A IMPORTÂNCIA DA QUALIDADE E MANUTENÇÃO DAS

EDIFICAÇÕES PARA A PREVENÇÃO DE MANIFESTAÇÕES

PATOLÓGICAS – ESTUDO DE CASO

BATISTA, Tarciana; MONTEIRO, Eliana; BERNHOEFT, Luiz

Escola Politécnica de Pernambuco, (81)988478845, tarciana.simoni@outlook.com; Escola Politécnica de
Pernambuco e Universidade Católica de Pernambuco, eliana@poli.br; Escola Politécnica de Pernambuco,
luizfernando@petrusengenharia.com.br

RESUMO
Nos últimos anos, tem-se observado uma grande preocupação do meio técnico com relação ao
desempenho insatisfatório das construções. Alguns diagnósticos feitos sobre a ineficiência
dessas construções apontam, dentre outras causas, as deficiências de projeto, utilização de
materiais inadequados, falta de fiscalização por profissional habilitado e ausência de
manutenção pós obra. Aparentemente, muitas construtoras estão mais preocupadas em lançar
o empreendimento e executá-lo o mais rápido possível do que com a própria qualidade da obra
entregue, propiciando dessa forma, o surgimento de anomalias. A ocorrência de manifestações
patológicas nas estruturas de concreto está relacionada principalmente com dois motivos: a
qualidade das obras entregues pelas construtoras e também a falta de um plano de manutenção
preventivo, para que as estruturas possam desempenhar suas funções no tempo de vida útil
estimado. O presente estudo tem como objetivo mostrar uma inspeção realizada em um edifício
residencial localizado em uma área litorânea, classificada como uma zona de Agressividade
Ambiental III, o qual foi construído há 8 anos e apresenta diversas manifestações patológicas
como: fissuras, infiltrações, eflorescências, corrosões de armaduras, bolores, entre outros. O
estudo foi realizado tanto na área comum do edifício como no interior dos apartamentos,
constatando-se, dentre todas as anomalias encontradas, a ocorrência de fissuras e infiltrações
como as mais recorrentes.
Palavras chave: Construção Civil. Qualidade. Manifestações Patológicas.

ABSTRACT
In recent years, it has been observed a huge concern of the technical means with respect to the
unsatisfactory performance of the buildings. Some diagnoses about the inefficiency of these
constructions indicate, among other causes, the project design deficiencies, use of inappropriate
materials, lack of qualified professional supervision and lack of post-work maintenance.
Apparently, many construction companies are more worried about to show up the design
project and run it as soon as possible, than with the its own quality delivered, thereby providing
the appearance of anomalies. The incidence of pathological manifestations in concrete
structures is related both to the quality of the work delivered by the company, as well as by the
lack of a preventive maintenance plan for the structures to perform their duties in the estimated
useful life. This study aims to show an inspection carried out in a residential building located in
in a coastal área, classified as an Aggressiveness Environmental III zone, that was built 8 years
ago and already shows several pathological manifestations such as: cracks, water infiltrations,
efflorescences, corrosions of reinforcement, moulds, among others. The study was conducted
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both in the common area of the building and inside the apartments, findind, out of all the
anomalies, the occurrence of cracks and water infiltrations as the most common.
Keywords: Construction. Quality. Pathological Manifestations.

1 INTRODUÇÃO
As estruturas de concreto devem apresentar um nível satisfatório de qualidade
e se comportar adequadamente durante sua construção e por toda a vida útil
especificada, para garantir a durabilidade de uma estrutura é necessário que a
construtora siga as normas técnicas e mantenha um controle na qualidade de
execução da obra. Para Neville (2013), o significado de durabilidade liga-se ao
desempenho satisfatório para o qual aquele componente ou material foi
projetado, mantendo assim, suas condições de resistência normais para o
serviço empregado. Além de uma obra entregue em qualidade pela construtora,
é necessário que o consumidor final realize manutenções no seu imóvel, de
modo a evitar e/ou postergar o surgimento de manifestações patológicas.
Segundo Jonov (2013), as manifestações patológicas são problemas frequentes
e representam um dos maiores problemas de uma edificação durante sua vida
útil e as ocorrências desses problemas estão ligadas à idade da construção, ao
clima, aos materiais e técnicas construtivas aplicadas e ao nível de controle de
qualidade realizado nas construções. A realização de manutenções e inspeções
preventivas é imprescindível para garantir o desempenho da estrutura. De
acordo com a NBR 15575-1/2013, inspeção predial é a investigação, através de
metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e
corretiva da edificação. Na prática, é uma avaliação com o objetivo de identificar
o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observados os
aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de
conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas as expectativas
dos usuários. (IBAPE, 2012). Quando mais tarde forem feitas, maiores serão os
custos de recuperação dos problemas encontrados. De acordo com Taguchi
(2010), os custos de reparos são muito elevados, visto que muitas das
manifestações patológicas poderiam ser evitadas com planejamento e
investimento em projetos mais detalhados, seguindo a boa prática, com a
contratação de materiais e mão-de-obra qualificada e treinamento dos
trabalhadores envolvidos no processo. O presente trabalho objetiva fazer uma
exposição de eventuais manifestações patológicas encontradas em uma
inspeção predial realizada em um edifício entregue há 8 anos.
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2 ESTUDO DE CASO
O método utilizado para a realização deste trabalho baseou-se na inspeção
visual das áreas mencionadas neste relatório. Os equipamentos utilizados foram
a trena, fissurômetro, paquímetro e câmera fotográfica. Não foram realizados
ensaios laboratoriais. Foi distribuído um questionário a todos os moradores do
edifício, o qual constava de uma tabela com a especificação de várias
manifestações patológicas e espaços em branco para que o proprietário pudesse
marcar o que ele havia identificado no seu apartamento como por exemplo,
fissuras, infiltrações, bolores, destacamento do concreto, desplacamento das
cerâmicas, entre outras. Havia também um espaço em branco para que o
proprietário pudesse acrescentar mais alguma informação que julgasse
importante. Nem todos os apartamentos responderam o questionário, porém,
aos que responderam, foi feita uma visita técnica em cada apartamento por um
engenheiro civil qualificado para que os problemas relatados fossem analisados.
Com o laudo das visitas técnicas dos apartamentos, foi feita uma classificação
por tipologia de cada anomalia e elaborado um gráfico com as manifestações
patológicas mais recorrentes, descobriu-se que as fissuras em revestimentos e
infiltrações estão em maior número.

2.1 Características do edifício

O empreendimento é localizado em uma área litorânea classificada pela NBR
6118 (2014) como zona de agressividade ambiental III. De acordo com a norma,
a agressividade do meio ambiente está relacionada às ações físicas e químicas
que atuam sobre as estruturas de concreto, independentemente das ações
mecânicas, das variações volumétricas de origem térmica, da retração hidráulica
e outras previstas no dimensionamento das estruturas de concreto. Neste caso,
a agressividade III é considerada forte e o risco de deterioração da estrutura é
grande. Trata-se de um edifício residencial com 01 subsolo, 01 pilotis, 01 salão
de festa, 30 pavimentos tipo e 01 coberta. A estrutura é aporticada em concreto
armado, construída há 8 anos com fundação profunda, alvenaria de vedação
com tijolos e revestimento de argamassa e cerâmicas nas fachadas. O edifício
não recebe respingos da maré, mas se encontra a aproximadamente 100m da
praia e recebe alta incidência de maresia.

2.2 Levantamento das anomalias encontradas

2.2.1 Fundações
Foram escavados 3 pilares escolhidos aleatoriamente de acordo com a sua
distribuição em planta segundo a Figura 1, sendo observados blocos de
coroamento de fundação profunda. Em todos os blocos de fundação, foram
observadas fissuras e trincas variando entre 0,2 a 2mm de espessura. De acordo
com a Figura 2, é possível ver uma fissuração desorientada com características
expansivas e forte suspeita de RAA (Reação Álcali-Agregado) devido às
características de mapeamento. Trata-se de um problema que teria sido
instalado no período de construção da edificação e que deve ser informado à
construtora por ser uma manifestação patológica de origem endógena
(construtiva). Outro fator observado é que não foram encontrados indícios de
impermeabilização dos blocos, deixando a estrutura ainda mais desprotegida.
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Figura 1 – Blocos de coroamento da fundação

Fonte: Autores (2016)

Figura 2 – Fissuração com características expansivas

Fonte: Autores (2016)

2.2.2 Superestrutura
Foram observadas manchas de infiltração no teto do estacionamento
proveniente do pavimento superior (Figura 3 e Figura 4) e manchas de
eflorescência próximo à casa de lixo e gás (Figura 5). Do ponto de vista técnico,
as infiltrações são eminentemente prejudiciais à estrutura do edifício uma vez
que a umidade causa condições favoráveis à corrosão das armaduras inerentes
e existentes ao concreto armado, sendo eletrólito da pilha de corrosão, podendo
resultar a despassivação (perda da proteção química das armaduras), diferença
de pH e de potenciais eletroquímicos, sendo importante ainda ressaltar que o
prédio se encontra em zona de agressividade de grau III, em uma escala de 1 a
4, segundo a NBR 6118 (2014). Essas infiltrações foram ocasionadas devido a
falhas de impermeabilização da laje superior, pois possui outro pavimento de
estacionamento acima do pavimento afetado.

Figura 3 – Infiltrações na laje do estacionamento

Fonte: Autores (2016)

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Figura 4 – Infiltrações na laje do estacionamento

Fonte: Autores (2016)

2.2.3 Diversos aspectos construtivos (Vedação, instalações e revestimentos)

Nas paredes foi possível observar a presença de fissuras em interface de
elementos estruturais distintos concreto x alvenaria de acordo com a Figura 6.
Tais fissuras não tem comprometimento estrutural mas facilitam a penetração de
agentes agressivos que geram danos a estrutura. Nos casos em que há união
de estruturas diferentes, como um pilar e uma alvenaria recomenda-se usar uma
tela eletro-soldável de modo a minimizar a ocorrência de fissuras no encontro.
Este procedimento deve ser realizado na fase de execução da obra, pois para
corrigir o problema após a incidência de fissuras, além do retrabalho, causa
desconforto aos moradores.

Figura 5 – Manchas de eflorescência na viga de entrada da casa de gás

Fonte: Autores (2016)

Figura 6 – Fissura no encontro concreto x alvenaria

Fonte: Autores (2016)

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2.2.4 Reservatório
Nas paredes foi observada uma elevada porosidade, destacamentos pontuais,
falência/deficiência do sistema impermeabilizante, fissuras, manchas de
eflorescência e pontos de corrosão fruto de falha executiva de cobrimento das
armaduras, contrariando a NBR 6118 (2014). No teto interno, observou-se
ausência de sinais do sistema impermeabilizante. Normas atuais indicam a
importância dessa proteção devido à água por condensação e corrosões da
armadura, fruto também de falha executiva de cobrimento das armaduras,
contrariando também a NBR 6118 (2014) e pontos de estalactites indicando
infiltrações (Figuras 7 a 10). Nota-se uma falha muito grave da construtora, pois
a impermeabilização é fundamental para a prevenção de tais manifestações
patológicas. Assim como, uma parede com elevado grau de porosidade só
facilita a entrada de água e agentes externos como cloretos e CO2.

Figura 7 – Destacamento do concreto na parede interna do reservatório inferior

Fonte: Autores (2016)

Figura 8 – Pontos de corrosão nas paredes do reservatório inferior

Fonte: Autores (2016)

Figura 9 – Manchas de infiltração na laje do reservatório

Fonte: Autores (2016)

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Figura 10- Pontos de estalactites na laje do reservatório

Fonte: Autores (2016)

2.2.5 Pavimento Pilotis

Foi verificado a presença de manchas de infiltrações no teto da guarita
proveniente da laje externa descobertas (Figura 11), provavelmente tal infiltração
deve ter ocorrido por falhas na manta asfáltica presente na laje. Conforme a
Figura 12, é possível verificar manchas de infiltrações no teto do estacionamento
proveniente do pavimento superior. Assim como, nas paredes observou-se
fissuras em interface de elementos estruturais distintos “concreto x alvenaria”
e/ou “concreto x concreto” (Figura 13) que se apresentou também na laje do
estacionamento. (Figura 14).

Figura 11 – Infiltração na laje da guarita

Fonte: Autores (2016)

Figura 12 – Manchas de corrosão e fissuras no estacionamento

Fonte: Autores (2016)

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Figura 13 – Fissura vertical na parede do estacionamento

Fonte: Autores (2016)

Figura 14 – Fissura e infiltração na laje do estacionamento

Fonte: Autores (2016)

2.2.6 Coberta
Analisando a coberta, evidenciou-se a presença de telhas quebradas, soltas e
com ausência de fixação podendo gerar vulnerabilidade em movimentação das
mesmas (Figura 15). Inclusive, constatou-se a ausência de bases para fixação
de antenas, com perfurações no sistema impermeabilizante (Figura 16). A
coberta também possuía rufos em componentes pré-moldados de baixa
resistência, alguns pontos com ausência de impermeabilização, danificado e
ainda elevadas aberturas pontuais entre telhas e rufos. As telhas não fixadas
podem resultar em movimentação e vulnerabilidade a infiltrações. Assim como,
a ausência de bases para fixar as antenas perfura a laje e pode gerar infiltrações
e a tubulação exposta a raios solares tem risco iminente de rompimento ou
desconexão. O último apartamento do edifício é o que mais sofre com a entrada
de água pela coberta, como será abordado mais a frente.

Figura 15 – Telha quebrada na coberta decorrente de deficiência de manutenção e

controle do condomínio

Fonte: Autores (2016)

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Figura 16 – Perfuração do sistema impermeabilizante para colocação da antena,

propício para o surgimento de infiltrações

Fonte: Autores (2016)

2.2.7 Fachadas
Nas fachadas, foi possível identificar a necessidade de manutenção pelo
acúmulo de lodo e bolor nas juntas de assentamento - argamassa de rejunte
(Figura 17). Os fungos podem aparecer em qualquer tipo de material, sejam os
materiais cerâmicos, vidro argamassa dentre outros. São micros vegetais (micro
algas) e se alimentam de materiais orgânicos. (GENTIL, 2011). Observou-se
também a presença de manchas de eflorescência e pontos de estalactites
(Figuras 18 e 19). É o resultado da dissolução dos sais presentes na argamassa,
provenientes de contaminações externas e seu posterior transporte pela água
através dos materiais porosos (PINTAN, 2013). Verificou-se também, placas
cerâmicas danificadas/trincadas (Figura 20). É importante ressaltar que tais
problema já não são de responsabilidade da construtora. Pois para a prevenção
da incidência de bolores, é necessária que sejam realizadas manutenção
preventiva por parte do condomínio.

Figura 17: Manchas de bolor na fachada

Fonte: Autores (2016)

Figura 18 - Manchas de eflorescências na fachada

Fonte: Autores (2016)

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Figura 19 - Manchas de eflorescências no guarda corpo

Fonte: Autores (2016)

Figura 20 – Fissuras nas fachadas

Fonte: Autores (2016)

2.2.8 Interior dos apartamentos

Para o estudo nos apartamentos, foram vistoriados apenas os apartamentos que
já obtinham reclamações dos clientes. Na vistoria foi possível identificar
manifestações patológicas como fissuras nas paredes de vedação dos quartos
possivelmente por dilatação térmica e falha de contraverga e cerâmicas
fissuradas no piso na área de serviço. Foi identificado também, a presença de
infiltrações no teto da varanda provenientes do apartamento superior e as
paredes dos quartos provenientes da fachada. Nos apartamentos do último
andar, foi observado manchas de infiltrações no teto provenientes da falta de
impermeabilização da coberta. Esses problemas são identificados nas Figuras
21 e 22)

Figura 21 – Trinca em revestimento cerâmico Figura 22 – Infiltração na sala

Fonte: Autores (2016) Fonte: Autores (2016)

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3 DISCUSSÕES DE RESULTADOS
Após a análise dos questionários entregues aos moradores do edifício, foi feito
um somatório e a distribuição de acordo com cada tipologia relatada e constatou-
se como predominante em praticamente todos os apartamentos a ocorrência de
revestimentos trincados, infiltrações e fissuras. Dentre os problemas
encontrados, alguns são de origem congênita, a qual está ligada a deficiência e
erros nos projetos, omissões ou até mesmo descumprimento às normas
técnicas. Verificou-se também, a presença de manifestações de origem
construtiva, que decorre do período da execução da construção, como por
exemplo, do emprego de mão de obra desqualificada ou do uso de materiais
inadequados e sem qualidade. Como toda obra não é eterna e deve possuir
manutenção para aumentar a sua vida útil, observou-se a presença de
manifestações patológicas de origem adquirida, que está relacionada com a
exposição do meio em que a construção está inserida, sujeita a intempéries e as
ações do meio ambiente. E que devem ser minimizadas a fim de preservar e
postergar a durabilidade da estrutura. Verificou-se que o edifício estudado não
possui plano de manutenção, e não é feito nenhum serviço de modo a evitar o
surgimento de anomalias. Esse caso abordado neste estudo é apenas um
exemplo dos diversos casos existentes em todo o país. A cada dia, situações
como estas estão mais comuns e mais rotineiras. Muitas obras são entregues
inacabadas e já apresentando precocemente diversas manifestações
patológicas.
Figura 23 - Gráfico demonstrativo dos problemas relatados pelos clientes

Fonte: Autores (2016)

4 CONCLUSÃO
O estudo apresentado serve como alerta a todos os profissionais de engenharia,
pois constata a importância da fase de planejamento de uma obra para evitar a
ocorrência de manifestações patológicas. É importante que exista um diálogo
constante entre a equipe pós obra de assistência técnica com a equipe de
produção de uma construtora, de modo que exista uma retroalimentação ao setor
produtivo à respeito das manifestações patológicas e problemas executivos mais
recorrentes nas obras entregues para que nas obras futuras tais problemas
possam ser evitados e mitigados. Atrelado a um planejamento adequado, para
obter o sucesso de um empreendimento é necessário que a fase de execução
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seja controlada por um profissional de engenharia qualificado, para que erros

executivos não prejudiquem o desempenho e vida útil de uma estrutura. Com um
planejamento adequado e uma execução devidamente monitorada, tem-se uma
obra de qualidade, garantindo a satisfação e a confiança do cliente. Porém, não
basta a construtora seguir seus deveres executivos e entregar uma obra com
qualidade se o proprietário não zela pelo seu imóvel. É essencial que exista um
plano de manutenção no edifício para que o mesmo exerça o desempenho
esperado.

REFERÊNCIAS
Neville, A.M.,J.J.Brooks. “Tecnologia do concreto”, Bookman 2ª Ed. 2013 452p. 2013.
Jonov, C; Nascimento, N; Silva, A. “Avaliação de danos às edificações causados por
inundações e obtenção dos custos de recuperação. Ambiente construído”, Porto
Alegre, RS,Brasil ,v.13,n.1,p.75-94, janeiro a março de 2013.
______. NBR 15575 - Edificações Habitacionais - Desempenho. Parte 1. Rio de Janeiro.
2013
IBAPE– Instituto Nacional de Avaliações e Perícias de Engenharia. Norma de Inspeção
Predial Nacional. São Paulo 2012
Taguchi, M. K. “Avaliação e qualificação das patologias das alvenarias de vedação nas
edificações”. Dissertação (Mestrado): UFPR, Curitiba, 2010.
______. NBR 6118 - Projeto de estruturas de concreto armado - procedimento, Rio de
Janeiro, 2014.
GENTIL, V. CORROSÃO, 6º EDIÇÃO, 2011
PINTAN. M. N. Manifestações Patalógicas e Estudos da Corrosão Presente em
Pontes do Recife. Dissertação de mestrado – Programa de Pós-Graduação Engenharia
Civil, Universidade de Pernambuco, 2013