Casos Especiais em Pericias e Avaliações-Sérgio Antonio Abunahman - Simone Feigelson

CASOS ESPECIAIS EM
PERICIAS E AVALIAES
Eng. Srgio Antonio Abunahman
Arq. Simone Feigelson
FLORIANOPOLIS 2013
XVII COBREAP
XVII COBREAP - SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN & SIMONE FEIGELSON
OBJETIVO
Anlise do contrato pactuado entre o Hospital
Barra DOr e a INFRAERO na dcada de 80,
esclarecendo que no houve quaisquer
prejuzos ao errio pelo contrato feito e suas
consequncias;
Determinao
do
valor
atual
das
benfeitorias/construes edificadas pelo ru e
que se incorporaram ao patrimnio pblico,
demonstrando a valorizao sofrida pelo imvel
no perodo compreendido entre 1989 e a data
atual;
OBJETIVO
Determinao do justo valor locativo atual
(2013) e o da poca (1989) do terreno;
Determinao do justo valor locativo atual do
imvel compreendendo as benfeitorias feitas
pelo ru, comprovando que o que est sendo
pago supera o justo e real valor locativo,
demonstrando ser excelente negcio para a
Infraero a manuteno do status quo
financeiro atual.
HISTRICO
A INFRAERO locou um terreno n, com 6.668,25 m, (atualmente
com 16.681,00 m fruto de incorporao de uma rea adjacente
tambm pertencente Unio), pantanoso, em 1989 MEDISE que
nele implantou um hospital de alto nvel (BARRA DOR) com mais
de 16.000,00m de rea construda e que se incorporou ao
Patrimnio da Unio;
HISTRICO da BARRA DA TIJUCA

A regio da Barra da Tijuca, XXIV Regio Administrativa do
Rio de Janeiro, localizada na Zona Oeste, denominada
anteriormente de Baixada de Jacarepagu e Zona Especial
5 conforme Decreto n 3.046, baseado no Plano Piloto do
arquiteto e urbanista Lucio Costa de 1969 para ocupao da
rea.
At 1960, a regio era considerada rea rural e quase todas

as melhorias executadas tinham como objetivo melhorar o
escoamento da parca produo ainda existente e para
atender ao lazer da populao
PLANO PILOTO BARRA DA TIJUCA

Decreto n 3.046, de 27/04/81, props uma
urbanizao racional e planejada da baixada
compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal de
Sernambetiba e Jacarepagu, rompendo com
padres de gabarito existentes, criando reas non
aedificandi e vias expressas
DO TERRENO EM ESTUDO
O terreno em questo se localiza em uma regio
de ocupao muito recente, constituindo-se na
poca da locao de um grande pntano, onde
houve necessidade de uma srie de obras, com
grande investimento, para seu uso efetivo.
Essa regio s iniciou sua ocupao a partir do

projeto de implantao do sistema virio
abrangido pelo PAA 11.811 aprovado em 10 de
dezembro de 2002.
DO TERRENO EM ESTUDO
DO HOSPITAL BARRA DOR
O Hospital Barra DOr foi

uma
das
primeiras
construes de grande
porte a ser implantada na
Avenida Alvorada, ou Via
Onze,
que
teve
sua
nomenclatura
modificada
em 1994 para atual Avenida
Ayrton Senna, no mesmo
ano foi inaugurado o parque
Terra Encantada que est
instalado praticamente em
frente
(desativado
atualmente), e o Shopping
Via Parque que tambm
teve a sua implantao na
dcada de 90.
IMPLANTAO DO HOSPITAL BARRA DOR

A implantao do Hospital levou cerca de 9
anos para se tornar realidade, ou seja, foi
inaugurado apenas em maro de 1998, tal
como consta da placa comemorativa abaixo.
DO TERRENO
De acordo com planta de situao fornecida, o
terreno plano, possuindo uma rea de
16.681,00 m, com uma testada de 50,00 m
voltada para Av. Ayrton Senna, onde se d a
entrada principal
DA EDIFICAO
A edificao foi implantada em centro de terreno
e possui 5 pavimentos, assim distribudos:
subsolo, trreo, 1 e 2 pavimentos e pavimento
de cobertura.
A edificao possui padro normal construtivo

consoante
o
SINDUSCON-RIO,
com
revestimentos de forma geral em materiais
nobres, alm de excelente implantao de
servios.

O hospital possui 160 leitos, incluindo os Centros de Tratamento
Intensivo. A cobertura da edificao possui estrutura metlica,
parte recoberta em vidro e parte com telhas trapezoidais.
A entrada frontal possui uma guarita de controle do acesso dos
automveis.
Nos fundos do terreno encontram-se implantadas as instalaes
especiais do hospital, tal como: central de oxignio, central de ar
e de vcuo; estao de tratamento de esgoto;
DA FACHADA
A edificao possui estrutura parte em concreto armado e
parte metlica com fechamento em alvenaria e as
fachadas so emassadas e pintadas, sendo parte da
fachada frontal em vidros e placas de alucobond, com
marquises metlicas e cobertas em vidro implantadas nos
acessos.
DA RECEPO
No centro da edificao, onde se encontra implantada a
recepo no pavimento trreo, h um vazio com p direito
total da edificao, com cobertura em estrutura metlica e
fechamento zenital que gera um ar imponente e moderno a
edificao.
CIRCULAO INTERNA
A edificao possui 6 elevadores marca Otis, que
atendem a dois blocos distintos, sendo 2 para cada bloco e
2 de servio. Os halls dos elevadores possuem pisos
revestidos em granito.
DOS PAVIMENTOS
A edificao possui cinco pavimentos.
No subsolo se encontram instalados, na parte
frontal, os servios de: radiologia, farmcia e
dispensao,
laboratrios,
posto
de
enfermagem.
DO SUBSOLO
PAVIMENTO TRREO
No pavimento trreo localizam-se as reas de atendimento
ao pblico, tais como restaurantes, auditrios, halls de
entradas, recepo principal localizada na lateral esquerda,
sala de medicao, reas de day clinic e rea destinada
a boxes para atendimento de problemas cardacos.
PAVIMENTO TRREO
Na parte frontal do pavimento trreo localiza-se o lobby do hospital,
restaurante geral na parte frontal com p direito duplo, salas de reunio
e marketing e um auditrio com rea de cerca de 100,00 m. O
acabamento de alto padro. O restaurante possui p direito alto, piso
revestido em cermica, paredes pintadas e teto rebaixado com
instalaes embutidas. O Auditrio possui piso revestido em carpete,
paredes e teto com revestimento especial possuindo tratamento
acstico e instalaes embutidas.
1 e 2 PAVIMENTOS
Destinados a internao, possuindo quartos,
salas de cirurgia e CTI geral.
COBERTURA
O pavimento de cobertura
possui
ocupao
parcial,
estando instalada a diretoria e
uma rea de manuteno.
A rea da diretoria possui
padro alto de acabamento,
com piso revestido em granito,
paredes pintadas
e teto
rebaixado
REA
A rea total construda de 16.085,25m
assim distribudos.
Pavimento
reas (m)
Subsolo
3.659,55
Trreo
3.978,99
1 pavimento
3.546,90
2 pavimento
3.019,00
cobertura
1.880,81
TOTAL
16.085,25
DIAGNSTICO DE
MERCADO
A Barra da Tijuca vem apresentando um desenvolvimento
constante, porm os patamares de rentabilidade no alcanam os
tradicionais 12% ao ano, taxa nua j em desuso tendo em vista a
reduo da taxa SELIC para nveis compatveis com a Economia
do Pas, em 7,5% a.a., assim como pelo mercado que no mais
aceita taxas como as que haviam sido consagradas pela
jurisprudncia vigente no perodo da alta inflao que corroa a
moeda e o poder aquisitivo, j que os valores locativos eram
corrigidos a cada 6 meses e naquele perodo a inflao mensal
tinha mdias maiores do que 20%, levando a taxa anualizada a
mais do que 900%.
DIAGNSTICO DE
MERCADO
A estabilidade da moeda conduziu os aluguis a
patamares de retorno dentro da atual realidade, ou
seja, no entorno de 7% ao ano, representando um
retorno mensal de 0,583% no capitalizados para
andares corridos (que a similitude do caso do Barra
DOr) e at menos para imveis residenciais (em torno
de 5,0% ao ano o que corresponde a 0,4% ao ms,
arredondados).
DIAGNSTICO DE
MERCADO
Pode-se verificar, aps calculado o valor total do imvel
(terreno + benfeitorias), feito a seguir e referido a janeiro
de 2013, que o ltimo valor pago, dezembro de 2012,
tambm referido a janeiro de 2013 (R$ 469.734,68)
representa um retorno sobre o valor do imvel (R$
65.000.000,00) de 0,72% ao ms correspondendo taxa
anualizada no capitalizada de 8,73%, bem superior ao
mercado que acusa 7% a.a.
DIAGNSTICO DE
MERCADO
Se computarmos o valor pago em janeiro
de 2.013 (R$ 468.817,16), a MEDISE ter
pago UNIO mais de R$ 50.000,000,00
(precisamente R$ 50.402.820,30).
DO CLCULO ATUALIZADO DE
TODO O VALOR LOCATCIO PAGO
Cruzado Novo, de 02/1989 a 03/1990 (cortou trs zeros
do cruzado)
Cruzeiro, de 04/1990 a 07/1993 (no houve corte de
zeros)
Cruzeiro Real, de 08/1993 a 06/1994 (cortou trs zeros
do cruzeiro)
Real, de 07/1994 at a presente data (dividiu por
2.750,00)
Medise Medicina Diagnostico e Servios S/A

Ms/Ano
Parte Fixa
Parte Variavel
Total
ndice Valor Corrigido

IGP-M
01/FEV/2013
3,196090
3.900,12
0,844463
11.898,60
jan/89
fev/89
mar/89
abr/89
mai/89
jun/89
jul/89
ago/89
set/89
out/89
nov/89
dez/89
1.220,28
14.090,14
1.220,28
14.090,14
jan/90
fev/90
mar/90
abr/90
mai/90
jun/90
jul/90
ago/90
set/90
out/90
nov/90
dez/90
10.533,51
10.533,51
35.707,92
35.707,92
35.707,92
87.164,53
77.499,86
164.700,00
219.725,44
219.727,10
316.985,30
316.985,30
10.533,51
10.533,51
35.707,92
35.707,92
35.707,92
87.164,53
77.499,86
164.700,00
219.725,44
219.727,10
316.985,30
316.985,30
0,573957
0,355479
0,196083
0,106596
0,083051
0,078402
0,071313
0,063667
0,056035
0,049676
0,043973
0,037629
6.045,78
3.744,44
7.001,72
3.806,32
2.965,58
6.833,87
5.526,75
10.485,95
12.312,32
10.915,16
13.938,79
11.927,84
jan/91
fev/91
mar/91
abr/91
mai/91
jun/91
jul/91
ago/91
set/91
out/91
nov/91
dez/91
316.985,30
316.980,00
519.714,00
519.714,00
519.711,04
726.494,65
726.498,20
984.510,00
984.510,00
984.505,65
984.505,65
1.647.326,40
316.985,30
316.980,00
519.714,00
519.714,00
519.711,04
726.494,65
726.498,20
984.510,00
984.510,00
984.505,65
984.505,65
1.647.326,40
0,031889
0,027093
0,022387
0,020503
0,019018
0,017694
0,016311
0,014407
0,012500
0,010876
0,008869
0,007060
10.108,34
8.587,94
11.634,84
10.655,70
9.883,86
12.854,60
11.849,91
14.183,84
12.306,38
10.707,48
8.731,58
11.630,12
jan/92
fev/92
mar/92
abr/92
mai/92
jun/92
jul/92
ago/92
set/92
out/92
nov/92
dez/92
1.647.326,40
1.647.326,40
3.213.620,32
3.213.620,32
3.213.620,32
5.778.101,66
22.104.390,96
10.548.187,64
10.548.187,64
10.548.187,64
1.647.326,40
1.647.326,40
3.213.620,32
3.213.620,32
3.213.620,32
5.778.101,66
22.104.390,96
10.548.187,64
10.548.187,64
10.548.187,64
0,005711
0,004622
0,003615
0,002978
0,002483
0,002062
9.407,88
7.613,94
11.617,24
9.570,16
7.979,42
11.914,45
24.270,62
9.250,76
7.299,35
5.906,99
0,001098
0,000877
0,000692
0,000560
jan/93
fev/93
mar/93
abr/93
mai/93
jun/93
jul/93
ago/93
set/93
out/93
nov/93
dez/93
20.966.672,73
20.966.672,73
41.760.598,60
41.760.598,60
41.760.598,60
87.945.325,36
87.945.325,36
87.945,32
198.439,25
198.439,25
198.439,25
495.211,18
20.966.672,73
20.966.672,73
41.760.598,60
41.760.598,60
41.760.598,60
87.945.325,36
87.945.325,36
87.945,32
198.439,25
198.439,25
198.439,25
495.211,18
0,000448
0,000356
0,000277
0,000220
0,000170
0,000131
0,000100
0,076152
0,057783
0,042714
0,031630
0,023232
9.393,07
7.464,14
11.567,69
9.187,33
7.099,30
11.520,84
8.794,53
6.697,21
11.466,42
8.476,13
6.276,63
11.504,75
jan/94
fev/94
mar/94
abr/94
mai/94
jun/94
jul/94
ago/94
set/94
out/94
nov/94
dez/94
495.211,18
495.211,18
1.343.265,41
1.343.265,41
1.343.265,41
4.525.007,41
2.082,71
2.082,71
2.082,71
2.082,71
2.082,71
2.082,71
495.211,18
495.211,18
1.343.265,41
1.343.265,41
1.343.265,41
4.525.007,41
2.082,71
2.082,71
2.082,71
2.082,71
2.082,71
2.082,71
0,016796
0,012077
0,008579
0,005888
0,004178
0,002930
5,549749
5,319418
5,117777
5,029757
4,939851
4,802967
8.317,57
5.980,67
11.523,87
7.909,15
5.612,16
13.258,27
11.558,52
11.078,81
10.658,85
10.475,53
10.288,28
10.003,19
jan/95
fev/95
mar/95
abr/95
mai/95
jun/95
jul/95
ago/95
set/95
out/95
nov/95
dez/95
2.082,72
2.082,72
2.082,72
2.082,72
2.082,72
6.000,00
12.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
2.082,72
2.082,72
2.082,72
2.082,72
2.082,72
6.000,00
12.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
4,762958
4,719538
4,654836
4,603279
4,508599
4,482600
4,296774
4,204280
4,234344
4,212439
4,162489
9.919,91
9.829,48
9.694,72
9.587,34
9.390,15
26.895,60
51.561,29
25.225,68
25.406,06
25.274,63
24.974,93
jan/96
fev/96
mar/96
abr/96
mai/96
jun/96
jul/96
ago/96
set/96
out/96
nov/96
dez/96
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
7.200,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
6.675,00
7.200,00
4,133144
4,062856
4,023825
4,007794
3,995010
3,934033
3,894311
3,842438
3,831709
3,827881
3,820622
3,812996
24.798,86
24.377,14
24.142,95
24.046,76
23.970,06
26.259,67
25.994,53
25.648,27
25.576,66
25.551,11
25.502,65
27.453,57
XVII COBREAP - SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN & SIMONE

FEIGELSON
6.675,00
6.675,00
7.740,85
7.242,43
7.200,00
8.585,00
7.894,08
7.894,08
7.894,08
7.894,08
10.394,08
10.394,08
3,785363
3,719527
3,703602
3,661494
3,636764
3,629143
3,602485
3,599245
3,596009
3,578831
3,565638
3,542963
25.267,30
24.827,84
28.669,03
26.518,11
26.184,70
31.156,19
28.438,30
28.412,73
28.387,18
28.251,58
37.061,53
36.825,84
jan/01
fev/01
mar/01
abr/01
mai/01
jun/01
jul/01
ago/01
set/01
out/01
nov/01
dez/01
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
15.068,73
84.719,04
84.227,85
85.178,27
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105.472,50
80.057,97
81.633,29
122.572,07
101.054,68
100.799,34
87.039,96
111.676,14
118.403,64
114.591,54
65.338,30
113.798,28
203.867,96
178.453,43
180.028,75
220.967,53
209.525,83
209.270,49
195.511,11
220.147,29
226.874,79
255.604,02
206.350,78
254.810,76
1,365962
1,351233
1,344109
1,334236
1,325093
1,304097
1,278777
1,256660
1,260694
1,259309
1,247087
1,242366
278.475,89
241.132,16
241.978,26
294.822,83
277.641,21
272.909,02
250.015,11
276.650,29
286.019,69
321.884,44
257.337,38
316.568,22
jan/09
fev/09
mar/09
abr/09
mai/09
jun/09
jul/09
ago/09
set/09
out/09
nov/09
dez/09
141.012,48
141.012,48
141.012,48
141.012,48
183.654,65
183.654,65
183.654,65
183.654,65
183.654,65
182.458,13
182.458,14
182.458,14
93.958,08
98.541,67
118.574,57
117.251,60
117.251,60
109.322,85
111.505,24
88.627,07
93.485,60
107.724,82
27.868,15
95.871,52
234.970,56
239.554,15
259.587,05
258.264,08
300.906,25
292.977,50
295.159,89
272.281,72
277.140,25
290.182,95
210.326,29
278.329,66
1,243984
1,249481
1,246241
1,255532
1,257418
1,258299
1,259559
1,264998
1,269568
1,264259
1,263627
1,262364
292.299,62
299.318,36
323.508,02
324.258,82
378.364,94
368.653,30
371.771,30
344.435,83
351.848,39
366.866,41
265.773,98
351.353,34
jan/10
fev/10
mar/10
abr/10
mai/10
jun/10
jul/10
ago/10
set/10
out/10
nov/10
dez/10
182.458,14
182.458,14
182.458,14
182.458,14
182.458,14
182.458,14
182.458,14
182.458,14
182.458,14
196.982,35
196.982,35
196.982,35
73.686,75
75.398,07
93.085,94
117.866,36
64.216,85
79.031,37
100.848,57
108.691,43
121.741,74
111.985,59
89.705,80
90.412,05
256.144,89
257.856,21
275.544,08
300.324,50
246.674,99
261.489,51
283.306,71
291.149,57
304.199,88
308.967,94
286.688,15
287.394,40
1,265655
1,257731
1,243063
1,231487
1,222077
1,207706
1,197527
1,195733
1,186596
1,173105
1,161376
1,144776
324.191,06
324.313,75
342.518,65
369.845,72
301.455,83
315.802,45
339.267,43
348.137,15
360.962,36
362.451,84
332.952,74
329.002,21
jan/11
fev/11
mar/11
abr/11
mai/11
jun/11
jul/11
ago/11
set/11
out/11
nov/11
dez/11
196.982,35
196.982,35
196.982,35
196.982,35
196.982,35
196.982,35
196.982,35
196.982,35
196.982,35
211.676,44
211.676,45
211.676,45
105.807,40
101.845,64
158.970,73
111.120,59
152.123,76
148.203,48
155.670,53
138.595,46
144.848,95
153.519,82
151.945,57
170.648,75
302.789,75
298.827,99
355.953,08
308.102,94
349.106,11
345.185,83
352.652,88
335.577,81
341.831,30
365.196,26
363.622,02
382.325,20
1,136932
1,128020
1,116852
1,109970
1,104997
1,100266
1,102250
1,103575
1,098740
1,091644
1,085889
1,080487
344.251,36
337.083,95
397.546,91
341.985,02
385.761,20
379.796,23
388.711,64
370.335,28
375.583,72
398.664,31
394.853,15
413.097,41
jan/12
fev/12
mar/12
abr/12
mai/12
jun/12
jul/12
ago/12
set/12
out/12
nov/12
dez/12
211.676,45
211.676,45
211.676,45
211.676,45
211.676,45
211.676,45
211.676,45
211.676,45
211.676,45
229.010,63
229.010,63
229.010,63
177.597,02
151.213,25
163.260,07
127.241,88
172.302,69
173.188,41
150.173,05
165.878,79
221.545,78
194.331,79
194.127,72
235.970,55
389.273,47
362.889,70
374.936,52
338.918,33
383.979,14
384.864,86
361.849,50
377.555,24
433.222,23
423.342,42
423.138,35
464.981,18
1,081785
1,079087
1,079735
1,075112
1,066051
1,055287
1,048367
1,034505
1,019920
1,010122
1,009920
1,010223
421.110,20
391.589,56
404.832,08
364.375,16
409.341,35
406.142,88
379.351,07
390.582,78
441.852,02
427.627,49
427.335,88
469.734,68
valor total dos pagamentos corrigidos
49.944.003,14

FEIGELSON
CLCULO DO VALOR DO IMVEL

PELO MTODO EVOLUTIVO
A composio do valor total do imvel
avaliando pode ser obtida atravs da
conjugao de mtodos a partir do valor
do terreno, considerado o custo de
reproduo das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercializao,
ou seja: VI = (VT + VB). FC.
CLCULO DO VALOR DO TERRENO

NO ANO DA LOCAO 1989
Para obteno do valor de mercado do terreno no ano de
1989 foi necessria uma vasta pesquisa na Biblioteca
Nacional em jornais da poca. Foram verificadas as
ofertas de venda e/ou vendas efetuadas, e foram
realizadas as devidas homogeneizaes adequando os
imveis em oferta ao imvel avaliando.
Valor = US$ 47,80 / m x 6.668,25 m
(rea do terreno na poca contrato inicial)
Valor do terreno = US$ 318.742,35

ELEMENTOS AMOSTRAIS
ELEMENTO N 1
Localizao: Prximo a Av. Sernambetiba quadra da praia Barra da Tijuca
Terreno Padro 1 de novembro de 1989 quarta feira Classificados Jornal do
Brasil
rea: 1.000,00m
Valor de Oferta de Venda da poca: US$ 160 mil
Informante: Creci J 2828 (21) 399-9855
ELEMENTO N 2
Localizao: Av. das Amricas, prximo Clinica So Bernado Barra da Tijuca

Terreno Padro 1 de novembro de 1989 quarta feira Classificados Jornal do
Brasil
rea: 1.500,00 m
Informante: Creci 18032 (21) 325-5210
FEIGELSON
ELEMENTOS AMOSTRAIS
ELEMENTO N 3
Localizao: Av. das Amricas, ao lado do Barra Sul Barra da Tijuca
Terreno Padro 12 de dezembro de 1989 tera feira Classificados Jornal do
Brasil
rea: 1.230,00m
Informante: J Maio Imveis - Creci 12712 BNI (21) 240-7020
ELEMENTO N 4
Localizao: Av. das Amricas Km 11, prximo ao Condomnio Interlagos Barra da

Tijuca
Terreno Padro 13 de dezembro de 1989 quarta feira Classificados Jornal
do Brasil
rea: 1.400,00m
Informante: Creci I 3685 (21) 294-7142
FEIGELSON
ELEMENTOS AMOSTRAIS
ELEMENTO N 5
Localizao: Av. das Amricas, prximo Manses Barra da Tijuca
Terreno Padro 14 de dezembro de 1989 Classificados Jornal do Brasil
rea : 1.500,00m
Informante: Creci B 644 (21) 325-7693
ELEMENTO N 6
Localizao: Av. das Amricas, 7607 Barra da Tijuca
Terreno Padro 21 de dezembro de 1989 quinta feira Classificados Jornal do
Brasil
rea: 1.000,00m
Informante: Proprietrio (21) 248-2602

FEIGELSON
FATORES
1 - Fator de Fonte (fator de oferta ou de euforia) Ff :
Tomado como 0,90 para imveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de vender
e a negociao a ser realizada. Para negociaes realizadas, Ff = 1;
2 - Fator de Transposio ( fator de localizao) Ft

Tomado como igual unidade para imveis situados em reas com a mesma fora
comercial e nobreza daquela do imvel avaliando, inferior unidade quando a amostra
estiver em reas menos valorizadas e superior quando ocorrer o inverso. Em funo de na
poca dessa avaliao no existir a Av. Ayrton Senna cadastrada, ser adotada uma
escala de valores.
Excelente: 1,10
Muito Boa: 1,0
Boa : 0,90
Regular 0,80

FEIGELSON
FATORES
3 - Fator de rea Fa :
representado pela expresso emprica
Fa = (rea do elemento pesquisado / rea do imvel avaliando) n

na qual n = 0,25 quando a diferena entre as reas for inferior 30%
e
n = 0,125 quando a diferena for superior a 30%
4 - Fator Equivalncia Fe :
Esse fator serve para corrigir a distoro do valor unitrio em funo do potencial
edilcio de cada elemento amostral e em funo do tipo de solo. O imvel avaliando na
poca da locao constitua-se de um terreno totalmente alagadio, onde se necessito
uma srie de obras para seu pleno aproveitamento.

FEIGELSON
QUADRO DE HOMOGENEIZAO
VALOR
AMOSTRA
UNITRIO
VALOR UNITRIO
FF
Ft
FA
Fe
(US$/m2)
HOMOGENEIZADO
(US$/m2)
160,00
0,90
0,91
0,79
0,60
62,11
100,00
0,90
1,00
0,83
0,60
44,82
146,34
0,90
1,00
0,81
0,60
64,01
78,57
0,90
1,25
0,82
0,60
43,49
106,67
0,90
1,00
0,83
0,60
47,81
130,00
0,90
1,11
0,79
0,60
61,56
Assim, para o imvel avaliando, sendo o valor unitrio

em nmeros inteiros de US$ 47,80/m, temos:
Valor = US$ 47,80 / m x 6.668,25 m
Valor do terreno = US$ 318.742,35
FEIGELSON
Na data de 01 de maio de 1989, o dlar equivalia a 1,027, dessa

forma o valor do terreno era de NCZ$ 327.348,40 em maio de 1989
Na poca o terreno era alagado, de difcil acesso e com uma baixa
rentabilidade equivalente a 4,5% aa, em maio de 1989
VAluguel terreno = NCZ$ 1.227,00
(Um mil duzentos e vinte e sete Cruzados Novos)
O valor do incio do contrato n 2.89.65.005-4, foi de NCZ$

1.220,00, exatamente o que dizia o mercado imobilirio na
poca.
CLCULO DO VALOR DO TERRENO PELO MTODO

COMPARATIVO FEVEREIRO DE 2013
VALOR
AMOSTRA
UNITRIO
VALOR UNITRIO
FF
Ft
FA
FE
(R$/m2)
HOMOGENEIZADO
(R$/m2)
3.000,00
0,90
1,00
0,81
1,00
2.187,00
2.100,00
0,90
1,28
1,05
0,77
1.955,92
3.095,24
0,90
0,88
1,06
0,77
2.000,86
3.000,00
0,90
1,02
0,83
0,77
1.760,08
500,00
0,90
1,00
1,05
1,25
590,63
1.250,00
0,90
1,28
1,12
1,00
1.612,80
540,32
0,90
1,97
0,72
1,25
862,19
Xmax = R$ 1.923,10 / m
Xmin = R$ 1.211,04 / m
Diviso em classes para determinao do valor de deciso:

1 classe:
1.211,04
1.448,39
Neste intervalo no h elementos amostrais peso 0
2 classe:
1.448,39 1.685,74
Neste intervalo h uma amostra (1.612,80) peso 1
3 classe:
1.685,74 1.923,10
Neste intervalo h uma amostra (1.760,08) peso 1
Tomada de Deciso:
R$ 1.686,41/m
Assim, para o imvel avaliando, sendo o valor unitrio em nmeros inteiros de R$ 1.686,00 / m, temos:
Valor = R$ 1.686,00 / m x 16.681,00 m

(OCUPAO ATUAL)
Valor do terreno = R$ 28.124.166,00

FEIGELSON
CLCULO DO VALOR DO TERRENO PELO

MTODO COMPARATIVO FEVEREIRO DE 2013
Para o imvel avaliando, sendo o valor unitrio

em nmeros inteiros de R$ 1.686,00 / m,
temos:
Valor = R$ 1.686,00 / m x 16.681,00 m
Vterreno = R$ 28.120.000,00
(VINTE E OITO MILHES, CENTO E VINTE MIL Reais)
VALOR DAS BENFEITORIAS
S = rea de construo = 16.085,25 m

P = preo unitrio de construo calculado pelo SINDUSCON RIO--Sindicato da
Indstria da Construo Civil no Municpio do Rio de Janeiro, para o ms em
referncia (janeiro de 2.013) e de acordo com o padro construtivo do imvel. No
caso foi utilizado o custo tipo padro normal:
CAL8-N
P = R$ 1.235,10/ m
K = acrscimo percentual para cobrir os custos no previstos de administrao,

lucro do construtor, ligaes, licenas e todos os custos indiretos, somente na parte
relativa construo civil. No presente caso como se trata de um hospital onde so
necessrias instalaes especiais, ar condicionado central, oxignio, elevadores,
entre outros, o percentual ser de 65%
K = 65 %
P = R$ 1.235,10/ m x 1,65 = R$ 2.037,92/ m
VALOR DAS BENFEITORIAS
V benfeitorias = 16.085,25 x 2.037,92

V benfeitorias = R$ 32.780.452,00
Valor da construo depreciada:
Vc = 0,9447 x R$ 32.780.452,00
VALOR DAS CONSTRUES
R$ 30.970.000,00
(TRINTA MILHES E NOVECENTOS E
SETENTA MIL REAIS)
CLCULO DO VALOR DO IMVEL

PELO MTODO EVOLUTIVO
O Mtodo Evolutivo consiste no somatrio do
valor do terreno calculado pelo Mtodo
Comparativo de Mercado somado ao valor das
benfeitorias existentes, com a aplicao de um
Fator de Comercializao. Assim, tem-se:
VI = (VT + VB). FC
VALOR DO IMVEL
VI = (28.120.000,00 + 30.970.000,00) x 1,10
VI = 59.090.000,00 x 1,10 = 64.999.000,00
Valor do imvel = R$ 65.000.000,00

(SESSENTA E CINCO MILHES de Reais)
CLCULO DO VALOR DE
MERCADO ATUAL DE LOCAO
Para o valor do imvel de R$ 65.000,000,00, taxa
consagrada pelo mercado de 0,583% a.m. o valor locativo
(Vloc.merc.) deveria ser de
Vloc.merc. = R$ 378.950,00 ou, em nmeros redondos
Vloc.merc. = R$ 379.000,00 (trezentos e setenta e nove
mil reais)
CONCLUSO
A insero das benfeitorias feitas pela MEDISE,
provocou uma exponencial valorizao que fez com
que o aluguel total passasse a ser (dezembro de 2012,
corrigido para fevereiro de 2013) de R$ 469.734,00
englobando o terreno e as construes, fato altamente
atraente para a Unio, que entregou um terreno
pantanoso em 1.989 e v um fantstico retorno sem ter
investido um centavo sequer nas construes feitas e
que vieram a se incorporar ao seu patrimnio.
CONCLUSO
A INFRAERO locou um terreno n, pantanoso, em
1989 MEDISE que nele implantou um hospital de alto
nvel (BARRA DOR) com mais de 16.000,00m de rea
construda;
O valor atual do terreno desprovido de benfeitorias
de
R$ 28.120.000,00 (vinte e oito milhes cento e
vinte mil reais);
O valor das construes edificadas pela MEDISE de
R$ 30.970.000,00 (trinta milhes novecentos e setenta
mil reais);
O aluguel mensal de mercado do terreno n seria de
R$ 83.700,00 (oitenta e trs mil e setecentos reais);
CONCLUSO
O justo valor locativo atual de mercado do imvel
seria de R$ 379.000,00 (trezentos e setenta e nove mil
reais);
O valor pago no ltimo aluguel corrigido foi de R$

469.734,68 (quatrocentos e sessenta e nove mil
setecentos e trinta e quatro reais e sessenta e oito
centavos), valor superior ao mercado de locao em
12,39%. A mdia corrigida dos valores pagos no ano
de 2.012 de R$ 411.156,00 (quatrocentos e onze mil
cento e cinquenta e seis reais), valor superior ao
mercado em 8,48%.
CONCLUSO FINAL
Por tais fatos, conclui-se que o contrato
feito entre a INFRAERO e a MEDISE, foi
altamente lucrativo aos cofres da UNIO
FEDERAL que viu transformar um terreno
baldio numa rea pantanosa no magnfico
imvel nele implantado pela MEDISE
ocupado pelo HOSPITAL BARRA DOR
gerando considervel renda para os cofres
pblicos.
OBRIGADO!!!

Casos Especiais em Pericias e Avaliações-Sérgio Antonio Abunahman - Simone Feigelson

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CASOS ESPECIAIS EM

XVII COBREAP - SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN & SIMONE FEIGELSON

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HISTRICO da BARRA DA TIJUCA

At 1960, a regio era considerada rea rural e quase todas

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PLANO PILOTO BARRA DA TIJUCA

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Essa regio s iniciou sua ocupao a partir do

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DO HOSPITAL BARRA DOR

O Hospital Barra DOr foi

IMPLANTAO DO HOSPITAL BARRA DOR

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DO HOSPITAL BARRA DOR

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A edificao possui padro normal construtivo

DO HOSPITAL BARRA DOR

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Medise Medicina Diagnostico e Servios S/A

ndice Valor Corrigido

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valor total dos pagamentos corrigidos

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CLCULO DO VALOR DO IMVEL

CLCULO DO VALOR DO TERRENO

Valor do terreno = US$ 318.742,35

Localizao: Av. das Amricas, prximo Clinica So Bernado Barra da Tijuca

Localizao: Av. das Amricas Km 11, prximo ao Condomnio Interlagos Barra da

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2 - Fator de Transposio ( fator de localizao) Ft

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Fa = (rea do elemento pesquisado / rea do imvel avaliando) n

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Assim, para o imvel avaliando, sendo o valor unitrio

Na data de 01 de maio de 1989, o dlar equivalia a 1,027, dessa

O valor do incio do contrato n 2.89.65.005-4, foi de NCZ$

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CLCULO DO VALOR DO TERRENO PELO MTODO

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Diviso em classes para determinao do valor de deciso:

Valor = R$ 1.686,00 / m x 16.681,00 m

Valor do terreno = R$ 28.124.166,00

CLCULO DO VALOR DO TERRENO PELO