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Gestão e estimativa de despesas operacionais em um contrato

de manutenção predial utilizando a matriz GUT e MS Project
Nilzemar da Silva Mariano - nilzemarmariano.engeletrica@gmail.com
MBA em Gestão da Manutenção
Instituto de Pós-Graduação - IPOG
Manaus, AM, 22 de março de 2022

Resumo

A manutenção predial, atualmente tornou-se imprescindível, com a finalidade

de restaurar as condições iniciais de desempenho nas edificações, afim de garantir a
segurança de seus usuários, prolongando ao máximo a vida útil do bem, em virtude
disso, empresas especializadas do ramo competem em um mercado cada vez mais
exigente, a adoção de uma gestão visando a redução de custos e mão de obra
qualificada, possibilita a prática de preços mais baixos tornando-a mais atrativa que
seus concorrentes, na usina termelétrica UTE Jaraqui situada na cidade de Manaus,
capital do Amazonas, uma empresa detém um contrato de manutenção predial,
responsável em fornecer mão de obra, gerenciar e executar serviços inerentes, este
estudo buscou estimar as despesas oriundas com mão de obra e administração, com
base nos serviços a serem executados contratualmente. Fazendo uso de duas
ferramentas para auxiliar a gestão das atividades operacionais, matriz GUT e o
software MS Project, a primeira na priorização das atividades, anomalias contidas na
edificação, registradas e ordenadas conforme seu grau criticidade, por meio de três
critérios básicos, gravidade, urgência e tendência, e a segunda, no MS Project a
construção de cronograma e calendário para acompanhamento e controle dos
serviços com alocação dos recursos para realização das tarefas e o tempo execução,
culminando nos cálculos dos custos operacionais.

Palavras-chave: Manutenção predial; Ferramentas; Matriz GUT; MS Project.

1. Introdução
Nos últimos anos no Brasil, a construção civil é um dos ramos de atividade que
mais emprega, houve crescimento neste setor mesmo durante a pandemia. Conforme
Bernardes; Strickland (2021) “Mesmo em meio à crise sanitária, esse segmento gerou,
entre junho de 2020 e maio de 2021, 317.159 novas vagas de emprego, um
crescimento de cerca de 15% em relação ao mesmo período anterior, de acordo com
o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged)”.
Com aquecimento da construção civil, cresce também a necessidade da
mantenabilidade das edificações, contudo, existia a carência de quantificar e
classificar os possíveis pontos críticos dentro de uma edificação, com isso a inspeção
predial surgiu como a forma de monitoramento da degradação em função do tempo,
problemas ocasionados, muitas vezes por falhas de execução ou até mesmo de
projetos, porém a ideia de inspeção predial não é de hoje. Nos anos de 1960 já se
pesava em melhorar o desempenho das edificações, com o passar do tempo o risco
de acidentes ou a até mesmo sinistros ficam mais evidentes devido à falta de
manutenção, como mostra nossa história (IBAPE-PR, 2016).
A manutenção predial tornou-se cada vez mais importante para garantir a
segurança e funcionalidades das instalações, sistemas e/ou subsistemas. De acordo
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com IBAPE-SP (2009, apud BITTENCOURT, 2020, p. 6) “estudo revela que 66% das
prováveis causas e origens dos acidentes, em edificações com mais de 10 anos, são
relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e
deterioração acentuada”.
Hoje em dia, no Brasil já existem normatizações que visam direcionar a gestão
e manutenção predial, por exemplo a NBR 5674 (2012), “Manutenção de edificações
– Requisitos para o sistema de gestão de manutenção” e NBR 14037 (2011),
“Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das
edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos”(CARDOSO,
2016, apud MARIANO, 2020, p. 11).
Para auxiliar na gestão da manutenção pode-se utilizar diversas metodologias,
dentre elas está a matriz de priorização, gravidade, urgência e tendência (GUT). Para
Monteiro et al. (2020, p. 1902) “é um método que tem por base o escalonamento, que
identifica os problemas e os organiza em ordem de prioridade de qual deve ser
primeiro resolvido. Tem uma aplicação simples e objetiva”.
Outra ferramenta largamente utilizada na gestão de projetos que, também pode
ser adaptada a manutenção é o software MS Project, desenvolvido pela Microsoft. De
acordo com Sampaio et al. (2016, p. 5) “É utilizado para planejar, programar e
acompanhar a execução de projetos, permitindo o controle de custo, tempos,
cronogramas e cargas de trabalho de maneira detalhada ou resumida”.
Em função da enorme quantidade de edificações existentes nos centros
urbanos, a oportunidade de prestação de serviços no setor de manutenção torna-se
um mercado cada vez mais atrativo tanto para empresas especializadas quanto para
o surgimento de novos empreendimentos, esta pode ser com foco na prestação de
serviços para o setor público e/ou privado. Com base nas citações acima o presente
artigo busca apresentar um estudo de gestão e estimativa de despesas operacionais
em um contrato de manutenção predial utilizando a matriz GUT e MS Project na usina
termelétrica Jaraqui, situada na cidade de Manaus – AM.

2. Fundamentação Teórica
2.1 Inspeção predial
Procedimento essencial para que se possa constatar a real situação da
edificação, estágios de degradação, deterioração e/ou até mesmo o nível de
conservação, auxilia a gestão da manutenção em relação ao emprego dos recursos
para garantir o nível de desempenho inicial de projeto. A NBR 15575-1 (2013) define
desempenho como “comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas”.
Para consolidar às ações da inspeção predial, a NBR 14767 (2020) “fornece
diretrizes, conceitos, terminologias e procedimentos relativos à inspeção predial,
visando uniformizar metodologicamente, estabelecendo métodos e etapas mínimas
da atividade”.
Na execução das inspeções realiza-se o levantamento das não conformidades
existentes, catalogadas para que a gestão da manutenção elabore tratativas
pertinentes as correções devidas, de acordo com Ortiz (2021):

Na realização da inspeção predial, as anomalias ou falhas constatadas serão

devidamente analisadas e classificadas e acordo com o grau de risco
apresentado, fornecendo ao condomínio um direcionamento de todos os
serviços a serem realizados e a ordem cronológica com que estes serviços
deverão ser executados, possibilitando um planejamento de todos os gastos
e a racionalização dos serviços.
 3

2.2 Manutenção predial, preventiva e corretiva

O desgaste em decorrência da ação do tempo ou ocasionado pelo homem seja
ele em função da má utilização de materiais, operação ou por falhas de projetos,
podem ser reparadas a sua condição inicial restabelecendo a segurança,
habitabilidade, prolongando a vida útil da edificação por meio de um plano de
manutenção predial eficaz. Conforme a NBR 5674 (2012) “A elaboração e a
implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações,
além de serem importantes para segurança e qualidade de vida dos usuários, são
essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil
projetada”.
Na estruturação do sistema de gestão da manutenção deve ser implementada
de forma a dispor de recursos capazes de atender em sua plenitude as diferentes
manutenções, e que estas, estejam devidamente adequadas ao tipo de edificação. As
manutenções podem ser denominadas em manutenção rotineira, corretiva e/ou
preventiva, a NBR 5674 (2012) define:

a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços,

padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem
de áreas comuns;
b) manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação
imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos
ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e
c) manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização seja
programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários,
estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou
componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios
de verificações periódicas sobre seu estado de degradação.

O fundamento da manutenção predial é assegurar a longevidade dos sistemas

aliado ao pleno desempenho, de modo a valorizar o bem patrimonial. Na figura 1,
observa-se as vantagens de empreender a manutenção obedecendo os preceitos
normativos e técnicos estabelecidos nos planos de manutenção.

Figura 1 – Desempenho com e sem manutenção

Fonte: Adaptado de Cardoso
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2.3 Benefícios econômicos

A periodicidade da manutenção, cumprindo-se as instruções técnicas
estabelecidas no plano de manutenção, dentro de períodos predeterminados,
corrobora para redução dos custos a serem aplicados. Identificação precoce das
manifestações patológicas e/ou as falhas nos sistemas, dando início imediato aos
reparos devidos, menores serão as despesas, conforme descreve Sitter (1983, apud
FREITAS, 2019, p. 2) “o custo relativo de intervenção é dado por uma função
matemática exponencial crescente, onde a cada fase do processo produtivo,
multiplica-se por 5 os custos acumulados”.
A regra de Sitter ou “Lei dos cinco”, ratifica que a utilização da manutenção
preventiva realizada regularmente contribui na redução dos gastos. Para Silva (2020,
p. 36) “a cada 1 (um) real gasto na fase de projeto causa economia de 5 (cinco) reais
na execução, 25 (vinte e cinco) reais na manutenção preventiva e 125 (cento e vinte
e cinco) reais na manutenção corretiva”, conforme apresentado na figura 2.

Figura 2 – Lei de Sitter de evolução dos custos

Fonte: CEB – Comitê Euro-Internacional Du Béton, apud Silva (2020; ADAPTADO)

2.4 Matriz de Priorização G.U.T

É uma metodologia utilizada na gestão, possibilita a identificação das carências
existentes e seus níveis de desempenho em um determinado sistema, traduzindo
características físicas indesejadas de forma a classificá-las em função do seu grau de
importância, ou seja, a criticidade por meio da atribuição de valores numéricos
(SANTANA, 2020, p. 39). De acordo com Verzola, et al. (2014, p.1229) “A metodologia
GUT foi desenvolvida por Kepner Tregoe, publicada em 1977 sob o título, Análise de
Problema e Tomada de Decisão”.
As três classificações básicas a serem imputadas a problemática que se deseja
resolver são gravidade (G), urgência (U) e tendência (T). Como mostrado por Verzola,
et al. (2014, p.1229) “uma classificação a ser usada no método GUT aplicado às
inspeções prediais, com a qual se pretende reduzir ao máximo a subjetividade na
análise de dados, a qual tem por base as definições que seguem e estão descritas no
Quadro 1”.
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Grau Definição do grau Nota

Risco de morte, risco de desabamento/colapso pontual ou
generalizado, iminência de Incêndio, impacto irrecuperável
TOTAL com perda excessiva do desempenho e funcionalidade,
5
Relacionada a possíveis riscos ou prejuízo aos usuários, ao

Extremamente comprometimento irrecuperável da vida útil do sistema

Grave causando dano grave à saúde dos usuários ou ao meio
ambiente. Prejuízo financeiro muito alto.
Risco de ferimentos aos usuários, danos reversíveis ao
meio ambiente ou ao edifício. Impacto recuperável com o
ALTA comprometimento parcial do desempenho e funcionalidade 4
Muito Grave (vida útil) do sistema que afeta parcialmente a saúde dos
usuários ou o meio ambiente. Prejuízo financeiro alto.
patrimônio ou ao meio

Risco à saúde dos usuários, desconfortos na utilização dos

GRAVIDADE

sistemas, deterioração passível de restauração/reparo,

podendo provocar perda de funcionalidade com prejuízo à
MÉDIA 3
operação direta de sistemas ou componentes. Danos ao
Grave
meio ambiente passíveis de reparo. Prejuízo financeiro
médio.
Sem risco à integridade física dos usuários, sem risco ao
meio ambiente, pequenos incômodos estéticos ou de
utilização, pequenas substituições de componentes ou
BAIXA 2
sistemas, reparos de manutenção planejada para
Pouco Grave
recuperação ou prolongamento de vida útil. Prejuízo
financeiro pequeno.

Nenhum risco à saúde, à integridade física dos usuários, ao

NENHUMA meio ambiente ou ao edifício. Mínima depreciação do
1
Sem Gravidade patrimônio. Eventuais trocas de componentes, nenhum
comprometimento do valor imobiliário.

TOTAL Incidente em ocorrência, intervenção imediata passível de

máximo para resolver uma situação

5
Emergência interdição do imóvel. Prazo para intervenção: Nenhum
Prazo para intervenção/ Tempo

ALTA
Incidente prestes a ocorrer, intervenção urgente. Prazo
Grande 4
para intervenção: Urgente
URGÊNCIA

Urgência
Incidente previsto para breve, intervenção em curto prazo.
MÉDIA 3
Prazo para intervenção: O mais cedo possível
Indício de Incidente futuro, intervenção programada. Prazo
BAIXA 2
para intervenção: Pode esperar um pouco
Incidente imprevisto, indicação de acompanhamento e
NENHUMA manutenção programada. Prazo para intervenção: Não tem 1
pressa
Progressão imediata. Vai piorar rapidamente, pode piorar
TOTAL 5
inesperadamente.
TENDÊNCIA

ALTA Progressão em curto prazo. Vai piorar em pouco tempo. 4

Rumo

MÉDIA Progressão em médio prazo. Vai piorar em médio prazo. 3

BAIXA Provável progressão em longo prazo. Vai demorar a piorar. 2

NENHUMA Não vai progredir. Não vai piorar, estabilizado. 1

Quadro 1 - Proposta de Classificação GUT

Fonte: Verzola, et al. (2014, ADAPTADO)
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Valores de 01 (um) a 05 (cinco) são notas dadas aos itens (sistema) sob análise
em função de suas severidades e grau de importância, através das notas calcula-se
o produto. Exemplo apresentado no Quadro 2.
Segundo Verzola, et al. (2014, p.1230), descreve a elaboração da matriz de
priorização:
As notas são atribuídas de 1 a 5, sendo 1 o menos grave. Ao final da
atribuição de notas para os problemas é calculado o produto (G) x (U) x
(T). O resultado definirá qual o grau de prioridade daquele problema. A fim
de que os dados possam ser organizados, é importante a elaboração de
“planilhas de prioridades” a qual indicará a lista de prioridades para
intervenções.

Sistema/
Gravidade Urgência Tendência Pontução
Elemento/ Prioridade
“G” “U” “T” GxUxT
Componente
... ... ... ... ... ...

Quadro 2 - Planilha de Prioridades

Fonte: Verzola, et al. (2014, ADAPTADO)

2.5 MS Project
MS Project é um instrumento concebido pela Microsoft, trata-se de um software
utilizado em larga escala em gerenciamento de projeto, nas fases de planejamento,
acompanhamento e controle (SABINO, 2015 apud ASSUNÇÃO, p. 28, 2016).
Dentre os recursos disponibilizados pelo software estão o gerenciamento do
tempo de execução da mão de obra e/ou equipamento a ser utilizado, custos e
material. Além de possibilitar o acompanhamento das fases do projeto por meio de
representações gráficas, neste caso, Gráfico de Gantt, pode-se verificar também
cargas excessivas de trabalho, acompanhar despesas e produtividade, assim como,
gerar relatórios (ASSUNÇÃO, p. 28, 2016). Na figura 3, observa-se a inserção básica
das fases de um projeto, com tarefas, períodos e responsáveis (mão de obra).

Figura 3 – Planilha Ms Project - Caminho crítico do projeto

Fonte: ASSUNÇÃO (2016)
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3. Metodologia

O objeto do estudo, trata-se de uma edificação que integra uma planta

industrial, usina termelétrica a gás natural UTE Jaraqui, denominada GE (destaque
em vermelho, figura 4), possui 23 (vinte e três) unidades de geração a gás em pleno
funcionamento, com produção média de 60 Mega Watts (MW)/dia, localizada no
município de Manaus-AM.

Figura 4 – Planta Industrial de Geração de Energia Elétrica – UTE JARAQUI

Fonte: Google Earth, 2021.

Atualmente em vigência, nas instalações da plana industrial UTE JARAQUI, um

contrato de manutenção predial e industrial executado por empresa especializada,
tem por objetivo o fornecimento de mão de obra de serviço. Contudo, este trabalho
visa o levantamento das anomalias, falhas e defeitos encontrados somente na
edificação GE, que compreende a uma área construída de aproximadamente de
2.706,40 m².
A empresa contratada mantém um efetivo mínimo de mão de obra
especializada para execução das atividades duramente horário de expediente
administrativo, 07h30min às 16h30min de segunda à sexta, com 1 hora para o almoço
(entre 11h30min e 13h30min) com 08 (oito) horas diárias de trabalho, totalizando 40
horas semanais.
O efetivo/função disponível para a realização das tarefas está devidamente
listado abaixo no Quadro 3, a remuneração mensal é referente ao salário bruto mais
o adicional de 30% de periculosidade.

Item Função Qtd Remuneração Hora trabalhada

total mensal (R$) (R$)
01 Eletricista Industrial/ Predial 01 3.340,99 15,19
02 Ajudante de Eletricista Industrial/ Predial 01 1.842,26 8,37
03 Oficial de manutenção I 01 2.094,82 9,52
04 Oficial de manutenção II 01 2.094,82 9,52
05 Auxiliar de Oficial de Manutenção 01 1.456,72 6,62
06 Soldador 01 2.324,31 10,57

Quadro 3 – Demonstrativo do Efetivo da Mão de Obra Especializada

Fonte: Extrato Mensal (Empresa Prestadora de Serviço), agosto de 2021
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In loco, identifica-se e registra-se fotograficamente, avarias, deterioração e/ou

falhas no âmbito da manutenção predial, como: pintura, revestimento, alvenaria,
telhado, drenagem, estrutural e elétrica. De posse do quantitativo realiza-se a
classificação das anomalias e construção da matriz de GUT, onde possibilita-se o
escalonamento em função do grau de importância e o nível de criticidade, a
priorização da manutenção.
Para cada modalidade (pintura, revestimento, etc.) cria-se uma planilha de
prioridades, incrementa-se para cada item (elemento/componente), a localização,
imagem, data do registro, não conformidade, serviço a ser executado, criticidade,
pontuação (peso) e por último a prioridade. Conforme quadro 4, abaixo.

MATRIZ GUT
SISTEMA
Equip./ Data do Criticidade Peso
Item Imagem Anomalias Serviços Prioridade
localização registro G U T GxUxT
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

Quadro 4 – Mariz GUT

Fonte: Próprio autor

Com auxílio do software MS Project elaborar-se cronograma de manutenção,

neste determina-se a data de início e fim dos serviços através da criação e formatação
de calendário específico, neste insere-se, mão de obra, valor da hora trabalhada e
tempo de duração para execução das atividades.
Com base na memória de cálculo (simplificado) disponibilizado pela empresa
contratada, realiza-se simulação de custos operacionais e administrativos a serem
mantidos pela empresa de manutenção durante o período de execução dos serviços
propostos.
Para o cálculo simplificado das despesas, insere-se no quadro 5, salários,
adicional de periculosidade, valor da hora trabalhada, horas trabalhadas por
colaborador, Imposto sobre folha de pagamento, que neste caso, será de 93,1%, que
incide sobre custo operacional (informado pela empresa contratada).

Cargo Salário Adicional de Hora Horas Custos

periculosidade Trabalhada Trabalhadas Operacionais
(R$) (h)
Eletricista Industrial/ Predial ... ... ... ... ...
Ajudante de Eletricista ... ... ... ... ...
Oficial de manutenção I ... ... ... ... ...
Oficial de manutenção II ... ... ... ... ...
Auxiliar de Oficial de ... ... ... ... ...
Manutenção
Soldador ... ... ... ... ...
Custo Operacional Total ...
Imposto sobre folha (93,1%) ...
Custo Total ...

Quadro 5 – Composição dos custos com Mão de Obra

Fonte: Próprio autor (Adaptado, Empresa de Manutenção)
 9

Para os custos administrativos, custo este mensal, referente ao valor total do

tempo de contrato distribuído ao longo dos meses, compostos por fardamentos,
capacitação da força de trabalho (curso específicos), exames admissionais, licenças
ambientais e direitos trabalhistas, como transporte, alimentação, plano de saúde e
cesta básica. Conforme apresentado no quadro 6 abaixo.

Item Descrição Valor (R$) Contrato Custo Mensal

(R$)
Material Equipamentos de proteção individual e ... ... ...
coletiva
Capacitação Treinamento NR 10 ... ... ...
Treinamento NR 35 ... ... ...
Treinamento NR 20 ... ... ...
SMS Atestado de Saúde Ocupacional - ASO ... ... ...
Assessoria em SMS ... ... ...
Prestação de serviço ADM ... ... ...
PGR - Programa de Gerenciamento de ... ... ...
Riscos
PGR - Plano de Gerenciamento de ... ... ...
Resíduo
Avaliações Ambientais PGR ... ... ...
Programa de Controle Médico de ... ... ...
Saúde Ocupacional - PCMSO
Laudo de Periculosidade ... ... ...
Programa de Controle Auditiva - PCA ... ... ...
ADM Vale Alimentação ... ... ...
Fardamento ... ... ...
Cesta Básica ... ... ...
Vale Transporte ... ... ...
Plano de Saúde ... ... ...
Salários ... ... ...
...

Quadro 6 – Custo fixo Mensal

Fonte: Próprio autor (Adaptado, Empresa de Manutenção)

4. Resultados

Na edificação GE, rondas realizadas em determinados períodos objetivando a

detecção de falhas, defeitos, anomalias e/ou patologias existentes, foram
devidamente registradas por meio fotográfico. Os pontos anotados, tais como, portas
acústicas danificadas, tomadas sem identificação, infiltrações, pintura deterioradas,
piso com revestimento degradado, sinalização precária de hidrantes e etc., foram
segregadas por sistemas.
A triagem e separação por sistemas, deu origem à 10 (dez) matrizes GUT
independentes, nas áreas de elétrica, soldagem, pintura, drenagem, calçada, piso,
estrutural, impermeabilização, alvenaria e hidráulica. Conforme exemplo mostrado no
quadro 7, abaixo:
 10

MATRIZ GUT
4. SISTEMA DE PISO
Equip./ Data do Criticidade Peso
Item Imagem Anomalias Serviços Prioridade
localização registro G U T GxUxT
Chapa de
ALA A1 - proteção Substituição e
4.1 Próximo 29/11/21 amassada, fixação de 4 4 4 64 1
UGGN 02 risco de chapa.
tropeço.

Ala B2, ao
Piso Restauração
4.2 lado da 20/10/21 4 3 3 36 2
danificado do piso
UGGN 19

Pintura do
ALA A1 - piso Limpeza do
4.3 Junto a 29/11/21 "descascando local e 3 2 2 12 3
UGGN 02 " no entorno repintura.
da máquina.
Limpeza,
tratamento de
Desgaste de
superfície e
4.4 ALA A2 16/12/21 revestimento 3 2 2 12 3
aplicação do
do piso
revestimento
adequado.
Limpeza,
tratamento de
Desgaste de
superfície e
4.5 ALA B2 16/12/21 revestimento 3 2 2 12 3
aplicação do
do piso
revestimento
adequado.
Limpeza,
tratamento de
Desgaste de
superfície e
4.6 ALA B1 16/12/21 revestimento 3 2 2 12 3
aplicação do
do piso
revestimento
adequado.
Limpeza,
tratamento de
Entrada Desgaste de
superfície e
4.7 principal - 16/12/21 revestimento 3 2 2 12 3
aplicação do
GE do piso
revestimento
adequado.
Sala Elétrica
- GE,
Fenda no Tratamento e
4.8 próximo 16/12/21 2 2 2 8 4
piso fechamento
entrada da
ALA B2
Total 168

Quadro 7 – Matriz de Criticidade por Modalidade

Fonte: Próprio autor

Registrou-se 148 anomalias nas mais diversas modalidades, destacando-se

elétrica com 53, pintura com 22 e soldagem com 17 itens. Com a divisão por sistemas,
inicia-se a classificação das prioridades de acordo com o grau de criticidade, e
posteriormente a soma dos pesos de cada grupo.
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Ordena-se os pesos por sistema de forma decrescente, possibilitando a

identificação do nível e grau de prioridade mais relevante. De acordo com o gráfico 1,
abaixo em destaque.

2149
DEMOSTRATIVO DE PRIORIDADES - GUT
Prioridades

838
468 380
192 168 165 108 72 60

Gráfico 1 – Nível de prioridades – Matriz GUT

Fonte: Próprio autor

De posse das prioridades resultantes das matrizes GUT e em função da mão

de obra disponível, estimou-se o tempo de execução para cada item que compõem
as atividades de manutenção. No gráfico 2, o tempo estimado está diretamente
relacionado ao período de trabalho efetivo observado em campo.
Para 08 horas de trabalho diários disponíveis, aproximadamente 31,2% desse
tempo, atribuiu-se ao tempo biológico e questões administrativas, ou seja, não
“trabalhado”, ficando 68,8% como tempo útil.

TEMPO DE EXECUÇÃO (DIAS)

HIDRÁULICA 1
ESTRUTURAL 3
IMPERMEABILIZA… 3
CALÇADA 4
ALVENARIA 13
PISOS 14
ELÉTRICA 18
DRENAGEM 20
PINTURA 30
SOLDAGEM 49

Gráfico 2 – Período de execução das atividades

Fonte: Próprio autor

No MS Project foi montado cronograma para acompanhamento de execução

dos serviços, obedecendo calendário preestabelecido atendendo período e horários
administrativos semanais.
Neste cronograma, consta o número de trabalhadores exigidos por tarefa, custo
da hora trabalhada do homem-hora (H/h), tempo estimado de execução e a vinculação
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dos serviços, resultando em 138 dias de trabalho conforme figura 5, apresentada

abaixo:

Figura 5 – Gráfico de Gantt – MS Project

Fonte: Próprio autor, 2022.

Ainda com a ferramenta MS Project, após a elaboração do calendário e

inserção de todos os dados pertinentes à formatação do cronograma de execução de
manutenção, gerou-se o status dos custos por sistemas. A representação gráfica dos
custos associados a cada sistema é em função da hora trabalhada e quantidade de
profissionais empregados para execução das atividades que constituem os sistemas.
Como indicado no gráfico 3, abaixo.

R$12.000,00

R$10.000,00

R$8.000,00

R$6.000,00

R$4.000,00

R$2.000,00

R$0,00

Gráfico 3 – Custos por Sistemas – MS Project

Fonte: Próprio autor

Assim como, no demonstrativo dos custos por sistemas o tempo de trabalho

por profissional se torna bem visível. Os 138 dias necessários para execução das
demandas de manutenção resultaram em aproximadamente 3.328 horas de trabalho.
Atividade de elétrica conta com dois colaboradores, eletricista e auxiliar, para
execução dos demais serviços, a mão de obra destinada está diretamente relacionada
com o grau de complexidade volume de serviço. No quadro 7, observa-se o período
de execução das manutenções e a distribuição das H/h necessárias por sistema.
 13

Sistemas Período Horas de Trabalho (h)

Elétrica Seg 03/01/22 Qui 27/01/22 288
Soldagem Seg 03/01/22 Seg 14/03/22 1.096
Pintura Seg 14/03/22 Ter 26/04/22 680
Drenagem Ter 26/04/22 Ter 24/05/22 448
Calçada Ter 24/05/22 Seg 30/05/22 64
Piso Seg 30/05/22 Sex 17/06/22 320
Estrutural Sex 17/06/22 Qua 22/06/22 48
Impermeabilização Qua 22/06/22 Ter 28/06/22 88
Alvenaria Ter 28/06/22 Sex 15/07/22 280
Hidráulica Sex 15/07/22 Seg 18/07/22 16

Quadro 7 – Cronograma simplificado de execução da manutenção

Fonte: Próprio autor

Com a atribuição dos tempos de execução às atividades de manutenção,

calculou-se os custos operacionais obtidos pela empresa detentora do contrato de
manutenção. Fazendo uso do memorial de cálculo simplificado disponibilizado, a
composição dos custos apresentados nas tabelas 1 e 2, correspondem aos valores
investidos com material, treinamentos, licenças e administração, já na segunda tabela
com mão de obra.

Item Descrição Valor Contrato Custo Mensal

(R$) (R$)
Material Epi’s e Epc’s 1.500,00 1 1.500,00
Capacitação Treinamentos 1.800,00 1 1.800,00
SMS Exames, licenças ambienteis e assessorias 7.710,00 1 7.710,00
ADM Direitos trabalhistas 6.169,00 1 6.169,08
R$ 17.179,08

Tabela 1 – Despesas Administrativas – Custos fixos

Fonte: Próprio autor (Adaptado, Empresa de Manutenção)

As despesas com mão de obra, que consiste no valor da hora trabalhada e as

de carga horária trabalhada por profissional formam a planilha de custo operacional
acumulado no final do período de 138 dias, tabela 2.

Cargo Salário Adicional de Hora Horas Custos

(R$) periculosidade Trabalhada Trabalhadas Operacionais
(R$) (R$) (h)
Eletricista Industrial 2.569,99 771,00 15,19 144 R$ 2.187,36
Ajudante de Eletricista 1.417,12 425,14 8,37 144 R$ 1.205,28
Oficial de manutenção I 1.611,40 483,42 9,52 872 R$ 8.301,44
Oficial de manutenção II 1.611,40 483,42 9,52 752 R$ 7.159,04
Auxiliar de Manutenção 1.120,55 336,17 6,62 1.104 R$ 7.308,48
Soldador 1.787,93 536,38 10,57 312 R$ 3.297,84
Custo Operacional Total R$ 29.459,44
Imposto sobre folha R$ 27.426,74
Custo Total R$ 56.886,18

Tabela 2 – Despesas com Mão de Obra

Fonte: Próprio autor (Adaptado, Empresa de Manutenção)
 14

De acordo com o exposto acima, os custos operacionais rateados por mês,

contam com os custos fixos e imposto sobre folha. No gráfico 4, os custos
apresentados distribuídos por mês ao longo de todo o período do cronograma de
manutenção com custo global de R$ 177.110,30.

Custos R$ / Mês
31.983,61

25.427,13 24.230,34 24.367,94 24.866,35 25.160,32

21.074,61

Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul

Gráfico 4 – Custo total por mês – MS Project

Fonte: Próprio autor

5. Conclusões

Na gestão da manutenção predial o uso da matriz de GUT e MS Project

voltadas para o gerenciamento das ações de manutenção a serem desempenhadas
no âmbito contratual, quanto na identificação, triagem e escalonamento das anomalias
existentes na edificação GE, assim como, na criação de cronograma com calendário
para acompanhamento dos serviços programados e em andamento, além dos
recursos alocados com mão de obra, mostraram-se eficientes. Com a construção das
matrizes GUT por sistemas, permitiu a análise mais detalhada de item por item,
evidenciando a importância quanto ao risco da anomalia registrada, representava aos
usuários desta edificação, propiciando ao gestor da manutenção uma visão mais
ampla das reais necessidades, desta forma, favorecendo a implementação de ações
preventivas e/ou corretivas em menor tempo possível, e com o suporte do MS Project
essas ações puderam ser organizadas cronologicamente, com a descrição detalhada
de todas as etapas necessárias para conclusão dos serviços e o tempo requerido,
incluindo a quantidade de profissionais juntamente com valor da hora trabalhada. Com
isso, foi possível identificar o subdimensionamento da equipe de manutenção, que
conta com apenas um auxiliar para dar suporte a dois oficiais, ocasionando um
acúmulo anormal de horas trabalhadas por parte deste profissional. Portanto, além
das vantagens até aqui apresentadas quanto ao uso da matriz GUT e MS Project,
fornece ainda a empresa mantenedora, subsídios para que se possa praticar preços
mais competitivos, detectar dentro do seu processo de gestão da manutenção os
pontos que merecem atenção, a super alocação de recursos (mão de obra) e
oportunidades de melhorias.
 15

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