D Vhosts D1lance - Com.br Httpdocs Wwwroot Arquivos 3eaf85a781 Laudo de AvaliaAAo Do ImAvel

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por EDUARDO CUNHA DE TOLEDO FERRAO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/08/2018 às 17:40 , sob o número WSBO18702252341
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Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão
CAU – A65210-5
EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO

BERNARDO DO CAMPO
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1020703-96.2017.8.26.0564 e código 46CF60A.
Processo n° 1020703-96.2017.8.26.0564
N° de ordem 1561/2017
Fase de cumprimento de sentença
EDUARDO C. T. FERRÃO, Perito Judicial, registrado no

CAU-SP sob o n° A65210-5, devidamente habilitado neste ofício conforme
o provimento CSM 2306/2015, nomeado nos autos supracitado, em que
são partes:
ADELINO MARTINI E OUTRO

Exequente
PAULO ROSSI E OUTRO

Executado
vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., após

as vistorias necessárias e minucioso exame da matéria apresentar o
presente
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001
pericias.judiciais1@gmail.com
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CAU – A65210-5
ÍNDICE:
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.......................................................3
1.1. RESUMO DOS FATOS................................................................3
1.2. OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO........................................3
1.3. CONSIDERAÇÕES PERTINENTES AO PRESENTE TRABALHO......4
2. CONTORNOS TÉCNICOS DO PRESENTE TRABALHO............................5
3. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO.....................................................6
4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO.......................................6
4.1. ÁREA DO IMÓVEL AVALIANDO.................................................6
4.2. PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO.............................................9
4.3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUAS BENFEITORIAS.10
4.4. REGISTRO FOTOGRÁFICO NA VISTORIA..................................16
5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL...................................................................33
5.1. CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA.....................................34
5.2. CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS...............................35
5.3. VALOR DO IMÓVEL.................................................................36
6. CONCLUSÃO.....................................................................................39
7. ENCERRAMENTO..............................................................................39
ANEXO I – PESQUISA EXPEDITA DE VALORES DE VENDA DE CASAS......41

ANEXO II – TRATAMENTO DOS VALORES DA PESQUISA........................54
ANEXO III – DOCUMENTOS....................................................................70

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:
1.1. RESUMO DOS FATOS:
Trata-se de cobrança proposta por Adelino Martini e

outro em face de Paulo Rossi e outro, referente a alugueres e parcelas de
IPTU não adimplidos pelos executados, no importe de R$ 43.584,91
atualizado até agosto de 2017 (data da distribuição).
Os executados foram citados, porém não apresentaram
defesa, nem pagaram o débito.
O juízo determina a avaliação do bem penhorado,
nomeando este signatário para exercer a honrosa função de Perito
Judicial, com o objetivo de valorizar o referido bem.
As partes não formularam quesitos e tampouco indicam
assistentes técnicos para acompanhamento dos trabalhos periciais
Visa o presente trabalho apurar o justo e real valor de
mercado de uma residência e seu respectivo terreno de matrícula 157.920
do 1° CRI de São Bernardo do Campo, e as respectivas benfeitorias
constatadas no local, conforme o r. despacho proferido nos autos.
1.2. OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO:
Este laudo tem como finalidade estabelecer o atual

valor de mercado do imóvel avaliando, uma casa, situada à Avenida
Imperatriz Leopoldina, n°335, Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo, São
Paulo. Este valor investigado é aquele que a propriedade poderia alcançar
se colocada no livre mercado, sem que nenhum dos interessados, em uma
eventual transação, comprador e vendedor, estejam, por qualquer
circunstância, forçados ao negócio.
Assim, o estabelecimento e a relação do somatório de
fatores que culminaram na presente avaliação foram apresentadas por
este Perito utilizando-se, para tanto, dos recursos de vistoria no local,
provas apresentadas durante os trabalhos de diligência, documentação

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acostada aos autos, e por fim, a documentação compulsada e fornecida

pelas partes.
As pesquisas de mercado necessárias foram realizadas
na sequência da vistoria.
Por premissa, o imóvel foi considerado livre de
quaisquer ônus, litígios e outros intervenientes que pudessem minorar ou
depreciar o valor de venda. Não se realizou verificação sobre os títulos
dominiais do imóvel, de modo que as informações recebidas e constantes
nos Autos foram consideradas como fidedignas para conclusão deste
trabalho.
Por fim, os valores encontrados para o imóvel em lide
estão condicionados às bases do mercado específico e atual do bem,
assim como, no estado que se encontra nesta data.
1.3. CONSIDERAÇÕES PERTINENTES AO PRESENTE TRABALHO:
As informações colhidas na pesquisa de mercado, a par

de verificada a idoneidade das fontes consultadas, serão admitidas como
verdadeiras e de boa fé.
Fizeram parte da pesquisa a realização de vistoria
prévia na qual se considerou o entorno da área para cadastramento e
levantamento de imóveis semelhantes.
O perito signatário declara que vistoriou pessoalmente
o imóvel avaliando e, nessa ocasião, foram registradas as fotografias que
são apresentadas nesta peça pericial e que demonstram o atual estado do
imóvel.

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2. CONTORNOS TÉCNICOS DO PRESENTE TRABALHO:
Os critérios de avaliação foram baseados nas atuais

metodologias técnicas, consignadas pelas normas brasileiras da ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do IBAPE/SP (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).
As pesquisas imobiliárias permitiram a identificação do
mercado de compra e venda de imóveis similares ao avaliando nas regiões
em questão.
Com relação ao tipo de laudo de avaliação realizado, o
referido documento apresenta as seguintes características:
Informações: Não assumimos responsabilidade pela precisão

das informações fornecidas por terceiros. Nos
reservamos no direito de fazer reajustes na
avaliação, caso seja requisitado uma revisão,
tendo como base considerações adicionais ou
informações mais precisas fornecidas após o
término deste trabalho.
Direito de propriedade: Nenhuma investigação detalhada de direito de

propriedade e/ou domínio sobre o patrimônio
em avaliação foi realizada.
Data base: A data base, nas quais as conclusões e opiniões

foram expressas neste trabalho, está indicada no
Laudo. O Perito não assume responsabilidade
por fatores econômicos e/ou físicos ocorridos
após a data base, e que possam afetar a opinião
relatada.
Vistoria: O imóvel avaliando foi vistoriado por este Perito,

“in loco”, sendo que o valor corresponde ao
estado do bem à época da vistoria.

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Compra e venda: Todos os valores apresentados neste laudo

baseiam-se em nossa vistoria e informações
fornecidas por terceiros. Não assumimos
responsabilidade por alterações de valores em
função das condições de mercado ou inabilidade
do proprietário em negociar uma venda pelo
valor avaliado.
Confidencialidade: Este laudo, assim como todos os papéis de
trabalho, é confidencial. Não poderá ser
fornecida cópia deste laudo ou dos papéis de
trabalho sem aprovação formal do profissional
avaliador.
3. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO:
Este signatário realizou vistoria no local do imóvel

penhorado, na data de 18 de julho de 2018 às 10:20, com a presença da
Sra. Angela Rossi.
4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
4.1. ÁREA DO IMÓVEL AVALIANDO:
O imóvel encontra-se localizado na cidade de São

Bernardo do Campo, estado de São Paulo, Avenida Imperatriz Leopoldina,
n° 335, Bairro Nova Petrópolis.
A região apresenta todos os melhoramentos públicos
usuais, com exceção de gás canalizado. Está a uma distancia de 500
metros, aproximadamente, em linha reta do centro da cidade, 350 metros
da Rua Marechal Deodoro, 600 metros da Avenida Brigadeiro Faria Lima e
600 metros da Avenida Francisco Prestes Maia. Possui características de
ocupação residencial, onde o padrão das construções é o médio.

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A região possui escolas, municipal, estadual e

particular, igrejas, oficinas mecânicas, supermercados, farmácia, padaria,
lanchonetes e pequenos comércios.
A Rua Marechal Deodoro oferece muitas opções de
comércios e serviços, como: escritórios, agências bancárias, diversas lojas,
bares, padarias, posto de gasolina, supermercado, estacionamentos,
concessionárias automotivas e farmácias.
Já Avenida Brigadeiro Faria Lima oferece muitas opções
de comércios e serviços, como: o Terminal Ferrazópolis agências
bancárias, Receita Federal, clínicas odontológicas, lojas de móveis,
restaurantes, igrejas, oficinas mecânicas, lojas de automóveis,
estacionamentos e mercados.
Enquanto que a Avenida Francisco Prestes Maia
oferece: escritórios, posto de gasolina, banca de jornal, escolas,
restaurantes, agências bancárias, mercados, academias, imobiliárias e
farmácias.
O imóvel tem seu uso compatível com a região onde se
encontra. As dimensões do terreno e das benfeitorias nele existentes
estão consoantes com os imóveis da região.
Segundo a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
do IBAPE/SP, a área pertencente ao Grupo I (Zona de uso predominante
residencial e ocupação horizontal), 2ª Zona (Residencial Horizontal de
Padrão Médio). O entorno imediato apresenta as mesmas características.
Segundo o Mapa de Zoneamento da Prefeitura de São
Bernardo, a área pertence à ZUD 1 – Zona de Uso Diversificado 1.
Mapa da região com o lote identificado em vermelho. Fonte: Google maps

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vermelho. Fonte: SBCGeo.
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Foto de satélite com lote identificado em vermelho. Fonte: Google Earth.
Planta de loteamento. Mapa Fiscal do Município com o lote indicado em

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4.2. PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO:
Planta esquemática térreo. Escala gráfica.

Legenda: 1.entrada / 2.garagem / 3.sala / 4.dormitório /
5.cozinha / 6.pátio / 7.banheiro / 8.cômodo edícula / 9.área de
serviço/ 10.oficina/ 11.churrasqueira / 12.quintal

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4.3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUAS BENFEITORIAS:
DADOS DO IMÓVEL:
Endereço Avenida Imperatriz Leopoldina, 335
Bairro Nova Petrópolis
Cidade São Bernardo do Campo
Zona Fiscal 004
Quadra 014
Lote 029
Logradouro 02170.004.014-1
Índice Fiscal R$587,53/m² @ 2014
Valor do IPTU mensal Não Informado
Matrícula 157.920 do 1°CRI São Bernardo do Campo
Área do Terreno 480,00m² (matrícula)
Área construída verificada na 114,50m² - casa principal
vistoria 12,25m² - garagem coberta
42,50m² - edícula
70,00m² - oficina
70,60m² - quintal pavimentado (não computável)
TOTAL COMPUTÁVEL = 239,25m²
Topografia Plana
Forma do Terreno Retangular
Categoria Casa térrea
Uso Residência unifamiliar
Padrão geral da edificação Casa principal - 1.2.5 – Resid./Casa/Padrão Médio
considerando eventuais Garagem - 3.1.2 – Cobertura Padrão Simples
benfeitorias Edícula - 1.2.5 – Resid./Casa/Padrão Médio
Oficina - 1.2.3 – Resid./Casa/Padrão Econômico
Índice de Padrão Construtivo Casa principal -1,386
Médio VEIU IBAPE/SP (base R8N) Garagem – 0,246
Edícula – 1,386
Oficina – 0,786
Índice de Padrão Construtivo Casa principal -1,386
adotado no cálculo Garagem – 0,246
Edícula – 1,386
Oficina – 0,786
Estado geral de conservação “e” – Necessitando de reparos simples
Dormitórios 3
Banheiros (0 Privativos) – (2 Social) – (0 Serviço) – (0 Lavabo)
Vagas de garagem (1 Coberta) – (3 Descoberta)
Idade aproximada da edificação 78 anos
Rede de água Sim
Rede de Esgoto Sim
Pavimentação Sim
Gás canalizado Não

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Guias e sarjetas Sim

Captação de águas pluviais Sim
Passeios (calçadas) Sim
Internet rápida Sim
Energia domiciliar Sim
Iluminação pública Sim
Rede telefônica Sim
Telefonia celular Sim
Transporte coletivo Sim
Urbanização Sim
Coleta seletiva de lixo Sim
TV a cabo Sim
CARACTERÍSTICAS:
O imóvel avaliando ocupa um terreno plano, medindo

10m por 48m, totalizando 480,00m², segundo a matrícula. Possui
aproximadamente 239m² de área construída e ocupa, aproximadamente,
48% do lote.
A construção está espalhada ao longo do terreno, e
está distribuída em três partes. A primeira e principal conformada como
uma casa tradicional com todos seus ambientes; a segunda como uma
edícula sobre a divisa lateral direita do terreno e após a casa; e a terceira
sobre a divisa esquerda e defronte para a edícula. Todas essas construções
estão no térreo.
A construção principal, recuada em 5,50 da calçada,
está encostada na divisa lateral direita do terreno, deixando do lado
esquerdo, um corredor de pouco menos de 2,50m de largura que se
prolonga desde a calçada até as construções nos fundos do lote. Essa faixa
é usada como garagem, mas possui cobertura apenas em um trecho. Esse
corredor lateral termina em um pátio posicionado entre os fundos da
casa, a edícula e a terceira construção.
Um pequeno pátio interno, sobre a divisa lateral direita,
provê luz e ventilação naturais para o banheiro principal e um dos
dormitórios. O pátio pode ser acessado pela cozinha.
A edícula abriga dois cômodos, hoje utilizados como
área de trabalho, um banheiro completo e área de churrasqueira do lado
de fora. Já a outra construção defronte a edícula e separadas por um

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corredor, abriga a área de serviço e uma oficina. Esses dois ambientes são
abertos.
Por fim um amplo quintal de 120m², aproximadamente,
e com muito potencial, ocupa os fundos do lote.
Toda a construção é composta por paredes de alvenaria
com pintura a látex sobre massa, com exceção da área de serviço e oficina
que receberam pintura diretamente sobre a alvenaria de blocos de
concreto. O telhado da casa tem estrutura de madeira e telhas cerâmicas,
enquanto que a edícula e a oficina possuem telhas Eternit sobre estrutura
de madeira. Quase todos os ambientes da casa têm forros de placas de
estuque, que apresentam diversos sinais de desgaste. A edícula e a oficina
não possuem forro.
O imóvel possui boa qualidade de espaço e é bem
distribuído pelo terreno.
Precisa passar por reforma geral. Nota-se que a
construção não recebe cuidados de manutenção há muitos anos. Precisa
de revisão geral de hidráulica e elétrica, revisão das estruturas de madeira
e telhados, e trabalho de pintura, com correção de trincas e manchas de
humidade e mofo.
DAS ÁREAS EFETIVAMENTE UTILIZADAS PARA O CÁLCULO:
Considerando o acima exposto, considerou-se para

efeito de cálculo a área efetivamente utilizada pela construção principal, a
edícula e a terceira construção, perfazendo um total considerado de
239,25m².
DA SITUAÇÃO CADASTRAL DO IMÓVEL:
Foi elaborada extensa pesquisa em relação a situação

cadastral do imóvel, dado que a casa tem quase 80 anos e sofreu
alterações ao longo do tempo. Essa informação é de extrema importância
a eventual arrematante, uma vez que terá que contabilizar em seus custos
todos os processos necessários a regularização cadastral, fiscal e além
disso, saber se a construção atual atende às leis edilícias do município de
São Bernardo do Campo.

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O resultado desse levantamento é que o projeto da

casa não está averbado na prefeitura, o que demandaria um processo
administrativo para realizar essa atualização cadastral. A construção
existente atualmente atende ao Código de Obras do município, o que
facilita sobremaneira a elaboração desse processo.
A situação fiscal do imóvel está regularizada junto aos

órgãos competentes. O IPTU está sendo cobrado pela área de construção
correta e os pagamentos estão em dia, sem haver débitos passados.
As certidões de regularidade do imóvel obtidas junto a

Prefeitura de São Bernardo do Campo podem ser verificadas no Anexo 3.
DESCRIÇÃO DOS AMBIENTES:
GARAGEM
Piso Cerâmico de caquinhos
Paredes Látex sobre massa
Forro Laje com pintura a Látex sobre massa
Esquadrias -
Pé direito 2,75m
Características Portão metálico.
SALA
Piso Madeira (taco)
Forro Placas de estuque
Esquadrias Ferro
Pé direito 2,88m
Características Porta de ferro e vidro.
DORMITÓRIO 01
Piso Madeira (taco)
Esquadrias Madeira
Pé direito 2,90m
Características Porta de madeira. Grade na janela. Manchas de
humidade e mofo nas paredes e no teto.

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DORMITÓRIO 02
Piso Madeira (taco)
Forro Madeira
Esquadrias Madeira
Pé direito 2,90m
Características Porta de madeira. Grade na janela. Manchas de
humidade nas paredes.
DORMITÓRIO 03
Piso Madeira (taco)
Esquadrias Ferro
Pé direito 2,90m
Características Porta de madeira. Manchas de humidade nas
paredes.
BANHEIRO
Piso Cerâmico
Paredes Revestimento cerâmico
Esquadrias Ferro
Pé direito 2,66m
Características Chuveiro elétrico, louças branca e amarela. Porta
de madeira. Revestimentos antigos, mas em estado
regular de conservação. Forro com muitas manchas
de humidade e mofo.
COZINHA
Piso Cerâmico
Paredes Revestimento cerâmico
Esquadrias Ferro
Pé direito 2,70m
Características Armário embutido e porta de madeira.
Revestimentos antigos, mas em estado regular de
conservação. Forro com muitas manchas de
humidade e mofo.

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CÔMODO 01 EDÍCULA
Piso Cimento
Forro -
Esquadrias Ferro
Pé direito 2,50m
paredes.
CÔMODO 02 EDÍCULA
Piso Cimento
Forro -
Esquadrias Ferro
Pé direito 2,93m
paredes.
BANHEIRO EDÍCULA
Piso Cerâmico
Paredes Revestimento cerâmico até meia altura.
Esquadrias Ferro
Pé direito 2,66m
Características Louças brancas. Porta de madeira. Revestimentos
antigos, mas em estado regular de conservação.
Paredes e forro com manchas de humidade.
ÁREA DE SERVIÇO E OFICINA

Piso Cimento queimado
Paredes Látex sobre alvenaria
Forro -
Esquadrias -
Pé direito 2,82m
Características Amplo espaço aberto, porém coberto. Estrutura de
madeira do telhado e paredes precisam de pintura.
CHURRASQUEIRA
Piso Cimento queimado
Paredes Látex sobre alvenaria
Forro -
Esquadrias -
Pé direito 2,93m
Características Estrutura de madeira do telhado e paredes
precisam de pintura.

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4.4. REGISTRO FOTOGRÁFICO NA VISTORIA:

Foto 01: Vista da fachada desde a Avenida Imperatriz Leopoldina.

Foto 02: Vista da Avenida Imperatriz Leopoldina, sentido noroeste.
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Foto 04: Vista da fachada.
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Foto 03: Vista da Avenida Imperatriz Leopoldina, sentido sudeste.

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Foto 06: Vista da garagem.
Foto 05: Vista do acesso desde a garagem.
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Foto 08: Vista da sala, desde corredor.
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Foto 07: Vista da sala, desde porta de entrada.


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Foto 10: Vista do dormitório 01.
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Foto 15: Vista do corredor.
Foto 16: Vista do pátio interno.

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Foto 18: Vista da cozinha.
Foto 17: Vista da cozinha.
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Foto 20: Vista do banheiro.
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Foto 19: Vista do acesso à edícula à esquerda e banheiro à direita.

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Foto 21: Vista do banheiro.
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Foto 22: Vista do primeiro cômodo da edícula.


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Foto 24: Vista do banheiro da edícula.
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Foto 23: Vista do primeiro cômodo da edícula. Acesso à cozinha ao fundo.
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Foto 26: Vista do segundo cômodo da edícula.
Foto 25: Vista do segundo cômodo da edícula.
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Foto 28: Vista da área de serviço.
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Foto 27: Vista do lado de fora da edícula, desde oficina.


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Foto 30: Vista da churrasqueira.
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Foto 29: Vista da oficina com área de serviço ao fundo.


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Foto 31: Vista do quintal.
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Foto 32: Vista do quintal, desde os fundos do lote.


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Foto 33: Vista do quintal, desde os fundos do lote.


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5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:
Face à pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização

de método direto mais recomendável, a saber, o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores, conforme
estabelecido nas Normas IBAPE/SP e ABNT/NBR14.653, cujos princípios
foram utilizados de forma plena na apuração de valor básico unitário para
o terreno. A avaliação se fez segundo o critério do metro quadrado médio
de terreno com características e potencialidades semelhantes ao
avaliando, empregando-se os fatores de ajustes cabíveis, de conformidade
com as normas anteriormente mencionadas; para tanto, procedeu-se à
uma cuidadosa pesquisa de valores, cuja homogeneização foi processada
de acordo com as diretrizes contidas nas normas.
Após apurado o valor da terra nua, procedeu-se o
cálculo referente ao valor das benfeitorias existentes, novamente
homogeneizadas de acordo com seus atributos de padrão, estado de
conservação, decrepitude e idade.
À somatória do valor do terreno e das benfeitorias,
aplica-se o Fator de Ajuste de Mercado, que é a apuração, através de
pesquisa de mercado, da situação do mercado, contemporânea à
avaliação, de se negociar o bem sob a ótica da “vantagem da coisa feita”,
ou ainda, a relação entre oferta e demanda naquela região, para aquele
tipo específico de imóvel.
Deve-se reiterar que o resultado obtido com a
aplicação desta metodologia corresponde ao real valor de mercado, de
acordo com as considerações oferecidas anteriormente
NOTA IMPORTANTE:
O imóvel avaliando possui características bastante

favoráveis para incorporação. Citamos as principais:
1. Grande proximidade com o centro da cidade;
2. Formato do terreno com testada de 10m e 48m de profundidade;
3. Formato retangular do terreno, com medidas bastante propícias a
construção de edifício de apartamentos ou salas comerciais;
4. A avenida Imperatriz Leopoldina é uma via larga de fácil acesso na
região,

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5. Existem várias torres residenciais nas proximidades com padrão

alto;
6. Topografia plana.
Tais atributos demonstram a forte vocação deste
terreno para a incorporação, o que cria valorização adicional ao bem.
Desta forma, os terrenos utilizados na pesquisa tentaram reproduzir essas
mesmas condições.
5.1. CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA:
Conforme pesquisa que procedemos na região do

imóvel (ver anexo I), o valor unitário médio de venda de terreno com
características semelhantes ao avaliando, corresponde a 2.187,99 R$/m²
para o mês de agosto de 2018.
O valor da Terra Nua é obtido através da seguinte fórmula:
VT = VU x A T
VT = 480,00 x 2.187,99
VT = 1.050.235,20
VALOR DA TERRA NUA = R$ 1.050.235,20

Agosto/2018
Onde:
VT = Valor do terreno
VU = Valor básico unitário do m² de terreno, estimado através da situação
paradigma (obtido através da pesquisa de mercado, tratamento das
amostras por fatores e finalmente a homogeneização das amostras). Vide
Anexo II.
AT = Área do terreno (480,00m²)

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5.2. CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS:
O método selecionado para o cálculo das benfeitorias
foi o VEIU (Valores de Edificações de Imóveis Urbanos/2017), do IBAPE/SP.
Todos os cálculos a seguir foram demonstrados na

Tabela 7 do Anexo II.
O Valor das Benfeitorias e é determinado a partir da

seguinte fórmula:
VB = R8N x [ (PC1 x AC1) + (PC2 x AC2) + (PC3 x AC3) + (PC4 x AC4) ] x FOC
Onde:
VB = Valor da benfeitoria
R8N = Valor Unitário de referência (R$/m²)
PC = Índice referente ao padrão construtivo
AC = Área da construção
FOC = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação
Cálculo do FOC:
FOC = R + K x (1 – R)
Onde:
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão construtivo (0,20

padrão para qualquer edificação)
K = coeficiente Ross/Heideck

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Cálculo de K:
Obtido através da utilização da tabela elaborada pelo

Eng. Nelson Nady Nór Filho, referendada pelo IBAPE/SP.
IREF = IE / IR
Onde:
IREF = Idade em % da vida referencial

IE = Idade da edificação na época da avaliação
IR = Vida Referencial
Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) do SINDUSCON/SP

Sem desoneração – Mês base: agosto/2018
R8N = 1.361,56 R$/m²
Conforme demonstrado na Tabela 7 do Anexo II, temos

que o valor das benfeitorias é:
VALOR DAS BENFEITORIAS = R$ 76.860,21

Agosto/2018
5.3. VALOR DO IMÓVEL:
O Método Evolutivo permite o cálculo do valor de

mercado de um imóvel a partir do valor de seu terreno, dos custos de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas e do fator de ajuste
de mercado, que se dá através da seguinte fórmula:

36
.
fls. 183
CAU – A65210-5
VI = (VT + CB) x FAM

VI = (1.050.235,20 + 76.860,21) x 1,1277
VI = 1.271.072,11
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ 1.271.072,11
Agosto/2018
Onde:
VI = Valor de mercado do imóvel
VT = Valor do terreno
CB = Custo das Benfeitorias
FAM = Fator de Ajuste de Mercado
NOTA IMPORTANTE:
Para o caso em tela, após extensa pesquisa de

mercado, a fim de se perceber a dinâmica de oferta e demanda daquela
região, foi constatado que existem alguns fatores que não puderam se
efetivamente homogeneizados através dos cálculos apresentados no
Anexo II. Como principais fatores a serem considerados, temos:
1. A Avenida Imperatriz Leopoldina é uma via mais larga que as demais

na região, fator que melhora consideravelmente a fruição de
veículos e pessoas;
2. O acesso a esta via é bastante favorável, posto que ela interliga de
maneira adequada pontos bem valorizados na região;
3. A topografia do terreno é muito boa (plana), com os vizinhos
imediatos com gabaritos reduzidos;
4. O entorno imediato ao lote apresenta boa qualidade espacial;
5. Uma eventual incorporação nesse local gozará de vistas
interessantes do vale que se estende à frente do lote.

37
.
fls. 184
CAU – A65210-5
Desta forma, dentro do que estabelecem as normas

IBAPE/SP e ABNT NBR 14.653, cabe ao profissional avaliador, a seu
critério, quando devidamente fundamentado, atribuir, através do campo
do arbítrio, valorização ou depreciação adicional ao valor obtido após a
homogeneização das amostras pesquisadas. Esse fator tem o limite
máximo de 15% para mais ou para menos. Para o caso em tela temos que
o Fator de Arbítrio (FA) é:
FATOR DE ARBÍTRIO (FA) = 1,10
Portanto temos que o Valor do Imóvel Final (VIF) é:
VIF = VT x FA
VIF = 1.271.072,11 x 1,10
VIF = 1.398.179,32
VALOR DO IMÓVEL FINAL = R$ 1.398.179,32
Que, em números redondos é igual a:
VALOR DO IMÓVEL FINAL = R$ 1.400.000,00

Agosto/2018

38
.
fls. 185
CAU – A65210-5
6. CONCLUSÃO:
Determinamos para o imóvel, o valor de:
Valor do imóvel
R$ 1.400.000,00
(Um milhão quatrocentos mil reais)
Agosto/2018
7. ENCERRAMENTO:
A seguir, dá este Perito Judicial, como encerrado o seu

trabalho, sendo este documento composto de um total de 40 (quarenta)
folhas, todas digitadas, numeradas e rubricadas, sendo a última folha
datada e assinada pelo Perito signatário.
Atesto que o imóvel alvo do presente Laudo de Vistoria
foi inspecionado e vistoriado “in loco” e pessoalmente por este Perito.
Este signatário não tem no presente, nem contempla
para o futuro, nenhum interesse na comercialização do material em
avaliação, assim como não possui qualquer inclinação pessoal em
relação à matéria ou as partes envolvidas.

39
.
fls. 186
CAU – A65210-5
No melhor conhecimento e a crédito deste signatário,

as análises, opiniões e conclusões expressas no presente laudo são
baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros
e corretos.
Anexos:
Anexo I – Pesquisa expedita de valores de venda de apartamentos,

contendo 13 (treze folhas).
Anexo II – Tratamento dos valores de pesquisa, contendo 16 (dezesseis

folhas).
Anexo III – Documentos, contendo 4 (quatro folhas).
Termos em que pede deferimento.

São Paulo, 23 de agosto de 2018.
Eduardo C. T. Ferrão

40
ANEXO I
CAU – A65210-5
PESQUISA EXPEDITA DE VALORES DE VENDA DE CASAS

41
fls. 187
.
fls. 188
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 01: CASA VIZINHA AO AVALIANDO COM MESMAS CARACTERÍSTICAS

Endereço Av. Imperatriz Leopoldina 335
Logradouro 02170.004.014-1
Índice Fiscal R$ 587,53 @ 2014
Área do terreno 480m²
Dimensões do terreno Frente = 10m / Profundidade = 48m
Área útil 150,76m²
Dormitórios 3
Banheiros (1 Privativo) – (1 Social) – (0 Serviço) – (0 Lavabo)
Vagas de garagem 2(cobertas)
Categoria Casa térrea
Idade estimada da edificação 20
Topografia plana
Características Construção contemporânea ao avaliando de
mesmas características de padrão construtivo,
tipologia e estado de conservação.
Estado de conservação “e” – Entre regular e necessitando de reparos
simples
Padrão do imóvel considerando 1.2.5 - Médio
eventuais benfeitorias
Valor do IPTU mensal 150,76
Referencia imobiliária CA20414
Valor 1.908.000,00
Imobiliária / contato Guaíra Imóveis, Lica / 4348-1900

42
.
fls. 189
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 02:
Logradouro 02170.004.008-1
Área útil 0m²
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Declive de 5% a 10%
Características Terreno com algumas árvores, não edificado
Estado de conservação N/D
Padrão do imóvel considerando N/D
Valor do IPTU mensal N/D
Referencia imobiliária KTE1460
Valor 1.000.000,00
Imobiliária / contato VivaReal, Edson Aparecido / 97204-3838

43
.
fls. 190
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 03:
Endereço Av. Avenida Paulo Afonso 251
Logradouro 01240.004.002-1
Índice Fiscal R$ 882,79 @ 2014 – Para a homogeneização, este
valor foi alterado para 680,00 pois entende-se que
o valor informado não é condizente com a
realidade do local
Área útil 0m²
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Declive de 5% a 10% junto a testada da Al. Tereza
Cristina
Características Terreno com aclive com frente para Al. Tereza
Cristina
Referencia imobiliária 14038
Valor 1.500.000,00
Imobiliária / contato HSM Imóveis / 4330-0101

44
.
fls. 191
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 04:
Endereço Al. Tereza Cristina 367
Logradouro 02112.004.006-1
Área útil 0m² - Apesar de existir um sobrado no local, sua
área não será considerada no cálculo uma vez que
o valor de oferta reflete apenas o valor do terreno
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Aclive de até 5%
Características Sobrado em péssimo estado de conservação,
terreno sendo ofertado para incorporação
Valor 795.000,00
Imobiliária / contato Gonçalves Imóveis, Cerejo / 4331-4141

45
.
fls. 192
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 05:
Endereço Al. Princesa Isabel 170
Logradouro 02294.004.014-1
Área útil 0m² - Apesar de existir uma casa no local, sua área
não será considerada no cálculo uma vez que o
valor de oferta reflete apenas o valor do terreno
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Plano
Características Casa térrea em péssimo estado de conservação,
Referencia imobiliária TE0070
Valor 1.150.000,00
Imobiliária / contato HSM Imóveis / 4330-0101

46
.
fls. 193
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 06:
Endereço Rua Dr. Dupré 427
Logradouro 01509.003.003-1
Área útil 0m²
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Plano
Características Terreno pronto para incorporação
Valor 1.300.000,00
Imobiliária / contato M2G2 Administração de Imóveis / 2614-0268

47
.
fls. 194
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 07:
Endereço Av. Imperatriz Leopoldina
Logradouro 02170.004.008-1
Área útil 0m²
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Características Terreno pronto para incorporação com declive
acentuado para os fundos
Referencia imobiliária 1013-13154
Valor 900.000,00
Imobiliária / contato Attitude Imóveis / 4750-7471

48
.
fls. 195
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 08:
Endereço Rua Paschoal Gastaldo 60
Logradouro 01237.003.051-1
Dimensões do terreno Frente = 18m / Profundidade = 27,70m
Área útil 0m² - Apesar de existir uma casa térrea no local,
sua área não será considerada no cálculo uma vez
que o valor de oferta reflete apenas o valor do
terreno
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Plano
Valor 1.700.000,00
Imobiliária / contato Imobiliária Pinotti / 2184-9999

49
.
fls. 196
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 09:
Endereço Avenida Imperatriz Leopoldina
Logradouro 02170.004.008-1
Dimensões do terreno Frente = 5m / Profundidade = 50
Área útil 0m² - Apesar de existir uma casa térrea no local,
sua área não será considerada no cálculo uma vez
que o valor de oferta reflete apenas o valor do
terreno
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Valor 550.000,00
Imobiliária / contato Corazza Imóveis / 4122-0700

50
.
fls. 197
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 10:
Endereço Al. Tereza Cristina 591
Logradouro 02112.004.007-1
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Plano
Características Casa pequena em péssimo estado de conservação,
Referencia imobiliária 1013-15871
Valor 1.100.000,00
Imobiliária / contato Attitude Imóveis / 4750-7471

51
.
fls. 198
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 11:
Endereço Rua Princesa Francisca Carolina 917
Logradouro 02293.003.002-1
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Plano
Valor 890.000,00
Imobiliária / contato Imobiliária Pinotti / 2184-9999

52
.
fls. 199
CAU – A65210-5
ELEMENTO nº 12:
Logradouro 02170.004.005-1
Dormitórios 0
Categoria Terreno
Topografia Plano
Valor 1.378.000,00
Imobiliária / contato Gomes Consultoria em Imóveis / 4122-0355

53
ANEXO II
CAU – A65210-5
TRATAMENTO DOS VALORES DA PESQUISA


54
fls. 200
fls. 201
HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES

1 2 3 4
Vu Final homoge-neizado
Valor unitário deduzido
Negociado (deduzidas
Fator Oferta ou Fonte
Área do Terreno (m²)
Fator final resultante

Fator Transposição (Localização) - Fl Coeficiente de Profundidade - Cp Coeficiente de Testada (Frente) - Cf Fator Totpografia - Ft
fator oferta (R$/m²)

Valor Ofertado ou
Fator de Topografia
benfeitorias)
Fator Localização
Variação do Valor
Variação do Valor
Variação do Valor
Variação do Valor
Ajustado (R$/m²)
Ajustado (R$/m²)
Ajustado (R$/m²)
Ajustado (R$/m²)
Frente Projetada
Elemento
Unitário (R$/m²)
Unitário (R$/m²)
Unitário (R$/m²)
Unitário (R$/m²)
Coeficiente de
Valor Unitário
Profundidade
Profundidade
Valor Unitário
Valor Unitário
Valor Unitário
(R$/m²)
Índice Fiscal
Equivalente
Topografia
Índice de
Coef. de
Frente
# V0 Ff At Vo If Fl ∆V1 Vu1 Pe Cp ∆V2 Vu2 Fp Cf ∆V3 Vu3 It Ft ∆V4 Vu4 Vu SC

25m a
Paradigma 587,53 10,00 1,000
40m
1 1.851.099,49 0,90 480,00 3.470,81 587,53 1,0000 0,00 3.470,81 48,00 1,0147 51,14 3.521,96 10,00 1,0000 0,00 3.470,81 1,000 1,0000 0,00 3.470,81 3.521,96 1,0147
2 1.000.000,00 0,90 500,00 1.800,00 587,53 1,0000 0,00 1.800,00 50,00 1,0216 38,83 1.838,83 10,00 1,0000 0,00 1.800,00 1,000 1,1100 198,00 1.998,00 2.036,83 1,1316
3 1.500.000,00 0,90 500,00 2.700,00 680,00 0,8640 -367,16 2.332,84 41,67 1,0008 2,18 2.702,18 12,00 0,9642 -96,68 2.603,32 1,000 1,1100 297,00 2.997,00 2.535,34 0,9390
4 795.000,00 0,90 400,00 1.788,75 587,53 1,0000 0,00 1.788,75 40,00 1,0000 0,00 1.788,75 10,00 1,0000 0,00 1.788,75 1,000 1,0500 89,44 1.878,19 1.878,19 1,0500
CAU – A65210-5
5 1.150.000,00 0,90 490,00 2.112,24 587,53 1,0000 0,00 2.112,24 49,00 1,0180 38,11 2.150,36 10,00 1,0000 0,00 2.112,24 1,005 1,0000 0,00 2.112,24 2.150,36 1,0180
6 1.300.000,00 0,90 476,00 2.457,98 587,53 1,0000 0,00 2.457,98 47,60 1,0135 33,13 2.491,12 10,00 1,0371 91,28 2.549,27 1,000 1,0000 0,00 2.457,98 2.582,40 1,0506
7 900.000,00 0,90 500,00 1.620,00 540,88 1,0862 139,72 1.759,72 50,00 1,0216 34,94 1.654,94 10,00 1,0000 0,00 1.620,00 1,000 1,1100 178,20 1.798,20 1.972,87 1,2178
8 1.700.000,00 0,90 488,00 3.135,25 587,53 1,0000 0,00 3.135,25 27,11 1,0000 0,00 3.135,25 18,00 0,8891 -347,73 2.787,51 1,000 1,1100 344,88 3.480,12 3.132,39 0,9991
9 550.000,00 0,90 250,00 1.980,00 535,21 1,0978 193,56 2.173,56 50,00 1,0216 42,71 2.022,71 5,00 1,1487 294,42 2.274,42 1,000 1,0000 0,00 1.980,00 2.510,69 1,2680
10 1.100.000,00 0,90 500,00 1.980,00 587,53 1,0000 0,00 1.980,00 50,00 1,0216 42,71 2.022,71 10,00 1,0000 0,00 1.980,00 1,000 1,0000 0,00 1.980,00 2.022,71 1,0216
11 890.000,00 0,90 400,00 2.002,50 587,53 1,0000 0,00 2.002,50 40,00 1,0000 0,00 2.002,50 10,00 1,0000 0,00 2.002,50 1,000 1,0000 0,00 2.002,50 2.002,50 1,0000
12 1.378.000,00 0,90 400,00 3.100,50 544,66 1,0787 244,04 3.344,54 40,00 1,0000 0,00 3.100,50 10,00 1,0000 0,00 3.100,50 1,000 1,0000 0,00 3.100,50 3.344,54 1,0787
Média 2.345,67 2.363,18 2.369,32 2.340,78 2.437,96 2.474,23
DP 615,81 616,67 612,53 570,81 642,17 574,80
CV 26,25% 26,09% 25,85% 24,39% 26,34% 23,23%

Tabela 01
55
Página 1 de 1
.
fls. 202
CAU – A65210-5
VERIFICAÇÃO CONJUNTA DOS FATORES

1 2 3 4
Transposição Profundidade Testada Topografia
Vu Final
Elemento homogeneiza Variação do Valor Unitário Variação do Valor Unitário Variação do Valor Unitário Variação do Valor Unitário
do (R$/m²) Valor Unitário Ajustado Valor Unitário Ajustado Valor Unitário Ajustado Valor Unitário Ajustado
(R$/m²) (R$/m²) (R$/m²) (R$/m²) (R$/m²) (R$/m²) (R$/m²) (R$/m²)
Colunas1 Vu ∆V1 Vu' Æ(-)∆V1 ∆V2 Vu' Æ(-)∆V2 ∆V3 Vu' Æ(-)∆V3 ∆V4 Vu' Æ(-)∆V4
Paradigma
1 3.521,96 0,00 3.521,96 51,14 3.470,81 0,00 3.521,96 0,00 3.521,96
2 2.036,83 0,00 2.036,83 38,83 1.998,00 0,00 2.036,83 198,00 1.838,83
3 2.535,34 -367,16 2.902,50 2,18 2.533,16 -96,68 2.632,02 297,00 2.238,34
4 1.878,19 0,00 1.878,19 0,00 1.878,19 0,00 1.878,19 89,44 1.788,75
5 2.150,36 0,00 2.150,36 38,11 2.112,24 0,00 2.150,36 0,00 2.150,36
6 2.582,40 0,00 2.582,40 33,13 2.549,27 91,28 2.491,12 0,00 2.582,40
7 1.972,87 139,72 1.833,14 34,94 1.937,92 0,00 1.972,87 178,20 1.794,67
8 3.132,39 0,00 3.132,39 0,00 3.132,39 -347,73 3.480,12 344,88 2.787,51
9 2.510,69 193,56 2.317,13 42,71 2.467,98 294,42 2.216,27 0,00 2.510,69
10 2.022,71 0,00 2.022,71 42,71 1.980,00 0,00 2.022,71 0,00 2.022,71
11 2.002,50 0,00 2.002,50 0,00 2.002,50 0,00 2.002,50 0,00 2.002,50
12 3.344,54 244,04 3.100,50 0,00 3.344,54 0,00 3.344,54 0,00 3.344,54
Média 2.474,23 2.456,72 2.450,58 2.479,12 2.381,94

Desvio
574,80 574,31 576,33 624,33 586,71
Padrão
CV 23,23% 23,38% 23,52% 25,18% 24,63%
Tabela 02
VALIDAÇÃO DOS FATORES

Utilização
Coeficiente Tipo Resultado
Isolado Ausente
Colunas1 Colunas2 Colunas3 Colunas5 Colu Colunas12
Nenhum 26,3%
Transposição Obrigatório 26,1% 23,4% Usar
Profundidade Obrigatório 25,9% 23,5% Usar
Testada Obrigatório 24,4% 25,2% Usar
Topografia Complementar 26,3% 24,6% Usar
Todos 23,2%
Tabela 03 Página 1 de 1

56
.
fls. 203
CAU – A65210-5
SANEAMENTO AMOSTRAL
Valores Unitários (R$/m²)
Elemento
Original Saneamento 1 Saneamento 2 Saneamento 3 Saneamento 4
Colunas1 Colunas2 Colunas3 Colunas4 Colunas5 Colunas6
1 3.521,96
2 2.036,83 2.036,83 2.036,83 2.036,83 2.036,83
3 2.535,34 2.535,34 2.535,34 2.535,34 2.535,34
4 1.878,19 1.878,19 1.878,19 1.878,19 1.878,19
5 2.150,36 2.150,36 2.150,36 2.150,36 2.150,36
6 2.582,40 2.582,40 2.582,40 2.582,40 2.582,40
7 1.972,87 1.972,87 1.972,87 1.972,87 1.972,87
8 3.132,39 3.132,39
9 2.510,69 2.510,69 2.510,69 2.510,69 2.510,69
10 2.022,71 2.022,71 2.022,71 2.022,71 2.022,71
11 2.002,50 2.002,50 2.002,50 2.002,50 2.002,50
12 3.344,54
Média 2.474,23 2.282,43 2.187,99 2.187,99 2.187,99
Média + 30% 3.216,50 2.967,15 2.844,38 2.844,38 2.844,38
Média - 30% 1.731,96 1.597,70 1.531,59 1.531,59 1.531,59
Desvio padrão 574,80 395,99 275,82 275,82 275,82
Elementos 12 10 9 9 9
Tabela 04

57
Página 1 de 1
fls. 204
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EM APREÇO E ELEMENTOS DA PESQUISA DE TERRENOS

1 2 3 4
Valor Unitário Avaliado

Homogeizado (R$/m²)
Fator Final Resultante
Valor do Terreno (R$)

Área do Terreno (m²)
Fator de Localização (Transposição) -
Coeficiente de Profundidade - Cp Coeficiente de Testada - Cf Fator de Topografia
Valor unitário
Fl
Elemento
(R$/m²)
Índice Fiscal
Variação do
Profundiade
Variação do
Variação do
Variação do
Equivalente
de Profund.
Localização
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Topografia
Coeficiente
Coeficiente
Projetada
de Frente
Índice de
Fator de
Fator de
Topogr.
Frente
# At Vu If Fl Pe Cp Fp Cf It Ft SC Vua Vt

∆Fl ∆Cp ∆Cf ∆Ft
Paradigma 587,53 40,00 10,00 1,00
Avaliando 480,00 2.187,99 587,53 1,0000 0,0000 48,00 1,0000 0,0000 10,00 1,0000 0,0000 1,00 1,0000 0,0000 1,0000 2.187,99 1.050.235,20
Pesquisados
1 480,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0147 0,0147 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,9855 2.156,22 1.034.984,20
CAU – A65210-5
0,8837
2 500,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0216 0,0216 1,0000 0,0000 1,1100 0,1100 1.933,59 966.793,92
3 500,00 2.187,99 0,8640 -0,1360 1,0008 0,0008 0,9642 -0,0358 1,1100 0,1100 1,0649 2.330,09 1.165.044,01
4 400,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0500 0,0500 0,9524 2.083,80 833.520,00
5 490,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0180 0,0180 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,9823 2.149,21 1.053.113,96
6 476,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0135 0,0135 1,0371 0,0371 1,0000 0,0000 0,9518 2.082,58 991.306,47
7 500,00 2.187,99 1,0862 0,0862 1,0216 0,0216 1,0000 0,0000 1,1100 0,1100 0,8211 1.796,65 898.323,64
8 488,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,8891 -0,1109 1,1100 0,1100 1,0009 2.189,98 1.068.712,14
9 250,00 2.187,99 1,0978 0,0978 1,0216 0,0216 1,1487 0,1487 1,0000 0,0000 0,7886 1.725,51 431.377,75
10 500,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0216 0,0216 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,9789 2.141,79 1.070.895,77
11 400,00 2.187,99 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0000 2.187,99 875.196,00
12 400,00 2.187,99 1,0787 0,0787 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,9270 2.028,34 811.336,02
Tabela 05
58
Página 1 de 1
fls. 205
CÁLCULO DO VALOR DE CONSTRUÇÕES - VEIU (IBAPE/SP)
Coef. Padrão Construtivo
Depreciação pelo Estado

Área da Construção (m²)
Valor da Benfeitoria (R$)

Estado de Conservação
Vida Referencial (Anos)
Valor Unitário Básico
de Conservação (%)
Fator Obsoletismo e
Idade Estimada da
(R$/m²) julho 2018
Valor Residual (%)
Edificação (Anos)

Conservação
(Referência)
Descrição
Elemento
% de Vida
Ka
Tipo (Padrão)
K
R8N Padrão Pc Ac Ir R Ie %v Ka Estado Ec K Foc Vb
1 Casa 1.361,56 1.2.5 - Residencial Casa Padrão Médio 1,386 114,50 70 20% 70 100,0% - e 18,10% - 0,2000 43.215,10
CAU – A65210-5
2 Garagem 1.361,56 1.2.3 - Residencial Casa Padrão Econômico 0,786 12,25 70 20% 70 100,0% - e 18,10% - 0,2000 2.621,96
3 Edícula 1.361,56 1.2.5 - Residencial Casa Padrão Médio 1,386 42,50 70 20% 70 100,0% - e 18,10% - 0,2000 16.040,54
6 Oficina 1.361,56 1.2.3 - Residencial Casa Padrão Econômico 0,786 70,00 70 20% 70 100,0% - e 18,10% - 0,2000 14.982,61
VALOR TOTAL (R$) = 76.860,21
Tabela 06
59
fls. 206
AVALIAÇÃO DE TERRENOS - PESQUISA PARA DETERMINAÇÃO DO FAM

1 2 3 4
Valor Unitário
Homogeizado
Valor unitário
Terreno (m²)
Terreno (R$)
Coeficiente de Profundidade -
Resultante
Fator Final
Avaliado
Valor do
Área do
(R$/m²)
(R$/m²)
Fator Transposição - Fl Coeficiente de Testada - Cf Fator de Topografia
Elemento Cp
Fator Prof. Coeficiente Frene Coeficiente Índice de Fator de
Índice Fiscal
Localização Equivalente de Profund. Projetada de Frente Topogr. Topografia
# At Vu If Fl Pe Cp Fp Cf It Ft SC Vua Vt

Paradigma 480,00 2.187,99 968,29 Fl Pe Cp Fp Cf It Ft
Pesquisados
1 480,00 2.187,99 587,53 1,0000 48,00 1,0147 10,00 1,0000 1,00 1,0000 0,9855 2.156,22 1.034.984,20
2 500,00 2.187,99 587,53 1,0000 50,00 1,0216 10,00 1,0000 1,00 1,1100 0,8837 1.933,59 966.793,92
3 500,00 2.187,99 680,00 0,8640 41,67 1,0008 12,00 0,9642 1,00 1,1100 1,0649 2.330,09 1.165.044,01
4 400,00 2.187,99 587,53 1,0000 40,00 1,0000 10,00 1,0000 1,00 1,0500 0,9524 2.083,80 833.520,00
5 490,00 2.187,99 587,53 1,0000 49,00 1,0180 10,00 1,0000 1,01 1,0000 0,9823 2.149,21 1.053.113,96
CAU – A65210-5
6 476,00 2.187,99 587,53 1,0000 47,60 1,0135 10,00 1,0371 1,00 1,0000 0,9518 2.082,58 991.306,47
7 500,00 2.187,99 540,88 1,0862 50,00 1,0216 10,00 1,0000 1,00 1,1100 0,8211 1.796,65 898.323,64
8 488,00 2.187,99 587,53 1,0000 27,11 1,0000 18,00 0,8891 1,00 1,1100 1,0009 2.189,98 1.068.712,14
9 250,00 2.187,99 535,21 1,0978 50,00 1,0216 5,00 1,1487 1,00 1,0000 0,7886 1.725,51 431.377,75
10 500,00 2.187,99 587,53 1,0000 50,00 1,0216 10,00 1,0000 1,00 1,0000 0,9789 2.141,79 1.070.895,77
11 400,00 2.187,99 587,53 1,0000 40,00 1,0000 10,00 1,0000 1,00 1,0000 1,0000 2.187,99 875.196,00
12 400,00 2.187,99 544,66 1,0787 40,00 1,0000 10,00 1,0000 1,00 1,0000 0,9270 2.028,34 811.336,02
Tabela 07
60
VALORES DAS CONSTRUÇÕES - PESQUISA PARA DETERMINAÇÃO DO FAM
Elemento Tipo (Padrão) Ka K
(%)
Fator
(Anos)
(Anos)
Área da
Valor da
% de Vida
Estado de
Edificação
Construtivo
(Referência)
Coef. Padrão
Depreciação
Idade Real da
Valor Unitário
Conservação
Conservação
Obsoletismo e
Valor Residual
Fevereiro 2018
pelo Estado de
Básico (R$/m²)
Benfeitoria (R$)
Construção (m²)
Vida Referencial
Conservação (%)
R8N Padrão Pc Ac Ir R Ie %v Ka Estado Ec K Foc Vb
Avaliando 1.361,56 76.860,21
1 1.361,56 1.2.5 - Casa padrão médio 1,386 150,76 70,00 20% 70,00 100,0% - e 18,10% - 0,2000 56.900,51
2 1.361,56
3 1.361,56
4 1.361,56
5 1.361,56
6 1.361,56
7 1.361,56
8 1.361,56
9 1.361,56
10 1.361,56
11 1.361,56
CAU – A65210-5
12 1.361,56
Tabela 08

61
fls. 207
.
fls. 208
CAU – A65210-5
CÁLCULO DO FATOR DE AJUSTE DE MERCADO

Valor Pesquisado Fator Fonte Valor deduziudo Valor do Tereno Valor das Fator de Ajuste
Elemento
(R$) (Oferta) Oferta (R$) (R$) Construções (R$) ao Mercado
Vo Ff Vv Vt Vb Fam
1 1.908.000,00 0,90 1.717.200,00 1.034.984,20 56.900,51 1,5727
2 1.000.000,00 0,90 900.000,00 966.793,92 0,00 0,9309
3 1.500.000,00 0,90 1.350.000,00 1.165.044,01 0,00 1,1588
4 795.000,00 0,90 715.500,00 833.520,00 0,00 0,8584
5 1.150.000,00 0,90 1.035.000,00 1.053.113,96 0,00 0,9828
6 1.300.000,00 0,90 1.170.000,00 991.306,47 0,00 1,1803
7 900.000,00 0,90 810.000,00 898.323,64 0,00 0,9017
8 1.700.000,00 0,90 1.530.000,00 1.068.712,14 0,00 1,4316
9 550.000,00 0,90 495.000,00 431.377,75 0,00 1,1475
10 1.100.000,00 0,90 990.000,00 1.070.895,77 0,00 0,9245
11 890.000,00 0,90 801.000,00 875.196,00 0,00 0,9152
12 1.378.000,00 0,90 1.240.200,00 811.336,02 0,00 1,5286
Tabela 09 MÉDIA 1,1277
VALOR DO IMÓVEL
Parcela Valor (R$)
Valor do Terreno - Vt 1.050.235,20
Valor da Benfeitoria - Vb 76.860,21
Fam 1,1277
Valor do Imóvel - Vi 1.271.072,11
Estatística Valor
Valor Unitário (R$/m²) 2.187,99
DP da Amostra 275,82
Elementos Usados 9,00
Graus de liberdade 8,00
Amplitude Total 256,84
Amplitude (%) 11,74%
Grau de Precisão II
Tabela 10

62
.
fls. 209
CAU – A65210-5
PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO - VALORES UNITÁRIOS DOS TERRENOS

4,000
3,500
Valores Calculados (R$)
3,000
2,500
Vu de Terreno Avaliado (R$/m²)
Bissetriz
2,000
1,500
1,000
1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000
Valores Observados (R$)
Gráfico 01 Página 1 de 1
FUNDAMENTOS ASSUMIDOS:
1. Foram coletados 12 elementos de pesquisa situados no mesmo setor

fiscal do imóvel avaliando ou em setores adjacentes ao mesmo, na mesma
região geoeconômica e contemporâneos à data da presente avaliação.
2. Os elementos foram homogeneizados em conformidade com as normas

do IBAPE/SP, válidas a partir de novembro de 2011.
3. As benfeitorias existentes nos elementos pesquisados foram avaliadas

de acordo com o estudo de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”
do IBAPE/SP, publicado em 2002 com a última atualização feita 2017.
4. As amostras foram divididas em dois grupos principais. O primeiro

grupo representado por terrenos baldios ou com construções sem valor
comercial, que já depreciaram por completo por conta da idade avançada
ou mau estado de conservação. O segundo grupo contém imóveis com

63
.
fls. 210
CAU – A65210-5
benfeitorias com algum valor comercial. Para estes imóveis, foi feito o
cálculo do valor das benfeitorias devidamente depreciadas pelo estado de
conservação e decrepitude, segundo o estudo de “Valores de Edificações
de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP. Do valor ofertado subtraiu-se as
benfeitorias para então realizar a homogeneização das amostras para se
estabelecer o valor médio do terreno.
5. Preço de oferta (Po): é o valor que o imóvel está sendo ofertado no

mercado.
6. Fator oferta (Ff): dedução de 10% no preço das ofertas, para cobrir risco
de eventual superestimava por parte das ofertas (elasticidade dos
negócios).
Venda = 1,00 e oferta = 0,90
7. Valor unitário da amostra (Va): é o valor efetivamente utilizado para o

cálculo, que se obtém através da seguinte fórmula:
Va = ( Po x Ff ) / Au
Onde:
Va = Valor unitário da amostra
Po = Preço de oferta
Ff = Fator oferta
Au = Área útil
8. Fator Padrão Construtivo (Pc): relação entre os coeficientes do Estudo

de Venda de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. O
Fator se dá pela relação entre o Padrão Construtivo do avaliando e o
padrão do elemento amostral.

64
.
fls. 211
CAU – A65210-5
9. Fator de Obsolescência e Conservação (FOC): Leva em consideração a

idade e estado de conservação indicados com base no critério de Ross /
Heideck. O grau de obsoletismo ou decrepitude da amostra se dá pela
relação entre a idade estimada da edificação e o estado de conservação
do imóvel, levando-se em consideração o estado de conservação da
estrutura, fechamentos, sistemas prediais e demais componentes e se
estes foram bem mantidos ou substituídos se obsoletos. O Fator se dá
pela expressão:
FOC = R + K x (1-R)
Onde:
R = coeficiente residual da vida referencial desse tipo de edificação
(0,20)
K = coeficiente de Ross / Heideck
10. Fator Localização: leva em conta possíveis valorizações ou

desvalorizações em relação a diferença de localização entre os elementos
comparativos e o imóvel objeto da avaliação. Ele é expresso com base na
relação entre os Índices Fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores do
Município. Fatores superiores a 2,00 e inferiores a 0,50 serão
considerados até esses dois limites informados (fator máximo).
11. Fator Coeficiente de Profundidade: trata-se de função exponencial da

proporção entre a Profundidade Equivalente (Pe) e as profundidades
limites indicadas para este tipo de terreno, segundo a Tabela 2 da Norma
IBAPE/SP.
12. Fator Coeficiente de Testada (Frente): é a função exponencial da

proporção entre a frente projetada (Fp) e a de referência (Fr).
13. Fator topografia: atribui-se valorização ou depreciação do elemento

amostral, de acordo com a formação topográfica do terreno em relação ao
elemento paradigma.

65
.
fls. 212
CAU – A65210-5
14. Fator Frentes Múltiplas: Os terrenos de esquina ou de frentes

múltiplas devem ser avaliados como tendo uma só frente, principal,
escolhida como sendo a que implica no seu maior valor, aplicando-se os
fatores indicados na tabela constante na Norma IBAPE/SP. Para o caso em
lide, temos que não há alteração.
15. Fator de Arbítrio: de forma a trazer para a realidade de mercado o

valor de determinado imóvel, aplica-se, a critério deste perito, um fator de
homogeneização adicional, de forma a apreciar ou depreciar determinada
amostra, caso seja necessário. Tal fator pode ser aplicado quando o
imóvel apresenta característica específica, como uma benfeitoria
voluptuária que possa apresentar real valor de apreciação ou depreciação,
amostras que apresentem características específicas e/ou atípicas ou,
ainda, de caráter histórico ou artístico, que não estejam acuradamente
precificadas no valor do imóvel e outros que se mostrarem pertinentes, de
forma que não estejam devidamente precificados no valor de oferta do
imóvel e não tenha sido corretamente saneado com os outros fatores
aplicados. Esse fator será aplicado em conjunto com os outros fatores,
conforme demonstrado no item abaixo. Na eventualidade de tal fator ser
aplicado em determinada amostra, uma breve explicação será dada ao
final deste Anexo, bem como a metodologia de cálculo utilizada.
16. Fator de Homogeneização Resultante (FRES): este número demonstra o

fator de homogeneização final aplicado na amostra e é calculado pela
seguinte fórmula:
FRES = 1+[(F₁ −1)+(F₂ −1)+(F₃ −1) ... (F₄ −1) )]
Segundo a norma IBAPE/2011, o intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatores é:
Grau de fundamentação I = 0,40 a 2,50
Grau de fundamentação II = 0,50 a 2,00
Grau de fundamentação III = 0,80 a 1,25
GRAU OBTIDO NESTE ÍTEM: II

66
.
fls. 213
CAU – A65210-5
17. Grau de Fundamentação com utilização de fatores, segundo a Tabela 3

da Norma IBAPE/SP de novembro de 2011:
Item 1, Caracterização do imóvel avaliando: Completa quanto a todos
os fatores analisados – GRAU III
Item 2, Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente

utilizados: Entre 11 e 5 amostras – GRAU II
Item 3, Identificação dos dados de mercado: Apresentação de

informações relativas a todas as características dos dados
correspondentes aos fatores utilizados – GRAU I
Item 4, Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores (das

amostras efetivamente utilizadas) – GRAU II
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO: II
18. Grau de Fundamentação com utilização do Método Evolutivo, segundo

a Tabela 7 da Norma IBAPE/SP de novembro de 2011:
Item 1, Estimativa do valor do terreno: – GRAU II
Item 2, Estimativa dos custos de reedição: – GRAU II
Item 3, Fator de comercialização: inferido em mercado semelhante –

GRAU III
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO PRESENTE ESTUDO: II

67
.
fls. 214
CAU – A65210-5
19. Grau de precisão da homogeneização das amostras através do

tratamento por fatores, segundo a Tabela 11 da Norma IBAPE/SP de
novembro de 2011:
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa
de tendência central:
Menor ou igual a 30% - GRAU III
Menor ou igual a 40% - GRAU II
Menor ou igual a 50% - GRAU I
GRAU DE PRECISÃO DO PRESENTE ESTUDO: III
20. Saneamento das amostras: das amostras homogeneizadas tira-se a

média aritmética. Aquelas que se encontram acima ou abaixo de 30% do
valor da média são descartadas para elaboração do valor do terreno,
conforme podemos observar nas tabelas. Com as amostras fora da
margem eliminadas, realizou-se nova contagem e com a sua média
aritmética feita, realizou-se nova verificação se os valores selecionados
ficaram dentro da margem que por fim resulta o valor médio e saneado
de:
VALOR MÉDIO TERRENO (Vt)

2.187,99 R$/m²
Base agosto de 2018
21. As benfeitorias existentes no terreno foram calculadas na tabela 6

deste anexo e resultaram no valor de:
VALOR BENFEITORIAS (VB)

76.860,21 R$
Base agosto de 2018

68
.
fls. 215
CAU – A65210-5
22. O Fator de Ajuste de Mercado (FAM) é a capacidade de o mercado

absorver determinado imóvel, quando negociado, em determinado
momento. Esse fator pode apreciar ou depreciar o bem, de acordo a
relação entre oferta e demanda praticada naquele mercado. Uma
pesquisa de mercado foi elaborada e o valor de FAM calculado na Tabela 9,
resultando em:
FATOR DE AJUSTE DE MERCADO (FAM)

1,1277
Base agosto de 2018
23. Descrição dos Fatores de Arbítrio aplicados por amostra:
1. Não foi aplicado;

3. O Elemento 03 sofreu um ajuste em relação ao seu Índice Fiscal,
em virtude de ter sido verificado inconsistência no valor observado.
A última versão da Planta Genérica de Valores de São Bernardo do
Campo data de 2014, portanto, encontra-se desatualizada devido a
alterações na dinâmica atual do mercado. De forma a mitigar
possíveis distorções que o valor observado poderia trazer na
apuração do Fator Transposição na Homogeneização das Amostras,
este valor foi alterado de 882,79 para 680,00 ;
12. Não foi aplicado.

69
ANEXO III
DOCUMENTOS
CAU – A65210-5

70
fls. 216
.
fls. 217
CAU – A65210-5
MUNICÍPIO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO
SECRETARIA DE FINANÇAS
DEPARTAMENTO DA RECEITA
CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS
PROTOCOLO: 64VAQP778JK0
O DEPARTAMENTO DA RECEITA DO MUNICÍPIO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, DE ACORDO COM OS

ELEMENTOS CONSTANTES DO CADASTRO FISCAL IMOBILIÁRIO, CERTIFICA:
INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA: 004.014.029.000

CONTRIBUINTE: PAULO ROSSI
LOCAL DO IMÓVEL: AVEN. IMPZ. LEOPOLDINA
NÚMERO: 335
CEP: 09770271
QUADRA: 14
LOTE: P/22-23
ARRUAMENTO: N.PETROPOLIS
ÁREA DE TERRENO: 480,00 m²
ÁREA PROPORCIONAL: 0,00 m²
ÁREA DE CONSTRUÇÃO: 237,95 m²
RESSALVA: AS INFORMAÇÕES DE CADASTRO IMOBILIÁRIO, CONTIDAS NESTA CERTIDÃO, QUER SEJAM

QUANTO A PROPRIEDADE, POSSE OU DOMÍNIO, QUER SEJAM QUANTO A DEFINIÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL
OU IMÓVEIS, INCLUSIVE VIAS, TRECHOS DE VIAS OU LOGRADOUROS FRONTEIRIÇOS, ENTENDEM-SE
PARA OS EFEITOS TRIBUTÁRIOS E FISCAIS, PRÓPRIOS E ESPECÍFICOS DA LEGISLAÇÃO VIGENTE, NÃO
SE PRESTANDO PARA OUTROS EFEITOS A NÃO SER OS PRÓPRIOS E DECORRENTES DA TRIBUTAÇÃO.
Certidão expedida via internet, com base na Instrução Normativa SF-1 Nº. 005/2010 de 1º de Dezembro de 2010.
EMITIDO NO DIA: 31/07/2018 ÀS 16:19:34
Chave de Segurança: DY1XZ5LGR
A utilização desta CERTIDÃO está condicionada à verificação de autenticidade no portal da Secretaria de Finanças.
http://www.sf.saobernardo.sp.gov.br
Atenção: Qualquer rasura ou emenda invalidará este documento

71
.
fls. 218
CERTIDÃO DE VALOR MÍNIMO APURADO DO EXERCÍCIO DE 2018
CAU – A65210-5

SECRETARIA DE FINANÇAS
CERTIDÃO DE VALOR MÍNIMO APURADO DO EXERCÍCIO DE 2018


ENDEREÇO: AVEN. IMPZ. LEOPOLDINA NÚMERO: 335
BLOCO:
APARTAMENTO:
COMPLEMENTO:
LOTE: P/22-23
QUADRA: 14
ÁREA PROPORCIONAL: 0,00 m²
VALOR DO TERRENO : VALOR DA CONSTRUÇÃO : VALOR TOTAL :

R$ 426.220,07 R$ 129.516,21 R$ 555.736,29
[QUINHENTOS E CINQUENTA E CINCO MIL, SETECENTOS E TRINTA E SEIS REAIS E VINTE E NOVE CENTAVOS]
VALOR MÍNIMO APURADO EM 31/07/2018, ATUALIZADO ATÉ A PRESENTE DATA.
RESSALVA: AS INFORMAÇÕES DE CADASTRO IMOBILIÁRIO, CONTIDAS NESTA CERTIDÃO, QUER

SEJAM QUANTO A PROPRIEDADE, POSSE OU DOMÍNIO, QUER SEJAM QUANTO A DEFINIÇÃO FÍSICA
DO IMÓVEL OU IMÓVEIS, INCLUSIVE VIAS, TRECHOS DE VIAS OU LOGRADOUROS FRONTEIRIÇOS,
ENTENDEM-SE PARA OS EFEITOS TRIBUTÁRIOS E FISCAIS, PRÓPRIOS E ESPECÍFICOS DA
LEGISLAÇÃO VIGENTE, NÃO SE PRESTANDO PARA OUTROS EFEITOS A NÃO SER OS PRÓPRIOS E
DECORRENTES DA TRIBUTAÇÃO.
EMITIDO NO DIA: 31/07/2018 ÀS 16:33:50
Chave de Segurança: CCV66N8OX
A utilização desta certidão está condicionada à verificação de autenticidade no portal da Secretaria de Finanças.
www.sf.saobernardo.sp.gov.br
Atenção: Qualquer rasura ou emenda invalidará este documento.

72
.
fls. 219
CAU – A65210-5

SECRETARIA DE FINANÇAS - DEPARTAMENTO DA RECEITA
CERTIDÃO DE INCIDÊNCIA DE LANÇAMENTO DE IPTU
PROTOCOLO: 9K8QUEGF3H65
REQUERENTE: Paulo Rossi


CONTRIBUINTE: PAULO ROSSI
LOCAL DO IMÓVEL: AVEN. IMPZ. LEOPOLDINA
NÚMERO: 335
LOTE: P/22-23
QUADRA: 14
No exercício de 2012 (dois mil e doze), ocorreu lançamento de imposto predial para uma área construída de
237,95m² (duzentos e trinta e sete metros e noventa e cinco decímetros quadrados), situação que permanece
inalterada até a presente data.
RESSALVA: AS INFORMAÇÕES DE CADASTRO IMOBILIÁRIO, CONTIDAS NESTA CERTIDÃO, QUER SEJAM

QUANTO A PROPRIEDADE, POSSE OU DOMÍNIO, QUER SEJAM QUANTO A DEFINIÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL
OU IMÓVEIS, INCLUSIVE VIAS, TRECHOS DE VIAS OU LOGRADOUROS FRONTEIRIÇOS, ENTENDEM-SE
PARA OS EFEITOS TRIBUTÁRIOS E FISCAIS, PRÓPRIOS E ESPECÍFICOS DA LEGISLAÇÃO VIGENTE, NÃO
SE PRESTANDO PARA OUTROS EFEITOS A NÃO SER OS PRÓPRIOS E DECORRENTES DA TRIBUTAÇÃO.
EMITIDO NO DIA: 10/08/2018 ÀS 13:44:39
Chave de Segurança: 4WHE77Z3M
A utilização desta CERTIDÃO está condicionada à verificação de autenticidade no portal da Secretaria de Finanças.
http://www.sf.saobernardo.sp.gov.br
Atenção: Qualquer rasura ou emenda invalidará este documento

73

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.

EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO

EDUARDO C. T. FERRÃO, Perito Judicial, registrado no

ADELINO MARTINI E OUTRO

PAULO ROSSI E OUTRO

vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., após

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

ANEXO I – PESQUISA EXPEDITA DE VALORES DE VENDA DE CASAS......41

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

Trata-se de cobrança proposta por Adelino Martini e

1.2. OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO:

Este laudo tem como finalidade estabelecer o atual

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

acostada aos autos, e por fim, a documentação compulsada e fornecida

1.3. CONSIDERAÇÕES PERTINENTES AO PRESENTE TRABALHO:

As informações colhidas na pesquisa de mercado, a par

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

2. CONTORNOS TÉCNICOS DO PRESENTE TRABALHO:

Os critérios de avaliação foram baseados nas atuais

Informações: Não assumimos responsabilidade pela precisão

Direito de propriedade: Nenhuma investigação detalhada de direito de

Data base: A data base, nas quais as conclusões e opiniões

Vistoria: O imóvel avaliando foi vistoriado por este Perito,

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

Compra e venda: Todos os valores apresentados neste laudo

3. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO:

Este signatário realizou vistoria no local do imóvel

4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:

4.1. ÁREA DO IMÓVEL AVALIANDO:

O imóvel encontra-se localizado na cidade de São

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

A região possui escolas, municipal, estadual e

Mapa da região com o lote identificado em vermelho. Fonte: Google maps

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Planta de loteamento. Mapa Fiscal do Município com o lote indicado em

4.2. PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO:

Planta esquemática térreo. Escala gráfica.

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

4.3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUAS BENFEITORIAS:

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

Guias e sarjetas Sim

O imóvel avaliando ocupa um terreno plano, medindo

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

DAS ÁREAS EFETIVAMENTE UTILIZADAS PARA O CÁLCULO:

Considerando o acima exposto, considerou-se para

DA SITUAÇÃO CADASTRAL DO IMÓVEL:

Foi elaborada extensa pesquisa em relação a situação

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O resultado desse levantamento é que o projeto da

A situação fiscal do imóvel está regularizada junto aos

As certidões de regularidade do imóvel obtidas junto a

DESCRIÇÃO DOS AMBIENTES:

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

ÁREA DE SERVIÇO E OFICINA

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

4.4. REGISTRO FOTOGRÁFICO NA VISTORIA:

Foto 01: Vista da fachada desde a Avenida Imperatriz Leopoldina.

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Foto 03: Vista da Avenida Imperatriz Leopoldina, sentido sudeste.

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Foto 07: Vista da sala, desde porta de entrada.