LAUDO VISTORIA REFORMAS AP

93 – COND YOU BARRA SP

Rua Anhanguera, 725 – Barra Funda – São Paulo/SP

CONDOMÍNIO YOU BARRA SP

SÃO PAULO, 15/02/2022

 LAUDO VISTORIA REFORMAS AP 93 – COND YOU BARRA SP
RUA ANHANGUERA, 725 – BARRA FUNDA – SÃO PAULO/SP

DATA VISTORIA: 11/02/2022

INFORMAÇÕES SOBRE A VISTORIA E HISTÓRICO DA EDIFICAÇÃO:

HORÁRIO CHEGADA AO LOCAL: 10h15MIN

HORÁRIO SAÍDA DO LOCAL: 12H30MIN

VISTORIADOR: ENG ADILSON DOS S. RIBEIRO JUNIOR

ACOMPANHANTES: LEANDRO (ZELADOR DO CONDOMÍNIO), MORADORES DE CADA

APARTAMENTO (MARIA LUIZA – AP 83 e ANDREA+GABRIEL – AP103), ENG VINICIUS
(RESPONSÁVEL OBRA AP.93) JEAN (PROPRIETÁRIO AP.93)

Eng Adilson, foi solicitado para vistoria e inspeção estrutural, por parte da síndica do condomínio
residencial YouBarra SP, Sra. Thais, pois os moradores do condomínio demonstravam
preocupação com a parte estrutural que poderia ser afetada em decorrência de obras de
reforma que estavam sendo executadas no apartamento 93 do citado condomínio.

O edifício conta com 16 pavimentos (térreo + 14 superiores + ático), com estrutura em concreto
armado, composta por pilares e vigas nos 3 primeiros pavimentos, onde funciona recepção,
áreas comuns e vagas de automóveis, e partir do 4º pavimento a estrutura do edifício é do tipo
alvenaria estrutural onde localizam-se 8 apartamentos por andar, escada de emergência e dois
elevadores.

O condomínio foi executado e entregue a aproximadamente 5 anos (2016).

Para os estudos necessários para a vistoria, foi disponibilizado pelo condomínio conjunto de
plantas digitalizadas compostas por plantas arquitetônicas (9 arquivos/folhas), plantas de
projeto estrutural (9 arquivos/folhas), plantas de projeto hidrossanitário (7 arquivos/folhas) e
01 arquivo referente à projeto de fundação.

Além dessa documentação foi disponibilizada pelo condomínio, documentação pertinentes à

obra de reforma:

- RRT junto ao CAU-SP, nº SI 11000160I00 da empresa Boccafusco Arquitetura EIRELLI,

responsável pela execução e projeto de adequação do sistema de ar condicionado (climatização)
do apartamento;

- Projeto e memorial descritivo da empresa Boccafusco Arquitetura EIRELLI;

- Notificação extrajudicial da You,inc para proprietário da unidade 93 do condomínio You

BarraSP (Sr. Jean Donato Abellan) postada em 21 de outubro de 2021, aonde consta
recomendações por parte do engenheiro calculista do empreendimento acerca dos reparos a
serem executados;

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- Cópia digitalizada da ART junto ao CREA-SP nº 28027230220106838 do Eng Vinicius Fumio

Mizoguchi, acompanhada de memorial descritivo da reforma solicitada pela notificação
extrajudicial (engenheiro calculista do empreendimento);

- Cópia digitalizada do Manual do Proprietário figura 08.02, indicando modelo de infra-estrutura

do ar condicionado para os apartamentos final 03/04/07/08;

- Cópia digitalizada da Convenção Condominial atualizada nas partes “das responsabilidades dos
condôminos” e também Capítulo III, itens j ao parágrafo quinto, parágrafo este que cita que
todas as paredes do condomínio são estruturais, não podendo ser removidas total ou
parcialmente nem mesmo sendo permitidos aberturas ou cortes para passagem de tubulações
elétricas e/ou hidráulicas.

- Cópia digitalizada do e-mail da assistência técnica da construtora responsável pelo

empreendimento, indicando resistências do bloco (8Mpa) , do graute (16Mpa) e argamassa do
9º pavimento (6Mpa);

- Fotos do andamento da obra até a data do primeiro contato realizado em 05/02/2022 entre
Eng Adilson e condomínio (através da sindica Sra Thais).

VISTORIA CONDOMÍNIO:

Foi solicitado e atendido pelo condomínio e moradores, vistoria além da unidade 93 (em
reforma), vistoria nas unidades 73, 83, 103 e 113 para verificação de possíveis patologias
provenientes da reforma executada no apartamento 93, as unidades 83 e 103 foram
acompanhadas além do zelador (Sr. Leandro), dos respectivos moradores, em ambas as
unidades os moradores relataram que não observaram desde o início das reformas até a data
de vistoria nenhuma patologia que evidenciasse problemas estruturais, durante a vistoria tanto
dessas unidades como as 73 e 113 (que estavam sem os moradores no horário) procuramos
observar todas as paredes estruturais, tetos/forros na intenção de observar existências de
trincas, fissurações e outros problemas que pudessem ter ocorrido devido à reforma na unidade
93, relatamos aqui que não foi observada nenhuma patologia nos apartamentos visitados, as
mesmas podem vir a ocorrer em momento futuro, podendo ser objeto de novas investigações.

É possível observar, à destacar, que logo na recepção e entrada do condomínio, bem como nos
elevadores e na circulação de todos os andares visitados, placas de aviso de que é indicado no
manual do proprietário as paredes estruturais do condomínio, e que as mesmas não podem ser
removidas ou sofrer quaisquer alterações (rasgos, abertura de vãos e buracos), pois isso pode
comprometer a estabilidade e integridade da unidade, bem como de todo empreendimento,
sendo assim não há como alegar desconhecimento desta particularidade do edifício.

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VISTORIA UNIDADE 93:

A vistoria da unidade 93 foi acompanhada além do zelador do condomínio (Sr Leandro), do

proprietário da unidade (Sr Jean) e também do engenheiro responsável pela reforma (Eng
Vinicius), foi citado pelos mesmos que as tubulações ainda não foram removidas pois a obra
encontrava-se paralisada à pedido do condomínio e que assim que fossem retomadas seriam
executadas.

O buraco antigo para o ar condicionado foi fechado com graute, e demais buracos foram
fechados com argamassa, salientamos que tanto pelo manual do proprietário como do projeto
elaborado pela Boccafusco Arquitetura EIRELLI, estava descrito que a infra de ar condicionado
deveria ser executada via sanca e em hipótese alguma quebrar/furar paredes para passagem de
infra, tubulação para ar condicionado.

Apesar de estar em reformas, não detectamos nenhum ponto de patologia do ponto de vista
estrutural, sendo apontado aos acompanhantes pontos de vazamento da tubulação no
banheiro; em vistoria foi observado e indicado as seguintes recomendações:

- Parede do terraço externo: foi executado duas caixas 4x2 (para futuras tomadas alta e baixa) e
tubulação elétrica partindo da tomada média (existente) para essas novas caixas, esse rasgo foi
feito na mesma direção de tomada existente na configuração original dessa parede, portanto
neste ponto não havia graute -> foi indicado: que as tubulações devem ser removidas da
alvenaria, e as caixas devem ser fechadas com argamassa tixotrópica graute com resistência
superior a 20 Mpa (pois estariam acima da resistência de graute deste pavimento, atendendo
dessa forma, estruturalmente à integridade da edificação), apontamos aqui como sugestão para
execução dessas tomadas por sistema de canaletas (conhecido como sistema X), externo à
parede e vedar essas canaletas com painel de madeira MDF;

- Parede da sala: Foi Executado rasgo na parede com inserção de tubulação PVC que serviria de
dreno para ar condicionado, importante salientar que este rasgo não atingiu pontos de graute
indicados no projeto estrutura fl 206 R.03 -> foi indicado: remoção da tubulação e fechamento
do corte com argamassa tixotrópica graute com resistência superior a 20Mpa;

- Rasgo em piso da Sala/Cozinha: Instalado tubo de PVC que serviria de dreno para ar
condicionado -> foi indicado: remoção da tubulação e fechamento do corte com argamassa
tixotrópica graute com resistência superior a 25Mpa;

- Modificação de posição de parede drywall: Essas paredes apresentam cargas baixas (cerca de
40 a 60kg/m²) não ocasionando grandes modificações para laje que já foi dimensionada para
uma carga acidental de cerca de 150kg/m² (salas e dormitórios, segundo NBR 6120/2019);

- Parede do dormitório que faz divisa com apartamento vizinho (94): Foi Executado rasgo na
parede com inserção de tubulação PVC que serviria de dreno para ar condicionado, importante
salientar que este rasgo não atingiu pontos de graute indicados no projeto estrutura fl 206 R.03
-> foi indicado: remoção da tubulação e fechamento do corte com argamassa tixotrópica graute
com resistência superior a 20Mpa;

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- Execução de nicho de banheiro para colocação de produtos de higiene: Foi Executado rasgo na
parede para servir de nicho dentro do box do banheiro, esta parte demolida atingiu ponto de
graute entre o banheiro e a escada de emergência, além disso foi constatada uma parte de
alvenaria demolida para passagem de eletroduto, visando uma iluminação do nicho -> foi
indicado que: a tubulação elétrica fosse removida dessa parede, bem como fosse executado
fechamento desta parte do bloco demolida com argamassa tixotrópica graute resistência
mínima de 20Mpa, e na abertura que serviria como nicho (parte que atingiu graute), foi
solicitado que fosse inserido um pedaço de aço diâmetro 10mm, inserida no bloco com sika
compound ou amarrada no ferro deste graute (blocos acima e abaixo do local que foi cortado),
sendo essa parte indicativa mais importante do ponto de vista estrutural à ser recomposta,
devido a ter atingido ponto de graute especificado no projeto, pela parede da escada de
emergência (mesma que foi demolido graute), não foi observado trincas e fissuras;

- Forro de gesso banheiro: O forro de gesso à ser instalado no banheiro é do tipo RU (verde) pois
este é o mais indicado para locais úmidos, o material já se encontrava na obra, foi indicado para
que antes dessa instalação pontos com umidade/vazamento de tubulação fossem reparados,
visando assim evitar futuros problemas neste novo forro;

- Infraestrutura do ar condicionado: A infraestrutura do ar condicionado, está instalada na laje,

e a mesma foi indicada tanto pelo proprietário como pelo engenheiro da obra que deverá ser
executada forro de gesso abaixo e sanca nas portas, NÃO sendo PERMITIDO QUEBRAR ou
RASGAR paredes, para passagem de tubulações e outros, sendo constatada quebra/rasgo de
parede, o proprietário deverá recompor as paredes conforme os rasgos executados até o
momento serão recompostos, removendo toda tubulação que por ventura tenha sido instalada
no local;

Demonstramos abaixo, croqui orientativo sem escala, posição aonde rasgos de paredes foram
observados:

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- Elétrica do ar condicionado: Apesar de modificações do ponto de vista elétrico (disjuntor 220v

para ar condicionado), foi observado no quadro elétrico espaços que servem como disjuntores
reservas, não havendo o quê observar neste relatório, como sugestão para o condomínio se
entender a viabilidade, contratação de engenheiro eletricista visando estudo de cargas elétricas
de todo prédio, para análise de modificação quanto ao sistema de entrada de energia.

- Contrapiso e piso final: A reforma visará mudar o tipo de piso, sugerimos utilização de piso com
peso igual ou inferior ao utilizado anteriormente para os ambientes em reforma.

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO:

Foto 1 – Placa de aviso das paredes estruturais Foto 2 – Parede e teto apartamento 83 –
do empreendimento, afixadas nos elevadores, e não observado trincas e fissuras
também corredores de cada pavimento

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Foto 3 – Parede da cozinha e terraço – ap 83 Foto 4 – Parede e teto dormitório - ap 83 sem

sem fissuras/trincas trincas e fissuras

Foto 5 – Parede e piso dormitório – ap 103 Foto 6 – Parede e piso dormitório - ap 103 sem
sem fissuras/trincas trincas e fissuras

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Foto 7 – Parede e piso cozinha e terraço – Foto 8 – Parede e teto dormitório - ap 103 sem
ap 103 sem fissuras/trincas trincas e fissuras

Foto 9 – Ap 93 – Infra ar condicionado Foto 10 – Ap 93 - Infra ar condicionado

passando ao lado do vão acesso a cozinha e no passando dentro forro/parede de gesso
teto (será escondida com sanca e forro de acartonado
gesso)

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Foto 11 – Ap 93 – Modificação posição parede Foto 12 – Ap 93 - Bloco cortado para

drywall, rasgo no contrapiso, existente da passagem de tubulação elétrica dentro do
edificação futuro box do banheiro

Foto 13 – Ap 93 – Localização do nicho na Foto 14 – Ap 93 - Quadro elétrico,

parede do box, fechado com placa de gesso, indicando que ainda existem pontos reserva
ilustração indicando onde teria ponto de de disjuntores
graute, segundo projeto estrutural

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Foto 15 – Ap 93 – ENVIADA COND – Terraço, As Foto 16 – Ap 73 – Parede dormitório – não

tomadas alta e baixa devem ser fechadas com foi observado trincas e fissuras
argamassa tixotrópica, mantendo somente a
média.

Foto 17 – Ap 73 – Parede sala – não foi Foto 18 – Ap 113 – Parede cozinha e terraço
encontrada manifestação patológica – não foi observado trincas e fissuras

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Foto 19 – Ap 113 – Parede e piso sala – não foi Figura 20 – Tabela com traços para
encontrada manifestação patológica argamassa tixotropica (graute)
industrializado

CONCLUSÃO GERAL:

Edifícios de alvenaria estrutural, são executados possibilitando uma economia de custo de obra
de aproximadamente 25% e também tendo prazo diminuído da obra, em virtude de não haver
serviços como execução de fôrmas de madeira, espera da cura de concreto de toda a parte
estrutural, o trabalho de corte e dobra de armação de ferros é diminuído, facilitando a execução
da obra.

Em pontos nos quais a alvenaria é bastante solicitada, devendo ter uma resistência maior do
que o bloco suportaria normalmente, o calculista faz naquele local, pontos de graute que
consiste em microconcreto (concreto executado com pedrisco ao invés de brita ou adquirido na
forma industrializada) para passagem pelos buracos dos blocos, com ou sem armadura
(geralmente com), visando aumentar resistência, sem incorrer em aumento da resistência do
bloco, com isso não encarece o sistema, se fossemos pensar em uma estrutura convencional de
concreto armado, poderíamos de forma vulgar comparar esses pontos como se fossem
pilares/colunas que levam as cargas até a fundação, e servem para aumentar a resistência da
parede, sendo assim a principal preocupação desta vistoria foi encontrar pontos que não
houvessem quebra/rasgo em pontos de graute, foi localizado um dos rasgos na parede entre o
banheiro e a escada de emergência, que serviria para ser nicho do box do banheiro.

Em edifícios de alvenaria estrutural, a alvenaria (paredes) tem função de ser a estrutura de toda
edificação, sendo portanto VEDADO qualquer modificação, aberturas, rasgos e cortes nas

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paredes sem um estudo prévio e uma profunda análise estrutural, de preferência, estudo este
à ser feito pelo calculista do empreendimento, pois este tem junto às suas memórias de cálculo
todas as considerações que o mesmo fez para projetar tal sistema, e o que esperar do mesmo.

Mesmo para reformas de “pequenos impactos”, como a observada na unidade 93 do

condomínio, NÃO é indicado fazer qualquer modificação nas paredes, sem um prévio
conhecimento, estudo e indicação por parte de um engenheiro calculista, de preferência o
calculista do empreendimento, pois em um edifício com cerca de 16 pavimentos, as paredes da
unidade ou mesmo de unidades vizinhas podem vir a apresentar patologias que no futuro, e
podem incorrer em danos/problemas estruturais.

As obras de reforma da unidade 93, devem prosseguir com as recomendações citadas em cada
ponto, com acompanhamento de seu responsável técnico, sendo enviadas fotografias do
andamento da mesma para o condomínio, visando acompanhamento em especial dos pontos
destacados (comprovação de remoção de tubulação, execução de ferragem junto ao ponto de
graute danificado no banheiro, execução de sanca ao lado de portas para passagem de
infraestrutura do ar condicionado, entre outros), sob pena de serem novamente solicitadas a
paralisação da obra junto ao condomínio, essas medidas visam assegurar a segurança dos
demais proprietários e também do proprietário da unidade em questão, visto que uma
modificação errada pode vir a danificar seu patrimônio.

Sugerimos acompanhar aparecimento de possíveis manifestações patológicas (em geral trincas

e fissuras), especialmente nas unidades vizinhas e aparecendo deve-se acionar equipe do
condomínio, para vistorias e indicações de reparos.

São Paulo, 15 de Fevereiro de 2022

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ADILSON DOS SANTOS RIBEIRO JUNIOR

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