito) elementos comparativos similares ao ava-

liando, situados nas proximidades e área geo-econômica.
Em anexo estão relacionados os imóveis, seus respectivos valores em oferta no

mês de setembro/2021 e características básicas.
Após a homogeneização e adequado tratamento à amostra, chegou-se ao intervalo de

confiança da amostra com variação de +30%, resultando em R$ 319,58/m2 e -30% resul-
tando em R$ 211,83/m2, com o Valor Unitário Médio de R$ 262,63/m2 (duzentos e
sessenta e dois reais e sessenta e três centavos por metro quadrado).
Vt = At x q
Vt = 5.000,00m² x R$ 262,63/m²
Vterreno = R$ 1.313.000,00 (base mês de setembro/2021) – arredondado

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• VALOR DAS EDIFICAÇÕES + BENFEITORIAS:
Vbenfeitorias = Ac x Fob x IC x R8N
1. GALPÃO INDUSTRIAL 01 – Padrão Superior – Área = 1.455,00m2.
Vb1 = Ac x Fob x IC x R8N

Vb1 = 1.455,00m2 x 0,67768 x 1,872 x R$ 1.745,81/m2
Vb1 = R$ 3.222.481,87
2. GALPÃO INDUSTRIAL 02 – Padrão Médio – Área = 945,00m2.

Vb2 = 945,00m2 x 0,67888 x 1,368 x R$ 1.745,81/m2
Vb2 = R$ 1.532.173,33
3. ALMOXARIFADO – Padrão Econômico – Área = 170,00m2.

Vb3 = 170,00m2 x 0,61264 x 0,518 x R$ 1.745,81/m2
Vb3 = R$ 94.184,84
4. COBERTURAS (TELHADOS) – Área = 750,00m2.

Vb4 = 750,00m2 x 0,29908 x 0,071 x R$ 1.745,81/m2
Vb4 = R$ 27.803,78
Vb = Vb1 + Vb2 + Vb3 + Vb4

Vb = 3.222.481,87 + 1.532.173,33 + 94.184,84 + 27.803,78
Vbenfeitorias = R$ 4.877.000,00 (base setembro/2021) - arredondado

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•
• VALOR TOTAL DO IMÓVEL
•
V = Vterreno + Vbenfeitorias
V = R$ 1.313.000,00 + R$ 4.877.000,00
VIMÓVEL = R$ 6.190.000,00 (base mês de setembro/2021) - arredondado

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Considerando que o imóvel avaliando conta com um terreno de área total de

5.000,00m² e a área total das edificações existentes somam 3.320,00m², o seu valor
médio será igual a R$ 6.190.000,00 (seis milhões cento e noventa mil reais), base
mês de setembro/2021.
Valor Médio do imóvel = R$ 6.190.000,00

(seis milhões cento e noventa mil reais), base mês de outubro/2021.
5.1.3. CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL
Em regra, o interesse dos que buscam imóveis em leilões judiciais é o de arremata-los

por valor razoavelmente abaixo do mercado, para posteriormente lucrar com a venda
subsequente. No caso em tela, as características do imóvel tendem a favorecer o negó-
cio, em razão da localização privilegiada.
A boa literatura da Engenharia de Avaliações define o “Valor de Liquidação Forçada de

Venda” como segue:
“O valor que um bem exposto para venda imediata no mercado; ambos comprador e ven-
dedor com pleno conhecimento das condições de compra e venda e utilidade do bem; o
vendedor sendo obrigado a vender e o comprador estando interessado, mas não
obrigado a comprar”.
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Observa-se que não são observadas as condições naturais de mercado:
✓ Homogeneidade dos bens levados ao mercado;

✓ Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, in-
dividualmente ou em grupo, alterar e/ou influenciar o mercado;
✓ Inexistência de influências externas;
✓ Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem,
o mercado e suas tendências;
✓ Perfeita mobilidade dos fatores, oferecendo liquidez com liberdade plena de en-
trada e saída do mercado.
A “Liquidação Forçada” para a NBR 14653-1:2001, item 3.30, é:
“condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o mé-
dio da absorção pelo mercado”
Para o IBAPE-SP, Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos – 2005, item 3.5, é:
“Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado
para garantias bancárias. Quando utilizado deve também ser apresentado o valor de mer-
cado”
A questão posta refere-se então a estimar o montante da justa redução do valor de mer-
cado, nesta situação específica.
Dentro deste conceito, o imóvel avaliando, a partir da aplicação de um “fator de liquida-

ção forçada”, teria seu valor diminuído para que viesse a ser absorvido pelo livre
mercado num prazo inferior ao normal, ou pudesse ser “facilmente” arrematado
em leilão judicial.
Considerando que os cálculos resultaram no valor de mercado para setembro/2021, já

aplicado o fator de oferta, ou seja, o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o
preço observado no mercado), conforme preconizado pelas Normas Brasileiras de Ava-
liações, em tese, poder-se-ia em caráter subjetivo, aplicar ao imóvel avaliando um
redutor máximo de 15% do valor calculado.
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Se aplicado ao imóvel avaliando o “Valor de Liquidação Forçada” mediante coeficiente
de redução de até 15%, o valor total do imóvel, no estado em que se encontra, seria re-
duzido de R$ 6.190.000,00 para R$ 5.260.000,00 (cinco milhões duzentos e sessenta
mil reais), base setembro/2021.
Valor de LIQUIDAÇÃO FORÇADA = R$ 5.260.000,00

(cinco milhões duzentos e sessenta mil reais) base setembro/2021
6. RESPOSTAS AOS QUESITOS DO REQTE. SANTANDER - fl. 208:
Q.1. Queira o Sr. Perito descrever a indicar a área total do imóvel?
R.1. Conforme apurado in-locu, a área superficial de terreno é de 5.000,00m2 e a área

construída total é de 3.320,00m2, assim subdividida:
Galpão Padrão Superior = 1.455,00m2

Galpão Padrão Médio = 945,00m2
Galpão Padrão Econômico = 170,00m2
Cobertura Padrão Simples = 750,00m2
Q.2. Esclareça o Sr. Perito se o imóvel possui construções finalizadas ?
R.2. Sim. Vide Registros Fotográficos em Anexo.
Q.3. Esclareça o Sr. Perito se o imóvel encontra-se em zona comercial e residenci-

al ou estritamente residencial?
R.3. O imóvel encontra-se em zona comercial e residencial.
Q.4. Esclareça o Sr. Perito se o imóvel encontra-se em zona urbana, suburbana ou

rural?
R.4. O imóvel encontra-se em zona urbana.
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Q.5. Esclareça o Sr. Perito qual o valor de Venda Forçada do imóvel em leilão judi-
cial no estado em que se encontra?
R.5. O Valor de “Liquidação Forçada” é de R$ 5.260.000,00 (cinco milhões duzentos e

sessenta mil reais) base mês de setembro/2021.
Q.6. Esclareça o Sr. Perito se o imóvel encontra-se regular perante os cadastros da

Prefeitura Municipal ?
R.6. O imóvel encontra-se regular no que se refere a legislação de Uso e Ocupação do

Solo, mas encontra-se em débito quanto ao pagamento de IPTU.
Q.7. Esclareça o Sr. Perito se o imóvel possui débitos de IPTU ?
R.7. Sim. Há débitos no montante de R$ 60.518,00 (sessenta mil quinhentos e dezoito

reais), base mês de junho/21, parte já inscrito em Dívida Ativa.
Q.8. Esclareça o Sr. Perito se as metragens do imóvel in loco correspondem a

descrição contida na matrícula.
R.8. Conforme apurado in loco, a área superficial de 5.000,00m2 corresponde ao indica-

do na matrícula 47.861 do CRI Taubaté e a área construída, consideradas todas as edi-
ficações (galpão, cobertura, portaria, cabine primária) encerrou 3.320,00m2, conforme
Planta expedita elaborada por este Perito e acostada em Anexo.
A pequena diferença apurada em relação á área construída (tecnicamente considerado

tudo o que é coberto) é uma situação normal haja vista que as coberturas são dinâmi-
cas, sendo montadas e/ou desmontadas de acordo com conveniências do momento.
Q.9. Instrua a avaliação com Laudo Fotográfico completo dos imóveis.
R.9. Reportar-se aos Registros Fotográficos em Anexo.
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7. CONCLUSÃO______________________________________________
Concluídas as diligências e os estudos necessários, de todo o exposto, o Imóvel indus-
trial urbano, compreendendo terreno, edificações e benfeitorias, matrícula nº 47.861 do
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Taubaté/SP, sito à Rua Batista Sansoni
nº 301, Bairro Pinhão/Quiririm, Município de Taubaté/SP, CEP 12.043-500, contribuinte
municipal nº BC 4.6.109.016.001, com área superficial de 5.000,00m2 e área construída
total apurada in-loco de 3.320,00m2, propriedade da empresa PRO-SERV Indústria Me-
cânica Ltda., inscrita no CNPJ/MF sob nº 54.521.208/0001-85, fica avaliado, a valor de
mercado, no estado em que se encontra, pelo montante de R$ 6.190.000,00, (seis
milhões cento e noventa mil reais), base mês de setembro de 2021, sendo admissí-
vel uma redução para R$ 5.260.000,00 (cinco milhões duzentos e sessenta mil reais) a
título de “Liquidação Forçada”, como segue:
→ Valor do terreno = R$ 1.313.000,00

→ Valor de edificações+benfeitorias = R$ 4.877.000,00
→ Valor de MERCADO do imóvel = R$ 6.190.000,00
(seis milhões cento e noventa mil reais) - base mês de setembro/2021
→ Valor de LIQUIDAÇÃO FORÇADA = R$ 5.260.000,00

(cinco milhões duzentos e sessenta mil reais) - base mês de setembro/2021
Há débitos de origem tributária junto à Prefeitura Municipal, relativos ao recolhimento do

IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, no valor de R$ 60.518,00 (sessenta mil qui-
nhentos e dezoito reais), atualizado até junho/21, parte dele já inscrito em dívida ativa.
8. ENCERRAMENTO___________________________________________
O presente trabalho contém 64 (sessenta e quatro) páginas, compreendendo texto im-

presso apenas no anverso, acompanhado de Anexos com registros fotográficos, ima-
gens aéreas, pesquisas e cálculos, todas numeradas e assinadas em formato digital.
São Paulo, 21 de outubro de 2021
Eng. Eduardo Emilio Lang Di Pietro - JURISPERITO
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edificar@uol.com.br
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COBERTURA
SIMPLES COBERTURA
SIMPLES
COBERTURA
INFERIOR VESTIÁRIO
GALPÃO PADRÃO ECONOMICO SIMPLES
E
SUPERIOR
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código BDE79AC.
COBERTURA
SIMPLES
GALPÃO PADRÃO MÉDIO
COBERTURA
SIMPLES
COBERTURA
SIMPLES
GALPÃO PADRÃO SUPERIOR

ÁREA ADMINISTRATIVA (2 PAVIMENTOS)
COBERTURA
SIMPLES
GALPÃO PADRÃO SUPERIOR
COBERTURA COBERTURA
SIMPLES GALPÃO PADRÃO ECONOMICO SIMPLES
CABINE
CABINE DE
PORTARIA DESATIVADA FORÇA
CALÇADA
RUA BATISTA SANSONI
PROCESSO 1013546-78.2020 da 3° VARA CÍVEL DE TAUBATÉ/SP
QUADRO DE ÁREAS PRO-SERV INDÚSTRIA MECANICA LTDA
GALPÃO PADRÃO SUPERIOR - 1455,00 m²

RUA BATISTA SANSONI n° 301 QUIRIRIM - TAUBATÉ/SP
CEP: 12043-500
GALPÃO PADRÃO MÉDIO - 945,00 m²
CNPJ 54.521.208/0001-85
GALPÃO PADRÃO ECONOMICO - 170,00 m²
GLEBA 06 do LOTEAMENTO CHACARA VIRGINIA , BAIRRO PINHÃO
GALPÃO PADRÃO SIMPLES - 750,00 m²
INSCRIÇÃO BC 4.6.109.016.001/matrícula 47.861 do CRI TAUBATÉ

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA - 3320,00 m²
JURISPERITO
ÁREA de TERRENO - 5000,00 m² SETEMBRO/2021 SEM ESCALA
Área equi. do imóvel avaliando m² = 5000,00
Vo do imóvel avaliando = 1
Fator de oferta = 0,90
DADOS DE ENTRADA
Elemento Endereço Área equi. (m²) Valor Venda R$/m² Venda/Oferta Vo Ftop Fy
1 AMOSTRA 01 6000 R$ 1.930.000,00 R$ 321,67 O 1 1,00 1,00
2 AMOSTRA 02 15799 R$ 3.000.000,00 R$ 189,89 O 1 0,95 1,00

3 AMOSTRA 03 12457 R$ 4.709.600,00 R$ 378,07 O 1 1,00 1,00
4 AMOSTRA 04 124000 R$ 10.000.000,00 R$ 80,65 O 1 1,00 1,00
PERITO JUDICIAL_______________________
AMOSTRA 05 97344 R$ 14.601.600,00 R$ 150,00 O 1
_____________________________________________________________
5 1,00 1,00
6 AMOSTRA 06 145237 R$ 22.000.000,00 R$ 151,48 O 1 0,95 1,00
7 AMOSTRA 07 26000 R$ 5.500.000,00 R$ 211,54 O 1 0,95 1,00
8 AMOSTRA 08 12456 R$5.650.000,00 R$ 453,60 O 1 0,95 1,00
9 AMOSTRA 09 6174 R$2.350.000,00 R$ 380,63 O 1 1,00 1,00
VALOR DA TERRA NUA - HOMOGENIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
________________________
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Execução Quantia Certa
Processo 1013546-78.2020
_AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código BDE79AD.
Planilha de Homogeneização dos Elementos Amostrais
Matriz de Fatores
Elementos Dados Entrada R$ Ft Fa Fo Ftop Fy Dados Saída R$ Classe SV
1 321,67 1,0000 1,0466 0,90 1,00 1,00 303,00 3 303,00
2 189,89 1,0000 1,1547 0,90 0,95 1,00 187,46 0 0,00
3 378,07 1,0000 1,1209 0,90 1,00 1,00 381,39 0 0,00
4 80,65 1,0000 1,4938 0,90 1,00 1,00 108,42 0 0,00

5 150,00 1,0000 1,4493 0,90 1,00 1,00 195,66 0 0,00
PERITO JUDICIAL_______________________
_____________________________________________________________
6 151,48 1,0000 1,5237 0,90 0,95 1,00 197,33 0 0,00
7 211,54 1,0000 1,2289 0,90 0,95 1,00 222,26 1 222,26
8 453,60 1,0000 1,1209 0,90 0,95 1,00 434,70 0 0,00
9 380,63 1,0000 1,0541 0,90 1,00 1,00 361,11 0 0,00
________________________
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Execução Quantia Certa
Processo 1013546-78.2020
_AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
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Administrador - EAESP/FGV e Advogado - FADUMACK Execução Quantia Certa
PERITO JUDICIAL_______________________ _AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Média e Desvio padrão
n= 9
Média "X" = 265,70
Desvio padrão "S" = 108,84
Verificação da pertinencia do rol pelo critério excludente de CHAUVENET

Elementos Extremos
Máx.: 434,70
Min.: 108,42
Valor Crítico para 9 elementos => 1,92
dmáx/S= 1,553 Elemento Permanece (dn/S < Valor Crítico)
dmin/S= 1,445 Elemento Permanece (dn/S < Valor Crítico)
Teoria Estatística das Pequenas Amostras com distribuição “t” de STUDENT

n-1 = 8 tc = 1,4
Limites de Confiança:
X máx = 319,58
X min = 211,83
Amplitude do Intervalo ( X máx - X min): A= 107,74
Divisão da Amplitude em Classes= 3
A/Classe = 35,91
Divisão de classes
Classes: Quantidade Peso
a
1 211,83 até 247,75 1 1
a
2 247,75 até 283,66 0 0
a
3 283,66 até 319,58 1 1
Tomada de Decisão:
Soma dos Pesos: 2
Soma Valores Ponderados: 525,26
Tomada de Decisão: 262,63
Valor Unitário: R$ 262,63 / m2
Valor do Imóvel: R$ 1.313.145,23
→ VALOR TOTAL DO TERRENO = R$ 1.313.000,00 (base mês de setembro/2021)
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Paradigma: PRO-SERV INDÚSTRIA MECÂNICA LTDA.
PESQUISA DE VALORES DE VENDA DE TERRENOS
PRO-SERV - Rua: Batista Sansoni, 301

R. Batista Sansoni nº 301 - Parque Piracangaguá, Taubaté - SP, CEP: 12040-53
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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código BDE79AF.
Site: https://www.zapimoveis.com.br
ELEMENTO AMOSTRAL 01
Código da Oferta: ZAP: 2457085982
Franco Consultoria de Imóveis – CRECI: 047039-J-SP – Telefones: (12) 3633-8556 / (12) 99622-9463
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Site: https://www.imovelweb.com.br
Código Imóvelweb: 2957980046
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Imobiliária Danielli – CRECI: PJ 37 – Telefones: (12) 99644-6070 (12) 3632-4077
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Paulo Bio Imóveis – Telefone: (11) 4516-1666
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IFR Imóveis – Telefones: (12) 3432-3070 / (12) 9.8853-1000
fls. 265
Site: https://www.vivareal.com.br
Demétrio Imobiliária – Telefone: (12) 3632-4652
Código: 2518753332
fls. 266
Site: https://www.vivareal.com.br
Telefones: (12) 3426-1098(12) 9.9623-7707
Código: 2450087073
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Site: https://www.zapimoveis.com.br
Geração Imóveis Ltda. – CRECI: 06041-J-SP – Telefone: (12) 3928-9720
Código da Oferta: ZAP: 2537529435
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GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO Processo N°
SECRETARIA DO MEIO AMBIENTE 02 03/00126/06
CETESB - COMPANHIA AMBIENTAL DO ESTADO DE SÃO PAULO
N°
3006027
LICENÇA DE OPERAÇÃO Versão: 01
VALIDADE ATÉ : 14/03/2022
Data: 14/03/2019
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código BDE79B4.
RENOVAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO DA ENTIDADE
Nome CNPJ
PRO-SERV INDÚSTRIA MECÂNICA LTDA. 54.521.208/0001-85
Logradouro Cadastro na CETESB
RUA BATISTA SANSONI 688-177-0
Número Complemento Bairro CEP Município
301 QUIRIRIM 12043-500 TAUBATÉ
CARACTERÍSTICAS DO PROJETO
Atividade Principal
Descrição
Equipamentos e instrumentos para controle de processos produtivos e analises; fabricação de
Bacia Hidrográfica UGRHI

61 - PARAÍBA 2 - PARAÍBA DO SUL
Corpo Receptor Classe
Área ( metro quadrado)

Terreno Construída Atividade ao Ar Livre Novos Equipamentos Área do módulo explorado(ha)
5.000,00 3.129,61
Horário de Funcionamento (h) Número de Funcionários Licença de Instalação

Início Término Administração Produção Data Número
07:00 às 07:00 0 0
A CETESB–Companhia Ambiental do Estado de São Paulo, no uso das atribuições que lhe foram
conferidas pela Lei Estadual nº 118/73, alterada pela Lei 13.542 de 08 de maio de 2009, e demais
normas pertinentes, emite a presente Licença, nas condições e termos nela constantes;
A presente licença está sendo concedida com base nas informações apresentadas pelo interessado e
não dispensa nem substitui quaisquer Alvarás ou Certidões de qualquer natureza, exigidos pela
legislação federal, estadual ou municipal;
A presente Licença de Operação refere-se aos locais, equipamentos ou processos produtivos
relacionados em folha anexa;
Os equipamentos de controle de poluição existentes deverão ser mantidos e operados adequadamente,
de modo a conservar sua eficiência;
No caso de existência de equipamentos ou dispositivos de queima de combustível, a densidade da
fumaça emitida pelos mesmos deverá estar de acordo com o disposto no artigo 31 do Regulamento da
Lei Estadual nº 997, de 31 de maio de 1976, aprovado pelo Decreto nº 8468, de 8 de setembro de
1976, e suas alterações;
Alterações nas atuais atividades, processos ou equipamentos deverão ser precedidas de Licença
Prévia e Licença de Instalação, nos termos dos artigos 58 e 58-A do Regulamento acima mencionado;
Caso venham a existir reclamações da população vizinha em relação a problemas de poluição
ambiental causados pela firma, esta deverá tomar medidas no sentido de solucioná-los em caráter de
urgência;
A renovação da licença de operação deverá ser requerida com antecedência mínima de 120 dias,
contados da data da expiração de seu prazo de validade.
USO DA CETESB EMITENTE

SD N° Tipos de Exigências Técnicas Local: TAUBATÉ
Esta licença de número 3006027 foi certificada por assinatura digital, processo
91383723 Água, Solo, Ruído eletrônico baseado em sistema criptográfico assimétrico, assinado eletronicamente por
chave privada. Para verificação de sua autenticidade deve ser consultada a página da
CETESB, na Internet, no endereço: autenticidade.cetesb.sp.gov.br
ENTIDADE
Pag.1/2
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GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO Processo N°
SECRETARIA DO MEIO AMBIENTE 02 03/00126/06
CETESB - COMPANHIA AMBIENTAL DO ESTADO DE SÃO PAULO
N°
3006027
LICENÇA DE OPERAÇÃO Versão: 01
VALIDADE ATÉ : 14/03/2022
Data: 14/03/2019
RENOVAÇÃO
EXIGÊNCIAS TÉCNICAS
01. Os esgotos sanitários gerados no estabelecimento deverão continuar recebendo tratamento no próprio
local, de acordo com as normas NBR 7229/93 e NBR 13969/97 da ABNT.
.
02. Os níveis de ruído emitidos pelas atividades do empreendimento deverão atender aos padrões
estabelecidos pela norma NBR 10151 - "Acústica - Avaliação do ruído em áreas habitadas, visando o conforto da
comunidade - Procedimento", da ABNT, conforme Resolução Conama nº 01 de 08/03/90, retificada em 16/08/90.
.
03. Dispor adequadamente os resíduos sólidos industriais e domésticos, de forma a não causar poluição
ambiental, atendendo o disposto nos artigos 51 e 52 do Regulamento da Lei nº 997/76, aprovado pelo Decreto nº
8468/76, e suas alterações.
.
OBSERVAÇÕES
01. A presente licença é válida para a produção de Carcaças Metálicas de Telefones; Contadores
Eletromagnéticos; Contadores Mecânicos; Peças e Acessórios de Fogões, Refrigeradores e Máquinas de Lavar e
Secar para uso doméstico; Peças Estampadas para Indústria Automobilística; Peças Injetadas de Pequeno Porte
para Telefonia; Peças Injetadas para Indústria Automobilística, utilizando os processos, operações e
matérias-primas relacionados no MCE - Memorial de Caracterização do Empreendimento apresentado por ocasião da
solicitação desta licença.
ENTIDADE
Pag.2/2
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Administrador - EAESP/FGV e Advogado - FADUMACK EXECUÇÃO
PERITO JUDICIAL LAUDO DE VISTORIA
LAUDO PERICIAL DE VISTORIA
REGISTROS FOTOGRÁFICOS
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Processo nº 1013546-78.2020.8.26.0625
Exequente.: Banco SANTANDER
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FOTO AÉREA DO IMÓVEL (FONTE: GOOGLE EARTH)
Area superficial de terreno = 5.000,00m2

Área construída real apurada in-locu = 3.320,00m2
VISTORIA TÉCNICA EFETUADA DIA 25.09.2021
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Foto 01: Fachada do imóvel - Pro-Serv. Indústria Mecânica Ltda
Foto 02: Fachada do imóvel. Foto 03: Data da Vistoria 25.09.2021.

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Foto 04: Fachada do imóvel (Pro-Serv. Indústria e Comércio Ltda.)
Foto 05: Via de acesso ao imóvel pavimentada em concreto asfáltico – Rua Batista Sansoni
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Foto 05: Portão automatizado de entrada para acesso ao Imóvel.
Foto 06: Vista lateral – Galpão industrial 01 (FRENTE) - área Administrativa em 02 pvto.
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Foto 07: Vista lateral e dos fundos do Galpão industrial 01 - (GI-01). Padrão SUPERIOR
Foto 08: Vista da parte interna – páteo de carga/descarga entre Galpões Industriais 01 e 02.
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Foto 09: Vista frontal – Galpão industrial 02 (GI-02 FUNDOS) – Padrão MÉDIO.
Foto 10: Vista frontal – Galpão industrial 02

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Foto 11: Vista da cobertura lateral. Foto 12: Vista interna da cobertura SIMPLES.
Foto 13: Vista da parte dos fundos do Galpão Industrial 01.

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Foto 14: Vista frontal do Galpão Industrial 02 (GI-02).
Foto 15: Detalhe da cobertura lateral - GI 02. Foto 16: Detalhe do telhado fundos do GI 02.
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Foto 17: Vista do almoxarifado (atrás do GL02) Foto 18: Detalhe da cobertura dos fundos.
Foto 19: Vista dos fundos do imóvel, junto ao muro de DIVISA DE FUNDO
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Foto 20: Vista da parte dos fundos do imóvel. Acima, área do refeitório
Foto 21: Vista da parte dos fundos do imóvel – cobertura SIMPLES.

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GALPÃO INDUSTRIAL 01 – PARTE INTERNA
Foto 22: Parte interna do Galpão Industrial 01 – piso industrial de alta resistência.
Foto 23: GI01 - Estrutura: colunas em concreto e cobertura metálica e telhas de fibrocimento.
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Foto 24: Parte interna do GI – 01. Foto 25: Parte interna do GI – 01.
Foto 26: Detalhe do pé-direito e portas. Foto 27: Detalhe das instalações de proteção
e combate a incêndio
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Fotos 28 e 29: Escritórios – Parte Administrativa em 02 pavimentos / diversas salas
subdivididas com divisórias removíveis. Estrutura de concreto armado e alvenaria
Fotos 30 e 31: Escritórios – Parte Administrativa. Tetos em gesso
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Fotos 32 e 33: Escritórios – Acesso ao 1º pavimento dos Escritórios – Parte Administrativa.
Foto 34: Vista interna do Galpão Industrial 01.
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GALPÃO INDUSTRIAL 02 – PARTE INTERNA
Fotos 34: Parte interna do Galpão Industrial 02 – piso de resistência / Forro em placas
Fotos 35: Parte interna do Galpão Industrial 02.

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Fotos 36: Parte interna do Galpão Industrial 02.
Fotos 37: Detalhe dos WCs masculino e feminino.

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Fotos 38: Detalhe interno do WC masculino.
Fotos 39: Detalhes dos QDE - Quadro de distribuição de energia e extintor.

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Foto 40: Vista interna do refeitório.
Foto 41: Vista interna do refeitório.

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Foto 42: ÁREA FRONTAL JUNTO A RUA - Detalhe da guarita e Quadro Geral de força.
Foto 43: ÁREA FRONTAL JUNTO A RUA - Cabine de Entrada de Força de Alta Tensão.
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Foto 44: Detalhe do compressor e Instalações elétricas.
Foto 45: Detalhe das instalações para depósito de peças/material diverso.

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Foto 46: Reservatório enterrado de água / bombas do sistema de incêndio junto a entrada GL01.
Foto 47: Área externa: destaque para instalações do compressor.

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POLÍCIA MILITAR DO ESTADO DE SÃO PAULO
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CORPO DE BOMBEIROS
AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS
AVCB Nº: 451176
O CORPO DE BOMBEIROS EXPEDE O PRESENTE AUTO DE VISTORIA, POR MEIO DO SISTEMA ELETRÔNICO VIA
FÁCIL BOMBEIROS, PARA A EDIFICAÇÃO OU ÁREA DE RISCO ABAIXO, NOS TERMOS DO REGULAMENTO DE
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO DO ESTADO DE SÃO PAULO.
Projeto N°: 299544/3554102/2016
Endereço: RUA BATISTA SANSONI N°: 301
Complemento: Bairro: QUIRIRIM
Município: TAUBATE
Ocupação: INDUSTRIAL E SERVIÇO PROFISSIONAL

Proprietário: PRO-SERV INDUSTRIA MECÂNICA LTDA
Responsável pelo Uso: PRO-SERV INDUSTRIA MECÂNICA LTDA
Responsável Técnico: CELSO BRIET DE ALMEIDA
CREA/CAU: 0682147516 ART/RRT nº: 28027230200064693

Área Total (m) 3260,16 Área Aprovada (m) 3260,16
Validade: 29/01/2023
Vistoriador: 1. SGT PM RODRIGO MENDES TAVARES
Homologação: TEN CEL PM MARCIO ANDRE SILVA NUNES
OBSERVAÇÕES: CONFORME PREVISTO NO ARTIGO 80 E PARÁGRAFO ÚNICO DA PORTARIA Nº CCB-003/800/19, O

INTERESSADO DEVERÁ SUBSTITUIR O PROJETO TÉCNICO FÍSICO POR PROCESSO EM FORMATO
ELETRÔNICO, ATÉ O FINAL DA VALIDADE DESTA LICENÇA, DE FORMA A NÃO COMPROMETER A SUA
RENOVAÇÃO SUBSEQUENTE.
NOTAS: 1) O AVCB deve ser afixado na entrada principal da edificação, em local visível ao público. 2) Compete ao proprietário ou
responsável pelo uso da edificação a responsabilidade de renovar o AVCB e de manter as medidas de segurança contra incêndioem
condições de utilização, providenciando a sua adequada manutenção, sob pena de cassação do AVCB, independente das
responsabilidades civis e criminais.
Taubate, 3 de Fevereiro de 2020
Documento emitido eletronicamente pelo Sistema Via Fácil Bombeiros. Para verificar sua
autenticidade acesse a página do Corpo de Bombeiros "www.corpodebombeiros.sp.gov.br",
ou utilize o aplicativo para dispositivos móveis "Bombeiros SP" .
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PERITO JUDICIAL__________________AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - ESCLARECIMENTOS
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código C6C682E.
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
ESCLARECIMENTOS
.
Processo nº 1013546-78.2020.8.26.0625
Exequente.: Banco SANTANDER Brasil S.A.
Janeiro de 2022
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fls. 372

1. OBJETO___________________________________________________
Imóvel industrial urbano, compreendendo terreno, edificações e benfeitorias, matrícula
nº 47.861 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Taubaté/SP, sito à Rua Ba-
tista Sansoni nº 301, Bairro Pinhão/Quiririm, Município de Taubaté/SP, CEP 12.043-500,
Contribuinte municipal nº BC 4.6.109.016.001, propriedade da empresa PRO-SERV In-
dústria Mecânica Ltda., ora executada pelo Banco SANTANDER Brasil S.A.
2. OBJETIVO_________________________________________________
Conforme determinação judicial, manifestação acerca da impugnação do devedor.
3. IMPUGNAÇÃO DO DEVEDOR E MANIFESTAÇÃO PERICIAL_______

Os Esclarecimentos serão prestados a seguir, sendo comentada cada alegação.
3.1 PRELIMINARES___________________________________________
Preliminarmente cabe esclarecer que, para o cumprimento do trabalho avaliatório, o
imóvel e o entorno foi examinado com o rigor e cuidado necessário. A área onde está
situado e seus detalhes externos foram detalhados através da documentação fotográfi-
ca, das Plantas e das imagens anexadas ao final do laudo.
O imóvel restou avaliado, a valor de mercado, no estado em que se encontra, pelo mon-
tante de R$ 6.190.000,00, (seis milhões cento e noventa mil reais), base mês de setem-
bro de 2021, sendo admissível uma redução para R$ 5.260.000,00 (cinco milhões du-
zentos e sessenta mil reais) a título de “Liquidação Forçada”, como segue:
→ Valor do terreno = R$ 1.313.000,00

→ Valor de edificações+benfeitorias = R$ 4.877.000,00
→ Valor de MERCADO do imóvel = R$ 6.190.000,00
(seis milhões cento e noventa mil reais) - base mês de setembro/2021
→ Valor de LIQUIDAÇÃO FORÇADA = R$ 5.260.000,00

(cinco milhões duzentos e sessenta mil reais) - base mês de setembro/2021
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E foi constatada a existência de débitos de origem tributária junto à Prefeitura Municipal,
relativos ao recolhimento do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, no valor de R$
60.518,00 (sessenta mil quinhentos e dezoito reais), atualizado até junho/21, parte dele
já inscrito em dívida ativa.
3.2 IMPUGNAÇÃO DO DEVEDOR E MANIFESTAÇÃO PERICIAL______

A Devedora PRO-SERV apresenta impugnação ao Laudo Pericial, através do Parecer
elaborado pela Imobiliária Danelli, sediada em Taubaté, fls. 360-361.
Em breve síntese alega que o valor do imóvel seria de R$ 8.115.000,00, como segue:
• Valor do terreno = R$ 3.000.000,00 (a razão de R$ 600,00/m2) e
• Valor das Benfeitorias = R$ 5.115.000,00.
O Parecer traz itens relativos a Caracterização da Região, Acessibilidade, Descrição do

Imóvel, Imagem aérea, Melhoramentos Públicos, Características do Terreno, Caracterís-
ticas da Construção, que coincidem com os dados já colhidos por este Perito.
Em seguida o “avaliador” da imobiliária Danelli informa que “Este laudo foi elaborado de
conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530 de 12/05/1978 [....].
Informa ainda que elaborou o trabalho [...] “utilizando o Método Comparativo de Dados
de Mercado” [...], alias o mesmo utilizado por este Perito.
Para a determinação do VALOR DO TERRENO, afirma que [...] realizou-se uma pesqui-
sa de mercado baseada em ofertas de terreno [..]
PERGUNTO: PORQUE A MENCIONADA PESQUISA NÃO FOI JUNTADA ????

Sem o devido conhecimento da pesquisa, impossível a análise deste Perito para verificar
como o signatário chegou a R$ 600,00/m2 para definir o valor do terreno...............
Ressalta-se que este Perito juntou, no ANEXO ao Laudo de Avaliação ofertado, pesqui-
sa imobiliária compreendendo 08 (oito) elementos comparativos similares ao avaliando,
situados nas proximidades e área geo-econômica, onde estão relacionados os imóveis
com seus respectivos valores em oferta no mês de setembro/2021 e indicadas suas ca-
racterísticas básicas.
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Após a homogeneização e adequado tratamento à amostra, chegou-se ao intervalo de
confiança da amostra com variação de +30%, resultando em R$ 319,58/m2 e -30% resul-
tando em R$ 211,83/m2, com o Valor Unitário Médio de R$ 262,63/m2 (duzentos e ses-
senta e dois reais e sessenta e três centavos por metro quadrado).
Já para a determinação do VALOR DAS CONSTRUÇÕES o signatário simplesmente

apresenta o valor de R$ 5.115.000,00.
PERGUNTA: PORQUE NÃO JUNTOU OS CÁLCULOS ?????

Sem o devido conhecimento dos cálculos, impossível a análise deste Perito para verifi-
car como o signatário chegou ao referido valor das construções...............
Ressalta-se que este Perito, no corpo do Laudo de Avaliação ofertado, apresentou deta-
lhadamente os cálculos para determinação do valor de cada edificação identificada, cu-
jos padrões eram distintos, com fulcro nos manuais técnicos de referência.
Portanto, inexistem documentos e/ou fatos capazes de afastar e/ou alterar a Con-
clusão já alcançada no Laudo Pericial, reproduzida no subitem 3.1. destes Esclareci-
mentos, mantido assim o valor, base mês de setembro/2021, de R$ 6.190.000,00 (seis
milhões cento e noventa mil reais), admissível uma redução para R$ 5.260.000,00
(cinco milhões duzentos e sessenta mil reais) a título de “Liquidação Forçada”.
4. ENCERRAMENTO___________________________________________
O presente trabalho contém 04 (quatro) páginas, compreendendo texto impresso apenas

no anverso, todas numeradas e assinadas em formato digital.
São Paulo, 01 de fevereiro de 2022
Eng. Eduardo Emilio Lang Di Pietro

JURISPERITO
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fls. 159
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE TAUBATÉ
FORO DE TAUBATÉ
3ª VARA CÍVEL
RUA JOSÉ LICURGO INDIANI S/N, Taubaté-SP - CEP 12070-070
Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às19h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código A9A1C71.
DESPACHO
Processo Digital nº: 1013546-78.2020.8.26.0625

Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
Exequente: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
Executado: Pro Serv Industria Mecânica Ltda e outro
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA REZENDE BARBOSA DE OLIVEIRA, liberado nos autos em 06/04/2021 às 18:24 .
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcia Rezende Barbosa de Oliveira
Vistos.
I – Nestes autos, estão cadastrados os advogados constituídos pela executada para

oferecimento dos embargos (proc. 1016339-87.2020.8.26.0625), nada obstante não tenha sido
admitido o processamento até agora.
Estão cientes da decisão de fls.143 (publicação às fls.149) e, por isso, sem
impugnação oferecida até então, fica DEFERIDO o levantamento do valor (R$325,67) à parte
credora, a quem caberá o preenchimento do formulário do MLE Mandado de Levantamento
Eletrônico para posterior juntada aos autos, nos termos do regulamento instituído pelo
Comunicado Conjunto n. 474/2017.
Registra-se que, nos casos em que não houve outorga de poderes para receber e
conferir quitação, deverá ser feito o desmembramento com a expedição de mandados distintos
para levantamentos em separado do principal (crédito da parte) e de honorários (crédito de
advogado) (Parecer n. 17/2019-J da Eg. Corregedoria Geral de Justiça; art. 1113, §3º, NSCGJ; art.
105, caput, CPC; TJSP Apelação n. 1011811-59.2018.8.26.0405; Rel: Des. Flávio Cunha da
Silva; j: 05/12/2018).
Após a juntada, proceda a Serventia à verificação e, se em termos, a
expedição/finalização do MLE de acordo com os dados informados, para assinatura por esta(e)
Magistrada(o), dando-se ciência à parte interessada.
II Fls.150/157: Ante a certidão/matrícula atualizada trazida, defiro a penhora do

imóvel de propriedade da parte devedora e objeto da matrícula n. 47.861 do CRI local,
observado, especialmente, o disposto nos arts. 842, 843 e 845, §1º, do Código de Processo Civil.
a) Servirá esta decisão como termo representativo da constrição, juntamente

com o título de domínio referido, ficando a parte devedora na condição (formal) de depositária.
b) Intime-se a executada pessoa jurídica, por seus advogados, inclusive dessa

condição de depositária que lhe é agora atribuída.
c) Dada a peculiaridade pelas características do imóvel, tem-se por conveniente a

avaliação já por Perito do juízo, devendo a exequente ser cientificada antes da nomeação.
fls. 160
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE TAUBATÉ
FORO DE TAUBATÉ
3ª VARA CÍVEL
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Horário de Atendimento ao Público: das 13h00min às19h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1013546-78.2020.8.26.0625 e código A9A1C71.
d) Após a avaliação, será a parte executada intimada de que terá o prazo de 15
(quinze) dias para apresentar impugnação versando, exclusivamente, sobre penhora eventualmente
incorreta e/ou avaliação errônea (art. 525, §1º, inc. IV, CPC);
e) Solicite-se a averbação da penhora via sistema ARISP (art. 844, NCPC; arts.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA REZENDE BARBOSA DE OLIVEIRA, liberado nos autos em 06/04/2021 às 18:24 .
233 das NSCGJ e Comunicado CG n. 764/2016), ficando advertida a parte credora de que lhe
cabe o pagamento de custas/emolumentos por meio de boleto que será encaminhado pelo CRI ao
endereço eletrônico de seu(sua) advogado(a), caso não seja beneficiária da gratuidade.
f) Anoto que as ordens de indisponibilidade do bem (Av-10 e Av-12), como

medidas de cunho acautelatório que são, não obstam a penhora do imóvel e nem sua alienação nos
autos da execução em favor da qual foi penhorado.
A indisponibilidade é medida indistinta e cautelar a obstar a dilapidação
patrimonial pelo devedor (preservação de direitos da parte credora); mas não vincula um bem
específico a uma determinada execução. Ou seja: “A indisponibilidade de bens do executado não
impede a penhora e a adjudicação, mas impede tão somente que o proprietário se desfaça de seus
bens” (TJSP AI n. 2124736-95.2019.8.26.0000; Rel: Cesar Ciampolini; j: 09/10/2019; TJSP
AI n. 2083050-60.2018.8.26.0000; Rel: Marino Neto; j: 09/08/2018; STJ. 3ª Turma. RESp
1.493.067-RJ, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, j: 21/3/2017).
g) Encaminhe-se cópia desta decisão:

- ao d. Juízo da 2ª Vara Cível local para consideração no seu processo n.
1005783-31.2017.8.26.0625 (Av-10);
- ao d. Juízo da 1ª Vara Cível local para consideração no seu processo n.
0012545-46.2018.8.26.0625 (Av-12);
- ao d. Juízo da 1ª Vara Federal local para consideração no seu processo n.
0003614-75.2011.4.03.6121 (Av-14), que terá ordem de preferência no produto da arrematação em
razão da penhora precedente averbada.
III No mais, aguarde-se a citação do coexecutado YUICHI WADA (fls.144) e,

em seguida, a fluência do prazo em relação a ele.
IV Int.
Taubaté, 06 de abril de 2021.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
03/06/2022 16:11 2ª Via de Tributos
(4.6.109.016.001) | Sair
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4.6.109.016.001 PRO SERV INDUSTRIA MECANICA LTDA 54.521.208/0001-85
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Selecione o(s) Débito(s) abaixo, após selecione as parcelas a serem emitidas.
   Status 
Selecione Exercício Nome Tributo Tipo Aviso Valor Principal  Correção Multa Juros Honorários Total
2022 IPTU 7032 152650 15.015,20 0,00 0,00 0,00 0,00 15.015,20
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Parcelas
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03/06/2022 16:11 SEGUNDA VIA DE PARCELAMENTO
(4.6.109.016.001) | Sair
Inscrição Contribuinte Documento

4.6.109.016.001 PRO SERV INDUSTRIA MECANICA LTDA 54.521.208/0001-85
1-1
 Ir Ações
Exercício Nome Tributo Tipo Aviso Valor Principal Correção Multa Juros Honorários Total Situacao
2018 IPTU 7032 141339 3.024,36 964,6 797,8 1572,66 635,94 6.995,36 PROTESTADO - Execucao
2021 IPTU 7032 176616 16.896,90 1848,77 3749,14 1960,05 0 24.454,86 PROTESTADO - Divida Ativa
1-2
Parcelas
DESMARCAR TODOS MARCAR TODOS

dados não encontrados
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https://taubate.meumunicipio.digital/apex/taubate/f?p=1666:37:16365792876182:LIMPA_PARCELA_SELECIONADA:NO:37 1/1

Avaliação de Imóvel: Laudo Pericial

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EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO 3ª Cível - TAUBATÉ/SP

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QUADRO RESUMO FINAL

EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO 3ª Cível - TAUBATÉ/SP

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Adiante, através de pesquisa de elementos comparativos - Anexo, demonstrar-se-a que

Com objetivo de consulta de débitos junto a Prefeitura, através de Certidão de Extrato

A empresa consta com Licença de Operação nº 3006027 junto a CETESB – Compa-

Consta como atividade principal: Fabricação de equipamentos e instrumentos para

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O valor procurado para o imóvel é o "Valor de Mercado", assim definido:

O imóvel avaliando tem as seguintes características:

Na micro-região estão disponíveis todos os melhoramentos e equipamentos públicos:

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Em Vistoria realizada in-locu foram minuciosamente levantadas as instalações existen-

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Com base nas recomendações do Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos -

• GALPÃO – PADRÃO SUPERIOR → Área construída = 1.455,00m2.

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• GALPÃO – PADRÃO MÉDIO. → Área construída = 945,00m2.

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• GALPÃO – PADRÃO ECONÔMICO. → Área construída = 170,00m2.

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• COBERTURA – PADRÃO SIMPLES. → Área construída = 750,00m2.

Abaixo, o quadro resumo das áreas das edificações existentes no imóvel:

QUADRO RESUMO DAS ÁREAS

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5.1. AVALIAÇÃO TÉCNICA______________________________________

- ABNT NBR 14.653/2011 Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais;

A aplicação do método evolutivo exige que:

a) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de

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5.1.1. METODOLOGIA DE CÁLCULO_____________________________

A pesquisa dos elementos comparativos está apresentada no Anexo deste trabalho.

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• Vbenfeitorias = Ac x Foc x IC x R8N

A depreciação pela idade e estado de conservação é obtida pelo método de Ross-

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“K” é obtido na Tabela 02 da pág.17 da Edificação de Valores de Venda – Versão 2019.

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CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO → Foc = ( R + ( K x (1- R) )

2 Galpão Industrial 02 Padrão Médio = 0,20 + 0,5686 x ( 1 - 0,20 ) 0,67888

3 Almoxarifado Padrão Econômico = 0,20 + 0,5158 x ( 1 - 0,20 ) 0,61264

4 Cobertura (telhados) Padrão Simples = 0,10 + 0,2212 x ( 1 - 0,10 ) 0,29908

5.1.2. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

O valor total do imóvel é obtido através da expressão a seguir:

A pesquisa imobiliária compreendeu 08 (oito) elementos comparativos similares ao ava-

Em anexo estão relacionados os imóveis, seus respectivos valores em oferta no

Após a homogeneização e adequado tratamento à amostra, chegou-se ao intervalo de

Vterreno = R$ 1.313.000,00 (base mês de setembro/2021) – arredondado

EDUARDO EMILIO LANG DI PIETRO 3ª Cível - TAUBATÉ/SP

Vbenfeitorias = Ac x Fob x IC x R8N

1. GALPÃO INDUSTRIAL 01 – Padrão Superior – Área = 1.455,00m2.

Vb1 = Ac x Fob x IC x R8N

2. GALPÃO INDUSTRIAL 02 – Padrão Médio – Área = 945,00m2.

Vb2 = Ac x Fob x IC x R8N

3. ALMOXARIFADO – Padrão Econômico – Área = 170,00m2.

Vb3 = Ac x Fob x IC x R8N

4. COBERTURAS (TELHADOS) – Área = 750,00m2.

Vb4 = Ac x Fob x IC x R8N