LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

1. Identificação:

Interessado: Ed. Medeiros Filhos

Local da Inspeção: Rua Afonso Chaves, 155, Praia Grande - SP, CEP 11704-490.

Bairro: Ocian

Cidade: Praia Grande – SP

Vistoria realizada em 12/04/2022.

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 1. Finalidade:

O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial tem o seu conteúdo embasado na Norma de
Inspeção Predial 2012 do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia –
Entidade Nacional) e da Norma de Manutenção de Edificações NBR 5674, da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas), que dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas na
manutenção e na conservação das edificações.

O Laudo Técnico caracteriza-se pela inspeção predial, tendo como foco central o diagnóstico
do telhado e dos apartamentos de cobertura, sobre as patologias identificadas, sendo assim serão
apontadas anomalias construtivas e falhas decorrentes da manutenção periódica do imóvel.

Além da realização da análise de riscos oferecidos aos usuários, ao meio ambiente e ao

patrimônio, que prejudicam a utilização do espaço, frente ao desempenho dos sistemas construtivos.

No contexto aqui apresentado a ANOMALIA representa a irregularidade relativa à reforma e

suas instalações, enquanto que a FALHA diz respeito à manutenção, operação e uso da edificação.

2. Considerações Iniciais

Trata-se de um imóvel residencial com 6.900,25 metros quadrados, com idade aproximada de 12
anos, sendo vistoriados: o telhado, as duas coberturas: 121 e 122.

Foi apresentado pelo síndico o Parecer técnico do Engenheiro Civil Carlos Vicente Mensigem,
datado de 20 de setembro de 2021, que será levado em consideração.

3. Metodologia
3.1. Critério utilizado
A inspeção predial está baseada na vistoria da edificação, que tem como resultado a análise
técnica do fato ou da condição relativa à utilização, mediante a verificação “in loco”, no que tange a
segurança e a manutenção predial, de acordo com as diretrizes das normas: Perícias de Engenharia na
Construção Civil – NBR 13.752/1996 Norma de Inspeção Predial do IBAPE – 2012 e da Norma de
Manutenção em Edificações - NBR 5674/2012, da ABNT. A inspeção procede ao diagnóstico das
anomalias construtivas e falhas de manutenção que interferem e prejudicam o estado de utilização do
imóvel e suas instalações, tendo como objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização
e segurança que tenham interface direta ou indireta com os usuários.

Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios na ocasião das vistorias, conforme
nível de inspeção estabelecido no escopo para realização deste trabalho.

4. Nível da Inspeção:

Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 01”, representada por análise expedida dos
fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a identificação de suas anomalias e de falhas que se
apresentam de forma aparente. Caracteriza-se pela verificação isolada ou combinada das condições

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técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação, de acordo com a Norma de Inspeção Predial
do IBAPE, respeitado o nível de inspeção adotado, com a classificação das deficiências encontradas
quanto ao grau de risco que representa em relação à segurança dos usuários, à habitabilidade e à
conservação do patrimônio edificado.

4.1. Grau de Risco:

Conforme a referida Norma de Inspeção Predial do IBAPE, as anomalias e falhas são

classificadas em três diferentes graus de recuperação, considerando o impacto do risco oferecido aos
usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.

GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele que provoca

danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de desempenho e
funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento
sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada.

GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL – é

aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à
operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.

GRAU DE RISCO MÍNIMO – IMPACTO RECUPERÁVEL – é aquele causado por

pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos relativos aos
impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou nenhum comprometimento do
valor imobiliário.

5. SISTEMAS INSPECIONADOS

Os seguintes sistemas construtivos foram inspecionados em seus elementos aparentes,

considerando a documentação fornecida.

Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização das anomalias

e falhas detectadas, com a classificação do grau de risco atribuído a cada sistema: Grau Crítico (C),
Grau Regular (R) ou Grau Mínimo (M).

5.1. Impermeabilização, calafetação estanqueidade, da cobertura em telhas de fibrocimento e

calhas de concreto.

Manifestação: Tubos de descida de águas pluviais com risco de entupimento

Causa: Risco de queda de detritos e animais mortos (passarinhos, pombos, roedores)

caírem na tubulação;

Intervenção: Instalação de grelhas hemisféricas;

Risco: Médio

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 5.2. Impermeabilização, calafetação estanqueidade, da cobertura em telhas de fibrocimento e
calhas de concreto.

Manifestação: Infiltração nas coberturas;

Causa: Membrana líquida impermeabilizante não é a recomendada para locais expostos ao

sol;

Intervenção: Aplicação de membrana líquida impermeabilizante branca;

Risco: Crítico

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 5.3. Impermeabilização, calafetação estanqueidade, da cobertura em telhas de fibrocimento e calhas
de concreto.

Manifestação: Vazamento do telhado nas coberturas 121 e 122;

Causa: Telhas quebradas e com encaixes fora do padrão, cumeeira utilizada não é a correta
para o tipo de telha;

Intervenção: Instalação de novas telhas e cumeeiras corretas;

Risco: Crítico.

5.4. Impermeabilização, calafetação estanqueidade, da cobertura em telhas de fibrocimento e calhas

de concreto.

Manifestação: Vazamento do telhado nas coberturas 121 e 122;

Causa: Instalação de mantas fora de norma;

Intervenção: Instalação correta das mantas;

Risco: Crítico.

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5.5. Impermeabilização, calafetação estanqueidade, da cobertura em telhas de fibrocimento e calhas
de concreto.

Manifestação: Vazamento do telhado nas coberturas 121 e 122;

Causa: Instalação de telhas fora de norma;

Intervenção: Instalação correta das telhas;

Risco: Crítico.

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 5.6. Impermeabilização, calafetação estanqueidade, da cobertura em telhas de fibrocimento e calhas
de concreto.

Manifestação: Vazamento do telhado nas coberturas 121 e 122;

Causa: Todos os itens acima;

Intervenção: Instalação correta das telhas e impermeabilização adequada;

Risco: Crítico.

5. Anexos

ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): 28027230220711986

6. Responsabilidades

O profissional é responsável única e exclusivamente pelo escopo e pelo nível de inspeção

contratada. Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, quando as
observações e orientações existentes no Laudo de Inspeção Predial não forem implementadas pelo
proprietário ou responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de

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deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção, bem
como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido.
O vistoriador exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, sobre
a análise de elementos, componentes, subsistemas e locais onde não foi possível executar a Inspeção
Predial.

7. Comentários

Foi evidenciado que o edifício está em reforma do telhado o que pode alterar consideravelmente
os itens vistoriados e relatados.

8. Conclusão

Diante das inconformidades técnicas de manutenção e da falta de desempenho nos sistemas

verificados no imóvel vistoriado, assim como por falhas de execução e serviços realizados em
desconformidade com as normas vigentes, classificamos a edificação, de uma maneira global, como de
GRAU DE RISCO CRÍTICO, sendo necessária a intervenção organizada e técnica para sanar os
problemas apontados no laudo de inspeção, sendo dispensada a evacuação do local pelos locatários até
esta data.
Com relação a segurança coletiva da edificação, solicito providencias imediatas, pois não está
em conformidade com a normas de impermeabilização, vedação e estanqueidade, colocando em risco a
saúde de todos os residentes e usuários do local.
É importante salientar que a falta de ações corretivas e preventivas imediatas, acarretarão no
agravamento das patologias e anomalias apontadas.

9. Encerramento

Este Laudo Técnico de Inspeção Predial é composto por oito folhas impressas e numeradas,
foi elaborado pelo Engenheiro Civil Cassius Gomes Cancian, que o subscreve.

Praia Grande, 09 de maio de 2022.

Eng°. Cassius G. Cancian

CREA: 5061998731

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