E-BOOK

GUIA DE
MANUTENÇÕES
PREVENTIVAS
Esquadrias e Equipamentos
QUEM SOMOS
A PREDIALIZE é uma plataforma de customer experience,
especializada na gestão eficiente do pós-obra, para
construtoras e incorporadoras. Somos uma Construtech
em alto crescimento, com propósito de transformar
digitalmente o mercado do pós-obra.

Através de nosso Manual Digital Interativo, oferecemos

gestão estratégica e excelência no relacionamento com
clientes, onde os síndicos e proprietários podem
encontrar as informações que eles precisam, de forma
rápida e útil.

Nossa proposta é melhorar o relacionamento com os

clientes, agregar qualidade e eficiência à imagem das
construtoras e incorporadoras, fornecer uma melhor
experiência através da inteligência de dados e
possibilitar a redução de custos no pós obra.
ÍNDICE

4 INTRODUÇÃO
5 ESQUADRIAS
9 EQUIPAMENTOS
32 A PLATAFORMA PREDIALIZE

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INTRODUÇÃO
Os manuais do síndico e do proprietário possuem informações
importantes sobre o edifício, incluindo: garantias, sistemas
construtivos, recomendações para o bom uso desses, como e
quando realizar as manutenções preventivas, bem como outras
informações relacionadas à sua infraestrutura.

Esses manuais costumam ser extensos e maçantes, o que acaba

dificultando a sua leitura. No entanto, é de extrema importância a
leitura atenta e a compreensão de todos os pontos ali presentes, a
fim de aumentar a vida útil das edificações e evitar possíveis
problemas, como a abertura de chamados indevidos.

E, com o objetivo de facilitar as manutenções preventivas no pós-

obra, a Predialize elaborou este e-book repleto de manutenções
relacionadas às esquadrias e aos equipamentos, para agregar ainda
mais conhecimento aos síndicos e proprietários, neste processo!

Boa leitura!
Jean Ricardo Sacenti
Founder e CEO
 5

ESQUADRIAS

AS ESQUADRIAS SÃO OS ELEMENTOS UTILIZADOS PARA O

FECHAMENTO DE VÃOS, SENDO AS MAIS COMUNS:
JANELAS, PORTAS E PORTÕES, VENEZIANAS E PERSIANAS.

Esses elementos proporcionam maior segurança à edificação, controle da

entrada de luz natural e proteção contra a ação de intempéries. As esquadrias
também exercem função estética como parte essencial da arquitetura das
fachadas.

Nesta seção você vai conhecer um pouco mais sobre suas manutenções
preventivas.
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ESQUADRIAS
DE ALUMÍNIO
IMPORTANTE - A CADA 1 ANO

Faça sua limpeza com uma solução de água e
detergente neutro, esfregue com esponja ou
pano macio. Para que as esquadrias de alumínio
se mantenham como novas, e em perfeito
funcionamento, evitando problemas no pós obra.
Faça isso no mínimo a cada 12 meses
em zona urbana ou rural e no mínimo a
cada três meses em zona marítima ou
industrial.

RECOMENDÁVEL - A CADA 1 SEMANA

Regularmente, limpe os trilhos das portas e janelas de correr, evitando assim o acúmulo de poeira.
Com o passar do tempo, ela pode danificar o desempenho das roldanas.

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ESQUADRIAS
VIDROS
Para sua limpeza, usar apenas água e sabão, álcool ou produtos
especiais para esta finalidade.

Não utilizar materiais abrasivos como palha de aço ou escovas

de cerdas duras.

RECOMENDÁVEL - A CADA 6 MESES

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ESQUADRIAS
KIT PORTA PRONTA
PORTAS DE MADEIRA E
RECOMENDÁVEL - A CADA 6 MESES FERRAGENS

RECOMENDÁVEL - A CADA 1 ANO

Siga essas recomendações para manter seu Kit Porta
Pronta sempre conservado, aumentando a vida útil do
Limpeza para retirar manchas, gorduras ou graxa:
seu kit:
Para limpeza de manchas, gorduras, graxas e mofo na Passar flanela seca e limpa para remoção do pó;
pintura recomenda-se efetuar o procedimento de 1 a 2
vezes por ano. Exceto para aplicação com aguarrás. Passar pano limpo e umedecido com água e
detergente neutro e esfregar cuidadosamente,
Utilize lubrificante anticorrosivo multiuso WD-40 para a remover o excesso e deixar secar; ou:
manutenção das dobradiças e fechadura.
Pano limpo e umedecido com aguarrás (seguir
Para limpeza com aplicação de aguarrás recomenda-se que rigorosamente a instrução do fabricante de
esta seja feita no máximo 1 vez entre os intervalos de aguarrás);
repintura total, pois aguarrás retira camadas na pintura

Nas situações citadas acima quando informado, a limpeza

deverá ser feita apenas com pano úmido. Jamais
molhe/encharque excessivamente a porta ou qualquer um
de seus componentes. www.predialize.com.br | 2020
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EQUIPAMENTOS

ELEVADORES, GEDORES DE ENERGIA, PLATAFORMA DE

ACESSIBILIDADE, BOMAS E OUTROS SISTEMAS..
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ELEVADORES
INSPEÇÃO TÉCNICA E MANUTENÇÃO DO SISTEMA DE CONTROLE E MOVIMENTAÇÃO

Obrigatório - a cada 6 meses

VERIFICAR:

Se os avisos de segurança estão todos nos locais devidos;

Se a iluminação normal e de emergência da cabine está inteiramente funcional.

O funcionamento de todos os comandos dentro da cabine, especialmente os dispositivos

de alarme.

Se o pavimento da cabine do elevador fica sensivelmente ao mesmo nível que o

pavimento dos andares.

Se o nivelamento está dentro da tolerância.

Se o pavimento da cabine não apresenta nenhum risco, especialmente de escorregar ou

tropeçar.

Se as seções ou painéis de vidro da cabine ou das portas não estão danificadas e estão
seguros.

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ELEVADORES
INSPEÇÃO TÉCNICA E MANUTENÇÃO DO SISTEMA DE CONTROLE E MOVIMENTAÇÃO

Obrigatório - a cada 6 meses

VERIFICAR:

Se a chave de abertura manual do freio e os diafragmas elétricos estão nos

locais devidos.
Se a chave da casa das máquinas, a chave de emergência e as chaves dos
outros sistemas estão nos locais próprios.
Se o mecanismo de emergência da porta funciona corretamente.
O funcionamento do botão de abrir portas e todos os outros dispositivos de
inversão, analisando sua velocidade e força de movimentação.

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ELEVADORES
MANUTENÇÃO GERAL
Obrigatório - a cada 6 meses

VERIFICAR:

A integridade física, folgas excessivas e funcionamento livre dos componentes de

movimentação do elevador. Os componentes com sinais de avaria devem ser substituídos
por peças originais;
A integridade e a fixação dos componentes elétricos, dispositivos de proteção e fusíveis;
Se os painéis estão danificados. Em caso positivo, substituí-los imediatamente por peças
originais;
Se o miolo de chave de serviço de incêndio e demais dispositivos de funções especiais
funcionam corretamente;
Se há ruído, calor ou vibrações fora do habitual.
A fixação e segurança dos pesos;
Se a articulação do sistema do bloco de segurança funciona livremente;
Se a roda tensora do limitador de velocidade se move livremente e verificar o contato de
segurança.
O nível de óleo (amortecedores hidráulicos).

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ELEVADORES
MANUTENÇÃO GERAL

Obrigatório - a cada 6 meses

VERIFICAR:

O nível do óleo no tanque, com vareta de nível de óleo. Trocar ou completar o óleo, caso
necessário.
Se o pistão apresenta sinais de deterioração.
Funcionamento e abertura do freio da máquina;
Inspecionar visualmente sinais de fuga de óleo;
Certificar-se de que o pistão fixa no batente antes de a cabine colidir com qualquer objeto;
Lubrificar as corrediças, quando instaladas  e certificar-se de que os dispositivos de
elevação se movem livremente;
Realizar a limpeza dos cabos, cintas e polias (apenas com pano limpo e seco e com os
cabos e cintas imóveis), verificando se há indícios de deterioração ou corrosão nos
equipamentos;
Observar funcionamento do sistema de elevação, a fim de detectar possível deslizamento
dos cabos;Inspecionar os amortecedores hidráulicos por sinais de deterioração.

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ELEVADORES
LIMPEZA DA CABINE
Recomendável - a cada 15 dias

Como fazer a limpeza dos elevadores?

Realizar a limpeza interna da cabine, das portas e

batentes do equipamento e dos pavimentos, das
botoeiras e das sinalizações.Utilizar  um pano úmido com
sabão neutro ou produtos de limpeza especificados pelo
fabricante no manual de operação do elevador.

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GERADORES DE ENERGIA
TESTE DE FUNCIONAMENTO DOS GERADORES

Importante - a cada 15 dias

Fazer o teste de funcionamento do sistema durante 15 minutos;

Verificar se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação.

INSPEÇÃO TÉCNICA E TROCA DO FILTRO DE REFRIGERAÇÃO DOS GERADORES

Importante - a cada 1 ano

Trocar filtro de refrigeração, mesmo que o gerador tenha sido utilizado

em uma queda de energia não simulada.
Realizar limpeza completa no sistema de refrigeração.

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GERADORES DE ENERGIA
LIMPEZA E TROCA DOS FILTROS DOS GERADORES

Importante - a cada 15 dias

Verificar se não há traços de carbono e poeira que se acumulam, peças

soltas ou sinais de corrosão nas peças;
Drenar a água do fundo da caixa do filtro de combustível;Inspecionar o
filtro de ar para a retirada de detritos.
Limpar o filtro conforme o necessário;T
rocar o filtro de combustível, não importando o nível de acumulação de
sedimentos;
Trocar o elemento do filtro de ar, não importando o nível de acumulação
de detritos.

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GERADORES DE ENERGIA
INSPEÇÃO TÉCNICA E MANUTENÇÃO DOS GERADORES

Importante - a cada 30 dias

Realizar manutenção, por empresa especializada, seguindo orientação de

manutenção sugerida pelo fabricante;

Checar se o aquecedor está firme no lugar e realizar a inspeção para ver

os sinais de desgaste;

Verificar a tensão adequada da correia e sinais de desgaste.

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GERADORES DE
ENERGIA
INSPEÇÃO VISUAL DOS RESERVATÓRIOS E SISTEMA DE
REFRIGERAÇÃO DOS GERADORES

Importante - a cada 30 dias

Verificar o nível de combustível e adicionar mais, se necessário,
mensalmente e após o funcionamento do grupo gerador;
Checar o nível de óleo e adicionar, se necessário, mensalmente e
após o funcionamento do grupo gerador;
Drenar a água do fundo do tanque até que o combustível diesel
apareça;
Verificar se não há traços de carbono e poeira que se acumulam,
peças soltas ou sinais de corrosão nas peças;
Observar se a tubulação de ar está bem ligada ao radiador,
atentando-se nos sinais de desgaste, caso haja;
Verificar a ligação das mangueiras do radiador e verificar sinais de
desgaste.

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PLATAFORMAS DE
ACESSIBILIDADE
INSPEÇÃO TÉCNICA DAS CORREDIÇAS E ESTRUTURA EXTERNA

Importante - a cada 6 meses

Corrediça:
Checar: corrediças do carro e do contrapeso, folgas, limitadores de
percurso, rampa fixa e móvel;
Analisar cabos de tração, operadores e contatos de todas as portas de
pavimento;
Testar caixa de inspeção, botões.

Poço e estrutura externa do equipamento:

Limpar piso, coletores de óleo e contatos elétricos;
Inspecionar amortecedores, chaves de abertura, polia tensora.

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PLATAFORMAS DE
ACESSIBILIDADE
INSPEÇÃO TÉCNICA DAS CORREDIÇAS E ESTRUTURA EXTERNA

Importante - a cada 6 meses

Corrediça:
Checar: corrediças do carro e do contrapeso, folgas, limitadores de
percurso, rampa fixa e móvel;
Analisar cabos de tração, operadores e contatos de todas as portas de
pavimento;
Testar caixa de inspeção, botões.

Poço e estrutura externa do equipamento:

Limpar piso, coletores de óleo e contatos elétricos;
Inspecionar amortecedores, chaves de abertura, polia tensora.

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PLATAFORMAS DE
ACESSIBILIDADE
INSPEÇÃO TÉCNICA DE PERFORMANCE DE QUALIDADE

Importante - a cada 2 meses

Verificar e corrigir, se necessário:

Nivelamento;Botoeiras, sinalizações e alarmes;
Contatos ADS;
Irregularidades na rampa de nível;
Reabertura, alinhamento e funcionamento da porta da cabine;Ruídos
anormais;
Performance de corrida e trepidações.

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PLATAFORMAS DE
ACESSIBILIDADE
INSPEÇÃO TÉCNICA DE PERFORMANCE DE QUALIDADE

Importante - a cada 2 meses

Casa de máquinas:
Limpar: piso, máquina de tração e quadro de comando.
Analisar a instalação em questão de infiltração, iluminação
adequada e de emergência.
Reapertar parafusos e checar elementos do quadro de
comando.
Observar se tem vazamento, vibração e ruído na máquina
de tração.Checar: escovas do motor, limitador de
velocidade e seus componentes,  polia da máquina.ra.

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PORTÕES AUTOMÁTICOS
PARA VEÍCULOS
INSPEÇÃO TÉCNICA E MANUTENÇÃO DOS PORTÕES

Importante - a cada 2 meses

Limpar o entorno do automatizador e verificar se não há objetos impedindo a aeração

do mesmo, caso sim, retirar e deixar o automatizador ventilado;

Em portões deslizantes, verificar:

A lubrificação da guia do portão (parte que faz contato do portão móvel com a
grade ou alvenaria fixa). Caso não esteja lubrificado, corrigir;

As condições das roldanas.

Em portões basculantes, verificar:

A lubrificação da calha onde corre o cabo de aço.

Caso não esteja lubrificado, corrigir;As condições dos cabos dos contrapesos.

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SISTEMA DE AQUECIMENTO
CENTRAL DE ÁGUA
INSPEÇÃO E REGULAGEM DOS BOILERS

Importante - a cada 15 dias

Verificar as condições de instalações para detectar a existência de vazamentos de

água ou gás.

LIMPEZA DOS BOILERS

Importante - a cada 2 meses

Limpar e regular o sistema de queimadores de filtro de água, conforme instruções

do fabricante.

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BOMBAS
MANUTENÇÃO DAS BOMBAS DE PRESSURIZAÇÃO

Obrigatório - a cada 6 meses

Recomenda-se que as bombas em operação intermitente sejam inspecionadas a

cada 6 meses e bombas em funcionamento contínuo sejam inspecionadas a cada
1.000 horas;

Confira o manual do componente com lista de inspeção necessária e itens de

manutenção. Se algum problema existir, desligue a bomba para evitar danos ou
ferimentos;

Antes de efetuar qualquer reparo nas bombas de pressurização, desligue a

alimentação.

Para a manutenção preventiva ou corretiva das bombas de pressurização deve ser

contratada uma empresa especializada ou oficina autorizada.

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INSTALAÇÕES DE
CLIMATIZAÇÃO
LIMPEZA COMPLETA DO AR CONDICIONADO

Importante - a cada 1 ano

Realizar limpeza  dos filtros e da parte externa da unidade, mesmo em

período de não utilização.

Limpar mangueira de drenagem.

Limpar bandeja de drenagem.

Limpar trocador de calor (serpentinas).

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CONTROLE DE ACESSO E
CIRCUITO FECHADO DE
TELEVISÃO - CFTV
INSPEÇÃO TÉCNICA GERAL DO SISTEMA DE CFTV

Importante - a cada 1 ano

Fazer a vistoria completa no sistema instalado e realizar manutenções;

Limpeza das lentes e caixas;
Verificar: 
Funções automatizadas das câmeras, verificar funções remotas;
Equipamento de áudio e vídeo da câmera;
Cabos, conduítes e plástico isolante;
Luzes indicadoras e pré-configuração;
Corrosão, danos físicos e químicos nos equipamentos e acessório;
Alarmes ligados ao CFTV;
Os registros e dados e fazer as alterações necessárias.

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 Ensaios para Transformador a Seco 28

SUBESTAÇÃO Importante - a cada 1 ano

Medição da resistência de isolação (AT/Massa,
TRANSFORMADORES A SECO AT/BT, BT/Massa);

Inspeção Técnica Medição da resistência dos enrolamentos de AT (H1,

Importante - a cada 10 dias
Inspeção técnica completa do equipamento e do
local de instalação;
Limpeza técnica geral, incluindo a remoção de
poeiras e outras sujeiras depositadas no
transformador;
Limpeza das entradas e saídas do ar de refrigeração;
limpeza dos canais de ventilação entre as bobinasdo
transformador;
H2, H3);
Medição da resistência dos enrolamentos de BT (X1,
X2, X3);
Medição da relação de transformação no TAP de
trabalho;
Medição do fator de potência (no caso de serem
necessários ensaios adicionais para descartar ou
confirmar condições anormais).

Verificar eventuais sinais de aquecimentos nos

terminais de ligação e nos terminais dos TAPS;

Verificar conexões e pressão nos contatos dos

terminais e painel de comutação; Inspecionar e
testar o funcionamento dos dispositivos de
sinalização e proteção;

Inspeção termográfica periódica no equipamento e

instalações visando detectar eventuais
aquecimentos anormais no sistema.
 29

SUBESTAÇÃO Conservador: vazamento; registros entre o

TRANSFORMADORES A ÓLEO OU LÍQUIDO ISOLANTE
Inspeção Técnica
Importante - a cada 10 dias
Buchas, verificar: vazamentos; nível do óleo
isolante; trincas ou partes quebradas,
inclusive no visor do óleo; fixação; condições
e alinhamento dos centelhadores;
conectores, cabos e barramentos; limpeza
das porcelana
conservador e o tanque se estão totalmente
abertos; fixação do conservador; nível do
óleo isolante.
Termômetros de óleo e/ou enrolamento:
funcionamento dos indicadores de
temperatura; anotar valores de temperatura;
estado dos tubos capilares dos
termômetros; pintura e oxidação; calibração
e aferição; nível de óleo na bolsa;
Ligações externas: aterramento; circuitos de
alimentação externos.

Tanque e radiadores: vibração do tanque e

das aletas dos radiadores; vazamentos na
tampa, nos radiadores, no comutador de
derivações, nos registros e bujões de
drenagem; estado da pintura, com registro
de eventuais pontos de oxidação; estado
dos indicadores de pressão (para
transformadores selados); todas as
conexões de aterramento; bases; posição
das válvulas dos radiadores.
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SUBESTAÇÃO Comutadores de derivações (sem tensão): estado

geral e condições de funcionamento; (em carga):
TRANSFORMADORES A ÓLEO OU LÍQUIDO ISOLANTE nível de óleo do compartimento do comutador;
condições da caixa do acionamento motorizado
quanto a limpeza, umidade, juntas de vedação,
Inspeção Técnica trincos e maçanetas, aquecimento interno, etc.;
motor e circuito de alimentação; fiação.
Importante - a cada 10 dias
Caixa de terminais da fiação de controle e
Sistema de ventilação: ventiladores (aquecimento, proteção: limpeza, estado da fiação, blocos
vibração, ruído, vedação a intempéries, fixação,
pintura e oxidação); acionamento manual; circuitos terminais; juntas de vedação, trincos e maçanetas;
de alimentação; pás e grades de proteção. resistor de aquecimento e iluminação interna;
fixação, corrosão e orifícios para aeração;
Sistema de circulação de óleo: bomba de circulação contatores, fusíveis, relés e chaves; isolação da
forçada de óleo (aquecimento, ruído, vibrações, fiação; aterramento do secundário dos TC, régua
vazamento); circuitos de comando, controle e de bornes, identificação da fiação e componentes.
alimentação; indicador de fluxo; pressosatos.
Secador de ar: estado de conservação; limpeza e
nível de óleo da cuba; estado das juntas e vedação;
condições da sílica-gel.
Dispositivo de alívio de pressão: tipo tubular: verificar
membrana; tipo válvula: verificar funcionamento do
microrruptor.
Relé de gás: presença de gás no visor; limpeza do
visor; vazamento de óleo; juntas; fiação; atuação
(alarme e desligamento).
Relé de pressão súbita: vazamento; juntas;
contatores tipo plugue; fiação.
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SUBESTAÇÃO Verificação das Condições do Óleo

ou Líquido Isolante
TRANSFORMADORES A ÓLEO OU LÍQUIDO ISOLANTE Importante - a cada 12 meses

Ensaios para Transformador a Análise físico-química;

Óleo ou Líquido Isolante Análise cromatográfica;
Importante - a cada 12 meses Podem ser recomendadas análises adicionais na
eventualidade de serem identificadas condições
anormais de operação;
Fator de potência do transformador e fator de Pode ser conveniente alterar o período desta
potência e capacitância das buchas, se providas inspeção, em função do tipo de construção do
de derivações capacitivas; transformador, do local de sua instalação e de
suas condições operacionais.
Isolamento com corrente contínua do
transformador;
Relação de transformação;
Resistência elétrica dos enrolamentos.
Frequência de ensaios deve ser determinada pelo
desempenho do equipamento, condições
operacionais, condições das instalações,
importância do equipamento ao sistema, entre
outros fatores
 32

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e preventivos do seu condomínio em dia.

Com a Plataforma Predialize você tem,

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