Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito Da Vara Única Da Comarca de Poço Fundo - MG

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA VARA ÚNICA

DA COMARCA DE POÇO FUNDO - MG
PROCESSO nº 5000965-90.2019.8.13.0517
THAISON SILVA COELHO, brasileiro, solteiro, Perito em

engenharia civil CREA/MG 253949/D e perito em avaliações de
imóveis, com escritório situado na rua Generoso Cevidanes
n.131, bairro Santa Cruz, Caratinga/MG, vem respeitosamente a
presença de Vossa Excelência apresentar as conclusões a que
chegou, através do seguinte: LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO
PERICIAL.
Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

thaison.eng@gmail.com
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SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ......................................................................................... 4
1.1 Finalidade .................................................................................... 5
2. CONSIDERAÇÕES GERAIS ................................................................... 5
2.1. Vistoria do Imóvel ....................................................................... 5
2.2. Localização do Imóvel ................................................................ 5
2.3. Caracterização da Região .......................................................... 6
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS ................................................................... 6
3.1. Terreno ....................................................................................... 6
3.2. Imóvel ......................................................................................... 7
3.3. Benfeitorias/Adequação ............................................................. 7
4. METODOLOGIA APLICADA .................................................................. 8
5. CONCLUSÃO .......................................................................................... 12
6. QUESITOS DO RÉU ............................................................................... 13
7. QUESITOS DO AUTOR ......................................................................... 16
8. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL ........................................... 19

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ANEXOS
ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO;
ANEXO II – VISTA AÉREA;
ANEXO III – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO;
ANEXO IV – CERTIDÃO NEGATIVA DE ONUS;
ANEXO V – PLANTA BAIXA DO IMÓVEL;

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LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
1 – INTRODUÇÃO
Em primeiro de junho de dois mil e vinte e um, o Perito

THAISON SILVA COELHO, CREA/MG 253949/D foi nomeado pela M.M.
JUIZA DE DIREITO FERNANDA RODRIGUES GUIMARÃES ANDRADE
MASCARENHAS DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE POÇO FUNDO - MG, para
desempenhar as suas funções com profissionalismo, honestidade,
lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes
aos autos da ação judicial nº 5000965-90.2019.8.13.0517, que
reporta uma ação renovatória de aluguel de um imóvel comercial
localizado na Avenida Doutor Lélio de Almeida, nº 101, centro,
Poço Fundo/MG, ocupado pelo banco Bradesco no qual é o Autor
do presente processo, este teve seu primeiro contrato firmado
no ano de 1994, e assim, vem sendo renovado a cada fim de
contrato até o ano de 2012, ano em que foi firmado mais um
aditamento de contrato até o ano de 2018 com atualização de
preço corrigido anualmente pelo IGP-M/FGV (índice geral de
preço – mercado/Fundação Getúlio Vargas). Próximo ao final de
mais um contrato, o Banco Autor tentou uma renovação amigável
porem sem êxito, assim, dando inicio a ação judicial nº
5000965-90.2019.8.13.0517.

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1.1 Finalidade
A finalidade do presente Laudo é a determinação do valor

de locação do imóvel, para uma readequação de aluguel correta
e justa.
2. CONSIDERAÇÕES GERAIS
2.1 Vistoria do Imóvel
De forma cuidadosa e precisa foi realizado o estudo do

imóvel, realizou o perito à vistoria do imóvel, acompanhado
dos representantes das partes, sendo, Adriano Gonçalves
Ferreira advogado da parte ré, e representando a parte autora
Edmilla dos Santos Pinto funcionaria do Banco Autor. Podendo
observar a disposição e dedicação dos mesmos, apresentando a
este perito todo o imóvel e demais detalhes de interesse do
perito, a título de contribuir para o melhor desempenho da
vistoria realizada por este perito e o intuito de apresentar
resultado que digne ser a expressão da verdade.
2.2 Localização do Imóvel
O imóvel objeto da perícia encontra-se situado na Avenida

Doutor Lélio de Almeida, nº 101, centro, Poço Fundo/MG.
Poço Fundo é um município brasileiro localizado no sul
do estado de Minas Gerais fundado na data de 02/04/1870, sua
população em julho de 2016 era estimada em 16.841 habitantes.
O município fica a 395 km de Belo Horizonte capital do estado.

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2.3. Caracterização da Região
O imóvel fica localizado no centro da cidade de Poço

Fundo/MG, um pequeno centro comercial, composto por imóveis
comerciais, de serviços, instituições e moradias residenciais.
O padrão arquitetônico predominante das edificações na região
do imóvel é de casas coloniais de idade avançada, entretanto
com algumas edificações novas e construções, assim, criando
uma futura característica diferente para a região.
Conforme foi observado por este perito, o centro
comercial da cidade vem migrando para as ruas localizadas na
região mais baixas do centro da cidade, devido a topografia
acentuada do centro da cidade. Em contrapartida, a parte mais
elevada do centro ainda se encontra instituições, igrejas,
órgãos públicos, etc.
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS

3.1 Terreno
Concluída a vistoria no imóvel, foram adquiridas as

informações necessárias para a descrição do terreno em que
localiza o imóvel, o qual possui formato irregular, topografia
plana, com solo não aparente, ocupado pelo imóvel e uma pequena
área aos fundos do imóvel com piso cimentado (piso com
acabamento de massa de cimento para cobrir o solo), observando
a sua posição de esquina com frente principal para a Avenida
Dr. Lélio de Almeida, pelo flanco esquerdo confrontando com a
Rua Ferreira de Assis, com a antiga e desativada cadeia pública
de Poço Fundo, e os fundos e flanco direito confrontando com
propriedades particulares.

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A região possui uma infraestrutura pública essenciais,

tais como: redes de água; luz; esgoto e telefonia. Esta avenida
desenvolve-se plana, duplo sentido, asfaltada e em estado de
conservação satisfatório, possuindo guias, sarjetas, calçadas
e iluminação pública.
3.2 Imóvel
O imóvel encontra-se em boas condições de conservação e

uso, não observou indícios de infiltrações que pudessem
comprometer a estrutura do imóvel ou outras patologias. As
instalações elétricas funcionam normalmente e as instalações
hidráulicas apresentam boas condições físicas, também como,
os revestimentos internos e externos estão em um bom estado
de conservação.
O imóvel é caracterizado por dois pavimentos, sendo
apenas o pavimento térreo alugado para o Banco Autor, o mesmo
é edificado por um padrão normal construtivo de alvenaria de
tijolo e estrutura de concreto armado, e está em bom estado
de conservação e de perfeitas condições para o uso.
3.3 Benfeitorias/Adequação
Como descrito no item anterior 3.2 o imóvel encontra em

perfeitas condições de uso e conservação, não existe
benfeitorias no imóvel, apenas as modificações de instalação
da agencia, entende este perito que não são considerados
benfeitorias tais modificações, uma vez que essas modificações
e instalações são necessárias para o exercício das atividades
exercidas pela a instituição.

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Deve-se ressaltar que a área construída descrita na

certidão negativa de ônus do imóvel encontra divergente em
relação a área existente e ocupada pelo Banco Autor.
Deste modo, serão utilizadas para a determinação do valor
locativo, as metragens existentes e ocupadas do imóvel objeto
da lide.
4. METODOLOGIA APLICADA
Utilizou-se para a avaliação do valor de aluguel do

imóvel o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, que
permite a determinação do valor levando em consideração as
diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros
ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e
utilizado para a avaliação de imóveis.
Neste método, a determinação do valor do aluguel do
imóvel avaliado resulta-se da comparação deste com outros de
natureza e características similares, a partir de dados
pesquisados na mesma região onde localiza o imóvel avaliado.
As características e os atributos dos dados obtidos são
ponderados por meio de técnicas de homogeneização
normatizadas.
As pesquisas foram realizadas nos dias 07, 08 e 09 de
fevereiro de 2022, utilizando o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO, onde arbitrou-se o valor de mercado. Nesta
importante fase do trabalho onde levanta-se os dados de
mercado, procuramos pesquisar valores de mercado em fontes
como, imobiliárias, proprietários, locatários de imóveis
semelhantes, além de consulta aos corretores imobiliários

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locais, a fim de obter uma amostragem representativa e sem

qualquer divergência da realidade do mercado imobiliário da
região onde se encontra o imóvel.
A seguir apresenta uma planilha dos imóveis semelhantes
pesquisados.
QUADRO AMOSTRAL
ÁREA
Nº LOCALIZAÇÃO FONTE TELEFONE PREÇO
(M2)
1 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 57 34.01 Loja Max Cell (35) 9 9765-6429 R$ 1,100.00
2 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 147 98.99 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 1,220.00
3 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 232 39.81 Samantha Eliza (35) 9 9995-2513 R$ 900.00
4 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 205 50.28 Maiara de Souza (35) 9 9908-4437 R$ 600.00
5 Pr. Osvaldo José Mendes, nº 135 76.33 Petshop Bicho Molhado (35) 9 8847-1715 R$ 1,600.00
6 Rua Cel. José Dias, nº 42 124.59 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 1,550.00
7 Rua João B. Ferreira, nº 196 99.07 Aparecida Teixeira (35) 9 9852-9452 R$ 2,000.00
8 Rua Barão de Alfenas, nº 133A 46.11 Maria Aparecida (35) 9 9752-0352 R$ 1,600.00
9 Rua Pref. Isaias de Carvalho, nº 210 200.00 Douglas Pereira Marcelini (36) 9 9850-1635 R$ 5,000.00
10 Rua Cel. José Dias, nº 361 69.44 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 700.00
11 Rua dos Ávilas, nº 412 83.00 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 900.00
12 Rua Capitão Antônio Gonçalves, nº 118 84.78 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 1,200.00
13 Rua Capitão Antônio Gonçalves, nº 150 47.22 Syntia Nogueira (35) 9 9811-1362 R$ 1,200.00
14 Rua Barão de Alfenas, nº 186 24.00 Imobiliaria Ribeiro (35) 9 9709-5010 R$ 680.00
Fonte: Autor do laudo
Após levantamento de dados de mercado não é necessário

realizar uma homogeneização porque não existe uma riqueza de
critérios. Tratamos as amostras somente por meio de critérios
matemáticos, assim, damos início aos cálculos da avaliação,
começamos eliminando as amostras que estão fora do intervalo
de tolerância, ou seja, a de maior e menor valor. Assim,
apresenta um novo quadro amostral. São eliminadas as amostras
nº 4; e 9.

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QUADRO AMOSTRAL 02
ÁREA
Nº LOCALIZAÇÃO FONTE TELEFONE PREÇO
(M2)
1 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 57 34.01 Loja Max Cell (35) 9 9765-6429 R$ 1,100.00
2 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 147 98.99 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 1,220.00
3 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 232 39.81 Samantha Eliza (35) 9 9995-2513 R$ 900.00
5 Pr. Osvaldo José Mendes, nº 135 76.33 Petshop Bicho Molhado (35) 9 8847-1715 R$ 1,600.00
6 Rua Cel. José Dias, nº 42 124.59 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 1,550.00
7 Rua João B. Ferreira, nº 196 99.07 Aparecida Teixeira (35) 9 9852-9452 R$ 2,000.00
8 Rua Barão de Alfenas, nº 133A 46.11 Maria Aparecida (35) 9 9752-0352 R$ 1,600.00
10 Rua Cel. José Dias, nº 361 69.44 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 700.00
11 Rua dos Ávilas, nº 412 83.00 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 900.00
12 Rua Capitão Antônio Gonçalves, nº 118 84.78 Imobiliaria Cipriani (35) 3283-1449 R$ 1,200.00
13 Rua Capitão Antônio Gonçalves, nº 150 47.22 Syntia Nogueira (35) 9 9811-1362 R$ 1,200.00
14 Rua Barão de Alfenas, nº 186 24.00 Imobiliaria Ribeiro (35) 9 9709-5010 R$ 680.00
Após eliminar as amostras nº 4; e 9. Inicia o cálculo

para encontrar o valor do metro quadrado para cada imóvel,
dividindo o valor do aluguel pela área do imóvel, conforme
apresentado na equação abaixo:
𝐏𝐑𝐄Ç𝐎
𝐕𝐌𝐐 =
Á𝐑𝐄𝐀
VMQ – VALOR DO METRO QUADRADO

PREÇO – PREÇO DO ALUGUEL DO IMÓVEL
ÁREA – ÁREA DO IMÓVEL

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QUADRO AMOSTAL 03
ÁREA
Nº LOCALIZAÇÃO PREÇO PREÇO DO M2
(M2)
1 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 57 34.01 R$ 1,100.00 R$ 32.34
2 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 147 98.99 R$ 1,220.00 R$ 12.32
3 Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 232 39.81 R$ 900.00 R$ 22.61
5 Pr. Osvaldo José Mendes, nº 135 76.33 R$ 1,600.00 R$ 20.96
6 Rua Cel. José Dias, nº 42 124.59 R$ 1,550.00 R$ 12.44
7 Rua João B. Ferreira, nº 196 99.07 R$ 2,000.00 R$ 20.19
8 Rua Barão de Alfenas, nº 133A 46.11 R$ 1,600.00 R$ 34.70
10 Rua Cel. José Dias, nº 361 69.44 R$ 700.00 R$ 10.08
11 Rua dos Ávilas, nº 412 83.00 R$ 900.00 R$ 10.84
12 Rua Capitão Antônio Gonçalves, nº 118 84.78 R$ 1,200.00 R$ 14.15
13 Rua Capitão Antônio Gonçalves, nº 150 47.22 R$ 1,200.00 R$ 25.41
14 Rua Barão de Alfenas, nº 186 24.00 R$ 680.00 R$ 28.33
Encontrado o valor do metro quadrado de cada imóvel é

possível encontrar a média final, na qual o valor do metro
quadrado da região será definido através da média aritmética
de todas as 12 amostras restantes.
Utilizamos a seguinte equação para encontrar a média
final, ou seja, o valor de mercado da região:
𝐒𝐨𝐦𝐚 𝐝𝐨 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐨 𝐌𝟐 𝐝𝐚𝐬 𝟏𝟐 𝐀𝐦𝐨𝐬𝐭𝐫𝐚𝐬 𝟐𝟒𝟒, 𝟑𝟗

𝐌𝐅 = = = 𝑹$ 𝟐𝟎, 𝟑𝟕/𝑴²
𝐐𝐮𝐚𝐧𝐭𝐢𝐝𝐚𝐝𝐞 𝐝𝐞 𝐀𝐦𝐨𝐬𝐭𝐫𝐚𝐬 𝟏𝟐
MF – MÉDIA FINAL
Analisando os resultados encontrados através do

tratamento matemático, encontra-se, por meio de cálculos
matemáticos simples, o valor de aluguel do imóvel avaliado
através da simples equação:

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𝐕𝐀 = Á𝐫𝐞𝐚 𝐝𝐨 𝐈𝐦ó𝐯𝐞𝐥 𝐱 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐨 𝐌𝐞𝐭𝐫𝐨 𝐐𝐮𝐚𝐝𝐫𝐚𝐝𝐨
VA – VALOR DO ALUGUEL
𝐕𝐀 = 𝟏𝟕𝟔, 𝟎𝟖 𝐌𝟐 𝐱 𝟐𝟎, 𝟑𝟕
𝐕𝐀 = 𝟑. 𝟓𝟖𝟔, 𝟕𝟓
Os valores de mercado indicaram que o valor de aluguel

do imóvel, objeto deste Laudo de Avaliação é:
VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 3.586,75

(Arredondamento até o máximo de 1%)
5. CONCLUSÃO
Apresentado as amostras encontradas na pesquisa de

imóveis similares e aplicação ao MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO utilizado para chegar ao valor de aluguel,
este perito avaliador chega à conclusão de que o presente
imóvel está avaliado dentro do mercado imobiliário para
aluguel no valor de 3.600,00.
É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE O VALOR DE ALUGUEL DO IMÓVEL É:
R$ 3.600,00
(TRÊS MIL E SEISCENTOS REAIS)
LIMITE SUPERIOR: 3.960,00
LIMITE INFERIOR: 3.240,00

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6. QUESITOS DO AUTOR
1) Situação do terreno (se é coberto por vegetação,

declividade ou aclividade, se é próximo a invasões,
localização em áreas rurais ou urbanas, se é embargado, se
possui água / energia)?
RESPOSTA: O terreno do imóvel objeto da presente perícia

é um terreno quase todo ocupado pela edificação existente,
restando apenas uma pequena área plana aos fundos, onde não
há vegetação. O mesmo é localizado na área urbana da cidade,
livre e desembargado segundo a certidão negativa de ônus
emitida pelo cartório de registro de imóveis da comarca de
Poço Fundo – MG. O imóvel também possui água e energia.
2) Número de vagas de garagem;
RESPOSTA: O imóvel não possui vagas de garagem.
3) Se a comercialização é boa/ruim;
RESPOSTA: A comercialização é boa, uma vez que esta

localizado no centro da cidade, próximo aos comércios.
4) Se está ocupado/desocupado;
RESPOSTA: O imóvel encontra-se ocupado pela agencia do

Banco Bradesco.
5) Fornecer informações da região/bairro;

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RESPOSTA: O imóvel fica localizado no centro da cidade

de Poço Fundo/MG, um pequeno centro comercial, composto por
imóveis comerciais, de serviços, instituições e moradias
residenciais.
6) Qual a predominância do bairro;
RESPOSTA: Comercial e residencial.
7) Qual o padrão das construções;
RESPOSTA: O padrão arquitetônico predominante das

edificações na região do imóvel é de casas coloniais de idade
avançada, entretanto com algumas edificações novas e
construções, assim, criando uma futura característica
diferente para a região.
8) Qual o tipo de tráfego no local;
RESPOSTA: O tráfego no local é de veículos leves, porém

intenso.
9) Qual a infraestrutura urbana;
RESPOSTA: A região possui redes de água, luz, esgoto,

telefonia, guias, sarjetas, calçadas e iluminação pública.
10) Qual o zoneamento;

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RESPOSTA: O imóvel encontra-se no centro da cidade, com

zoneamento misto no qual podemos descrever como área
residencial e comercial.
11) Qual o formato do lote;
RESPOSTA: O lote onde encontra-se o imóvel é um lote de

formato irregular.
12) Descrição total do imóvel em questão com fotos;
RESPOSTA: Fotos do imóvel nos anexos.
13) Característica do prédio/casa/apartamento;
RESPOSTA: O tipo de edificação é de concreto armado com

alvenaria de tijolo, contendo no pavimento térreo um ponto
comercial onde encontra-se a agencia do Banco Bradesco. Já o
segundo pavimento é um apartamento residencial.
14) Fatores valorizantes/desvalorizantes.
RESPOSTA: Podemos citar como fatores valorizantes do

imóvel a localização, por estar localizado no centro próximo
a instituições, comércios e residências e pela infraestrutura
da avenida onde está localizado.
Não foram notados por este perito fatores desvalorizantes
no imóvel, uma vez que o imóvel se encontra em total condições
de uso e conservação, também como uma boa localização.

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7. QUESITOS DO RÉU
1) Seria possível o Senhor perito descrever o imóvel

objeto da perícia com suas características e dimensões?
RESPOSTA: O imóvel é caracterizado por dois pavimentos,

sendo o pavimento térreo um ponto comercial e o segundo
pavimento um apartamento residencial, o imóvel é edificado por
um padrão normal construtivo de alvenaria de tijolo e estrutura
de concreto armado.
Não é possível este perito descrever as dimensões do
imóvel, a planta baixa apresentada pela parte a qual foi
solicitada por este perito não contém todas as dimensões do
imóvel, apenas as dimensões totais de construção.
Importante cientificar que as dimensões descritas na
planta baixa é o suficiente para este perito realizar seu
trabalho para a determinação do valor do aluguel.
2) Se o imóvel apresenta estrutura e localização

privilegiada? Em caso positivo, se em razão dessa localização,
se o imóvel possui condições que o tornam extremamente
diferenciado no que tange a capacidade de oferecer grande
expectativa de proveito econômico para instituições bancarias
ou similares?
RESPOSTA: Sim. O imóvel é localizado em uma região de

grande proveito econômico, visto que, encontra-se no centro
comercial da cidade de Poço Fundo.
3) Se o ilustre Perito realizou pesquisa de mercado em

imóveis semelhantes ao bem objeto da presente pericia (Banco

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do Brasil, Sicoob Credivar, Loja Precinho, entre outros),

expostos para locação mensal na cidade?
RESPOSTA: Sim, foram realizadas pesquisas de mercado a

imóveis semelhantes, porém, não é possível realizar pesquisa
de mercado dos imóveis locados para instituições bancarias por
falta de acesso/sigilos dos contratos.
4) Qual seria o valor de mercado do bem em tela para

efeito de compra e venda?
RESPOSTA: O valor de mercado para compra e venda do bem

em tela trata-se de uma outra avaliação, uma avaliação de
imóvel para determinar o valor de venda do imóvel. Este perito
foi designado e remunerado para uma avaliação de aluguel do
imóvel.
5) Em virtude de o contrato de locação entre as partes

ser muito antigo, sendo o contrato renovado quinquenalmente,
se entende o nobre perito que o valor atualmente vigente está
defasado?
RESPOSTA: O valor de aluguel presente no contrato está

abaixo do valor avaliado por este perito.
6) Se além do imóvel locado, se o banco requerente se

utiliza de outros espaços do imóvel de propriedade dos
requeridos situado no pavimento superior e demais adjacências
daquele onde é situada a agência?

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RESPOSTA: Sim, o banco utiliza de uma pequena parte do

espaço ao fundo do imóvel, onde encontra-se os ar-condicionado
do banco. Os mesmos se encontram próximo as janelas do banco,
em baixo de uma pequena área de serviço do apartamento
superior, conforme apresentado na imagem.
IMAGEM FUNDOS DO IMÓVEL
7) Se na cidade de Poço Fundo/MG existem outros pontos

comerciais com condições de estrutura e localização tais como
as do imóvel objeto da presente perícia?

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Em caso negativo, é possível afirmar que o imóvel possui

características peculiares que devem ser levadas em
consideração no momento da estipulação do valor do aluguel?
RESPOSTA: Sim, na cidade de Poço Fundo existem imóveis

com características semelhantes, não se encontra na mesma
avenida, porém, na região do centro da cidade, ainda no centro
comercial.
8) Por derradeiro, levando em consideração os quesitos

acima, principalmente no que tange ao seleto mercado
imobiliário da cidade de Poço Fundo, qual seria o valor ideal
para locação do imóvel em tela, considerando um contrato de
locação com prazo de 05 (cinco) anos?
RESPOSTA: Após pesquisa de mercado e todo o trabalho

executado por este perito, entende-se que o valor de aluguel
ideal para o imóvel é R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos
reais). Quanto ao tempo de locação, o valor deve ser corrigido
sempre que houver a renovação e vencimento.
8. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL
Realizado o presente trabalho, encerra-se o Laudo

Pericial, que contém 29(vinte e nove) folhas, todas numeradas.
Este perito se coloca a inteira disposição para quaisquer
outros esclarecimentos que se tornarem necessários.

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ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
MAPA DE LOCALIZAÇÃO da Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 101 – bairro Centro, Poço Fundo
– MG, Brasil.
ANEXO II – VISTA AÉREA
VISTA AÉREA da Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 101 – bairro Centro, Poço Fundo – MG,
Brasil.

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ANEXO III – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
FACHADA FRONTAL fotografada pela Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 101 – bairro Centro,
Poço Fundo – MG, Brasil.

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FACHADA LATERAL fotografada pela Av. Dr. Lélio de Almeida, nº 101 – bairro Centro,
Poço Fundo – MG, Brasil.

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INTERIOR DA AGÊNCIA FOTO 01

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INTERIOR COZINHA FOTO 05

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ANEXO IV – CERTIDÃO NEGATIVA DE ONUS

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ANEXO V – PLANTA BAIXA DO IMÓVEL

(33) 9 9156-1038

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito Da Vara Única Da Comarca de Poço Fundo - MG

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA VARA ÚNICA

THAISON SILVA COELHO, brasileiro, solteiro, Perito em

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

1.1 Finalidade .................................................................................... 5

2. CONSIDERAÇÕES GERAIS ................................................................... 5

2.1. Vistoria do Imóvel ....................................................................... 5

2.2. Localização do Imóvel ................................................................ 5

2.3. Caracterização da Região .......................................................... 6

3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS ................................................................... 6

3.1. Terreno ....................................................................................... 6

3.2. Imóvel ......................................................................................... 7

3.3. Benfeitorias/Adequação ............................................................. 7

4. METODOLOGIA APLICADA .................................................................. 8

6. QUESITOS DO RÉU ............................................................................... 13

7. QUESITOS DO AUTOR ......................................................................... 16

8. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL ........................................... 19

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO;

ANEXO II – VISTA AÉREA;

ANEXO III – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO;

ANEXO IV – CERTIDÃO NEGATIVA DE ONUS;

ANEXO V – PLANTA BAIXA DO IMÓVEL;

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Em primeiro de junho de dois mil e vinte e um, o Perito

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

A finalidade do presente Laudo é a determinação do valor

2.1 Vistoria do Imóvel

De forma cuidadosa e precisa foi realizado o estudo do

2.2 Localização do Imóvel

O imóvel objeto da perícia encontra-se situado na Avenida

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

2.3. Caracterização da Região

O imóvel fica localizado no centro da cidade de Poço

3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS

Concluída a vistoria no imóvel, foram adquiridas as

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

A região possui uma infraestrutura pública essenciais,

O imóvel encontra-se em boas condições de conservação e

Como descrito no item anterior 3.2 o imóvel encontra em

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

Deve-se ressaltar que a área construída descrita na

Utilizou-se para a avaliação do valor de aluguel do

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

locais, a fim de obter uma amostragem representativa e sem

Após levantamento de dados de mercado não é necessário

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

Após eliminar as amostras nº 4; e 9. Inicia o cálculo

VMQ – VALOR DO METRO QUADRADO

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

Encontrado o valor do metro quadrado de cada imóvel é

𝐒𝐨𝐦𝐚 𝐝𝐨 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐨 𝐌𝟐 𝐝𝐚𝐬 𝟏𝟐 𝐀𝐦𝐨𝐬𝐭𝐫𝐚𝐬 𝟐𝟒𝟒, 𝟑𝟗

Analisando os resultados encontrados através do

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

𝐕𝐀 = Á𝐫𝐞𝐚 𝐝𝐨 𝐈𝐦ó𝐯𝐞𝐥 𝐱 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐨 𝐌𝐞𝐭𝐫𝐨 𝐐𝐮𝐚𝐝𝐫𝐚𝐝𝐨

Os valores de mercado indicaram que o valor de aluguel

VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 3.586,75

Apresentado as amostras encontradas na pesquisa de

LIMITE INFERIOR: 3.240,00

Rua Generoso Cevidanes, 131, Santa Cruz - Caratinga/MG.

1) Situação do terreno (se é coberto por vegetação,

RESPOSTA: O terreno do imóvel objeto da presente perícia