Laudo - Antonello

LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
FALINS PROJETOS E SERVIÇOS, com endereço comercial à Av. Rio de Janeiro, 133 – Parque Santa
Tereza – Santa Isabel/SP, tendo como Responsável Técnico pelo reparo e inspeção, Karina Lins Almeida,
Engenheira Civil registrado no CREA/SP sob o nº 5070569701, contratada pelo sindico do Condomínio
Antonello para vistoriar e elaborar Laudo de Inspeção Predial deste Condomínio, situado à Avenida
Governador Adhemar De Barros, 2111 - Vila Rubens – Mogi das Cruzes – SP CEP: 08735-075, tendo
procedido aos estudos e diligencias que se fizeram necessárias, vem pela presente seu laudo:
FOTO 01: Vista Frontal do Edificio Antonello.
HISTÓRICO
Avenida Rio de Janeiro, 133 – Parque Santa Tereza – SANTA ISABEL – SP. Fones: (011)9 9854-5643 – 9
7388-2163 e-mail: contato@falins.com.br
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O presente laudo tem por finalidade identificar os problemas no revestimento das fachadas, infiltrações,
fissuras, trincas e outros vícios e/ou defeitos construtivos existente na edificação, objetivando a elaboração de
laudo de inspeção predial que avaliará as condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação visando
orientar o plano de manutenção, e as ações de manutenção nos sistemas construtivos priorizada pelo seu grau de
risco das áreas comuns do Condomínio Antonello.
Trata-se de uma medida cautelar tomada pelo Condomínio Antonello, em razão da necessidade da realização
da manutenção preventiva e corretiva da edificação, com orientação técnica acerca de eventuais anomalias de
ordem estrutural e estética, e para obter-se um diagnóstico e uma avaliação da manutenção predial necessária
para a edificação.
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
TIPOLOGIA
Edifício Residencial de múltiplas torres e andares.
CRITÉRIO
O critério utilizado para a elaboração do laudo será embasado na análise do risco associado uso e exposição
ambiental, a análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos
componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de urgência realizado com fatores de conservação,
depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, e comprometimento de vidas úteis e perda de desempenho.
METODOLOGIA
A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta-se na norma básica para perícia de
engenharia do IBAPE/SP, que consistirá na abordagem do desenvolvimento dos seguintes itens.
 Determinação do nível e tipo de inspeção;
 Verificação da documentação apresentada;
 Oitiva de informação pertinentes advinda do sindico;
 Indicação das orientações técnicas e ordem de prioridades;
 Elaboração do laudo.
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Serão consideradas anomalias construtivas aquelas que prejudicarem o desempenho, a funcionalidade, a
vida útil prevista, a utilização, decorrentes de problemas de projetos, execução, especificação de materiais,
informações defeituosas sobre manutenção, uso e operação de sistemas.
Serão inspecionadas todas as dependências de uso comum do edifício, desde a cobertura das caixas de
água até os subsolos de edifício, para identificação das anomalias construtivas e eventuais falhas na
manutenção, detectáveis, visualmente. Todos os eventos serão registrados, fotograficamente, e
acompanhados de breve comentário com a recomendação técnica pertinente.
Não estão previstos trabalhos de prospecção e ensaios de laboratórios no presente escopo de trabalho,
vistorias realizadas por engenheiro eletricista; engenheiro mecânico ou formação de equipe
multidisciplinar.
Portanto, consoante o item 7.1.12 da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, esta vistoria enquadra-se
como sendo de NIVEL 2.
NIVEL 2
Inspeção predial realizada em edificações com média complexidade, de manutenção e de operação de seus
elementos construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas convencionais. Normalmente
empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas
terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas como: manutenção de bombas, portões,
reservatórios de água, entre outros.
O presente Laudo de Inspeção Predial está restrito ao enfoque técnico para identificação das anomalias
construtivas e falha de manutenção detectada nas áreas comuns do Condomínio Antonello, observando-se que
não foram realizados ensaios invasivos.
DADOS DO CONDOMINIO
O imóvel esta localizado na Avenida Govenador Adhemar de Barros,2111 – Mogi das Cruzes – SP.
Tipo de Edificação:
 Tipologia: Condomínio Residencial constituído por 02 torres com múltiplos pavimentos

pavimento térreo (lojas), Casa de Bombas, casa de maquinas e Barrilete.
As diligências tiveram início no dia 19 de novembro de 2020 ás 11:00hs, acompanhada pelo Zelador,
e pela síndica Sra Paloma Moura.
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Foram vistoriados os diversos ambientes que compõe as áreas comuns do edifício. O edifício foi
construído segundo os padrões convencionais de edificação, contando, resumidamente com: estrutura em
concreto armado; fechamento externo e interno em alvenaria convencional; laje em cobertura do reservatório
superior com impermeabilização, e demais lajes de cobertura em telhas de fibrocimento.
DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS ENCONTRADAS NAS ÁREAS COMUM DO

CONDOMÍNIO CENTRO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER
Foto 1: Acesso a casa de maquinas, casa de

bombas e barrilete. Nesta foi constatado danos no
revestimento da pintura provocados por
infiltrações causado por infiltrações vindas da
deficiente impermeabilização feita nas paredes
externas do prédio.
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Foto 2: Umidade com danos no revestimento da
pintura, provocada por impermeabilização
deficiente.
Foto 3: Trincas que se estendem por todo o

barrilete, causando danos na fachada do prédio.
Causadas por deficiência na impermeabilização.
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Foto 5: as trincas se originam do chão podendo,

apresentando manchas generalizadas indicando a
presença de fungos no revestimento e pintura.

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Foto 7: Vista do muro de proteção da área
descoberta, apresentando manchas e fissuras,
causada por deficiência de instalação de
revestimento e imperabilização.
Foto 8: Vista do muro de proteção da área

descoberta, apresentando manchas e fissuras,
causadas por deficiência de instalação de
revestimento e impermeabilização.
Foto 9: O alagamento esta em um estado bem

critico, provocando o rompimento da manta de
impermeabilização.
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Foto 11: Rompimento da manta de

impermeabilização. Trincas por toda a superfície
da área descoberta.
Foto 12: Dreno entupido por conta de rompimento

da manta impermeabilizadora, além de instalação
não adequada, faltando a necessidade de tela em
ralos.
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Foto 13: O alagamento está em estado crítico,
provocando o rompimento da manta de
impermeabilização .
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Foto 14: O alagamento está em estado crítico,
provocando o rompimento da manta de
impermeabilização .
Foto 15: Rompimento da manta de

impermeabilização. Trincas por toda a superfície
da área descoberta.
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Foto 16: Alagamento por toda extensão da laje.
Dreno necessitando de limpeza e desentupimento.
Foto 17: Trincas resultantes do rompimento da

manta de impermeabilização.
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Foto 18: Na fachada ao redor da área descoberta
na falta de impermeabilização das paredes
internas, favorece a umidade na alvenaria e
causam a gradativa deterioração da parede.
Foto 19: Foi possível identificar que em algumas

partes a manutenção das trincas foram realizadas.
Foto 20: Foi possível identificar que em algumas

partes a manutenção das trincas foram realizadas.
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Foto 24: Nesta foto se observa que há umidade,
da laje de cobertura da casa de bombas, abaixo
das caixas d’água.

das caixas d’água. Causada por vãos no telhado
de cobertura das caixas d’água.

das caixas d’água.
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Foto 27: Telhado de cobrimento da caixa d’água
que permite a entrada de água para a laje da casa
de bombas.

de bombas.

de bombas.
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Foto 30: Vãos de entrada de água para a laje da
casa de bombas.
Foto 31: Danos no revestimento de pintura em

razão do desgaste da tinta e da umidade excessiva
na alvenaria.
Foto 32: Destacamento do revestimento em

argamassa.
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Foto 33: Vista do muro necessitando manutenção
no revestimento de argamassa e pintura.
Causadas por deficiência na impermeabilização
Foto 34: Pontos de infiltração que aparentemente

já foram resolvidos.
Foto 35: Trincas nas paredes dos halls de entrada,
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Foto 36: Infiltração abaixo das janelas no hall de
entrada, provocada por deficiente vedação da
esquadria da janela.
Foto 37: Destacamento do revestimento em

argamassa e rompimento da manta na base da
parede.
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Foto 38: Detalhe do revestimento em argamassa
danificado.
Foto 39: Vista da fachada lateral do prédio,

apresentando fissuras e danos no revestimento de
argamassa e pintura. Manchas de infiltração.
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Foto 40: Detalhe do dreno necessitando de
limpeza e desentupimento na área da piscina.
Entupimento caudado por instalação não
adequada do ralo.
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ANALISE DO RESULTADO DA VISTORIA PREDIAL DO
CONDOMINIO ANTONELLO
Esta análise visa apontar as principais anomalias construtivas e falhas detectadas por ocasião da vistoria
nas áreas comuns da edificação em referência.
A seguir constam os respectivos comentários pertinentes aos sistemas construtivos verificados
nas áreas comuns vistoriadas.
1. FISSURAS E REVESTIMENTOS DAS FACHADAS – PAREDES E MUROS.
As fissuras encontradas no revestimento em argamassa das fachadas, paredes e teto, nas áreas comuns,
não comprometem a segurança da estrutura não tendo implicações em termos de desempenho global dos
componentes elétricos, hidráulico ou estrutural, porém comprometem a segurança dos moradores, visto que
já ocorreu a queda de uma parte do revestimento, causando grave perigo de atingir algum morador ou
colaborador do condomínio. Para recuperação das fissuras existentes, além dos cuidados referentes à
escolha dos materiais, a qualidade da alvenaria dependerá da qualidade do serviço (nível; prumo;
regularidade das juntas; etc..). Para as fissuras existentes na área comum da edificação, recomenda-se a
contratação de empresa especializada em revestimentos de argamassa e pintura. O procedimento mais
comum para tratamento das fissuras é a raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais até uma
profundidade aproximada de 15 mm, limpeza, umedecimento e posterior aplicação de 2 (duas de mão) de
selatrinca, no veio da trinca aberta, obturação da junta com selante expansor. Nivelar a superfície com
revestimento semelhante a existente no local.
No caso de trincas ou fissuras com maior profundidade, aplicar tela de poliéster de 10 a 20 cm de
largura, sobre a faixa que está sendo recuperada, e aguardar 4 horas para secagem, posteriormente fazer o
nivelamento com aplicação de quantas de mãos forem necessárias para obter uma boa cobertura da pintura
com tinta de primeira linha.
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2. INFILTRAÇÕES – IMPERMEABILIZAÇÕES
As infiltrações que ocorrem nas paredes e barrilete devem-se a falta de vedações da parede ao longo de
todo o muro, e da impermeabilização deficiente da laje e da área descoberta deste mesmo pavimento.
As infiltrações no interior da casa de bomba se devem a instalação do telhado, no qual há vãos que
permitem a entrada de água provocando a infiltração na laje onde estão as caixas d’água.
Em razão das infiltrações e trincas existentes no barrilete e na área do terraço, é necessário a retirada de
todo o revestimento existente, bem como, toda e qualquer impermeabilização anterior. Há necessidade de
refazer toda impermeabilização, e a desobstrução de todos os ralos com o procedimento de hidrojateamento
e regularização dos pontos de empossamento, para um correto escamento das águas pluviais no barrilete,
junto da laje da área descoberta do terraço.
O procedimento seguinte é a observação se a laje possui armaduras com sinais de corrosão, caso
positivo, proceder a restauração destas áreas oxidadas. A impermeabilização neste pavimento deverá ser
executada com manta asfáltica com poliéster, por empresa especializada de acordo com a ABNT NBR
9575: 2010 – Impermeabilização.
3. REVESTIMENTO E PINTURA
Nas fachadas, revestidas em argamassa aplicada sobreo reboco com pintura do tipo de tinta acrílica,
constatou-se à necessidade de contratação pelo condomínio de empresa especializada para executar a
repintura de revestimento externo das fachadas. A presença de fissuras generalizadas, infiltrações, manchas
e fungos causaram deteriorações do revestimento da pintura, provocadas por umidade excessiva no
revestimento de argamassa, além do próprio desgaste natural da argamassa de revestimento, cuja expansão
decorrente, tende a produzir danos generalizados no revestimento. Há também manchas e danos no
revestimento da pintura provocado por impermeabilização deficiente.
As repinturas devem obrigatoriamente remover as películas de tinta antigas bem como calafetar frestas
em esquadrias, rever elementos de vedação das mesmas, além de verificar a integridade do revestimento
geral, promovendo o tratamento das fissuras, além da remoção das partes deterioradas e limpeza prévia das
superfícies.
Para manutenção no revestimento da argamassa e pintura, além dos cuidados referentes à escolha dos
materiais, a qualidade do revestimento da argamassa de assentamento e pintura, dependerá
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fundamentalmente da qualidade do serviço, sendo sempre recomendável a execução de “pingadores”
adequados nos beirais, tanto para melhorar a qualidade dos serviços, quanto para propiciar-se o
deslocamento da lâmina de água da chuva escorrendo pelas fachadas.
4. INSTALAÇÕES HIDRAULICAS
As Instalações hidráulicas necessitam revisão nos drenos, caixas coletoras e nas conexões, há o
entupimento de drenos, e reparos dos equipamentos e conexões das caixas coletoras, conforme pode ser
observado nas fotos acima.
5. CLASSIFICAÇÃO DE PRIORIDADES
Para se analisar as anomalias e falhas detectadas na vistoria realizada no Condomínio Antonello, foi
adotado o critério de análise de risco da edificação, que engloba os estudos das ameaças, vulnerabilidade,
impactos, detecções e ações de contingência necessárias para garantir a melhor condição de habitabilidade.
De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SC, aas desconformidades e falhas são
classificadas em:
CRÍTICO – Impacto irrecuperável ao risco contra a saúde, segurança do usuário e do meio ambiente,
bem como perda excessiva do desempenho, recomendando intervenção imediata.
REGULAR – Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanta à perda parcial de
funcionalidade e desempenho, recomendando programação e intervenção em curto prazo.
MÍNIMO – Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência ou a probabilidade de
ocorrências dos riscos acima expostos recomendando programação e intervenção em médio prazo.
No edifício em questão, tem-se:
GRAU DE RISCO CRITICO
Monitoramento, análise e parecer técnico dos elementos da fachada, e recuperação do revestimento a

fim de não ocorrer queda do mesmo.
Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos nos revestimentos de argamassa das fachadas.
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Revisão das trincas, recuperação e impermeabilização na área descoberta do telhado e ao redor do
barrilete.
Inspeção nos ralos das áreas descobertas do telhado.
GRAU DE RISCO REGULAR
Impermeabilizações nas áreas do hall do último pavimento.
RISCO MINIMO
Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos nos revestimentos de argamassa dos muros e
casa de ferramentas.
6. CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A classificação quanto ao estado de conservação deve ser sempre fundamentada, considerando a ordem
de prioridades e os níveis de aprofundamento da Inspeção Predial realizada, consonante com a Norma do
IBAPE/SP, cuja as classes são as seguintes:
CRÍTICO – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas classificadas com grau de risco
crítico
REGULAR – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas classificadas como grau de
risco regular.
SATISFATÓRIO – Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou falhas significativas
O Condominio Antonello enquadra-se quanto ao seu estado de conservação, no patamar CRÍTICO,
podendo atingir o grau satisfatório com relativa facilidade, se todas as recomendações relativas á
recuperação e restauração indicadas no presente Laudo forem aplicadas.
7. RESULTADO DA INSPEÇÃO PREDIAL NO CONDOMINIO ANTONELLO
O resultado das inspeções prediais procedidas nos componentes construtivos e equipamentos, por meio
da verificação das conformidades técnicas (anomalias), de uso (pelo homem, meio ambiente e segurança),
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de manutenção (procedimentos) e de desempenho, seguem devidamente relacionados com produção
fotográfica de provas no corpo do laudo – item “Descrição das Anomalias encontradas na Edificação”.
As diversas anomalias e falhas de manutenção encontrada no Condomínio Antonello, estão registradas
fotograficamente, acompanhadas de breve descrição e recomendação técnica para reparos e adequações,
estando também assinaladas as ações de reparos ou adequações.
Observa-se que as anomalias ou falhas de manutenção detectadas, na vistoria, interferem no
desempenho e vida útil de componentes dos sistemas construtivos, na saúde e habitabilidade do imóvel,
portanto, caberá ao síndico programar as medidas corretivas que constam das recomendações técnicas.
As anomalias encontradas estão associadas, a vícios construtivos, conforme manifestações patológicas
abordadas no relatório fotográfico. A correção ou reparo das manifestações deve ser executado conforme
orientações técnicas fornecidas. Todos os trabalhos de manutenção e recuperação abordados nas
recomendações técnicas deverão utilizar mão – de – obra especializada para preservar a qualidade e
longevidade dos trabalhos.
Por se tratar de um edifício residencial com elevado fluxo de pessoas diariamente, mostra-se
fundamental a realização dos reparos e ações interventivas propostas pelo trabalho a fim de estabilizar os
níveis de desempenho dos elementos construtivos que apresentaram patologias aumentando a vida útil da
edificação.
Eng. Civil: Karina Lins Almeida – 5070569701-SP __________________________________

Contratante: Condomínio Antonello _______________________________________
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LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

FOTO 01: Vista Frontal do Edificio Antonello.

 Tipologia: Condomínio Residencial constituído por 02 torres com múltiplos pavimentos

DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS ENCONTRADAS NAS ÁREAS COMUM DO

Foto 1: Acesso a casa de maquinas, casa de

Foto 3: Trincas que se estendem por todo o

Foto 5: as trincas se originam do chão podendo,

Foto 6: Trincas que se estendem por todo o

Foto 8: Vista do muro de proteção da área

Foto 9: O alagamento esta em um estado bem

Foto 11: Rompimento da manta de

Foto 12: Dreno entupido por conta de rompimento

Foto 15: Rompimento da manta de

Foto 17: Trincas resultantes do rompimento da

Foto 19: Foi possível identificar que em algumas

Foto 20: Foi possível identificar que em algumas

Foto 22: Na fachada ao redor da área descoberta

Foto 23: Na fachada ao redor da área descoberta

Foto 25: Nesta foto se observa que há umidade,

Foto 26: Nesta foto se observa que há umidade,

Foto 28: Telhado de cobrimento da caixa d’água

Foto 29: Telhado de cobrimento da caixa d’água

Foto 31: Danos no revestimento de pintura em

Foto 32: Destacamento do revestimento em

Foto 34: Pontos de infiltração que aparentemente

Foto 35: Trincas nas paredes dos halls de entrada,

Foto 37: Destacamento do revestimento em

Foto 39: Vista da fachada lateral do prédio,

1. FISSURAS E REVESTIMENTOS DAS FACHADAS – PAREDES E MUROS.

GRAU DE RISCO CRITICO

Monitoramento, análise e parecer técnico dos elementos da fachada, e recuperação do revestimento a

GRAU DE RISCO REGULAR

Impermeabilizações nas áreas do hall do último pavimento.

6. CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO

7. RESULTADO DA INSPEÇÃO PREDIAL NO CONDOMINIO ANTONELLO

Eng. Civil: Karina Lins Almeida – 5070569701-SP __________________________________

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