Impugnação ao laudo pericial que avaliou imóvel em R$ 1,05 mi

fls.
513
Maria Luiza Scaffa Chelotti

Advogada
,e
Este documento é copia do original assinado digitalmente por RAFAEL GOMES VIEIRA e protocoladora tjms 1. Protocolado em 02/06/2022 às 14:16, sob o número WCGR22072413451
EXMA. SRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
CAMPO GRANDE-MS.
liberado nos autos digitais por Usuário padrão para acesso SAJ/AT, em 02/06/2022 às 14:30. Para acessar os autos processuais, acesse o site
https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 4A3B844.
Processo n.º 0804955-38.2017.8.12.0001
H.G. DOURADO E CIA LTDA. e outros, qualificados nos

autos da AÇÃO DE RESCISÃO E REVISÃO DE CONTRATO C/C COBRANÇA
que lhes promovem JOSÉ RAPHAEL FERNANDES LINS – EPP e outro,
também qualificados, processo em epígrafe, em trâmite perante esse r. Juízo e
Cartório, vêm, por intermédio de seus procuradores, em atenção à publicação
veiculada no Diário da Justiça nº 4.949 (fl. 512), manifestar-se acerca do laudo
pericial de fls. 379/510, o que faz nos seguintes termos:
Rua Tapajós, 663 | Vila Rica | Campo Grande/MS | CEP 79022-210

Telefone: (67) 99918-5151 | luizachelotti@hotmail.com
fls. 514

Advogada
,e
Através de um extenso e criterioso trabalho pericial, cujo
laudo conta com 131 (cento e trinta e uma páginas), restou comprovado que o
valor do imóvel no qual fora implementado o loteamento pertencente aos
Requeridos era de R$ 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil reais) no ano de
2015, muito aquém do absurdo e ilusório valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões
de reais) lançado sem qualquer critério na inicial.
E muito além de um simples relatório, o laudo pericial, no
https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 4A3B844.
intuito de esclarecer todos os pormenores suscitados nos autos, esmiuçou
diversos negócios de compra e venda tendo por objeto imóveis semelhantes ao
dos autos, comparando-os à realidade do bem, muito bem detalhada no
documento de fls. 379/510.
Ante o exposto, concordam os Requerentes com o laudo

apresentado, pugnando pelo prosseguimento do feito.
Pedem deferimento.
Campo Grande-MS, 02 de junho de 2022.
MARIA LUIZA SCAFFA CHELOTTI

OAB/MS 11.049
VICTOR JORGE MATOS

OAB/MS 13.066
RAFAEL GOMES VIEIRA

OAB/MS 19.110
GABRIEL CHELOTTI GONÇALVES

OAB/MS 5.817-E

fls. 515
,e
Este documento é copia do original assinado digitalmente por FELIPE RAMOS BASEGGIO e protocoladora tjms 1. Protocolado em 02/06/2022 às 18:37, sob o número WCGR22072424739
EXMO. (A) DR. (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
CAMPO GRANDE, MS.
https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 4A3FD15.
Processo n. 0804955-38.2017.8.12.0001
JOSÉ RAPHAEL FERNANDES LINS – EPP, e

RAPHAEL RIQUE URBIETA, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO E REVISÃO DE
CONTRATO c/c COBRANÇA promovida em face de em face de HENRIQUE
GARRITANO DOURADO, ADRIANA GARRITANO DOURADO, DANIELA JOAQUIM
DOURADO, GLAUCE JOAQUIM DOURADO E SANTOS, JULIANA DOURADO ROVARI,
LEONARDO DOURADO ROVARI, e JOSÉ CARLOS MACEDO GRANDE, vêm
respeitosamente a V. Exa., para apresentar sua
IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE FLS. 378/510
nos seguintes termos:

fls. 516
,e
I. O LAUDO PERICIAL
O laudo pericial apresentado, para apurar o

valor do imóvel no ano de 2015, optou por utilizar os valores de venda constante
nas matrículas de imóveis com “características similares”.
Cita o laudo que para a homogeneização e

inferência estatística levaram em conta “influências pré-estabelecidas”, e
“variáveis, explicadas e explicativas”.
Entretanto, afora as considerações genéricas e
abstratas, não há no laudo a definição de quais as características comuns entre o
imóvel objeto do estudo e as amostras coletadas, quais foram as influências pré-
estabelecidas, e quais foram as variáveis, explicadas e explicativas.
O laudo chega a mencionar que considerou

como variável independente a “localização” dos imóveis. Contudo, não foi
demonstrada a localização dos imóveis utilizados como paradigma/amostra.
O laudo apenas indicou os seguintes imóveis

amostrados para comparação, todos com o mesmo fator de homogeneização da
localização, de 1,5:
Imóvel 1: Lote 72 (Itaporã)

Imóvel 2: Sítio Santo Antônio (Itaporã)
Imóvel 3: Lote 142 (Itaporã)
Imóvel 4: Chácara Balasso (Itaporã)
Imóvel 5: Sítio Godoy (Itaporã)
A única consideração acerca da localização,

após mencionar um campo de arbítrio de 10%, foi no seguinte sentido:
“Devido às características do imóvel avaliado (no limite da cidade)

optamos por utilizar o maior valor dentro do campo de arbítrio.”
2
fls. 517
,e
Ou seja, por se tratar de imóvel “no limite da
cidade”, foi avaliado em 10% acima do valor das amostras.
II. AUSÊNCIA DE LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVIES UTILIZADOS COMO

AMOSTRA – OMISSÃO – IMÓVEL DENTRO DO PERÍMETRO URBANO
A primeira omissão, que indica a necessidade

de emenda do laudo, e certamente determinou o desacerto do valor apurado,
reside na total ausência de localização das amostras.
Conforme consta no parecer anexo, desde o

ano de 2014, por força da Lei Complementar n. 066/2014, do Município de Itaporã,
MS, o imóvel objeto dos presentes autos estava incluído dentro do perímetro
urbano da cidade de Itaporã.
Com efeito, em 2015 já se tratava de um imóvel

dentro do perímetro urbano, portanto, pronto para ser loteado.
Isso posto, é certo que imóveis fora do

perímetro urbano, portanto, imprestáveis para o loteamento urbano, não podem
servir de amostra para fins de comparação. No mesmo sentido, o acréscimo de 10%
é irrisório, logo, seria inválido para compensar a diferença entre imóveis dentro
(URBANOS) e fora do perímetro urbano (RURAIS).
Todavia, tal circunstância, de absoluta

relevância, não foi abordada no laudo pericial, que não demonstrou a localização
das amostras, e muito menos se estavam localizadas dentro ou fora do perímetro
urbano em 2015.
A discrepância entre o imóvel objeto da

avaliação – URBANO, e as amostras – RURAIS, impôs o absoluto desacerto da
avaliação.
3
fls. 518
,e
O parecer anexo demonstra que, utilizando
como amostras/paradigmas imóveis urbanos, o valor da avaliação seria de R$
31.236.196,20 (trinta e um milhões de reais).
III. AMOSTRA TRANSMITIDA DENTRO DE UM MESMO GRUPO

EMPRESARIAL/ECONÔMICO/FAMILIAR – INOCORRÊNCIA DE VENDA A
MERCADO

Conforme exposto, o laudo pericial optou por
utilizar o método comparativo, utilizando os valores “de venda” constante nas
matrículas de imóveis similares.
Entretanto, afora não serem imóveis similares,

por ser a amostra RURAL, em relação à Chácara Balasso – amostra/paradigma
nomeado como Imóvel 4, do que se observa dos autos, não se tratou de venda a
mercado, válida para fins de comparação.
A Chácara Balasso (matrícula 4.261), conforme

consta às fls. 474, não foi vendida a mercado, mas transferida, ainda que por
Escritura de Compra e Venda, pelos sócios Luiz Sidinei Balasso, José Arnaldo
Baslasso, e Carlos Alberto Balasso, para a sua própria empresa – Balasso Armazens
Gerais Ltda. A identidade entre os vendedores e os únicos sócios resta
demonstrada nos documentos anexos.
É natural nesse tipo de transação, em que

ocorre verdadeira confusão entre as partes compradora e vendedora, portanto,
sem concorrência de terceiros, que os valores declarados são aqueles históricos
dos imóveis, existentes na escrituração contábil. Não há nenhum interesse de se
informar o valor real de mercado, que nenhum benefício traria, ao contrário,
apenas ensejaria o aumento nos tributos e encargos inerentes às transações
imobiliárias. Uma vez que o imóvel sequer foi posto para venda, apenas transmitido
4
fls. 519
,e
por conveniência societária e administrativa, as partes não tiveram nenhum
interesse em buscar conhecer o valor real de mercado.
Tanto que o valor declarado, em 17/12/2015 -

R$ 70.000,00, foi praticamente o mesmo valor declarado na compra e venda de fls.
471/472 (R-3-04.261), em 23/01/2001 - R$ 60.000,00, 14 (catorze) anos antes.
Assim, também por não se tratar de venda à
mercado, o imóvel não pode ser utilizado como amostra para apuração do valor

pelo método comparativo.
IV. VALOR DECLARADO PELAS PARTES – POSSIBILIDADE DE DECLARAÇÃO A

MENOR – VARIÁVEL NÃO CONSIDERADA
Outro aspecto que foi omitido no laudo pericial,

é a possibilidade de declaração a menor do valor de venda nas escrituras públicas.
Não se discute o acerto ou a legalidade da

declaração de valor menor do que o real valor da transação. A prática é
indubitavelmente ilícita. Entretanto, não se pode negar ou deixar de considerar o
fato, público e notório, dessa prática ser comum no mercado imobiliário.
Não se ignora ainda que, qualquer parâmetro

utilizado, será passível de distorções decorrentes de imprecisão ou falsidade nos
registros públicos e privados, todavia, essa variável deve ser objeto de tratamento
e conformidade para a avaliação.
V. PEDIDO
Diante do exposto, requer-se a V. Exa:
5
fls. 520
,e
1 – Seja determinado ao m.d. perito judicial que acrescente ao
laudo pericial a exata localização de cada uma das amostras, e, especialmente, se
estavam incluídos no perímetro urbano em 2015;
2 – Seja determinado ao m.d. perito judicial que exclua a

amostra denominada Imóvel 4 – Chácara Balasso, por não se tratar de venda a
mercado, mas mera transferência societária entre as mesmas partes –
vendedores/sócios;
3 – Seja determinado ao m.d. perito judicial que acrescente ao
laudo pericial qual foi o parâmetro para tratar a variável da prática comum de
declaração de valor menor nas escrituras públicas;
4 – Seja determinado ao m.d. perito judicial que responda aos

seguintes quesitos suplementares:
4.1 – Qual é a exata localização de cada uma das amostras?
4.2 – As amostras estavam incluídas no perímetro urbano no ano de

2015;
4.3 - A amostra denominada Imóvel 4 – Chácara Balasso, por ter sido

transferida entre as mesmas partes – vendedores/sócios, pode ser
considerada como válida para a apuração de valor de mercado?
4.4 – Qual é o parâmetro para tratar a variável da prática comum de

declaração de valor menor nas escrituras públicas?
5 – O prosseguimento do feito, com nova intimação das partes

após a emenda do laudo pericial e resposta aos quesitos suplementares.
Pede deferimento.
Campo Grande, MS, 02 de junho de 2022.
Felipe Ramos Baseggio - OAB/MS 8.944
6
fls. 616
ANGELO CARNEIRO BERNARDELLI
,e
Engenheiro Civil, Corretor e Avaliador de Imóveis
CREA/MS 64423 – CRECI/MS 10778 – CNAI 30786
PARECER TÉCNICO JUDICIAL
ASSISTENTE TÉCNICO
AUTOS: 0804955-38.2017.8.12.0001
REQTE: JOSÉ RAPHAEL FERNANDES LINS - EPP
REQDO: HENRIQUE GARRITANO DOURADO
PERITO: INSTITUTO EVOLL PERÍCIAS
1. OBJETIVO

O presente trabalho tem por objetivo trazer a análise do Laudo Pericial Judicial
elaborado pelo escritório de perícias Instituto Evoll Perícias, juntado às fls. 379-510 dos
Autos, expondo nossas considerações técnicas acerca do que foi apresentado.
2. ANÁLISE DO LAUDO PERICIAL

Neste tópico expomos nossas considerações fundamentadas tecnicamente de
DISCORDÂNCIA acerca do apresentado pelo Perito em seu Laudo Pericial Judicial.
2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

O Perito inicia seus trabalhos caracterizando a lide como rural, justificando sua
abordagem conforme o exposto na matrícula imobiliária do respectivo imóvel, em que
consta “Imóvel rural matrícula 08291 do Registro de Imóveis da Comarca de Itaporã/MS,
com área de 284.187 m².”
Entretanto, entendemos que tal consideração COMPROMETE COMPLETAMENTE

a apuração do valor do imóvel à época da permuta, de acordo com estabelecido como
ponto controvertido pelo Juízo.
Sabe-se que as vendas dos lotes se iniciaram, efetivamente, em novembro de 2015, com
o empreendimento sendo apresentado como Residencial Dourado, conforme imagens
dos outdoors de divulgação que se tem histórico, expostos a seguir:
Rua Marechal Cândido Mariano Rondon, nº 1844 - Centro +55 67 99211-4609

Campo Grande/ MS - Brasil
CEP: 79002-200 angelobernardelli.eng@gmail.com
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fls. 617
,e
Tal fato nos leva à concepção do referido loteamento em meados de 2014, em que, de
acordo com informações obtidas por meio de contato com a Gerência Municipal de
Administração e Gestão da Prefeitura Municipal de Itaporã, foi disponibilizada a
Lei Complementar Nº 066/2014 que institui o Plano Diretor Participativo do Município
de Itaporã.
O referido Plano Diretor traz informações valiosas para a compreensão do zoneamento

em que se localiza o imóvel em lide. Nele, percebe-se que, desde a sua concepção,
a área idealizada para implantação do loteamento já estava contemplada
DENTRO DO PERÍMETRO URBANO, conforme Anexo 1 - Mapa 2 - Perímetro Urbano
Distrito Sede Itaporã, exposto abaixo:

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fls. 618
,e
Além disso, o empreendimento todo apresenta características associadas à Área
Especial de Interesse Social – AEIS - MZ2 e Macrozona de Adensamento Restrito - MZ3,
as quais são definidas pelos seguintes requisitos recortados diretamente do referido
Plano Diretor:

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CEP: 79002-200
Rua Marechal Cândido Mariano Rondon, nº 1844 - Centro
+55 67 99211-4609
angelobernardelli.eng@gmail.com
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,e
Ainda, como comprovação de nossa análise, foi obtido o mapa de implantação do
loteamento, em que é possível observar que as características dos lotes, áreas de
domínio público e infraestrutura estão alinhadas conforme o requisitado pelo Art. 54 e
Art. 56 mencionados anteriormente.
A seguir, portanto, é exposta a planta de implantação do referido loteamento, em que

são observadas a aplicação em projeto de áreas mínimas e medidas de testada de lotes,
áreas de uso exclusivo da prefeitura, dentre outras provisões. E, visando otimizar a
compreensão do contexto geral em que a lide está inserida, levando ainda em
consideração as grandes dimensões da planta de implantação, foram extraídos os
seguintes recortes diretamente do arquivo do software, que ilustram o abordado.

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fls. 621
,e
Ficou evidente também, em visita ao local no dia da perícia, que as obras de
infraestrutura urbana estavam em pleno andamento, as quais são necessárias para
implantação de loteamento urbano, como por exemplo: rede de abastecimento de
água, rede coletora de esgotos, rede de captação de águas pluviais, rede de distribuição
de energia elétrica, inclusive sistema de iluminação pública e pavimentação.

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CEP: 79002-200
Rua Marechal Cândido Mariano Rondon, nº 1844 - Centro
+55 67 99211-4609
angelobernardelli.eng@gmail.com
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,e
Portanto, diante do apresentado, fica explícito que, desde sua concepção, o loteamento
não poderia mais ser associado à Área Rural, mas sim como Área Urbana, já tendo sido
projetado para atender as diretrizes necessárias de loteamentos inseridos dentro do
Perímetro Urbano do Município de Itaporã.
2.2. ELEMENTOS PESQUISADOS

No que diz respeito aos elementos utilizados como amostra para a avaliação do imóvel,
o Perito ter considerado o imóvel rural, fez com que fossem utilizadas apenas elementos
que apresentassem características rurais, conforme o seguinte trecho: “Para a formação
do valor do imóvel, devido ao período para o qual a avaliação deve ser feita, ano de
2015, e por não haver informações de ofertas de imóveis então colocados à venda na
época em questão, optamos por utilizar os valores de venda constante nas matrículas de
imóveis com características similares ao avaliando, cujo levantamento foi realizado no
cartório de Itaporã.”
Porém, conforme já exposto nos itens anteriores do presente Parecer Técnico Judicial,
reiteramos que a escolha do Perito não condiz com a realidade da lide à época da
permuta, sendo nossa análise respaldada pelo Art. 38 do Plano Diretor, em que são
definidas as características que distinguem Áreas Urbanas e Áreas Rurais.

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fls. 624
,e
2.3. AVALIAÇÃO DA ÁREA
Para explanar a avaliação realizada, o Perito apresentou os parâmetros e metodologia
utilizados em sua avaliação, tendo sido aplicado o Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em que foi apurado o valor da área em lide, em um montante de
R$ 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil reais), para o ano de 2015.
Entretanto, conforme amplamente discutido e justificado no presente trabalho, tal

avaliação não poderia ter sido realizada com base em elementos amostrais rurais, tendo
ficado evidente que a área é, exclusivamente, URBANA.
Além disso, é de conhecimento público que a poucos quilômetros, há um loteamento
vizinho, que também teve seus lotes comercializados como terrenos urbanos, e
compartilha das mesmas características urbanísticas do Plano Diretor à que o imóvel em
lide também está condicionado, sendo assim, uma fonte em potencial para obtenção de
elementos que poderiam ter sido utilizados na composição da amostra da avaliação.
Ciente de tudo isso, e levando em consideração que o loteamento apresenta 587 lotes
que estariam disponíveis para venda, numa área aproximada de 28 hectares, podemos
fazer uma estimativa do Valor Geral de Venda (VGV) do empreendimento para o devido
fim a que se destina.
Por definição, o VGV é a estimativa do potencial de receita total que um

empreendimento pode gerar, sendo obtido pela soma dos possíveis valores praticados
nas vendas de todas as unidades disponíveis um empreendimento imobiliário.
Desta forma, utilizaremos as Tabelas de Preço de 2016, juntadas as fls. 94-106 dos Autos
como referência para estimativa do VGV do referido empreendimento.
Foram extraídos, ao final, os VALORES TOTAIS DE VENDA DOS LOTES DE CADA

QUADRA, visando resumir e facilitar a compreensão dos cálculos.
As tabelas completas de preço de lotes e os respectivos valores totais de venda das

quadras, podem ser consultadas no anexo do presente Parecer Técnico Judicial.

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fls. 625
,e
Quadra Valor Total dos Lotes
01 1.741.364,20
02 1.536.600,00
03 1.443.000,00
04 1.443.000,00
05 1.536.600,00
06 1.711.750,00
07 1.218.044,20
08 1.303.218,00
09 1.670.000,00
10 1.536.600,00
11 1.404.000,00
12 1.410.500,00
13 1.410.500,00

14 1.676.000,00
15 1.131.009,20
16 1.014.748,60
17 1.670.000,00
18 1.536.600,00
19 1.404.000,00
20 1.443.000,00
21 1.536.600,00
22 348.906,00
23 110.136,00
VGV 31.236.176,20
Valor Geral de Venda: R$ 31.236.176,20 (trinta e um milhões, duzentos e trinta e seis

mil, cento e setenta e seis reais e vinte centavos)
De acordo com o exposto de maneira simplificada, fica explícita a discrepância de

valores apurados pelo Perito, dada as considerações realizadas em sua avaliação.
Assim, reiteramos que é de extrema importância que a avaliação da área em lide fosse
realizada com elementos amostrais urbanos, que compartilhem das mesmas
características, a fim de que seja possível apurar o real e justo valor de mercado do
imóvel à época da permuta, conforme solicitado pelo Juízo.

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3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Portanto, diante do exposto no presente Parecer Técnico Judicial, entendemos que a
avaliação do perito ficou COMPROMETIDA, ao considerar a lide como área rural,
o que gerou a acentuada distorção no real valor de mercado do loteamento,
TENDO FICADO EVIDENTE O FIM, EXCLUSIVAMENTE, URBANÍSTICO DO IMÓVEL, por
ter sido concebido em área de expansão urbana, apresentando ainda lotes com
dimensões e características contempladas pelo zoneamento urbano de acordo com o
Plano Diretor implantado em 2014.
Deste modo, SOLICITAMOS QUE O IMÓVEL SEJA REAVALIADO, utilizando elementos
amostrais que condigam com as características do imóvel, neste caso, lotes com fins de
comercialização urbana, já que o loteamento teve, desde sua concepção, o referido fim.
Ainda, solicitamos que o Ilustre Perito apresente a LOCALIZAÇÃO NO MAPA das

amostras utilizadas em seu Laudo Pericial Judicial juntado ao processo.
4. ENCERRAMENTO
Diante do exposto, encerramos o presente Parecer Técnico Judicial, composto por
26 (vinte e seis) páginas, numeradas de 01 (um) a 26 (vinte e seis) e abaixo assinado.
Ainda compõe o referido trabalho, 01 (um) Anexo.
Campo Grande - MS, 02 de junho de 2022.
_________________________________________________
Engenheiro Civil | Corretor e Avaliador de Imóveis
CREA/MS nº 64423 - CRECI/MS nº 10778 - CNAI nº 30786

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,e
ANEXO
TABELA DE PREÇOS DE LOTES POR QUADRA – Ref. 2016
QUADRA 01
Lote Área (m²) Valor (R$/m²) Valor Lote (R$)
1 415,62 210,00 87.280,20
2 283,93 200,00 56.786,00
3 483,49 200,00 96.698,00
4 300 200,00 60.000,00
5 300 200,00 60.000,00
6 300 200,00 60.000,00

7 300 200,00 60.000,00
8 300 200,00 60.000,00
9 300 200,00 60.000,00
10 300 200,00 60.000,00
11 300 200,00 60.000,00
12 300 200,00 60.000,00
13 300 200,00 60.000,00
14 300 200,00 60.000,00
15 360 200,00 72.000,00
16 360 210,00 75.600,00
17 300 210,00 63.000,00
18 300 210,00 63.000,00
19 300 210,00 63.000,00
20 300 210,00 63.000,00
21 300 210,00 63.000,00
22 300 210,00 63.000,00
23 300 210,00 63.000,00
24 300 210,00 63.000,00
25 300 210,00 63.000,00
26 300 210,00 63.000,00
27 300 210,00 63.000,00
Total 1.741.364,20
QUADRA 02
1 340 190,00 64.600,00
2 300 190,00 57.000,00
3 300 190,00 57.000,00
4 300 190,00 57.000,00
5 300 190,00 57.000,00
6 300 190,00 57.000,00
7 300 190,00 57.000,00
8 300 190,00 57.000,00
9 300 190,00 57.000,00

Página 12 de 26
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,e
10 300 190,00 57.000,00
11 300 190,00 57.000,00
12 300 190,00 57.000,00
13 300 190,00 57.000,00
14 300 200,00 60.000,00
15 300 200,00 60.000,00
16 300 200,00 60.000,00
17 300 200,00 60.000,00
18 300 200,00 60.000,00
19 300 200,00 60.000,00
20 300 200,00 60.000,00
21 300 200,00 60.000,00
22 300 200,00 60.000,00
23 300 200,00 60.000,00

24 300 200,00 60.000,00
25 300 200,00 60.000,00
26 340 200,00 68.000,00
Total 1.536.600,00
QUADRA 03
1 325 180,00 58.500,00
2 250 180,00 45.000,00
3 250 180,00 45.000,00
4 250 180,00 45.000,00
5 250 180,00 45.000,00
6 250 180,00 45.000,00
7 250 180,00 45.000,00
8 250 180,00 45.000,00
9 250 180,00 45.000,00
10 250 180,00 45.000,00
11 250 180,00 45.000,00
12 250 180,00 45.000,00
13 250 180,00 45.000,00
14 250 180,00 45.000,00
15 325 180,00 58.500,00
16 325 190,00 61.750,00
17 250 190,00 47.500,00
18 250 190,00 47.500,00
19 250 190,00 47.500,00
20 250 190,00 47.500,00
21 250 190,00 47.500,00
22 250 190,00 47.500,00
23 250 190,00 47.500,00
24 250 190,00 47.500,00
25 250 190,00 47.500,00
26 250 190,00 47.500,00
27 250 190,00 47.500,00

Página 13 de 26
fls. 629
,e
28 250 190,00 47.500,00
29 250 190,00 47.500,00
30 325 190,00 61.750,00
Total 1.443.000,00
QUADRA 04
1 325 190,00 61.750,00
2 250 190,00 47.500,00
3 250 190,00 47.500,00
4 250 190,00 47.500,00
5 250 190,00 47.500,00
6 250 190,00 47.500,00
7 250 190,00 47.500,00

8 250 190,00 47.500,00
9 250 190,00 47.500,00
10 250 190,00 47.500,00
11 250 190,00 47.500,00
12 250 190,00 47.500,00
13 250 190,00 47.500,00
14 250 190,00 47.500,00
15 325 190,00 61.750,00
16 325 180,00 58.500,00
17 250 180,00 45.000,00
18 250 180,00 45.000,00
19 250 180,00 45.000,00
20 250 180,00 45.000,00
21 250 180,00 45.000,00
22 250 180,00 45.000,00
23 250 180,00 45.000,00
24 250 180,00 45.000,00
25 250 180,00 45.000,00
26 250 180,00 45.000,00
27 250 180,00 45.000,00
28 250 180,00 45.000,00
29 250 180,00 45.000,00
30 325 180,00 58.500,00
Total 1.443.000,00
QUADRA 05
1 315 200,00 63.000,00
2 275 200,00 55.000,00
3 275 200,00 55.000,00
4 275 200,00 55.000,00
5 275 200,00 55.000,00
6 275 200,00 55.000,00
7 275 200,00 55.000,00

Página 14 de 26
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,e
8 275 200,00 55.000,00
9 275 200,00 55.000,00
10 275 200,00 55.000,00
11 275 200,00 55.000,00
12 275 200,00 55.000,00
13 275 200,00 55.000,00
14 325 200,00 65.000,00
15 325 190,00 61.750,00
16 275 190,00 52.250,00
17 275 190,00 52.250,00
18 275 190,00 52.250,00
19 275 190,00 52.250,00
20 275 190,00 52.250,00
21 275 190,00 52.250,00

22 275 190,00 52.250,00
23 275 190,00 52.250,00
24 275 190,00 52.250,00
25 275 190,00 52.250,00
26 275 190,00 52.250,00
27 275 190,00 52.250,00
28 315 190,00 59.850,00
Total 1.536.600,00
QUADRA 06
1 300 210,00 63.000,00
2 275 210,00 57.750,00
3 275 210,00 57.750,00
4 275 210,00 57.750,00
5 275 210,00 57.750,00
6 275 210,00 57.750,00
7 275 210,00 57.750,00
8 275 210,00 57.750,00
9 275 210,00 57.750,00
10 275 210,00 57.750,00
11 275 210,00 57.750,00
12 275 210,00 57.750,00
13 275 210,00 57.750,00
14 275 210,00 57.750,00
15 300 210,00 63.000,00
16 300 200,00 60.000,00
17 275 200,00 55.000,00
18 275 200,00 55.000,00
19 275 200,00 55.000,00
20 275 200,00 55.000,00
21 275 200,00 55.000,00
22 275 200,00 55.000,00
23 275 200,00 55.000,00

Página 15 de 26
fls. 631
,e
24 275 200,00 55.000,00
25 275 200,00 55.000,00
26 275 200,00 55.000,00
27 275 200,00 55.000,00
28 275 200,00 55.000,00
29 275 200,00 55.000,00
30 300 200,00 60.000,00
Total 1.711.750,00
QUADRA 07
1 279,95 220,00 61.589,00
2 281 220,00 61.820,00
3 409,6 220,00 90.112,00

4 431,17 220,00 94.857,40
5 452,75 220,00 99.605,00
6 320 210,00 67.200,00
7 315 210,00 66.150,00
8 308 210,00 64.680,00
9 336 210,00 70.560,00
10 325 210,00 68.250,00
11 300 210,00 63.000,00
12 298,88 220,00 65.753,60
13 304,8 220,00 67.056,00
14 313,92 220,00 69.062,40
15 312,54 220,00 68.758,80
16 317,26 220,00 69.797,20
17 317,24 220,00 69.792,80
Total 1.218.044,20
QUADRA 08
1 390,6 220,00 85.932,00
2 278,1 220,00 61.182,00
3 295,2 220,00 64.944,00
4 396 210,00 83.160,00
5 300 210,00 63.000,00
6 300 210,00 63.000,00
7 300 210,00 63.000,00
8 300 210,00 63.000,00
9 300 210,00 63.000,00
10 300 210,00 63.000,00
11 300 210,00 63.000,00
12 300 210,00 63.000,00
13 300 210,00 63.000,00
14 300 210,00 63.000,00
15 300 210,00 63.000,00
16 300 210,00 63.000,00

Página 16 de 26
fls. 632
,e
17 300 210,00 63.000,00
18 300 210,00 63.000,00
19 300 210,00 63.000,00
20 300 210,00 63.000,00
Total 1.303.218,00
QUADRA 09
1 300 200,00 60.000,00
2 275 200,00 55.000,00
3 275 200,00 55.000,00
4 275 200,00 55.000,00
5 275 200,00 55.000,00
6 275 200,00 55.000,00

7 275 200,00 55.000,00
8 275 200,00 55.000,00
9 275 200,00 55.000,00
10 275 200,00 55.000,00
11 275 200,00 55.000,00
12 275 200,00 55.000,00
13 275 200,00 55.000,00
14 275 200,00 55.000,00
15 300 200,00 60.000,00
16 300 200,00 60.000,00
17 275 200,00 55.000,00
18 275 200,00 55.000,00
19 275 200,00 55.000,00
20 275 200,00 55.000,00
21 275 200,00 55.000,00
22 275 200,00 55.000,00
23 275 200,00 55.000,00
24 275 200,00 55.000,00
25 275 200,00 55.000,00
26 275 200,00 55.000,00
27 275 200,00 55.000,00
28 275 200,00 55.000,00
29 275 200,00 55.000,00
30 300 200,00 60.000,00
Total 1.670.000,00
QUADRA 10
1 315 190,00 59.850,00
2 275 190,00 52.250,00
3 275 190,00 52.250,00
4 275 190,00 52.250,00
5 275 190,00 52.250,00
6 275 190,00 52.250,00

Página 17 de 26
fls. 633
,e
7 275 190,00 52.250,00
8 275 190,00 52.250,00
9 275 190,00 52.250,00
10 275 190,00 52.250,00
11 275 190,00 52.250,00
12 275 190,00 52.250,00
13 275 190,00 52.250,00
14 325 190,00 61.750,00
15 325 200,00 65.000,00
16 275 200,00 55.000,00
17 275 200,00 55.000,00
18 275 200,00 55.000,00
19 275 200,00 55.000,00
20 275 200,00 55.000,00

21 275 200,00 55.000,00
22 275 200,00 55.000,00
23 275 200,00 55.000,00
24 275 200,00 55.000,00
25 275 200,00 55.000,00
26 275 200,00 55.000,00
27 275 200,00 55.000,00
28 315 200,00 63.000,00
Total 1.536.600,00
QUADRA 11
1 325 180,00 58.500,00
2 250 180,00 45.000,00
3 250 180,00 45.000,00
4 250 180,00 45.000,00
5 250 180,00 45.000,00
6 250 180,00 45.000,00
7 250 180,00 45.000,00
8 250 180,00 45.000,00
9 250 180,00 45.000,00
10 250 180,00 45.000,00
11 250 180,00 45.000,00
12 250 180,00 45.000,00
13 250 180,00 45.000,00
14 250 180,00 45.000,00
15 325 180,00 58.500,00
16 325 180,00 58.500,00
17 250 180,00 45.000,00
18 250 180,00 45.000,00
19 250 180,00 45.000,00
20 250 180,00 45.000,00
21 250 180,00 45.000,00
22 250 180,00 45.000,00

Página 18 de 26
fls. 634
,e
23 250 180,00 45.000,00
24 250 180,00 45.000,00
25 250 180,00 45.000,00
26 250 180,00 45.000,00
27 250 180,00 45.000,00
28 250 180,00 45.000,00
29 250 180,00 45.000,00
30 325 180,00 58.500,00
Total 1.404.000,00
QUADRA 12
1 325 190,00 61.750,00
2 250 180,00 45.000,00

3 250 180,00 45.000,00
4 250 180,00 45.000,00
5 250 180,00 45.000,00
6 250 180,00 45.000,00
7 250 180,00 45.000,00
8 250 180,00 45.000,00
9 250 180,00 45.000,00
10 250 180,00 45.000,00
11 250 180,00 45.000,00
12 250 180,00 45.000,00
13 250 180,00 45.000,00
14 250 180,00 45.000,00
15 325 180,00 58.500,00
16 325 180,00 58.500,00
17 250 180,00 45.000,00
18 250 180,00 45.000,00
19 250 180,00 45.000,00
20 250 180,00 45.000,00
21 250 180,00 45.000,00
22 250 180,00 45.000,00
23 250 180,00 45.000,00
24 250 180,00 45.000,00
25 250 180,00 45.000,00
26 250 180,00 45.000,00
27 250 180,00 45.000,00
28 250 180,00 45.000,00
29 250 180,00 45.000,00
30 325 190,00 61.750,00
Total 1.410.500,00

Página 19 de 26
fls. 635
,e
QUADRA 14
1 300 200,00 60.000,00
2 275 200,00 55.000,00
3 275 200,00 55.000,00
4 275 200,00 55.000,00
5 275 200,00 55.000,00
6 275 200,00 55.000,00
7 275 200,00 55.000,00
8 275 200,00 55.000,00
9 275 200,00 55.000,00
10 275 200,00 55.000,00
11 275 200,00 55.000,00
12 275 200,00 55.000,00

13 275 200,00 55.000,00
14 275 200,00 55.000,00
15 300 210,00 63.000,00
16 300 210,00 63.000,00
17 275 200,00 55.000,00
18 275 200,00 55.000,00
19 275 200,00 55.000,00
20 275 200,00 55.000,00
21 275 200,00 55.000,00
22 275 200,00 55.000,00
23 275 200,00 55.000,00
24 275 200,00 55.000,00
25 275 200,00 55.000,00
26 275 200,00 55.000,00
27 275 200,00 55.000,00
28 275 200,00 55.000,00
29 275 200,00 55.000,00
30 300 200,00 60.000,00
Total 1.676.000,00
QUADRA 15
1 407,19 220,00 89.581,80
2 347,95 220,00 76.549,00
3 376,72 220,00 82.878,40
4 300 210,00 63.000,00
5 300 210,00 63.000,00
6 300 210,00 63.000,00
7 300 210,00 63.000,00
8 300 210,00 63.000,00
9 300 210,00 63.000,00
10 300 210,00 63.000,00
11 300 210,00 63.000,00
12 300 210,00 63.000,00

Página 20 de 26
fls. 636
,e
13 300 210,00 63.000,00
14 300 210,00 63.000,00
15 300 210,00 63.000,00
16 300 210,00 63.000,00
17 300 210,00 63.000,00
Total 1.131.009,20
QUADRA 16
1 424,75 220,00 93.445,00
2 358,55 220,00 78.881,00
3 392,83 220,00 86.422,60
4 300 210,00 63.000,00
5 300 210,00 63.000,00

6 300 210,00 63.000,00
7 300 210,00 63.000,00
8 300 210,00 63.000,00
9 300 210,00 63.000,00
10 300 210,00 63.000,00
11 300 210,00 63.000,00
12 300 210,00 63.000,00
13 300 210,00 63.000,00
14 300 210,00 63.000,00
15 300 210,00 63.000,00
Total 1.014.748,60
QUADRA 17
1 300 200,00 60.000,00
2 275 200,00 55.000,00
3 275 200,00 55.000,00
4 275 200,00 55.000,00
5 275 200,00 55.000,00
6 275 200,00 55.000,00
7 275 200,00 55.000,00
8 275 200,00 55.000,00
9 275 200,00 55.000,00
10 275 200,00 55.000,00
11 275 200,00 55.000,00
12 275 200,00 55.000,00
13 275 200,00 55.000,00
14 275 200,00 55.000,00
15 300 200,00 60.000,00
16 300 200,00 60.000,00
17 275 200,00 55.000,00
18 275 200,00 55.000,00
19 275 200,00 55.000,00
20 275 200,00 55.000,00

Página 21 de 26
fls. 637
,e
21 275 200,00 55.000,00
22 275 200,00 55.000,00
23 275 200,00 55.000,00
24 275 200,00 55.000,00
25 275 200,00 55.000,00
26 275 200,00 55.000,00
27 275 200,00 55.000,00
28 275 200,00 55.000,00
29 275 200,00 55.000,00
30 300 200,00 60.000,00
Total 1.670.000,00
QUADRA 18

1 315 200,00 63.000,00
2 275 200,00 55.000,00
3 275 200,00 55.000,00
4 275 200,00 55.000,00
5 275 200,00 55.000,00
6 275 200,00 55.000,00
7 275 200,00 55.000,00
8 275 200,00 55.000,00
9 275 200,00 55.000,00
10 275 200,00 55.000,00
11 275 200,00 55.000,00
12 275 200,00 55.000,00
13 275 200,00 55.000,00
14 325 200,00 65.000,00
15 325 190,00 61.750,00
16 275 190,00 52.250,00
17 275 190,00 52.250,00
18 275 190,00 52.250,00
19 275 190,00 52.250,00
20 275 190,00 52.250,00
21 275 190,00 52.250,00
22 275 190,00 52.250,00
23 275 190,00 52.250,00
24 275 190,00 52.250,00
25 275 190,00 52.250,00
26 275 190,00 52.250,00
27 275 190,00 52.250,00
28 315 190,00 59.850,00
Total 1.536.600,00

Página 22 de 26
fls. 638
,e
QUADRA 19
1 325 180,00 58.500,00
2 250 180,00 45.000,00
3 250 180,00 45.000,00
4 250 180,00 45.000,00
5 250 180,00 45.000,00
6 250 180,00 45.000,00
7 250 180,00 45.000,00
8 250 180,00 45.000,00
9 250 180,00 45.000,00
10 250 180,00 45.000,00
11 250 180,00 45.000,00
12 250 180,00 45.000,00

13 250 180,00 45.000,00
14 250 180,00 45.000,00
15 325 180,00 58.500,00
16 325 180,00 58.500,00
17 250 180,00 45.000,00
18 250 180,00 45.000,00
19 250 180,00 45.000,00
20 250 180,00 45.000,00
21 250 180,00 45.000,00
22 250 180,00 45.000,00
23 250 180,00 45.000,00
24 250 180,00 45.000,00
25 250 180,00 45.000,00
26 250 180,00 45.000,00
27 250 180,00 45.000,00
28 250 180,00 45.000,00
29 250 180,00 45.000,00
30 325 180,00 58.500,00
Total 1.404.000,00
QUADRA 20
1 325 180,00 58.500,00
2 250 180,00 45.000,00
3 250 180,00 45.000,00
4 250 180,00 45.000,00
5 250 180,00 45.000,00
6 250 180,00 45.000,00
7 250 180,00 45.000,00
8 250 180,00 45.000,00
9 250 180,00 45.000,00
10 250 180,00 45.000,00
11 250 180,00 45.000,00
12 250 180,00 45.000,00

Página 23 de 26
fls. 639
,e
13 250 180,00 45.000,00
14 250 180,00 45.000,00
15 325 180,00 58.500,00
16 325 190,00 61.750,00
17 250 190,00 47.500,00
18 250 190,00 47.500,00
19 250 190,00 47.500,00
20 250 190,00 47.500,00
21 250 190,00 47.500,00
22 250 190,00 47.500,00
23 250 190,00 47.500,00
24 250 190,00 47.500,00
25 250 190,00 47.500,00
26 250 190,00 47.500,00

27 250 190,00 47.500,00
28 250 190,00 47.500,00
29 250 190,00 47.500,00
30 325 190,00 61.750,00
Total 1.443.000,00
QUADRA 21
1 315 190,00 59.850,00
2 275 190,00 52.250,00
3 275 190,00 52.250,00
4 275 190,00 52.250,00
5 275 190,00 52.250,00
6 275 190,00 52.250,00
7 275 190,00 52.250,00
8 275 190,00 52.250,00
9 275 190,00 52.250,00
10 275 190,00 52.250,00
11 275 190,00 52.250,00
12 275 190,00 52.250,00
13 275 190,00 52.250,00
14 325 190,00 61.750,00
15 325 200,00 65.000,00
16 275 200,00 55.000,00
17 275 200,00 55.000,00
18 275 200,00 55.000,00
19 275 200,00 55.000,00
20 275 200,00 55.000,00
21 275 200,00 55.000,00
22 275 200,00 55.000,00
23 275 200,00 55.000,00
24 275 200,00 55.000,00
25 275 200,00 55.000,00
26 275 200,00 55.000,00

Página 24 de 26
fls. 640
,e
27 275 200,00 55.000,00
28 315 200,00 63.000,00
Total 1.536.600,00
QUADRA 22
1 300 200,00 60.000,00
2 275 200,00 55.000,00
3 275 200,00 55.000,00
4 275 200,00 55.000,00
5 275 200,00 55.000,00
6 275 200,00 55.000,00
7 275 200,00 55.000,00
8 275 200,00 55.000,00

9 275 200,00 55.000,00
10 275 200,00 55.000,00
11 275 200,00 55.000,00
12 275 200,00 55.000,00
13 275 200,00 55.000,00
14 275 200,00 55.000,00
15 300 200,00 60.000,00
16 300 210,00 63.000,00
17 275 210,00 57.750,00
18 275 210,00 57.750,00
19 275 210,00 57.750,00
20 275 210,00 57.750,00
21 275 210,00 57.750,00
22 275 210,00 57.750,00
23 275 210,00 57.750,00
24 275 210,00 57.750,00
25 275 210,00 57.750,00
26 275 210,00 57.750,00
27 275 210,00 57.750,00
28 275 210,00 57.750,00
29 275 200,00 55.000,00
30 300 200,00 60.000,00
Total 1.706.000,00
QUADRA 23
1 513,4 220,00 112.948,00
2 365,08 220,00 80.317,60
3 394,95 220,00 86.889,00
4 300 210,00 63.000,00
5 300 210,00 63.000,00
6 300 210,00 63.000,00
7 300 210,00 63.000,00
8 300 210,00 63.000,00

Página 25 de 26
fls. 641
,e
9 300 210,00 63.000,00
10 300 210,00 63.000,00
11 300 210,00 63.000,00
12 300 210,00 63.000,00
13 300 210,00 63.000,00
Total 910.154,60
QUADRA 24
1 254,16 210,00 53.373,60
2 254,16 210,00 53.373,60
3 254,16 210,00 53.373,60
4 254,16 210,00 53.373,60
5 254,16 210,00 53.373,60

6 372,9 220,00 82.038,00
Total 348.906,00
QUADRA 25
8 275,34 200,00 55.068,00
9 275,34 200,00 55.068,00
Total 110.136,00

Página 26 de 26
fls. 649

Advogada
,e
EXMA. SRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
CAMPO GRANDE-MS.
https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 53ADF9D.
Processo n.º 0804955-38.2017.8.12.0001
H.G. DOURADO E CIA LTDA. e outros, qualificados nos

autos da AÇÃO DE RESCISÃO E REVISÃO DE CONTRATO C/C COBRANÇA
que lhes promovem JOSÉ RAPHAEL FERNANDES LINS – EPP e outro,
também qualificados, processo em epígrafe, em trâmite perante esse r. Juízo e
Cartório, vêm, por intermédio de seus procuradores, em atenção à publicação
veiculada no Diário da Justiça nº 5.025 (fl. 648), manifestar-se acerca da petição e
documentos de fls. 515/645, o que faz nos seguintes termos:

fls. 650

Advogada
,e
Irresignados com o laudo pericial juntado nas fls. 379/410, os
Requerentes apresentam sua impugnação imputando erro na modalidade de
avaliação escolhida pelo i. Perito, afirmando que à época da permuta narrada na
inicial, o imóvel já se encontrava no perímetro urbano do Município de Itaporã.
Por tal motivo, afirmam os Requerentes que o valor do imóvel

seria de R$ 31.236.176,20, sem nenhum pudor em contrariar até mesmo as
próprias alegações declinadas na inicial, nas quais afirmam os Requerentes que
o imóvel teria valor de mercado de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) na
época da permuta noticiada na inicial.
Ainda, afirmam os Requerentes que os imóveis que serviram

de amostragem para a conclusão do laudo pericial seriam incompatíveis com a
realidade do imóvel objeto dos autos, não servindo para fins de comparação de
preço.
Sem razão os Requerentes.
De largada já se evidencia que a real pretensão dos

Requerentes se limita unicamente a tentar inflar sem qualquer critério relevante
o valor do imóvel a fim de subsidiar, no caso de procedência da demanda, a
fixação de comissão pela suposta intermediação da permuta narrada na inicial
em valores dissociados da realidade do negócio jurídico levado a cabo pelos
Requeridos.
O primeiro ponto que evidencia a impropriedade da

impugnação apresentada é que os Requerentes afirmam que o valor de avaliação
do imóvel no ano de 2015 seria R$ 31.236.196,20, enquanto na sua inicial
afirmaram que o valor do imóvel seria de R$ 5.000.000,00.

fls. 651

Advogada
,e
Daí já se denota a absoluta falta de critério dos Requerentes
para impugnar o laudo pericial juntado aos autos.
Não obstante, o segundo ponto relevante é que se verifica que

toda a irresignação dos Requerentes na peça de fls. 515/520 é fundamentada no
sentido de que o laudo pericial não condiz com a realidade do imóvel pelo fato
de terem sido usadas amostras de imóveis rurais enquanto o imóvel objeto dos
autos estaria incluído no perímetro urbano do Município de Itaporã na época da
permuta narrada na inicial.
Ocorre, no entanto, que a mera qualificação do imóvel como

urbano ou rural não lhe altera substancialmente o valor, notadamente porque de
acordo com as escrituras de fls. 175/191, o imóvel foi negociado como gleba rural,
com características compatíveis com as amostras utilizadas pelo d. Perito,
conforme muito bem delineado no laudo pericial de fls. 379/510.
Aliás, tal discussão beira à inocuidade no tanto em que o que

se deve levar em consideração para fins de apuração de eventual direito dos
Requerentes ao comissionamento pelo negócio feito pelos Requeridos que
precedeu a implementação do loteamento é o valor do negócio, que perfez R$
200.000,00 (duzentos mil reais).
Importante aquilatar que a presente discussão merece

destaque unicamente na eventualidade de ser reconhecida a alegada prestação
de serviços pelos Requerentes em relação ao imóvel rural que deu origem ao
loteamento, prestação essa que nunca ocorreu e cuja alegação está
desacompanhada de qualquer arremedo de prova nos autos.

fls. 652

Advogada
,e
Retomando, muito claro que qualquer direito dos Requerentes
neste ponto se limitaria ao valor do negócio (R$ 200.000,00), mormente porque
tal valor foi estabelecido em razão da natureza negocial, que era a aquisição de
terra nua para implementação, pelo comprador, de toda a estrutura do
loteamento, para beneficiar todas as partes envolvidas no negócio quando da
venda dos lotes.
Ou seja, o lucro obtido pelos vendedores do imóvel rural não
adviria da compra e venda da gleba, mas da venda posterior dos lotes
componentes do futuro loteamento, evidenciando sequer faria sentido que a
venda da área para a pessoa jurídica H.G. Dourado & CIA LTDA se desse em
valor maior do que aquele estampado nas escrituras de fls. 175/191.
Relevante raciocínio se dá, por exemplo, numa hipotética

compra e venda que tem por objeto um imóvel qualquer avaliado em R$
1.000.000,00, mas que por qualquer motivo que seja o comprador resolve vende-
lo por R$ 500.000,00.
Nesta hipótese, é muito evidente que a comissão de

corretagem teria como parâmetro o valor do negócio e não o valor de avaliação
do bem, não fazendo sentido que os Requerentes pretendam nesta demanda a
fixação de comissão (que sequer é devida em razão da ausência de prestação de
serviços) sobre o valor da avaliação do bem, que na sua míope e seletiva visão,
ultrapassa a cifra de R$ 30.000.000,00.
O terceiro e último ponto que culmina na improcedência da

impugnação ora contrariada é o fato de que a cifra eleita pelos Requerentes, sem
qualquer critério, corresponde à soma do valor dos lotes componentes do
loteamento no ano de 2016.

fls. 653

Advogada
,e
Ora, pela natureza do negócio é muito claro que não faz
sentido que o valor da gleba rural negociada corresponda ao valor do loteamento
após a construção de toda a estrutura física dos lotes, prontos para venda aos
consumidores finais.
Em conclusão, extrai-se da impugnação ofertada pelos

Requerentes que seus argumentos não passam de conjecturas sem qualquer
substrato probatório, calcados unicamente no Laudo de Perícia unilateralmente
encomendado pelos Requerentes de fls. 616/641 sem, contudo, expor qualquer
fundamento objetivo e relevante que macule o Laudo Pericial formulado pelo
profissional de confiança do Juízo de fls. 379/510.
E tal devaneio dos Requerentes é responsável pela absurda e

ilógica conclusão de que o valor da gleba rural objeto dos autos antes de sua
venda para a empresa H.G. Dourado correspondia ao valor do imóvel após a
implementação de toda a estrutura do loteamento e divisão dos lotes.
Beira a má-fé tal alegação.
Ante o exposto, pugnam os Requeridos pelo não acolhimento

da impugnação de fls. 515/520, a fim de que seja homologado o extenso e
criterioso trabalho pericial de fls. 379/510, cujo laudo conta com 131 (cento e
trinta e uma páginas) e que esmiuçou diversos negócios de compra e venda tendo
por objeto imóveis semelhantes ao dos autos
Pedem deferimento.
Campo Grande-MS, 26 de setembro de 2022.

OAB/MS 19.110
OAB/MS 27.950
OAB/MS 13.066
OAB/MS 11.049
Advogada
VICTOR JORGE MATOS
RAFAEL GOMES VIEIRA

MARIA LUIZA SCAFFA CHELOTTI
GABRIEL CHELOTTI GONÇALVES


fls. 654
Este documento é copia do original assinado digitalmente por RAFAEL GOMES VIEIRA e protocoladora tjms 1. Protocolado em 26/09/2022 às 10:32, sob o número WCGR22074673493 ,e
fls. 655
Este documento é copia do original assinado digitalmente por VANIA DE PAULA ARANTES. Liberado nos autos digitais por Vania de Paula Arantes, em 03/02/2023 às 13:11. Para acessar os
Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso do Sul
Comarca de Campo Grande
4ª Vara Cível
autos processuais, acesse o site https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 59FD1BB.
Processo: 0804955-38.2017.8.12.0001
Autos: Procedimento Comum Cível
Autor: José Raphael Fernandes Lins - Epp e Raphael Rique Urbieta
Réu: Adriana Garritano Dourado, Daniela Joaquim Dourado, Glauce Joaquim Dourado e Santos, H. G. Dourado
& Cia Ltda, Henrique Garritano Dourado, José Carlos Macedo Grande, Juliana Dourado Rovari e Leonardo
Dourado Rovari
Vistos, etc.
Considerando que a parte autora em sua manifestação sobre o laudo de f.
378-510, requereu esclarecimentos e apresentou quesitos complementares (f. 520), intime-se
o perito nomeado, para prestar esclarecimentos respondendo os quesitos indicados pela parte,
no prazo de 15 (quinze) dias.
Após, com a resposta do perito, intime-se as partes para manifestar no prazo
de 15 (quinze) dias.
Intimem-se. Cumpra-se.
Campo Grande-MS, data da assinatura digital.
Vania de Paula Arantes

Juiz(a) de Direito
Assinado por Certificação Digital
Modelo 727334 - Endereço: Rua da Paz, nº 14, Jardim dos Estados - 2º andar - Bloco I - CEP 79002-919, Fone: 3317-3362,
Campo Grande-MS - E-mail: cgr-4vciv@tjms.jus.br - M8753

Impugnação ao laudo pericial que avaliou imóvel em R$ 1,05 mi

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fls.

Maria Luiza Scaffa Chelotti

H.G. DOURADO E CIA LTDA. e outros, qualificados nos

Rua Tapajós, 663 | Vila Rica | Campo Grande/MS | CEP 79022-210

Maria Luiza Scaffa Chelotti

E muito além de um simples relatório, o laudo pericial, no

Ante o exposto, concordam os Requerentes com o laudo

MARIA LUIZA SCAFFA CHELOTTI

VICTOR JORGE MATOS

RAFAEL GOMES VIEIRA

GABRIEL CHELOTTI GONÇALVES

Rua Tapajós, 663 | Vila Rica | Campo Grande/MS | CEP 79022-210

JOSÉ RAPHAEL FERNANDES LINS – EPP, e

IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE FLS. 378/510

nos seguintes termos:

O laudo pericial apresentado, para apurar o

Cita o laudo que para a homogeneização e

O laudo chega a mencionar que considerou

O laudo apenas indicou os seguintes imóveis

Imóvel 1: Lote 72 (Itaporã)

A única consideração acerca da localização,

“Devido às características do imóvel avaliado (no limite da cidade)

II. AUSÊNCIA DE LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVIES UTILIZADOS COMO

https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 4A3FD15.

Conforme consta no parecer anexo, desde o

Com efeito, em 2015 já se tratava de um imóvel

Isso posto, é certo que imóveis fora do

Todavia, tal circunstância, de absoluta

A discrepância entre o imóvel objeto da

III. AMOSTRA TRANSMITIDA DENTRO DE UM MESMO GRUPO

https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 4A3FD15.

Entretanto, afora não serem imóveis similares,

A Chácara Balasso (matrícula 4.261), conforme

É natural nesse tipo de transação, em que

Tanto que o valor declarado, em 17/12/2015 -

Assim, também por não se tratar de venda à

https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0804955-38.2017.8.12.0001 e o código 4A3FD15.

IV. VALOR DECLARADO PELAS PARTES – POSSIBILIDADE DE DECLARAÇÃO A

Outro aspecto que foi omitido no laudo pericial,

Não se discute o acerto ou a legalidade da

Não se ignora ainda que, qualquer parâmetro

Diante do exposto, requer-se a V. Exa:

2 – Seja determinado ao m.d. perito judicial que exclua a

4 – Seja determinado ao m.d. perito judicial que responda aos

4.1 – Qual é a exata localização de cada uma das amostras?

4.2 – As amostras estavam incluídas no perímetro urbano no ano de

4.3 - A amostra denominada Imóvel 4 – Chácara Balasso, por ter sido

4.4 – Qual é o parâmetro para tratar a variável da prática comum de

5 – O prosseguimento do feito, com nova intimação das partes

ANGELO CARNEIRO BERNARDELLI

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2. ANÁLISE DO LAUDO PERICIAL

2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Entretanto, entendemos que tal consideração COMPROMETE COMPLETAMENTE

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