O SOFTWARE DE MANUTENÇÃO COMO

FERRAMENTA DE GESTÃO PREDIAL -

MATERIAL PARA AVALIAÇÃO
DICAS IMPORTANTES PARA O BOM
APROVEITAMENTO
• O objetivo principal é aprender o conteúdo, e não apenas terminar o curso.
• Leia todo o conteúdo com atenção redobrada, não tenha pressa.
• Explore profundamente as ilustrações explicativas, pois elas são fundamentais para
exemplificar e melhorar o entendimento sobre o conteúdo.
• Quanto mais aprofundar seus conhecimentos mais se diferenciará dos demais alunos
dos cursos.
• O aproveitamento que cada aluno faz, é o que fará a diferença entre os “alunos
certificados” dos “alunos capacitados”.
• Busque complementar sua formação fora do ambiente virtual onde faz o curso,
buscando novas informações e leituras extras, e quando necessário procurando executar
atividades práticas que não são possíveis de serem feitas durante o curso.
• A aprendizagem não se faz apenas no momento em que está realizando o curso,
mas sim durante todo o dia-a-dia. Ficar atento às coisas que estão à sua volta permite
encontrar elementos para reforçar aquilo que foi aprendido.
• Critique o que está aprendendo, verificando sempre a aplicação do conteúdo no dia-a-
dia. O aprendizado só tem sentido quando é efetivamente colocado em prática.

1 - Resumo

Nos últimos dez anos, vimos crescer de forma assustadora, o número de edifícios
comerciais considerados como alto padrão nas grandes capitais do país, e ao
mesmo tempo, observamos a grande evolução tecnológica em suas instalações
prediais.
O enxugamento de nossos quadros operacionais e o crescimento da automação
predial, a competitividade no mercado imobiliário que trouxe à tona a preocupação
com os custos operacionais e o fortalecimento do processo de terceirização na
prestação de serviços, e finalmente, a crise energética que ainda assombra este
país, foram sem dúvidas, os grandes impulsionadores para que esta evolução
ocorresse.
Com tudo isto, o gestor de manutenção predial também precisou atualizar-se,
através de técnicas de gestão de pessoas e conflitos, do conhecimento e aplicação
da atividade preditiva na área predial e da busca por indicadores de qualidade e
avaliação para serviços e fornecedores.
Objetivamos com este trabalho, apresentar-lhes alguns conceitos sobre
indicadores de manutenção, aplicáveis à gestão predial, suas respectivas
importâncias no processo e como podem ser obtidos com o auxílio de algumas
ferramentas.

2 - Introdução

De edifícios que abrigavam múltiplos e pequenos escritórios a grandes complexos

comerciais, que recebem hoje as sedes de importantes empresas, os novos
prédios de alto padrão possuem como infra-estrutura característica:
• Subestações (entrada em média tensão);
• Sistemas de distribuição e alimentação através de “busways”;
• Sistemas de aterramento que atendam a pequenos “CPDs”;
• Grupos Geradores que alimentam áreas comuns, elevadores, sistemas de
combate a incêndio e pequenos “CPDs”;
• Grandes estações de bombeamento e tratamento de águas para a reutilização
(projetos mais recentes);
• Uma grande gama de equipamentos microprocessados (Grupos MotoGeradores,
Chillers, No Breaks, etc.) e sistemas de monitoramento remoto;
• Sistemas de automação predial (“Building Management Systems”) com grande
integração entre diferentes sistemas.
Enfim, em virtude de todas estas mudanças, precisamos engajar os processos de
terceirização de serviços e a redução contínua dos custos operacionais à gestão
adequada de manutenção.
É justamente com este objetivo que vamos nos ater, no decorrer deste trabalho, a
uma rápida revisão sobre alguns dos importantes indicadores de manutenção
existentes e aplicáveis também à “Gestão Predial”, tentando mostrar-lhes a
possibilidade destes controles quando definida uma estratégia para tal .

3 - Tendências No Mercado De Manutenção

Predial ( Formatos De Contratação )

Diante de toda esta “revolução”, coube também ao Gerente de manutenção a

evolução de seus conceitos, demandando aos prestadores de serviço maiores
responsabilidades e a participação mais ativa no processo.
Podemos então dizer, que vivemos em meio a uma grande tendência pela
contratação de soluções, o que significa a aplicação de alguns conceitos:
• A Terceirização de manutenção vista como um negócio;
• A contratação de especialistas;
• A necessidade de acesso às melhores tecnologias mundiais;
• O compromisso com a qualidade, segurança e meio ambiente;
• O treinamento e a capacitação constante da equipe técnica;
• A redução e controle dos custos operacionais;
• O compromisso com o resultado.
Além disso, a “contratação de soluções” requer uma estratégia clara que facilite o
alinhamento entre os objetivos da empresa ou equipe de manutenção e do cliente
final. Falando em estratégia, caberá ao gestor da manutenção, estabelecer:
• Metas (custo, qualidade, resultado operacional) e objetivos com a implantação do
novo conceito;
• Níveis de qualidade esperados, consoante com a expectativa do cliente, e
respectivas formas e frequências de acompanhamento; a cumplicidade entre as
partes será fundamental para o resultado do projeto;
• Estratégia para a implantação e os respectivos prazos para o cumprimento das
metas estabelecidas.
• Instrumento detalhado para a contratação quando houver a terceirização
(escopo, limites de atuação, níveis de qualidade, SLA – indicadores de
desempenho para a avaliação do fornecedor, a obrigatoriedade quanto a utilização
de um software de manutenção e quanto a entrega de um relatório gerencial
mensal).
Os indicadores de qualidade e/ou desempenho, tornaram-se peças fundamentais
no processo de gestão e devemos tomar sempre cuidado ao estabelecê-los, pois
devem retratar com clareza e embasamento técnico, o desempenho do fornecedor
em relação às metas e resultados estabelecidos.
Por fim, lembro aos que pretendem rever seus contratos, complementando-os com
o SLA, que esta via deve ter duas mãos, ou seja, um bom contrato deve
possibilitar ganhos e prever perdas para contratante e contratado.

4 - Uma Rápida Revisão Sobre Conceitos

Ligados A Gestão De Manutenção Em
Instalações Parte 1

Avaliação De Equipamentos E Instalações:

Este processo deve ser encarado como um dos principais geradores das
informações que nos auxiliarão no bom planejamento da manutenção.
Deve ser executada por perito em manutenção predial e contemplar em seu
escopo:
• A classificação do equipamento visando a sua inserção em um programa de
manutenção;
• O “status” de operação e manutenção;
• O levantamento de dados complementares do equipamento que facilitem a
consulta aos manuais e aos fabricantes;
• A definição dos graus de contribuição e importância (nível de criticidade) deste
equipamento no processo.
Vida Útil De Uma Instalação:
Segundo Weibull, podemos facilmente identificar através de uma representação
gráfica (Figura 1), os três padrões de falha apresentados por um determinado
equipamento no decorrer de sua “vida útil”.

Ainda segundo Weibull, a caracterização de um estado de degeneração poderá

ser constatada pela variação de suas especificações (E) originais (grandezas
mensuráveis), ao longo do tempo e por ação de agentes externos.

Uma instalação predial é composta por um ou mais equipamentos e por diversos

outros componentes que, dadas as suas condições de instalação, operação e
manutenção, poderão sofrer desgastes em momentos diferentes.
Para analisarmos a “vida útil” de uma instalação, precisaremos considerar a “vida
útil” de cada um de seus “componentes”, relacionada ao seu fator “peso” no
desempenho do conjunto.
Deve-se fazer uma análise apurada neste tipo de situação, pois a exemplo de um
único equipamento que contenha diversos componentes, a “instalação” poderá ter
a sua “vida útil” alterada ou não, com a substituição de equipamentos individuais
que tenham atingido o estado total de obsolescência.
Parâmetros Para A Especificação, Contratação E
Acompanhamento Dos Serviços (SLA – Service Level
Agreement):
Com a tendência de “contratação de soluções”, as compras de serviços deixaram
de ser meramente operacionais para se tornarem questões altamente estratégicas.
Outro fator também importante foi a maior abrangência de novos contratos, os
chamados “guarda-chuva”, além da também alteração nos prazos para as novas
contratações, por períodos não inferiores a dois anos.

É importante que citemos a existência de alguns contratos de manutenção, cujos

indicadores de desempenho também contemplam algumas metas produtivas, tais
como, consumo e demanda no contrato de fornecimento de energia elétrica, a
manutenção da temperatura de água gelada (ar condicionado central), etc, quando
o formato de contratação estiver vinculado ao resultado operacional da unidade.
Indicadores De Manutenção E Sua Aplicação Na Área Predial:
Quando há muitos anos, o homem de manutenção percebeu a importância do
planejamento, do acompanhamento e análise de registros e informações
provenientes da operação, deu-se o nascimento do que conhecemos hoje como a
“Engenharia de Manutenção”.
Este “staff”, ainda hoje, tem como principal objetivo tornar “eficaz” o trabalho de
manutenção, ou seja, não se limitar ao restabelecimento de um equipamento em
menor tempo e sim, prever riscos com antecedência e tratá-los através de uma
“manutenção planejada”. Existem diversas “ferramentas” relacionadas à
confiabilidade, que auxiliam o gestor de manutenção nesta atividade.
Entretanto, como toda ferramenta, os indicadores precisam ser inseridos em um
contexto que lhes suprem com dados corretos; esta seleção da melhor ferramenta,
dependerá de algumas respostas que o Gerente de Manutenção deverá buscar:
• Se temos efetivamente o conhecimento de todas as nossas instalações (vide
item 3.1);
• Se conhecemos o grau de importância / criticidade de nossas instalações (vide
item 3.1);
• Se em função dos níveis de complexidade e criticidade, trabalharemos com
equipe própria de manutenção ou com especialistas contratados (terceirizados);
• E até onde pretendemos chegar com o planejamento e controle de nossa
manutenção predial.
Enfim, precisamos conhecer primeiramente a nossa missão para ai então,
definirmos melhor como faremos para conquistá-la.
Neste trabalho, vamos nos ater apenas aos conceitos facilmente inseridos no
contexto de um contrato de manutenção predial, visando o seu aproveitamento
como SLA.
Satisfação Do Cliente:
Este indicador, obtido a partir de uma pesquisa, reflete a visão do cliente final
sobre os serviços prestados, quanto a:
• Rapidez no atendimento;
• Qualidade do atendimento (atenção e eficácia);
• A apresentação do atendente (aparência, educação, etc..).
Dentre as diferentes formas, selecionamos abaixo alguns meios utilizados para a
aplicação da Pesquisa de Satisfação do Cliente; são eles:
• Pesquisa através de formulário, encaminhada aos clientes finais (solicitantes dos
serviços) a cada semestre – pesquisa abrangente.

5 - Uma Rápida Revisão Sobre Conceitos

Ligados A Gestão De Manutenção Em
Instalações Parte 2

• Avaliação obtida através de preenchimento na própria “ordem de manutenção”.

Via de regra, esta forma mais simples de pesquisa, nos posiciona apenas quanto a
visão do cliente sobre a ação pontual do atendimento prestado – pesquisa pouco
abrangente;
• Consulta telefônica, efetuada através do “call center” que recebe as solicitações,
sobre a qualidade do atendimento (objetividade e treinamento do atendente, fila de
espera na ligação telefônica, “approach” do técnico de manutenção, seu
conhecimento e preparação prévia para o atendimento). Esta consulta é
direcionada aos solicitantes de serviços já executados, escolhidos aleatoriamente
dentro de um “espaço amostral” (geralmente as OSs atendidas no dia), com uma
periodicidade muito menor do que a pesquisa de satisfação semestral.
Podemos relacionar como importantes contribuições extraídas da pesquisa:
• O “feedback” sobre o processo de atendimento para o gestor da operação;
• As informações sobre as etapas do atendimento (telefônico e da equipe de
campo) e do treinamento dos técnicos de manutenção, segundo a visão do próprio
cliente final;
• Índice de satisfação considerado como item de avaliação do desempenho
(contratual).
Custo Da Manutenção Total Em Relação Ao Custo Fixo De
Contrato:
Trata-se de uma análise da relação entre o custo total de manutenção (preventiva,
corretiva e peças) e o custo fixo pago ao fornecedor / prestador de serviço em um
mesmo período de avaliação.

Backlog:
Backlog é o tempo que a equipe de manutenção deverá trabalhar para executar os
serviços pendentes, supondo que não cheguem novos pedidos ou Ordens de
Serviço durante a execução dessas pendências. Sob o ponto de vista da Teoria
das Filas, é o tempo que os pedidos de manutenção aguardam na fila, para
atendimento, ou seja, considerando a equipe de manutenção como uma estação
de Serviços e as Ordens de Serviço em uma fila de espera, o backlog será obtido
a partir da relação entre a taxa de chegada e a taxa de atendimento.
Como o estudo do backlog trata de pendências para atendimento dos serviços
solicitados, torna-se necessário escolher a unidade de tempo para sua medição.
Não existe uma unidade fixada como padrão para os relatórios de backlog,
cabendo ao Gerente de Manutenção a escolha do padrão a utilizar para a área sob
sua responsabilidade, todavia a unidade mais comum encontrada é o “dia”.
O backlog é calculado por equipes, ou seja, grupos de pessoas que desempenham
um determinado tipo de atividade. O detalhamento das equipes consideradas para
o cálculo deste índice depende do nível de informação existente nos arquivos, ou
seja, se os homens horas são calculados de forma global, o backlog obviamente
não poderá ser calculado ao nível de funções.
A montagem da planilha de backlog é feita somando-se ao total de homens horas
existentes no dia anterior os valores de homens horas estimados das Ordens de
Serviço abertas no dia e subtraindo-se os homens horas das Ordens de Serviço
executadas. O resultado desta operação é então dividido pelos homens horas
médios produtivos do período considerado (normalmente o mês) – Figura 2.
O valor a ser subtraído relativo às Ordens de Serviço executadas deve ser o
mesmo que foi atribuído na estimativa, mesmo que se possua os valores reais e
que estes sejam diferentes dos estimados.
Originalmente os cálculos de backlog eram feitos tomando por base os homens
horas disponíveis da equipe analisada. Entretanto, para dar mais precisão e a luz
do conhecimento de que um profissional não é (nem pode ser) 100% produtivo
durante sua disponibilidade para o serviço, o cálculo passou a ser efetuado
relacionando os homens horas de serviços pendentes em relação aos homens
horas produtivos. Por simplicidade utiliza-se, para o cálculo do homem hora
produtivo o valor do homem hora disponível multiplicado por um fator de
produtividade (da ordem de 40%) conhecido como “fator alpha”.
Outra consideração que pode ser adotada no caso de se desejar maior precisão
de resultados é utilizar um fator de correção da estimativa. Neste caso, o fator a
ser utilizado (conhecido como “fator betha”) é função da pessoa que estimou os
homens horas necessários para execução dos serviços. Este fator pode ser maior
que 1 (aplicado a pessoas que subestimam os serviços).
A precisão do valor de backlog não é fundamental para as decisões gerenciais,
uma vez que a análise tem como objetivo mais importante a determinação de
tendências de variação do gráfico – Figura 3.

O gráfico de backlog pode se apresentar sob seis formas: estável, crescente,

decrescente, crescente por patamares, decrescente por patamares e dentes de
serra (Figura 4).
Nessas configurações, devem merecer maior atenção dos gerentes o backlog
crescente, que pode indicar insuficiência de pessoal, má qualificação, deficiência
de ferramentas ou má gestão direta e o backlog decrescente que certamente
indica superdimensionamento da equipe com a conseqüente geração de
excessivas horas ociosas.
O gráfico crescente em patamar é típico de acidente com um ser humano ou com
os equipamentos da instalação (provocado pelas forças da natureza como um
tufão, uma tempestade, etc.) ou de natureza social como a visita de uma alta
autoridade à empresa, ou por uma ampliação ou modificação na planta, ou, ainda,
uma ocorrência imprevisível como a quebra de um eixo de uma máquina de
grande porte.
O gráfico decrescente em patamar é típico da terceirização, podendo também ser
provocado por uma campanha na empresa para diminuir o nível de backlog com
recursos próprios.

Nota
Para o desenvolvimento deste tópico, transcrevemos Parte integrante do livro
“administração moderna de Manutenção”, do engenheiro Lourival Augusto
Tavares.
Disponibilidade De Equipamentos Ou Operacional:
O indicador “Disponibilidade de um equipamento” é a relação obtida a partir da
diferença entre o número total de horas produtivas previstas (horas calendário)
para um determinado equipamento e o número total de horas de intervenção
(preventiva e corretiva) executado pela equipe de manutenção no mesmo período
de apuração, dividido pelo número total de horas produtivas previstas no período.
Esta relação representa o percentual do tempo no qual o equipamento esteve
disponível para a operação em relação ao tempo total previsto no período. Outra
expressão muito comum para a representação da Disponibilidade de
equipamentos submetidos exclusivamente a reparo de falha é obtida pela relação
entre o Tempo Médio Entre Falha (TMEF) e sua soma com o Tempo Médio Para
Reparo (TMPR) e os Tempos Ineficientes da Manutenção (TIMN) que representam
os tempos de preparação para desligamento, religamento e tempos de espera.

MTBF (Mean Time Between Failure) / TMEF (Tempo Médio Entre

Falhas):
Este indicador representa o tempo médio entre a ocorrência de uma falha e a
próxima, sendo obtido através da relação entre o produto do número de itens
avaliados por seus tempos de operação e o número total de falhas detectadas
nesses itens durante o período avaliado.

MTTR (Mean Time To Repair) / TMPR (Tempo Médio Para Reparo):

Este indicador representa o tempo que a equipe de manutenção leva para reparar
o respectivo equipamento e recolocá-lo novamente em operação; é obtido através
da relação entre o tempo total de ações corretivas (em horas) em equipamentos
que apresentaram falhas e o número total de falhas registradas neste mesmo
período avaliado.
Inspeções Prediais:
Grande aliada ao controle estatístico de um processo de manutenção, a inspeção
predial, efetuada periodicamente por profissional capacitado, nos auxiliará a
complementar a avaliação dos serviços contratados quanto a:
• Ao estado de conservação (aspecto visual, nível de ruídos, existência de
vazamentos, etc.) das instalações;
• Segurança nas instalações: Shafts e salas de máquinas devidamente trancadas
(acesso restrito), a manutenção das proteções físicas em painéis elétricos, etc.;
• Organização no trabalho: ambientes limpos, oficinas organizadas, cuidados na
execução de tarefas em relação ao local, etc.;
• Respeito às normas de segurança (internas e legais).

6 - Uma Rápida Revisão Sobre Conceitos

Ligados A Gestão De Manutenção Em
Instalações Parte 3

Para tal, deve-se elaborar um formulário de inspeção, prático e objetivo, onde

todas as informações importantes coletadas em campo sejam registradas para
posterior discussão com o seu fornecedor.
Por experiência, recomendo para que procurem realizá-la juntamente com o
responsável técnico da prestadora de serviços de manutenção, o que agilizará o
alinhamento entre a sua expectativa enquanto cliente, e o entendimento que o
fornecedor tem do contrato.
Análise De Investimento:
Escolhemos o termo “Análise de Investimentos”, tentando expressar a avaliação
que o gestor de manutenção deve efetuar para decidir sobre fazer ou não, novos
investimentos em um determinado equipamento.
Para auxiliá-los, apresentaremos a seguir, um indicador de manutenção com larga
aplicação na gestão de custos, e que nos possibilita o acompanhamento mensal
do custo total acumulado: Custo de Manutenção pelo Valor de Reposição.
Este indicador é obtido através da relação entre o custo total acumulado na
manutenção de um determinado equipamento e o valor de compra desse mesmo
equipamento novo (valor de reposição).
Este índice deve ser calculado para itens mais importantes da empresa (que
afetem o faturamento, a qualidade dos produtos ou serviços, a segurança ou o
meio ambiente).
O Seu resultado deve ser acompanhado por um gráfico de linha ou de superfície
com a indicação de sua variação em, pelo menos, doze últimos meses conforme
ilustrado na figura abaixo.

Ao Atendimento Das Necessidades Do Cliente (Ferramentas

Disponíveis):
Graças as tendências de mercado sobre as quais falamos, não se consegue mais
satisfazer as perspectivas do negócio (Item 3.3) sem ferramentas capazes de nos
atender com a velocidade e confiabilidade necessárias.
Também já abordamos uma outra característica que é a de transferência de
responsabilidades e de alguns investimentos para fornecedores (softwares de
gerenciamento, emissão de relatórios gerenciais, etc...), situação esta que requer a
utilização de alguns “Índices de Classe Mundial” como ferramentas modernas de
gestão.
Da mesma forma, as diversas empresas que comercializam os seus softwares de
manutenção, também viram-se obrigadas a perseguir a tecnologia que poucos
detinham no início, e também, melhorar e muito a qualidade no atendimento ao
cliente, que quase ninguém possuía.
Veremos mais a frente sobre a necessidade de um diagnóstico da condição de
manutenção em seu empreendimento assim como, sobre a necessidade de uma
direção e foco desejados para alcançarmos os objetivos.
A Facilidade De Customização:
Utilizando-se de sistemas bastante “amigáveis”, os softwares de manutenção
permitem, após treinamento inicial, a customização de telas e relatórios para
melhor atender-nos. Da mesma maneira que estamos acostumados a definir e a
remodelar barras de ferramentas em aplicativos Microsoft, conseguiremos
facilmente inserir ou remover itens nas telas inicialmente configuradas.

Ao Suporte Técnico Oferecido:

Apesar das facilidades que a tecnologia oferece aos seus usuários, as empresas
de softwares enxergaram a necessidade de manter em seus quadros de
funcionários, especialistas e consultores em manutenção, afim de auxiliar o cliente
final na implantação e utilização da ferramenta.
Até alguns anos atrás, erros de implantação, utilização inadequada e a falta de
cuidados de manutenção no software e até mesmo no hardware, eram
responsáveis por uma péssima avaliação do investimento realizado.
Outra atribuição importante deste suporte é a preparação do técnico da
contratante, que assumirá a responsabilidade pela ferramenta. Existem ainda
casos em que o suporte técnico participa com o cliente em seu processo de
implantação, preocupado em sinalizar com os resultados que o investimento
poderá lhe proporcionar.
Porque então, ainda existem tantas instalações sem estas importantes
ferramentas? Na realidade, poderíamos classificar algumas destas possíveis
respostas, segundo uma ordem de importância:
• Contratos de manutenção mal estabelecidos, onde não foram trabalhadas as
questões envolvendo o resultado e a qualidade;
• A falta de conhecimento de ferramentas de gestão aplicáveis à manutenção
predial, por parte de seus gestores e responsáveis;
• A falta de investimentos na área de manutenção predial;
• A falta de um responsável interno (cliente) pela utilização da ferramenta.
Observem que não relacionamos a falta de ferramentas e suporte pós-venda no
mercado de softwares, entre os principais pontos negativos.
A Sua Seleção E Contratação:
As etapas que antecedem ao processo de seleção da ferramenta, são:
• A análise das necessidades do usuário (qualidade das informações, etc..)
• O diagnóstico do estado de manutenção, da estrutura operacional, fluxos de
informação, etc..
• A seleção do sistema que melhor se adeque a necessidade do usuário;
• A “customização” do sistema;
• A implantação e operação do sistema;
• A emissão dos relatórios gerenciais;

7 - Uma Rápida Revisão Sobre Conceitos

Ligados A Gestão De Manutenção Em
Instalações Parte 4

• A aplicação dos resultados obtidos dentro das reuniões operacionais (feedback)

Como podem observar, não será possível dar um passo na direção correta, se
este não estiver embasada no conhecimento de manutenção e na visão de seu
negócio.
É muito importante, durante o processo de consulta ao mercado (seleção do
sistema), que a sua empresa avalie os serviços oferecidos para cada uma das
opções (isto envolve principalmente os itens manutenção, suporte e atualizações),
antes de tomar a sua decisão estratégica.
Apresentamos abaixo alguns exemplos de informações extraídas de sistemas e ao
mesmo tempo, a atualização destas telas para atender o Gerente de Manutenção.
Por fim, não podemos deixar de citar, as operações nas quais os técnicos
registram os dados de suas intervenções em “Palms”, agilizando muito o retorno
de informações para o software de gerenciamento.

“Case Studies”:
Implantações falhas (Investimento x resultado não obtido):
Exemplo Real:
• Grande complexo de escritórios comerciais em São Paulo
• Aproximadamente 37.000 M2 . de área total / 1.150 itens de manutenção
• Equipe residente de 11 técnicos (Supervisor, Eletricistas, Mecânicos e
Encanadores)
• Investimento inicial em equipamentos e licença para utilização de software de 1ª.
Geração : U$ 4,700.00 (Ano 2001)
• Investimento anual em manutenção do software: U$ 250.00
• Investimento em equipe e treinamento para operação com Ordens de Serviço
“customizadas”: U$ 120.00 / pessoa no primeiro ano.
• Linha do tempo – Fatos a partir de 2000:
• 2000 – Definição pelo módulo de cadastramento básico / conclusão do
cadastramento.
• 2001 – Utilização do módulo de Ordens de Serviço / Cadastramento de peças do
almoxarifado – preparativo para a emissão automática de ordens de compra /
Cadastro de equipamentos permanece no módulo básico e sem atualização.
• 2002 – Cadastro ainda desatualizado / Módulo de compras não operante em
função do número de erros no preenchimento e retorno das OSs com aplicação de
material.
• 2003 – Software não passa pelas rotinas básicas de manutenção / Hardware
obsoleto e compartilhado com outras atividades/ permanecem inalteradas as
demais condições.
Análise De Caso:
• Não foi feito o diagnóstico inicial da operação / instalações.
• Não se fez uma inspeção / levantamento inicial minucioso.
• Não foram definidas metas / objetivos para a aplicação do novo conceito de
manutenção.
• Não se investiu em responsável pela “operação” da ferramenta.
• Perdeu-se o investimento inicial no grupo em função do “turn-over”.
• Em face de não evolução do projeto, não mais se investiu em atualização para o
software ou hardware.
Conclusão: Faltou planejamento
Implantação planejada (sucesso) e demonstração de resultados obtidos:
Exemplo Real:
• Grande Edifício Comercial em São Paulo.
• Case sobre o “retrofit” de 06 elevadores operando há aproximadamente 30 anos.
O processo refere-se à substituição dos elevadores por equipamentos de última
geração.
• Aproximadamente 310 itens de manutenção.

8 - Uma Rápida Revisão Sobre Conceitos

Ligados A Gestão De Manutenção Em
Instalações Parte 5

• Equipe Volante da contratada.

• Investimento inicial em equipamentos e sistema de gerenciamento: U$
1,200,000.00 (Ano 2000).
• Investimento em consultoria para o comissionamento do processo de instalação
e definição do escopo técnico do contrato de manutenção (SLA): U$ 80,000.00.
• Investimento em treinamento para operação com o novo sistema de
gerenciamento: Negociado na compra dos equipamentos.
• Ações adotadas:
• Contratação de consultor (comissionamento e especificações)
• Estabelecimento de níveis de prioridade para chamados normais e em casos de
emergência (passageiros presos)
• Definição de Tempo de atendimento e Tempo de Solução

• Definição em contrato quanto a Garantia do fornecimento de peças para a

reposição por 10 anos a partir do recebimento formal do equipamento;
• Detalhamento de uma Tabela de performance com base nas especificações
originais do fabricante;
• Estabelecimento de cláusula sobre disponibilidade dos equipamentos:
• O cálculo do percentual de disponibilidade dos elevadores, mensalmente, deverá
ser feito conforme fórmula abaixo:
Análise De Caso:
• O evento foi planejado com o auxílio de perito
• As expectativas do cliente foram devidamente firmadas na negociação
• Foram definidos indicadores a partir do software de gerenciamento do próprio
equipamento e por sua medição contínua
• Houve o treinamento e a capacitação dos envolvidos
• Definiu-se uma reunião periódica para análise dos indicadores de contrato.
Conclusão: Fase de obras e processo de manutenção sobre controle.
Bibliografia
• Eng. Lourival Augusto Tavares - Administração Moderna da Manutenção
• Seminário IBC sobre Indicadores de Desempenho de Fornecedores – São Paulo
- 2003