Geraldo Antô nio da Costa – Gestor Imobiliá rio – Creci/Pr.

9661 Perito Avaliador Judicial – Perito Alienaçã o Judicial –

Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçã o

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

IMÓVEL TERRENO.

1 – Introdução

A solicitação de este parecer é de JUÍZO DE DIREITO DA VARA

CÍVEL DA COMARCA DE PIRAÍ DO SUL PARANÁ, AUTOS DE PROCEDIMENTO COMUM
Nº0000097.26.2004.8.16.0135 EM QUE SÃO PARTES TELMA DE PAULA E ELIAS
PEREIRA FERRAZ.

Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da Lei

6.530/78 que regulamenta a profissão de corretores de imóveis, e a Resolução
1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma

Brasileira da ABNT 14653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos.

2 - Objetivo

O objetivo de o presente parecer é avaliar o imóvel para

determinação do valor de mercado.

3 – Identificação do Imóvel

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 1

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçã o

Um lote de terreno sito a Rua: Izidoro Doin, medindo 13,00 metros

na frente, 13,00 metros nos fundos, e 55,00 metros nos lados, contendo uma casa de
madeira, coberta com telhas e suas benfeitorias, dividindo nos fundos com sucessores
de Calmon Ferreira de Queiroz, nos lados com o Espólio de Pedro Spiller, vendedores
ou sucessores, com a área total de 715,00m2. Tudo em conformidade com a matrícula
nº582 do Registro de Imóveis de Piraí do Sul Paraná. Obs.: A casa de madeira foi
demolida.

Área Avaliada – ST = 715,00m2

4 – Proprietários do Imóvel

Conforme a matrícula nº 582 Cartório de Registro de Imóveis da

Comarca de Piraí do Sul o imóvel é de propriedade de Elias Pereira Ferraz.

5 – Vistoria

A vistoria foi realizada no período da manhã e compareceu o Sr. Elias

Pereira Ferraz a outra parte não compareceu.

6 – Descrição do Imóvel

Imóvel localiza-se no Município de Piraí do Sul Paraná,

situado na zona central terreno plano, superfície seca, de frente para a Rua: Izidoro
Doin, em frente ao Colégio Estadual Jorge Queiroz Neto, pavimentação asfáltica
traçado retilíneo com aproximadamente 14m de largura sentido norte, sendo uns dos
principais acesso, servido de toda infraestrutura básica necessária, tendo essa região
uma demanda maior para imóveis comerciais.

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 2

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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TERRENO

Trata-se de imóvel localizado na Rua: Izidoro Doin, com pavimentação asfáltica,

terreno no nível da rua, superfície seca, zona norte da cidade, localizado em região de
médio alto padrão com perfil de ocupação comercial/serviços, com comércio
diversificado, com densidade demográfica alta, com boa localização ligando à outros
bairros, fluxo normal de pedestres e alto fluxo de veículos, servido pelos meios
normais de transporte.

SERVIÇOS PÚBLICOS

A região Possui os serviços públicos disponíveis, tais como: rede de água, esgoto,
rede elétrica, rede águas pluviais, rede de telefone, pavimentação, limpeza urbana e
transporte coletivo.

ZONEAMENTO:

O local de implantação do imóvel é classificado como zona predominantemente

Zona Comercial/Residencial.

Fotos de Localização do Imóvel Avaliando:

Imagem da frente do imóvel avaliando

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 3

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Imagem do Imóvel avaliando do Google Maps

7 – Análise do Mercado Imobiliário

O Mercado imobiliário do Paraná, como todo o mercado imobiliário

nacional, sofreu um aquecimento significativo no ano de 2.009, em virtude de fatores
favoráveis de o País estar estável frente as atribulações do mercado mundial.

O Paraná não é apenas dono da maior Cidade do sul do País. O

Estado também é grande em sua capacidade de se preocupar com a sustentabilidade e
com o bem-estar da população. A capital do Paraná possui o melhor nível de educação
entre as capitais do País, o que é benefício para quem quer comprar imóvel em
Curitiba. Para conhecer a Cidade, você pode andar pela Linha Turismo, um ônibus
especial que circula entre os principais pontos turísticos, como o Jardim Botânico, o
Parque Barigui a Universidade Federal do Paraná.

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 4

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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Município de Piraí do Sul, é uma Cidade do Estado do Paraná. Os

habitantes chamam-se Piraienses. O Município se estende por 1.403,10 Km2, e
contava com 25.463 habitantes no último censo. A densidade demográfica é 18,1
habitantes por Km2 no território do Município. Vizinhos dos Municípios de Jaguariaíva,
Castro e Ventania, Piraí do Sul se situa a 29 km à Norte Leste de Castro a maior Cidade
nos arredores. Atividades econômicas do Município: Agricultura, Pecuária, Madeira,
principal Indústria de Celulose e Palitos distante 119 km da Capital do Estado. O imóvel
avaliando está localizado numa região central de Piraí do Sul próximo da Avenida 05 de
Março. Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel
avaliando, estas estão classificadas como de (liquidez normal) nesse sentido quer dizer
que o tempo estimado para a venda do imóvel não é grande tampouco será vendido
em um dia.

8 – Método Avaliatória

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

É o método em que o valor do imóvel é definido através da

comparação de dados de mercado relativos a imóveis de características semelhantes
ou assemelhados.

A utilização deste método permite a definição do valor do imóvel

considerando as diferentes flutuações e tendências do mercado imobiliário, tanto
quanto possível, semelhante ás do imóvel avaliando.

9 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Pesquisa

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 5

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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A pesquisa foi realizada entre os dias 10 a 16 do mês corrente,

concentraram-se essencialmente na coleta de amostra de imóveis localizado na Zona
Central

, e imóveis próximos do avaliando com o mesmo potencial construtivo do imóvel

avaliando.

As amostras foram coletas através de fontes do Caderno

Imobiliário, placas e anúncios de venda no local, informações das últimas transações
imobiliárias ocorridas na região e pesquisas junto aos corretores de imóveis.

QUADRO DE PESQUISAS

Item A –

Terreno: 480,00m2
Rua: Avenida Ponta Grossa http://imoveispirai.com.br/viewimob?
Bairro: Centro id=53340
Contato: Imobiliária Piraí
Fone: (42)3237-1926
Valor R$400.000,00
Valor por M2: R$833,33/m2
Ofertado

Item B -

Terreno: 690,00m2 http://imoveispirai.com.br/viewimob?id=53338

Rua: João Torres
Bairro Centro
Contato: Imobiliária Piraí
Fone: (42)3237-1926
Valor: R$350.000,00

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 6

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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Valor M2: R$507,25/m2

Ofertado

Item C –

Terreno: 624,00m2 http://imoveispirai.com.br/viewimob?id=53773

Rua: Quintino Bocaiúva
Bairro: Centro
Contato: Imobiliária Piraí
Fone: (42)3237-1926
Valor: R$250.000,00
Valor M2: R$400,64/m2
Ofertado
Item D –

Terreno: 855,00m2 http://imoveispirai.com.br/viewimob?id=44226

Rua: Alfredo Ribeiro de Souza
Bairro: Centro
Contato: Imobiliária Piraí
Fone: (42|3237-1926
Valor:R$550.000,00
Valor M2: R$643,27
Ofertado

Item E –

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 7

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
Geraldo Antô nio da Costa – Gestor Imobiliá rio – Creci/Pr.
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Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçã o

Terreno: 227,00m2
Rua: Gumercindo Sguario, 139
Bairro: Centro
Contato: Juliana
Fone: (42)99912-5137
Valor: R$350.000,00
Valor M2: R$1.541,85/m2
Ofertado

QUADRO AMOSTRAL DE TERRENOS

Terreno Local Valor R$ Área total Valor M2 Ofertado

R$
Rua: Centro R$400.000,0 480,00 833,33 Ofertado
Avenida 0
Ponta
Grossa
Rua:João Centro R$350.000,0 690,00 507,25 Ofertado
Torres 0
Rua: Centro R$250.000,0 624,00 400,64 Ofertado
Quintino 0
Bocaiúva
Rua: Centro R$550.000,0 855,00 643,27 Ofertado
Alfredo 0
Ribeiro de
Souza
Rua: Centro 350.000,00 227,00 1.541,85 Ofertado
Gumercind
o Sguario

HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 8

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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Terreno Valor do Fator Fator Fator Valor do

M2 Fonte Profundidad Testada M2
e corrigido
Pesquisa A 833,33 0,9 1,0 1,0 750,00
Pesquisa B 507,25 0,9 0,9 1,0 410,87
Pesquisa C 400,64 0,9 0,9 1,0 324,52
Pesquisa D 643,27 0,9 0,9 1,0 521,05
Pesquisa E 1.541,85 0,9 0,9 0,9 1.123,57

Cálculo do valor médio do metro quadrado do terreno

Qm = 750,00 + 410,00 + 324,52 + 521,05 + 1.123,57/5= R$626,00

Depois desse cálculo, você deve verificar se todos os termos podem ser
considerados como amostra representativa. Usualmente se estabelece, quando não
se realiza o cálculo através da inferência estatística, que os termos que têm uma
variação menor que 20,00% da média (para mais ou para menos) são considerados
válidos para a determinação do valor do metro quadrado do terreno.

Nesse caso as amostras da Pesquisa B (410,00) e Pesquisa C (324,52) Pesquisa E

(1.123,57(apresentam valores com variação superior e inferior a 20,0%. Portanto,
são desconsiderados e nova média deve ser feita.

Cálculo do valor médio (média saneada)

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados

Número de Valores Pesquisados

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 9

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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Média Aritmética = R$750,00 + R$521,05

02

Média Aritmética Final = R$635,00

10 – Determinação do Valor do Terreno.

Vt = qm x S

ONDE: Vt = valor total do terreno

qm= valor do metro quadrado médio (pesquisado)

S= área do terreno

Vt = 715,00/m2 x R$635/m2

VT = R$454.025,00

11 – CONCLUSÃO
É do Entender do Perito Avaliador Judicial que os valores de mercado para o imóvel
avaliando são:

Valor Médio Estimado do Imóvel: R$450.000,00

(Quatrocentos e cinquenta mil reais)

Limite inferior = R$430.000,00

Limite superior =R$470.000,00

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Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
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(o arredondamento máximo permitido pela NBR 14653 -1 é de

1,00% item 7.7.1, e variação de 1 a 10% em relação ao valor médio estimado)

12 – Encerramento
O presente Parecer de avaliação mercadológica é composto de 11 páginas, todas de
um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.

Ponta Grossa, 18 de setembro de 2.020.

Assinado Digitalmente

Geraldo Antônio da Costa

Gestor Imobiliário – CRECI/Pr. 9661

Breve Currículo: Graduado em Negócios e Empreendimentos Imobiliários e Contabilidade, pós

graduado em Direito imobiliário, pós graduado em Negócios e Empreendimentos Imobiliários,
especializado em avaliações de imóveis pela Unimóveis, especializado em alienações judiciais de
acordo com o artigo 880 do CPC.

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-350 Pá gina 11

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br