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Manutenção de edificações -
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ASSOCIAÇÃO
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BRASILEIRA
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DE NORMAS
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TÉCNICAS
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cí ABNT
o Av. Treze de Maio. 13 - 28° andar
•g
20031-9Q1 - Rio de Janeira • RJ
©
Te).: + 55 21 3974-2300
rx Fax: + 55 21 3974-2346
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CN
www.abntorg.br
o
Origem: Projeto NBR 5674:1999
o
CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
o
CD
CE-02:140.01 - Comissão de Estudo de Manutenção em Edificações
NBR 5674 - Building maintenance - Procedure
Descriptors: Building. Maintenance
o Esta Norma substitui a NBR 5674:1980
Válida a partir de 01.11.1999
-Q
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©ABNT 1999 Palavras-chave: Edificação. Manutenção 6 páginas
Todos os direitos reservados
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Sumário Introdução
o Prefácio
D Introdução A manutenção de edificações é um tema cuja importância
O
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1 Objetivo tem crescido no setor da construção civil, superando,
o 2 Referência normativa gradualmente, a cultura de se pensar o processo de cons
TD
O 3 Definições trução limitado até o momento quando a edificaçãoé en
E 4 Escopo da manutenção de edificações
© tregue e entra em uso.
5 Responsabilidades
5 6 Sistema de manutenção
7 Documentação básica e registros Asedificações são o suportefísico para a realizaçãodireta
c
o
8 Coleta de informações ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem,
O 9 Previsão orçamentária portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edifi
o
X» 10 Planejamento dos serviços cações apresentam uma característica que as diferencia
•c
co
11 Projeto e programação dos serviços de manutenção de outros produtos: elas são construídas para atender
CO
12 Orçamentação dos serviços de manutenção seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste
o
©
13 Contratação de serviços de terceiros tempo de serviço devem apresentar condições adequa
14 Controle da execução dos serviços de manutenção das ao uso que se destinam, resistindo aos agentes am
15 Gestão da qualidade do sistema de manutenção bientais e de uso que alteram suas propriedades técni
1
co cas iniciais.
_g Prefácio
u
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o
A ABNT - Associação Brasileirade Normas Técnicas - é É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável
tf)
3
o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasi sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações
leiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês como produtos descartáveis, passíveis da simples
CO
Q. Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalização substituição por novas construções quando seu desem
J?
1_
Setorial (ONS), são elaboradas por Comissões de Es penho atinge níveis inferiores ao exigido pelos seus
Q.
tudo (CE), formadas por representantes dos setores en
E usuários. Isto exige que se tenha em conta a manutenção
© volvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores
x
das edificações existentes, e mesmo as novas edifica
LU e neutros (universidades, laboratórios e outros).
ções construídas, tão logo colocadas em uso, agregam-
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito se ao estoque de edificações a ser mantido em condições
dos CB e ONS, circulam para Votação Nacional entre os adequadas para atender as exigências dos seus
associados da ABNT e demais interessados. usuários.
Para verificar as assinaturas, acesse www.tcu.gov.br/autenticidade, informando o código 48751458.

NBR 5674:1999
Estudos realizados em diversos países, para diferentes 3.2 edificação: Produto constituído pelo conjunto de ele
tipos de edificações, demonstram que os custos anuais mentos definidos e integrados em conformidade com os
envolvidos na operação e manutenção das edificações princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura para,
em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este ao integrar a urbanização, desempenhar funções am
valorpode parecer pequeno, porém acumuladoao longo bientais em níveis adequados.
da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou
até superiorao seu custo de construção. 3.3 inspeção: Avaliação do estado da edificação e de
suas partes constituintes, realizada para orientar as ati
A omissão em relação à necessária atenção para a ma vidades de manutenção.
nutenção das edificações pode ser constatada nos fre
qüentes casos de edificações retiradas de serviço muito 3.4 manual de operação, uso e manutenção: Docu
antes de cumprida a sua vida útil projetada (pontes, mentoque reúne apropriadamente todas as informações
viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus necessárias paraorientar as atividades de operação, uso
usuários e umsobrecusto em intensivos serviçosde recu e manutenção da edificação.
peração ou construção de novas edificações. Segura
mente, pior é a obrigatória tolerância, por falta de alter
nativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu 3.5 manutenção: Conjunto de atividades a serem reali
níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso zadas para conservar ou recuperar a capacidade fun
saudável, higiênicoou seguro. Tudo isto possui um custo cional da edificação e de suas partes constituintes de
social que não é contabilizado, mas se reflete na quali atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
dade de vida das pessoas.
3.6 necessidades dos usuários: Exigências de segu
rança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia
Economicamente relevante no custo global das edifi
cações, a manutenção não pode ser feita de modo im
cujo atendimento é condição para realização das
atividades previstas no projeto.
provisado e casual. Ela deve ser entendida como um
serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação
apurada. Parase atingir maior eficiência na administração 3.7 planejamento (dos serviços de manutenção): Ela
de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é boração de uma previsão detalhada dos métodos de tra
necessária uma abordagem fundamentada em proce balho, ferramentas e equipamentos necessários, con
dimentos organizados em um sistema de manutenção, dições especiais de acesso, cronograma de realização e
segundo uma lógicade controlede custos e maximização duração dos serviços de manutenção.
da satisfaçãodos usuárioscom as condições oferecidas
pelas edificações. 3.8 previsão orçamentária: Estimativa do custo para a
realização de um programa de manutenção.
1 Objetivo
3.9 programação (dos serviços de manutenção):
Esta Norma fixa os procedimentos de orientação para Elaboração de um cronograma para a realização dos
serviços de manutenção.
organização de um sistema de manutenção de edifi
cações.
3.10 projeto: Descrição gráfica e escrita das caracterís
2 Referência normativa
ticas de umserviço ou obra de Engenharia ou de Arqui
tetura, definindo seus atributos técnicos, econômicos, fi
nanceiros e legais.
A norma relacionada a seguir contém disposições que,
ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para 3.11 proprietário: Pessoa física ou jurídica que tem o di
esta Norma. A edição indicada estava em vigor no mo reitode dispor da edificação.
mento desta publicação. Como toda norma está sujeitaa
revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos
com base nesta que verifiquem a conveniência de se 3.12 serviço de manutenção: Intervenção realizada
usar a edição mais recente da norma citada a seguir. sobre a edificação e suas partes constituintes, com a
A ABNT possui a informação das normas em vigor em finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional.
um dado momento.
3.13 sistema de manutenção: Conjunto de procedi

NBR 14037:1998 - Manual de operação, uso e ma
mentos organizado para gerenciar os serviços de manu
nutenção das edificações - Conteúdo e recomen
tenção.
dações para elaboração e apresentação
3.14 usuário: Pessoa física ou jurídica,ocupante perma
3 Definições nente ou não permanente da edificação.
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes 3.15 vida útil: Intervalo de tempo ao longodo qual a edi
definições: ficação e suas parles constituintes atendem aos requi
sitos funcionais para os quais foram projetadas, obede
3.1 desempenho: Capacidade de atendimento das ne cidos os planos de operação, uso e manutenção pre
cessidades dos usuários da edificação. vistos.

NBR 5674:1999
4 Escopo da manutenção de edificações i) supervisionar a execução dos serviços de ma

nutenção, conforme a seção 14;
4.1 A manutenção de edificações visa preservar ou re
cuperar as condições ambientais adequadas ao uso pre j) definir e implementar um sistema de gestão da
visto para as edificações. qualidade dos serviços de manutenção, conforme a
seção 15;
4.2 A manutenção de edificações inclui todos os serviços
realizados para prevenir ou corrigir a perda de desem k) orientar os usuários sobre o uso adequado da
penho decorrente da deterioração dos seus compo edificação em conformidade com o estabelecido nas
nentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus normas técnicas e no manual de operação, uso e
usuários. manutenção de sua edificação, se houver;
4.3 A manutenção de edificações não inclui serviços I) assessorar o proprietário em situações de emer
realizados para alterar o uso da edificação. gência.
5 Responsabilidades 5.5 Exime-se da responsabilidade técnica a empresa ou

profissional quando o seu parecer técnico não for obser
5.1 O proprietário de uma edificação, responsável pela vado pelo proprietário ou usuários da edificação.
sua manutenção, deve observar o estabelecido nas nor
mas técnicas e no manual de operação, uso e manu 6 Sistema de manutenção
tenção de sua edificação, se houver.
6.1 A organização do sistema de manutenção deve levar
5.2 No caso de propriedade condominiai, os proprietários em consideração as características do universo de
condôminos, responsáveis pela manutenção de partes edificações objeto de atenção, tais como:
autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo
a) tipo de uso das edificações;
conjunto da edificação, devem observar e fazer observar
o estabelecido nas normas técnicas e no manual de ope
b) tamanho e complexidade funcionai das edifi
ração, uso e manutenção de sua edificação, se houver.
cações;
5.3 O proprietário pode delegar a gestão da manutenção c) número e dispersão geográfica das edificações;
de uma edificação para empresa ou profissional legal
mente habilitado. d) relações especiais de vizinhança e implicações
no entorno.
5.4 A empresa ou profissional contratado assume a res
ponsabilidade técnica pelo sistema de manutenção da 6.2 O sistema de manutenção deve ser orientado por um
edificação e deve: conjunto de diretrizes que definam:
a) assessorar o proprietário nas decisões sobre a a) padrões de operação que assegurem a preser
manutenção da edificação, inclusive na organização vação do desempenho e do valor das edificações
do sistema de manutenção, conforme a seção 6; ao longo do tempo;
b) providenciar e manter atualizados os registros da b) fluxo de informações entre os diversos interve-

edificação, descritos na seção 7; nientes do sistema, incluindo instrumentos para co
municação com o proprietário e os usuários; e
c) realizar as inspeções na edificação descritas na
seção 8, apresentando relatórios periódicos sobre c) atribuições, responsabilidades e autonomia de de
cisão dos intervenientes.
suas condições, identificando e classificando os ser
viços de manutenção necessários;
6.3 Os padrões de operação do sistema de manutenção
devem ser definidos tendo em consideração:
d) preparar previsões orçamentárias de acordo com
a seção 9;
a) desempenho mínimo das edificações tolerável
pelos seus usuários e proprietários, especialmente
e) definir planos de manutenção conforme a se
em aspectos prioritários relacionados com a higiene,
ção 10;
segurança e saúde dos usuários;
f) realizar ou supervisionar a realização de projetos b) prazo aceitável entre a observação da falha e a
e a programação dos serviços de manutenção, de conclusão do serviço de manutenção;
acordo com a seção 11;
c) preceitos legais, regulamentos e normas apli
g) orçar os serviços de manutenção, de acordo com cáveis pela legislação vigente;
a seção 12;
d) periodicidade de inspeções;
h) realizar ou assessorar o proprietário na con
tratação de serviços de terceiros para a realização e) balanço entre os recursos disponíveis e os re
da manutenção da edificação, quando for o caso, cursos necessários para a realização dos serviços
conforme a seção 13; de manutenção.

NBR 5674:1999
6.4 Na organização do sistema de manutençãodeve ser e) acervo de normas e procedimentos padronizados

prevista estrutura material, financeira e de recursos para serviços de manutenção;
humanos, capaz de atender os diferentes tipos de
manutenção necessários, tais como: f) programas de manutenção para as edificações e
seus equipamentos, com destaque para os aspectos
a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo relativos à higiene, saúde e segurança dos usuários.
constante de serviços simples e padronizados, para
os quais somente são necessários equipamentos e 8 Coleta de informações
pessoal permanentemente disponíveis nas edifi
cações; 8.1 São fontes de informações para o sistema de manu
tenção as solicitações e reclamações dos usuários e as
b) manutenção planejada,caracterizada porserviços inspeções técnicas.
cuja realização é organizada antecipadamente, tendo
por referência solicitações dos usuários, estimativas 8.2 As inspeções devem ser feitas em intervalos re-
da durabilidade esperada dos componentes das edi gulares, seguindo a orientação disposta na NBR 14037
ficações em uso ou relatórios de inspeções pe ou, extraordinariamente, quando necessário.
riódicas sobre o seu estado de deterioração;
8.3 Na realização das inspeções devem ser consideradas
c) manutenção não planejada, caracterizada por as condições de uso e exposição ambiental relevantes
serviços não previstos na manutenção planejada, ao desempenho da edificação, para se poder estimar o
incluindo a manutenção de emergência, caracte comportamentofuturoda mesma e de seus componentes.
rizada por serviços que exigem intervenção imediata
para permitir a continuidade do uso das edificações
8.4 As inspeções devem ser orientadas por listas de con
ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e pa
ferência padronizadas (check-lists), elaboradas consi
trimoniais aos seus usuários ou proprietários. derando:
6.5 O sistema de manutençãodeve promover a realização

a) um roteiro lógico de inspeção das edificações;
coordenada dos diferentes tipos de manutenção das
edificações, procurando minimizar a ocorrência de
serviços de manutenção não planejada. b)os componentes e equipamentos mais impor
tantes na edificação;
6.6 Os recursos humanos envolvidos nos serviços de
manutenção devem receber treinamento específico para c) as formas de manifestação esperadas da degra
este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos são dação da edificação;
diferenciados daqueles dos serviços convencionais de
construção civil. d) as solicitações e reclamações dos usuários.
7 Documentação básica e registros 8.5 Os relatórios das inspeções devem seguir modelo
estabelecido, de formaa facilitar o registro, documentação
7.1 O sistema de manutenção deve possuir uma estrutura e recuperação de informações.
de documentação e registro de informações permanente
mente atualizado para propiciar economia na realização 8.6 Os relatórios das inspeções devem descrever a de
dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no pro terioração de cada componente da edificação e avaliar a
jeto e execução dos serviços de manutenção e auxiliar perda do seu desempenho, classificando os serviços de
no planejamento de serviços futuros. manutenção conforme o grau de urgência, nas seguintes
categorias:
7.2 A estrutura de documentação e registros deve conter:
a) serviços de urgência para imediata atenção;
a) manual de operação, uso e manutenção das edifi
cações, incluindo desenhos arquitetônicos e de en b) serviços a serem incluídos em um programa de
genharia, projetos de sistemas de segurança e pro manutenção.
teção das edificações, memoriais de cálculo, me
moriais descritivos e especificações como construído 8.7 Os relatóriosde inspeção devem orientar a gestão da
e suas atualizações por intervenções posteriores; manutenção das edificações para minimizar a necessi
dade de serviços de manutenção não planejada.
b) registro de serviços de manutenção realizados,
classificados pela natureza ou componente da edifi 9 Previsão orçamentária
cação, contendo a documentação da tomada de
preços, propostas técnicas e relatórios de fiscalização 9.1 O sistema de manutenção deve possuir mecanismos
da execução, que demonstrem custos e tempo de capazes de prever os recursos financeiros necessários
execução de cada serviço; para a realização de serviços de manutenção em período
futuro definido.
c) registro de reclamações e solicitações dos usuá
rios; 9.2 As previsões orçamentárias devem incluir uma re
serva de recursos destinada à realização de serviços de
d) relatórios das inspeções; manutenção não planejada.

NBR 5674:1999
9.3 As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de 11.4 Os serviços de manutenção devem ser projetados
modo a assimilar uma margem de erro em estimativas de maneira a minimizar a interferência dos usuários du
físicas, de custos e de índices inflacionários. rante sua execução.
9.4 As previsões orçamentárias devem ser elaboradas 11.5 Para a programação dos serviços deve-se con
considerando: siderar:
a) as condições da edificação demonstradas no re a) durabilidade esperada dos materiais e compo

latório de inspeção e nas solicitações dos usuários; nentes nas condições ambientais a que estão subme
tidos;
b) os custos decorrentes da não realização dos ser b) relatórios das inspeções;
viços de manutenção no prazo previsto;
c) solicitações e reclamações dos usuários;
c) os recursos disponíveis.
d) experiência acumulada, conforme os registros dis
9.5 As previsões orçamentárias devem expressar cla poníveis;
ramente a relação custo e benefício dos serviços de ma
nutenção. e) restrições climáticas e ambientais;
10 Planejamento dos serviços de manutenção f) padrões de manutenção;
Todos os serviços de manutenção devem ser definidos g) escala de prioridades entre os diversos serviços;
em planos de curto, médio e longo prazos, de maneira a:
h) disponibilidade financeira.
a) coordenar os serviços de manutenção para reduzir 12 Orçamentação dos serviços de manutenção

a necessidade de sucessivas intervenções;
Os orçamentos dos serviços de manutenção devem ser
b) minimizar a interferência dos serviços de manu discriminados de acordo com a estrutura de documen
tenção no uso da edificação e a interferência dos tação e registro utilizada, de modo a facilitara apropriação
usuários sobre a execução dos serviços de manu dos custos realizados, o controle da execução dos ser
tenção; viços e a avaliação da eficiência do sistema de manu
tenção.
c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos,
financeiros e equipamentos. 13 Contratação de serviços de terceiros
11 Projeto e programação dos serviços de manutenção 13.1 A contratação de serviços de terceiros pode ser feita
com base em:
11.1 Os serviços de manutenção devem ser previamente

a) preço fixo para determinado serviço claramente
projetados e programados,
discriminado;
11.2 O projeto de um serviço de manutenção deve incluir, b) preço unitário, onde a empresa contratada recebe
entre outros:
pelos serviços efetivamente realizados, tendo como
base um preço unitário previamente pactuado;
a) especificações detalhadas dos materiais e proce
dimentos de execução; c) contrato global por período determinado, com pre
ço previamente estabelecido, onde o contratado as
b) desenhos e plantas, incluindo detalhes; sume a responsabilidade pela manutenção de uma
edificação ou equipamento em funcionamento;
c) programação de atividades, incluindo, quando
necessário, a previsão de estágios intermediários d) por administração, onde a empresa contratada é
para o controle da qualidade dos serviços realizados; ressarcida das despesas de mão-de-obra, materiais
e equipamentos necessários para a realização dos
d) dispositivos de sinalização e proteção dos serviços de manutenção e remunerada por uma por
usuários; centagem sobre o total das despesas realizadas.
e) instruções para procedimento em caso de impre 13.2 Para a avaliação de propostas visando a contratação
vistos; de serviços de terceiros deve-se observar:
a) qualificação técnica da empresa ou profissional

0 o projeto deve prever acessos seguros a todos os em termos de capacidade técnica, recursos hu
locais da edificação onde sejam realizadas inspe manos e equipamentos necessários ao desenvolvi
ções e serviços de manutenção. mento dos serviços;
11.3 Os serviços de manutenção devem ser projetados b) experiência da empresa ou profissional na área,
de maneira a minimizar a interferência nas condições de incluindo a observação de outros serviços em
uso normal da edificação durante a sua execução. andamento ou já concluídos;

NBR 5674:1999
c) referências de outros clientes; 14.5 Toda a documentação dos serviços de manutenção

executados deve ser guardada em anexo ao manual de
d) proposta técnica apresentada; operação, uso e manutenção da edificação.
e) preço, prazo para execução, condições de paga 14.6 Quando os serviços de manutenção resultarem em
mento, cronograma físico-financeiro com base no mudança de características da edificação, as especi
contrato; ficações, os respectivos projetos e o manual de operação,
uso e manutenção da edificação devem ser atualizados.
f) habilitação jurídica, regularidade fiscal, ido
neidade e capacidade financeira da empresa ou pro 15Gestão da qualidade do sistema de manutenção
fissional, avaliada em relação ao porte do serviço
contratado. Um sistema de manutenção deve possuir uma estrutura
interna de gestão da qualidade, tendo poratribuição:
14 Controle da execução dos serviços de
manutenção a) elaborar ou compilar normas e procedimentos
para o sistema de manutenção, incluindo documen
14.1 A execução dos serviços de manutenção de edi tação técnica para a execução dos serviços de manu
ficações exige responsabilidade técnica de empresa ou tenção;
profissional habilitado e obediência às normas de segu
rança do trabalho. b) supervisionar a qualidade das atividades
desenvolvidas no sistema de manutenção, incluindo
14.2 Durante a realização dos serviços de manutenção as etapas de documentação e registro, coleta de
todos os sistemas de segurança da edificação devem informações, previsão orçamentária, planejamento,
permanecer em funcionamento, não sendo permitida a projeto e programação, orçamentação, contratação
obstrução, mesmo que temporária, das saídas de emer de serviços de terceirose controle da execução;
gência.
c) avaliar continuamente a eficiência do sistema de
14.3 É de responsabilidade do executante dos serviços manutenção, considerando aspectos como:
de manutenção providenciar:
- tempo médio de resposta às solicitações dos
usuários e intervençõesde emergência;
a) dispositivos especiais que garantam condições
necessárias à realização com segurança dos ser
- relação entre custo e tempo estimados e efeti
viços de manutenção, de acordo com as normas;
vamente realizados;
b) dispositivos que protejam os usuários das edi
- taxa de sucesso das intervenções, medida pela
ficações de eventuais danos ou prejuízosdecorrentes incidência de retrabalho necessário;
da execução dos serviços de manutenção;
- satisfação dos usuários da edificação, medida
c) delimitações, informações e sinalização de adver por meio de pesquisas de opinião;
tência aos usuários sobre eventuais riscos.
- desempenho econômico do sistema;
14.4 Os serviços de manutenção devem ser organizados
de maneira a permitir o controle de qualidade tal como d) acompanhar a variação do valorda edificaçãoao
planejado, condicionando-se a execução de uma nova iongo de sua vida útil, em função do resultado do
etapa à aprovação da etapa anterior. sistema de manutenção.

BRASILEIRA 14037
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«5 Segunda edição
§ 28.07.2011
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« Válida a partir de
2 28.08.2011
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Diretrizes para elaboração de manuais de uso,
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Q> operação e manutenção das edificações —
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Requisitos para elaboração e apresentação
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dos conteúdos
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8 Guidelinesforbuilding use, operation and maintenance manualpreparation

Requirements for content preparation and presentation
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ICS 01.110; 91.040 ISBN 978-85-07-02927-4
uj /fíf\kW associação Número de referência

BRASILEIRA ABNT NBR 14037:2011
DE NORMAS ._ , .
TÉCNICAS 16pagjnas
© ABNT 2011

ABNT NBR 14037:2011
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2 © ABNT 2011
$ Todos os direitos reservados. Amenos que especificado deoutro modo, nenhuma parte desta publicação pode ser
• reproduzida ou utilizada por qualquer rneio, eletrônico ou mecânico, incluindo fotocópia e microfilme, sem permissão por
5 escrito da ABNT
S ABNT
o Av.Treze de Maio, 13 - 2B- andar
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E www.abnt.org.br
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i ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14037:2011
Sumário Página
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IT) Prefácio..... v
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Introdução . vi
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<f> 1 Escopo 1
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£ 2 Referências normativas 1
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3 Termos e definições 2
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4 Requisitos para a elaboração e apresentação do manual 3
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4.1 Linguagem utilizada ...3
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T3 4.2 Estrutura do manual 4
0)
£. 5 Requisitos para os conteúdos dos capítulos e subdivisões do manual 5

CN
2 5.1 Apresentação 5
§ 5.1.1 índice 5
o 5.1.2 Introdução 5
t 5.1.3 Definições 6
§ 5.2 Garantias e assistência técnica ..6
g 5.2.1 Garantias 6
| 5.2.2 Perdas de garantias 6
| 5.2.3 Assistência técnica 6
°- 5.3 Memorial descritivo 6
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o 5.4 Fornecedores 7
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5.4.1 Relação de fornecedores 7
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5.4.2 Relação de projetistas ——7
g 5.4.3 Relação dos serviços de utilidade pública 7
5.5 Operação, uso e limpeza 7
5.6 Manutenção > 7
5.6.1 Programa de manutenção preventiva .....7
5.6.2 Registros 8
5.6.3 Inspeções • • 8
° 5.7 Informações complementares —8
« 5.7.1 Meio ambiente e sustentatíbllidade. 8
| 5.7.2 Segurança.... 8
5.7.3 Operação dos equipamentos e suas ligações 9
5.7.4 Documentação técnica e legal - 10
5.7.5 Elaboração e entrega do manual 10
5.7.6 Atualização do manual 11
Anexo A (normativo) Documentação técnica e legal do condomínio 12
ca
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ABNT NBR 14037:2011
Tabelas
CN
O Tabela 1 - Disposição dos conteúdos 4

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Tabela A.1 - Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora
CN - Incumbência pela renovação a cargo do proprietário ou condomínio
o
«j e periodicidades 12
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JV © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14037:2011
Prefácio
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A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalização. As Normas
^ Brasileiras, cujoconteúdoé de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE), são
elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
g Os Documentos Técnicos ABNT são elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.
o
? A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atenção para a possibilidade de que
è, alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT não deve ser
S considerada responsável pela identificação de quaisquer direitos de patentes.
O
O A ABNT NBR 14037 foi elaborada no Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), pela Comis
o
CO
são de Estudo de Manutenção de Edificações (CE-02:140.01). O Projeto circulou em Consulta Nacional
conforme Edital ne 11, de 23.11.2010 a 21.01.2011, com o número de Projeto ABNT NBR 14037.
CD
O
Esta segunda edição cancela e substitui a edição anterior (ABNT NBR 14037:1998), a qual foi tecni
camente revisada.
.O
E
CO
E
O Escopo desta Norma Brasileira em inglês é o seguinte:
CD
CL
CD
TJ
O
Scope
W
LU
o This Standardstates the minimum requirements forcontentpreparation andpresentation to be incfuded
3 in the building use, operation and maintenance manual to be issued by the constructor/incorporator,
k according to actual laws, to:
| a) to inform the owners and condominium the technical features of the erectionbuilt;
5 b) describes the building conservation, use and maintenance recommended and mandatory
c.
procedures, as the equipment operation;
c
o
ü
o c) usingan easy understanding language, inform andguide the owners and condominium aboutthe
.5
•o
obíigations ofmaintenance andconservation activities execution, and the building using conditions;
&
o d) prevent the faults and accidents events caused by improper use;
ô e) contribute to make the building reach the complete lifecycle.

'55
8 This Standard is applicable to the technical data supply necessary to the use activities deveiopment,
o operation of the equipments and building maintenance.
iõ
CL
This Standard is applicable to constructions in general, independing on the height, type or building
standard.
S The owner or the condominium is responsible for the item 1.2 activities, and they could nominate
m a Legal Representative according to specific legislatíon.
NOTE Therelatedstandards to pubiic safety andpersonalhealth are notscope of this technical standard.
© ABNT 2011 - Todos os direitos reservados V

ABNT NBR 14037:2011
<N
Introdução
O
Cd
in
o
CN
Abusca da qualidadeno processo de produção das edificações, uma das metas que nos últimos anos
CN
impulsiona a introdução de significativas mudançasna construção civil, tem evidenciado a necessidade
» de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos.
2
D.
o
E
O processo de produção das edificações normalmente vinha sendo observado como constituído de
| apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermediárias, desde a defini-
g ção conceituai do projeto até a produção de detalhesde execução) e a execução em canteiro.
=5 Entretanto, a edificação construída nãopode ser entendida, ela própria, como a realização do objetivo
i. do processo, pois é somente após a conclusão do projeto e da execução da edificação que ela pode
^ sercolocada a serviço dos seususuários e servi-los adequadamente em relação ao previsto, ou seja,
5 realizar o motivo pelo qual a edificação foi produzida.
Cada vez mais a sociedade civil tem reconhecido e assumido a elevada importância das atividades
N^
de uso, operação e manutenção dos edifícios como forma de assegurara durabilidade e a preserva
d
o
ção das condições de utilização das edificações durante a sua vida útil de projeto.
§ Por um lado, em relação àsatividades de uso, operação e manutenção dos edifícios, dadas suas carac-
f terísticas afins, existe uma razoável integração entre as etapas posteriores a execução da edificação.
| Por outro lado, existe já uma crescente integ ração entre as etapas de projeto e execução.
CL
CD
o
Aquestão centra-se então no desenvolvimento de uma interface eficiente entre projeto e edificação
constituída, e programas de manutenção.
LU
o Aelaboração e a implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva, calcada no

g objeto desta Norma, são essenciais. Um aspecto tão mais crítico quando setornam mais complexas
h as edificações, afastando-se de padrões convencionais conhecidos.
O
"D
| Técnicas de avaliação pós-ocupação têm sido utilizadas para retornar àsetapas de projeto e execução
Jj das informações sobre as condições reais de apropriação pelos usuários do espaço construído, iden-
a> tifiçadas a partir de observações das etapas de conservação, uso e manutenção.
o Aqualidade da documentação técnica produzida ao longo das fases de projeto e execução e seu
® direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às etapas deconservação, uso e manutenção, e da
« operação dos equipamentos, de forma sistematizada em forma de manuais relativos à edificações,
CO
82
tem sido outro instrumento para melhorar a comunicação no processo, e este é o foco desta Norma.'
o
CD
£0
O
>
•tf)
o
X
CD
O
(0
CO
CL
jõ
E
s
LU
VÍ © ABNT2011 - Todos os direitos reservados

NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14037:2011
_ Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das

o edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
25
CN
Cl
1 Escopo
E
o
CN
1.1 Esta Norma estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos
CO
O
\o
a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue
co
o
pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, de forma a:
•g
£ a) informaraos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação constru ida;

CN
CO
b) descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção

o
o da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;
o
CO
c) em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação às suas
ò
obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições
o
de utilização da edificação;
| d) prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e

ca
© e) contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
o 1.2 Esta Norma se aplica ao fornecimento de informações técnicas mínimas necessárias ao desen-
2 CO
volvimento das atividades de uso, operação dos equipamentos e manutenção das edificações.
LU
O
c
1.3 Esta Norma se aplica a edificações em geral, independentemente da altura, tipologia ou padrão
o construtivo.
o 1.4 A incumbência pelas atividades descritas em 1.2 é do proprietário ou do condomínio, podendo

<5 estes determinar um representante legal de acordo com as legislações específicas.
3
•§ NOTA As normas relacionadas à segurança pública e saúde pessoal não fazem parte do escopo desta
fs Norma.
o
o
CD
•D
CO
•c
3
2 Referências normativas
2>
S Os documentos relacionados a seguirsão indispensáveis à aplicação deste documento. Para referên-
^ cias datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as
õ5 edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
J2
o
X
© ABNT NBR 5674, Manutenção de edificações - Procedimento
ABNT NBR 12721:2006, Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária
Cl
e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento
J5
Q.
E
CD ABNT NBR 15575-1, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:Requi-
ijj sitos gerais

ABNT NBR 14037:2011
CN
3 Termos e definições
g Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definições das ABNT NBR 5674,
§ ABNT NBR 12 721 e a ABNT NBR 15575-1, e os seguintes.
c\
§ 3.1
CD
i-
Q.
componente
o
E
unidade integrante de determinado elemento do edifício, com forma definida e destinada a cumprir
g funções específicas (exemplos: bloco de alvenaria, telha, folha de porta)
o
0 [ABNT NBR 15575-1]
1 3.2
CN
CO durabilidade
O
capacidade do edifício ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e
O
sobcondições de uso e manutenção especificadas, até um estado-limite de utilização
o
CO
[ABNT NBR 15576-1'

o
o
3.3
8 prazo de garantia
| período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sis-
| tema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em
S. desempenho inferior àquele previsto
o
T3
o
[ABNT NBR 15575-1]
2
v>
LU
o 3.4
c
=> manual de uso, operação e manutenção

Ü
\-
o
documento que reúne as informações necessárias para orientar as atividades de conservação, uso
•o
o
e manutenção da edificação e operação dos equipamentos
E
CD
[ABNT NBR 15575-1]
5
CD
o manutenção
©
"O
conjunto de atividades a seremrealizadas paraconservar ou recuperar a capacidade funcional da edi-
« ficação e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários
js ^
| [ABNT NBR 15575-1]
to
ô 3.6
J operação
§ conjunto de atividades a serem realizadas em sistemas e equipamentos com a finalidade de manter
o a edificação em funcionamento adequado
| 3.7
sistema
e a maior parte funcional do edifício. Conjunto de elementos e componentes destinados a cumprir com
§
LU
uma macrofunção que a define (exemplo: fundação, estrutura, vedações verticais, instalações hidros-
sanitárlas, cobertura)
[ABNT NBR 15575-1]
2 © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14037:2011
3.8
CN
T— uso
O
CN
IO
atividades a serem realizadas pelos usuários na edificação dentro das condições previstas em projeto
O
CN
CN
3.9
Ò
§ usuário
22 pessoa que ocupa ou utiliza as dependências da edificação
CL
E
o
CN 3.10
CO
g operador
CO
o
"D
pessoa treinada ou preferencialmente qualificada, que atua na condução e controle de sistemas
t5
CD
e equipamentos instalados na edificação
CL
CN
CO 3.11
O
vida útil de projeto (VUP)
O
período estimado de tempo em que um sistema é projetado para atender aos requisitos de desempe-
g nho estabelecido nesta Norma, desde que cumprido o programa de manutenção previsto no manual
de operação,uso e manutenção
d
o
[ABNT NBR 15575-1]
| 3.12
| área de uso privativo
S. áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma uní-
% dade autônoma, constituída da área da unidade autônoma de uso exclusivo destinada à atividade ou
-§ usoprincipal da edificação e da área privativa acessória destinada a usosacessórios, como depósitos
» e vagas de garagem, conforme a ABNT NBR 12721:2006
o
c
D
O
h-
o
4 Requisitos para a elaboração e apresentação do manual
n
o
d
4.1 Linguagem utilizada
o 4.1.1 O manual deve ser escrito em linguagem simples e direta, utilizando vocabulário preciso e
| adequado ao proprietário e ao condomínio. Recomenda-se a utilização de recursos como ilustrações,
§ desenhos esquemáticos, fotografias e tabelas.
CD
"O
£ 4.1.2 As informações contidas no manual devem ser apresentadas de forma didática.

B
g 4.1.3 O manual deve ser organizado de maneira que as informações sejam apresentadas segundo
°? classificações que facilitem sua compreensão.
o
>
O
4,1.4 O nível de detalhamento do manual deve ser compatível com a complexidade da edificação.
X
CD
g 4.1.5 O manual deve ser produzido e fornecido em meio físico, sendo impresso ou eletrônico
2 (CD, DVD, pen drive).
CD
O.
« NOTA O uso de meios eletrônicos é permitido desde que sejam de fácil operação e entendimento e que
E possuam a alternativa de reprodução dos conteúdosem meios impressos, sendo facultada ao usuário a solici-
x tação de uma via impressa, por ocasião da entrega da obra.

ABNT NBR 14037:2011
4.2 Estrutura do manual

o
CN
IO
4.2.1 O conteúdo do manual deve orientar o proprietário e o condomínio na forma de obtenção
O
CNÍ
de informações.
CN
d
co
c/>
ÇD
4.2.2 Por motivos práticos, pode ser útil a divisão do manual em Capítulos, os quais podem ser sub
Q.
divididos em itens.
E
O
CN
CO
A Tabela 1 recomenda a estrutura de disposição de conteúdos das Capítulos, e as subdivisões dos
O
U5
m
itensbásicos que devem estar contidos no manual, podendo ser complementada e adaptada conforme
•g
o a necessidade específica do empreendimento.
1
ATabela 1 apresenta a correlação das Seções e subdivisões do manual com os itens desta Norma
CN
C»5 para orientar na elaboração do manual.
o
o
4.2.3 Explicações adicionais que aprofundem a compreensão de alguma informação específica
o
CD devem ser apresentadas como anexo ao manual objetodesta Norma.
N"
d
o Tabela 1 - Disposição dos conteúdos
3
-Q
Capítulo Subdivisões
Correlação com os
E
CO itens desta Norma
E
& 1. Apresentação índice 5.1.1
CD
T3
O
Introdução 5.1.2
-2
w
LU Definições 5.1.3
O
c
2. Garantias e assistência
O
h- técnica
o
"O
Garantias e assistência técnica 5.2
o
E
eu
S 3. Memorial descritivo 5.3
ê 4. Fornecedores Relação de fornecedores 5.4.1

c
o
o
d) Relação de projetistas 5.4.2
ca
•c
CD
Serviços de utilidade pública 5.4.3
£
o
a>
5. Operação, uso e limpeza Sistemas hidrossanitários 5.5
W
| Sistemas eletroeletrônicos
CO
_3
o
X
Sistema de proteção contra
d)
o
descargas atmosféricas
»
ca Sistemas de ar-condicionado,
I ventilação e calefação
L.
CL
E
Sistemas de automação
CD
X
LU Sistemas de comunicação
Sistemas de incêndio

ABNT NBR 14037:2011
Tabela 1 (continuação)
CN
O
ÇN
Correlação com os
IO
O Capítulo Subdivisões
CN itens desta Norma
CN
O
CO
CO
5. Operação, uso e limpeza Fundações e estruturas
o.
E
Vedações
o
CN
CD
Revestimentos internos e externos
O
íD
CO
O
Pisos
!3 5.5
T3
CD Coberturas
CN
CO Jardins, paisagismo e áreas de lazer
O
O
Esquadrias e vidros
f^
O
CD Pedidos de ligações públicas
o
6. Manutenção Programa de manutenção
o 5.6.1
preventiva
Registros 5.6.2
E
CO
E Inspeções 5.6.3
a>
CL
"O
0) 7. Informações complementares Meio ambiente e sustentabiiidade 5.7.1
o
T3
ra Segurança 5.7.2
w
LU
o Operação dos equipamentos
c 5.7.3
Z) e suas ligações
Ü
H
"O
O Documentação técnica e legal 5.7.4
o
E Elaboração e entrega do manual 5.7.5
I Atualização do manual 5.7.6

O
C
O
O
©
"O
CO
5 Requisitos para os conteúdos dos capítulos e subdivisões do manual
•£=
CO
o
Cada capítulo deve permitir uma visão específica e ser detalhado em uma extensão tal que permita
w
0
guiar o leitor sobre o seu conteúdo.
1
o
,>
« 5.1 Apresentação
o
X
CD
o
5.1.1 índice
CO
Recomenda-se que seja alfanumérico e contenha, de forma seqüencial, os capítulos e subdivisões,

indicando o número da página do manual.
JO
Q.
E
5.1.2 Introdução
8
LU
Deve conter informações sobre o empreendimento e fazer comentários sobre o manual.

ABNT NBR 14037:2011
5.1.3 Definições
g Devem ser incluídas apenas as que são necessárias à compreensão de certos termos técnicos e le-
§ gais adotados no manual.
CN
b
00
V) 5.2 Garantias e assistência técnica
D_
f 5.2.1 Garantias
O
CN
CO
o
to
CO
O manual deve conter informações sobre os prazos de garantia, constando os principais itens das
-o
o áreas de uso privativo e das áreas de uso comuns, podendo variar de acordo com a característica
individual de cada empreendimento, com base no seu memorial descritivo.
p_^
CN
CO 5.2.1.1 Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente de equipamentos, devem ser
informados no manual.
5.2.1.2 Recomenda-se que os prazosde garantia sejamapresentadosconforme ABNT NBR 15575-1.

g 5.2.2 Perdas de garantias
o
o
o
3
Deve conter explicitamente as condiçõesde perdas de garantias.
« 5.2.3 Assistência técnica
eu
« Omanual deve conter o procedimento daforma como oconstrutor e/ou incorporador se obriga a pres-
o tar o serviço de atendimento ao cliente, para orientações e esclarecimentos de dúvidas referentes à
2 manutenção, garantia e assistência técnica.
LU
o
c
5.3 Memorial descritivo
p
o O manual deve apresentar uma descrição escrita e ilustrativa da edificação "como construída", tanto
o paraas áreas de usoprivativo quanto paraas áreas de uso comuns, sendoque as informações devem
| se ater, no mínimo, à abrangência destas respectivas áreas, e deveconter
l2
2 a) informações sobre aspectos importantes para o proprietário e para o condomínio, como proprie
c
dades especiais previstasem projeto e sistema construtivo empregado;
b) desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, que representem a posição dasinstalações;
c) descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos elementos e equipamentos;
d) cargas máximas admissíveis nos circuitos elétricos;
| e) cargas estruturais máximas admissíveis;

f) descrição sucinta dos sistemas;
CO
Q.
g) relação dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cerâmicos,
jõ
D_ tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com as suas especificações; e
E
CD
lu h) sugestão ou modelo do programa de manutenção preventiva.
A abordagem e a extensão das informações vão depender da complexidade da edificação ou dos

seus equipamentos.
6 © ABNT2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14037:2011
5.4 Fornecedores
o
g 5.4.1 Relação de fornecedores

o
^ Deve conter a indicação dos fornecedores em geral e dados para contato.
5.4.2 Relação de projetistas
§ Deveconter a indicação dos responsáveis pela elaboração dos projetos e dados para contatos.
5.4.3 Relação dos serviços de utilidade pública
£ Deve conter a indicação das concessionárias com os respectivos contatos.
5.5 Operação, uso e limpeza
S Esta seção trata dos procedimentos para operação, uso e limpeza dos componentes ou equipamentos
•* mais importantes da edificação, a fim de prevenir danos que possam acarretar conseqüências graves.
° O manual deve apresentar informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edifica-
8 ção, contendo:
<s a) descrição clara dos procedimentos para solicitação de ligação dos serviços públicos, informando
® endereços, telefones de contato, documentação necessária etc;
o b) instruções sobre onde e como instalar os eq uipamentos previstos em projeto para serem fornecidos
•gj e instalados pelos usuários;
LU
o
c
c) instruções para a movimentação horizontal e vertical nas áreas comuns do edifício, identificando
o as dimensões e cargas máximas de móveis e equipamentos dentro da edificação construída;
o
o d) Instruções para o uso;

o
Lu e) recomendações para limpeza;

p
c f) referência às recomendações contidas na ABNT NBR 15575-1, nas partes específicas, para aces-
o so de pessoas e manutenção de coberturas.
= 5.5.1 O grau de detalhamento deste capítulo depende da complexidade dos sistemas da edificação
8
ü
objeto do manual.
CD
CO
I
5.5.2 Convém que seja abordado separadamente em cada subdivisão, conforme indicado na Tabela 1.
g
CO
J2
o
X
5.6 Manutenção
CD
O
w
13 5.6.1 Programa de manutenção preventiva
CO
CL
O proprietário ou condomínio deve elaborar o programa de manutenção. A observação e o cumpri
o. mento do programa de manutenção fornecem subsídios para o bom funcionamento da edificação,
© atendendo às condições de saúde, segurança e salubridade do usuário.
5.6.1.1 O manual deve apresentar o modelo de programa de manutenção preventiva, cuja elabora
ção e implementação atendam à ABNT NBR 5674.

ABNT NBR 14037:2011
_ 5.6.1.2 O disposto em 5.6.1.1 deve mencionar a periodicidade das manutenções.

CN
g 5.6.1.3 O disposto em 5.6.1.1 deve apresentar informações sobre procedimentos e roteiros reco-
§ mendáveis para a manutenção da edificação e descrever as condições de manutenibilidade previstas
^ no projeto. Recomenda-seque a manutenção seja efetuadapor pessoal qualificado ou empresa espe-
§ cializada, conforme ABNT NBR 5674.
M 5.6.2 Registros
o
CN
CD
O
m
co
O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar a realização da manutenção. Estes registros
•g
o devem ser armazenados adequadamente conforme a ABNT NBR 5674.
£ 5.6.3 Inspeções
o
5.6.3.1 O programa de manutenção deve conter orientações para a realização da inspeção.
o
r-
o
co
5.6.3.2 Érecomendável que o manual indique a realização de laudos de inspeção da manutenção,
usoe operação, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados noscon
o
o
selhos profissionais competentes, para serem anexados à documentação e registros da edificação.
Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário ou condomínio.
| 5.7 Informações complementares
CO
l
Q. 5.7.1 Meio ambiente e sustentatibilidade
a>
T3
o
T3 Omanual deve apresentar recomendações para o uso racional daágua, energia, gáse coleta seletiva
s
LU
de lixo, incluindo resíduos de construção e demolição, a fim de utilizar os recursos de forma consciente
o e racionalizada.
c
D
o
H O manual deve conter informações sobre termos decompensação ambiental, quando houver, ou ou
o
"O trascondicionantes ambientais estabelecidas nafasede projeto e obtenção do"Auto de Conclusão do
o
E Imover, alertando para incidências de penalidades.
w O manual deve conter informações sobre conseqüências advindas do não cumprimento às reco-
8 mendaçoes fornecidas ou estabelecidas em projeto, e executadas, que possam acarretar a perda do
§ desempenho ambiental preestabelecido inicialmente e/ou risco à saúde do usuário.
CD
"O
03 5.7.2 Segurança
•c
2
o
o
5.7.2.1 Recomendações para situações de emergência
C/)
ô Esta seção trata das instruções sobre osprocedimentos a serem adotados em casos de emergência,
ou seja, aqueles que requerem providências rápidas e imediatas que visem a segurança pessoal
e patrimonial dos usuários.
O manual deve apresentar:

CO
CL
CD
a) informações sobre procedimentos que devem ser adotados em casos típicos de emergências,
g- como:
O
X
LU
— vazamentos de gás;
— vazamento de água;

ABNT NBR 14037:2011
— falhas nos sistemas elétricos;

CN
çn — prevenção e combate a incêndio;

I
ín — falhas de instalações e equipamentos julgados críticos ao funcionamento da edificação, con-
| templando não restritivamente os elevadores, instalações de ar condicionado, instalações
hidráulicas e sanitárias, instalações elétricas e outros;
E
cn b) descrição e localização de todos os controles de operação da edificação, com destaque para

g os dispositivos de segurança e combate a incêndios, registros da rede hidráulica e chaves dos
o disjuntores das instalações elétricas;
cl c) alerta aos usuários, proprietários e ao condomínio sobre os riscos decorrentes da negligência

S ou não observação das situações de emergência.
o
o 5.7.2.2 Recomendações para evacuação da edificação
Tt O manual deve prover informações sobre as rotas de fuga e as saídas de emergência, bem como
d
sobre recomendações para situações de emergência.
o
o
o 5.7.2.3 Informações sobre modificações e limitações
js O manual deve apresentar informações com o seguinte teor:

eu
© a) toda e qualquer alteração nos sistemas estruturais da edificação deve ser previamente submetida
o à análise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausência, de um responsável
CO
técnico;
jj b) toda e qualquer alteração nos sistemas de vedações horizontais e verticais, e demais sistemas,
o deve ser previamente submetida à análise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua
o ausência, de um responsável técnico;
o
® c) consulta sobre limitações e impedimentos quanto ao uso da edificação ou de seus siste-

2 mas e elementos, instalações e equipamentos deve ser previamente submetida à análise da
2 incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausência, de um responsável técnico;
c
o
^ d) toda e qualquer modificação que altere ou comprometa o desempenho do sistema, inclusive

2 aquelas da unidade vizinha, deve ser previamente submetida à análise da incorporadora/constru-
« tora, do projetista, ou na sua ausência, de um responsável técnico;
o
w e) todas as alterações devem ser objeto de documentação específica, incluindo projeto e memorial
ô a serem elaborados pelo responsável técnico;
§ f) o manual deve informar que a sua validade é exclusiva nas condiçõesoriginais de entrega da edi
eu
o
ficação, cabendo elaborar novo manual em caso de alterações na originalidade;
CO
g) quando aplicável, as modificações devem ser registradas e aprovadas nos órgãos competentes.
Q. 5.7.3 Operação dos equipamentos e suas ligações

E
m O manual deve fazer referência aos manuais específicos dos fornecedores dos equipamentos e siste
mas, a fim de que as devidas operações e manutenções sejam respaldadas tecnicamente.

ABNT NBR 14037:2011
_ 5.7.4 Documentação técnica e legal

CN
r-
| 5.7.4.1 Omanual deve conter relação de documentos técnicos e legais, indicando a incumbência
g pelo fornecimento inicial, o responsável e a periodicidade da renovação.
<N
» 5.7.4.2 Arelação de documentos técnicos descritos em5.7.4.1 deve conter no mínimo os seguintes
2
O.
projetos:
E
o
CN a) arquitetura;
CO
o
« b) estrutura;
•o
| c) instalações elétricas;
CN
3 d) instalações hidráulicas;
e) sistema de proteção de descarga atmosférica (SPDA);

f) elevadores;
g) paisagismo;
| h) projetos específicos (quando pertinentes): luminotécnica, drenagem, diagramas dos quadros elé-
| tricôs, mapeamento de rede de telefonia ede dados, ventilação mecânica, ar-condicionado, imper
ou meabilização etc.
| i) memoriais descritivos dos respectivos projetos, não contemplando as respectivas memórias

« de cálculos.
o
c
=)
O
5.7.4.3 Esses documentos podem ser entregues em meios eletrônicos anexados ao manual, subdi
I- vididos em partes.
o
•o
o
E Omanual pode mencionar os locais e formas de acesso ou consulta no caso dos documentos legais
|j listados na Tabela A.1, após a entrega da edificação.
CD
2 5.7.4.4 OAnexo Aapresenta relação orientativa e não exaustiva dos documentos a serem entregues
| para ocondomínio epode ser utilizada como referência para empreendimentos em geral. Estes do-
0
•o
cumentos devem ser adequados em função do empreendimento e das exigências legais do local em
que se encontra.
2
ÇD
O 5.7.4.5 O manual deve conter explicitamente:
0)
ò a) que o proprietário ou o condomínio é o responsável pelo arquivo dos documentos, garantindo

•| a sua entrega a quem osubstituir, mediante protocolo discriminando item a item;
X
5 b) que o proprietário ou o condomínio é responsável pela guarda dos documentos legais e fiscais,
S durante os prazos legais;
CO
Q.
2
c) que as providências para a renovação dos documentos é de responsabilidade do proprietário
Q. ou o condomínio.
E
o»
& 5.7.5 Elaboração e entrega do manual

5.7.5.1 A elaboração do manual, objeto desta Norma, deve ser feita por empresa ou responsável
técnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora.
10 © ABNT2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14037:2011
5.7.5.2 Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:
CN
O
g
m
a) aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada área de uso
o
CN
privativo, incluindo também informações julgadas necessárias sobre sistemas, elementos e com
CN
ponentes, instalações e equipamentos de áreas comuns;
b
w
GO
2
Q.
b) ao primeiro representante legal do condomínio, um exemplar do manual específico às áreas co
E
muns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados "como cons-
| truídos" e especificações técnicas, indicados no Anexo A.
o 5.7.5.3 Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele deve entregar cópia do ma-
| nual para o usuário, de forma que este atenda às instruções e prescrições contidas no manual.
CN
CO 5.7.6 Atualização do manual
o
o O manual deve conter uma advertência explícita e grifada ao proprietário ou condomínio a respeito
o
CO
de sua responsabilidade pela atualização obrigatória do conteúdo do manual quando da realização
de modificações na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no manual
d original.
o
8 Em complemento a esta advertência, deve-se pelo menos:

-Q
| a) expressar que a atualização deve necessariamente incluir a revisão e correção de todas as discrí-
£ mínações técnicas e projetos da edificação, além da revisão do manual;
o
"O
g b) informar que a atualização do manual pode ser feita na forma de encartes que documentem
a revisão de partes isoladas, identificando-se no corpo do manual os itens revisados, ou na forma
de uma nova estrutura do manual, dependendo da intensidade das modificações realizadas
na edificação;
%
"O
c) informar que a atualização do manual é um serviço técnico, que deve ser realizado por empresa
| ou responsável técnico;
CD
w d) recomendar ao proprietárioda edificaçãoou condomínio que as versões desatualizadas do manual

2 sejam claramente identificadas como fora de utilização, devendo, porém, ser guardadas como
1 fonte de informações sobrea memória técnica da edificação.
CP
"O
CO
'C
CT3
! CD
(O
O
>
55
J2
u
3
o
</>
ço
CO
D.
k.
J5
D.
E
eu
iABNT 2011 - Todos os direitos reservados 11

ABNT NBR 14037:2011
CN
Anexo A
O
ÇN (normativo)
LO
O
CN
CN
Documentação técnica e legal do condomínio
<n
O
Q.
E
o
CN
CO ATabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da documentação do condo
o
m
co
mínio, sendo que alguns deles são entregues pela construtora ou incorporadora e os demais devem
•g
o ser providenciados pelo condomínio, conforme Tabela A.1
T3
eu
CL
CN
CO
Tabela A.1 - Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora -
Incumbência pela renovação a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades
o
o
f^
o
Documento Incumbência pelo Incumbência Periodicidade
CO
fornecimento inicial pela renovação da renovação
o
o Pelo proprietário
Construtora ou quando houver
Manual do proprietário Proprietário
3
.a
incorporadora alteração na fase
E
co de uso
E
0)
0_ Pelo condomínio
CD
•a Construtora ou quando houver
o
Manual das áreas comuns Condomínio
incorporadora alteração na fase
*
LU de uso ou legislação
O
r
Certificado de garantia dos Construtora ou Acada nova aquisição/
=>
equipamentos instalados Condomínio
ü incorporadora manutenção
O
~o
Notas fiscais dos Construtora ou A cada nova aquisição/
o
equipamentos Condomínio
E
Q)
incorporadora manutenção
•R
LU
Manuais técnicos de uso,
0)
Construtora ou Acada nova aquisição/
S operação e manutenção Condomínio
c
dos equipamentos instalados incorporadora manutenção
o
O
eu
•a Construtora ou
Auto de conclusão (habite-se) Não há Não há
incorporadora
£
u
CD Não há, desde
C7)
Alvará de aprovação Construtora ou que inalteradas
e execução de edificação Não há
O
> incorporadora as condições
55
3
O
do edifício
X
(D
O Não há, desde
tf)
3 Alvará de instalação Construtora ou que inalteradas
Não há
CO
Q_
de elevadores incorporadora as condições
L_
TO
do edifício
Q.
E Alvará de funcionamento
CD Construtora ou
X Condomínio Não há
LU de elevadores incorporadora
12 i ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14037:2011
Tabela A.1 (continuação)

o
ÇN
in
CN
Auto de vistoria de corpo Construtora ou Verificar legislação

Condomínio
de bombeiros (AVCB) incorporadora estadual específica
Projeto Construtora ou
Não há Não há
aprovado incorporadora
Projetos legais
Construtora ou
Incêndio Não há Não há
incorporadora
Projetos aprovados Construtora ou
Não há Não há
em concessionárias incorporadora
Projetos executivos Construtora ou
Não há Não há
(ver 5.7.6.2) incorporadora
Construtora ou
Memorial de incorporação Não há Não há
incorporadora
Condomínio
Especificação, instituição Importante:

Não há Não há
de condomínio A minuta é de
responsabilidade
do incorporador
Ata da assembléia de
A cada alteração
instalação do condomínio Condomínio Condomínio
do Síndico
(registrada)
Convenção condominial Condomínio Condomínio Quando necessário
Condomínio
Importante:
Regulamento interno A minuta é de
Condomínio Quando necessário
responsabilidade
do Incorporador
Relação de proprietários Condomínio Condomínio A cada alteração
Construtora ou
Licenças ambientais Condomínio Quando necessário
incorporadora
Termos de ajustamento de Construtora ou
Quando necessário
Condomínio
conduta ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do
IPTU do último ano de obra,
boletos de IPTU a serem Construtora ou
Condomínio Não há
pagos, cópia do processo de incorporadora
desdobramento do IPTU
e carnes IPTU desdobrado
i ABNT 2011 - Todos os direitos reservados 13

ABNT NBR 14037:2011

CN
O
CN
IO
§ fornecimento inicial pela renovação da renovação
CN
v>
d Recibo de pagamento da
w Construtora ou
s concessionária de energia Condomínio Não há
Q. incorporadora
E elétrica (último pagamento)
o
CN
CD Recibo de pagamento da
O
Construtora ou
tfl
CO concessionária de água e Condomínio Não há
incorporadora
•D
o
esgoto (último pagamento)
'S
(D
ÍL Atestado do start-up Construtora ou
Não há Não há
CN
00 do gerador incorporadora
O
O No primeiro ano e
r-
o depois a cada três
CO
Certificado de abrangência Construtora ou

anos para edifícios
Condomínio residenciais e
d
o
do grupo gerador incorporadora
comerciais e a cada
dois anos para locais
E de reunião de público
CO
E
0)
Certificado de limpeza,
Q.
<u
desinfecção e potabilidade Construtora ou
•o
dos reservatórios de água Condomínio A cada seis meses
o incorporadora
•D
8 potável
C0
lu
o Declaração de limpeza do
poço de esgoto, poço de Construtora ou
O
água servida, caixas de Condomínio A cada ano
h- incorporadora
o
•D drenagem e esgoto
O
I
LU
Relatório de vistoria
de entrega de obra
Construtora ou
incorporadora
Não há Não há
8
c
Relação de equipamentos,
Ü
O
móveis, eletrodomésticos,
Construtora ou
03
T3 objetos de decoração Não há Não há
entregues ao condomínio
incorporadora
3
£ (quando aplicável)
o
eu
CO Cadastro do condomínio
I
Condomínio Condomínio Não há
o
>
no sindicato patronal
O Atestado de instalação de
s gás e instalações hidráulicas Construtora ou
o Verificar legislação
Condomínio
3 e outras instalações prediais incorporadora específica
CO
(quando aplicável)
Q.
k_
Atestado de instalações Construtora ou Verificar legislação

Q.
Condomínio
E
o
elétricas incorporadora específica
X
LU
Atestado - Sistema de
Construtora ou
proteção a descarga Condomínio A cada ano
incorporadora
atmosférica (SPDA)

ABNT NBR 14037:2011

CN

A cada cinco anos
para edificações
residenciais ou
Medição ôhmica
Construtora ou comerciais e três
(com te rrômetro calibrado e Condomínio
incorporadora anos para edificações
aferido pelo Inmetro)
com grandes
concentrações
públicas
Sugestão ou modelo de
Construtora ou
programa de manutenção Não há Não há
incorporadora
preventiva
Sugestão ou modelo de lista

Construtora ou
de verificação do programa Não há Não há
incorporadora
de manutenção preventiva
Livro de atas de assembléias/

Condomínio Condomínio A cada alteração
presença
Livro do conselho consultivo Condomínio Condomínio A cada alteração

Inscrição do edifício na A cada alteração
Condomínio Condomínio
Receita Federal (CNPJ) do síndico
Inscrição do condomínio
nolSS
Inscrição do condomínio no
sindicato dos empregados
Apólice de seguro de
incêndio ou outro sinistro que
Condomínio Condomínio A cada ano
cause destruição (obrigatório)
e outros opcionais
Relação de moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Procurações (síndico,
Condomínio Condomínio A cada alteração
proprietários etc.)
Documentos de registros de A cada alteração
funcionários do condomínio Condomínio Condomínio de funcionário,
de acordo com a CLT quando aplicável
Cópia dos documentos de A cada alteração
registro dos funcionários Condomínio Condomínio de funcionário,
terceirizados quando aplicável

15

ABNT NBR 14037:2011
CN Documento Incumbência pelo Incumbência Periodicidade

O
ÇN fornecimento inicial pela renovação da renovação
Li)
Programa de prevenção de
CN Condomínio Condomínio A cada ano
b
riscos ambientais (PPRA)
Ü)
Programa de controle médico

Q.
E de saúde ocupacional Condomínio

A cada ano,
Condomínio
o
CN (PCMSO) quando aplicável
CO
O
in
<r> Atestado de brigada
o Condomínio Condomínio A cada ano
•o de incêndio
03
CL
Relatório de inspeção anual
CN Condomínio Condomínio A cada ano
O dos elevadores (RIA)
O
Contrato de manutenção
Condomínio Condomínio Validade do contrato
o de elevadores
CO
•<*
Contrato de manutenção
d Condomínio Condomínio A cada ano
o de gerador
3
Contrato do sistema e
X)
E instrumentos de prevenção Condomínio Condomínio A cada ano
co
E e combate a incêndio
a)
0_
© Certificado de teste dos
•D
Construtora ou Verificar legislação
O equipamentos de combate Condomínio
•D
incorporadora vigente
•R a incêndio
LU
O
c Livro de ocorrências da
=> Condomínio Condomínio A cada ocorrência
O central de alarmes
h-
o
•D Certificado de desratização
O Condomínio Condomínio A cada seis meses
E e desinsetização
LU Cadastro do condomínio Não há (desde
© Construtora ou
S junto às concessionárias Condomínio que inalteradas as
incorporadora
c
o
de serviços condições do edifício)
ü
0
•D
ca
CO
IMPORTANTE — A periodicidade de renovação e o conteúdo da própria Tabela A.1 devem ser ajus
tados, individualmente, em função das exigências locais da legislação municipal, estadual ou ainda
o
0 da legislação federa! vigente.
00
o
>
"tf)
Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e seu conteúdo somente deve ser
_2
o
utilizado para fins de garantiade funcionalidade do edifício e comprobatória de atendimento a quesitos
legais.
o
0)
3
&
i_
o.
E
CD
X
LU

MANUTENÇÃO
Manual de Obras Públicas-Edificações

Práticas da SEAP

Secretaria de Estado da Administração e Patrimônio
Secretaria de Logística e Tecnologia da Informação
Secretária de Estado da Administração e do Patrimônio

Claudia Costin
Secretário de Logística e Tecnologia da Informação

Solon Lemos Pinto
Diretor do Departamento de Serviços Gerais

Durval Amaro
i nformi
assessoria de informações institucionais

PRÁTICAS DE MANUTENÇÃO
SUMÁRIO
Prática Geral de Manutenção ............................................................................................................. 3

Anexo 1 - Caderno de Encargos ....................................................................................................... 6
Anexo 2 - Garantia de Qualidade ...................................................................................................... 7
Anexo 3 - Procedimentos e Rotinas de Conservação e Manutenção............................................... 8
Anexo 4 - Fiscalização .................................................................................................................... 26
Anexo 5 - Medição e Recebimento ................................................................................................. 28
Apenso 1 - Modelo de Relatório de Inspeção Periódica .................................................................. 29
1 /3
2 /3
PRÁTICA GERAL DE MANUTENÇÃO
SUMÁRIO 2.6 Solicitação de Uso
1. Objetivo Carga, pressão, temperatura, umidade ou outras
2. Terminologia formas e condições de utilização do componente da
edificação.
3. Condições Gerais
4. Normas e Práticas Complementares
2.7 Desempenho Técnico
Anexos Comportamento de um componente ou sistema da
edificação frente à solicitação de uso a que é submetido
• Anexo 1 - Caderno de Encargos
através do tempo.
• Anexo 2 - Garantia de Qualidade
• Anexo 3 - Procedimentos e Rotinas de Manutenção
• Anexo 4 - Fiscalização 2.8 Conservação
• Anexo 5 - Medição e Recebimento Atividades técnicas e administrativas destinadas a
preservar as características de desempenho técnico dos
1. OBJETIVO componentes da edificação.
Estabelecer as diretrizes gerais para a execução de
serviços de conservação e manutenção de uma edificação 2.9 Manutenção
ou conjunto de edificações. Atividades técnicas e administrativas destinadas a
preservar as características de desempenho técnico dos
2. TERMINOLOGIA componentes ou sistemas da edificação, cujo funcionamento
depende de dispositivos mecânicos, hidráulicos, elétricos e
Para os estritos efeitos desta Prática, são adotadas as
elétro-mecânicos.
seguintes definições:
2.10 Manutenção Corretiva

2.1 Contratante
Atividade de manutenção executada após a ocorrência
Órgão setorial ou seccional do SISG que contrata a
de falha ou de desempenho insuficiente dos componentes
execução de serviços de manutenção de um componente ou
da edificação.
sistema da edificação.
2.11 Manutenção Preventiva

2.2 Contratada
Atividade de manutenção executada antes da
Empresa ou profissional contratado para a execução
ocorrência de falha ou de desempenho insuficiente dos
de serviços de manutenção de um componente ou sistema
componentes da edificação.
da edificação.
2.12 Programa de Manutenção (Plano de Manutenção)

2.3 Caderno de Encargos
Conjunto de inspeções periódicas destinado a evitar
Parte do Edital de Licitação, que tem por objetivo
a ocorrência de falha ou de desempenho insuficiente dos
definir o objeto da licitação e do sucessivo contrato, bem
componentes da edificação, definidas em função das
como estabelecer os requisitos e condições técnicas e
características dos componentes da edificação e orientação
administrativas para a sua execução.
técnica dos fabricantes ou fornecedores.
2.4 Fiscalização
2.13 Manutenção Programada
Atividade exercida de modo sistemático pelo
Manutenção preventiva realizada em obediência a um
Contratante e seus prepostos, objetivando a verificação do
Programa ou Plano de Manutenção dos componentes da
cumprimento das disposições contratuais, técnicas e
edificação.
administrativas, em todos os seus aspectos.
2.5 Componente 3. CONDIÇÕES GERAIS

Composição, associação, fixação ou aplicação de Deverão ser obedecidas as seguintes condições
materiais e equipamentos na edificação. gerais:
3 /3
3.1 Subcontratação 3.3.4 A função de gestão deverá responder pela

implementação e articulação das demais funções do SM,
3.1.1 A Contratada não poderá, sob nenhum pretexto ou manutenção do arquivo técnico e cadastro dos componentes
hipótese, subcontratar todos os serviços objeto do contrato. e sistemas da edificação e elaboração do programa ou plano
de manutenção.
3.1.2 A Contratada somente poderá subcontratar parte dos
serviços se a subcontratação for admitida no contrato, bem 3.3.5 O arquivo técnico da edificação será constituído por
como for aprovada prévia e expressamente pelo Contratante. todos os documentos de projeto e construção, incluindo
memoriais descritivos, memoriais de cálculo, desenhos,
3.1.3 Se autorizada a efetuar a subcontratação de parte dos especificações técnicas. Será integrado ainda pelos
serviços e obras, a Contratada realizará a supervisão e catálogos, desenhos de fabricação e instruções de
coordenação das atividades da subcontratada, bem como montagem, manuais de manutenção e de operação e termos
responderá perante o Contratante pelo rigoroso de garantia fornecidos pelos fabricantes e fornecedores dos
cumprimento das obrigações contratuais correspondentes componentes e sistemas da edificação.
ao objeto da subcontratação.
3.3.6 O cadastro da edificação deverá conter o registro de
3.2 Legislação, Normas e Regulamentos todos os componentes e sistemas abrangidos pelo programa
de manutenção, incluindo identificação, descrição e
3.2.1 A Contratada será responsável pela observância das localização, bem como as relações de documentos e de peças
leis, decretos, regulamentos, portarias e normas federais, sobressalentes fornecidas pelos fabricantes e fornecedores.
estaduais e municipais direta e indiretamente aplicáveis ao
objeto do contrato, inclusive por suas subcontratadas. 3.3.7 O arquivo técnico e o cadastro dos componentes e
sistemas da edificação serão mantidos permanentemente
3.2.2 Durante a elaboração dos serviços, a Contratada atualizados, refletindo fielmente todas as modificações e
deverá: complementações realizadas ao longo da sua vida útil,
• providenciar junto ao CREA as Anotações de incluindo os memoriais e desenhos “como construído”
Responsabilidade Técnica - ART’s referentes ao objeto elaborados durante a construção e todas as alterações
do contrato e especialidades pertinentes, nos termos da posteriores.
Lei n.º 6496/77;
3.3.8 Cumprirá à função de gestão a definição,
• responsabilizar-se pelo fiel cumprimento de todas as
caracterização e quantificação dos materiais, componentes
disposições e acordos relativos à legislação social e
e serviços de manutenção a serem adquiridos ou contratados
trabalhista em vigor, particularmente no que se refere ao
pela Administração. Registros históricos dos serviços de
pessoal alocado nos serviços objeto do contrato;
manutenção, facilidades de aquisição, disponibilidade de
• efetuar o pagamento de todos os impostos, taxas e demais recursos e outras variáveis deverão orientar a fixação dos
obrigações fiscais incidentes ou que vierem a incidir sobre quantitativos e demais parâmetros de rotação do estoque
o objeto do contrato, até o Recebimento Definitivo dos necessário aos serviços de manutenção.
serviços.
3.3.9 O plano ou programa de manutenção será
3.3 Diretrizes de Manutenção fundamentado nos procedimentos e rotinas de manutenção
preventiva recomendados pelas PRÁTICAS de Projeto,
3.3.1 A área responsável pelas atividades de conservação/
Construção e Manutenção de Edifícios Públicos Federais e
manutenção deverá implementar um Sistema de Manutenção,
manuais de manutenção dos fabricantes e fornecedores dos
de modo a preservar o desempenho, a segurança e a
componentes e sistemas da edificação, assim como na
confiabilidade dos componentes e sistemas da edificação, experiência adquirida pelo Contratante.
prolongar a sua vida útil e reduzir os custos de manutenção.
3.3.10 A função almoxarifado deverá responder pela
3.3.2 O Sistema de Manutenção (SM) será configurado guarda e controle do estoque de componentes e materiais
pelos seguintes pontos essenciais: organização da área de pertinentes às atividades de manutenção.
manutenção, arquivo técnico da edificação, cadastro dos
componentes e sistemas da edificação e programa ou plano 3.3.11 A função suprimento deverá responder pela
de manutenção. aquisição de materiais e componentes pertinentes aos
serviços de manutenção, bem como à contratação de serviços
3.3.3 A organização da área de manutenção será compatível de terceiros.
com o porte e complexidade da edificação, disponibilidade
de pessoal próprio e diretrizes administrativas relativas à 3.3.12 A função oficina ou serviços de manutenção deverá
contratação de serviços de terceiros, envolvendo as funções responder pelos serviços de manutenção executados pela
de gestão do SM, suprimento, almoxarifado e oficina ou própria Administração, bem como pelo acompanhamento e
serviços de manutenção. fiscalização dos serviços de manutenção contratados com
4 /3
terceiros, em atendimento ao programa ou plano de permanecerem sempre atualizados ao longo da evolução

manutenção. tecnológica e consistentes com as necessidades e experiência
adquirida na gestão do Sistema de Manutenção.
3.3.13 A gestão do Sistema de Manutenção, de
preferência, será apoiado por um Sistema de Informação (SI), 4. NORMAS E PRÁTICAS COMPLEMENTARES
“software” para a montagem e gerenciamento de todos os
dados e informações pertinentes às atividades de A execução de Serviços de Conservação e
Manutenção deverá atender também às seguintes Normas e
manutenção, incluindo o arquivo técnico e o cadastro dos
Práticas Complementares:
componentes e sistemas da edificação, o plano ou programa
de manutenção, o registro dos serviços, datas e custos de • Práticas de Projeto, Construção e Manutenção de
manutenção, controle do vencimento de garantias de Edifícios Públicos Federais;
fabricantes e fornecedores e outros dados de interesse. • Normas da ABNT e do INMETRO;
• Normas Estrangeiras:
3.3.14 A contratação de serviços de terceiros será Norma VDMA 24.186 - “Programme of Service for the
realizada em função da complexidade e especialidade dos Maintenance of Air Hardling and other Technical
serviços de manutenção, do pessoal e recursos disponíveis Equipament in Building”, de setembro de 1988;
e diretrizes da Administração. • Códigos, Leis, Decretos, Portarias e Normas Federais,
Estaduais e Municipais, inclusive normas de
3.3.15 Todos os procedimentos e rotinas de manutenção concessionárias de serviços públicos;
preventiva utilizados deverão ser continuamente avaliados, • Instruções e Resoluções dos Órgãos do Sistema CREA-
ajustados e complementados pelo Contratante, de modo a CONFEA.
5 /3
ANEXO 1
CADERNO DE ENCARGOS
SUMÁRIO Contratos e Práticas de Projeto, Construção e Manutenção

1. Objetivo de Edifícios Públicos Federais, de modo a buscar maior
2. Terminologia qualidade e produtividade nas atividades de contratação de
serviços de manutenção.
1. OBJETIVO 3.2 O Caderno de Encargos conterá os elementos da

edificação, bem como as informações e instruções
Estabelecer as diretrizes gerais para a elaboração do complementares necessárias à execução dos serviços objeto
Caderno de Encargos, instrumento que integra o edital de do contrato, como:
Licitação e o sucessivo contrato de execução de serviços
de manutenção de edificações. • Descrição e abrangência dos serviços objeto da Licitação,
localização e plano ou programa de suporte do
2. TERMINOLOGIA empreendimento;
• Plantas cadastrais dos sistemas e componentes
2.1 Administração pertinentes ao objeto da Licitação;
Órgão, entidade ou unidade administrativa da • Prazo e cronograma de execução dos serviços, total e
Administração Pública. parcial, incluindo etapas ou metas previamente
estabelecidas pelo Contratante;
2.2 Licitação • Definição do modelo de Garantia de Qualidade a ser
Procedimento administrativo destinado a selecionar adotado para os serviços, fornecimentos e produtos
a proposta mais vantajosa para a Administração. pertinentes ao objeto da Licitação;
• Informações, normas e disposições específicas do
2.3 Caderno de Encargos Contratante;
Parte integrante do Edital de Licitação, que tem por
• Relação das Práticas de Projeto, Construção e
objetivo definir o objeto da Licitação e do sucessivo Contrato,
Manutenção de Edifícios Públicos Federais aplicáveis aos
bem como estabelecer os requisitos, condições e diretrizes
serviços objeto da Licitação;
técnicas e administrativas para a sua execução.
• Informações específicas sobre os serviços e obras objeto
2.4 Contratante da Licitação e disposições complementares do
Órgão setorial ou seccional do SISG que contrata a Contratante.
execução de serviços de manutenção de um componente ou
sistema da edificação. 3.3 Todas as disposições e procedimentos pertinentes às
Práticas de Projeto, Construção e Manutenção de Edifícios
Públicos Federais deverão ser verificados, ajustados e
2.5 Contratada
complementados pelo Contratante, de modo a atenderem às
Empresa ou profissional contratado para a execução
peculiaridades do objeto da Licitação.
de serviços de manutenção de um componente ou sistema
da edificação.
3.4 Os ajustes e complementações realizados
continuamente pelos órgãos setoriais ou seccionais
3. CONDIÇÕES GERAIS abrangidos pelo SISG serão periodicamente compilados e
Deverão ser obedecidas as seguintes condições avaliados pela Administração, com vistas à atualização
gerais: permanente das Práticas de Projeto, Construção e
Manutenção de Edifícios Públicos Federais, incorporando
3.1 A elaboração do Caderno de Encargos deverá apoiar- as inovações tecnológicas e a experiência adquirida ao longo
se nas disposições estabelecidas pela Lei de Licitações e do tempo.
6 /3
ANEXO 2
GARANTIA DE QUALIDADE
SUMÁRIO Normas NBR 19.000 - Normas de Gestão de Qualidade e

1. Objetivo Garantia de Qualidade - Diretrizes para Seleção e Uso e NBR
19.001 - Sistemas de Qualidade - Modelo para Garantia de
2. Terminologia
Qualidade em Projetos/Desenvolvimento, Produção,
3. Condições Gerais Instalação e Assistência Técnica.
1. OBJETIVO 3.3 O Contratante poderá discriminar os componentes

Estabelecer as diretrizes gerais para a definição do do Sistema de Qualidade a ser adotado pela Contratada,
modelo de Garantia de Qualidade e do Sistema de Qualidade ajustando, suprimindo ou adicionando componentes ao
a serem adotados na execução dos serviços de manutenção Sistema selecionado, de forma a adequar o modelo de
de uma edificação ou conjunto de edificações. Garantia de Qualidade aos serviços objeto do contrato.
3.4 O Sistema de Qualidade adotado pela Contratada

2. TERMINOLOGIA deverá ser estruturado de conformidade com a Norma NBR
Para os estritos efeitos desta Pratica, são adotadas as 19004 - Gestão da Qualidade e Elementos do Sistema da
seguintes definições: Qualidade - Diretrizes, contemplando, no mínimo, os
seguintes elementos:
2.1 Garantia de Qualidade • responsabilidade e autoridade pela qualidade, definindo
Ações planejadas e sistemáticas a serem realizadas explicitamente as responsabilidades gerais e específicas

pela Contratada durante a execução dos serviços e obras, de pela qualidade;
modo a infundir no Contratante a confiança de que os • estrutura organizacional, apresentando a organização da
produtos, fornecimentos ou serviços atendem aos requisitos Contratada para a Gestão da Qualidade, bem como as
de qualidade estabelecidos no Caderno de Encargos. linhas de autoridade e comunicação;
• recursos e pessoal, indicando os recursos humanos e
2.2 Sistema de Qualidade materiais a serem utilizados pela Contratada;

Estrutura organizacional, responsabilidades, • procedimentos operacionais, indicando as atividades da
processos, procedimentos e recursos mobilizados pela Contratada para o cumprimento dos objetivos da qualidade.
Contratada na gestão da qualidade dos serviços objeto do
contrato. 3.5 A Contratada deverá apresentar o Sistema de Gestão
de Qualidade através de um “Manual de Qualidade”, que
conterá a descrição completa e adequada do Sistema,
2.3 Gestão de Qualidade
servindo de referência permanente para a sua implementação
Parte da função gerencial da Contratada que e manutenção.
implementa o sistema de qualidade a ser adotado na execução
dos serviços objeto do contrato. 3.6 Os procedimentos operacionais deverão abordar, no
mínimo, as seguintes atividades a serem realizadas durante a
2.4 Controle de Qualidade execução dos serviços:
Técnicas operacionais e atividades da Contratada para • análise do contrato, abrangendo o Caderno de Encargos e
verificar o atendimento dos requisitos de qualidade todos os demais documentos anexos;

pertinentes aos serviços objeto do contrato. • controle de documentos, incluindo correspondência, atas
de reuniões, e demais documentos pertinentes à execução

3. CONDIÇÕES GERAIS do contrato;
• controle de execução dos serviços, abrangendo aquisição,
Deverão ser obedecidas as seguintes condições
gerais: registro, manuseio e armazenamento de materiais e
equipamentos, utilização de equipamentos, técnicas e
rotinas de manutenção, tratamento de interfaces, saúde e
3.1 O Caderno de Encargos será o instrumento hábil para
segurança no trabalho, inspeção e ensaios de controle de
a indicação do modelo de Garantia de Qualidade selecionado
materiais, equipamentos e serviços, bem como
pelo Contratante para os fornecimentos e produtos relativos instrumentos de planejamento, como fluxogramas e
ao objeto do contrato. cronogramas;
• auditorias e registros de qualidade;
3.2 A seleção do modelo de Garantia de Qualidade deverá
ser efetuada de conformidade com as disposições das • registro, qualificação e treinamento de profissionais.
7 /3
ANEXO 3
PROCEDIMENTOS E ROTINAS DE
CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO
SUMÁRIO o componente, deixando à mostra a trinca, rachadura ou área
1. Objetivo deteriorada. Procede-se, então, ao seu alargamento e
verificação da causa para sua correção. Após a correção,
2. Execução dos Serviços
deverá ser feito preenchimento com argamassa de cimento
3. Periodicidade e areia no traço volumétrico 1:3, até obter-se um nivelamento
perfeito da superfície.
1. OBJETIVO
Posteriormente será aplicado o revestimento para
Estabelecer as diretrizes gerais para a execução de refazer o acabamento de todo o componente original,
serviços de conservação e manutenção de uma edificação atentando-se para a não formação de áreas de aspecto e
ou conjunto de edificações. desempenho diferentes.
2. EXECUÇÃO DOS SERVIÇOS b) Pinturas

Os serviços de conservação e manutenção Na constatação de falhas ou manchas, ou mesmo em
correspondem às atividades de inspeção, limpeza e caso de conservação preventiva de qualquer pintura de
reparos dos componentes e sistemas da edificação e serão componente da edificação, deve-se realizar o lichamento
executados em obediência a um Plano ou Programa de completo da área ou componente afetado, tratamento da base
Manutenção, baseado em rotinas e procedimentos ou da causa do aparecimento das manchas ou falhas, quando
periodicamente aplicados nos componentes da edificação. houver.
Serão adotados os seguintes procedimentos e rotinas Posteriormente, procede-se à recomposição total da
de serviços: pintura nas mesmas características da original, ou com novas
características se assim for determinado.
2.1 Arquitetura e Elementos de Urbanismo
c) Revestimento de Pisos
2.1.1 Arquitetura
Se placas ou peças do revestimento se destacarem,
Todos os componentes da edificação deverão ser deverá ser retirado o revestimento de toda a área em volta e
periodicamente limpos, de conformidade com as verificar a existência ou não de problemas na estrutura do
especificações e periodicidade estabelecidas no Plano de piso. Se houver problemas de dilatação excessiva,
Manutenção. recomenda-se a substituição de todo o piso por elementos
Os serviços de conservação em arquitetura mais flexíveis. Se não, procede-se à recomposição do piso
normalmente restringem-se à substituição de elementos adotando-se o mesmo processo construtivo descrito nas
quebrados ou deteriorados. Esta substituição deve ser feita Práticas de Construção correspondentes.
após a remoção do elemento falho e da reconstituição
original, se assim for o caso, de sua base de apoio, adotando- d) Coberturas
se, então, o mesmo processo construtivo descrito nas A recomposição de elementos da cobertura deve ser
Práticas de Construção correspondentes. feita sempre que forem observados vazamentos ou telhas
Conforme o caso, será necessária a substituição de quebradas. Deve-se seguir sempre os manuais do fabricante,
toda uma área ao redor do elemento danificado, de modo e nunca fazer a inspeção ou troca de elementos com as telhas
que, na reconstituição do componente, não sejam notadas molhadas.
áreas diferenciadas, manchadas ou de aspecto diferente, bem
e) Impermeabilizações
como seja garantido o mesmo desempenho do conjunto.
As impermeabilizações de coberturas devem ser
Se a deterioração do elemento for derivada de causas
refeitas periodicamente de acordo com as recomendações
ou defeitos de base, deverá esta também ser substituída.
do fabricante. Recomenda-se a retirada de todo o
Outras causas decorrentes de sistemas danificados de áreas
revestimento, limpeza da área a ser tratada, verificação dos
técnicas diversas, como hidráulica, elétrica e outras, deverão
caimentos, das argamassas da base e das furações, e
ser verificadas e sanadas antes da correção da arquitetura.
refazimento completo da impermeabilização. Onde for
As ocorrências mais comuns são as seguintes: possível, poderá ser substituída por cobertura de telhado.
a) Alvenarias 2.1.2 Interiores e Comunicação Visual

Deve-se descascar ou retirar o revestimento de todo Os serviços de manutenção de equipamentos e
8 /3
aplicações de interiores e comunicação visual restringem- não se apresentar em boas condições. As placas danificadas
se à inspeção, limpeza e restauração ou substituição dos deverão ser parcial ou totalmente restauradas, adotando-se
elementos deteriorados. os processos construtivos descritos nas Práticas de
Construção.
2.1.3 Paisagismo
b) Pavimentos em Blocos de Concreto
a) Adubação
A inspeção periódica da superfície deverá delimitar
Os terrenos gramados deverão receber uma adubação os pontos e áreas com afundamentos. Nestes locais será
de cobertura em terra vegetal ou terra misturada com adubo realizada a remoção dos blocos, a reconstrução da camada
orgânico, ou ainda com adubo químico em proporção de base e a recolocação dos blocos que não estiverem
adequada, aplicada de acordo com indicações do fabricante. danificados, de conformidade com os procedimentos
mencionados nas Práticas de Construção.
b) Adubação NPK
Procede-se a esta adubação completa e balanceada c) Pavimentos em Paralelepípedos
das áreas ajardinadas, de forma preventiva, no início da A inspeção periódica da superfície deverá delimitar
estação de chuvas, ou isoladamente desde que as plantas os pontos e áreas com afundamentos. Nestes locais, será
apresentem sintomas iniciais de deficiência de nutrientes, realizada a remoção dos paralelepípedos e a reconstituição
como amarelamento, ressecamento das bordas das folhas, da camada de base, seguida da reposição das peças removidas
paralisação do crescimento, enfraquecimento da floração e e o rejuntamento. Mesmo em áreas ou pontos sem
outros. afundamentos, o rejuntamento deverá ser refeito sempre que
Esta adubação deverá ser aplicada conforme necessário. Os serviços deverão ser executados de
instruções do fabricante, podendo ser misturada à terra de conformidade com os procedimentos indicados nas Práticas
cobertura. de Construção.
c) Podas d) Pavimentos Asfálticos
Deverão ser executadas em épocas certas as podas Será prevista a reconstrução da estrutura do pavimento
de formação, tanto nas árvores como nos arbustos. Não nos locais onde for constatada a existência de afundamentos
deverão ser executadas podas que descaracterizem as plantas, ou buracos. As áreas poderão ser demarcadas com a
sendo importante a manutenção da forma natural de cada configuração de um quadrilátero com lados paralelos e
essência. perpendiculares ao eixo do pavimento. Após o corte vertical
e a remoção das camadas danificadas do interior da área
d) Tratos Fitossanitários demarcada, será realizada a sua reconstrução, de
conformidade com os procedimentos indicados nas Práticas
Para contornar desequilíbrios no desenvolvimento das de Construção. As anomalias de maior gravidade, que
plantas, deve proceder-se ao controle de insetos, fungos, requeiram reforço ou recomposição do pavimento, de
vírus e outros, por processos biológicos, físicos e químicos.
preferência, deverão ser solucionadas com a orientação do
Os controles químicos são geralmente os mais autor do projeto ou de técnico especializado.
eficientes a curto prazo, podendo, no entanto, acarretar
desequilíbrios em cadeia, por acumulação no solo, ou na 2.2 Fundações e Estruturas
planta, de elementos indesejáveis.
2.2.1 Estruturas Metálicas
O uso de produtos químicos, como inseticidas,
fungicidas, herbicidas, acaricidas e outros, deverá limitar- a) Pontos de Corrosão
se aos casos específicos e às dosagens indispensáveis.
Será realizada a limpeza da área afetada, que poderá
Deverão ser observados rigorosamente as ser manual, através de escovas de aço, ou mecânica, através
especificações de uso de cada produto químico e de de esmeril ou jateamento com areia ou grimalha. Após a
manuseio dos equipamentos, garantindo a proteção contra limpeza deverá ser medida a espessura da chapa na região
intoxicação de homens, animais e plantas. afetada para avaliação das condições de segurança e da
Deve proceder-se à vistoria periódica de controle de necessidade de reforço da estrutura. A recomposição da
pragas e doenças. Quando a identificação da praga ou doença pintura, através de procedimento análogo ao da aplicação
não puder ser feita no local, o problema deve ser original e recomendações dos fabricantes, será executada
encaminhado a especialistas. após a avaliação e eventual reforço estrutural.
2.1.4 Pavimentação b) Parafusos Frouxos

A existência de parafusos frouxos indicam uma
a) Pavimento de Concreto
estrutura com movimentação atípica, não prevista no projeto.
Periodicamente deverá ser realizada a limpeza das De início, os parafusos deverão ser novamente apertados. O
juntas e o rejuntamento dos pontos onde o material selante afrouxamento constante de um mesmo parafuso justifica uma
9 /3
avaliação e eventual reforço estrutural, pois tal b) Pontos de Corrosão nas Armaduras
comportamento poderá levar a estrutura à ruína por fadiga
A corrosão está diretamente associada à segurança
do material. da estrutura pois reduz a seção transversal das armaduras.
As possíveis causas são:
c) Deslocamentos Excessivos
• pequeno cobrimento das armaduras;
Deslocamentos dos componentes da estrutura fora
• infiltrações diversas.
do padrão normal deverão ser observados para verificação e
acompanhamento adequado. Um parecer técnico, de As terapias podem ser subdivididas em 2 grupos:
preferência do autor do projeto, será importante para Oxidação sem comprometimento das armaduras
determinar a necessidade de instalação de instrumentos de • remoção de todo o concreto desagregado;
medida e avaliação estrutural. • limpeza da armadura com escova de aço;
• recomposição com argamassa epoxídica.

d) Trincas em Soldas e Chapas de Base
Oxidação com comprometimento das armaduras
As trincas que vierem a ser detectadas tanto em soldas
A metodologia será a mesma anterior com
quanto nos materiais de base, deverão ser recuperadas de substituição do trecho de barra comprometida pela corrosão.
acordo com as recomendações da AWS. O freqüente
aparecimento de trincas na mesma região justifica uma c) Deslocamentos Excessivos
avaliação e eventual reforço da estrutura.
Deslocamentos dos elementos estruturais fora do
e) Falhas na Pintura padrão normal deverão ser observados para verificação e
acompanhamento adequados. Um parecer técnico, de
As falhas ou manchas na pintura da estrutura deverão preferência do autor do projeto, será importante para
ser recuperadas de conformidade com os procedimentos determinar a necessidade de instalação de instrumentos de
originais e recomendações dos fabricantes. Deverá ser medida e avaliação estrutural.
pesquisada a causa do aparecimento das falhas e manchas, a
fim de evitar a sua reincidência. De preferência, a 2.2.3 Estruturas de Madeira
interpretação das anomalias deverá ser realizada através de
parecer técnico do autor do projeto. a) Ataques de Fungos de Apodrecimento
Deverão ser observados os cuidados necessários para
2.2.2 Estruturas de Concreto evitar o apodrecimento das peças de madeira provocado pelo
ataque de fungos, que ocorre na conjunção de condições
a) Fissuras favoráveis de umidade, oxigênio livre (ar) e temperatura.
A existência de fissuras pode indicar problemas na Deverão ser removidas as causas da umidade, como
estrutura da edificação, devendo ser caracterizadas quanto as provenientes de goteiras em telhados, as resultantes do
ao tipo e localização. A análise das características e aspecto afastamento deficiente de águas pluviais e as decorrentes
das fissuras permite relacioná-las com as prováveis causas do acúmulo e condensação de águas em pontos localizados.
geradoras:
Será dispensada atenção especial aos elementos
• Tração - perpendiculares à direção do esforço atuante e estruturais em contato com o solo, verificando-se o estado
abrangendo toda a seção transversal da peça; de conservação do trecho situado na chamada “Zona de
Afloramento” (de 50 cm abaixo da superfície do terreno até
• Compressão - paralelas à direção do esforço atuante;
50 cm acima), onde ocorrem as condições favoráveis ao
• Cisalhamento - inclinadas na direção paralela às bielas de rápido apodrecimento do material.
compressão e geralmente localizadas próximas aos
Se for constatado o apodrecimento de peças da
apoios;
estrutura, será executada inicialmente a remoção do material
• Flexão - perpendiculares ao eixo da estrutura e situando- deteriorado através de ferramentas manuais ou mecânicas
se na região tracionada do elemento estrutural; adequadas, mantendo-se as condições de segurança da
• Retração - geralmente perpendiculares aos eixos dos estrutura. A seguir será efetuada avaliação da extensão dos
elementos estruturais; danos e a necessidade de reforço ou de substituição das peças
enfraquecidas. De preferência, estes procedimentos deverão
• Torção - inclinadas como as fissuras de cisalhamento,
ser realizados com apoio de parecer emitido pelo autor do
porém com direção dependendo do sentido da torção;
projeto e/ou de técnico especializado.
• Recalques - inclinadas como fissuras de cisalhamento.
Um parecer técnico, de preferência elaborado pelo b) Ataques de Organismos Xilófagos
autor do projeto, será importante na definição das causas Durante as inspeções periódicas deverá ser
geradoras, bem como na determinação da terapia da estrutura pesquisada a existência de ataque dos elementos estruturais
a ser adotada. Selantes elásticos, rígidos, ou mesmo um por cupins, brocas, carunchos ou outros organismos
reforço poderão ser propostos. xilófagos.
10 /3
São indícios de ataques por cupins a ocorrência de 2.2.4 Fundações

som típico ou “oco”, obtido através da percussão dos
Os problemas relacionados com o desempenho das
elementos estruturais, a existência de “túneis de terra” nas fundações das edificações normalmente refletem-se nas suas
proximidades da estrutura ou ainda excrementos ou resíduos estruturas. A existência de fissuras nas estruturas pode
característicos. A confirmação do ataque poderá ser realizada indicar anomalias nas fundações. Um parecer técnico, de
através do puncionamento da peça com estilete ou formão. preferência elaborado pelo autor do projeto e de um
Contatado o ataque, deverão ser providenciadas a consultor especializado em fundações, será importante na
eliminação dos insetos e a imunização da madeira com definição das causas geradoras das fissuras, bem como na
produtos adequados. Também deverá ser avaliada a extensão definição das medidas corretivas a serem aplicadas na
dos danos existentes e a necessidade de reforço ou edificação.
substituição das peças enfraquecidas. De preferência, estes Se o problema não for de fácil diagnóstico, poderá
procedimentos deverão ser realizados com apoio de parecer ser necessária a execução de um plano de instrumentação
emitido pelo autor do projeto e/ou de técnico especializado. para a perfeita definição das suas causas. O plano deverá
exigir um determinado prazo de observação, realizada através
c) Dispositivos de Ligação de leituras de instrumentos adequados, até que se verifique
a causa do problema.
Serão examinados os dispositivos de ligação,
verificando-se a sua integridade e as condições gerais de Conhecidas as causas do problema, serão
fixação. Em especial, verificar-se-á a existência de parafusos estabelecidos os procedimentos necessários à solução das
frouxos, o que indicam movimentação atípica da estrutura, anomalias, usualmente consistindo de um reforço das
não prevista em projeto. De início os parafusos deverão ser fundações e de medidas corretivas das estruturas da
novamente apertados. O afrouxamento constante de um edificação. De preferência, o reforço das fundações deve
mesmo parafuso justifica uma avaliação e eventual reforço ser projetado por um consultor de fundações, com a
da estrutura, de preferência com orientação do autor do experiência necessária para a definição da solução mais
projeto e/ou de técnico especializado. adequada às condições específicas da edificação.
Para o reforço das fundações, usualmente são
d) Contraventamentos empregadas as seguintes alternativas:
Deverá ser realizada a inspeção geral dos • reforço com estacas de reação tipo “mega”, cravadas
contraventamentos da estrutura, verificando-se a sua abaixo do bloco da fundação através de macaqueamento,
integridade e as ligações à estrutura principal. Os reparos em segmentos pré-moldados;
necessários serão realizados sob orientação do autor do • reforço com estacas perfuradas de pequeno diâmetro,
projeto e/ou de técnico especializado. tipo raiz ou micro-estacas, com perfuração da sapata ou
bloco de fundação e incorporação das estacas a um novo
e) Deslocamentos Excessivos bloco de fundação envolvendo a sapata ou bloco existente;
Deslocamentos anormais dos componentes da • reforço com execução de injeção química ou com
estrutura deverão ser identificados e adequadamente “colunas” de solo cimento tipo “jet grouting” para
aferidos, utilizando-se eventualmente instrumentos de melhorar as características do terreno de fundação.
medida. O acompanhamento e a evolução dos deslocamentos
deverão ser, de preferência, realizados com o apoio do autor 2.2.5 Contenção de Maciços de Terra
do projeto e/ou de técnico especializado. O aparecimento de fissuras, umidade, deslocamentos
e rotações excessivas em estruturas de contenção de maciços
f) Fissuras e Fendas de terra indicam geralmente problemas que devem ser bem
Deverá ser observada a presença de fissuras e fendas caracterizados, quanto ao tipo de anomalia e sua localização.
De preferência, o diagnóstico e a definição de medidas
nos elementos estruturais e ainda de eventuais zonas de
corretivas deverão ser realizados pelo autor do projeto ou
esmagamento ou de flambagens localizadas, decorrentes de
consultor especializado.
carregamentos não previstos ou de mau desempenho da
estrutura. Eventuais reparos e reforços necessários serão A análise das fissuras e demais anomalias da estrutura
realizados sob orientação do autor do projeto e/ou de técnico de contenção do maciço deverá permitir relacioná-las como
especializado. suas causas prováveis, normalmente:
• sub-dimensionamento da estrutura;
g) Falhas na Pintura
• recalque da estrutura de contenção e empuxos não
As falhas ou manchas na pintura das estruturas deverão previstos no projeto;
ser recuperadas de conformidade com os procedimentos • colmatação dos componentes do sistema de drenagem;
originais e recomendações dos fabricantes. As causas do
• processo de ruptura do maciço;
aparecimento das falhas e manchas serão pesquisadas a fim
de se evitar a sua reincidência. • descalçamento da fundação.
11 /3
Dentre as medidas corretivas usualmente adotadas Ralos e Aparelhos Sanitários

nas estruturas de contenção, podem ser mencionadas: - inspeção de funcionamento;
• no caso da inexistência dos drenos, a execução de uma - serviços de limpeza e de desobstrução.
série de drenos de PVC, curtos ou longos, em função das
condições de drenagem; Válvulas Reguladoras de Pressão
• no caso de colmatação dos drenos, a limpeza dos drenos - inspeção de funcionamento;
existentes e a execução de drenos complementares, se - reparos necessários.
forem necessários;
Tanques Hidropneumáticos e Acessórios
• no caso de descalçamento da fundação, o reforço da
fundação, a fim de estabilizá-la e protege-la contra novas - verificação do estado de conservação dos tanques de
ocorrências; pressão;
• no caso de erosões junto ao pé da estrutura de contenção, - reparos necessários.
a execução de um sistema de proteção adequado, como
enrocamento, revestimento com geotextil e gabiões etc. 2.3.2 Água Quente
2.3 Instalações Hidráulicas e Sanitárias Bombas Hidráulicas

Os serviços de manutenção de instalações hidráulicas - inspeção de gaxetas, manômetros, ventilação do ambiente;
e sanitárias, de preferência, serão realizados por profissional - lubrificação de rolamentos, mancais e outros;
ou empresa especializada, ou pelo fabricante do - verificação de funcionamento do comando automático.
equipamento.
Registros, Torneiras e Metais Sanitários
2.3.1 Água Fria
- inspeção de funcionamento;
Reservatórios - reparos de vazamento com troca de guarnição, aperto de
gaxeta e substituição do material danificado ou gasto.
- limpeza, lavagem interna e desinfeção;
- inspeção e reparos do medidor de nível, torneira de bóia, Tubulações (tubos, conexões, fixações e acessórios)
extravasor, sistema automático de funcionamento das - inspeção de vazamento;
bombas, registros de válvulas de pé e de retenção; - serviços de limpeza e de desobstrução;
- inspeção da ventilação do ambiente e das aberturas de - reparos de trechos e de fixações;
acesso ;
- inspeção das uniões dos tubos x conexões;
- controle do nível de água para verificação de vazamentos;
- inspeção do estado de conservação do isolamento térmico.
- inspeção das tubulações imersas na água.
Aquecedores e Acessórios
Bombas Hidráulicas
- inspeção do estado de conservação;
- inspeção de gaxetas, manômetros, ventilação do ambiente;
- inspeção das válvulas de segurança, termostatos,
- lubrificação de rolamentos, mancais e outros; queimadores, ou resistências térmicas;
- verificação de funcionamento do comando automático. - inspeção da sala dos aquecedores, controle do nível de
ventilação e exaustão;
Válvulas e Caixas de Descarga
- limpeza das placas de recepção dos raios solares;
- inspeção de vazamento;
- inspeção de funcionamento dos equipamento de
- regulagens e reparos dos elementos componentes; comandos;
- teste de vazamento nas válvulas ou nas caixas de descarga. - reparos necessários.
Registros, Torneiras e Metais Sanitários Válvulas Reguladoras de Pressão
- inspeção de funcionamento; - inspeção de funcionamento;
- reparos de vazamento com troca de guarnição, aperto de - reparos necessários.
gaxeta e substituição do material completo.
Tanques Hidropneumáticos e acessórios
Tubulações (tubos, conexões, fixações e acessórios)
- verificação do estado de conservação dos tanques de
- inspeção de corrosão; pressão;
- inspeção de vazamento; - inspeção dos equipamentos de comandos;
- serviços de limpeza e de desobstrução; - inspeção de funcionamento, vazamentos, limpeza e
- reparos de trechos e de fixações, inclusive repintura; pinturas;
- inspeção das uniões dos tubos x conexões. - reparos necessários.
12 /3
2.3.3 Esgotos Sanitários - reparos de trechos e de fixações;

- inspeção das uniões calha x tubos;
Poço de Recalque
- pintura das calhas e condutores metálicos.
- inspeção e reparo das tampas herméticas, chaves de
acionamento das bombas, válvulas de gaveta e válvulas de Caixas de Inspeção e de Areia
retenção; - inspeção de funcionamento;
- inspeção da ventilação do ambiente e das aberturas de - serviços de limpeza e de desobstrução.
acesso, controle das trincas nas paredes para verificação
de vazamentos. 2.3.5 Disposição de Resíduos Sólidos
Tubulações (tubos, conexões, fixações e acessórios) Tubulações (tubos, conexões, fixações e acessórios)
- inspeção de corrosão; - inspeção de corrosão;
- inspeção de vazamento; - inspeção de vazamento;
- serviços de limpeza e de desobstrução; - serviços de limpeza e de desobstrução;
- reparos de trechos e de fixações, inclusive repintura; - reparos de trechos e de fixações, inclusive repintura;
- inspeção das uniões dos tubos x conexões. - inspeção das uniões dos tubos x conexões.
Ralos e Aparelhos Sanitários Incineradores
- inspeção periódica de funcionamento; - inspeção do estado de conservação,
- serviços de limpeza e de desobstrução. - inspeção das válvulas de segurança, queimadores, ou
resistências térmicas;
Fossas Sépticas
- inspeção da sala dos incineradores e controle o nível de
- inspeção de tampas e transbordamentos; ventilação e exaustão;
- reparos necessários. - inspeção de funcionamento dos equipamento de
comandos;
Caixas Coletoras e Caixas de Gordura
- reparos necessários.
- inspeção geral;
- retirada dos materiais sólidos; 2.4 Instalações Elétricas e Eletrônicas
- retirada dos óleos e gorduras Os serviços de manutenção de instalações elétricas
e eletrônicas, de preferência, serão realizados por
2.3.4 Águas Pluviais profissional ou empresa especializada, ou pelo fabricante
do equipamento.
Poços de Recalque
- inspeção e reparo das tampas herméticas, chaves de 2.4.1 Instalações Elétricas
acionamento das bombas, válvula de gaveta e válvula de
retenção; a) Subestações
- inspeção da ventilação do ambiente e das aberturas de
Transformadores de Força
acesso, controle periódico das trincas nas paredes para
verificação de vazamentos. - detecção de vazamentos;
- verificação do nível e da rigidez dielétrica do óleo;
Tubulações (tubos, conexões, fixações e acessórios)
- inspeção das partes metálicas;
- inspeção de corrosão;
- testes de isolação;
- inspeção de vazamento;
- limpeza geral.
- serviços de limpeza e de desobstrução;
- reparos de trechos e de fixações, inclusive repintura; Transformadores de Corrente e Potencial
- inspeção das uniões dos tubos x conexões. - inspeção das partes metálicas;
Ralos
- limpeza geral;
- inspeção periódica de funcionamento; - ensaios de excitação;
- serviços de limpeza e de desobstrução. - testes de relação.
Calhas Relês de Proteção
- inspeção de vazamento; - limpeza geral;
- serviços de limpeza e de desobstrução; - inspeção eletromecânica;
13 /3
- reaperto de parafusos e terminais; - inspeção dos contatos e substituição dos que se

- calibração; apresentarem fortemente queimados.
- ensaios de operação. Disjuntores a Seco
Instrumental de Medição - regulagem dos relês de sobrecorrente (M.T.);
- limpeza geral; - verificação do alinhamento dos contatos.
- inspeção eletromecânica; Chaves Magnéticas
- reaperto de parafusos e terminais; - verificação do funcionamento sem faíscas em excesso;
- aferição da escala. - verificação e regulagem dos contatos (pressão);
Seccionadores - verificação do estado de conservação dos fusíveis.
- limpeza dos contatos; Baterias
- lubrificação; - inspeção da carga, água e alcalinidade/acidez;
- reaperto de parafusos e terminais; - inspeção do estado de oxidação dos terminais;
- testes de isolação; - inspeção do estado de conservação dos carregadores.
- resistência dos contatos.
Luminárias
Disjuntores
- inspeção e limpeza;
- limpeza dos contatos; - substituição de peças avariadas (reatores, soquetes, vidro
- nível de óleo; de proteção e outros).
- reaperto de parafusos de ligação;
Interruptores e Tomadas
- inspeção e execução dos reparos necessários.
- lubrificação.
Lâmpadas
Contatores
- inspeção e substituição das lâmpadas queimadas.
- limpeza dos contatos;
- reaperto dos parafusos de ligação; e) Motores Elétricos
- lubrificação das partes móveis; - medição das correntes nominais e de partida;
- limpeza da câmara de extinção; - verificação do estado de desgaste das escovas;
- ajuste de pressão dos contatos. - limpeza do motor;
b) Isoladores e Pára-raios - verificação de mancais, enrolamentos e comutadores;
- inspeção do aperto dos parafusos/porcas de fixação;
- verificação do estado de conservação da haste e
isoladores; - verificação da ocorrência de vibrações e ruídos excessivos;
- medida de isolação; - verificação do ajuste do dispositivo de proteção de
sobrecarga.
- continuidade do cabo de terra, tubo de proteção e eletrodo.
f) Grupo de Emergência
c) Fios e Cabos
A manutenção de grupos de emergência deverá ser
realizada de conformidade com as recomendações do
- inspeção da capa isolante; fabricante do equipamento. Os serviços deverão ser
- temperatura e sobrecargas; executados por profissional ou firma especializada, ou pelo
- reaperto dos terminais. fabricante do equipamento.
d) Sistema de Distribuição g) Quadros Gerais de Força e Luz

- leitura dos instrumentos de medição e verificação das
Disjuntores a Volume de Óleo
possíveis sobrecargas ou desbalanceamentos;
- teste de rigidez dielétrica; - verificação do aquecimento e funcionamento dos
- verificação do nível de óleo; disjuntores termomagnéticos;
- verificação dos isoladores, fixação, rachaduras; - verificação da existência de ruídos elétricos ou mecânicos
- regulagem dos relês de proteção; anormais;
- inspeção do estado do reservatório de ar, dos registros e - medição da amperagem nos alimentadores em todas as
das tubulações; saídas dos disjuntores termomagnéticos;
14 /3
- verificação da concordância com as condições limites de Caixas de Distribuição

amperagem máxima permitida para a proteção dos cabos;
- verificação do aquecimento nos cabos de alimentação; Verificação Visual de:
- limpeza externa e interna do quadro; - emendas;
- verificação das condições gerais de segurança no - fixação dos cabos;
funcionamento do Quadro Geral; - conexão com os blocos terminais.
- inspeção dos isoladores e conexões;
Aparelhos Telefônicos
- reaperto dos parafusos de contato dos disjuntores,
barramentos, seccionadores, contactores etc; Inspeção de todos os telefones em centrais com até
50 ramais. Em centrais com maior capacidade a inspeção
- verificação da resistência do aterramento, com base nos
será realizada por amostragem.
limites normalizados.
h) Redes de Aterramento b) Sistema de Detecção e Alarme de Incêndio
- verificação da malha de aterramento, suas condições Tratando-se de um sistema de segurança, com riscos
normais de uso, conexões, malha de cobre nú etc; de vida e de bens materiais, a verificação e testes de perfeito
funcionamento do sistema de detecção e alarme de incêndio
- verificação da resistência às condições de uso das deverão ser realizados com a supervisão das áreas
ligações entre o aterramento e os estabilizadores; responsáveis pela segurança da edificação.
- verificação da resistência Ôhmica, com base nos valores
limites normalizados; Verificação Visual
- verificação dos índices de umidade e alcalinidade do solo - indicações do painel de controle e alarme e teste das
de aterramento, com base nos valores normalizados. lâmpadas de sinalização;
2.4.2 Instalações Eletrônicas - todos os equipamentos como chaves de fluxo, cabos de
acionamento, acionadores manuais, alarmes sonoros,
a) Redes Telefônicas detetores, condutores elétricos e outros;
- existência de acúmulo de sujeira ou corpos estranhos,
A manutenção preventiva de redes telefônicas deverá
vestígios de corrosão, eventuais danos mecânicos.
ser realizada de conformidade com as Práticas TELEBRÁS
e recomendações do fabricante do equipamento. Os serviços Baterias
deverão ser executados por profissional ou firma
especializada, ou pelo fabricante do equipamento. - inspeção da carga, água e alcalinidade/acidez;
- inspeção do estado de oxidação dos terminais;
Central Telefônica - inspeção do estado de conservação dos carregadores.
- limpeza do equipamento, mesa operadora, carregador, Testes
baterias e distribuidor geral;
- testes de tráfego interno e externo e de todas as - teste de desempenho do sistema (simulação), conforme
as recomendações do fabricante do equipamento;
facilidades da central;
- teste real do sistema.
- verificação dos ajustes e das partes móveis da central.
c) Sistema de Sonorização
Mesa Operadora
- verificação dos botões e lâmpadas e substituição de Teste de Fontes de Sinal
eventuais peças desgastadas ou queimadas.
Seqüência do teste:
Baterias
- desligar fonte de programa;
- verificação da temperatura do elemento piloto;
- desligar rede de sonofletores;
- limpeza e lubrificação dos terminais; - injetar sinal no nível especificado para o equipamento,
- substituição dos terminais danificados; através de gerador de áudio;
- verificação do nível dos eletrólitos e reposição com água - verificar tensão de saída;
destilada; - verificar distorção harmônica;
- medição da tensão de cada elemento; - verificar resposta de freqüência.
- medição da densidade de cada elemento;
Sonofletores
- desligamento do carregador de bateria durante 30 minutos
e verificação de ocorrência de descarregamento com o - verificação auditiva por amostragem, se não está gerando
tráfego normal. ruído.
15 /3
Linha de Distribuição - calibração do painel por carga casada;

- levantamento da impedância total da linha e testes de - limpeza do painel.
continuidade.
Prumadas de Descida
Verificação visual - amplificador de linha;
- partes móveis dos componentes da central; - último pavimento equipado;
- lâmpadas. - tensão DC 1º pavimento equipado;
- sinal RF 1º pavimento equipado.
d) Sistema de Relógios Sincronizados
f) Sistema de Circuito Fechado de Televisão
Testes de Desempenho
- relógios mestre e/ou repetidor; Testes
- saída de pulsos polarizados; - continuidade da rede de vídeo;
- intensidade dos pulsos; - continuidade da rede AC;
- monitoração; - continuidade da rede DC;
- sinalização. - funcionamento dos sensores.
Linha de Distribuição Verificações

- continuidade; - mecanismo de “pan-tit”;
- pulso (intensidade e freqüência). - lubrificação das partes mecânicas;
- ajuste das chaves servo-posicionadoras dos controles de
Relógio Secundário
câmeras móveis;
- operação; - nível de resolução dos monitores;
- pulsador. - indicadores luminosos;
Baterias - ajuste dos objetos das câmeras;
- ajuste da sensibilidade das câmeras;
- nível;
- limpeza dos conectores;
- rede;
- funcionamento do “time-lapse”;
- oscilação.
- vida útil dos “vidicon” das câmeras.
Verificação Visual
g) Sistema de Supervisão, Comando e Controle
- relógios secundários;
- sinalização da central; Verificações
- iluminação dos relógios. - indicações de alarmes;
e) Sistema de Antenas Coletivas de TV e FM e TV a Cabo - lâmpadas de sinalização;
- ajuste e reapertos em todos contatos e conexões;
Antenas, Mastros e Cabos - existência de acúmulo de sujeira nos sensores de campo;
- dimensionamento; - continuidade nos cabos, evitando interrupção na
- linearidade; comunicação entre remotas, central e sensores.
- condições físicas; Testes
- lubrificação dos contatos;
- Teste de desempenho do sistema (simulação), conforme
- fixação dos mastros; recomendações do fabricante dos equipamentos.
- fixação dos cabos;
- limpeza da área. h) Sistema de Cabeamento Estruturado
Painel de Processamento Testes e Verificações
- numeração dos cabos; Utilizando o analisador de redes categoria 5, verificar:

- filtros e acoplador;
- comprimento de cabos;
- fonte de alimentação;
- comprimento dos lances;
- divisores;
- continuidade de blindagens;
- chassi de entrada e saída;
- atenuação;
16 /3
- ruído ambiente. - colocação do lacre, identificando o executor.

A manutenção de segundo nível dos extintores à base
2.5 Instalações de Prevenção e Combate a Incêndio de espuma química e carga liquida será realizada da forma
Tratando-se de um sistema de segurança, com riscos descrita no item 5.1.1 da Norma NBR 12962.
de vida e de bens materiais, a verificação e testes de perfeito
funcionamento do sistema de detecção e alarme de incêndio
de água e espuma mecânica será realizada da forma descrita
deverão ser realizados com a supervisão das áreas
no item 5.1.2 da Norma NBR 12962.
responsáveis pela segurança da edificação.
a) Extintores de Incêndio de pó será realizada da forma descrita no item 5.1.3 da Norma
Os serviços de inspeção, manutenção e recarga de NBR 12962.
extintores de incêndio deverão ser realizados de A manutenção de segundo nível dos extintores à base
conformidade com a Norma NBR 12962, que especifica a de dióxido de carbono será realizada da forma descrita no
freqüência de inspeção e os seguintes níveis de manutenção: item 5.1.4 da Norma NBR 12962.
Manutenção de primeiro nível: manutenção A manutenção de terceiro nível deverá ser realizada
geralmente efetuado no ato da inspeção por profissional por empresa especializada.
habilitado, que pode ser executado no local onde o extintor
esta instalado, não havendo necessidade de removê-lo para b) Hidrantes e “Sprinklers”
oficina especializada.
- teste de funcionamento do grupo moto-bomba;
Manutenção de segundo nível: manutenção que requer - verificação e lubrificação de todas as válvulas de controle
execução de serviços com equipamento e local apropriado do sistema;
e por profissional habilitado.
- verificação da normalidade do abastecimento d’água do
Manutenção de terceiro nível ou vistoria: processo sistema e da possível existência de válvulas fechadas ou
de revisão total do extintor, incluindo a execução de ensaios obstruções na tubulação de fornecimento;
hidrostáticos. - verificação da pressão dos manômetros;
A manutenção de primeiro nível consiste em: - inspeção limpeza dos bicos de “sprinklers”;
- limpeza dos componentes aparentes; - inspeção das tubulações e verificação da condições de
funcionamento;
- reaperto de componentes roscados que não estejam
submetidos à pressão; - verificação do estado de conservação dos suportes
pendentes e reaperto ou substituição;
- colocação do quadro de instrução;
- teste dos dispositivos de alarme de descarga de água e
- substituição ou colocação de componentes que não
lacração na posição normal de abertura às válvulas que
estejam submetidos à pressão por componentes originais;
controlam seu fornecimento;
- conferencia por pesagem da carga de cilindro carregados
- inspeção e ligação das bombas;
com dióxido de carbono.
- inspeção e limpeza quando necessário, da caixa d’água
A manutenção de segundo nível consiste em:
reservada ao sistema;
- desmontagem completa do extintor; - teste das mangueiras e escoamento de eventuais
- verificação da carga; incrustações e detritos aderidos às paredes internas da
- limpeza de todos os componentes; tubulação.
- controle de roscas; c) Bombas Hidráulicas
- verificação das partes internas e externas, quanto à
- inspeção de gaxetas, manômetros, ventilação do ambiente;
existência de danos ou corrosão;
- lubrificação de rolamentos, mancais e outros;
- regularem de componentes, quando necessária, por outros
originais; - verificação de funcionamento do comando automático.
- regulagem das válvulas de alivio e/ou reguladoras de d) Válvula de Governo e Alarme
pressão, quando houver;
- ensaio de indicador de pressão, conforme a Norma NBR
9654; - reparos de vazamento;
- fixação dos componentes roscados com torque - inspeção do manômetro.
recomendado pelo fabricante, quando aplicável;
e) Equipamentos de Medição
- pintura conforme o padrão estabelecido na Norma NBR
7195 e colocação do quadro de instruções quando - inspeção e recalibração dos manômetros;
necessário; - inspeção e recalibração dos pressostatos;
- verificação da existência de vazamento; - inspeção e recalibração das chaves de fluxos.
17 /3
2.6 Instalações Mecânicas e de Utilidades - os dispositivos de segurança e emergência;

Os serviços de manutenção de instalações mecânicas - os elementos de desgaste da máquina;
e de utilidades, de preferência, serão realizados por - as correntes de movimento dos degraus;
profissional ou empresa especializada, ou pelo fabricante
- o elemento transmissor de movimento da máquina
do equipamento.
operatriz;
2.6.1 Elevadores - os materiais de instalação da escada rolante;
- a iluminação.
Os serviços de inspeção e manutenção de elevadores
deverão ser realizados de conformidade com o MB 130 - 2.6.3 Ar Condicionado Central
Inspeção Periódica de Elevadores e Monta-Cargas.
a) Sistema Frigorífico
a) Inspeção e reparo ou substituição dos dispositivos
de segurança e de emergência, entre os quais se Compressores
ressaltam:
- verificação de existência de sujeira do lado externo, danos
- contato da porta da cabine; e corrosão;
- contato da porta dos pavimentos; - verificação de ruídos, vibração e perfeita fixação nas
- fecho eletromecânico para rampa fixa ou móvel; bases;
- fecho mecânico; - medição das pressões de sucção e descarga;
- freio de segurança; - medição de temperatura de sucção e descarga junto ao
- limitador geral; compressor;
- regulador de velocidade; - verificação do nível de óleo e troca, se for necessária;
- pára-choque do tipo hidráulico. - medição e ajuste da pressão de óleo lubrificante;
- medição da temperatura da água de resfriamento do óleo
b) Inspeção e reparos da máquina e mecanismo de lubrificante antes e depois do trocador de calor;
controle dos seguintes elementos:
- medição da tensão e corrente elétricas em cada
- polia de tração; componente;
- tambor; - verificação da operação durante a partida do dispositivo
- coroa sem fim; de redução de capacidade;
- mancais; - verificação da operação correta das chaves e controles
de partida;
- limitador da máquina;
- verificação da hermeticidade do selo de vedação do eixo
- motor.
dos compressores;
c) Inspeção dos cabos de segurança e do regulador. - verificar as válvulas de serviço;
- verificar a temperatura dos mancais dos compressores
d) Inspeção dos cabos de comando. (no caso de compressor centrífugo);
e) Inspeção da armação do carro. - limpeza externa;
- teste de vazamento.
f) Inspeção das portas.
Trocador de calor
g) Inspeção dos indicadores.
Condensador Resfriado a Água:
h) Inspeções dos botões e botoeiras. - verificação da existência de sujeira do lado externo, danos
e corrosão;
i) Inspeção da iluminação. - avaliação da temperatura de condensação do refrigerante
- medição da temperatura na entrada e saída da água de
j) Inspeção de contrapesos.
condensação;
k) Inspeção do painel de comando. - verificação da operação da válvula reguladora da vazão de
água de condensação;
2.6.2 Escadas Rolantes - ajuste da válvula reguladora de vazão de água de
condensação;
Os serviços de inspeção e manutenção de escadas
rolantes deverão ser realizados de conformidade com a - limpeza do condensador internamente (lado da água)
Norma NBR 10147 - Aceitação, Inspeção de Rotina e quando houver evidências de aumento de incrustação;
Inspeção periódica de Escadas rolantes, abrangendo: - teste de vazamento.
18 /3
Condensador Resfriado a Ar: Válvulas:

- verificação da existência de sujeira do lado externo, danos - verificação da existência de sujeira do lado externo, danos
e corrosão; e corrosão;
- verificação da operação de “damper” de controle, quando - verificação da operação das válvulas solenoides e outras
houver; motorizadas;
- medição da temperatura na linha do liquido junto ao - ajuste do dispositivo de expansão;
condensador; - verificação da operação das válvulas de bloqueio;
- medição da temperatura na entrada e na saída do ar de
condensação;
- limpeza das aletas; Dispositivos de Segurança e Controle:
- teste de vazamento. - verificação da existência de sujeira do lado externo, danos
e corrosão;
Evaporador (líquido / refrigerante)
- verificação da operação;
- verificação da existência de sujeira do lado externo, danos
- ajuste dos parâmetros de projeto;
e corrosão;
- verificação do nível do líquido (no caso de evaporador - teste de vazamento.
inundado); Instrumentos para Indicação e Medição:
- medição do superaquecimento do refrigerante;
- medição da temperatura do líquido na entrada e na saída e corrosão;
do resfriador;
- aferição da exatidão da leitura dos termômetros;
- limpeza para o correto funcionamento;
- aferição da exatidão da leitura dos manômetros;
- aferição da exatidão da leitura dos medidores de nível;
Evaporador (ar / refrigerante) - aferição da exatidão dos medidores de vazão;
- verificação da existência de sujeira no lado externo, danos - teste de vazamento.
e corrosão;
b) Sistema de Resfriamento de Água de
- verificação da operação do “damper” de controle de vazão
Condensação
de ar (quando houver);
- medição do superaquecimento e subresfriamento do gás Torre de Resfriamento:
refrigerante;
- medição das temperaturas do ar na entrada e na saída;
e corrosão;
- verificação da operação do dreno de condensado;
- verificação da a alimentação de distribuição de água;
- limpeza adequada da bandeja do condensado e do sistema
de drenagem; - verificação do nível de água no tanque;
- teste de vazamento. - ajuste do controlador do nível de água;
- verificação da operação do sistema de purga
Componentes do Sistema (circuito refrigerante)
- ajuste do volume de purga conforme padrões técnicos
previamente estabelecidos;
Tubulações:
- verificação da operação do ladrão e do dreno;
e corrosão; - verificação da existência de sujeira no filtro / tela de
sucção;
- verificação da existência de danos no isolamento externo;
- limpeza do filtro / tela de sucção;
- verificação da firmeza de fixação;
- verificação do funcionamento do termostato no tanque;
- verificação da existência de danos externos nos
compensadores de vibração; - ajuste da regulagem do termostato.
- teste de vazamento; Ventilador:
- verificação da existência de obstrução no filtro secador
- verificação da existência de sujeira, danos e corrosão;
e substituição quando necessária;
- verificação do balanceamento do rotor;
- verificação da existência de bolhas no visor da linha de
líquido; - verificação do ruído nos mancais;
- verificação da mudança de cor no indicador de umidade - lubrificação dos mancais;
do visor de linha de líquido; - verificação dos redutores de rotação;
- verificação do nível no reservatório de refrigerante líquido - verificação da correta operação dos amortecedores de
(quando houver); vibração (quando houver);
19 /3
- verificação do vazamento nas ligações flexíveis (quando a troca de calor, e reajustes se necessários;
houver); - verificação do sistema de drenagem.
- verificação da correta instalação dos protetores
(segurança); Filtros de Ar (secos)
- verificação da correta operação dos controles de vazão; - verificação da existência de acúmulo de sujeira, danos e
- verificação da operação do dreno de água; corrosão;
- limpeza adequada para o correto funcionamento. - medição do diferencial de pressão;
- verificação do ajuste da moldura do filtro na estrutura;
c) Condicionador de Ar
- limpeza do elemento filtrante (quando recuperável);
Ventiladores - substituição do elemento filtrante;
- limpeza do conjunto.
- verificação da existência de acumulo de sujeira, danos,
corrosão e perfeita fixação; Filtros de Ar (embebidos em óleo)
- verificação do balanceamento do rotor;
- verificação da existência do acumulo a sujeira, danos e
- verificação da correta operação do ajuste das pás; corrosão;
- verificação do ruído dos mancais; - medição do diferencial de pressão;
- lubrificação dos mancais; - verificação do ajuste da moldura do filtro na estrutura;
- verificação de vazamentos nas ligações flexíveis; - lavagem do filtro com utilização de produto
- verificação da correta operação dos amortecedores de desengraxante e inodoro;
vibração; - para elemento filtrante seco, pulverização de óleo
- verificação da correta instalação dos protetores (inodoro) e escorrimento, mantida uma fina película de
(segurança); óleo;
- verificação da correta operação dos controles de vazão; - limpeza do conjunto.
- verificação da operação do dreno de água;
Umidificador de Ar (por vapor) com Gerador de
- limpeza adequada para o correto funcionamento. Vapor Separado
Trocadores de calor - verificação da existência de acúmulo de sujeira, danos e
corrosão;
Aquecedores de Ar - Ar/Líquido:
- verificação da existência de sujeira no filtro de vapor;
- verificação da existência de acumulo de sujeira do lado - limpeza do filtro;
externo, danos e corrosão;
- verificação da correta operação da válvula de controle;
- verificação do fluxo de ar / líquido;
- ajuste da gaxeta da haste da válvula de controle;
- limpeza do lado do ar;
- verificação do estado das linhas de distribuição de vapor
- purgação do ar no lado do líquido. e de condensado;
Aquecedores de Ar Elétricos: - limpeza adequada para o correto funcionamento.
- verificação da existência de acúmulo de sujeira e d) Componentes de Distribuição e Difusão de Ar

corrosão;
- verificação do correto funcionamento; Venezianas Externas
- verificação do funcionamento adequado dos dispositivos - verificação da existência de sujeira, danos, corrosão e
de segurança; perfeita fixação;
- limpeza do lado do ar. - limpeza adequada para o correto funcionamento.
Resfriadores de Ar - Ar/Líquido Grelhas e Difusores

- verificação da existência de acúmulo de sujeira, danos e - verificação da existência de sujeira, danos, corrosão e
corrosão; perfeita fixação;
- verificação do fluxo de ar / líquido; - ajuste adequado;
- purgação do ar do lado do líquido; - limpeza adequada para o correto funcionamento.
- verificação do o funcionamento do dreno e sifão de água;
“Damper” Corta Fogo (quando houver)
- limpeza do lado do ar.
- verificação do certificado de teste;
Evaporador - Ar / Refrigerante - verificação da existência de sujeira nos elementos de
- verificação da existência de ajustes que possam prejudicar fechamento e trava, e seu funcionamento;
20 /3
- verificação da a existência de sujeira nos elementos de - ajuste da pressão da gaxeta;

reabertura; - verificação da haste.
- substituição dos elementos de reabertura;
Filtros de Água
- verificação de interferências no funcionamento;
- verificação da existência de sujeira, danos e corrosão
- verificação do posicionamento correto do indicador de
externa;
posição;
- limpeza da tela;
- limpeza dos elementos do fechamento, trava e reabertura.
- verificação dos danos na tela.
“Dampers” de Gravidade (venezianas automáticas)
Tubulações, Tampas de Expansão e Acessórios
- verificação da existência de sujeira, danos e corrosão,
- verificação do seu acionamento mecânico; vazamento e perfeita fixação;
- lubrificação dos mancais; - verificação dos danos no isolamento (inspeção visual);
- limpeza adequada para o correto funcionamento. - verificação dos danos nos termômetros;
Dutos e Caixa Pleno para o Ar - verificação dos danos nos manômetros;
- verificação dos danos nas juntas de expansão (inspeção
- verificação da existência de sujeira (interna e externa),
visual);
danos e corrosão;
- verificação dos o nível de líquido (no tanque de expansão);
- verificação das portas de inspeção quanto à vedação e
estanqueidade do ar em operação normal; - ajuste do nível de líquido (no tanque de expansão);
- lubrificação das partes móveis dos distribuidores de ar; - purgação do ar do sistema;
- verificação da existência de danos na isolação térmica - repintura.
(inspeção visual); f) Elementos de Acionamento / Transmissão
- verificação da estanqueidades das conexões.
Motores
Dispositivos para Expansão e Mistura (caixa VAV)
- verificação da existência de sujeira, danos, corrosão e
- verificação da existência de sujeira, danos e corrosão; perfeita fixação;
- verificação do funcionamento correto dos controladores - verificação do sentido da rotação;
de vazão; - verificação do ruído nos mancais;
- verificação do funcionamento correto dos “dampers” de - lubrificação dos mancais;
controle de vazão;
- limpeza adequada para o correto funcionamento. (segurança);
Dispositivos de Bloqueio e Balanceamento - limpeza adequada para o correto funcionamento.
- verificação da existência de sujeira, danos e corrosão; Correia

- verificação do correto funcionamento; - verificação da existência de sujeira, danos e desgaste;
- limpeza adequada para o correto funcionamento. - verificação da tensão e alinhamento;
e) Componentes do Sistema Hidráulico - ajustes;
- substituição das correias;
Bombas - verificação da correta instalação e fixação dos protetores;
- verificação da existência de danos e corrosão externos, - limpeza adequada para o correto funcionamento.
ruídos e perfeita fixação;
Acoplamento
- verificação do correto funcionamento;
- verificação da vedação da gaxeta do eixo;
perfeita fixação;
- ajuste da prensa gaxeta;
- verificação da temperatura;
- lubrificação dos mancais.
- troca do lubrificante;
Válvulas de Controle, ajuste e bloqueio - verificação da correta instalação do protetor;
- verificação da existência de sujeira, danos e corrosão - limpeza adequada para o correto funcionamento.
externos; Redutores
- verificação do correto funcionamento;
- verificação da existência de sujeira, danos, ruídos e
- verificação de vazamento (inspeção visual); perfeita fixação;
21 /3
- troca do óleo; - limpeza externa;

- limpeza adequada para o correto funcionamento. - teste de vazamento.
g) Quadros de Força e Comando b) Ventiladores

- verificação da existência de acumulo de sujeira, danos,
Sistema de Comando Elétrico
corrosão e perfeita fixação;
- verificação da perfeita instalação e as condições - verificação do balanceamento do rotor;
ambientais;
- verificação da correta operação do ajuste das pás;
- verificação do ruído dos mancais;
- limpeza adequada para o correto funcionamento; - lubrificação dos mancais;
- verificação das conexões dos terminais para as funções - verificação de vazamentos nas ligações flexíveis;
mecânicas / elétricas;
- verificação da correta operação dos amortecedores de
- verificação dos elementos funcionais, a exemplo: chaves vibração;
elétricas e componentes indicados;
- ajuste e calibração dos elementos funcionais, a exemplo: (segurança);
chaves elétricas e componentes indicadores;
- verificação da correta operação dos controles de vazão;
- verificação dos alarmes visíveis e audíveis;
- verificação da operação do dreno de água;
- verificação da existência de danos e desgastes em
- limpeza adequada para o correto funcionamento.
contatores e relês, a exemplo: pastilhas de contato, molas
de ajuste etc.; c) Filtros de ar
- verificação da ação das chaves elétricas e dispositivos de
controle, a exemplo: termostato anti-congelamento; Secos
- verificação da correta atuação dos dispositivos de - verificação da existência de acúmulo de sujeira, danos e
proteção, a exemplo: protetor térmico; corrosão;
- verificação da correta atuação dos dispositivos elétricos - medição do diferencial de pressão;
de partida, a exemplo: relê de tempo; - verificação do ajuste da moldura do filtro na estrutura;
- verificação das funções de controle manual, automático - limpeza do elemento filtrante (quando recuperável);
e remoto;
- substituição do elemento filtrante;
- recalibração.
- limpeza do conjunto.
Sistema de Comando Pneumático
Embebidos em Óleo
- verificação da existência do acumulo a sujeira, danos e
- verificação do nível de óleo do compressor; corrosão;
- restauração do nível de óleo do compressor; - medição do diferencial de pressão;
- troca do óleo do compressor; - verificação do ajuste da moldura do filtro na estrutura;
- verificação a correta operação do compressor; - lavagem do filtro com utilização de produto
- verificação da correta operação dos dispositivos de desengraxante e inodoro;
controle e segurança; - para elemento filtrante seco, pulverização de óleo
- recalibração dos dispositivos de controle e segurança; (inodoro) e escorrimento, mantida uma fina película de
- verificação da correta operação do sistema automático óleo;
de drenagem; - limpeza do conjunto.
- drenagem do reservatório de ar comprimido; d) Componentes de Distribuição e Difusão de Ar
- verificação da existência de sujeira no filtro;
- limpeza do filtro; Venezianas Externas
- exame do filtro; - verificação da existência de sujeira, danos, corrosão e
- verificação da correta operação do desumidificador; perfeita fixação;
- limpeza adequada para o correto funcionamento. - limpeza adequada para o correto funcionamento.
2.6.4 Ventilação Mecânica Grelhas e Difusores

a) Compressores perfeita fixação;
- verificação da temperatura dos mancais dos compressores - ajustes adequados;
(no caso de compressor centrífugo); - limpeza adequada para o correto funcionamento.
22 /3
“Damper” Corta Fogo - troca do lubrificante;

- verificação do certificado de teste; - verificação da correta instalação do protetor;
- verificação da existência de sujeira nos elementos de - limpeza adequada para o correto funcionamento.
fechamento e trava, e seu funcionamento;
Redutores
- verificação da existência de sujeira nos elementos de
reabertura; - verificação da existência de sujeira, danos, ruídos e
perfeita fixação;
- substituição dos elementos de reabertura;
- troca do óleo;
- verificação de interferências no seu funcionamento;
- verificação do posicionamento correto do indicador de
posição; f) Quadros de Força e Comando
- limpeza dos elementos do fechamento, trava e reabertura.
Sistema de Comando Elétrico
“Dampers” de Gravidade (Venezianas Automáticas)
- verificação da perfeita instalação e as condições
- verificação da existência de sujeira, danos e corrosão; ambientais;
- verificação do seu acionamento mecânico; - verificação da existência de sujeira, danos e corrosão;
- lubrificação dos mancais; - limpeza adequada para o correto funcionamento;
- limpeza adequada para o correto funcionamento. - verificação das conexões dos terminais para as funções
mecânicas / elétricas;
Dutos e Caixa Pleno para o Ar
- verificação dos elementos funcionais, a exemplo: chaves
- verificação da existência de sujeira (interna e externa), elétricas e componentes indicados;
danos e corrosão;
- ajuste e calibração dos elementos funcionais, a exemplo:
- verificação das portas de inspeção quanto à vedação e chaves elétricas e componentes indicadores;
estanqueidade do ar em operação normal;
- verificação dos alarmes visíveis e audíveis;
- lubrificação das partes móveis dos distribuidores de ar;
- verificação da existência de danos e desgastes em
- verificação da existência de danos na isolação térmica contatores e relês, a exemplo: pastilhas de contato, molas
(inspeção visual); de ajuste etc.;
- verificação da estanqueidades das conexões. - verificação da correta atuação dos dispositivos de
proteção, a exemplo: protetor térmico;
e) Elementos de Acionamento / Transmissão
- verificação da correta atuação dos dispositivos elétricos
Motores de partida, a exemplo: relê de tempo;
- verificação da existência de sujeira, danos, corrosão e - verificação das funções de controle manual, automático
perfeita fixação; e remoto;
- verificação do sentido da rotação; - recalibração.
- verificação de ruído nos mancais; Sistema de Comando Pneumático
- lubrificação dos mancais; - verificação da existência de sujeira, danos e corrosão;
- verificação da correta instalação dos protetores - verificação do nível de óleo do compressor;
(segurança);
- restauração do nível de óleo do compressor;
- troca do óleo do compressor;
Correia - verificação da correta operação do compressor;
- verificação da existência de sujeira, danos e desgaste; - verificação da correta operação dos dispositivos de
- verificação da tensão e o alinhamento; controle e segurança;
- ajustes; - recalibração dos dispositivos de controle e segurança;
- substituição das correias; - verificação da correta operação do sistema automático
de drenagem;
- verificação da correta instalação e fixação dos protetores;
- drenagem do reservatório de ar comprimido;
- verificação da existência de sujeira no filtro;
Acoplamento - limpeza do filtro;
- verificação da existência de sujeira, danos, corrosão e - exame do filtro;
perfeita fixação; - verificação da correta operação do desumidificador;
- verificação da temperatura; - limpeza adequada para o correto funcionamento.
23 /3
2.6.5 Compactador de Resíduos Sólidos - reparos de trechos e de fixações;

- inspeção do sistema de acionamento; - inspeção das uniões conexões x tubos;
- inspeção dos dispositivos de segurança; - pintura contra corrosão.
- inspeção dos contatos e proteções elétricas; Válvulas Reguladoras de Pressão e Purgadores
- inspeção dos elementos estruturais;
- lubrificação dos pontos móveis, na forma e periodicidade
adequadas;
- inspeção da estanqueidade das vedações. Compressores e Reservatórios
2.6.6 Gás Combustível - inspeção de funcionamento;

- inspeção e reparo na pintura;
Central de gás GLP - inspeção e lubrificação das partes móveis tal como caixa
- inspeção e reparo das válvulas, mangueiras, válvulas de rolamento;
reguladoras, manômetros e conexões; - troca e/ou reparos dos rolamentos, mancais, selo
- inspeção dos cilindros; mecânico, acoplamentos e outros;
- inspeção da ventilação do recinto do ambiente. - verificação das juntas e gaxetas quando forem
desmontadas;
Tubulações ( tubos, conexões, fixação e acessórios) - verificação do nível de ruído proveniente do
- inspeção de vazamento e corrosão; desbalanceamento dinâmico;
- serviços de limpeza; - verificação da alteração da temperatura e registrá-la como
parâmetro;
- reparos de trechos e de fixações;
- verificação do funcionamento dos filtros, resfriadores,
- inspeção das uniões dos tubos x conexões;
desumificadores;
- pintura contra corrosão.
- inspeção periódica da ventilação da ventilação e
Válvulas Reguladoras de Pressão temperatura do ambiente da casa dos compressores.
- inspeção de funcionamento; 2.6.9 Vácuo

Tubulações (tubos, conexões, fixação e acessórios)
Inspeção de Vazamento - inspeção de vazamento e corrosão;
- de conformidade com o procedimento descrito na prática - serviços de limpeza;
de construção. - reparos nos trechos, suportes e fixações;
2.6.7 Oxigênio - manutenção das válvulas de seccionamento;
- inspeção e reparos nos sistemas anti-contaminação;
Tubulações ( tubos, conexões, fixação e acessórios) - inspeção e recalibragem dos equipamentos da medição;
- inspeção de vazamento e corrosão; - inspeção das conexões x tubos;
- serviços de limpeza; - pintura contra corrosão.
- reparos de trechos, suportes e pintura;
Bombas de vácuo e reservatórios
- troca ou manutenção periódica das válvulas reguladoras
de pressão; - inspeção de funcionamento;
- inspeção e reparo dos sistemas de segurança; - inspeção e reparos na pintura;
- inspeção e recalibragem dos equipamentos de medições; - inspeção e lubrificação das partes moveis tal como caixa
de rolamento;
- inspeção de rolamentos, mancais, selos mecânicos,
2.6.8 Ar Comprimido acoplamentos e outros;
- verificar juntas e gaxetas quando forem desmontadas;
Tubulações ( tubos, conexões, fixação e acessórios)
- verificar periodicamente o nível de ruído proveniente do
- inspeção de vazamento e corrosão; desbalanceamento dinâmico;
- serviços de limpeza; - verificar a alteração da temperatura e registrá-la como
- troca ou manutenção periódica das válvulas de parâmetro;
secionamento; - verificar o funcionamento dos filtros, resfriadores,
- inspeção e reparo nos sistemas de segurança; desumidificadores;
- inspeção e recalibragem dos equipamentos de medição; - inspeção da ventilação da ventilação e temperatura do
24 /3
ambiente da central de vácuo. - ensaios de acumulação.
2.6.10 Vapor A inspeção periódica deve incluir:

- exame de prontuário;
Tubulações ( tubos, conexões, fixação e acessórios)
- exame externo;
- inspeção de vazamento e corrosão; - exame interno.
- serviços de limpeza; A responsabilidade pela correta operação e
- inspeção das válvulas de secionamento; manutenção da caldeira deverá ser confiada exclusivamente
- inspeção e reparo nos sistemas de segurança; a profissional habilitado, com conhecimentos técnicos e
- inspeção e recalibragem dos equipamentos de medição; experiência necessária para os serviços.
- reparos de trechos e de fixações; A caldeira deverá ser mantida em estado de
- inspeção das uniões conexões x tubos; funcionamento, isenta de anomalias e que possam afetar:
- pintura contra corrosão; - características gerais;
- inspeção e reparo dos isolamentos térmicos; - resistência e estabilidade;
- inspeção e reparo das juntas de dilatação; - segurança;
- inspeção e reparos dos purgadores, filtros, indicador de - transmissão de calor;
nível, termostatos, dispositivo de alimentação de água. - temperatura;
Válvulas Reguladoras de Pressão - resistência;
- inspeção de funcionamento; - vida útil da chapa e tubos;
- reparos necessários. - circulação da água;
- funcionamento da caldeira;
Caldeira
- falha de equipamento;
Os serviços de inspeção e manutenção de caldeiras - falha humana.
deverão ser realizados de conformidade com a Norma NBR
12177 - Instalação de Segurança de Caldeiras Estacionarias, 3. PERIODICIDADE
recomendações do fabricante e com a portaria DNSHT-20,
do Departamento Nacional de Segurança e Higiene do A periodicidade das inspeções será estabelecida em
Trabalho. função da intensidade de uso das instalações e componentes,
das condições locais, experiência do Contratante e
A inspeção inicial deve incluir:
recomendações dos fabricantes e fornecedores.
- exame de prontuário;
No caso de contratação de serviços de terceiros, a
- exame externo; periodicidade será proposta e justificada, a fim de permitir
- exame interno; a avaliação e aprovação do Contratante.
25 /3
ANEXO 4
FISCALIZAÇÃO
SUMÁRIO 3.4 A Fiscalização deverá realizar, dentre outras, as

1. Objetivo seguintes atividades:
2. Terminologia • manter um arquivo completo e atualizado de toda a
documentação pertinente aos trabalhos, incluindo o
contrato, Caderno de Encargos, orçamentos,
cronogramas, correspondência e relatórios de serviços;
1. OBJETIVO
• obter da Contratada o Manual de Qualidade contendo o
Estabelecer as diretrizes gerais para a Fiscalização Sistema de Gestão de Qualidade e verificar a sua efetiva
de serviços de manutenção de uma edificação ou conjunto utilização;
de edificações.
• analisar e aprovar o plano de execução a ser apresentado
pela Contratada no início dos trabalhos;
2. TERMINOLOGIA
• solucionar as dúvidas e questões pertinentes à prioridade
ou seqüência dos serviços em execução, bem como às
2.1 Contratante interferências e interfaces dos trabalhos da Contratada
Órgão setorial ou seccional do SISG que contrata a com as atividades de outras empresas ou profissionais
execução de serviços de manutenção de um componente ou eventualmente contratados pelo Contratante;
sistema da edificação. • paralisar e/ou solicitar o refazimento de qualquer serviço
que não seja executado em conformidade com plano ou
2.2 Contratada programa de manutenção, norma técnica ou qualquer
Empresa ou profissional contratado para a execução disposição oficial aplicável ao objeto do contrato;
de serviços de manutenção de um componente ou sistema • solicitar a substituição de materiais e equipamentos que
da edificação. sejam considerados defeituosos, inadequados ou
inaplicáveis aos serviços;
2.3 Caderno de Encargos • solicitar a realização de testes, exames, ensaios e
Parte do Edital de Licitação, que tem por objetivo quaisquer provas necessárias ao controle de qualidade dos
definir o objeto da licitação e do sucessivo contrato, bem serviços objeto do contrato;
como estabelecer os requisitos, condições e diretrizes • exercer rigoroso controle sobre o cronograma de
técnicas e administrativas para a sua execução. execução dos serviços, aprovando os eventuais ajustes que
ocorrerem durante o desenvolvimento dos trabalhos;
2.4 Fiscalização • aprovar partes, etapas ou a totalidade dos serviços
Atividade exercida de modo sistemático pelo executados, verificar e atestar as respectivas medições,
Contratante e seus prepostos, objetivando a verificação do bem como conferir, vistar e encaminhar para pagamento
cumprimento das disposições contratuais, técnicas e as faturas emitidas pela Contratada;
administrativas, em todos os seus aspectos. • verificar e aprovar os relatórios de execução dos serviços,
elaborados de conformidade com os requisitos
3. CONDIÇÕES GERAIS estabelecidos no Caderno de Encargos;
• verificar e aprovar eventuais acréscimos de serviços
3.1 O Contratante manterá desde o início dos serviços necessários ao perfeito atendimento do objeto do contrato;
até o seu recebimento definitivo, a seu critério exclusivo, • solicitar a substituição de qualquer funcionário da
uma equipe de Fiscalização constituída por profissionais Contratada que embarace ou dificulte a ação da
habilitados que considerar necessários ao acompanhamento Fiscalização ou cuja presença no local dos serviços seja
e controle dos trabalhos. considerada prejudicial ao andamento dos trabalhos.
3.2 A Contratada deverá facilitar, por todos os meios ao 3.5 A atuação ou a eventual omissão da Fiscalização
seu alcance, a ampla ação da Fiscalização, permitindo o durante a realização dos trabalhos não poderá ser invocada
acesso aos serviços em execução, bem como atendendo para eximir a Contratada da responsabilidade pela execução
prontamente às solicitações que lhe forem efetuadas. dos serviços.
3.3 Todos os atos e instruções emanados ou emitidos pela 3.6 A comunicação entre a Fiscalização e a Contratada
Fiscalização serão considerados como se fossem praticados será realizada através de correspondência oficial e anotações
pelo Contratante. ou registros no Relatório de Serviços.
26 /3
3.7 O Relatório de Serviços, em 3 (três) vias, 2 (duas) 3.8 As reuniões realizadas no local dos serviços serão
destacáveis, será destinada ao registro de fatos e documentadas por Atas de Reunião, elaboradas pela
comunicações pertinentes à execução dos serviços, como Fiscalização e que conterão, no mínimo, os seguintes
conclusão e aprovação de serviços, indicações sobre a elementos: data, nome e assinatura dos participantes, assuntos
necessidade de trabalho adicional, autorização para tratados, decisões e responsáveis pelas providências a serem
substituição de materiais e equipamentos, irregularidades e tomadas.
providências a serem tomadas pela Contratada e Fiscalização.
27 /3
ANEXO 5
MEDIÇÃO E RECEBIMENTO
SUMÁRIO pela Contratada e aprovados pela Fiscalização, respeitada a

1. Objetivo rigorosa correspondência com o plano ou programa de
2. Terminologia manutenção previamente aprovado pelo Contratante.
3. Condições Gerais 3.2 A medição de serviços será baseada em relatórios
periódicos elaborados pela Contratada, registrando os
1. OBJETIVO elementos necessários à discriminação e determinação das
Estabelecer as diretrizes básicas para a medição e quantidades dos serviços efetivamente executados.
recebimento dos serviços de manutenção de uma edificação
ou conjunto de edificações 3.3 A discriminação e quantificação dos serviços
considerados na medição deverão respeitar rigorosamente
2. TERMINOLOGIA as planilhas de orçamento anexas ao Contrato, inclusive
critérios de medição e pagamento.
2.1 Contratante
3.4 O Contratante deverá efetuar os pagamentos das
Órgão setorial ou seccional do SISG que contrata a faturas emitidas pela Contratada com base nas medições de
execução de serviços de manutenção de um componente ou serviços aprovadas pela Fiscalização, obedecidas as
sistema da edificação. condições estabelecidas no contrato.
2.2 Contratada 3.5 O Recebimento dos serviços executados pela

Empresa ou profissional contratado para a execução Contratada será efetivado em duas etapas sucessivas:
de serviços de manutenção de um componente ou sistema • na primeira etapa, após a conclusão dos serviços e
da edificação. solicitação oficial da Contratada, mediante uma inspeção
realizada pela Fiscalização, será efetuado o Recebimento
2.3 Caderno de Encargos Provisório;
Parte do Edital de Licitação, que tem por objetivo • nesta etapa, a Contratada deverá efetuar a entrega do
definir o objeto da licitação e do sucessivo contrato, bem relatório de execução dos serviços previstos no Caderno
como estabelecer os requisitos, condições e diretrizes de Encargos e nas Rotinas de Manutenção previamente
técnicas e administrativas para a sua execução. aprovadas pela Fiscalização;
• após a inspeção, através de comunicação oficial da
2.4 Fiscalização Fiscalização, serão indicadas as eventuais correções e
Atividade exercida de modo sistemático pelo complementações consideradas necessárias ao
Contratante e seus prepostos, objetivando a verificação do Recebimento Definitivo, bem como estabelecido o prazo
cumprimento das disposições contratuais, técnicas e para a execução dos ajustes;
administrativas, em todos os seus aspectos. • na segunda etapa, após a conclusão das correções e
complementações e solicitação oficial da Contratada,
3. CONDIÇÕES GERAIS mediante nova verificação realizada pela Fiscalização, será
Deverão ser observadas as seguintes condições realizado o Recebimento Definitivo;
gerais: • o Recebimento Definitivo somente será efetuado pelo
Contratante após a comprovação pela Contratada de
3.1 Somente poderão ser considerados para efeito de pagamento de todos os impostos, taxas e demais
medição e pagamento dos serviços efetivamente executados obrigações fiscais incidentes sobre o objeto do contrato.
28 /3
APENSO 1
MODELO DE RELATÓRIO DE INSPEÇÃO PERIÓDICA
R EL A TÓ R IO DE IN SP EÇ ÃO P ER IÓ D IC A CO N TR A TA N TE
Objeto do Contrato/Localização: Com trato: Folha:
Contratada: Responsável T écnico:
D ata do Relatório: Técnico Responsável: Visto: Fiscalização: Visto:
IT E M CO M PO NE N TE / LO CA L IZ A ÇÃ O D A TA IN S PEÇ Ã O / CÓ D IG O
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
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Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
Com ponente:
Localização:
C ódigo D efeito Código D efeito
29 /3

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Manutenção de edificações -

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3.13 sistema de manutenção: Conjunto de procedi

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4 Escopo da manutenção de edificações i) supervisionar a execução dos serviços de ma

5 Responsabilidades 5.5 Exime-se da responsabilidade técnica a empresa ou

b) providenciar e manter atualizados os registros da b) fluxo de informações entre os diversos interve-

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6.4 Na organização do sistema de manutençãodeve ser e) acervo de normas e procedimentos padronizados

6.5 O sistema de manutençãodeve promover a realização

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a) as condições da edificação demonstradas no re a) durabilidade esperada dos materiais e compo

10 Planejamento dos serviços de manutenção f) padrões de manutenção;

a) coordenar os serviços de manutenção para reduzir 12 Orçamentação dos serviços de manutenção

11.1 Os serviços de manutenção devem ser previamente

a) qualificação técnica da empresa ou profissional

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c) referências de outros clientes; 14.5 Toda a documentação dos serviços de manutenção

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8 Guidelinesforbuilding use, operation and maintenance manualpreparation

ICS 01.110; 91.040 ISBN 978-85-07-02927-4

uj /fíf\kW associação Número de referência

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£. 5 Requisitos para os conteúdos dos capítulos e subdivisões do manual 5

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O Tabela 1 - Disposição dos conteúdos 4

JV © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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ô e) contribute to make the building reach the complete lifecycle.

© ABNT 2011 - Todos os direitos reservados V

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o Aelaboração e a implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva, calcada no

VÍ © ABNT2011 - Todos os direitos reservados

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_ Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das

£ a) informaraos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação constru ida;

b) descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção

| d) prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e

© e) contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.

o 1.4 A incumbência pelas atividades descritas em 1.2 é do proprietário ou do condomínio, podendo

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0 [ABNT NBR 15575-1]

[ABNT NBR 15576-1'

=> manual de uso, operação e manutenção

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£ 4.1.2 As informações contidas no manual devem ser apresentadas de forma didática.

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4.2 Estrutura do manual

S 3. Memorial descritivo 5.3

ê 4. Fornecedores Relação de fornecedores 5.4.1

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I Atualização do manual 5.7.6

Recomenda-se que seja alfanumérico e contenha, de forma seqüencial, os capítulos e subdivisões,

Deve conter informações sobre o empreendimento e fazer comentários sobre o manual.

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