Condomínio Residencial Edifício San Marino

Rua Venezuela, 277 - Guilhermina 11702-260 Praia Grande SP

Praia Grande, 14 de agosto de 2015

Circular NBR 16280

REFORMAS EM APARTAMENTOS – IMPORTANTE!

ANTES DE INICIAR QUALQUER OBRA EM SEU APARTAMENTO,

CONVERSE COM O SÍNDICO – EVITE TRANSTORNOS

Caros condôminos,

Conforme decidido nas últimas Assembléias, em toda e qualquer reforma e/ou modificação
nos apartamentos de nosso prédio, aplica-se o disposto na norma ABNT 16.280.
Informo a seguir os procedimentos a serem tomados pelos moradores e pelo condomínio nos
casos e situações que pude prever.
A norma 16.280 traz obrigações para o condômino/proprietário, para o condomínio e
responsabiliza o Síndico, civil e criminalmente, pelas irregularidades ocorridas na realização de obras.
O não cumprimento da norma também influencia o seguro do prédio, podendo, em alguns casos ser
usado para o não pagamento de sinistros pelas seguradoras.

Obras e serviços às quais NÃO se aplica a norma 16.280

(Estão liberados, porém devem ser comunicados com antecedência)
Simples Pintura, acabamento
Gesso: acabamento, aplicação de sanca, restauração de teto
Ar condicionado convencional (de janela) desde que obedecido o local – nicho padrão já
determinado na estrutura do prédio e dentro do tamanho do nicho – Requer um bom instalador, a
fim de que o aparelho, quando esteja em funcionamento, não cause barulho ou vibração que
incomode os demais moradores. Caso o aparelho provoque barulho ou vibração, o condômino
está sujeito a refazer a instalação ou trocar o aparelho.
Reparos simples na rede hidráulica ou elétrica (que não modifiquem o projeto original do prédio)
Instalação de rede de proteção (instalador precisa ter cuidado com a furação, para evitar infiltração
de água nas paredes)
Troca ou instalação de piso de forma manual
Embora os serviços acima não estejam abrangidos pela norma, o condômino deve
comunicar ao Síndico – por escrito - a execução dos mesmos, fornecer uma relação das pessoas
autorizadas a entrarem no prédio e informar os dias em que os serviços serão executados.
Não é permitido barulho aos domingos, e nos demais dias de semana o horário deve ser
respeitado após as 18 horas.

Administração (13) 4106-2830 adm.smarino@yahoo.com.br 1/5

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Obras SUJEITAS à norma 16.280 (*)

(qualquer modificação que implique em furar, quebrar ou mexer com paredes, pisos e teto)
Ar condicionado convencional (modelo janela) fora das especificações de altura e largura
Ar condicionado tipo Split (não pode alterar a fachada do prédio) – a unidade condensadora deve ser
instalada na parte inferior INTERNA da sacada do apartamento. Os componentes de ligação, fios,
dutos, etc. não podem ser visíveis nem na sacada nem na fachada do prédio.
Envidraçamento de sacada (deve obedecer o padrão aprovado em Assembléia) – O excesso de peso,
cores do perfil, tipo e a cor do vidro diferentes do padrão aprovado, SÃO PROIBIDOS. Mesmo
adotando o padrão aprovado pelo prédio, o morador está obrigado a: comunicar o envidraçamento
por escrito, obter a ART do engenheiro e aguardar autorização do síndico para início das obras.
Modificações na rede hidráulica ou elétrica
Mudança de lugar de torneiras, chuveiros
Qualquer reparo ou modificação em áreas comuns do prédio
Abertura de nova porta ou nova janela interna ou externamente
Cozinha americana
Instalação de qualquer tipo de banheira
Qualquer serviço que acarrete em cortar ou quebrar paredes
Qualquer serviço que acarrete cortar, furar ou quebrar laje do teto ou piso
Troca/substituição de piso que implique no uso de ferramentas de impacto
(*) São exigências da norma 16.280:
 Contratação de uma empresa especializada para executar a obra
 Emissão de ART (Engenheiro) ou de RRT (Arquiteto)
 Preenchimento do formulário Comunicação de Obra
 Entregar ao Síndico os documentos acima : ART ou RRT e Comunicação da Obra
 Síndico submete a documentação ao Engenheiro/Arquiteto para apreciação
 Síndico autoriza a execução da obra (fiscalização da obra)
 Empresa comunica a finalização da obra de acordo com o projeto original
 Documentos são arquivados por cinco anos

A não observância da norma, a falta de comunicação, a execução de serviços não autorizados

implica em:
 Advertência para parar imediatamente os serviços
 Convocação de Assembléia para imposição de multa ao proprietário
 Execução judicial para suspensão dos serviços e reembolso de custas judiciais e honorários
advocatícios

PERMANECE PROIBIDO:
- Instalar antenas, redes ou objetos nas sacadas que altere a visão externa do prédio
- Afixar placas de VENDE-SE ou ALUGA-SE
- Alterar de qualquer forma a fachada do prédio
- Acumular materiais de construção dentro do apartamento (RISCO DE DESABAMENTO) - O
morador deverá combinar com o Síndico o armazenamento e a utilização dos seus materiais
antecipadamente. Quando, onde e como devem ser combinados antes – evite multas e advertências.
- Não é permitido que o entulho da reforma seja colocado na lixeira do condomínio ou nas
dependências do prédio. Os restos da obra devem ser depositados em uma caçamba apropriada, na
área exterior do prédio, e cabe ao proprietário a contratação desta caçamba.
- Transportar materiais de construção no elevador social

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Decisão da 31ª. ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA

DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EDIFÍCIO SAN MARINO

Aos seis de junho de dois mil e quinze (06/06/2015)

3) Reformas em apartamentos – Envidraçamento de Sacadas – Ar Condicionado fora

das especificações – ....... devendo ser mantido as observâncias da NBR 16.280,
tendo em vista cláusula obrigatória do seguro predial. O Sr. Síndico deverá
reencaminhar circular a respeito detalhando os termos a serem cumpridos por
todos. O envidraçamento de sacadas deverá ser objeto de uma consulta por escrito
para aprovação de um modelo padronizado. O Sr. Síndico deverá apresentar três
modelos a serem submetidos aos condôminos para aprovação por consulta aos
condôminos. Enquanto isso, está suspensa a autorização para envidraçamento de
sacadas. Quanto à instalação de ar condicionado não convencional, aplica-se o que
dispõe o Regulamento e a Convenção: É PROIBIDO ALTERAR A FACHADA DO
PRÉDIO, sob pena de multa, independente de advertência ou Assembléia.
Permanece em vigor decisão da última Assembléia: estão proibidos aparelhos de ar
condicionado fora das dimensões ou em outros locais que não aqueles
determinados na construção original, a instalação de antenas nas sacadas, placas
de vende-se, aluga-se, etc., ou qualquer outra alteração estética da fachada,
ficando sujeito o infrator às penalidades da Convenção/Regulamento e às demais
ações legais impeditivas.

PERGUNTAS E RESPOSTAS MAIS COMUNS:

1- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar apenas uma pintura?
Se for apenas pintura, e nada além de pintura, se não vai quebrar ou derrubar paredes, ou teto, dentro da unidade, não
precisa de ART e nem de RRT e nem de autorização do síndico.

2- Se a norma da ABNT não é uma lei, por que preciso segui-la?

Realmente as normas da ABNT não são leis. Porém, se houver algum acidente, o síndico e o morador que fez a reforma
serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao longo do tempo, mostra que o caminho “correto” a ser seguido é o
de obedecer às normas da ABNT, mesmo que as mesmas não tenham força de lei. Além do que, as seguradoras exigem
o cumprimento das normas de segurança e se recusam a pagar sinistros quando elas não são obedecidas

3- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se for trocar apenas o piso?
A questão principal não é a troca do piso por um material semelhante. É a remoção do piso antigo com a utilização de
marretas e ferramentas de alto impacto. Se houver o uso desse tipo de ferramental, é importante que a substituição seja
feita por uma empresa especializada, e que a mesma forneça um ART ou RRT. Outro ponto a se destacar é o peso do
novo piso, que pode ser incompatível com a estrutura da laje.

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4- Quem irá fiscalizar se o síndico realmente está cobrando as ARTs dos moradores que estão
reformando as suas unidades?
Como é um assunto de interesse de todos, os próprios moradores podem cobrar do síndico a fiscalização correta, seja
por meio de uma comissão de obras que ajude o síndico a receber os projetos e ARTs ou RRTs, ou pelas assembleias de
condomínio.

5- Como o síndico agirá quando um morador seguir c/a obra mesmo sem apresentar a ART/RRT?
O síndico pode parar a obra de diversas formas. O ideal, porém, é fazer um pedido formal e protocolado da ART ou
RRT. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um B.O. relatando o
ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de paralisação da obra. Outra saída é
simplesmente não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.

6- É necessário que o síndico tenha apoio de algum engenheiro para validar as ARTs recebidas?
Para se resguardar, no caso de grandes reformas, é recomendado que o síndico tenha com quem dividir a
responsabilidade de analisar os projetos e as ARTs ou RRTs. Por mais que esses documentos atestem que a obra não
trará problemas para a edificação, o síndico, sozinho, muitas vezes não tem condições técnicas de avaliar o que está ali.
Uma saída é que o síndico contrate uma empresa especializada nesse tipo de serviço – deve haver
necessariamente um engenheiro responsável na empresa. Outra alternativa é que a administradora do condomínio
ofereça esse serviço, mas cobre à parte do empreendimento.
Uma terceira opção, ainda, é poder contar com algum morador que seja engenheiro ou arquiteto para ajudar o
síndico na leitura dos projetos e suas devidas aprovações.
Em todos os casos, os custos do engenheiro devem ser pagos pelo condômino que realizar a obra, não é justo
que os demais condôminos sejam cobrados por um serviço de interesse de um condômino.

7- Qual a diferença entre Laudo, ART e RRT?

Um laudo é fruto de uma análise de assunto técnico.
A ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia). O RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU
(Conselho de Arquitetura e Urbanismo). –
O laudo não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas a ART ou a RRT, sim.

8- E quando é o próprio síndico que está fazendo obra dentro de seu apartamento e derrubando
paredes e tirando vigas?
Nesse caso, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização
e que a mesma peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
Caso o síndico não obedeça às regras instituídas em assembleia, o mesmo poderá ser deposto pelos trâmites
legais (um quarto dos condôminos convoca assembleia para esse fim, e a maioria simples vota pela destituição), e dessa
forma, o mesmo será obrigado a seguir o que pede a norma.

9- Para instalar ar condicionado, rede de proteção ou banheira, precisa de ART?

Para instalação de ar condicionado e banheira, sim, já que muitas vezes essa alteração vai incluir quebra de paredes e
pode mexer com a parte estrutural da edificação. A rede de proteção não precisa de ART ou RRT, mas é bom observar
se os instaladores fazem o serviço corretamente, a fim de evitar infiltrações nos furos feitos nas sacadas e janelas.

10- Para reformas na parte elétrica precisa de ART?

Na grande maioria dos casos de reforma, onde há necessidade de um engenheiro eletricista, sim. Não há necessidade
para a mera manutenção com pequenos reparos, situações em que basta um técnico eletricista.

11- Para efetuar reparos hidráulicos, proveniente de infiltrações/tubulações, precisa de ART?

Depende. Se for apenas uma intervenção para manutenção e depois disso, tudo voltar ao seu estado normal, não. Mas se
houver necessidade de usar ferramental de alto impacto, ou perfurar uma laje, por exemplo, nesse caso a ART ou RRT
são recomendados, sim.

12- Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?

Precisa de ART à medida que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura da edificação, devido ao
peso dos vidros e armações (em média 25kg por metro quadrado)

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13- Substituição do forro de gesso precisa de ART?

A princípio, não. Como ali já existia o mesmo material, colocá-lo novamente ali não acarreta em prejuízo para a
estrutura. Entretanto, se o novo forro for muito diferente que o original ou mais pesado, precisa de ART.

14- Reparo nas instalações de gás precisa de ART?

Sim, tanto pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamento que envolve a obra.

15- Além da ART ou RRT, o que mais o morador deve entregar no momento de pleitear a
autorização da obra?
O morador deve entregar um escopo da obra, que deve explicar quais serão as alterações desejadas, um cronograma da
mesma, que mostre quanto tempo a mesma deve durar, e se vai haver ruídos e em qual período. Também se deve
entregar os nomes das empresas que estarão efetuando o reparo, além dos funcionários envolvidos na obra.

16 - Qual é o padrão do San Marino para ar-condicionado?

Nosso prédio foi construído com locais padronizados para os aparelhos convencionais de janela, com as
medidas máximas de 45x60 (altura x largura do nicho)

17-Que aparelhos de ar-condicionado estão sujeitos à norma 16280?

a) Aparelhos convencionais de janela com dimensões maiores que 43x55 (AxL)
b) Qualquer aparelho instalado fora dos nichos-padrão
c) Aparelhos tipo SPLIT ou qualquer outro modelo que não o convencional

18-Onde posso instalar o meu ar-condicionado?

No nicho-padrão do prédio:

Apartamentos final SALA DORMITÓRIO SUITE TOTAL

APARELHOS
1 1 1 Não 2
2 1 1 1 3
3 Não 1 1 2
4 Não 1 Não 1
É recomendável que o morador verifique suas instalações elétricas (fiação, voltagem) para uma
instalação segura e eficaz (ar-condicionado consome mais que um chuveiro).
Requer um bom instalador, a fim de que o aparelho, quando esteja em funcionamento, não cause barulho ou
vibração que incomode os demais moradores. Caso o aparelho provoque barulho ou vibração, o condômino está
sujeito a refazer a instalação ou trocar o aparelho.

Nicho padrão do apart. final 1 Apart. final 3 (suíte)

Apart. final 2 (dormitório)
(dormitório) Apart. final 4 (dormitório)

Apart. final 3 (dormitório)

Apart. final 2 (suíte)

Nicho padrão do apart. final 1

(sala)

Apart. final 2 (sala)

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