PARECER TÉCNICO Nº 001/2022

Assunto: Garantias, Manutenções Preventivas e Laudo Técnico requerido pelo Condomínio Edifício
Torres de Ibiza Residence apresentado pela empresa GNSG Engenharia.

I – RESUMO

O presente documento tem como objetivo avaliação do Laudo Técnico referente às

patologias apresentadas pela empresa GNSN Engenharia nas dependências do condomínio Edifício
Torres de Ibiza Residence em conjunto com o Manual de Uso das Áreas Comuns, bem como as
diretrizes e normas técnicas que o embasaram, para o bom uso e manutenção do edifício durante
sua vida útil.

Para melhor visualização e entendimento deste parecer será anexado, ao final, uma cópia
do Manual das Áreas Comuns do empreendimento em evidência.

II – DO USO E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL E DO PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

A norma técnica NBR 5674/2012 já em sua introdução discorre:

“A manutenção de edificações é um tema cuja importância, superando,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o
momento quando a edificação é entregue e entra em uso.
As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas
as atividades produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de
outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos
anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas
ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram
suas propriedades técnicas iniciais.
É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista
ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da
simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho
atingem níveis inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1
a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo
colocadas em uso.
A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das
edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de

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 serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada VUP, causando muitos
transtornos aos seus usuários e um sobre custo intensivo dos serviços de
recuperação ou construção de novas edificações.
Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não
pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida
como um serviço técnico perfeitamente programável e como um investimento na
preservação do valor patrimonial.
A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e
preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade
de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao
longo da vida útil.
Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um
conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em
procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica
de controle de qualidade e de custo.”

O programa de manutenção preventiva corresponde às inspeções e manutenções

essenciais para permitir que os sistemas entregues funcionem bem e atinjam a vida útil proposta.
Seu acompanhamento e cumprimento permitirá que os sistemas funcionem conforme projetados e
instalados.

Cabe ao condomínio e aos proprietários realizarem as inspeções e manutenções

previstas, sob o risco de, não o fazendo, resultar em acidentes e danos não previstos, bem como de
perda das garantias.

Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista, pelo condomínio

e, quando for o caso, pelo condômino ou proprietário, infraestrutura material, financeira e de
recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:

a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples,

padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas
comuns;

b) manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou

intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos
ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou
patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e

c) manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização é programada

com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade
esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade
e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

No Manual de Uso das Áreas Comuns nas páginas de número 21 a 89 demonstram as

orientações para planejamento, registro e verificações do programa de manutenção, bem como
tabela segmentada onde se apresentam os cuidados de uso e a periodicidade para manutenção
preventiva de cada elemento do conjunto predial. Este tem a função de instruir o condomínio das

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diretrizes e procedimentos de maneira a manter a boa conservação dos elementos, como também
a intervenção rápida e eficiente em caso de disformidades, evitando o agravamento das mesmas.

III – DAS GARANTIAS E DAS PERDAS DE GARANTIA

O desempenho dos sistemas que compõem a edificação durante sua vida útil está
vinculado às condições de uso para o qual foi projetado como também à implementação de
manutenção corretiva e preventiva no pós-obra.
O Anexo D da norma técnica NBR 15575-1/2013 discorre sobre as diretrizes para o
estabelecimento de prazos de garantia dos elementos e sistemas da edificação, sendo este
também usado como referência na elaboração dos prazos presentes no Manual do Proprietário e
Manual das Áreas Comuns do empreendimento em evidência.
Na página 5 do Manual das Áreas Comuns, item 1.1 – Termo de Garantia – Aquisição
expõe:
“Ao receber as chaves do Imóvel, ser-lhe-á entregue o Manual do Proprietário
contendo o Termo de Garantia-Aquisição, informações disponíveis na ocasião, com
relação aos Prazos de Garantia e Manutenções Preventivas necessárias de itens de
serviços e materiais. O Termo de Garantia, no qual constarão todos os materiais e
os sistemas construtivos efetivamente empregados, e os prazos de garantia
contados a partir da conclusão do imóvel (auto de Conclusão ou Documento
Similar). Os Prazos constantes do Termo de Garantia-Aquisição foram
estabelecidos em conformidade com as regras legais vigentes e em vista do estágio
atual de tecnologia de cada um dos componentes e/ou serviços empregados na
construção. Assim sendo, os prazos referidos em tais documentos correspondem a
prazos totais de garantia.”

Ainda na página 5 do Manual das Áreas Comuns, item 1.4 – Programa de Manutenção
Preventiva:
“Constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva
da unidade e das áreas comuns do Condomínio. Nos termos da NBR 5674, da
Associação Brasileira de Normas Técnicas, dos Manuais do Proprietário e dos
Manuais das Áreas Comuns, o proprietário é responsável pela manutenção
preventiva de sua unidade e corresponsável pela realização e custeio da
manutenção preventiva das áreas comuns.”

Nas páginas de número 11 a 16 do mesmo manual se encontra tabela com indicações dos
prazos de garantia de cada sistema e de acordo com a especificidade do problema ou patologia
apresentada, esta que se completa com a tabela presente nas páginas de 22 a 82 que diz respeito
aos cuidados de uso, manutenção preventiva e perdas de garantia.
Importante ressaltar a menção geral, no tocante a perdas de garantia discorrido na
página 17 do manual em questão, de itens que dizem respeito ao mau uso, a identificação de
irregularidades na vistoria técnica sem a realização das devidas providências por parte dos

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proprietários ou do condomínio e a não elaboração e execução do programa de manutenção
preventivo de acordo com a NBR 5674.

IV – AVALIAÇÃO DO LAUDO TÉCNICO APRESENTADO PELA GNSN ENGENHARIA DE MANUTENÇÃO

A avaliação do laudo técnico realizado pela GNSN Engenharia de Manutenção não tem
como objetivo o questionamento das patologias encontradas, mas sim a análise dos apontamentos
bem como suas causas. Também tem como propósito a verificação destes em relação aos prazos
de garantia, perdas de garantia e manutenções preventivas.

1) Área de Lazer – Piscina Externa

1.1) Piso Cerâmico e Rejuntamento:

No laudo técnico são feitos diversos apontamentos em relação ao piso cerâmico e seu
rejuntamento, tais como fissuras, destacamento da base, manchas e eflorescências. O manual das
áreas comuns, nas páginas de 73 a 75 se encontram os prazos de garantia, cuidados de uso,
manutenção preventiva e termos para perda de garantia dos elementos.

Dentre os cuidados de uso ressaltam-se a não utilização de bomba de pressurização de água

na lavagem, o uso de detergentes agressivos, ácidos ou soda cáustica, bem como vassouras de
piaçava ou escovas com cerdas duras implicando na danificação do rejuntamento e o esmalte das
peças cerâmicas, como também da importância da imediata recuperação de quaisquer danos ao
elemento do revestimento cerâmico externo sob o risco de aumento gradual da área afetada e
corrosão da armadura de aço da estrutura de concreto armado.

No que diz respeito a manutenção preventiva importante destacar a menção a verificação e

complemento do rejuntamento em caso de falhas, a verificação anual das juntas de dilatação, essas
que devem ser preenchidas com mastique e nunca com argamassa para rejuntamento,
verificação anual de peças soltas ou trincadas e procedimento imediato com argamassa colante.
Ainda ressalta a importância dessa manutenção com o proposito de evitar o surgimento de
manchas por carbonatação (manchas esbranquiçadas nas juntas).

Referente a perdas de garantia se destacam o aparecimento de manchas por utilização de

produtos químicos, quebra ou lascamento por impacto ou pela não observância dos cuidados
durante o uso e a utilização de lavagem do revestimento com água em alta pressão.

O prazo de garantia para o elemento “Rejuntes” em relação a falhas de aderência é de 1 ano,

e falhas ou manchas no ato da entrega. Para o elemento “Revestimentos Externos” o prazo é de 2
anos para peças soltas, gretadas ou desgastadas excessivamente que não por mau uso, e no ato da
entrega para peças quebradas, trincadas, riscadas, manchadas ou com tonalidades diferentes.

1.2) Muro e Pedras Naturais:

Os apontamentos em relação ao muro dizem respeito ao acumulo de matéria orgânica,

germinação de plantas sob as pedras naturais, fissuras e destacamento no coroamento do muro

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(pedras naturais) causados pela ação conjugada de contração e dilatação provenientes da absorção
de umidade e das movimentações térmicas. O manual das áreas comuns, nas páginas de 74 a 75 se
encontram os prazos de garantia, cuidados de uso, manutenção preventiva e termos para perda de
garantia dos elementos.

Dentre os cuidados de uso ressaltam-se a não utilização de bomba de pressurização de água

na lavagem, recomendação de lavagem anual das paredes externas com a finalidade de retirar o
acúmulo de sujeira, fuligem, fungos e sua proliferação com a utilização de sabão neutro e
ressaltando a não utilização de produtos químicos corrosivos.

No que diz respeito a manutenção preventiva destaca-se a verificação e complemento do

rejuntamento em caso de falhas, a verificação anual das juntas de dilatação, essas que devem ser
preenchidas com mastique e nunca com argamassa para rejuntamento, verificação anual de peças
soltas ou trincadas e procedimento imediato com argamassa colante. Ainda ressalta a importância
da lavagem das fachadas e muros a cada 3 anos por empresa especializada.

Referente a perdas de garantia se destacam o aparecimento de manchas por utilização de

produtos químicos, quebra ou lascamento por impacto ou pela não observância dos cuidados
durante o uso, a utilização de lavagem do revestimento com água em alta pressão e a não
execução da manutenção preventiva.

Para o elemento “Revestimentos Externos” o prazo de garantia é de 2 anos para peças soltas,
gretadas ou desgastadas excessivamente que não por mau uso, e no ato da entrega para peças
quebradas, trincadas, riscadas, manchadas ou com tonalidades diferentes.

2) Pavimento Garagem G2
2.1) Estrutura, Paredes, Revestimentos e Pinturas:

Os apontamentos em relação a estrutura, ao revestimento e pintura feitos no laudo são dos

mais diversos, tais como infiltrações como manchas no teto e no piso, fissuras e formação de
bolhas devido a umidade nas paredes, elementos estruturais com fissuras e lascamentos.

No que diz respeito a infiltrações com manchas no teto, formação de estalactites e

estalagmites, o próprio laudo atribui essas patologias ao pavimento lazer (piso superior), este que
já abordado acima neste parecer e que se encontra com deficiências no piso e revestimento, e
que não passaram por medidas preventivas e corretivas. Ainda existem dúvidas acerca dos
cuidados de uso e se foram seguidos conforme manual das áreas comuns. O que, com o tempo,
levou ao agravamento dessas patologias ao ponto em que se encontram atualmente, ocasionando
ainda mais problemas.

No tocante as bolhas na pintura do revestimento argamassado da parede, essas, no laudo, são

atribuídas à infiltração de umidade pela fachada externa por uma perda na condição de proteção e
impermeabilidade do revestimento externo da fachada pelas fissuras existentes. No manual das
áreas comuns nas páginas de número 44 a 46 dispõe os prazos de garantia, cuidados de uso e
manutenção preventiva para o elemento parede. Neste os mais pertinentes, apresentados no
campo da manutenção preventiva, recomenda a pintura da fachada da edificação a cada 3 anos, o
que evita o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras possam

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causar infiltrações, e ainda ressalta que toda vez que for realizada uma repintura após a entrega da
edificação, deverá ser feito um tratamento das fissuras com a finalizada de evitar infiltrações
futuras de água.

Ainda, nas mesmas páginas do manual das áreas comuns citado no parágrafo acima, trata do
elemento estrutura, este que são apontadas patologias como fissura em viga, e lascamento de
concreto resultante da expansão motivado pela corrosão do aço da armadura. Além das citações
acima, que diz respeito a pintura a cada 3 anos das áreas internas e externas, o manual reforça que
a renovação da pintura é de grande importância pois diminui os poros nas superfícies pintadas,
reduzindo os efeitos dos gases presentes no ambiente sobre as armaduras, retardando a corrosão
das armaduras e prolongando a vida útil da edificação, e que um cuidado especial deve ser tomado
nas áreas das garagens devido a presença do gás carbônico em excesso.

Os prazos de garantia para estrutura em defeitos que comprometam a solidez ou segurança

da edificação são de 5 anos, fissuras de paredes internas de 1 ano e fissuras externas que possam
vir a gerar infiltração de 3 anos. Esses prazos podem sofrer com a perda de garantia no caso de não
serem tomados os cuidados de uso ou não feita a manutenção preventiva necessária, e destaca o
caso da não repintura da fachada e garagem a cada 3 anos.

3) Fachadas
3.1) Estrutura, Paredes, Revestimentos e Pinturas:

Também para a fachada são feitos apontamentos em relação a estrutura, ao revestimento e

pintura das paredes no laudo sendo eles, manchas, eflorescências e ação biológica,
desagregamento e fissuras provocados pela continua presença de umidade, exposição ao meio
agressivo do ambiente marinho, vento sol, gradiente térmico e deformações estruturais. Também
menciona o lascamento do concreto em pilares e viga resultantes da expansão do produto da
corrosão do aço da armadura.

No manual das áreas comuns nas páginas de número 44 a 46 dispõe os prazos de garantia,
cuidados de uso e manutenção preventiva para o elemento estrutura e paredes. No campo que
trata da manutenção preventiva, recomenda-se a pintura da fachada da edificação a cada 3 anos, o
que evita o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras possam
causar infiltrações, e ainda ressalta que toda vez que for realizada uma repintura após a entrega da
edificação, deverá ser feito um tratamento das fissuras com a finalizada de evitar infiltrações
futuras de água. E ainda reforça que a renovação da pintura é de grande importância pois diminui
os poros nas superfícies pintadas, reduzindo os efeitos dos gases presentes no ambiente sobre as
armaduras, retardando a corrosão das armaduras e prolongando a vida útil da edificação.

Para ressaltar a importância da manutenção preventiva e os cuidados de uso da edificação

mencionados no parágrafo acima e ao longo deste documento, o próprio laudo atribui as
patologias da superfície pintada, como manchas, eflorescência, ação biológica e micro-organismos,
desagregamento e fissuras a “... continua presença de umidade “ciclos de umedecimento e
secagem”, exposição ao meio agressivo (ambiente marinho), vento, sol, gradiente térmico...”.

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 Os prazos de garantia para estrutura em defeitos que comprometam a solidez ou segurança
da edificação são de 5 anos, fissuras externas que possam vir a gerar infiltração de 3 anos. Esses
prazos podem sofrer com a perda de garantia no caso de não serem tomados os cuidados de uso
ou não feita a manutenção preventiva necessária, e destaca o caso da não repintura da fachada a
cada 3 anos.

3.2) Muro e Pedras Naturais:

No que aborda a superfície pintada do revestimento argamassado da parede do muro dos

terraços e sacadas, o laudo descreve manchas, eflorescência, ação biológica e micro-organismos,
desagregamento e fissuras, provocados por deterioração da vedação das juntas de assentamento e
de construção das placas de mármore, resultantes da retenção de poluente atmosférico carregados
pela ação da chuva e do orvalho. As mesmas patologias descritas também se encontram na
superfície do revestimento causados pela umidade constante e deficiência de vedação das juntas
de assentamento e das placas de granito, que geraram fissura de destacamento das mesmas no
topo do muro.

O manual das áreas comuns, nas páginas de 74 a 75 se encontram os prazos de garantia,

cuidados de uso, manutenção preventiva e termos para perda de garantia dos elementos. Dentre
os cuidados de uso ressaltam-se a não utilização de bomba de pressurização de água na lavagem,
recomendação de lavagem anual das paredes externas com a finalidade de retirar o acúmulo de
sujeira, fuligem, fungos e sua proliferação com a utilização de sabão neutro e ressaltando a não
utilização de produtos químicos corrosivos.

No que diz respeito a manutenção preventiva se ressalta a verificação e complemento do

rejuntamento em caso de falhas, a verificação anual das juntas de dilatação, essas que devem ser
preenchidas com mastique e nunca com argamassa para rejuntamento, verificação anual de peças
soltas ou trincadas e procedimento imediato com argamassa colante. Ainda destaca a importância
da lavagem das fachadas e muros a cada 3 anos por empresa especializada.

Vale mencionar que o próprio laudo atribui a muitos desses apontamentos a causas naturais e
“cotidianas” para um edifício como exposição ao meio agressivo do ambiente marinho, vento sol,
gradiente térmico, umidade, e em complemento ao exposto ainda cita “... falta de manutenção
preventiva e corretiva.”

Das perdas de garantia se destacam o aparecimento de manchas por utilização de produtos

químicos, quebra ou lascamento por impacto ou pela não observância dos cuidados durante o uso,
a utilização de lavagem do revestimento com água em alta pressão e a não execução da
manutenção preventiva.

Para o elemento “Revestimentos Externos” o prazo de garantia é de 2 anos para peças soltas,
gretadas ou desgastadas excessivamente que não por mau uso, e no ato da entrega para peças
quebradas, trincadas, riscadas, manchadas ou com tonalidades diferentes.

3.3) Aberturas e Esquadrias

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 Sobre as aberturas e esquadrias o laudo menciona a vedação das aberturas com
craquelamento do selante, deterioração e preenchimento comprometidos. Também que as
esquadrias estão com sua estanqueidade comprometida devido à variação dimensional e vedação
da junta entre esquadria e abertura é incompleta e com falhas no preenchimento.

O manual das áreas comuns, nas páginas de 40 a 43 se encontram os prazos de garantia,

cuidados de uso, manutenção preventiva e termos para perda de garantia dos elementos. Dentre a
manutenção preventiva se destacam os pontos relacionados a limpeza dos trilhos, a manutenção
dos drenos dos trilhos inferiores sempre bem limpos e desobstruídos, a não remoção das borrachas
ou massa de vedação e a verificação anual da vedação e fixação dos vidros.

O prazo de garantia é de 1 ano para vedação e funcionamento das partes móveis, inclusive
recolhedores, palhetas, motores e conjuntos elétricos de acionamento.

As esquadrias estão de acordo com as especificações dos fornecedores e devidamente

montadas conforme com seu projeto e contramarcos fornecidos pela mesma no que diz respeito a
vedação. A verificação das vedações, conforme manual das áreas comuns, deve ser feito
anualmente e sua manutenção realizada sempre que necessário, sendo agravada sua deterioração
pelo ambiente agressivo (marinho) em que localiza a edificação.

Também há menção a instalações de redes de proteção das janelas na parte externa sem a
devida vedação dos parafusos, este de responsabilidade integral do proprietário visto que este
elemento não faz parte do conjunto entregue pela construtora.

V – CONSIDERAÇÕES FINAIS

É fato de há manifestações patológicas presentes no laudo técnico referenciado neste

documento, embora algumas de suas causas ainda possam ser questionadas, principalmente no
tocante a execução em desconformidade com as normas técnicas, essas que são rigorosamente
seguidas para o melhor resultado e qualidade que atenda o padrão da empresa.

Muitos dos problemas apresentados poderiam ser facilmente evitados, ou não agravados
seguindo as recomendações de uso e manutenção preventiva descritos no manual das áreas
comuns fornecidos pela construtora no ato da entrega no edifício.

Ainda se indaga se a administração do condomínio seguiu conforme o manual para uso e zelo
do patrimônio conforme descrito, se não se omitiu na realização das manutenções preventivas e
tomou os cuidados necessários para que não houvesse perda da garantia desses elementos.

Ademais, todos as patologias apresentadas são previstas no manual das áreas comuns e estão
fora do prazo de garantia fornecido pela construtora, levando em consideração ambos termos de
entrega e Habite-se da edificação.

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Itapema, 09 de março de 2022.

Assinado de forma digital

GERALDO OLIVEIRA por GERALDO OLIVEIRA DA
DA SILVA SILVA NETTO:04721372981
Dados: 2022.03.09 16:33:52
NETTO:04721372981 -03'00'
_____________________________________
GERALDO NETTO
Engenheiro Civil
CREA no PR 124262/D
CREA no 178924-8 SC

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