(LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)

LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Laudo Técnico de Vistoria Predial

LTVP
Conforme Lei nº 6.400 de 05.03.2013
Decreto 37.426, de 11.07.2013

Condomínio do Edifício Montes Claros

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Identificação do condomínio

Razão Social Condomínio do Edifício Montes Claros

CNPJ 73357980/0001-58
Endereço Rua Isidro de Figueiredo, 23
Bairro Tijuca
Município Rio de Janeiro Estado RJ
N Pavimentos 5 Idade Estimada 52

Nome do responsável Rosangela Borges Mendes

CPF do responsável 079.141.167.26
EMAIL rosa_bmendes@yahoo.com.br
Endereço do responsável Rua Isidro de Figueiredo, 23

Nome do engenheiro Rodrigo Hoffmann Bonelli

EMAIL rodrigohbonelli@gmail.com
CREA CREA-RJ 2011107052
N ART IN01263318

Ramo de atividade Condomínio Predial

Grau de Risco CNAE
Número de Blocos 1
Unidades 34
Qtd de Elevadores 1 Qtd Garagens 1
Data de visita 30.05.2014 Qualificação Porteiro
Acompanhando por Francisco Leonardo de Souza

Condição
Prazo de adequação

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

LEGISLAÇÃO

 Lei estadual 6.400 de 05 de março de 2013, publicada no D.O. em 06/03/2013

 Lei municipal complementar nº. 126, de 26 de março de 2013

 Decreto Municipal n 37426, de 11 de julho de 2013

A lei estadual 6400, de 05/03/2013 determina a realização periódica por autovistoria, a ser
realizada pelos condôminos ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder
público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e
obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria Laudo Técnico de
Vistoria Predial (LTVP) no estado do Rio de Janeiro.
Essa lei, no município do Rio de Janeiro, foi regularizada pela lei complementar nº. 126 de
26/03/2013 e pelo Decreto n 37426, de 11/07/2013, estabelecendo, assim, as condições
especificas para o cumprimento da legislação.
Fica determinado que a emissão do LTVP e obrigatória para todas as edificações com mais de 5
anos de vida útil, a contar do habite-se, excetuando-se as unifamiliares e bifamiliares, até dois
pavimentos e área total construída a 1.000m2, e as situadas em Áreas de Interesse Especial. A
periodicidade máxima das vistorias é de 5 anos, podendo ser reduzida em caso de observância de
não conformidades que afetem a estabilidade e segurança do prédio.
A conclusão do lado deverá ser informada a prefeitura, através de formulário on line
disponibilizado para este fim, no portal da prefeitura, www.rio.rj.gov.br
<http://www.rio.rj.gov.br>, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo,
www.rio.rj.gov.br/web/smu <http://www.rio.rj.gov.br>. Quando o laudo indicar a necessidades de
obras de reparos de edificação, o prazo estipulado para a realização das obras deverá ser
comunicado através do mesmo site.
Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será elaborado laudo técnico
complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação,
estabilidade e segurança, que deverá ser comunicado à Prefeitura, através do seu formulário on
line.
Compete ao responsável pelo condomínio providenciar o que foi indicado no laudo, através da
contratação de profissional ou empresa devidamente qualificada; a informação aos demais
condôminos a realização do laudo bem como suas conclusões; a guarda física do laudo por um
Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052
 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

período mínimo de 20 anos; sua apresentação as autoridades competentes, e as execuções das

medidas corretivas determinadas pelo laudo.

Deve se esclarecer que o laudo técnico tem que ser elaborado por engenheiro ou arquiteto,
devidamente inscritos nos seus conselhos de classe – CREA e CAU, respectivamente, e com
emissão de ART/RRT referente ao laudo emitido.
Feita a vistoria técnica, sendo verificada a existência de risco iminente para o público, o
responsável pelo imóvel deverá , imediatamente, providenciar as obras necessárias para sanar o
risco, que deverão ser acompanhadas por profissional habilitado, sem prejuízo da imediata
comunicação do fato a Defesa Civil para verificar se é necessário o isolamento.
As obras internas nas unidades do condomínio, que possam modificar a estrutura existente do
prédio, deverão ser obrigatoriamente comunicadas ao responsável pelo prédio e realizadas com o
acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o
respectivo Registro de Responsabilidade Técnica – RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART.
A responsabilidade pela segurança dos prédios e de suas instalações é do condomínio, do
proprietário ou do ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme definido na Lei Complementar
nº. 126/13, respondendo civil e criminalmente, por danos que a falta de reparos ou de
manutenção venha causar a moradores ou a terceiros.
Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações instituídas por esta Lei
Complementar deverão ser notificados para que no prazo de trinta dias realizem a vistoria técnica
exigida e cumpram as demais obrigações estipuladas. Descumprida a notificação, será cobrada ao
responsável pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR – Valor
Unitário Padrão Residencial ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido
para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do imposto sobre Propriedade Predial E
territorial Urbana – IPTU, nas seguintes infrações:
I – pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado
II – pela não realização do laudo técnico que ateste o imóvel em condições adequadas, após o
prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; ou
III – pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em condições adequadas de
uso
As multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a obrigação. A soma dos valores das
multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU.

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

No caso de não conservação da edificação em adequadas condições de estabilidade, segurança,

conservação, e salubridade, será aplicada ao responsável pelo imóvel, na forma § 2º do art. 1º
desta Lei complementar, a multa correspondente a cinco VR – Valor Unitário Padrão Residencial
ou cinco VC – Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido para o imóvel, conforme o caso,
para efeitos do IPTU.

Responsabilidade
1. Do Sindico:

 Providenciar a elaboração do laudo de autovistoria predial

 Contratar vistoria técnica
 Enviar comunicado a Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU, podendo ser enviado
também pelo engenheiro responsável
 Executar as obras de reparo quando necessário
 Contratar uma vistoria complementar para elaborar um novo laudo, após a realização das
obras de reparo
 Dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquiva-lo por 20 anos
 Renovar o comunicado a SMU no prazo máximo de 05 anos do último Comunicado
Profissional Responsável

2. Dos condôminos

 Fiscalizar a atuação do sindico ou administrador no que concerne ao cumprimento da Lei

Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador.
 Comunicar previamente ao responsável pelo prédio qualquer obra que pretenda executar
 Não iniciar obra sem acompanhamento de um profissional habilitado

3. Responsável pela elaboração do LTVP

Rodrigo Hoffmann Bonelli

Engenheiro Civil

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

CREA-RJ

Objetivo e Metodologia

1. Objetivo

1.1. Verificar se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de

uso, no que diz respeito a sua estrutura, segurança e conservação, bem como,
em caso de inadequação, determinar as medidas reparadoras necessárias para
sua adequação, definido o prazo para sua implementação.

1.2. Eliminar e/ou controlar os danos de engenharia e de segurança física/estrutural

do prédio, através de observação e análise visual de toda área externa e interna
do mesmo.

2. Metodologia de ação

2.1. Execução de vistoria global nas dependências da edificação

2.1.1. Reconhecimento das condições gerais da edificação através de inspeção

visual
2.1.2. Entrevista com funcionários e/ou representantes do condomínio, a fim
de se inteirar dos problemas previamente identificados
2.1.3. Avaliação da estrutura física da edificação, verificando elementos de
sustentação como colunas e vigas, presença de rachaduras, etc.
2.1.4. Verificação de funcionamento dos equipamentos e maquinários do
condomínio como bombas, casa de maquinas de elevadores, entre outros.
Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052
 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

2.1.5. Vistoria do sistema elétrico em geral, englobando painéis de controle

(PC), caixas de distribuição, chaves elétricas.
2.1.6. Inspeção do sistema de combate a incêndios, contemplando mangueiras
de incêndio, extintores de incêndio e demais equipamentos e estruturas.
2.1.7. Verificação das instalações hidráulicas, como bomba d’água e tubulações.
2.1.8. Avaliação do telhado, inclusive de suas estruturas anexas como para-
raios e antenas
2.1.9. Conferencia de passagens e rotas de fuga

2.2. Elaboração do laudo técnico abrangendo os seguintes tópicos

2.2.1. Detalhadamento das condições de conservação, estrutura, estabilidade

e segurança observadas quando da vistoria, atendo-se, principalmente, as
situações consideradas como não conformes.
2.2.2. Determinação das não conformidades com estabelecimentos das medidas
corretivas necessárias.
2.2.3. Classificação das não conformidades em 2 grupos, sendo eles os
passiveis de comprometer a estabilidade e segurança da edificação e os
classificáveis como estéticos, operacionais ou funcionais. Deve ficar claro
que a abrangência da legislação da LTVP limita-se ao primeiro grupo
2.2.4. Priorização das medidas corretivas propostas, com base em sua
classificação, relevância e exequibilidade.
2.2.5. Cronograma das medidas corretivas propostas
2.2.6. O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do
respectivo Registro de Responsabilidade Técnica – RRT junto ao CAU/RJ ou
Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao CREA/RJ

2.3. Comunicação das condições de segurança do imóvel a Prefeitura

2.3.1. Preenchimento, por parte do responsável pelo imóvel, e/ou do

engenheiro responsavel, do formulário on line disponibilizado para este fim,
no portal da prefeitura, www.rio.rj.gov.br <http://www.rio.rj.gov.br>, e na
página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu
Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052
 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

<http://www.rio.rj.gov.br/web/smu indicando o nome do responsável, seu

registro profissional e o número do registro ou da Anotação de
Responsabilidade Técnica a ele relativa.

2.4. Correção das condições apontadas não conformes

2.4.1. No caso de não conformidades que comprometam as condições de

estrutura, estabilidade e segurança da edificação, cabe o responsável pela
mesma providenciar as correções devidas, dentro do cronograma constante
no corpo LTVP.

2.4.2. As obras de reparo indicas no laudo técnico deverão ser previamente

licenciadas na Secretaria de Urbanismo e acompanhadas por profissional
habilitado, arquiteto ou engenheiro, como respectivo Registro de
Responsabilidade Técnica – RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART.
2.4.3. Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será
elaborado um laudo técnico complementar que ateste que o imóvel se
encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e
segurança, que deve ser comunicado de acordo com o disposto no artigo 3º.

2.5. Divulgação dos dados

2.5.1. O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do

laudo técnico aos moradores, condôminos e usuários da edificação, por
comunicado que será afixado em local de fácil visibilidade, arquivando-o em
local de fácil acesso, para que qualquer morador ou condômino possa
consulta-lo.
2.5.2. O LTVP também deverá ser apresentado em assembleia condominial,
anualmente.
2.5.3. O laudo técnico deverá ser exibido a autoridade competente quando
requisitado e deverá permanecer arquivado para consulta pelo prazo de
vinte anos

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Levantamento Físico

O edifício é parte integrante da cidade grande. Pela escassez de espaço físico horizontal, o
edifício geralmente desenvolve seu crescimento de forma verticalizada. Nele, um grande número
de pessoas exerce duas atividades primarias: trabalhar e/ou morar, logo é necessário que existam
boas condições para que desenvolvam estas atividades.
Com a finalidade de se executar o laudo técnico de vistoria predial da edificação, foi realizada
uma visita técnica, por profissional experiente e tecnicamente preparado para verificação visual
das condições físicas das áreas comuns do Condomínio, tanto internas como externas, objetivando
apresentar recomendações de medidas preventivas e corretivas.

O objetivo da verificação (inspeção) compreende:

1. Cobertura externa (telhado)

2. Revestimentos
3. Infra-estrutura
4. Sistema elétrico
5. Sistema hidráulico
6. Sistema de combate a incêndio

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

7. Elevadores
8. Áreas de acesso

O procedimento consiste na observação sistemática de cada local acompanhado por

representante do Condomínio, além de registros fotográficos desses locais. Esta avaliação
servira de base para elaboração do laudo, conforme determinado pela legislação pertinente –
Lei 6.400 de 05/03/2013, Lei Complementar nº. 126 de 26/03/2013 e Decreto 37426 de
11/07/2013

Cobertura
IMG_20140530_133904

Desgaste do revestimento externo de piso acima da

casa de máquinas, sem risco estrutural.
Recomendamos a remoção da parte danificada e sua
reconstituição.

IMG_20140530_134801

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Escada para o acesso a parte superior da caixa d’água está

danificada. Recomendamos a recolocação do suporte para uma
melhor segurança a este acesso.

IMG_20140626_155946

Tampa de concreto da caixa d’água está com rachadura.

Recomendamos a troca da mesma ou recuperação dela.
Observação: É importante o cumprimento do Decreto 20.35
do art.3 que obriga a execução semestral da limpeza e
higienização dos reservatórios de água destinados ao
consumo humano, bem como a realização de analise
bacteriológica da agua imediatamente após a limpeza.

Casa de Maquinas dos Elevadores – CME

IMG_20140626_155414

Produtos inflamáveis dentro da casa de máquinas.

Recomendamos a retirada deste material para maior

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

- De acordo a NBR NM-207, a casa de máquinas de elevadores deve dispor de luz de emergência

GARAGEM

IMG_20140530_150719 IMG_20140530_150556

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

IMG_20140530_151028 IMG_20140530_150906

Desgaste do revestimento da parede, sem risco estrutural. Recomendamos a remoção da parte

danificada e sua reconstituição.

IMG_20140530_150834

Tubulação aparente até o chão da garagem.

Recomendamos que toda a tubulação aparente que
vier ao chão seja protegida por alvenaria para evitar
acidentes por prováveis veículos.

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

PC de Luz

O PC de luz tem identificação mas não tem placa de

perigo. Recomendamos a colocação da placa e manter
as portas trancadas para maior segurança.

IMG_20140626_153608

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Chaves de proteção inadequadas. Providenciar a

substituição dos três disjuntores monofásicos por um
disjuntor trifásico para maior segurança.

PI de Gás

IMG_20140626_153335

O PI de gás tem identificação mas não tem placa de

perigo. Recomendamos a colocação da placa e

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

manter as portas trancadas para maior segurança.

Área comum

IMG_20140530_145614

Cantoneira de sustentação do telhado esta danificada.

Providenciar troca para que não haja queda da

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

cobertura.

Fachada

IMG_20140530_135152

Revestimento foi aberto para passagem da

tubulação de ar condicionado Split. Providenciar
a recomposição do revestimento para que não

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

haja infiltração na fachada.

Combate a incêndio

IMG_20140626_155050

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Extintor de incêndio mal posicionado e mal sinalizado.

Providenciar um posicionamento em que não tenha obstáculos
ao redor, e que esteja bem sinalizado para fácil visualização de
todos.

IMG_20140626_154050

A caixa de mangueira não está pintada de vermelho.

Recomendamos pintar a caixa de mangueira de vermelho
para sua fácil identificação.

IMG_20140626_154143

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Mangueira de incêndio desconectada.

Providenciar a que todas as mangueiras sejam
conectadas a rede de incêndio e ao esguicho de
acordo com o art 48 item IV do COSCIP.

Documentação
- Não foi visualizado o RIA – Relatório Inspeção Anual dos Elevadores
- Foram mostradas apenas as plantas de hidráulica

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Cronograma de ações e prioridades

Visando ordenar as prioridades da manutenção predial usaremos o método onde serão levados
em consideração o Risco e a Prioridade da Implantação das medidas e Controle. Após análise será
possível definir um cronograma para atendimento das prioridades

Legenda de Gradações de Riscos

Menor Moderado Serio

Desprezível Critico

Prioridade de Implantação das medidas de controle

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052
 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

Desnecessário Longo Prazo Médio Prazo Curto Prazo Imediato

Tempo de Tempo de Tempo de Tempo de Tempo de

duração duração duração duração duração

N;A 365 dias 180 dias 90 dias 30 dias

Sistema Alteração Gradação Medida Corretiva Prioridade Prazo

Cobertura Desgaste do revestimento, sem Remoção da área danificada e 180
risco estrutural sua reconstituição

Escada danificada Recolocação do suporte 90

Caixa d’água Tampa da caixa d’água rachada Recuperação ou troca da 180

tampa

CME Materiais impróprios para a CME Retirada dos materiais 180

Garagem Desgaste do revestimento, se Remoção da área danificada e 30

risco estrutural sua reconstituição

Tubulação aparente até o chão Proteção de alvenaria 180

PC de Luz Pc de luz sem placa Colocação da placa e manter 180

trancado

Chave de proteção inadequada Substituir por um disjuntor 180

trifásico

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052

 (LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL)
LTVP
Cond. do Edif. Montes Claros

PI de Gás PI de gás sem placa Colocação de placa e manter 180

trancado

Área Comum Cantoneira danificada Troca da cantoneira 90

Fachada Revestimento aberto na parede Recomposição do 180

revestimento

Combate a Extintor de incêndio mal Adequar a sinalização e 90

Incêndio posicionado e sinalizado posição

Caixa de mangueira não pintada Pintar a caixa de vermelho 180

Mangueira desconectada Conectar a mangueira e o 90

esguicho

Rodrigo Hoffmann Bonelli Engenheiro Civil CREA-RJ 2011107052