LAUDO DE VISTORIA

==================

DAS ÁREAS COMUNS E PRIVATIVAS DO CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO TORRE DI FIRENZE, SITUADO À RUA BARÃO DO
BANANAL Nº 138, NA POMPÉIA, EM SÃO PAULO, SP

PREPARADO PARA
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TORRE DI FIRENZE
SÃO PAULO, SP
Ilmos. Srs.
do Corpo Diretivo do
Condomínio Edifício Torre di Firenze
A/C Sra. Edileide Gonçalves
São Paulo, SP

Prezados Senhores

Honrado com a designação de V. Sas. para vistoriar as áreas comuns e privativas do

Condomínio Edifício Torre di Firenze, situado à rua Barão do Bananal nº 138, na
Pompéia, em São Paulo, SP, e elaborar um relatório técnico circunstanciado sobre o
estado atual do mesmo, relacionando as eventuais deficiências encontradas, tendo
procedido às diligências necessárias ao bom desempenho de nosso mister, vêm o
engenheiro signatário apresentar os resultados a que chegou, consubstanciado no
seguinte

LAUDO DE VISTORIA
============================

2
 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

1.1 - O presente trabalho tem por objetivo atender à solicitação de V. Sas. para
vistoriar as áreas comuns e privativas do Condomínio Edifício Torre di Firenze,
situado à rua Barão do Bananal nº 138, e produzir o laudo respectivo sobre as
suas atuais condições.
Para tanto, o engenheiro signatário encarregado dos trabalhos esteve no local
em diversas oportunidades no mês de janeiro de 2022 e levou a efeito
demoradas e minuciosas vistorias visando à constatação do estado geral de
conservação do condomínio e das anomalias nele porventura existentes.
1.2 - Conforme informações prestadas por V. Sas., o presente laudo visa constatar o
do estado geral de conservação do condomínio, pois no final da rua Barão do
Bananal está sendo construída a estação Sesc-Pompéia, da linha 6 - laranja do
Metrô, com previsão de ser inaugurada em 2025.
1.3 - Para melhor instrução do presente trabalho, em nossa carta-proposta, datada de
14 de dezembro de 2022, foram solicitados alguns elementos técnicos tais como
projetos, plantas, croquis, memoriais descritivos e todos os demais elementos
gráficos relacionados com o imóvel objeto da vistoria.
Recebemos de V. Sas. as cópias digitalizadas das plantas de arquitetura da
edificação.
1.4 - O presente trabalho obedece as recomendações contidas no trabalho intitulado
“DIRETRIZES PARA ELABORAÇÃO DE RELATÓRIO TÉCNICO DE VISTORIA
DE VIZINHANÇA – IBAPE/SP”, cuja cópia se constitui no Anexo 2 juntado ao
apêndice do presente Laudo de Vistoria.
O presente trabalho enquadra-se no nível 3 de vistoria conforme as definições
contidas nesse trabalho.

3
1.5 - Como responsável pelo presente Laudo Pericial este técnico signatário emitiu a
respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T. - CREA/SP). A cópia
desse documento foi juntada ao Anexo 1.

2. AS VISTORIAS

2.1 - O engenheiro signatário compareceu ao local em várias oportunidades: nos dias

05 e 12 de janeiro foram vistoriadas as áreas comuns do condomínio e nos dias
18, 20, 25 e 28 de janeiro do ano corrente foram vistoriadas as áreas privativas.
Algumas unidades autônomas cujos proprietários não atenderam ao
agendamento proposto pelo condomínio foram vistoriadas no mês de fevereiro.
Nessas ocasiões procedeu a todas as diligências necessárias e indispensáveis
ao bom desempenho deste trabalho, quando foram tiradas diversas fotografias
ilustrativas que demonstram os diversos aspectos mencionados no laudo pericial
e que estão juntadas ao laudo.
Nessas oportunidades foram identificados todos os problemas existentes, o
objetivo do presente trabalho e que seguem relacionadas no capítulo seguinte.
2.2 - O Edifício Torre di Firenze situa-se à rua Barão do Bananal nº 138, na quadra
que é complementada pelas ruas Venâncio Aires e Clélia, na Pompéia, em São
Paulo, SP
Trata-se de região de topografia levemente ondulada, dotada de todos os
melhoramentos públicos presentes na cidade de Mogi das Cruzes e inserida em
região com a ocupação mista (predominantemente comercial e residencial) de
densidade demográfica média.
O mapa da região onde o edifício Torre di Firenze está inserido pode ser abaixo
visualizado:

4
 imagem obtida no “Google Maps”

Dito imóvel compõe-se de um terreno em leve declive no sentido crescente da

rua Barão do Bananal, de configuração irregular que possui frentes de 62,50 m
para a via pública. O terreno possui a área aproximada de 1.200 m².
Nesse terreno foi implantado um edifício residencial de padrão médio-alto, que
possui 16 pavimentos, sendo: subsolo, térreo, 13 andares tipo e ático.
O edifício possui idade aparente de 20 anos.
Nessa edificação foram erigidas 52 unidades autônomas (quatro apartamentos
por andar). Cada uma, originalmente, possui 2 dormitórios (sendo1 suíte), mais
um banheiro, sala de jantar e estar com terraço, cozinha e área de serviço.
A fotografia aérea abaixo obtida do “Google Maps” mostra as fachadas da
edificação.

5
2.3 - O objetivo das vistorias foi a verificação do estado atual de conservação do
condomínio, pois no final da rua Barão do Bananal está sendo construída a
estação Sesc-Pompéia, da linha 6 - laranja do Metrô, com previsão de ser
inaugurada em 2025. Essa linha interligará a região de Brasilândia à Santa Cruz,
passando por bairros como: Itaberaba, Freguesia do Ó, Água Branca, Perdizes,
Higienópolis e Bela Vista.
De acordo com as informações contidas no site da concessionária, essa linha
passará em uma profundidade de 28 metros abaixo da superfície e a estação
terá mais de 11 mil metros quadrados de área construída, com saídas para a rua
Venâncio Aires e para a avenida Pompéia.
O equipamento “tatuzão” que fará a escavação do túnel ainda não havia iniciado
os trabalhos na região quando as vistorias foram efetuadas por este técnico
signatário do presente laudo.
2.4 - Os apartamentos
Os apartamentos tipo ocupam do 1º ao 13º andares do edifício. Atualmente,
alguns apartamentos apresentam pequenas alterações em relação à planta
original aprovada pela Prefeitura.

6
 Cumpre ressaltar que todas as alterações de “lay-out” observadas no interior dos
apartamentos e verificadas “in loco” consistiram na demolição e/ou construção
parcial de paredes divisórias. Em todos os casos os elementos estruturais foram
preservados e estão íntegros.
As modificações que foram efetuadas em algumas unidades autônomas estão
devidamente documentadas nas fotografias ilustrativas e assinaladas nas
plantas de arquitetura de cada unidade autônoma.

3. OS PROBLEMAS VERIFICADOS NAS

ÁREAS COMUNS

3.1 - Não foram verificados problemas que comprometam a segurança ou a

estabilidade da edificação nas áreas comuns da edificação.
Foram verificados alguns problemas nas áreas comuns tais como trincas,
fissuras, infiltrações de umidade, entre outros que são problemas relacionados à
manutenção normal da edificação, não se tratando de patologias construtivas.
Os problemas que foram observados seguem abaixo relacionados. Para maiores
detalhes, reporte-se às 287 (duzentas e oitenta e sete) fotografias ilustrativas
juntadas ao apêndice do presente trabalho.

7
3.2 - PROBLEMA 1 - TRINCAS E FISSURAS
3.2.1 - ÁTICO
- nas paredes do ático (vide fotografias nº 11 a 14);
- nas paredes da casa de máquinas (vide fotografias nº 15 a 22);
- na parede do acesso à casa de máquinas (vide fotografia nº 24);
3.2.2 - REVESTIMENTO EXTERNO
- na platibanda da cobertura da edificação (vide fotografias nº 27 e 28, 30 e 31);
- na parte externa da casa de máquinas na cobertura da edificação (vide
fotografias nº 29, 32);
- no revestimento cerâmico acima da área do bebedouro (vide fotografias nº
144 e 145);
3.2.3 - ANDARES
- na parede da escadaria no 14º andar (vide fotografia nº 34);
- no hall dos apartamentos no 14º andar (vide fotografias nº 35 e 36);
- nas paredes da escadaria entre o 13º e 14º andares (vide fotografias nº 37 e
38);
- no hall dos apartamentos no 13º andar (vide fotografias nº 39 e 40);
- nas paredes da escadaria entre o 13º e 12º andares (vide fotografias nº 41 e
42);
- no hall dos apartamentos no 12º andar (vide fotografias nº 43 e 44);
- nas paredes da escadaria entre o 12º e 11º andares (vide fotografias nº 45 a
47);
- no hall dos apartamentos no 11º andar (vide fotografias nº 48 a 50);
- nas paredes da escadaria entre o 11º e 10º andares (vide fotografias nº 51 e
52);
- no hall dos apartamentos no 10º andar (vide fotografias nº 53 e 54);
- nas paredes da escadaria entre o 10º e 9º andares (vide fotografias nº 55 e
56);
- no hall dos apartamentos no 9º andar (vide fotografias nº 57 e 58);
- nas paredes da escadaria entre o 9º e 8º andares (vide fotografias nº 59 e 61);

8
 - revestimento que se soltou da parede da escadaria entre o 9º e 8º andares
(vide fotografia nº 60);
- no hall dos apartamentos no 8º andar (vide fotografias nº 62 e 63);
- nas paredes da escadaria entre o 8º e 7º andares (vide fotografias nº 64 e 65);
- no hall dos apartamentos no 7º andar (vide fotografias nº 66 e 67);
- nas paredes da escadaria entre o 7º e 6º andares (vide fotografia nº 68);
- no hall dos apartamentos no 6º andar (vide fotografia nº 69);
- nas paredes da escadaria entre o 6º e 5º andares (vide fotografias nº 70 e 71);
- no hall dos apartamentos no 5º andar (vide fotografias nº 72 e 74);
- nas paredes da escadaria entre o 5º e 4º andares (vide fotografia nº 74);
- no hall dos apartamentos no 4º andar (vide fotografias nº 75 e 76);
- nas paredes da escadaria entre o 4º e 3º andares (vide fotografia nº 77);
- no hall dos apartamentos no 3º andar (vide fotografias nº 78 e 79);
- nas paredes da escadaria entre o 3º e 2º andares (vide fotografia nº 80);
- no hall dos apartamentos no 2º andar (vide fotografias nº 81 a 83);
- nas paredes da escadaria entre o 2º e 1º andares (vide fotografia nº 84);
3.2.4 - NO TÉRREO
- acima da porta de acesso ao hall (vide fotografia nº 86);
- no canto inferior da janela do hall de entrada no térreo (vide fotografia nº 87);
- acima da porta da brinquedoteca voltada para o hall (vide fotografia nº 88);
- no forro de gesso do hall do elevador no térreo (vide fotografia nº 89);
- no canto da parede da saída do térreo para a churrasqueira (vide fotografia nº
91);
- ao lado da porta do salão de festas no hall do térreo (vide fotografias nº 93 e
94);
- no forro de gesso da brinquedoteca no térreo (vide fotografia nº 96);
- na parede da brinquedoteca (vide fotografia nº 97);
- na parede da copa do salão de festas (vide fotografia nº 98);
- no revestimento cerâmico do sanitário masculino (vide fotografias nº 101 a
104);

9
- no revestimento cerâmico do sanitário feminino (vide fotografias nº 106 a
107);
- no forro de gesso do corredor em frente aos sanitários (vide fotografia nº 108);
- no revestimento cerâmico do box do chuveiro da sauna (vide fotografias nº
113 e 114);
- no revestimento cerâmico da copa dos funcionários (vide fotografias nº 116 a
119);
- no revestimento cerâmico do vestiário feminino dos funcionários (vide
fotografias nº 122 a 125);
- no revestimento cerâmico do vestiário masculino dos funcionários (vide
fotografias nº 128 a 130);
- no revestimento cerâmico da cozinha do apartamento 11 - zeladoria (vide
fotografia nº 132);
- no revestimento cerâmico do banheiro do apartamento 11 - zeladoria (vide
fotografias nº 133 e 134);
- no revestimento das paredes da churrasqueira (vide fotografias nº 137 e 138);
- no revestimento refratário da churrasqueira (vide fotografia nº 139);
- no piso da área externa do térreo (vide fotografias nº 141, 143, 146);
- no revestimento do muro de divisa ao lado da rampa de acesso ao deck da
piscina (vide fotografia nº 148);
- rejunte fissurado entre os revestimentos do deck da piscina infantil (vide
fotografia nº 159);
- fissura existente na parede do corpo do prédio próximo da academia (vide
fotografia nº 164);
- rejunte fissurado no piso do corredor ao lado da piscina infantil (vide fotografia
nº 165);
- no revestimento da parede entre o acesso de pedestres e as vagas de
visitantes (vide fotografia nº 170);
- rejunte desgastado e das fissuras nas pedras do piso do acesso à portaria
(vide fotografia nº 171);

10
- no revestimento do pilar do pergolado (vide fotografias nº 173 e 174);
- no revestimento do pilar ao lado do acesso à guarita (vide fotografia nº 175);
- na mureta da jardineira ao lado da rampa de acessibilidade (vide fotografia nº
177);
- nas pedras do piso do acesso à portaria (vide fotografia nº 178);
- nas pedras do piso do estacionamento de veículos do térreo (vide fotografias
nº 180, 184, 185, 186, 188, 189);
- no revestimento do muro de divisa ao lado do telhado do estacionamento de
veículos no térreo (vide fotografia nº 183);
- no revestimento do muro de divisa ao lado do portão de acesso ao
estacionamento de veículos no térreo (vide fotografia nº 187);
- no revestimento do muro ao lado da rampa de acesso de veículos ao
estacionamento do térreo (vide fotografia nº 192);
- no revestimento do muro ao lado do portão de acesso de veículos ao subsolo
(vide fotografia nº 194);
- no revestimento do muro ao lado da rampa de acesso de veículos ao subsolo
(vide fotografias nº 197 e 198);
- na mureta ao lado da rampa de acesso de veículos ao subsolo (vide fotografia
nº 199);
- na mureta da jardineira ao lado do acesso de pedestres (vide fotografias nº
203 e 212);
- na mureta da jardineira ao lado do estacionamento de visitantes (vide
fotografias nº 207 e 208);
- no revestimento do pilar da guarita (vide fotografia nº 213);
- no encontro das paredes do bicicletário (vide fotografia nº 215);
- no revestimento externo da parede do bicicletário (vide fotografia nº 217);
- no revestimento externo da parede voltada para o estacionamento de
visitantes (vide fotografias nº 218, 219 e 224);
- no revestimento da parede ao lado dos abrigos dos cavaletes de água e gás
(vide fotografia nº 223);

11
 - na mureta da jardineira ao lado do estacionamento de visitantes (vide
fotografia nº 226);
- no revestimento do abrigo do cavalete de gás (vide fotografia nº 227);
- no muro de divisa lateral do condomínio voltado para a viela sanitária (vide
fotografias nº 233 e 234);
- no muro de divisa lateral do condomínio próximo do elemento vazado (vide
fotografias nº 235 e 236);
3.2.5 - SUBSOLO
- na alvenaria ao lado da vaga 37 (vide fotografias nº 240 e 241);
- na alvenaria ao lado da vaga 37 (vide fotografia nº 240);
- na alvenaria ao lado da vaga 40 (vide fotografias nº 244 e 245);
- na alvenaria abaixo do telhado, ao lado do corredor de circulação (vide
fotografias nº 246 e 247);
- na alvenaria da parede que divide com a viela sanitária ao lado da vaga 42
(vide fotografia nº 250);
- na alvenaria da parede que divide com a viela sanitária (em frente à vaga 34 -
vide fotografia nº 255);
- na alvenaria que divide o estacionamento da pressurização, ao lado da vaga
34 (vide fotografias nº 257 e 258);
- na alvenaria no interior da pressurização (vide fotografias nº 259, 260 e 261);
- na alvenaria ao lado da vaga 42 (vide fotografias nº 264 e 265);
- na alvenaria que divide o estacionamento do almoxarifado, ao lado da vaga
29 (vide fotografia nº 266);
- na alvenaria ambiente que abriga o gerador (vide fotografia nº 271);
- na alvenaria do centro de medição (vide fotografias nº 276 e 277);
- no revestimento da parede ao lado da vaga 24 (vide fotografia nº 279);
- no revestimento da parede em frente à vaga de motos (vide fotografia nº 280);
- no revestimento da parede ao lado da vaga 11 (vide fotografia nº 281);
- no revestimento da parede da reciclagem (vide fotografia nº 285).

12
3.3 - PROBLEMA 2 - INFILTRAÇÕES DE UMIDADE
3.3.1 - NO ÁTICO
- na parede da escadaria próximo do acesso à casa de máquinas (vide
fotografia nº 23);
- na parede da escadaria próximo do acesso ao telhado (vide fotografia nº 25);
3.3.2 - NO TÉRREO
- na janela do acesso à sauna (vide fotografia nº 111);
- manchas no forro do vestiário feminino dos funcionários (vide fotografia nº
121);
- no forro do vestiário masculino dos funcionários (vide fotografia nº 127);
- na pintura ao lado da descida de águas pluviais da calha do telhado do
estacionamento de veículos no térreo (vide fotografia nº 182);
- nas paredes do bicicletário (vide fotografia nº 216);
- no revestimento do abrigo do cavalete de água (vide fotografia nº 228);
3.3.3 - NO SUBSOLO
- na parede de divisa ao lado da vaga 39 (vide fotografia nº 242);
- na parede de divisa ao lado da vaga 40 (vide fotografia nº 243);
- na parede de divisa ao lado da vaga (vide fotografia nº 249);
- na parede de divisa com a viela sanitária (em frente à vaga 43 - vide fotografia
nº 254);
- no acesso ao centro de medição (vide fotografia nº 278);
- na parede do ambiente dos reservatórios inferiores (vide fotografia nº 283);
- na pintura da parede da reciclagem (vide fotografia nº 286).
3.4 - PROBLEMA 3 - FISSURAS NO PISO DE CONCRETO
- no piso da vaga 41 (vide fotografia nº 248);
- no piso da vaga 42 (vide fotografia nº 251);
- a lado do piso da vaga 42 (vide fotografia nº 252);
- no piso da vaga 37 (vide fotografia nº 253);
- no piso ao lado das vagas 32/34 (vide fotografia nº 262);

13
 - emendas existentes no piso de concreto ao lado das vagas 26/27 (vide
fotografia nº 268 e 269);
- no piso de concreto do centro de medição (vide fotografia nº 274 e 275);
- no piso de concreto da vaga 10 (vide fotografia nº 284).
3.5 - PROBLEMA 4 - OUTROS
3.5.1 - NO TÉRREO
- pedra do deck quebrada no canto da piscina adulto (vide fotografia nº 151);
- vão entre o muro de divisa e a parede da jardineira ao lado da piscina adulto
(vide fotografia nº 152);
- azulejo solto na lateral da escadaria da piscina infantil (vide fotografia nº 155);
- pedra do deck quebrada na escadaria da piscina infantil (vide fotografia nº
157);
- azulejos soltos na lateral da piscina infantil (vide fotografia nº 158);
- pedras e ladrilhos hidráulicos quebrados no piso do estacionamento de
veículos do térreo junto à rampa de acesso (vide fotografia nº 191);
- ladrilhos hidráulicos quebrados no piso da rampa de acesso ao subsolo (vide
fotografias nº 196 e 200);
- emenda no piso cimentado do acesso de pedestres (vide fotografia nº 202);
- rejuntamento desgastado do revestimento cerâmico dos abrigos dos
cavaletes de água e gás (vide fotografia nº 225);
- revestimento se soltando do muro de divisa frontal do condomínio e ao lado
da viela sanitária (vide fotografia nº 230);
3.5.2 - NO SUBSOLO
- recorte feito em caixa de passagem no piso de concreto da vaga 35 (vide
fotografia nº 256);

14
4. OS PROBLEMAS VERIFICADOS NAS UNIDADES
AUTÔNOMAS

4.1 - Não foram verificados problemas na estrutura de concreto armado que

comprometam a segurança ou a estabilidade da edificação nas diversas
unidades autônomas.
Foram verificados alguns problemas nas áreas privativas tais como trincas,
fissuras, infiltrações de umidade, entre outros que são problemas relacionados a
manutenção da edificação, não se tratando de patologias construtivas.
O local onde cada problema foi verificado está devidamente demarcado nas
plantas de arquitetura de cada unidade autônoma.

4.2 - PROBLEMAS NOS APARTAMENTOS

15