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ROCHA (2007)

IMPORTNCIA DA MANUTENO PREDIAL PREVENTIVA Hildebrando Fernandes Rocha CEFETRN. hildebrandofer@yahoo.com.br

RESUMO As construes prediais esto em grande nmero em basicamente todas as partes do pas. Devido ao grande nmero de edifcios necessria a manuteno deles para que dure o tempo correto. Instalaes prediais eltricas, hidrulicas, sanitrias e de incndio devem ser inspecionadas periodicamente para darem segurana aos moradores. Hoje a manuteno predial preventiva realidade, principalmente nas instalaes eltricas. A falta de manuteno nas instalaes mais antigas ocasiona sobrecargas, curto circuitos e at perda do patrimnio. Mas, em se tratando de edifcios residenciais, de nada adianta cada apartamento verificar seu quadro de luz, de fora e demais instalaes, se as instalaes do prdio no estiverem em ordem. PALAVRAS-CHAVE: Manuteno Predial preventiva. Procedimentos tcnicos.

IMPORTANCE OF THE PREVENTIVE BUILDING MAINTENANCE ABSTRACT The building constructions are in great number in basically all the parts in the country. Due to the great number of buildings the maintenance of them is necessary so that the correct time lasts. Electric, hydraulical, sanitary installations building and of fire must be inspected periodically to give security to the inhabitants. Today the preventive land maintenance is reality, mainly in the electric installations. The lack of maintenance in the oldest installations causes overloads, short circuits and loss of the patrimony. However, in the particular case of residential buildings, besides the necessity of installations maintenance in each apartment, it is also very important to verify if all the buildings installations are in orderly. PALAVRAS-CHAVE (segunda lngua): Building Maintenance. Technician Procedures.

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IMPORTNCIA DA MANUTENO PREDIAL PREVENTIVA

1 INTRODUO Aos poucos, a velha prtica da administrao brasileira, de abandonar o que se est velho para no gastar com manuteno, vai ficando para trs. As grandes empresas acordam para a valorizao patrimonial, e neste conceito aparece o fator vital, o gerenciamento profissional de atividades implcitas nesta valorizao. Na rea de engenharia, empresas de manuteno predial despontam com experincia nesse mercado, agregando valor ao patrimnio de seus clientes. Este estudo busca mostrar o porqu de se realizar manuteno em instalaes prediais, mostrar que os gastos com manuteno so mais adequados do que os gastos com consertos, esse ltimo resulta muitas vezes na troca de toda uma instalao ou equipamento. Os gastos com manuteno so previsveis, dando para se orar os preos e programar seus pagamentos. A degradao dos equipamentos de uma instalao acontece, e ser preciso fazer alguma troca algum dia, mas sem a manuteno essa troca ser reparada de forma inesperada, sem programao. A manuteno cataloga as peas e equipamentos de toda uma instalao e monitora sua vida til fazendo com que tal equipamento seja usado at o seu limite programando uma troca logo aps, de modo que o dono do imvel possa or-lo em suas despesas. Diante desse cenrio, essas recomendaes, procuram, de forma integrada, fornecer subsdios tcnicos e propiciar criteriosas formas de recursos que permitam as unidades prediais, solucionar problemas tcnicos que vem se desgastando ao longo do tempo. As orientaes aqui apresentadas baseiam-se nas normas que regem instalaes prediais, as NBR 5626, NBR 5410, NBR 7128. . 2 A MANUTENO Pode-se dizer que a vida de um edifcio tem duas fases: a sua construo e o uso. Uma srie de problemas relativos sua durabilidade pode ser resolvida durante sua construo. Um bom projeto, uma orientao adequada, o correto atendimento as normas e ao programa de uso, a qualidade dos materiais empregados e o apuro tcnico adotado na sua construo so procedimentos importantes que vo determinar essa durabilidade. Conseqentemente, durante a segunda fase, a de uso, uma srie de problemas comea a surgir devido o desgaste com usos indevidos das peas empregadas. Em pouco tempo, alguns servios sero necessrios para, em certos casos, repor as condies originais, e em outros, fazer algum tipo de instalao dentro de padres de qualidade que possibilitem um melhor uso da construo. Isto gera custos adicionais e imprevistos. Porm, independentemente dessas circunstncias, procedimentos regulares e programados de manuteno so essenciais para a conservao e eficcia da destinao da edificao. Evitam o surgimento dos problemas mencionados e as deterioraes inesperadas, permitindo previso segura de gastos peridicos. Esse procedimento chama-se Manuteno predial preventiva.
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Segundo Franois Monchy (1991), o termo "manuteno" tem sua origem no vocbulo militar, cujo sentido era "manter, nas unidades de combate, o efetivo e o material num nvel constante". evidente que as unidades que nos interessam aqui so as unidades prediais, e o combate antes de tudo econmico. O aparecimento do termo "manuteno" na indstria ocorreu por volta do ano 1950 nos Estados Unidos da Amrica. Na Frana, esse termo se sobrepe progressivamente palavra conservao. Os trabalhos programados de Manuteno Preventiva consistem, em muitos casos, em inspees e verificaes que, apesar de aparentemente simples, podem evitar altos custos de reforma. Em outros casos, servios de limpeza corretos e utilizando produtos e equipamentos adequados, aumentam seguramente a vida de sistemas e materiais de acabamentos.

2.1 QUESTES DE SEGURANA Segundo estatsticas do corpo de bombeiros (2007), as instalaes eltricas so a segunda causa de incndios no estado de So Paulo. A falta de manuteno em instalaes eltrica em edifcios ocasiona curto-circuito, sobrecargas e incndios. Fazer uma manuteno preventiva, uma vez por ano, questo de segurana e no apenas de economia, atesta Rubens Leme, analista de marketing da Eletropaulo. 2.2 POQUE FAZER MANUTENO PREVENTIVA Alm dos aspectos de qualidade e uso do condomnio, existe tambm o aspecto financeiro. A manuteno preventiva evita danos futuros instalao, custa mais caro consertar do que manter. Em muitos casos, h prdios que j se encontram em fase de degradao acentuada, necessitando por isso, reformas cujos custos ultrapassam sensivelmente aqueles que poderiam ter sido investidos ao longo do tempo. H, portanto, que estabelecer um sistema de manuteno predial que ao mesmo tempo em que reponha os sistemas deteriorados, prolongue a vida til dos edifcios atravs de servios peridicos. 2.3 COMO ORGANIZAR A MANUTENO Deve-se catalogar os equipamentos que esto sendo mantidos, de modo que caractersticas de construo seja acessvel ao responsvel que esteja fazendo a manuteno (biblioteca tcnica); Separar as ferramentas que possa ser utilizada de acordo com o equipamento a ser posto em manuteno; Uma equipe de funcionrios deve ser capacitada para prestar os servios e que possa dar parecer tcnico sobre suas atividades. Levantar as instalaes que existe nos prdios em geral e levantar seus detalhes, relacionar marcas dos equipamentos e caractersticas e quando puder ter um acervo com equipamentos reservas, so modos de otimizar a manuteno. Abaixo um modelo de programao de manuteno.

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Tabela 1 Exemplo de tabela de programao de manuteno.


Sistema 1 Estrutura . Fundaes . Pilares . Vigas . Lajes 2. Cobertura . Vigamento . Telhado . Impermeabilizao . Calhas e Condutores . Outros elementos 3 Paredes . Revestimentos . Blocos ou tijolos a vista . Placas 4 Esquadrias . Caixilhos de alumnio . Caixilhos de Ferro . Caixilhos de madeira . Portas . Vidros 5 Hidrulica . . . . . . . . . . . . . . Entrada Sistema de Caixas d'gua Ramais de abastecimento Torneiras Registros Vlvulas Outros equipamentos Quadro de entrada Circuitos Tomadas Interruptores Sistema de iluminao Luminrias Lmpadas Inspeo Inspeo e Limpeza Inspeo Inspeo e troca de reparos Inspeo e troca de reparos Inspeo e troca de reparos Eq. de Limpez Ferramental Semestral Servio Inspeo e verificao de possveis fissuras, trincas, rachaduras, ferragem aparente, desnveis, carbonatao Inspeo e verificao Limpeza Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo, Limpeza e reparos Inspeo e Limpeza Limpeza e/ou pintura Pintura e/ou reparos Pintura Limpeza e/ou substituio Periodicidade Equipamento

Semestral

Semestral Bimensal Trimestral Mensal Varivel

Eq. de Limpeza Escada

Semestral

Anual Anual Semestral Anual Anual

Eq. de Limpeza

6 Eltrica Inspeo /Troca de Fusveis Inspeo e reparos Inspeo e troca Inspeo e troca Inspeo / verificao Inspeo/Limpeza/Reposio Inspeo/Reposio Limpeza/Verificao/Reparos Inspeo Verificao Verificao Limpeza/Verificao/Reparos Limpeza e/ou Pintura Limpeza e/ou Pintura Limpeza e/ou Pintura Limpeza/Pintura/Reparos Retoques/Pintura Retoques/Pintura Bimensal Trimestral Semestral Semestral Semestral Bimensal Mensal Bimensal Trimestral Semestral Semestral Bimensal Semestral Anual Anual Anual Anual Bianual

Ferramental

7. Pisos . Revestimentos . Juntas . Rodaps . Pisos elevados . Pisos externos 8 Revestimentos . Externos . Internos . Especiais . Forros 9 Pintura . . Interna Externa

Eq. de Limpeza

Padro

Padro

Fonte: COESF Coordenadoria do espao fsico de So Paulo. Cartilha de manuteno predial preventiva. Disponvel em:<http://www.coesf.usp.br/docs/cartilha_Orientacoes_manuencao_preventiva.doc>.

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2.4 INSTALAES ELTRICAS As instalaes eltricas so de certa forma as mais perigosas de serem mantidas uma vez que no se pode ver a corrente eltrica atravessando o condutor. Da mesma maneira que o responsvel pela manuteno eltrica deve ter precauo em suas atividades para que no sofra um acidente, o edifcio na qual as instalaes esto feitas deve ter alguns cuidados com elas. Muitas vezes, quando um disjuntor dispara, o sndico ou algum no informado pensa que s trocando-o por um com uma capacidade de conduo de corrente maior tem resolvido o problema, desde que na realidade, essa pessoa contribuiu para um problema ainda maior. O disjuntor de uma instalao protege a fiao/condutores da corrente que por ali passa e do calor que ela gera. Um disjuntor com capacidade de conduo de corrente maior que a que o condutor suporta pode levar o condutor a se fundir, podendo provocar um curto-circuito levando a um provvel incndio. Uma manuteno eltrica predial questo de segurana para os seus moradores. Verificaes de rotina deveriam ser feitos nas instalaes de um prdio. Prdios com mais de 20 anos esto com as instalaes no fim da vida, os desgastes j esto no limite, principalmente com o aumento de cargas na instalao atual. Antigamente os eletrodomsticos eram em menor quantidade, hoje em dia existem vrios aparelhos que consomem potncia ligada na rede eltrica.

3. CONSIDERAES FINAIS Assim como em certos sistemas e equipamentos onde a segurana e o funcionamento precisos so essenciais, os servios de inspeo e vistorias programados pela manuteno preventiva devem ser realizados independentemente de um defeito j estar aparente. Peas e elementos construtivos j desgastados devem ser substitudos antes que o problema se agrave, evitando assim custos maiores. O objetivo deste trabalho foi apresentar a importncia da manuteno predial preventiva, desenvolvendo orientaes para alertar aos moradores/proprietrios que os edifcios assim como todas as coisas tm vida til. As questes de gastos com manuteno nos deixam ver que outros gastos tambm seriam realizados, s que de maneira imprevisvel, sem oramento. Os gastos com consertos imprevistos acabam saindo mais caros, por que so pagos de forma integral, ou mesmo parcial, porm esses custos adicionais poderiam servir para pagar outras despesas. Alm de gastos imprevistos, equipamentos que de uma hora para outra apresentam falhas necessitando serem trocados, geram transtornos para os moradores, transtornos esses que tambm poderiam ser reduzidos com a manuteno preventiva. A segurana nos procedimentos deve-se tambm ter uma ateno especial, foi mostrada que as instalaes em geral necessitam ser inspecionada no apenas por questes econmicas, mas pela segurana que elas devem proporcionar em especial as instalaes eltricas.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS COESF Coordenadoria do espao fsico de So Paulo. Cartilha de manuteno predial preventiva. Disponvel em: http://www.coesf.usp.br/docs/cartilha_Orientacoes_manuencao_preventiva.doc. Acesso em 10 de outubro de 2007. Franois, Monchy - A funo Manuteno So Paulo: editora Durban Ltda. 1991. Manuteno predial, agregando valor ao produto imobilirio. Revista Infra. Disponvel em: < http://www.revistainfra.com.br/textos.asp?codigo=7875 >. Acesso em 07 de julho de 2007. Niskier, Jlio; Macintyre, A.J. Instalaes Eltricas. 2 ed. ver. e ampl. Guanabara Koogan 1992. Niskier, Jlio; Macintyre, A.J. Instalaes Hidrulicas. 2 ed. ver. e ampl. Guanabara Koogan 1992. Revista do sndico. Manuteno predial, eltrica. Disponvel em: http://www.direcionalcondominios.com.br/aamaterias.htm# . Acesso em 10 de julho de 2007.

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