LICENÇA PARA REFORMA

E RECONSTRUÇÃO

Licença para Reforma e Reconstrução

Mesmo sendo uma parte burocrática, a obtenção do alvará da prefeitura não pode ser desconside-
rada no momento da reforma em uma casa, tendo em vista que é por meio dele que a prefeitura
passa a ter conhecimento do que está sendo construído e, consequentemente, o que precisa ser
fiscalizado.

Qual a Importância de Solicitar Autorização na Prefeitura?

Quando uma reforma em casa é executada sem o alvará da prefeitura, ela pode ser impedida de
continuar, ou seja, será embargada, visto que, na maioria dos casos, as obras que já iniciaram de
forma irregular estão fora dos parâmetros permitidos pela municipalidade.

Em vista disso, antes de iniciar qualquer construção, seja totalmente do zero ou em reformas, esteja
sempre acompanhado de um bom engenheiro ou de um arquiteto, para que não ocorram surpresas
indesejadas no decorrer da obra.

Quais Tipos de Reforma Precisam de Alvará da Prefeitura?

Todas aquelas que alterem a estrutura do imóvel, tais como construções de:

Quarto;

Banheiro;

Mezanino;

Edícula, etc.

Essas construções necessitam de autorização, pois será alterada a estrutura original do imóvel.

No entanto, destaca-se que reformas pequenas, como a pintura de paredes, troca de portas, azule-
jos, não necessitam de autorização.

Como Fazer a Solicitação do Alvará?

Alguns documentos são necessários para solicitar o alvará na prefeitura, podendo variar de município
para município, já que cada prefeitura tem suas políticas habitacionais.

No entanto, em regra, são solicitados os seguintes documentos:

Documento de identidade;

IPTU;

Escritura ou contrato de compra e venda;

Projeto da nova estrutura do imóvel, e

Em alguns casos, pode ser que solicitem o plano de reforma.

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Assim, para cada tipo de reforma, em casas, é preciso solicitar um tipo de autorização no departa-
mento responsável pelas questões habitacionais do seu município, sendo que é indispensável que
você converse com o profissional que estará te acompanhando nesta obra para conseguir não só a
aprovação desse projeto de reforma como também todas as devidas autorizações.

Habite-se

Tecnicamente chamado auto de conclusão de obra ou na linguagem popular: “habite-se”, nada mais
é do que uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel (casa ou prédio residencial
ou comercial) está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências
legais estabelecidas pelo município, especialmente o Código de Obras.

Em regra, o proprietário do imóvel (incorporadora, construtora ou pessoa física) faz a requisição

perante o órgão competente da Prefeitura, a qual deve providenciar uma vistoria no local, por inter-
médio de engenheiro civil para constatar se a construção erguida realmente reflete o projeto apro-
vado inicialmente.

Cumpre informar que por mais absurdo que seja, há algumas Prefeituras que não enviam engenheiro
para constatar o que foi feito no local e emitem o “habite-se” apenas com base na declaração escrita
do engenheiro civil responsável pela obra, afirmando que o empreendimento foi concluído.

O “habite-se” é o primeiro passo para a entrega de qualquer empreendimento.

Sem ele, não há instalação de condomínio (pois se houver, será irregular), tampouco é possível
providenciar a individualização da matrícula perante o cartório de registro de imóveis competente e
muito menos obter a entrega das chaves.

A incorporadora ou construtora ao terminar uma obra deve cumprir uma série de requisitos antes da
solicitação de expedição do auto de conclusão de obra ou “habite-se”, como, por exemplo, obter a
documentação que demonstre a regularidade perante as concessionárias de energia elétrica e água.

Também se faz necessária a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), a cargo
da Polícia Militar. Esse documento atesta que a construção possui as condições de segurança contra
incêndio prevista pela legislação e estabelece um período de revalidação.

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é indispensável nos seguintes casos:

I – construção e reforma

II – mudança da ocupação ou uso

III – ampliação da área construída

IV – regularização das edificações e áreas de risco

V – construções provisórias (circos, eventos, etc.)

Após a solicitação de expedição do “habite-se”, deve-se esperar pela vistoria no imóvel pelo agente
público (Prefeitura) e se constatada alguma irregularidade, poderá resultar no indeferimento do pe-
dido.

O “habite-se” tem o objetivo de atestar que a obra foi corretamente conduzida em atendimento à
legislação em vigor, encontrando-se segura para ocupação dos futuros moradores, estando as ins-
talações elétricas adequadas.

Não é recomendável a nenhuma pessoa adquirir imóvel sem antes verificar a plena regularidade
documental, inclusive se possui o habite-se expedido pela municipalidade, bem como a situação do
imóvel perante o cartório de registro de imóveis, mediante análise da matrícula.

Adquirir um imóvel sem o “habite-se” expedido e averbado na matrícula é muito arriscado, pois estará
em situação irregular perante a Prefeitura e o ocupante sujeito à multa, além de ser consid erando
um bem desvalorizado por ocasião de futura comercialização.

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Vale lembrar também que mesmo o imóvel recebendo normalmente contas de água, luz, telefone,
gás, IPTU, etc, não significa, em absoluto, que está regular perante a Prefeitura.

A inexistência de “habite-se” também impede a concessão de financiamento bancário pelo pretenso

adquirente.

Em caso de ausência de “habite-se” para prédios residenciais ou comerciais, as consequências são

a impossibilidade de constituição de Condomínio e criação de convenção condominial, a fim de es-
tabelecer os direitos e deveres, bem como impossibilidade de rateio entre os possuidores das unida-
des.

Licença para Demolições

Alvará de demolição é o documento que autoriza a demolição parcial ou total de uma edificação no
Município.

O serviço é regulamentado pelo Decreto Municipal 18.250/2011, alterado pelo Decreto Municipal
21.852/2014, que institui o processo de “Projeto Legal” para obras.

A competência pelo serviço é da Unidade de Aprovação de Projetos – UAP da Secretaria de Agricul-

tura e Meio Ambiente – SAMA.

Como Requerer

Documentos Necessários

Para requerer, reúna a seguinte documentação:

Cópia do registro atualizado do imóvel.

Número da inscrição imobiliária do imóvel.

Onde Protocolar

Protocole a documentação em:

Secretaria de Agricultura e Meio Ambiente – SAMA

Como Funciona

Protocolada a documentação, é gerado boleto com preço público de alvará de demolição.

Pague o boleto e apresente comprovante no local de protocolo da documentação.

O projeto será analisado pela Unidade de Aprovação de Projetos – UAP, da Secretaria de Agricultura
e Meio Ambiente – SAMA, no prazo de até 15 dias.

A documentação estando em conformidade, o alvará é emitido.

Estando em não conformidade, o interessado poderá complementar a documentação em até 60 dias

a partir de quando for notificado.

Controle Sobre o Uso e Ordenamento do Solo

Título III
Da Organização do Estado

Capítulo IV
Dos Municípios

Art. 30. Compete aos Municípios:

I - legislar sobre assuntos de interesse local;

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II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber;

III - instituir e arrecadar os tributos de sua competência, bem como aplicar suas rendas, sem prejuízo
da obrigatoriedade de prestar contas e publicar balancetes nos prazos fixados em lei;

IV - criar, organizar e suprimir Distritos, observada a legislação estadual;

V - organizar e prestar, diretamente ou sob regime de concessão ou permissão, os serviços públicos

de interesse local, incluído o de transporte coletivo, que tem caráter essencial;

VI - manter, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, programas de educação

pré-escolar e de ensino fundamental;

VII - prestar, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, serviços de atendimento
à saúde da população;

VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle
do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;

IX - promover a proteção do patrimônio histórico-cultural local, observada a legislação e a ação fis-

calizadora federal e estadual.

Parcelamento do Solo Urbano

O parcelamento de solo urbano (gênero das espécies loteamento e desmembramento) refere-se à

Política Urbana. O tema é tratado pela primeira vez por texto constitucional na Constituição Fede-
ral de 1988 e está presente no inciso VIII do art. 30.

Embora só haja previsão constitucional em 1988, já em 1979 surgiu a Lei n.º 6.766 (19 de dezembro
de 1979) dispondo sobre o Parcelamento do Solo Urbano.

A Constituição Federal de 1988 atribui competência aos Municípios para promover, no que couber,
adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupação do solo urbano.

Ocorre que a competência para legislar sobre as diretrizes em direito urbanístico é federal e estadual,
ou seja, surge a dúvida sobre a quem compete tratar sobre o parcelamento do solo urbano.

Para dirimir o deslinde deve-se obedecer à interpretação sistemática do princípio da autonomia cons-
titucional dos Municípios e tal autonomia não pode ser suprimida sob pena de ferir todo o Pacto
Federativo e o próprio Sistema Constitucional Democrático de Direito.

Acerca do assunto se manifestou o Supremo Tribunal Federal, na ADI 478, p. 11, que sanou a dis-
cordância ao concluir que sobre direito urbanístico as normas devem ser federais e estaduais, con-
tanto que sejam gerais, genéricas, em forma de diretrizes.

Assim, apenas no que se referir a normas gerais em matéria de urbanização é que haverá a partici-
pação estadual ou federal, nos termos da ementa da ADI 478, in verbis :

STF, ADI 478:

"A criação, a organização e a supressão de distritos, da competência dos Municípios, faz-se com
observância da legislação estadual (CF, art. 30, IV).

Também a competência municipal, para promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano CF,
art. 30, VIII por relacionar-se com o direito urbanístico, está sujeita a normas federais e estaduais
(CF, art. 24, I).

As normas das entidades políticas diversas União e Estado-Membro deverão, entretanto, ser gerais,
em forma de diretrizes, sob pena de tornarem inócua a competência municipal, que constitui exercício
de sua autonomia constitucional.

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" (ADI 478, Rel. Min. Carlos Velloso, julgamento em 9-12-06, Plenário, DJ de 28-2-97).

Diante do exposto, pode-se concluir que a competência para legislar sobre normas gerais é federal
ou estadual, mas somente por Lei Municipal (Plano Diretor) será admitido o parcelamento do solo
para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica.

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