Obras em apartamentos

Como o síndico deve proceder para estar amparado legalmente

Por Mariana Ribeiro Desimone
09/02/12 02:04 - Atualizado há 6 anos

Por Rodrigo Karpat*A realização de obras e reformas no interior de

unidades em condomínios só pode ser efetivada com a liberação do
alvará de reforma. A falta deste documento pode provocar uma
tragédia igual ou em maiores proporções da que assistimos
recentemente no centro do Rio de Janeiro. O desabamento de três
prédios provocou mortes, ferimentos e aqueles que não perderam a vida, perderam
seus negócios. Apesar de o caso estar sob investigação, já se sabe que uma das
unidades, no 9º andar do prédio mais alto, estava em obras sem alvará.
Quando a obra é realizada em lojas ou comércios de rua, os empresários se
preocupam com o alvará, pois existe fiscalização das subprefeituras. Porém, no
interior de prédios, apesar de estar suscetível a mesma fiscalização, a reforma é
feita sem a liberação oficial e a ilegalidade é descoberta normalmente por
denúncia. E como a tendência é a de não se indispor com os vizinhos, se a obra
não incomodar a mesma passará despercebida, mesmo que ela represente risco à
estrutura do edifício.
Vale ainda ressaltar que é dever do condômino não realizar obras que
comprometam a segurança da edificação, conforme o artigo 1.336, inciso II, do
Código Civil. E para fiscalizar se a obra está ou não regular, o síndico do
condomínio tem um papel essencial.
O síndico deve ser o guardião do condomínio. Algumas convenções e regimentos
internos dos condomínios exigem que antes do início das obras o condômino envie
a planta modificativa e o alvará para a realização da obra. Na omissão desta norma,
o síndico tem o poder e dever, no exercício de suas funções, de requerer ao
condômino, antes do início da obra, o alvará ou o requerimento autuado e a
identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra.
Lembrando que pequenas modificações tais como pinturas e trocas de piso não
dependem de qualquer autorização. Por isso o síndico deve ser comedido e
conversar com o condômino ou somente mediante autorização do condômino,
verificar a obra “in loco”. A verificação deve ser realizada, de preferência, na
presença de um engenheiro.
Caso o condômino inicie uma obra sem autorização, o síndico deverá notificá-lo a
apresentar a respectiva autorização para a realização da obra sob pena de medidas
legais cabíveis. Caso o síndico não seja atendido, a obra poderá ser paralisada até
sua situação seja regularizada.
Modelos de Correspondência

Modelo 01

São Paulo, ____ de________ de_____

REF: ANTES DE REALIZAR OBRAS NO INTERIOR DE SUA UNIDADE LEIA
ATENTAMENTE ESTE COMUNICADO
Prezados Condôminos,
CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE

A realização de obras no interior de unidades na maioria das vezes depende de

alvará a ser emitido pela prefeitura municipal, salvo pequenas reformas, desde
que não sejam alteradas as condições pré-aprovadas, tais como a troca de piso,
pinturas, troca de louças, não existe a necessidade de alvará.
Para as demais é necessário um responsável técnico (engenheiro/ arquiteto) que
assine a responsabilidade pelo projeto modificativo e obtenha a respectiva
autorização perante a prefeitura municipal (alvará) para a realização da obra.
Independente das medidas perante a Municipalidade, solicitamos que antes de
iniciar uma obra remeta aos cuidados do síndico o requerimento autuado ou
alvará juntamente com a planta e projeto modificativo devidamente assinado por
engenheiro responsável precedido do cálculo estrutural, ART, memorial descritivo
e cronograma de execução.
Lembramos que a não obtenção de autorização perante a municipalidade torna a
obra irregular e poderá colocar em risco a segurança dos demais condôminos e
será pelo condomínio objeto de medidas necessárias para impedir a sua
continuidade.
Contamos com Vossa compreensão.
Atenciosamente,

Modelo 02

Cidade, ____ de________ de_____

Ao Sr. Condômino da unidade ____Endereço do condomínio _______
ASSUNTO: NOTIFICAÇÃO REFERENTE À OBRA EM VOSSA UNIDADE
Na qualidade de síndico do Edifício __________________, sito a Rua
_______________________________, em função da realização de obras no
interior de Vossa unidade serve a presente para NOTIFICÁ-LO quanto ao que
segue:
Considerando que a realização de quaisquer obras no Edifício deve preservar o
bom convívio social, a ordem, segurança, o interesse coletivo condominial, o
atendimento a Convenção Condominial e a legislação pertinente.
Sendo vedado a qualquer condômino ou morador “a utilização de sua unidade
autônoma de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança
dos demais condôminos ou moradores.”
Conforme estabelece o Código de Obras e Edificações desta cidade a realização
da obra deve ser precedida de autorização, com aprovação dos respectivos
projetos, memoriais descritivos e cronograma de execução.
Desta feita fica V.Sa. a apresentar o requerimento autuado ou alvará juntamente
com a planta e projeto modificativo devidamente assinado por engenheiro
responsável precedido do cálculo estrutural, ART, memorial descritivo e
cronograma de execução em 72 (setenta e duas horas), sob pena das medidas
judiciais cabíveis.
Certos de Vosso pronto Atendimento.
Cordialmente,
Síndico
* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat
Sociedade de Advogados – rodrigo@karpat.adv.br