Mod Laudo de Aval Residencial

Engº Olavo Tenório de Farias - Crea 696969- SP
Rua Amelia Fussae Okubo, 856 – Centro – Cidade Mirante do Pma. - SP. - Cep. 19.260-000 - Fone (18)998107344
ILMO SR. Tania Tenório de Farias

E OUTROS, PROPRIETÁRIOS DA RESIDÊNCIA
UNIFAMILIAR DE 2 (dois) PAVIMENTOS – CIDADE DE
MIRANTE DO PARANAPANEMA - SP.
OLAVO TENÓRIO DE FARIAS, engenheiro civil,

com registro no CREA - SP. sob nº 696969 - SP., perito
avaliador nomeado e contratado pela sra. Tania Tenorio de Farias
Mirante do Pma., para a elaboração de um Laudo de Avaliação, com o
objetivo de se apurar o valor do imóvel que abriga a referida Residência;
dando por terminado seus estudos circunstanciados do problema,
diligências, vistorias e pesquisas atinentes ao caso, vem à presença de
Vossas Senhorias apresentar suas conclusões expressas no seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
1
ÍNDICE
I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
II - ÂMBITO DA PERÍCIA
III - VISTORIA
IV - CRITÉRIOS UTILIZADOS
V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS
VI - NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
VII - AVALIAÇÃO
VIII - CONCLUSÃO
IX - ENCERRAMENTO
X - ANEXOS
2
REQUERENTE: Residência Unifamiliar de 2 pavimentos
PERITO AVALIADOR: Engº Olavo Tenório de Farias
I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
O presente Laudo de Avaliação tem por objetivo avaliar um Imóvel urbano,

que abriga no momento a Residência Unifamiliar de 2 pavimentos, de
propriedade do Sr. Dr. Otavio Tenório de Farias, sito à Rua Comendador
Zenji Hida esquina com a Rua Amélia Fussae Okubo, centro, nesta cidade e
comarca de Mirante do Pma. - SP.
O referido imóvel compreende um terreno com área total de 935,28 m²,
conta com 6 dormitórios, 6 banheiros, 1 lavabo, 4 salas sendo para TV,
jantar, estar e de estudos, áreas destinadas ao lazer com varandas,
churrasqueira e piscina anexos, e áreas de serviço, cozinha, lavanderia e 02
despensas em alvenaria. A área construida do térreo possui 432,25 m² , e o
1º pavimento com área total de 117,19 m², totalizando 549,44m² de área
construída; e, 2 garagens sendo uma coberta para 2 carros e outra para 3
carros.
o que perfaz um total próximo de 550 m² de área construída; dividindo e

confrontando: pela frente com a Rua Comendador Zenji Hida em 24,00
metros, pela esquerda de quem da rua olha para o imóvel, com a Rua
Amélia Fussae Okubo em 39,80 metros; à direita, seguindo a mesma
orientação, com o imóvel de propriedade onde reside atualmente a Sr.
Celso Silva, também em 39,80 metros; e aos fundos com a propriedade
do Sra. Edna Deszo em 24 metros.
Com o intuito de se apurar o valor do Imóvel em

questão, conforme descrito acima, foi designada uma perícia para avaliação
do mesmo, sendo contratado e nomeado como perito avaliador para este
fim, o signatário.
3
Rua Amelia Fussae Okubo, 856 – Centro – Cidade Mirante do Pma. - SP. - Cep. 19.260-000 -
Fone (18)998107344
II - ÂMBITO DA PERÍCIA DE AVALIAÇÃO
Analisando as necessidades reais da avaliação, no

entender deste signatário, a presente perícia deverá ter a seguinte finalidade
precípua.
a) Estudar a melhor forma de como realizar a referida avaliação;
b) Vistoriar o Imóvel e verificar as condições atuais do mesmo;
c) Demonstrar Critérios Utilizados no cálculo da Avaliação;
d) Avaliar o Imóvel, considerando todas as benfeitorias existentes;
e) Aplicar as respectivas depreciações devido idade aparente do imóvel;
f) Tecer Comentários e a Conclusão,
4
III - VISTORIA
Por ocasião da vistoria do Imóvel, foram

levantadas todas as suas características, segundo as Normas de Avaliação e
Laudos da ABNT - os quais vão descritas a seguir.
III.1 – DO LOCAL:
a. LOCALIZAÇÃO :
O imóvel avaliando situa-se na esquina de

confluência das Ruas Amélia Fussae Okubo e
Comendador Zenji Hida, sob nº 782, no centro do
município e comarca de Mirante do Pma. - SP.,
conforme ilustra a reprodução no Anexo I.
b. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL:
b.1. Caracterização Física: A área em que esta

localizado o Imóvel apresenta um relevo relativamente
plano, pouca declividade, e um solo aparentemente seco.
b.2. Melhoramentos Públicos: A área de

localização do Imóvel apresenta todos os
melhoramentos públicos, tais como: rede de água,
esgoto, energia elétrica, de telefone, pavimentação, guia
e sarjeta entre outros.
b.3. Serviços Comunitários: Todos os serviços

comunitários, tais como: Escola, Centro Comercial,
Igreja, Bancos, e outros, estão próximos da área que
abrange o Imóvel; e faz parte de área com
predominância residencial.
b.4. Potencial de Utilização: Por estar localizado

em perímetro urbano, no centro da cidade, o imóvel tem
disponibilidade para uso familiar ,comercial ou pública.
5
Fone (18)998107344
III.2 - DO IMÓVEL :
a. DO TERRENO:
O terreno onde se localiza o Imóvel em questão possui

formato regular e com topografia caracterizada por pequeno
desnível da rua Com. Zenji Hida para à Rua Amélia
Fussae Okubo, bem como, da frente para os fundos do
terreno. O solo aparenta ser seco e firme para receber
construções de qualquer porte, obedecendo
evidentemente as posturas municipais relativas ao uso do
solo. Encerra uma área total de 935,28 m², medindo e
confrontando: pela frente com a referida Rua Comendador
Zenji Hida, em 24,00 mts; do lado direito de quem da Rua
olha para o imóvel, com a propriedade onde reside
atualmente o Sr. Celso da Silva, em 39,80 mts; do lado
esquerdo de quem da Rua olha ao imóvel, com a Rua
Amélia Fussae Okubo em 39,80 mts, e finalmente aos
fundos, com a Sra. Edna Deszo em 24,00 metros.
b. DA CONSTRUÇÃO:
A construção encravada no terreno descrito
acima constitui-se de: b.1) uma residência em
alvenaria, com fundações executadas em concreto armado,
conta com estacas, blocos de fundação e viga baldrame por
toda extensão das paredes; a impermeabilização das vigas
baldrames sem sinais de umidade ascendente; estrutura
executada em concreto armado; alvenaria de tijolos
assentados em argamassa, as paredes externas possuem em
média 20cm a 30 cm de espessura, as internas em média 15
cm; laje em concreto armado; cobertura estruturada com
tesouras de madeira e coberto com telhas de barro tipo
portuguesa; instalações hidráulicas de água fria, as águas
servidas e esgotos sanitários são coletados para a rede
pública; instalações elétricas distribuídas por todo imóvel,
todos cômodos contam com energia e iluminação elétrica;
piso da área interna em cerâmica; revestimento de
todas as paredes, lajes e beirais rebocados, as paredes
internas estão seladas e emassadas com PVA, as paredes
úmidas foram impermeabilizadas e revestidas com cerâmica
esmaltada; pintura das paredes, lajes e os beirais com tinta
látex, os caixilhos as grades e esquadrias metálicas são
esmaltados e as portas de madeira envernizadas; na
esquadrias e vidros todas as janelas do piso superior quartos e
banheiros são em vidro temperado, no térreo os dormitórios6
contam com venezianas, os demais cômodos como copa,
cozinha, sala, lavanderia com janelas do tipo vitrô; soleiras nas
portas de entrada e banheiros são de granito.
Fone (18)998107344
IV - CRITÉRIOS UTILIZADOS
IV.1 - DO TERRENO:
Para a avaliação do terreno, valemo-nos da Norma

de Avaliação e Laudos, através do provimento 1/74, em consonância à
Norma da ABNT (Avaliações de Imóveis Urbanos) - NBR 5676, no seu
item 9.1 - terrenos.
Segundo a referida Norma, temos a seguinte

expressão para o cálculo do Valor do Terreno:
a f 1/2
VT = S  qmf  ( )1/4  ( )  Cs  Ce .............. onde:
r mi
VT - Valor Total do terreno
S - Área do terreno
Qmf - Valor unitário médio
mi - Prof. mín. de referência
Cs - Coef. de aproveitamento
Ce - Coef. de esquina
a - Testada do terreno
r - Testada de referência
f - Prof. do terreno
7
Engº Fulano de Tal - Crea ----------- - SP
Rua São João, 306 – Bairro Esmeralda – Cidade Tal - SP. - Cep. 19.000-000 - Fone 18.555.1666
IV.2 - Das BENFEITORIAS:
a) Critério pelo PROVIMENTO 02/86 (já não

existe mais – usar outra – tipo SINAPI)
No que se refere às benfeitorias, será utilizado o estudo realizado

pela Comissão de Peritos nomeados pelo Provimento 02/86, em
consonância com a Norma NB 502/77 da ABNT - Avaliações de Imóveis
Urbanos - item 9.2 - Benfeitorias, sub-item 9.2.2 - Avaliação de precisão.
Serão considerados preços médios de construção da região:
VB = A Vu (1 - R )n
............. onde:
VB - Valor da Benfeitoria R - Razão de depreciação

A - Área Construída n - Idade aparente da construção
Vu - Valor unitário da Construção
Obs.: A atualização dos elementos comparativos será feita através da

variação dos índices PINI de custo de construção civil, publicada na revista
Construção.
b) Critério de CUSTO UNITÁRIO PINI de EDIF
Será efetuado o cálculo das benfeitorias através do Custo PINI de

edificações da Revista Construção.
VB = A Vu (1 - R )n BDI

............ onde:
BDI - Índice Adotado na tab. Pine - Custos.
8
V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS
Os elementos comparativos da pesquisa de

mercado sobre os terrenos, sofrerão as seguintes transformações:
 Fator de Oferta
 Fator de Atualização
 Fator de Ponderação
 Fator de Transposição
Dedução de 10% no preço ofertado, decorrente da

eventual elasticidade das ofertas.
Não serão adotados critérios de transporte, uma

vez que os elementos pesquisados são moradores da região, com
conhecimento do mercado imobiliário, bem como, por serem opiniões
diretas ao imóvel em questão ou próximos ao local da unidade avalianda.
Não será utilizado fator ponderação pelo motivo

das pesquisas serem de opiniões diretas.
Os valores encontrados não serão atualizados,

visto a recente data da pesquisa e a estabilidade de mercado para o bem
avaliando.
Nas ofertas de lotes com profundidade

compreendidas, no caso entre 25,00 e 40,00 metros, será determinado o
preço médio do metro quadrado. Em caso contrário serão utilizados os
critérios previstos em Norma.
Consideração da valorização ou desvalorização do

unitário, em função das testadas distintas da de referência para os lotes,
através de fórmulas prevista nas Normas.
Será considerado o aproveitamento máximo do

terreno para considerações de lotes de referência - referência de 5 lotes.
9
VI - NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com a Associação Brasileira de

Normas Técnicas - ABNT, segundo a NBR 5.676 ou NB 502/77, que
versam sobre Avaliações de Imóveis Urbanos, em seu item 7, tratam dos
níveis de precisão utilizados nas avaliações.
Será adotado neste trabalho, o nível de precisão

que consiste em pesquisas de elementos que contribuem para formar a
convicção do valor, indicado de forma resumida, ou que, respeitados os
demais, atendem apenas parcialmente os seguintes requisitos das avaliações
de precisão rigorosa:
a) Quanto a atualidade dos elementos pesquisados para se apurar o valor

do terreno em questão;
b) Quanto a semelhança dos elementos com o Imóvel objeto da avaliação,

no que diz respeito à situação, destinação, forma, grau de
aproveitamento, características físicas e demais elementos que devem
ser levados em consideração para se apurar o valor ofertado.
c) Quanto a confiabilidade do conjunto de elementos assegurada por:
 Homogeneidade entre si;

 Contemporaneidade, e;
 número de elementos pesquisados de mesma natureza, efetivamente
utilizados, deverá ser maior ou igual a 05;
d) Quando do emprego de mais de um método para se apurar o valor do

bem imóvel; este valor final deverá estar contido entre os valores
extremos encontrados, devendo para isto utilizar-se de uma média entre
os métodos empregados.
10
VII - AVALIAÇÃO
VII.1 - VALOR DO TERRENO:
Conforme disposto no item IV - Critérios

Utilizados - sub item 1 do Corpo do Laudo, temos para a determinação do
Valor do Terreno a seguinte expressão:
a f 1/2
VT = S qmf ( )1/4 ( ) Cs Ce .............. onde:
r mi
S = 2.000,00 m²
qmf = R$ 21,14 / m² - (obtido através de pesquisa de mercado - vide anexo
Ce III) = 2,97 - (calculado abaixo, conforme indicado em norma própria)
Cs = 1,00 - (adotado para cidades de peq. Porte)
a = 24,00 mts. r = 10,00 mts.
f = 39,80 mts. mi = 20,00 mts. ........... sendo:
( z  20)  a1  q1  (a 2  q 2)
Ce =
20  a1  q1
........... onde:
Ce - Coef. de esquina
Z - Constante igual a 2
q1 - valor unit. de frente = 100
q2 - valor unit. de fundo = 100
a1 - frente do terreno = 24,00 mts.
a2 - fundo do terreno = 39,80 mts. ............ operando temos:
24,00 1/4 39,80 1/2

VT = 935,28  170,23 ( ) ( ) 1,0 2,97
10,00 20,00
VT = R$ 830.258,91 (maio/2001).
(Noventa e oito mil, oitenta e nove reais e sessenta centavos)
11
VII.2 - VALOR Das BENFEITORIAS:
a) Critério pelo Provimento 2/86
Para a construção em questão, devido suas

características construtivas e estado de conservação, será classificado
segundo o provimento no item 2.2.1 como: Lojas, escritórios e etc, padrão
modestos, devendo ser adotado a seguinte taxa:
Valor unitário (Vu) - Vu = 0,80 (H8 - 2N)
Conforme tab. Elaborada pelo Sinduscom no Est. De São Paulo divulgado

pela revista Construção (maio/01), temos:
H8 - 2N = 0.90 R$ 1760,70 /m² = R$ 1584,63 / m²
Vu = 0,80 R$ 1584,63 / m²  Vu = R$ 1267,70 / m²
Valor da Benfeitoria: VB1 = A Vu ( 1 - R)n

.......... Onde:
A = área construída total = 1.000,00 m²

Vu = Valor unit. = R$ 336,77 / m²
R = 2,5% - 0,025 (Prov. 02/86)
n = idade aparente = 45 anos - valor médio adotado para as edificações,
relacionado-as com as áreas construtivas.
operando a expressão, teremos:
VB1 = 1000,00 m² R$ 336,77 /m² (1 - 0,025 )45 = R$ 122.324,96
Portanto : VB1 = R$ 122.324,96 (cento e vinte dois mil, trezentos e vinte

quatro reais, noventa e seis centavos )
12
b) Critério Pelo Custo Unitário PINI
Considerando que as benfeitorias se

enquadram na tabela de custo unitário PINI de edificações, classificado
como prédio comercial médio e tendo seu valor unitário fixado em:
Vu = 0,90 R$ 540,82 / m² = R$ 486,74 (revista Construção - maio/2001)
Valor da Benfeitoria: VB2 = A Vu ( 1 - R)n BDI
Onde : BDI = 1,15 (valor adotado - revist. Constr.) ....... operando,
VB2 = 1000,00 m² R$ 486,74 / m²  (1- 0,025 )45 1,15
Portanto: VB2 = R$ 203.318,35 (duzentos e treis mil, trezentos e dezoito

reais, trinta e cinco centavos )
c) Valor Final do Capital - CONSTRUÇÃO
Conforma recomenda a Norma, o valor

final da benfeitoria deverá ser a média entre os dois critérios adotados para
o caso em questão, ou seja:
Provimento 02/86 - VB1 = R$ 122.324,96
Custo Unit. PINI - VB2 = R$ 203.318,35
R$122.324,96  R$203.318,35
Média de VB = = R$ 162.821,65
2
Portanto:
Valor Final Construção - VB = R$ 162.821,65 (maio/2001)
(cento e sessenta e dois mil, oitocentos e vinte um reais, sessenta e cinco centavos)
13
VII.3 - VALOR Do CAPITAL - IMÓVEL:
O valor total do imóvel será a soma dos

itens, Terreno e Benfeitorias; assim teremos:
Capital Terreno ........................................... R$ 98.089,60
Capital Construções..................................... R$ 162.821,65
Capital do Imóvel ...................................... R$ 260.911,25 (maio/2001)
Valor Total do Capital Imóvel = R$ 260.911,25

(duzentos e sessenta mil, novecentos e onze reais, vinte e cinco centavos)
VIII - CONCLUSÃO
O presente trabalho obedeceu os ditames da

Norma NBR - 5676 da ABNT, assim como, o da Norma Pan-americana de
Avaliações.
Para o Valor do Terreno, foi efetuado

pesquisa direta de mercado, pelo fato de não haver elementos em oferta ou
vendido, próximo ao local em questão e, com as mesmas características do
imóvel avaliando. O lote padrão considerado na pesquisa foi de 400,00 m² .
Para a Construção, foram utilizados dois

métodos para a apuração do Valor, ou seja: Pelo Provimento 2/86 e Custo
unitário PINI, da qual, através da média, chegou-se ao Valor final das
Benfeitorias.
Este perito procurou fornecer todos os

subsídios necessários na elaboração deste Laudo de Avaliação, para o bom
entendimento dos contratantes.
14
IX - ENCERRAMENTO
Dando por terminado seu trabalho, foi

impresso o presente Laudo de Avaliação, composto de 15 folhas digitadas
de um só lado, sendo as primeiras rubricadas e esta assinada e datada pelo
perito.
X - ANEXOS
X.1 - ANEXO I - Croqui de localização do terreno
X.2 - ANEXO II - Croqui de implantação das Benfeitorias no terreno
X.3 - ANEXO III - Pesquisa de preço do terreno
Cidade de Tal, 00 de mmm de 2222.
Engº Fulano de Tal

CREA 111111 - SP.
Perito Avaliador
15
ANEXOS
16
X.1 - ANEXO 1 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
24,00 mts
Amélia Fussae Okubo
S = 935,28 m²
39,80
24,00 mts
Comendador Zenji Hida
17
X.2 - ANEXO 2 - CROQUI DE IMPLANTAÇÃO
Residência
Geral
Rua Comendador Zenji Hida
18
X.3 - ANEXO 3 - ELEMENTOS DE PESQUISA
ELEMENTO Nº 01
Local : Rua Com.Zenji Hida esq. Amélia F. Okubo

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 250.000,00
Tipo : Opinião Direta
Ofertante : Zé Carlos - posto do Meio
Dedução de Oferta : P = R$ 250.000,00 0,90 = R$ 225.000,00
Valor homogeneizado, transportado e atualizado:

1/4 1/2
 24,00   39,80 
Sendo : P = A  q1  K onde K=   K
 = 
 10,00   20,00 
1/4 1/2
 24,00   39,80 
R$ 250.000,00 = 935,28 m²  q1      q1 = R$ 137,01 / m²
 10,00   20,00 
ELEMENTO Nº 02

Área Tobias : 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 150.000,00
Ofertante : Engº Isaac Mussoline
Dedução de Oferta : P = R$ 150.000,00  0,90 = R$ 135.000,00

1/4 1/2
 24,00   39,80 
Sendo : P = A  q1  K onde K =     K =
 10,00   20,00 
R$ 90.00,00 = 935,28 m² q2 K  q2 = R$ 91,34/ m²
19
ELEMENTO Nº 03
Local : Rua Com.Zenji Hida esq. Amélia F. Okubo :

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 200.000,00 0,90 = R$ 180.000,00
Ofertante : Roberto Belchior - Corretor
R$ 180.000,00 = 935,28 m² q3 K  q3 = R$ 109,61 / m²
ELEMENTO Nº 04

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 180.000,00  0,90 = R$ 162.000,00
Ofertante : Jorge Goes- Produtor Rural
R$ 162.000,00= 935,28 m² q4 K  q4 = R$ 98,69 / m²
ELEMENTO Nº 05

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 300.000,00 0,90 = R$ 270.000,00
Ofertante : Rudolf Otto - Gerente Cocamar
R$ 270.000,00 = 935,28 m²  q5  K  q5 = R$ 164,42 / m²
20
ELEMENTO Nº 06

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 420.000,00  0,90 = R$ 378.000,00
Ofertante : Generino Leão - agropecuaria Bom de Corte
R$ 378.000,00 = 935,28 m²  q6  K  q6 = R$ 230,17 / m²
ELEMENTO Nº 07

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 320.000,00  0,90 = R$ 288.000,00
Ofertante : Antonio Dourado - Médico
R$ 288.000,00 = 935,28 m² q4 K  q4 = R$ 175,38 / m²
ELEMENTO Nº 08

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 350.000,00 0,90 = R$ 315.000,00
Ofertante : Joaquim Mineiro - Produtor Rural
R$ 315.000,00 = 935,28 m² q8 K  q8 = R$ 191,82 / m²
21
ELEMENTO Nº 09

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 380.000,00 0,90 = R$ 342.000,00
Ofertante : Kazuo Taniguchi - Mercado Taniguchi
R$ 342.000,00 = 935,28 m²  q9  K  q9 = R$ 208,26 / m²
ELEMENTO Nº 10

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 400.000,00 0,90 = R$ 360.000,00
Ofertante : Hildo Bin - Corretor
R$ 360.000,00 = 935,28 m²  q10  K  q10 = R$ 219,21 / m²
ELEMENTO Nº 11

Área 24,00 mts x 39,80 mts = 935,28m²
Preço Ofet. : R$ 450.000,00 0,90 = R$ 405.000,00
Ofertante : Marcos Furlanetto - Produtor Rural
R$ 405.000,00 = 935,28 m² q11 K  q11 = R$ 246,61 / m²
22
RESUMO : Valor de qmf
Elemento N° 01 ............................................................ R$ 137,01
Elemento N° 02 ............................................................ R$ 91,34
Elemento N° 03 ............................................................ R$ 109,61
Elemento N° 04 ............................................................. R$ 98,69
Elemento N° 05 ............................................................. R$ 164,42
Elemento N° 06 ............................................................. R$ 230,17
Elemento N° 07 ............................................................. R$ 175,38
Elemento N° 08 ............................................................. R$ 191,82
Elemento N° 09 ............................................................. R$ 208,26
Elemento N° 10 ............................................................. R$ 219,21
Elemento N° 11 ............................................................. R$ 246,61
Soma total dos elementos

MÉDIA ARITMÉTICA = --------------------------- = R$ 170,23 / m²
11
Obs.: Não houve discrepância dos elementos : (- 30 % < média < +30 % )
Portanto: Valor de qmf. = R$ 170,23/ m²
23

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ILMO SR. Tania Tenório de Farias

OLAVO TENÓRIO DE FARIAS, engenheiro civil,

V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS

VI - NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

REQUERENTE: Residência Unifamiliar de 2 pavimentos

PERITO AVALIADOR: Engº Olavo Tenório de Farias

O presente Laudo de Avaliação tem por objetivo avaliar um Imóvel urbano,

o que perfaz um total próximo de 550 m² de área construída; dividindo e

Com o intuito de se apurar o valor do Imóvel em

II - ÂMBITO DA PERÍCIA DE AVALIAÇÃO

Analisando as necessidades reais da avaliação, no

a) Estudar a melhor forma de como realizar a referida avaliação;

b) Vistoriar o Imóvel e verificar as condições atuais do mesmo;

c) Demonstrar Critérios Utilizados no cálculo da Avaliação;

d) Avaliar o Imóvel, considerando todas as benfeitorias existentes;

e) Aplicar as respectivas depreciações devido idade aparente do imóvel;

f) Tecer Comentários e a Conclusão,

Por ocasião da vistoria do Imóvel, foram

O imóvel avaliando situa-se na esquina de

b.1. Caracterização Física: A área em que esta

b.2. Melhoramentos Públicos: A área de

b.3. Serviços Comunitários: Todos os serviços

b.4. Potencial de Utilização: Por estar localizado

O terreno onde se localiza o Imóvel em questão possui

Para a avaliação do terreno, valemo-nos da Norma

Segundo a referida Norma, temos a seguinte

VT - Valor Total do terreno

Qmf - Valor unitário médio

mi - Prof. mín. de referência

IV.2 - Das BENFEITORIAS:

a) Critério pelo PROVIMENTO 02/86 (já não

No que se refere às benfeitorias, será utilizado o estudo realizado

Serão considerados preços médios de construção da região:

VB - Valor da Benfeitoria R - Razão de depreciação

Obs.: A atualização dos elementos comparativos será feita através da

b) Critério de CUSTO UNITÁRIO PINI de EDIF

Será efetuado o cálculo das benfeitorias através do Custo PINI de

VB = A Vu (1 - R )n BDI

BDI - Índice Adotado na tab. Pine - Custos.

V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS

Os elementos comparativos da pesquisa de

Dedução de 10% no preço ofertado, decorrente da

Não serão adotados critérios de transporte, uma

Não será utilizado fator ponderação pelo motivo

Os valores encontrados não serão atualizados,

Nas ofertas de lotes com profundidade

Consideração da valorização ou desvalorização do

Será considerado o aproveitamento máximo do

VI - NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com a Associação Brasileira de

Será adotado neste trabalho, o nível de precisão

a) Quanto a atualidade dos elementos pesquisados para se apurar o valor

b) Quanto a semelhança dos elementos com o Imóvel objeto da avaliação,

c) Quanto a confiabilidade do conjunto de elementos assegurada por:

 Homogeneidade entre si;

d) Quando do emprego de mais de um método para se apurar o valor do

VII.1 - VALOR DO TERRENO:

Conforme disposto no item IV - Critérios

24,00 1/4 39,80 1/2

(Noventa e oito mil, oitenta e nove reais e sessenta centavos)

VII.2 - VALOR Das BENFEITORIAS:

a) Critério pelo Provimento 2/86

Para a construção em questão, devido suas