2

GESTÃO DE MANUTENÇÃO
PREDIAL

1ª EDIÇÃO

 Manutenção Predial
 Normas Relevantes
 Tecnologias na Manutenção
 Ferramentas e Softwares
 Planejamento de Manutenção
 Classificação das Edificações

LUIZ ARAUJO DE SOUZA JUNIOR

M.Sc. em Gestão de Sistemas de Engenharia - UCP

2023
 3

Prefácio

Vivemos em um tempo em que o crescimento

urbano e a evolução da construção civil são marcos do
progresso da sociedade. Diante desse cenário, a
manutenção predial se consolida como uma disciplina
essencial. O livro "GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL"
surge da aspiração de explorar de forma abrangente e
elucidativa os fundamentos, métodos e inovações neste
campo dinâmico e essencial.

Minha trajetória como Engenheiro Civil e Mestre

em Engenharia, aliada à minha experiência como
educador, me proporcionou uma visão privilegiada
sobre a influência significativa que uma gestão de
manutenção eficaz pode exercer sobre a segurança,
operacionalidade e sustentabilidade das edificações. Foi
a reflexão sobre essa influência e a paixão pela
disseminação do conhecimento que motivaram a
concepção deste livro.

"GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL" é o

resultado de uma profunda pesquisa, vivência prática e
diálogo contínuo com profissionais do setor,
administradores de condomínios e estudantes. Ele se
destina a todos aqueles que desejam aprofundar seus
conhecimentos nos desafios e soluções inerentes à
manutenção predial.

Ao percorrer estas páginas, o leitor será

introduzido a conceitos-chave, regulamentações,
modalidades de manutenção e inovações tecnológicas,
 4

sendo conduzido a estratégias aplicáveis e estudos de

caso que exemplificam a implementação bem-sucedida
das práticas abordadas. O livro também enfatiza a
relevância da atualização contínua e da receptividade às
novas tendências e avanços no âmbito da manutenção
predial.

Minha gratidão se estende a todos que, de

alguma forma, contribuíram para a concretização deste
trabalho. Agradeço aos colegas de profissão, alunos e
especialistas pelo intercâmbio enriquecedor de saberes
e vivências. Minha família e amigos também merecem
reconhecimento pelo apoio constante e encorajamento
em cada fase deste projeto.

É com grande satisfação que compartilho este

livro, na esperança de que ele se torne um recurso
valioso e inspirador, incentivando o desenvolvimento de
uma gestão de manutenção predial mais inovadora,
eficiente e sustentável.

Boa leitura e um frutífero aprendizado!

DICA “Quem não programa sua manutenção

com cuidado, se arrepende do resultado.”
 5

SUMÁRIO
1. Introdução .......................................................................................... 6
2. Tipos de Manutenção ................................................................. 24
3. Normas Relevantes para Manutenção Predial............... 33
4. Aplicação Prática das Normas ............................................... 38
5. Tecnologias na Manutenção Predial ................................... 42
6. Como Escolher a Tecnologia Certa para Suas
Necessidades ............................................................................................ 46
7. Planejamento de Manutenção Avançado ........................ 50
8. Boas Práticas na Manutenção Predial ............................... 55
9. Conclusão ......................................................................................... 59
10. Referências ................................................................................. 61
 6

1. Introdução

A manutenção é um conjunto essencial de

atividades voltadas para a conservação, recuperação e
aprimoramento da capacidade funcional e operacional
de edificações e equipamentos. Conforme a norma
ABNT NBR 5674:2012, a manutenção é definida como
todas as ações necessárias para garantir que uma
edificação atenda às necessidades e segurança dos seus
usuários ao longo do tempo.

Importância

A manutenção é crucial para garantir a

integridade, funcionalidade e segurança das estruturas.
Ela desempenha um papel vital na prevenção de falhas,
acidentes e desgastes, contribuindo para a durabilidade
e sustentabilidade das edificações. A falta de
manutenção adequada pode resultar em problemas
estruturais, prejuízos financeiros e riscos à segurança
dos ocupantes.

Objetivos

Os principais objetivos da manutenção incluem:

 Preservar as condições originais da edificação e

evitar a degradação dos materiais e sistemas
construtivos;
 7

 Identificar e corrigir falhas e defeitos em tempo

hábil;
 Otimizar a performance e eficiência energética das
instalações;
 Garantir a segurança, conforto e bem-estar dos
usuários;
 Minimizar custos a longo prazo, evitando reparos
emergenciais e prolongando a vida útil da
edificação.

Benefícios

Realizar uma manutenção adequada traz

diversos benefícios, tais como:

 Prolongamento da vida útil da edificação e dos

equipamentos;
 Redução de custos com reparos e substituições;
 Prevenção de acidentes e danos estruturais;
 Valorização do imóvel;
 Cumprimento de normas regulatórias e legislação.

A manutenção não se limita apenas a reparos

reativos. Ela engloba uma variedade de atividades,
incluindo inspeções regulares, limpeza, ajustes, testes e
ações preventivas, que asseguram que a edificação e
seus componentes funcionem de maneira eficiente e
segura.
 8

Prazo de Garantia

O prazo de garantia é o período estabelecido

após a instalação, compra ou entrega de um
equipamento, componente ou sistema, durante o qual
o fabricante ou fornecedor assegura o desempenho
adequado e se compromete a corrigir eventuais defeitos
ou falhas sem custos adicionais para o cliente.

DICA “Se você acha que a manutenção é cara,

tente o custo de um acidente! Cuide hoje
para não chorar amanhã.”

Responsabilidade do Fabricante

Durante o prazo de garantia, qualquer

responsabilidade decorrente de defeitos ou falhas é
atribuída ao fabricante ou fornecedor. Esse
compromisso protege o cliente contra custos
inesperados e assegura que o equipamento ou
componente adquirido atenda às especificações e
padrões de qualidade prometidos.

Avaliação de Desempenho

O período de garantia é uma janela crítica para

os usuários avaliarem o desempenho do equipamento
ou sistema em condições reais de operação. É
 9

fundamental que qualquer inconsistência,

irregularidade ou falha observada seja prontamente
comunicada ao fabricante para a devida correção.

Documentação e Registro

Manter uma documentação detalhada e

rigorosa de quaisquer problemas identificados ou
manutenções realizadas durante o prazo de garantia é
essencial. Esses registros podem ser fundamentais para
futuras reivindicações de garantia e para a
compreensão do comportamento e desempenho do
equipamento a longo prazo.

Considerações Importantes

É crucial entender que a existência de uma

garantia não elimina a necessidade de realizar
manutenções preventivas e inspeções regulares. A
garantia serve como uma camada adicional de proteção
contra defeitos de fabricação ou design, mas não
substitui as práticas de manutenção essenciais para a
longevidade e eficiência do equipamento ou sistema.

Vida útil das Estruturas

A vida útil de uma estrutura refere-se ao período

durante o qual ela é capaz de cumprir sua função
principal, mantendo os níveis de performance e
 10

segurança, sem necessitar de intervenções

extraordinárias. Este conceito é fundamental na
manutenção predial, pois orienta as práticas e
estratégias de conservação das edificações.

Fatores Determinantes

Alguns fatores influenciam a vida útil das

estruturas, incluindo:

 Qualidade dos Materiais: a utilização de materiais de

alta qualidade contribui significativamente para a
longevidade da estrutura;
 Condições Ambientais: fatores climáticos, como
temperatura, umidade e exposição a agentes
corrosivos, afetam diretamente a durabilidade dos
componentes estruturais;
 Uso e Ocupação: o tipo e a intensidade de uso da
edificação impactam o desgaste e a degradação
das estruturas;
 Manutenção Preventiva: a realização periódica de
inspeções e manutenções previne o surgimento de
patologias e prolonga a vida útil da edificação.

Avaliação e Monitoramento

A avaliação regular da condição estrutural e o

monitoramento contínuo de indicadores de
desempenho são práticas essenciais para identificar
sinais de degradação e programar intervenções de
manutenção. A adoção de tecnologias avançadas, como
 11

sensores e software de gestão, facilita esse processo e

permite uma abordagem proativa.

Importância da Vida Útil na Gestão de

Manutenção

Compreender e considerar a vida útil das

estruturas é crucial para o planejamento e a gestão
eficiente da manutenção predial. Isso possibilita a
previsão de intervenções, otimização de recursos e
redução de custos a longo prazo. Além disso, contribui
para a sustentabilidade, minimizando o consumo de
materiais e a geração de resíduos.

Vida Útil Residual

A Vida Útil Residual refere-se ao período

remanescente em que um equipamento, componente
ou sistema ainda pode operar de forma segura e eficaz
após o término de sua Vida Útil de Projeto. Representa
o tempo que resta até que, o equipamento atinja o final
de sua vida útil total, sendo um conceito crucial para a
gestão eficiente da manutenção predial.
 12

DICA “Manutenção não é apenas uma tarefa, é

uma arte! E assim como uma boa pintura,
uma edificação bem mantida vale mil
palavras... e evita mil problemas!”

Decisões de Investimento

A determinação precisa da Vida Útil Residual é

fundamental para orientar decisões de investimento. Ao
compreender o tempo operacional restante de um
componente, engenheiros e gestores podem avaliar de
forma mais informada se é mais vantajoso investir em
manutenção e reparos ou proceder com a substituição
do equipamento.

Gestão de Riscos

Equipamentos que estão operando dentro de

sua Vida Útil Residual podem apresentar riscos elevados
de falhas e mau funcionamento. A identificação dessa
fase é vital para a implementação de inspeções mais
rigorosas e manutenções frequentes, mitigando riscos e
assegurando a continuidade operacional.
 13

Otimização de Recursos

Compreender e gerenciar adequadamente a

Vida Útil Residual permite uma alocação de recursos
mais eficiente. Isso garante que os equipamentos e
sistemas sejam utilizados até o máximo de sua
capacidade antes da substituição, promovendo a
sustentabilidade e a eficiência econômica.

Considerações Adicionais

Equipamentos que operam além de sua Vida Útil

Residual podem enfrentar custos operacionais elevados,
além de, uma maior probabilidade de falhas
inesperadas. Portanto, uma gestão cuidadosa e proativa
dessa fase é essencial para manter a integridade e a
funcionalidade das instalações.

Vida Útil Total

A Vida Útil Total de um equipamento,

componente ou sistema é a soma da sua Vida Útil de
Projeto com a Vida Útil Residual. Ela representa o
período total estimado durante o qual o equipamento
pode operar de forma segura e eficaz, desde sua
instalação até o final de sua funcionalidade.
 14

Planejamento de Longo Prazo

Ter conhecimento da Vida Útil Total é

fundamental para o planejamento de longo prazo. Ela
oferece uma visão abrangente do ciclo de vida de um
equipamento, facilitando o planejamento de
substituições, renovações e alocação de recursos para
manutenções futuras.

Análise de Custo-Benefício

A compreensão da Vida Útil Total é uma

ferramenta valiosa para os engenheiros realizarem
análises de custo-benefício. Ela permite avaliar de
maneira mais precisa se o investimento em novos
equipamentos ou em manutenções extensivas é
justificado, ponderando a vida operacional
remanescente do componente.

Gestão de Ativos

A Vida Útil Total é uma métrica chave na gestão

de ativos de uma edificação. Ela permite uma melhor
compreensão da depreciação e do valor residual de um
equipamento ao longo do tempo, contribuindo para
uma gestão patrimonial mais eficiente e estratégica.
 15

Considerações Adicionais

A análise da Vida Útil Total não apenas indica o

momento em que um equipamento pode precisar ser
substituído, mas também fornece insights valiosos
sobre os momentos adequados para grandes revisões,
atualizações ou modernizações, assegurando a
continuidade e a eficiência das operações prediais.

Figura 1 - Conceituação de vida útil das estruturas de concreto tomando por

referência o fenômeno de corrosão das armaduras. Medeiros (2011).
 16

Riscos e Prejuízos à Segurança

"Riscos e Prejuízos à Segurança" referem-se ao

nível de desempenho de um equipamento,
componente ou sistema no qual sua operação pode
representar um perigo direto ou potencial à segurança
dos usuários, do ambiente ou das operações. Esta
condição demanda atenção imediata e medidas
corretivas para prevenir incidentes e manter a
integridade das instalações.

Prioridade Máxima

A segurança deve ser sempre a prioridade

número um em qualquer operação ou projeto.
Identificar e mitigar riscos são ações fundamentais para
evitar acidentes, proteger a vida e garantir a
continuidade e integridade das operações prediais.

Monitoramento Contínuo

Equipamentos que se aproximam de um estado

onde possam apresentar riscos significativos à
segurança, requerem monitoramento contínuo e ações
imediatas. A intervenção proativa é essencial para
prevenir falhas catastróficas e minimizar os prejuízos
associados.
 17

Decisões Informadas

A identificação tempestiva de riscos e prejuízos

potenciais à segurança é crucial para que os
engenheiros e gestores possam tomar decisões
informadas. Isso inclui avaliar a necessidade de
manutenção, reparos, ajustes operacionais ou, em casos
mais graves, a substituição imediata de equipamentos.

Ferramenta Essencial: Análise de Risco

A análise de risco é uma ferramenta essencial na

gestão de manutenção predial. Ela permite avaliar a
gravidade e a probabilidade de falhas potenciais,
ajudando a priorizar ações corretivas e alocar recursos
de maneira eficiente e eficaz para salvaguardar a
segurança.

Avanço das Tecnologias

O termo "Avanço das Tecnologias" alude à

evolução constante e acelerada de ferramentas,
equipamentos, softwares e métodos que revolucionam
e otimizam a forma como operamos, particularmente
no âmbito da engenharia de manutenção predial.

Eficiência e Precisão

A "Eficiência" refere-se à habilidade de executar

tarefas com o mínimo desperdício de tempo e recursos,
 18

enquanto "Precisão" indica a exatidão e a correção nos

detalhes.

Minimização de Erros

Tecnologias avançadas, como softwares de

simulação e modelagem, permitem a identificação e
correção proativas de erros, assegurando resultados
mais acurados na manutenção de sistemas e
equipamentos.

Otimização de Processos

A automação e a otimização possibilitadas pela

tecnologia resultam em procedimentos de manutenção
mais ágeis e eficazes.

Dados Confiáveis

Ferramentas tecnológicas avançadas geram

dados precisos, essenciais para tomadas de decisão
informadas na manutenção predial.

Inovação

"Inovação" é o ato de introduzir e aplicar novas

ideias, processos ou métodos que adicionam valor e
aprimoram a eficiência e a satisfação do cliente.
 19

DICA “Uma estrutura bem projetada e

mantida não é apenas um abrigo, mas
um legado. A vida útil não é apenas
sobre anos, mas sobre a qualidade
desses anos!”

Soluções Revolucionárias

A tecnologia possibilita o desenvolvimento de

soluções antes vistas como impraticáveis,
particularmente na manutenção de edificações.

Sustentabilidade

A inovação tecnológica frequentemente busca

soluções mais sustentáveis, mitigando impactos
ambientais e fomentando o desenvolvimento
sustentável no setor de manutenção predial.

Competitividade

“Competitividade" é a habilidade de competir no

mercado através da oferta de serviços inovadores, de
alta qualidade e a preços competitivos.
 20

Diferenciação no Mercado

A incorporação de tecnologias inovadoras

destaca profissionais e empresas em um mercado
competitivo.

Eficiência Operacional

Tecnologias emergentes propiciam a otimização

de processos e a redução de custos, elevando a
competitividade no setor de manutenção predial.

A adoção de novas tecnologias, apesar de

requerer adaptação e treinamento, proporciona
benefícios duradouros e supera os desafios iniciais. No
campo da manutenção predial, a convergência de
eficiência, inovação e competitividade, impulsionada
pela tecnologia, é a chave para alcançar a excelência e
estar sempre um passo à frente.

Importância da Atualização

"Atualização" é o processo contínuo e

imprescindível de aquisição de novos conhecimentos,
habilidades e competências, essencial em campos
dinâmicos como a manutenção de sistemas e
equipamentos em edificações.
 21

Adaptação às Mudanças

"Adaptação às Mudanças" denota a capacidade

de ajustar-se a novas condições ou alterações, seja no
ambiente tecnológico, regulatório ou de mercado, no
contexto da manutenção predial.

Ambiente Dinâmico

Com inovações e evoluções frequentes, adaptar-

se é crucial para manter a relevância e eficácia
profissional em manutenção predial.

Desafios Emergentes

A evolução tecnológica e as demandas da

sociedade trazem novos desafios, exigindo soluções
inovadoras e adaptabilidade dos profissionais.

Oportunidades Novas

A capacidade de adaptação abre portas para

novas oportunidades e expansão de áreas de atuação na
manutenção de edificações.

Desenvolvimento Pessoal e Profissional

O "Desenvolvimento Pessoal e Profissional"

implica o aprimoramento contínuo de habilidades e
 22

conhecimentos, visando o crescimento na carreira e o

enriquecimento pessoal.

Evolução Contínua

O desenvolvimento contínuo é vital para se

manter atualizado e relevante no dinâmico campo da
manutenção predial.

Expansão de Horizontes

O investimento em desenvolvimento pessoal

pode revelar novas oportunidades e desafios
profissionais na manutenção de edificações.

Satisfação e Realização

O crescimento pessoal e profissional contribui

para a satisfação na carreira e a sensação de realização
na manutenção de sistemas e equipamentos.

Competitividade no Mercado

"Competitividade" é a habilidade de competir no

mercado, oferecendo serviços de alta qualidade e
inovadores.
 23

Diferenciação no Mercado

A atualização contínua e o desenvolvimento

pessoal e profissional são diferenciais, destacando
profissionais em um mercado competitivo de
manutenção predial.

Adaptação às Mudanças

A capacidade de se adaptar rapidamente a novas

tecnologias e tendências é crucial para manter a
relevância e a competitividade na manutenção de
edificações.

Na manutenção predial, a atualização não é uma

opção, é uma necessidade. Em um mundo em
constante mudança, quem não avança, fica para trás.
Cada projeto, desafio e inovação é uma oportunidade de
crescimento. Não se trata apenas de onde se quer
chegar, mas de quem se torna ao longo da jornada.

Figura 2 - Vida útil x Desempenho (conceito da ABNT NBR 15.575-1:2013).

 24

2. Tipos de Manutenção

À medida que adentramos no segundo capítulo

deste guia, "Tipos de Manutenção", é fundamental
reconhecer a importância do que foi construído na
introdução. Cada termo, conceito e definição
apresentados anteriormente serve como alicerce para o
entendimento profundo e a aplicação prática dos
diversos tipos de manutenção em edificações.
Compreender a relevância da atualização constante, da
adaptabilidade e do desenvolvimento contínuo é
crucial, pois esses elementos permeiam todas as formas
de manutenção, influenciando diretamente a eficácia e
eficiência dos processos.

Ao explorarmos os diferentes tipos de

manutenção, veremos como os avanços tecnológicos, a
precisão e a inovação, discutidos no capítulo anterior, se
integram de maneira prática e significativa em cada
estratégia de manutenção. Isso não apenas realça a
complexidade e a diversidade das abordagens de
manutenção em equipamentos e sistemas de
edificações, mas também evidência como a teoria e a
prática se entrelaçam, formando um todo coeso e
integrado.
 25

DICA “Assim como nós, as estruturas também

têm 'rugas' com o tempo. Mas com a
manutenção certa, elas podem ter a
aparência de 'vinte e poucos' por muito
mais tempo!”

Manutenção Corretiva

A Manutenção Corretiva é caracterizada pela

intervenção após a ocorrência de uma falha, com o
objetivo de restaurar a condição operacional de
equipamentos e sistemas em edificações.

Características

 Reativa: esta manutenção é executada em resposta

a uma falha ou defeito detectado;
 Não Planejada: ao contrário da manutenção
preventiva, a corretiva não é agendada com
antecedência, surgindo da necessidade imediata;
 Urgência: frequentemente demanda ação imediata
para prevenir danos adicionais ou interrupções
prolongadas.
 26

Situações de Aplicabilidade

 Falhas inesperadas em sistemas críticos;

 Defeitos que escapam à detecção pelas
manutenções preventiva e preditiva;
 Quando os custos de manutenção preventiva não
se justificam para determinados equipamentos.

Vantagens e Desvantagens

 Vantagens: oferece flexibilidade e pode ser mais

econômica para equipamentos menos críticos;
 Desvantagens: pode acarretar períodos mais longos
de inatividade, ser mais custosa devido à urgência e
causar maior risco de danos por falta de prevenção.

A Manutenção Corretiva atua como o 'bombeiro'

da engenharia, sempre pronta para 'apagar incêndios'.
No entanto, a máxima “é sempre melhor prevenir do
que remediar” se mantém verdadeira.

Manutenção Preventiva

A Manutenção Preventiva é uma estratégia

proativa, planejada e programada, executada antes da
ocorrência de uma falha, visando manter a
operacionalidade e prolongar a vida útil de
equipamentos e sistemas.
 27

Características

 Proativa: realizada antecipadamente para prevenir

falhas;
 Planejada: atividades programadas minimizam
interrupções inesperadas;
 Regularidade: pode ser baseada no tempo ou uso.

Benefícios e Desafios

 Benefícios: reduz falhas, prolonga a vida útil,

economiza a longo prazo, melhora a previsibilidade
de custos e aumenta a segurança;
 Desafios: requer investimento em planejamento e
recursos, e compromisso com o cronograma.

A Manutenção Preventiva é a antecipação

inteligente de problemas, assegurando que edificações
estejam sempre um passo à frente das falhas.

Manutenção Preditiva

A Manutenção Preditiva utiliza dados e

tecnologia para monitorar o estado de conservação de
equipamentos e sistemas, antecipando quando a
manutenção será necessária.
 28

Características

 Baseada em Dados: emprega ferramentas e

análises avançadas;
 Tecnológica: utiliza tecnologias como sensores e
termografia;
 Proativa: antecipa problemas antes de se tornarem
críticos.

Vantagens e Desvantagens

 Vantagens: maximiza a vida útil, reduz custos,

otimiza recursos;
 Desvantagens: requer investimento em tecnologia
e treinamento.

A Manutenção Preditiva é onde a tecnologia

encontra a prevenção, transformando dados em ações
que asseguram a integridade das edificações.

Manutenção Proativa

A Manutenção Proativa é um conceito

emergente que enfatiza a proatividade e a qualificação
dos profissionais para garantir a eficácia da manutenção
predial.

Características

 Centrada nas Pessoas: foca na capacitação e

proatividade;
 29

 Abordagem Holística: combina aspectos de outros

tipos de manutenção;
 Foco em Prevenção: antecipa problemas através da
observação ativa.

Vantagens e Desafios

 Vantagens: promove uma cultura de manutenção

consciente, reduz falhas, e maximiza eficiência;
 Desafios: requer investimento em desenvolvimento
profissional e mudança cultural.

A Manutenção Proativa é onde a capacitação

encontra a ação, destacando a importância das pessoas
na prevenção e manutenção de edificações.

DICA “Com o avanço das tecnologias, a

engenharia não apenas evolui, mas
redefine os limites do possível.”

Comparação entre os Tipos de Manutenção

Ao explorarmos os variados tipos de

manutenção, é fundamental entender as distinções,
benefícios e desafios de cada um, para que possamos
aplicá-los de maneira eficaz na prática da engenharia
predial.
 30

Manutenção Corretiva vs. Preventiva

Tempo de Intervenção: a manutenção corretiva

ocorre após a falha, enquanto a preventiva é
programada antes da ocorrência de defeitos;

Custo: a corretiva pode ter custos elevados

devido à urgência e possíveis danos secundários,
enquanto a preventiva, apesar do investimento inicial,
pode resultar em economia a longo prazo;

Risco: a manutenção corretiva apresenta

maiores riscos de danos a equipamentos e sistemas,
devido à falta de prevenção.

Manutenção Preditiva vs. Proativa

Tecnologia e Dados: a preditiva é altamente

dependente de tecnologia e dados para prever falhas,
enquanto a proativa foca na capacitação e proatividade
humanas;

Abordagem: a manutenção preditiva é reativa e

baseada em condições, enquanto a proativa é uma
estratégia abrangente que busca prevenir falhas antes
que ocorram;

Aplicação: a preditiva é ideal para equipamentos

críticos e de alto valor, enquanto a proativa pode ser
aplicada em diversos cenários, promovendo uma
cultura de manutenção preventiva.
 31

Ao ponderar sobre as características de cada tipo

de manutenção, é evidente que não há uma abordagem
única que se aplique a todas as situações. A escolha
apropriada dependerá da natureza do equipamento ou
sistema, das necessidades específicas da edificação, e
dos recursos disponíveis. Na tapeçaria da manutenção
predial, cada tipo de manutenção é um fio essencial, e a
arte está em tecê-los juntos, criando um mosaico
robusto e resiliente que sustenta a integridade de
nossas edificações.

Neste capítulo, navegamos pelas diversas

correntes da manutenção, cada uma com sua
importância singular na tapeçaria complexa da
engenharia predial. Descobrimos que, na Manutenção
Corretiva, somos bombeiros, prontos para apagar
incêndios, ressaltando a máxima de que é sempre
melhor prevenir do que remediar. Na Manutenção
Preventiva, aprendemos que a prevenção é o melhor
remédio, e que um check-up regular é a chave para
evitar emergências inesperadas.

Ao adentrarmos o universo da Manutenção

Preditiva, vimos que a tecnologia e a prevenção se
entrelaçam, transformando dados em ações que
garantem a saúde da edificação. E, finalmente, na
Manutenção Proativa, percebemos que a ferramenta
mais afiada não está na caixa de ferramentas, mas entre
as orelhas! Quando o conhecimento encontra a ação, os
edifícios não apenas sobrevivem, eles brilham!

Cada abordagem de manutenção é um fio na

vasta rede que compõe a integridade de um edifício. E
 32

ao tecermos esses fios com sabedoria e proatividade,

construímos não apenas estruturas que resistem ao
teste do tempo, mas também legados que
resplandecem na paisagem da engenharia predial. No
final das contas, na engenharia, como na vida, é o
equilíbrio harmonioso entre ciência e ação que cria
sinfonias inesquecíveis.

Agora que desvendamos as nuances e

particularidades dos diferentes tipos de manutenção, é
imperativo direcionarmos nosso olhar para o arcabouço
de normas e regulamentações que norteiam a
manutenção predial. Assim como os maestros usam
partituras para criar harmonia na música, na engenharia
predial, utilizamos normas para assegurar a segurança,
eficiência e longevidade das edificações. No próximo
capítulo, exploraremos as Normas Relevantes para
Manutenção Predial, essenciais para compreender os
padrões, responsabilidades e melhores práticas que
guiam nosso trabalho diário. Essas normas são a bússola
que nos orienta na busca pela excelência na gestão e
manutenção de edificações, garantindo que cada nota
tocada ressoe com precisão e harmonia no concerto da
engenharia moderna.
 33

3. Normas Relevantes para Manutenção

Predial

O campo da manutenção predial é regido por

uma série de normas técnicas estabelecidas para
assegurar que as atividades sejam executadas de
maneira padronizada, segura e eficiente. A observância
rigorosa destas normas não é apenas uma questão
técnica, mas também uma responsabilidade legal e
ética. Ao longo deste capítulo, exploraremos algumas
das normas mais relevantes que funcionam como o
alicerce da manutenção predial, garantindo a
integridade, segurança e durabilidade das edificações.

DICA “A manutenção predial é a arte de preservar,

proteger e otimizar edificações, garantindo
sua longevidade e segurança.”

Visão Geral das NBR’s

As Normas Brasileiras (NBR’s) estabelecem

requisitos, diretrizes e procedimentos para uma
variedade de atividades na engenharia, incluindo a
manutenção predial. Elas são essenciais para garantir a
padronização, segurança e eficiência nas operações,
promovendo a qualidade e a durabilidade das
estruturas. Ignorar estas normas seria equivalente a
 34

construir sem alicerce, resultando inevitavelmente em

falhas estruturais.

ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de Edificações

Esta norma é um pilar no campo da manutenção

predial, estabelecendo os requisitos para a gestão do
sistema de manutenção de edificações. Ela define
claramente as responsabilidades, enfatiza a
necessidade de um plano de manutenção e orienta as
ações considerando a vida útil dos elementos das
edificações. A realização de inspeções periódicas e o
registro detalhado de todas as manutenções são
imperativos segundo esta norma, formando um
histórico valioso para a gestão futura.

ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para Manuais de

Uso, Operação e Manutenção

A NBR 14037:2011 é fundamental para a criação

de manuais claros e informativos de uso, operação e
manutenção das edificações. Ela estabelece os
requisitos para a elaboração e apresentação desses
manuais, garantindo que os usuários e gestores tenham
acesso a informações cruciais para a manutenção
adequada de suas propriedades. A norma também
destaca a importância da comunicação clara,
atualizações periódicas do manual e registro adequado
de ocorrências.
 35

ABNT NBR 16747:2020 - Inspeção Predial

Esta norma estabelece os critérios para a

realização de inspeções em edificações, sendo uma
ferramenta essencial para identificar e diagnosticar as
condições das estruturas. Ela orienta sobre a
periodicidade das inspeções, classificação das
anomalias e enfatiza a necessidade de profissionais
habilitados para garantir diagnósticos confiáveis.

ABNT NBR 16280:2020 - Reforma em Edificações

A NBR 16280:2020 define os requisitos e diretrizes

para a execução de reformas, garantindo a segurança,
qualidade e preservação do patrimônio. Ela enfatiza a
importância do planejamento detalhado, análise
técnica, comunicação adequada e medidas de
segurança durante a reforma.

ABNT NBR 14931:2023 - Execução de Estruturas de

Concreto

Essa norma recente estabelece os requisitos para

a execução de estruturas de concreto, alinhada às
diretrizes de outras normas relevantes. Ela aborda
aspectos como gestão e controle da execução,
armazenamento de materiais, posicionamento das
armaduras, concretagem, protensão, injeção, emendas
mecânicas e proteção de barras.
 36

ABNT NBR 15575:2021 - Desempenho de Edificações

Habitacionais

A NBR 15575:2021 é uma norma transformadora

que estabelece os critérios de desempenho para
edificações habitacionais. Ela aborda diversos aspectos,
como segurança, habitabilidade, sustentabilidade e
estabelece requisitos para diferentes sistemas da
edificação. A norma é aplicável a todas as edificações
habitacionais e trouxe uma mudança de paradigma
para o setor da construção civil.

Conhecer e aplicar estas normas não é apenas

uma obrigação, mas um compromisso com a qualidade,
segurança e integridade das edificações. Na construção
civil, a fundação da manutenção predial é solidificada
pelas normas técnicas, garantindo que cada edifício não
apenas permaneça de pé, mas prospere e perdure
através do tempo.

Ao encerrar este capítulo, fica evidente a

indispensabilidade das normas técnicas na estruturação
e execução da manutenção predial. Elas são o alicerce
que sustenta a segurança, qualidade e durabilidade de
cada edificação, agindo como o compasso que norteia
cada ação, decisão e intervenção no vasto campo da
construção civil. Conhecer e aplicar estas normas não é
meramente uma formalidade, mas um compromisso
com a excelência, uma responsabilidade ética e legal
para com a sociedade e o meio ambiente.

Agora, ao avançarmos para o próximo capítulo, a

teoria se entrelaça com a prática. Abordaremos a
 37

"Aplicação Prática das Normas", onde cada princípio,

cada diretriz e cada especificação que discutimos se
transforma em ação. Veremos como essas normas,
quando aplicadas corretamente, se tornam o diferencial
entre uma edificação que simplesmente existe e uma
que prospera, entre uma estrutura que atende às
necessidades básicas e uma que se destaca como
referência de qualidade e segurança.

Neste novo capítulo, mergulharemos no

universo prático, explorando casos, analisando
exemplos e desvendando como, na prática, as normas
se manifestam e influenciam cada aspecto da
manutenção predial. É o momento em que o
conhecimento se transforma em sabedoria aplicada,
onde cada norma se revela como uma ferramenta
essencial no arsenal da engenharia. Prepare-se para ver
a teoria ganhar vida, para entender como, no mundo da
construção civil, a aplicação consciente e informada das
normas é o que constrói o futuro da edificação.
 38

4. Aplicação Prática das Normas

Adentrando o universo da aplicação prática das

normas, é imprescindível mergulhar com
discernimento e meticulosidade em cada detalhe, cada
requisito e cada objetivo que esses documentos tecem.
Interpretar e compreender as normas não é meramente
um passo inicial, mas um exercício contínuo de
diligência e aprendizado, onde a leitura atenta se alia à
busca incessante por capacitação.

As normas, como espinha dorsal de qualquer

projeto, demandam consideração e integração desde as
suas fases mais iniciais. Ao entrelaçar o design com as
diretrizes normativas, evitamos o caminho sinuoso dos
retrabalhos e as armadilhas das correções posteriores,
construindo um percurso sólido rumo à conformidade e
excelência.

DICA
“Manutenção predial é como spa para
edifícios. Eles também merecem um dia de
cuidados para se sentirem rejuvenescidos!”
 39

Na era contemporânea, somos assistidos por um

arsenal de ferramentas e softwares que desempenham
papel crucial na aplicação precisa das normas. Eles nos
proporcionam o poder de simular, verificar e assegurar
a conformidade, agindo como sentinelas vigilantes no
vasto terreno da construção civil.

Contudo, a tecnologia por si só não é a panaceia.

A capacitação e o treinamento das equipes são
elementos vitais, agindo como o sangue que pulsa nas
veias de cada projeto, garantindo que cada norma seja
aplicada com maestria e que os erros, frequentemente
traiçoeiros, sejam mantidos à distância.

A documentação e o registro meticuloso formam

a memória de cada empreendimento, guardando com
fidelidade as decisões de design, justificativas e cálculos.
Eles são os guardiões da transparência e os aliados
indispensáveis em inspeções e auditorias, assegurando
que cada passo dado está imortalizado na pedra angular
da integridade.

No dinamismo do mundo moderno, as normas

dançam ao ritmo da evolução, sendo revisadas e
atualizadas com uma cadência que exige vigilância.
Manter-se atualizado não é uma opção, mas uma
necessidade imperativa para assegurar a harmonia
contínua entre projeto e normatividade.

A comunicação transparente com os

stakeholders e a construção de confiança são os tijolos
com os quais edificamos relações profissionais
duradouras. Elas demonstram não apenas o
 40

compromisso com a qualidade, mas também um

profissionalismo que se ergue como farol no horizonte
da construção civil.

E, ao cruzarmos a linha de chegada de cada

projeto, o feedback se torna o compasso que nos
orienta, a bússola que guia a melhoria contínua e o
refinamento de cada processo subsequente.

A aplicação prática das normas se eleva além de

uma mera formalidade. Ela é a sentinela da qualidade, a
guardiã da segurança e a artífice do desempenho
excepcional. Na tapeçaria da construção civil moderna,
ela protege e serve, tornando-se um pilar inabalável
tanto para profissionais quanto para usuários finais. E,
para trazer essa abstração à realidade tangível,
podemos explorar exemplos cotidianos na manutenção
predial.

Imagine um sistema de elevadores em um

edifício comercial. A aplicação prática da norma ABNT
NBR 16042:2012, que regula a segurança de elevadores,
é vital. A observância desta norma, desde a fase de
projeto até a manutenção regular, assegura que cada
movimento do elevador seja seguro e eficiente,
minimizando riscos e promovendo a confiabilidade.

Outro exemplo palpável é a manutenção do

sistema elétrico de uma edificação. A norma ABNT NBR
5410:2004, que estabelece condições a que devem
satisfazer as instalações elétricas de baixa tensão, torna-
se o guia mestre. Ao aplicar esta norma, garantimos que
cada fio, cada conexão, esteja em conformidade,
 41

prevenindo falhas e protegendo a edificação contra

riscos de incêndio e outros perigos elétricos.

Também no cotidiano, a inspeção predial

regulada pela ABNT NBR 16747:2020, se manifesta em
cada avaliação de estrutura, cada diagnóstico de
condição técnica e funcional. A observância rigorosa
desta norma assegura que cada anomalia, desde a mais
superficial até a crítica, seja identificada, registrada e
corrigida, mantendo a integridade e segurança da
edificação.

Estes exemplos ilustram como a aplicação

prática das normas se entrelaça no tecido diário da
manutenção predial, formando a armadura que protege
e sustenta cada edificação. E, ao olharmos para o futuro,
vislumbramos uma era digital onde a tecnologia e a
inovação se unem à tradição normativa, conduzindo a
manutenção predial a novos patamares de eficiência,
transparência e proatividade.

Agora, ao olharmos para o horizonte,

vislumbramos um futuro em que a tecnologia não
apenas auxilia na aderência às normas, mas também
transforma a manutenção predial em uma tapeçaria
mais eficiente, transparente e proativa. Estão prontos
para cruzar o limiar e adentrar a era digital da
manutenção predial, onde a inovação e a tradição
dançam em harmonia, criando a sinfonia da evolução?
 42

5. Tecnologias na Manutenção Predial

Em um mundo onde o concreto e o aço se

entrelaçam com bytes e bits, somos testemunhas da
alvorada de uma nova era na manutenção predial. A
digitalização é o pincel, e a tecnologia, a paleta de cores
com a qual pintamos um futuro vibrante e inovador.
Neste capítulo, embarcaremos em uma jornada
exploratória, descobrindo como as maravilhas
tecnológicas estão redefinindo o cenário da
manutenção predial, transformando cada desafio em
uma oportunidade para aprimorar, inovar e prosperar.

À medida que a linha entre o mundo físico e o

digital se torna cada vez mais tênue, a engenharia e a
tecnologia se unem de maneiras anteriormente
inimagináveis. O edifício do futuro não é apenas uma
estrutura estática, ele "respira", "sente" e, de certa forma,
"pensa" graças à integração de tecnologias avançadas.
Neste ambiente, cada tijolo, viga e tubulação pode
comunicar-se, oferecendo insights valiosos para
otimizar a manutenção e garantir que nossas
edificações sejam não apenas robustas, mas também
inteligentes e adaptáveis. Vamos mergulhar nesse
universo e entender como essa simbiose entre concreto
e código está moldando o presente e o futuro da
manutenção predial.
 43

DICA “Cada tipo de manutenção tem seu lugar e

valor. Conhecer e combinar essas
abordagens é a chave para uma gestão de
manutenção eficaz.”

Digitalização e BIM (Building Information Modeling)

Adentrando a era digital com elegância, o

Building Information Modeling (BIM) serve como a
espinha dorsal de nossa jornada pela manutenção
predial. Este não é apenas um modelo 3D, é um universo
pulsante, repleto de informações detalhadas desde a
concepção até a operação e manutenção. É como se
cada tijolo, cada fio e cada tubulação tivessem uma
história para contar, e o BIM é o tradutor fluente dessa
linguagem arquitetônica complexa.

Sensores e IoT (Internet das Coisas)

No concerto da modernidade, os Sensores e a

Internet das Coisas (IoT) orquestram uma melodia de
inovação. Cada sensor, um instrumento; cada dado, uma
nota compondo uma sinfonia que ressoa através de
estruturas e sistemas. É a melodia da proatividade, que
dança nos ritmos de um monitoramento que nunca
dorme, afinando a manutenção e reduzindo a
dissonância dos custos inesperados.
 44

Aplicativos e Softwares de Gestão

Navegando pelos mares digitais, os aplicativos e

softwares de gestão são as bússolas e mapas de nossa
odisseia pela manutenção predial. Eles guiam os
profissionais por territórios inexplorados de
conformidade e eficiência, registrando cada passo, cada
decisão, construindo um legado digital que transcende
o papel e a tinta.

Realidade Aumentada

Com os olhos voltados para o futuro, a Realidade

Aumentada lança uma nova luz sobre o mundo da
manutenção. É como se um véu fosse levantado,
revelando um reino onde o digital e o físico coexistem,
onde técnicos tornam-se exploradores de um território
ampliado, descobrindo caminhos ocultos e soluções
inovadoras.

Drones

Sob o azul do céu, os drones alçam voo, trazendo

consigo promessas de uma nova perspectiva. Eles veem
o mundo de ângulos que nós só podemos sonhar,
capturando imagens que falam mais do que mil
palavras, e nos contam histórias de fachadas e cantos
esquecidos, tudo isso enquanto mantêm os pés firmes
no solo da segurança.
 45

Inteligência Artificial e Machine Learning

Na interseção da ciência e da imaginação, a

Inteligência Artificial e o Machine Learning são os
alquimistas da era digital. Eles destilam sabedoria de
oceanos de dados, prevendo o invisível, revelando o
desconhecido, e tecendo tapeçarias de eficiência nas
salas de manutenção.

Treinamento Virtual

No palco da virtualidade, a realidade se

transforma em um campo de aprendizado. Aqui, o risco
é um fantasma, e o conhecimento é a moeda de troca.
Cada simulação é uma peça de teatro, onde erros são
aplaudidos e lições são aprendidas, moldando
profissionais preparados para o espetáculo da realidade.

Ao final desta odisseia tecnológica, emergimos

não apenas com um arsenal de ferramentas inovadoras,
mas com uma nova perspectiva sobre o que significa
manutenção predial no século XXI. A tecnologia é a
chave que destranca portas antes inimagináveis,
revelando horizontes onde a eficiência dança com a
proatividade, e a inovação é o compasso que dita o
ritmo. E, como em uma receita cuidadosamente
elaborada, a tecnologia é o ingrediente secreto que dá
sabor à arte da manutenção, fazendo com que, a cada
aplicação, ansiemos por mais um pedaço dessa
deliciosa sinfonia de progresso.
 46

6. Como Escolher a Tecnologia Certa

para Suas Necessidades

Em uma era repleta de avanços tecnológicos, a

abundância de opções pode ser tão desafiadora quanto
a escassez. A cada dia, novas soluções e ferramentas
prometem revolucionar a manutenção predial,
tornando-a mais eficiente, econômica e inovadora. No
entanto, com tantas possibilidades à disposição, como
determinar qual é a tecnologia certa para atender às
necessidades específicas de um projeto ou edificação?
Este capítulo orientará você nessa jornada, oferecendo
critérios, insights e passos práticos para garantir que sua
escolha não apenas atenda, mas supere suas
expectativas.

Na vanguarda da revolução tecnológica, o setor

de manutenção predial está passando por uma
metamorfose radical. Antes visto como um conjunto de
tarefas manuais, hoje, os edifícios e suas manutenções
estão se tornando um epicentro de inovação,
aproveitando a tecnologia para otimizar processos,
melhorar a eficiência e garantir uma gestão mais eficaz.

DICA “Na manutenção, como na vida, antecipar-se

aos problemas é a chave para evitar
surpresas desagradáveis. Com a Manutenção
Preventiva, seu edifício estará sempre
preparado para o futuro.”
 47

Inovação na Manutenção Predial

A tecnologia permeia todas as áreas, e a

manutenção predial não é exceção. Agora, ferramentas
digitais e sistemas integrados estão na linha de frente,
definindo novos padrões de excelência.

Transformando Rotinas de Manutenção em

Processos Inteligentes

Os tempos de registros manuais e estimativas

incertas ficaram para trás. A automação e a digitalização
estão moldando a forma como as tarefas são
organizadas, executadas e acompanhadas, elevando
cada processo a um novo patamar de inteligência e
eficácia.

Tomando Decisões Informadas de Qualquer Lugar

A disponibilidade de informações em tempo real,

a qualquer momento e em qualquer lugar, empodera
gestores e equipes, permitindo decisões rápidas e
informadas, independentemente da localização física.

Sensores e Inteligência para uma Manutenção

Preventiva

A era da manutenção reativa está cedendo

espaço para a preventiva. Equipada com sensores
avançados e sistemas de análise, a manutenção predial
 48

agora antecipa problemas antes que eles se

manifestem.

Simplificando e Otimizando a Gestão de Condomínios

com a VistoPred

Um salto revolucionário na gestão de edifícios, a

VistoPred não é apenas uma ferramenta, mas um aliado.
Combina facilidade de uso com funcionalidades
robustas, atendendo às necessidades exclusivas de cada
condomínio.

O Diferencial da VistoPred

Além de suas funcionalidades integradas, o que

realmente distingue a VistoPred é a sua capacidade de
se adaptar, oferecer insights acionáveis e garantir uma
comunicação eficaz entre todos os envolvidos no
processo de manutenção.

A manutenção predial, impulsionada pela

tecnologia, está em uma trajetória ascendente de
transformação e inovação. À medida que novas
ferramentas e metodologias são adotadas, edifícios não
só permanecem em seu melhor estado, mas também se
tornam testemunhos vivos do potencial da integração
entre a construção civil e a tecnologia. O futuro é
brilhante, e cada novo avanço nos aproxima de edifícios
mais inteligentes, sustentáveis e eficientes.
 49

Depois de explorar as maravilhas da tecnologia e

como ela está revolucionando a manutenção predial, é
hora de adentrar em um território ainda mais específico
e estratégico. O planejamento, quando bem executado,
é a pedra angular de qualquer operação bem-sucedida.

No próximo capítulo, 'Planejamento de

Manutenção Avançado', iremos mergulhar
profundamente nas estratégias e técnicas que definem
os planos de manutenção do futuro.

Preparados para transformar conhecimento em

ação?

DICA “Com a Manutenção Preditiva, não

esperamos pelo inesperado. Usamos a
ciência e a tecnologia para prever e agir,
garantindo que o futuro de seu edifício
seja tão brilhante quanto o presente.”
 50

7. Planejamento de Manutenção
Avançado

Em meio à crescente complexidade das

edificações modernas, a manutenção predial não pode
mais ser vista apenas como uma série de tarefas
corretivas. Ela deve ser estratégica, proativa e, acima de
tudo, planejada. A era da reatividade está dando lugar a
um novo paradigma, onde a previsibilidade, a eficiência
e a valorização do patrimônio são as palavras de ordem.

Ao integrar tecnologia e gestão, o

Planejamento de Manutenção Avançado (PMAV) surge
como um instrumento poderoso para otimizar recursos,
prevenir falhas e maximizar a vida útil das edificações.

DICA “Na Manutenção Proativa, a ferramenta

mais afiada não está na caixa de
ferramentas, mas entre as orelhas!
Quando o conhecimento encontra a ação,
os edifícios não apenas sobrevivem, eles
brilham!”
 51

O Futuro é Proativo: a ascensão do planejamento de

manutenção avançado

A manutenção predial sempre foi uma parte

integrante da gestão de edifícios, mas com o PMAV, ela
está sendo elevada a um novo patamar. Esse método
avançado não só identifica e antecipa problemas, mas
também oferece soluções estratégicas, garantindo que
cada ação seja eficaz e rentável.

Previsibilidade

O PMAV fornece uma visão holística das

necessidades de manutenção para a próxima década.
Isso permite uma gestão orçamentária mais eficaz,
minimizando surpresas indesejadas e permitindo
alocações de recursos mais inteligentes.

Eficiência

Com uma estrutura clara, treinamento

adequado e o apoio de ferramentas digitais, a equipe de
manutenção pode operar com máxima eficácia. Isso não
só melhora a qualidade do trabalho, mas também reduz
custos e desperdícios.

Valorização do Patrimônio

Uma edificação bem mantida não só serve

melhor aos seus ocupantes, mas também vê sua
 52

valorização no mercado. Afinal, um edifício que passa

regularmente por manutenções preventivas é um ativo
mais confiável e duradouro.

O Poder da Tecnologia no Planejamento Avançado

Integrando o PMAV com ferramentas

tecnológicas, como o aplicativo VistoPred, temos a
capacidade de monitorar, revisar e ajustar planos em
tempo real. Com uma interface intuitiva, registros
detalhados e comunicação facilitada, a implementação
e o monitoramento do plano de manutenção tornam-se
mais ágeis e precisos.

Manutenibilidade e Sustentabilidade - Dois Lados da

Mesma Moeda

Além da manutenção em si, é essencial que

arquitetos e engenheiros projetem edifícios pensando
em sua manutenibilidade. Isso significa que, desde o
início, os edifícios são projetados para serem facilmente
mantidos e reparados. Isso não só facilita a manutenção,
mas também contribui significativamente para práticas
sustentáveis, prolongando a vida útil da estrutura e
minimizando o impacto ambiental.
 53

DICA “Se a manutenção fosse uma receita de

bolo, a tecnologia seria aquele
ingrediente secreto da vovó que faz todo
mundo pedir mais um pedaço!"

A Revolução Proativa na Manutenção

A manutenção proativa, apoiada pelo PMAV,

representa uma mudança de mentalidade. Ao invés de
apenas reagir aos problemas, as equipes agora têm as
ferramentas e o conhecimento para antecipá-los. Isso
não só evita custos adicionais e interrupções, mas
também garante que os edifícios sejam sempre
seguros, eficientes e confortáveis para seus ocupantes.

O Planejamento de Manutenção Avançado é

mais do que apenas uma estratégia, é uma revolução na
forma como vemos e tratamos nossos edifícios. Com o
apoio da tecnologia e uma abordagem proativa,
podemos garantir que nossos edifícios não apenas
atendam às necessidades do presente, mas também
estejam preparados para os desafios do futuro. E
enquanto avançamos nesta jornada, lembremo-nos
sempre de que, ao cuidar bem de nossos edifícios,
estamos, de fato, cuidando bem de seus ocupantes.

Ao mergulharmos nas profundezas do

Planejamento de Manutenção Avançado,
 54

compreendemos o poder da proatividade e da

estratégia. Mas para que esse planejamento seja efetivo,
é fundamental entender as nuances e características de
cada edificação. Assim, como cada edifício é único em
sua estrutura e propósito, as abordagens de
manutenção devem ser adaptadas de acordo.

No próximo capítulo, exploraremos as boas

práticas na manutenção predial, com foco especial na
classificação das edificações. Esta será a chave para
personalizar e otimizar nossas estratégias de
manutenção.

Vamos embarcar nesta nova fase da jornada?

DICA “Conhecer as normas não é apenas uma

questão técnica, é uma responsabilidade
legal e ética. Na construção civil, ignorar
as normas é como construir sem alicerce;
mais cedo ou mais tarde, a estrutura
desaba."
 55

8. Boas Práticas na Manutenção Predial

No pulsar da vida urbana, edifícios se erguem

como testemunhos do progresso humano e da
inovação arquitetônica. No entanto, o valor de um
edifício não reside apenas em sua construção, mas
também em sua preservação.

A manutenção predial, quando conduzida com

diligência e atenção, garante não apenas a longevidade
da construção, mas também a segurança e o bem-estar
de seus ocupantes.

Ao longo deste capítulo, exploraremos as boas

práticas que definem a excelência na manutenção
predial e como elas são aplicadas no contexto moderno.

A Prevenção é Melhor que a Cura - Priorizando a

Manutenção Preventiva

A abordagem reativa à manutenção, onde os

problemas são tratados à medida que surgem, pode ser
custosa e arriscada. A manutenção preventiva, por outro
lado, é uma abordagem proativa que busca identificar e
corrigir problemas potenciais antes que causem falhas.
Os benefícios da manutenção preventiva incluem:

 Plano de Manutenção: a chave para a manutenção

preventiva é a implementação de um plano robusto
que seja periodicamente revisado para refletir as
mudanças nas necessidades da edificação;
 56

 Antecipação: com a ajuda de tecnologias modernas,

como checklists digitais e painéis de
acompanhamento, é possível antecipar problemas
potenciais e agendar inspeções preventivas;
 Relacionamento com Fornecedores: um
relacionamento saudável com fornecedores e
assistentes de serviço garante que o edifício tenha
acesso a recursos técnicos quando necessário;
 Controle de Qualidade: vistorias e inspeções
regulares são fundamentais para garantir que o
plano de manutenção esteja sendo eficazmente
implementado.

A Importância de um Registro Detalhado - O Poder do

Histórico de Manutenção

O rastreamento preciso de todas as atividades de

manutenção proporciona uma compreensão clara do
estado de manutenção de um edifício. Estes registros
são cruciais para:

 Avaliação e Priorização: com base no histórico, é

possível determinar a vida útil dos equipamentos e
priorizar futuras manutenções;
 Comprovação de Obrigações: a manutenção de
registros atualizados é uma prova tangível de
conformidade com normas e regulamentações.

A Delicadeza da Conservação e Limpeza

A manutenção não é apenas sobre reparos e

correções. A conservação contínua e a limpeza regular
 57

são vitais para prolongar a vida útil do edifício e manter

um ambiente saudável para seus ocupantes. A limpeza
e conservação adequadas também têm o poder de:

 Aumentar a Vida Útil: equipamentos e instalações

bem conservados podem durar até três vezes mais
do que aqueles negligenciados;
 Impactar a Saúde e Produtividade: um ambiente
limpo e bem conservado tem um impacto direto no
bem-estar e na produtividade dos ocupantes.

Classificação de Edificações - Medindo e Melhorando

a Qualidade

A classificação de edificações é uma ferramenta

poderosa que fornece um resumo claro e compreensível
do estado de qualquer edifício. Ela incentiva a
manutenção contínua, valoriza a propriedade e permite
a comparação com padrões da indústria. E com a
integração de ferramentas digitais modernas, como a
VistoPred, essa classificação se torna ainda mais
confiável e fácil de implementar.

Ao compreender e implementar estas práticas,

os gestores de edifícios não apenas garantem a
integridade e segurança de suas propriedades, mas
também adicionam valor tangível a elas. E no final, um
edifício bem mantido é um testemunho da dedicação,
cuidado e profissionalismo de todos os envolvidos em
sua manutenção.
 58

Figura 3 - Modelo sugerido para etiqueta de classificação de edificação.

 59

9. Conclusão

Chegamos ao fim de nossa exploração pela

manutenção predial, uma jornada que nos levou desde
a compreensão das normas e regulamentações até a
adoção de tecnologias de ponta que prometem
revolucionar a maneira como cuidamos de nossos
edifícios. Mas, o que realmente aprendemos ao longo
deste percurso?

Primeiramente, vimos que a manutenção não é

apenas uma tarefa de reparo, mas um compromisso
contínuo com a preservação, eficiência e, acima de tudo,
com a segurança. É uma dança cuidadosa entre
antecipar problemas e responder a eles, garantindo que
os edifícios não só permaneçam de pé, mas também
sirvam de forma otimizada a seus ocupantes.

A tecnologia, como vimos, não é apenas uma

ferramenta, mas um aliado poderoso. Ela não somente
auxilia na implementação das normas, mas também
transforma a manutenção predial de uma tarefa reativa
para uma abordagem proativa, otimizada e eficiente.

Ferramentas como a VistoPred exemplificam

como a digitalização está pavimentando o caminho
para um futuro em que a manutenção é simplificada,
transparente e, acima de tudo, eficaz.

Por fim, a sustentabilidade emergiu como um

tema recorrente. Em um mundo cada vez mais
consciente dos impactos ambientais, a manutenção
predial desempenha um papel crucial na conservação
 60

de recursos e na promoção de edifícios mais verdes e

eficientes.

Ao fechar este livro, esperamos que você, leitor,

não apenas tenha adquirido conhecimento, mas
também inspiração. Que cada página o tenha inspirado
a olhar para edifícios não apenas como estruturas de
concreto e aço, mas como entidades vivas que
necessitam de cuidado, atenção e, acima de tudo,
respeito.

A manutenção predial não é apenas uma

disciplina, é uma arte. E, como toda arte, requer
dedicação, paixão e um desejo incessante de melhorar.

Que você leve consigo não apenas as técnicas e

práticas discutidas aqui, mas também o espírito de
inovação e excelência que a manutenção predial
verdadeiramente representa.
 61

10. Referências

Experiência Profissional do Autor

Eng. Luiz Araujo, M.Sc. Anotações pessoais, estudos de

caso e observações de campo ao longo de mais de 20
anos de experiência na indústria de manutenção
predial, desde 2003.

Normas e Regulamentações

ABNT NBR 5674:2012 Manutenção de edificações —

Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.

ABNT NBR 14037:2011 Diretrizes para elaboração de

manuais de uso, operação e manutenção das
edificações — Requisitos para elaboração e
apresentação dos conteúdos.

ABNT NBR 16280:2020 Reforma em edificações —

Sistema de gestão de reformas — Requisitos.

Leituras Complementares

Embora este livro seja em grande parte baseado

na experiência do autor, a evolução constante da
indústria de manutenção predial e as melhores práticas
são influenciadas por uma vasta literatura técnica e
acadêmica.

Recursos Online

Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)

Encopetroengenharia / VistoPred
62