(LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)

LTVP
Edifício Peirajó

Laudo Técnico de Vistoria Predial

LTVP
Conforme Lei nº 6.400, de 05/03/2013
Decreto 37.426, de 11/07/2013

Edifício Peirajó

Identificação do condomínio
Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052
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Edifício Peirajó

Razão Social Edifício Peirajó

CNPJ NÃO POSSUI
Endereço Rua Felix da Cunha, 119
Bairro Tijuca
Município Rio de Janeiro Estado RJ
Nº 3 Idade Estimada 67
Pavimentos

Nome do responsável Roseli Goetz dos Santos

CPF do responsável 316.155.110.91
EMAIL rosegoetz@gmail.com
Endereço do responsável Rua Felix da Cunha, 119 apt 302

Nome do engenheiro Rodrigo Hoffmann Bonelli

EMAIL rodrigohbonelli@gmail.com
CREA CREA-RJ 2011107052
N ART IN01264655

Ramo de atividade Condomínio Predial

Grau de Risco CNAE 81.12-5/
Número de Blocos 1
Unidades 6
Qtd de Elevadores 0 Qtd Garagens 0
Data de visita 02/06/2014 Qualificação Síndica
Acompanhando por Roseli Goetz dos Santos

Condição
Prazo de adequação

LEGISLAÇÃO
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 Lei estadual nº 6.400 de 05/03/2013, publicada no D.O. em 06/03/2013

 Lei municipal complementar nº 126, de 26/03/2013

 Decreto Municipal nº 37.426, de 11/07/2013

A lei estadual nº 6.400, de 05/03/2013 determina a realização periódica por autovistoria, a ser
realizada pelos condôminos ou por proprietários, dos prédios residenciais e/ou comerciais e pelo
poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados
e obras de contenção de encostas, bem como todas as suas instalações. E criar Laudo Técnico de
Vistoria Predial (LTVP) no estado do Rio de Janeiro.
Essa lei, no município do Rio de Janeiro, foi regularizada pela lei complementar nº 126 de
26/03/2013 e pelo Decreto nº 37.426, de 11/07/2013, estabelecendo, assim, as condições
específicas para o cumprimento da legislação.
Fica determinado que a emissão do LTVP é obrigatória para todas as edificações com mais de 5
anos de vida útil, a contar do habite-se, excetuando-se as unifamiliares e bifamiliares, até dois
pavimentos e área total construída a 1.000m2, e as situadas em Áreas de Interesse Especial. A
periodicidade máxima das vistorias é de 5 anos, podendo ser reduzida em caso de observância de
não conformidades que afetem a estabilidade e segurança do prédio.
A conclusão do laudo deverá ser informada a prefeitura, através de formulário on line
disponibilizado para este fim, no portal da prefeitura, www.rio.rj.gov.br
<http://www.rio.rj.gov.br>, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo,
www.rio.rj.gov.br/web/smu <http://www.rio.rj.gov.br>. Quando o laudo indicar a necessidades de
obras de reparos de edificação, o prazo estipulado para a realização das obras deverá ser
comunicado através do mesmo site.
Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será elaborado laudo técnico
complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação,
estabilidade e segurança, que deverá ser comunicado à Prefeitura, através do seu formulário on
line.

Compete ao responsável pelo condomínio providenciar o que foi indicado no laudo, através da
contratação de profissional ou empresa devidamente qualificada; a informação aos demais
condôminos a realização do laudo bem como suas conclusões; a guarda física do laudo por um
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período mínimo de 20 anos; sua apresentação as autoridades competentes, e as execuções das

medidas corretivas determinadas pelo laudo.
Deve-se esclarecer que o laudo técnico tem que ser elaborado por engenheiro ou arquiteto,
devidamente inscritos nos seus conselhos de classe – CREA e CAU, respectivamente, e com
emissão de ART – Anotação de Responsabilidade Técnica ou RRT – Registro de Responsabilidade
Técnica, referente ao laudo emitido.
Feita a vistoria técnica, sendo verificada a existência de risco iminente para o público, o
responsável pelo imóvel deverá, imediatamente, providenciar as obras necessárias para sanar o
risco, que deverão ser acompanhadas por profissional habilitado, sem prejuízo da imediata
comunicação do fato a Defesa Civil para verificar se é necessário o isolamento.
As obras internas nas unidades do condomínio, que possam modificar a estrutura existente do
prédio, deverão ser obrigatoriamente comunicadas ao responsável pelo prédio e realizadas com o
acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o
respectivo RRT ou ART.
A responsabilidade pela segurança dos prédios e de suas instalações é do condomínio, do
proprietário ou do ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme definido na Lei Complementar
nº 126/13, respondendo civil e criminalmente, por danos que a falta de reparos ou de manutenção
venha causar a moradores ou a terceiros.
Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações instituídas por esta Lei
Complementar deverão ser notificados para que no prazo de trinta dias realizem a vistoria técnica
exigida e cumpram as demais obrigações estipuladas. Descumprida a notificação, será cobrada ao
responsável pelo imóvel, multa renovável mensalmente, correspondente a cinco VR – Valor
Unitário Padrão Residencial ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido
para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do Imposto sobre Propriedade Predial E
territorial Urbana – IPTU, nas seguintes infrações:
I – pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado;
II – pela não realização do laudo técnico que ateste o imóvel em condições adequadas, após o
prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; ou
III – pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em condições adequadas de
uso.
As multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a obrigação. A soma dos valores das
multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU.
No caso de não conservação da edificação em adequadas condições de estabilidade, segurança,
conservação, e salubridade, será aplicada ao responsável pelo imóvel, na forma § 2º do art. 1º
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desta Lei complementar, a multa correspondente a cinco VR ou cinco VC, estabelecido para o
imóvel, conforme o caso, para efeitos do IPTU.

Responsabilidade
1. Do Sindico:
 Providenciar a elaboração do laudo de autovistoria predial
 Contratar vistoria técnica
 Enviar comunicado a Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU, podendo ser enviado
também pelo engenheiro responsável
 Executar as obras de reparo quando necessário
 Contratar uma vistoria complementar para elaborar um novo laudo, após a realização das
obras de reparo
 Dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquivá-lo por 20 anos
 Renovar o comunicado a SMU no prazo máximo de 05 anos do último Comunicado
Profissional Responsável

2. Dos condôminos:
 Fiscalizar a atuação do sindico ou administrador no que concerne ao cumprimento da Lei
Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador.
 Comunicar previamente ao responsável pelo prédio qualquer obra que pretenda executar
 Não iniciar obra sem acompanhamento de um profissional habilitado

3. Responsável pela elaboração do LTVP

Rodrigo Hoffmann Bonelli
Engenheiro Civil
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Objetivo e Metodologia

1. Objetivo

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1.1. Verificar se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de

uso, no que diz respeito a sua estrutura, segurança e conservação, bem como,
em caso de inadequação, determinar as medidas reparadoras necessárias para
sua adequação, definindo o prazo para sua implementação.

1.2. Eliminar e/ou controlar os danos de engenharia e de segurança física/estrutural

do prédio, através de observação e análise visual de toda área externa e interna
do mesmo.

2. Metodologia de ação

2.1. Execução de vistoria global nas dependências da edificação

2.1.1. Reconhecimento das condições gerais da edificação através de inspeção

visual
2.1.2. Entrevista com funcionários e/ou representantes do condomínio, a fim
de se inteirar dos problemas previamente identificados;
2.1.3. Avaliação da estrutura física da edificação, verificando elementos de
sustentação; como colunas e vigas, presença de rachaduras, etc;
2.1.4. Verificação de funcionamento dos equipamentos e maquinários do
condomínio como bombas, casa de máquinas de elevadores, entre outros;
2.1.5. Vistoria do sistema elétrico em geral, englobando painéis de controle
(PC), caixas de distribuição, chave elétrica;
2.1.6. Inspeção do sistema de combate a incêndios, contemplando mangueiras
de incêndio, extintores de incêndio e demais equipamentos e estruturas;
2.1.7. Verificação das instalações hidráulicas, como bomba d’água e tubulações;
2.1.8. Avaliação do telhado, inclusive de suas estruturas anexas como para-
raios e antenas;
2.1.9. Conferencia de passagens e rotas de fuga.

2.2. Elaboração do laudo técnico abrangendo os seguintes tópicos

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2.2.1. Detalhamento das condições de conservação, estrutura, estabilidade e

segurança observadas quando da vistoria, atendo-se, principalmente, as
situações consideradas como não conformes;
2.2.2. Determinação das não conformidades com estabelecimentos das medidas
corretivas necessárias;
2.2.3. Classificação das não conformidades em 2 grupos, sendo eles os
passíveis de comprometer a estabilidade e segurança da edificação e os
classificáveis como estéticos, operacionais ou funcionais. Deve ficar claro
que a abrangência da legislação da LTVP limita-se ao primeiro grupo;
2.2.4. Priorização das medidas corretivas propostas, com base em sua
classificação, relevância e exequibilidade;
2.2.5. Cronograma das medidas corretivas propostas;
2.2.6. O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do
respectivo Registro de Responsabilidade Técnica – RRT junto ao CAU/RJ ou
Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao CREA/RJ.

2.3. Comunicação das condições de segurança do imóvel a Prefeitura

2.3.1. Preenchimento, por parte do responsável pelo imóvel, e/ou do

engenheiro responsável, do formulário on line disponibilizado para este fim,
no portal da prefeitura, www.rio.rj.gov.br <http://www.rio.rj.gov.br>, e na
página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu
<http://www.rio.rj.gov.br/web/smu indicando o nome do responsável, seu
registro profissional e o número do registro ou da Anotação de
Responsabilidade Técnica a ele relativa.

2.4. Correção das condições apontadas como não conformes

2.4.1. No caso de não conformidades que comprometam as condições de

estrutura, estabilidade e segurança da edificação, cabe o responsável pela
mesma providenciar as correções devidas, dentro do cronograma constante
no corpo LTVP;

2.4.2. As obras de reparo indicadas no laudo técnico deverão ser previamente

licenciadas na Secretaria de Urbanismo e acompanhadas por profissional
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habilitado, arquiteto ou engenheiro, como respectivo Registro de

Responsabilidade Técnica – RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART;
2.4.3. Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será
elaborado um laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se
encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e
segurança, que deve ser comunicado de acordo com o disposto no artigo 3º
da Lei Complementar nº 126/13.

2.5. Divulgação dos dados

2.5.1. O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do

laudo técnico aos moradores, condôminos e usuários da edificação, por
comunicado que será afixado em local de fácil visibilidade, arquivando-o em
local de fácil acesso, para que qualquer morador ou condômino possa
consultá-lo;
2.5.2. O LTVP também deverá ser apresentado em assembleia condominial,
anualmente;
2.5.3. O laudo técnico deverá ser exibido a autoridade competente quando
requisitado e deverá permanecer arquivado para consulta pelo prazo de 20
(vinte) anos.

Levantamento Físico

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O edifício é parte integrante da cidade grande. Pela escassez de espaço físico horizontal, o
edifício geralmente desenvolve seu crescimento de forma verticalizada. Nele, um grande número
de pessoas exerce duas atividades primárias: trabalhar e/ou morar, logo é necessário que existam
boas condições para que desenvolvam estas atividades.
Com a finalidade de se executar o laudo técnico de vistoria predial da edificação, foi realizada
uma visita técnica, por profissional experiente e tecnicamente preparado para verificação visual
das condições físicas das áreas comuns do Condomínio, tanto internas como externas, objetivando
apresentar recomendações de medidas preventivas e corretivas.

O objetivo da verificação (inspeção) compreende:

1. Cobertura externa (telhado)

2. Revestimentos
3. Infra-estrutura
4. Sistema elétrico
5. Sistema hidráulico
6. Sistema de combate a incêndio
7. Elevadores
8. Áreas de acesso

O procedimento consiste na observação sistemática de cada local acompanhado por

representante do Condomínio, além de registros fotográficos desses locais. Esta avaliação
servirá de base para elaboração do laudo, conforme determinado pela legislação pertinente –
Lei nº. 6.400 de 05/03/2013, Lei Complementar nº 126 de 26/03/2013 e Decreto nº 37.426 de
11/07/2013.

COBERTURA
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IMG_20140602_163816

Desgaste da laje do telhado com exposição da armadura

devido infiltração. O problema da infiltração já foi
sanado com prolongamento do telhado, faltando
providenciar a recuperação estrutural da área
danificada, com empresa credenciada no CREA.

IMG_20140602_164135

Presença de desgaste em revestimentos na laje do

telhado devido infiltração. Providenciar a recuperação e
pintura das áreas afetadas.

Observação: A caixa d’água não possui RTI – Reserva Técnica de Incêndio, não sendo obrigatória
de acordo com o COSCIP do capitulo 4 e art.11 para edifícios até 3 pavimentos e área total de
900m2.
Observação: Não foi verificada a tampa da caixa d’água, pois não tinha acesso. Ressalto a
importância do cumprimento do Decreto 20.35 do art.3 que obriga a execução semestral da
limpeza e higienização dos reservatórios de agua destinados ao consumo humano, bem como a
realização de analise bacteriológica da agua imediatamente após a limpeza

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Bomba de Recalque e cisterna

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A bomba de recalque está no mesmo ambiente

que o banheiro de uso comum do edifício expondo a parte elétrica a agua e umidade. É necessário
separar os ambientes para um bom aproveitamento da bomba.

IMG_20140626_170023

A porta não está identificada. Recomendamos que a porta seja

identificada com alguma placa visando seu fácil
reconhecimento.

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Pc de Luz

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O PC de Luz está em uma área aberta apenas coberta por

um telhado. Recomendamos que se feche a área do PC de
luz e se coloque uma identificação e uma placa de perigo
afim de evitar contato com demais pessoas.

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PI de Gás

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O PI de gás deve permanecer trancado

impedindo o acesso de pessoas não autorizadas,
e deve estar identificado além de conter uma
placa de perigo.

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Área comum
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Existe uma fissura no térreo devido à falta de compactação no

material de recobrimento no tubo de drenagem. Observar se
esta fissura irá aumentar com o tempo.

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Extintor de Incêndio
Foram identificados 3 extintores, sendo apenas 2 dentro da validade. Como o edifício não possui
sistema preventivo de combate a incêndio como; mangueiras de incêndio e sprinkler.
Recomendamos que se tenha uma dupla de extintores (H2O E CO2) no térreo e outra no terceiro
andar.

Observação: De acordo com o COSCIP, SEÇÃO IV, art.85, os extintores devem estar localizados em
áreas de fácil visualização, com indicativo em vermelho de sua localização, e devendo estar no
máximo a 1,80 metros do chão.

Cronograma de ações e prioridades

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Visando ordenar as prioridades da manutenção predial usaremos o método onde serão levados
em consideração o Risco e a Prioridade da Implantação das medidas e Controle. Após análise será
possível definir um cronograma para atendimento das prioridades

Legenda de Gradações de Riscos

Menor Moderado Serio

Desprezível Critico

Prioridade de Implantação das medidas de controle

Desnecessário Longo Prazo Médio Prazo Curto Prazo Imediato

Tempo de Tempo de Tempo de Tempo de Tempo de

duração duração duração duração duração

N;A 365 dias 180 dias 90 dias 30 dias

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Sistema Alteração Gradação Medida Corretiva Prioridade Prazo

Cobertura Desgaste da laje do telhado com Providenciar a recuperação
exposição da armadura devido estrutural, com empresa 180
infiltração credenciada no CREA

Presença de desgaste em Providenciar a recuperação e 180

revestimentos na laje do telhado pintura das áreas afetadas

Bomba de Bomba de recalque exposta a É necessário separar os 180

Recalque umidade ambientes para um bom
aproveitamento da bomba

Porta da casa de bomba de Recomendamos que a porta 90

recalque não está identificada seja identificada com alguma
placa

PC de Luz PC de luz está em uma área Recomendamos que se feche a 180

aberta área do PC de luz e se coloque
uma identificação e uma placa
de perigo

PI de Gás PI de gás não está identificado e O PI de gás deve permanecer 90

trancado trancado e devidamente
identificado

Térreo Fissura no térreo devido a falta Observar se esta fissura 365

de compactação do material aumentou após um tempo

Extintor de Inadequação na quantidade de Providenciar a compra de 90

incêndio extintores extintor e posicionamento

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