VIDA UTIL DAS EDIFICACOES

Vida Útil Das Edificações

A expectativa dos consumidores de imóveis em relação à qualidade de uma edificação ou de um apar-

tamento ou casa sempre estão associadas a uma questão temporal, expressa pela vida útil.

Afinal, de que adianta adquirir um imóvel que tenha qualidade no momento da entrega, mas que, em
pouco tempo, apresente diversos defeitos?

Ou ainda, que exija gastos em manutenção muito acima dos previstos após poucos anos de uso? Este
tema foi objeto de um artigo publicado em 2012 neste mesmo espaço e que agora merece uma nova
reflexão em função do atual momento de mercado imobiliário brasileiro.

Embora não seja comum no Brasil, muitas obras nos países desenvolvidos, especialmente as de
grande porte, são contratadas e concebidas para atender a uma longa vida útil estabelecida pelo cliente
e que passam a orientar todo o trabalho de elaboração dos projetos e de execução das obras.

O aeroporto de Barajas, na Espanha, e a Ponte Vasco da Gama, em Portugal, são exemplos, dentre
muitos, de obras que foram contratadas para ter uma vida útil superior a cem anos!

Nestes países, também são utilizadas tecnologias para edificações que privilegiam uma durabilidade
maior (de 30 a 70 anos normalmente) em função de referenciais consagrados pela sociedade que
impõem esta prática.

E a razão para que o contratante ou o sistema regulatório de um país exija uma vida útil mínima é
simples: é mais barato investir mais recursos na construção e aumentar a vida útil do empreendimento
(utilizando sistemas, materiais e tecnologias que tenham maior durabilidade), do que economizar na
construção e depois dispender muito mais recursos na operação e manutenção para atingir a mesma
vida útil. E como estamos cuidando da vida útil das construções brasileiras?

Em julho de 2013, foi publicada a norma NBR 15575, elaborada no âmbito da ABNT (Associação Bra-
sileira de Normas Técnicas), e conhecida como Norma de Desempenho de Edifícios.

Este documento técnico estabeleceu níveis de desempenho mínimos para as edificações residenciais
brasileiras em diversos quesitos relacionados às necessidades humanas (desempenho acústico, tér-
mico, lumínico, segurança estrutural etc) e sempre ao longo de uma vida útil mínima obrigatória.

É o primeiro instrumento criado no Brasil que obriga os incorporadores e construtores e toda a cadeia
da construção a conceberem e executarem empreendimentos que tenham padrões de qualidade obri-
gatórios e o potencial de atingir uma vida útil mínima definida em projeto. A publicação da norma foi
bastante divulgada pela mídia e percebida por todo o setor como um importante marco regulatório e
um divisor de águas na construção civil.

A obtenção da vida útil é uma tarefa complexa e significa um novo modelo mental de projeto e concep-
ção de empreendimentos que envolve toda a cadeia produtiva da construção.

A criação de um banco de dados público com desempenho e durabilidade de materiais e sistemas

construtivos, a capacitação de projetistas e profissionais para conceber produtos para o desempenho,
a utilização do BIM (Building Information Modeling) para modelar e simular desempenho, a realização
de ensaios de envelhecimento precoce, entre outras são algumas das ações que estão sendo realiza-
das por empresas, setores do governo e entidades de classe neste momento para viabilizar o atendi-
mento integral da norma.

O Secovi-SP, em conjunto com a Universidade de São Paulo, vai sediar de 3 a 5 de setembro, em São
Paulo, o evento DBMC (Durability in Building, Materials and Components), que reúne os maiores espe-
cialistas mundiais em vida útil e durabilidade de construções, com o objetivo de contribuir para este
processo de aprendizado tão importante para o país.

A chamada do evento ilustra bem a importância do tema: “Qualquer estimativa de perdas econômicas
resultantes de falhas na durabilidade das edificações leva inevitavelmente a valores tão astronomica-
mente altos que normalmente são encaradas com incredulidade”.

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Além dos aspectos econômicos, a vida útil maior é essencial para a construção sustentável, pois quanto
mais tempo dura um imóvel, mais tempo se leva para se retirar materiais da natureza. A informação
clara sobre a vida útil também será um poderoso instrumento para o consumidor de imóvel aferir a
qualidade do imóvel que vai adquirir. Construir não significa terminar algo, mas, sim, iniciá-lo.

Segundo a NBR 15575- Edificações Habitacionais - Desempenho (ABNT, 2013), as normas de desem-
penho são estabelecidas buscando atender às exigências dos usuários, diferentemente das normas
técnicas prescritivas, que estabelecem requisitos à construção dos sistemas.

No caso da norma acima citada, o foco está nos requisitos dos usuários quanto aos sistemas que
compõe as edificações habitacionais, em específico aos sistemas estruturais, sistemas de piso, siste-
mas de vedações verticais internas e externas, sistemas de coberturas e sistemas hidrossanitários, e
diante disso são estabelecidos parâmetros e critérios para verificar o atendimento a esses requisitos.

As disposições contidas na norma em questão são aplicáveis a edificações habitacionais com qualquer
número de pavimentos, não se aplicando apenas a obras já concluídas, obras em andamento na data
da entrada em vigor da norma, projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da entrada
em vigor da norma, obras de reforma ou retrofit e edificações provisórias.

Em função dos requisitos dos usuários, a norma dispõe em seus anexos C e D, em caráter informativo,
parâmetros de desempenho para os diversos sistemas da edificação, aos quais os intervenientes no
processo construtivo devem se atentar.

O anexo C aborda considerações sobre durabilidade e vida útil, levantando conceitos, apresentando a
metodologia para a determinação da Vida Útil de Projeto (VUP) de cada sistema e também informando
seus valores mínimos e superiores de VUP. Já o anexo D fornece diretrizes para o estabelecimento
dos mínimos prazos de garantia para os elementos, componentes e sistemas do edifício habitacional.

Convém ressaltar que o documento de Diretivas ABNT - Parte 2 (ABNT, 2011) aborda que os anexos
informativos contêm informações adicionais para facilitar a compreensão ou utilização do Documento
Técnico ABNT, sendo que não é necessário cumprir com estes requisitos para afirmar que há cumpri-
mento do Documento Técnico ABNT.

A Vida Útil (VU) é definida pela NBR 15575 (ABNT, 2013) como uma medida temporal da durabilidade
de um edifício ou de suas partes, ou seja, o período de tempo em que estes elementos se prestam às
atividades para as quais foram projetados e construídos, considerando a devida realização dos serviços
de manutenção, conforme especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção da
edificação.

Impende salientar que, além da correta manutenção, diversos outros fatores interferem na Vida Útil da
edificação, como o correto uso e operação da edificação e de suas partes, alterações climáticas, mu-
danças no entorno da obra, dentre outros. Logo, o valor final atingido de Vida Útil será uma composição
do valor teórico calculado como Vida Útil de Projeto (VUP), influenciado positivamente ou negativa-
mente pelos fatores expostos.

No que tange aos manuais a serem fornecidos ao usuário, o Código de Defesa do Consumidor (BRA-
SIL, 1990) estabeleceu em seu artigo 50 que é obrigatório o fornecimento, pelo construtor e/ou incor-
porador, de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem didática, com ilustra-
ções, de forma a orientar o usuário quanto às ações necessárias durante a vida útil desses itens.

No intuito de auxiliar o incorporador ou construtor na elaboração desses manuais, duas normas foram
elaboradas com orientações para este procedimento, a NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de
manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação
dos conteúdos (ABNT, 2011) e a NBR 5674 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema
de gestão de manutenção (ABNT, 2012), que contém orientações quanto aos programas de manuten-
ção das edificações, englobando requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações e
incluindo meios para preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desem-
penho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

Vida Útil De Projeto

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A NBR 15575 (ABNT, 2013) define Vida Útil de Projeto (VUP) como o período estimado de tempo para
o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nessa
norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento
no momento do projeto e supondo o cumprimento dos procedimentos especificados nos Manuais de
Uso, Operação e Manutenção do empreendimento.

Cabe ao proprietário e/ou incorporador e ao projetista a definição da VUP de cada elemento, devendo
esta ser adotada na fase de concepção do projeto, de forma que balize todo o processo de produção
do bem. Em sua escolha, devem ser levados em consideração critérios como o custo inicial do ele-
mento, o custo de reparo e sua facilidade de substituição, de forma a obter a melhor relação custo-
benefício.

O estabelecimento da VUP mínima contribui para que não sejam colocados no mercado edificações
com uma durabilidade inadequada, que venha a comprometer o valor do bem e a prejudicar o usuário.

Estes valores teóricos mínimos, e também superiores, para a VUP, estão dispostos na NBR 15575
(ABNT, 2013), conforme retratado na Figura 1.

FONTE: NBR 15575 (ABNT, 2013)

Para que a VU seja maior ou igual à VUP, é necessária a atuação de todos os intervenientes, de forma
que na escolha de materiais e técnicas construtivas não seja levado em conta apenas o custo inicial,
mas também a durabilidade.

Além dos valores de VUP apresentados na figura acima, a NBR 15575 (ABNT, 2013), em seu anexo
C, também aborda valores mínimos e superiores de VUP para diversos itens da edificação, como muros
divisórios, telhamento, impermeabilização, esquadrias, tubulações, dentre outros.

É importante ressaltar que, segundo a norma, o início da contagem dos prazos de vida útil, bem como
dos prazos de garantia, é sempre o da data de conclusão do edifício habitacional, considerada neste
caso pela data de emissão do “Habite-se”.

Prazos de Garantia

Em princípio, apresentamos os seguintes conceitos abordados pela NBR 15575 (ABNT, 2013):

Garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do

produto adquirido, conforme legislação vigente.

Garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia
para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.

Prazo de garantia legal: período de tempo previsto em lei que o consumidor dispõe para reclamar dos
vícios (defeitos) verificados na compra de produtos duráveis.

Prazo de garantia certificada: período de tempo, acima do prazo de garantia legal, oferecido voluntari-
amente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou termo de
garantia ou contrato, para que o consumidor possa reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra
de seu produto.

Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critério do fornecedor.
Portanto, percebe-se que durante os prazos de garantia de cada elemento, o consumidor tem o direito
de reclamar dos vícios verificados no mesmo.

Segundo Mar (2015), prazo de garantia é aquele estabelecido na lei ou no contrato, durante o qual o
construtor responde pelo vício, independentemente de culpa, devendo repará-lo sem esquiva, salvo se
provar uma das causas excludentes da responsabilidade.

Mar (2015) ainda dispõe que os prazos de garantia indicados pela NBR 15575 (ABNT, 2013) são prazos
recomendados, porque uma Norma Técnica da ABNT não tem força legal para impor prazos de garan-
tia, visto que a garantia legal está prevista em lei.

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Porém, ainda que apenas recomendados, salienta-se que os prazos de garantia previstos no Anexo D
- Parte 1 da norma são referências técnicas que vêm respaldadas na melhor fonte, que é o próprio meio
técnico, e é de se prever que acabem sendo acolhidas pela sociedade em geral e pelos operadores do
Direito.

Os prazos de garantia mínimos dos sistemas, elementos, componentes e instalações estão dispostos
na íntegra no Anexo D da NBR 15575 (ABNT, 2013), porém, para facilitar a compreensão, dispôs-se
na Tabela 1 os prazos de garantia dos principais itens da edificação, conforme estabelecido por essa
norma.

Tabela 1 - Prazos de garantia conforme a NBR 15575 (ABNT, 2013)

Sistemas, elementos, componentes e instalações

Prazo de garantia
Fundações

5 ano
Estrutura

5 anos
Impermeabilização

5 anos
Integridade e vedação das instalações hidrossanitárias

5 anos
Paredes de vedação

5 anos
Aderência dos revestimentos em argamassa/gesso

5 anos
Estanqueidade de fachadas

3 anos
Funcionamento da instalação elétrica

3 anos
Funcionamento das instalações hidrossanitárias

3 anos
Fissuras nos revestimentos argamassados

2 anos
Aderência dos revestimentos em cerâmica/granito

2 anos
Pintura

2 anos
Fechaduras, ferragens, metais sanitários e equipamentos elétricos

1 ano
Fixação de vidros

1 ano
Esquadrias em madeira e aço

1 ano
Rejuntamento

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Faz-se a ressalva apenas de que para os níveis de desempenho intermediário (I) e superior (S), reco-
menda-se que os prazos de garantia sejam acrescidos em 25%, para o nível I, e 50% ou mais, para o
nível S.

Diante do exposto, verifica-se que a NBR 15575 (ABNT, 2013), ao estabelecer critérios e parâmetros
para que os requisitos dos usuários sejam atendidos, constituiu uma grande inovação tecnológica para
o setor da construção civil, auxiliando na organização do processo construtivo imobiliário, por meio da
definição de competências e funções para projetistas, incorporadores, fornecedores de produto e usu-
ários, contribuindo com a ordenação do mercado de consumo no âmbito da construção civil e também
cooperando com o meio jurídico.

Como foi dito, apesar de as Normas Técnicas da ABNT não terem caráter de lei para impor prazos de
vida útil e de garantia, é altamente recomendável que o profissional siga estes prazos, visto que eles
consistem em referências pormenorizadas para diversos itens e sistemas da edificação, elaborados
pelo meio técnico após pesquisa e estudo, e é provável que sejam acatados por juízes, promotores,
advogados, bem como pela sociedade em geral.

Além do mais, o atendimento às normas técnicas consiste em um dever do profissional, que é estabe-
lecido no artigo 9º, inciso III, alínea “g”, do Código de Ética Profissional, adotado pela Resolução do
Confea n° 1.004, de 27 de junho de 2003.

Em suma, no que se refere às responsabilidades dos agentes intervenientes no processo construtivo,

quanto a vida útil e garantia do imóvel, cabe ao incorporador e/ou construtor estabelecer, em comum
acordo com o projetista, a VUP de cada sistema da edificação, em valores não inferiores ao estabele-
cido pela NBR 15575 (ABNT, 2013), elaborar o “Manual de Uso, Operação e Manutenção” e entregá-
lo ao proprietário quando da disponibilização da edificação para uso, mediante protocolo (CBIC, 2013).

Ao projetista cabe, além do estabelecimento da VUP da edificação e seus sistemas, a especificação

de materiais, produtos e processos que atendam ao desempenho mínimo estabelecido na norma ci-
tada, com base nas normas pertinentes e no desempenho declarado pelos fabricantes do produto, e a
indicação das atividades e processos de manutenção, uso e operação do edifício e seus sistemas que
forem considerados em projeto para definição da VUP (CBIC, 2013).

Quanto aos fornecedores de insumo, sua função é estabelecer para seus produtos vida útil e prazos
de garantia compatíveis com aqueles sugeridos na norma de desempenho e caracterizar o desempe-
nho dos mesmos, conforme estabelece a norma (CBIC, 2013).

Por fim, aos usuários é devida a realização de manutenção da edificação conforme recomendado nos
manuais fornecidos a ele pelo incorporador ou construtor e em atendimento às disposições da NBR
5674 (ABNT, 2012), devendo manter em arquivo a documentação comprobatória da realização das
atividades de manutenção durante os prazos de vida útil.

Além do mais, os usuários devem dar à edificação o uso adequado, condizente com suas finalidades,
características e especificações, sem realizar modificações que prejudiquem o desempenho original
entregue pela construtora, sendo que esta é isenta de responsabilidade pelas modificações não auto-
rizadas (CBIC, 2013).

Em face das responsabilidades apresentadas, verifica-se que os valores de vida útil são teóricos, visto
que projetistas, construtores e incorporadores não podem prever fatores que estão fora de seu controle.
Porém, cabe a cada agente assegurar o cumprimento integral das normas técnicas aplicáveis, de forma
a aumentar a qualidade e durabilidade das edificações, e ainda se resguardar diante de possíveis lití-
gios quanto ao imóvel construído.

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