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EXMA. SRª. DRª. JUIZA DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA

COMARCA DE ....................................... - SP.

PROCESSO Nº.

..............................................., engenheiro civil,

perito judicial nomeado e compromissado nos Autos da AÇÃO DE
EXECUÇÃO, tendo como requerente BANCO BRADESCO S/A, e como
executados:......................................................................................................, vem
após estudos circunstanciados do problema, diligências e pesquisas atinentes aos
Autos, apresentar à V.Excia., suas conclusões consubstanciadas no presente

LAUDO DE AVALIAÇÃO
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ÍNDICE

I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

II - ÂMBITO DA PERÍCIA

III - VISTORIA

IV - CRITÉRIOS UTILIZADOS

V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS

VI - NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

VII - AVALIAÇÃO

VIII - CONCLUSÃO

IX - ENCERRAMENTO

X - ANEXOS

REQUERENTE : BANCO BRADESCO S/A.

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REQUERIDO: EDER CANZIANI E OUTROS

I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

O presente Laudo de Avaliação tem por objeto avaliar

vários Imóveis localizados nas Ruas Martim Francisco e Brigadeiro Tobias, no
centro deste município e comarca de............................., face a Ação de Execução
em tela.

Alega o Exequente ser credor dos Executados de

quantia certa, oriunda do Instrumento particular de confissão de dívida,
celebrado entre o Exequente e o primeiro executado. Que o devedor pagou
parcialmente seu débito. Requer então citação dos executados para pagamento do
restante do débito ou nomeiem bens a penhora. Não efetuado o pagamento
solicitado foi ofertado bens a penhora.

Os Imóveis ofertados em questão, foram objeto de

penhora conforme consta do Mandato e Auto de Penhora e Depósito, às fls. 34
dos Autos. Os Bens penhorados são caracterizados por uma casa residencial de
alvenaria e 4 faixas de terrenos localizados no perímetro central deste município
de............................., conforme segue descrito: a) 50% de uma casa residencial
de alvenaria, situada na Rua Martim Francisco sob n.º 200 e seu respectivo
terreno medindo 8,00 metros de frente e nos fundos por 25,00 metros em ambos
os lados – matrícula de n.º 7.047. b) 50% de uma faixa de terreno situado na
Rua Martim Francisco, medindo 1,40 mts de frente por 25,00 mts da frente aos
fundos - matrícula. de nº. 4.091. c) 50% de um terreno em forma de corredor,
medindo 1,00 metro de frente por 25,00 mts da frente aos fundos, situado
também na Rua Martim Francisco - Transc. nº. 3.146. d) 50% de uma faixa de
terreno medindo 3,00 mts de frente por 20,00 mts da frente aos fundos, situado
na Rua Brigadeiro Tobias - Transc. nº. 480 e 487. e) 50% de uma faixa de
terreno encravado, próxima aos demais, medindo 8,00 mts por 25,00 mts -
Transc. nº. 480 e 487; todas as Transcrições anotadas no CRI de...........................

Sendo necessário a Avaliação dos Imóveis em questão,

decidiu o M.M. JUIZ pela realização da Perícia, sendo nomeado como Perito
este signatário para tão honroso mister.
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II - ÂMBITO DA PERÍCIA

Analisando os Autos, no entender deste signatário, a

presente perícia deverá ter a seguinte finalidade precípua.

a) Estudar os Autos assim como a documentação juntada ao processo,

b) Vistoriar os Imóveis e verificar as condições atuais dos mesmos,

c) Demonstrar Critérios Utilizados no cálculo da Avaliação,

d) Avaliar os Imóveis, considerando todas as benfeitorias existentes,

e) Tecer Comentários e a Conclusão,

f) Responder quesitos, se formulados.

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III - VISTORIA

Por ocasião da vistoria aos Imóveis, foram levantadas

todas as suas características, segundo as Normas de Avaliação e Laudos para
imóveis urbanos da ABNT - os quais vão descritas a seguir.

III.1 – DO LOCAL:

a. LOCALIZAÇÃO :

Os imóveis em questão estão localizados nas Ruas

Martim Francisco e Brigadeiro Tobias, no perímetro central
deste município e comarca de...........................................

b. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL:

b.1. Caracterização Física: A área em que estão

localizados os Imóveis apresenta relevo com pequeno declive
e um solo firme e seco.

b.2. Melhoramentos Públicos: A área de localização

dos Imóveis apresenta todos os melhoramentos públicos, tais
como: rede de água, esgoto, energia elétrica, de telefone,
pavimentação, guia e sarjeta entre outros, por estar encravado
em área central do município.

b.3. Serviços Comunitários: Todos os serviços

comunitários, tais como: Escola, Centro de Saúde, Comércio,
Igreja e outros, estão próximos da área que abrange os
Imóveis; e fazem parte de área residencial / comercial.

b.4. Potencial de Utilização: Por estarem localizados

em perímetro urbano, no centro, os imóveis tem boa
disponibilidade de mão de obra.
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III.2 - DOS IMÓVEIS :

Com referência aos imóveis a serem avaliados, após

vistoria, identificação e caracterização dos mesmos, fez-se a descrição de cada
um separadamente, identificando suas medidas e confrontações. Observa-se que
todos os imóveis penhorados, e descritos são caracterizados por faixas de
terrenos tirados de uma área a maior. Que o imóvel identificado no item e está
encravado em uma área maior, conforme demonstrado nas descrições dos
confrontantes, e por isso sofre uma depreciação. Segue a descrição:

a. Imóvel de matrícula nº. 7.047

O terreno onde se localiza o Imóvel em questão possui

formato regular e topografia relativamente plana. O solo aparenta ser
seco e firme para receber construções de qualquer porte, obedecendo
evidentemente as posturas municipais. Encerra uma área total de
200,00 m², dentro das medidas e confrontações: pela frente em 8,00
metros com a Rua Martim Francisco; de um lado com o Sr. Antônio
Queiroz Sobrinho, visto da rua, em 25,00 metros; pelo outro lado com
a Congregação Cristã do Brasil, também em 25,00 metros e finalmente
pelos fundos, em 8,00 metros com Pedro Beloni, composto por parte
do lote 07 da quadra 07. Sobre o terreno citado encontra-se edificada
uma benfeitoria composta por uma residência em alvenaria, coberta
com telhas de barro, com aproximadamente 140,00 m² de área
construída e idade aparente de 40 anos.

b. Imóvel de matrícula nº. 4.091

O terreno onde se localiza o Imóvel em questão possui

formato regular e topografia relativamente plana. O solo aparenta ser
seco e firme para receber construções de qualquer porte, obedecendo
evidentemente as posturas municipais. Encerra uma área total de 35,00
m², dentro das medidas e confrontações: pela frente em 1,40 metros
com a Rua Martim Francisco; de um lado com o transmitente, visto da
rua, em 25,00 metros; pelo outro lado com o adquirente, também em
25,00 metros e finalmente pelos fundos, em 1,40 metros com
Hermenegildo Perazollo ou sucessores, sem qualquer benfeitoria
instalada.
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c. Imóvel de transcrição nº. 3.146

O terreno onde se localiza o Imóvel em questão possui

formato regular e topografia relativamente plana. O solo aparenta ser
seco e firme para receber construções de qualquer porte, obedecendo
evidentemente as posturas municipais. Encerra uma área total de 25,00
m², retirado de uma área maior que perfaz 500,00 m², dentro das
medidas e confrontações: pela frente em 1,00 metro com a Rua Martim
Francisco; de um lado com os transmitente, de outro com o adquirente
em 25,00 metros vistos por quem da rua olha, e finalmente, pelos
fundos, em 1,00 metro com Hermenegildo Perazollo ou sucessores;
imóvel este sem benfeitorias.

d. Imóvel de transcrição nº. 480 e 487

O terreno onde se localiza o Imóvel em questão possui

formato regular e topografia relativamente plana. O solo aparenta ser
seco e firme para receber construções de qualquer porte, obedecendo
evidentemente as posturas municipais. Encerra uma área total de 60,00
m², dentro das medidas e confrontações: pela frente em 3,00 metros
com a Rua Brigadeiro Tobias; de um lado com o inventariante, de
outro com Ângelo Beloni, ambos em 20,00 metros visto da rua, e
finalmente, pelos fundos, em 3,00 metros com o mesmo inventariante.
A Faixa de terreno descrito foi retirado de uma área a maior de 500,00
m². Não há benfeitoria instalada.

e. Imóvel de transcrição nº. 480 e 487

O terreno onde se localiza o Imóvel em questão possui

formato regular e topografia relativamente plana. O solo aparenta ser
seco e firme para receber construções de qualquer porte, obedecendo
evidentemente as posturas municipais. Encerra uma área total de
200,00 m², encravado, dentro das medidas e confrontações: de um lado
com Paulo Canziani e a Congregação Cristã do Brasil em 8,00 metros;
pelas laterais, em 25,00 metros com o Dr. Mário Marcondes dos Reis
ou sucessores e com Hermenegildo Perazollo; e finalmente de outro
lado em 8,00 metros com o inventariante.
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IV - CRITÉRIOS UTILIZADOS

Para a avaliação dos Imóveis em questão, valemo-nos

da Norma de Avaliações e Laudos urbanos, que consiste e se
fundamenta na pesquisa de valores de mercado de Bens Imóveis,
comparáveis aos avaliandos, levando-se em conta todos os fatores que
influenciam direta e indiretamente em seu valor final, bem como,
opiniões diretas aos imóveis.

Pelas características de 4 (quatro) dos 5 (cinco) bens

penhorados, por tratar-se de faixas de terreno, os valores deverão ser
arbitrados a um lote base, que servirá de comparação para se apurar o
valor dos lotes que abrigam estas faixas de terras avaliandas, e que terá
seu valor médio convertido em metros quadrados – qmf. para que se
possa apurar os valores desses quatro imóveis citados.

O terreno base adotado como parâmetro para arbitrar e

apurar os valores de mercado destes, levando-se em consideração a
localização dos imóveis penhorados, foi de: 12,00 metros de frente por
25,00 metros da frente aos fundos, que encerra uma área total de
300,00 m². Desta forma, utilizaremos para o cálculo do valor atribuído
ao Imóvel, a média dos valores encontrado na pesquisa de valores, ou
seja:

V = qmf x área do terreno

Onde : Va = Valor da residência ,

Vb, Vc, Vd e Ve = Valores das faixas de terreno

Portanto: O valor total da avaliação dos imóveis será:

V total = Va + Vb + Vc + Vd + Ve
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V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS

Os elementos comparativos da pesquisa de mercado
sofrerão as seguintes transformações:
 Fator de Oferta
 Fator de Atualização
 Fator de Ponderação
 Fator de Transposição

Será considerado uma dedução de 10% no preço

ofertado ao imóvel base, decorrente da elasticidade das ofertas; e de mais 20%,
por depreciação, ao imóvel que esta encravado conforme descrito no item e.
Não serão adotados critérios de transporte, uma vez que
os elementos pesquisados são moradores da região; bem como, as opiniões
foram diretas a um imóvel base no local em questão.
Não será utilizado fator ponderação pelo motivo das
pesquisas serem de opiniões diretas.
Os valores encontrados não serão atualizados, visto a
recente data da pesquisa e a estabilidade de mercado para o bem avaliando.

VI - NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com a ABNT, a NBR 5.676, que versa
sobre Avaliações de Imóveis Urbanos, em seu item 7, trata dos níveis de precisão
utilizados na avaliação.

Será adotado neste trabalho, o nível de precisão que

consiste em pesquisas de elementos que contribuem para formar a convicção do
valor, indicado de forma resumida, ou que, respeitados os demais, atendem
apenas parcialmente os seguintes requisitos da precisão rigorosa.
a) Quanto a atualidade dos elementos;
b) Quanto a semelhança dos elementos com o Imóvel avaliando;
c) Quanto a confiabilidade do conjunto de elementos, assegurada por:
 Homogeneidade entre si,
 Contemporaneidade,
 E, o número de dados de mesma natureza, efetivamente utilizados, maior
ou igual a 05;
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VII - AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS

Será determinado o valor do Bem Penhorado, através

de avaliação direta do Imóvel (caso da residência), ou de Imóveis comparáveis
ao avaliando (caso das faixas de terreno), utilizando-se ao final, a expressão
indicada no Item IV - Critérios Utilizados; ou seja :

V = qmf x área do lote para o cálculo das faixas de terreno

Sendo: Valor total = Va + Vb + Vc + Vd + Ve - Portanto teremos:

Denominação
Dos Área dos Valor do qmf Valor final 50% do Valor
Imóveis Imóveis R$ / m² R$ R$
m²
Imóvel a – Residência 140,00 - 32.000,00 16.000,00
Imóvel b – Lote 35,00 50,14 1.754,90 877,45
Imóvel c – Lote 25,00 50,14 1.253,50 626,75
Imóvel d – Lote 60,00 50,14 3.008,40 1.504,20
Imóvel e – Lote 200,00 40,11 8.022,00 4.011,00
Total ------- ------- 46.038,80 23.019,40

OBSERVAÇÃO: Como a penhora recai sobre 50% dos imóveis listados,

teremos:

50 % do VALOR TOTAL APURADO : Vt = R$ 23.019,40

O montante apurado para os Imóveis que foram penhorados e

avaliados, ou seja; 50% de todos os terrenos listados,
somados resultou em: R$ 23.019,40 (vinte e três mil,
dezenove reais e quarenta centavos ).
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VIII - CONCLUSÃO

O presente Laudo de avaliação procurou obedecer

todos ditames das Normas brasileiras de Avaliações e Perícias para imóveis
Urbanos.

Para se avaliar os Imóveis em questão, adotou-se o

método de pesquisa direta de mercado ao bem avaliando, ou em imóveis
comparáveis e com as mesmas características dos referidos. No caso específico
adotou-se um terreno base de dimensões 12,00 x 25,00 mts.

O valor total apurado aos Imóveis avaliados foi :

Valor Total dos Imóveis : R$ 46.038,80 (quarenta e seis mil, trinta e

oito reais e oitenta centavos)

Como o bem total penhorado, refere-se a 50 % do

valor total dos imóveis caracterizados e avaliados no presente laudo, teremos
como valor correspondente o montante de:

50% do Valor Total dos Imóveis : R$ 23.019,40 (vinte e três mil,

dezenove reais e quarenta centavos)

Os valores encontrados na avaliação, foram obtidos

com base no mês de maio de 2.003.

Este perito avaliador procurou fornecer todos os

subsídios necessários para a resolução da lide, pelo Meritíssimo Julgador.
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IX - ENCERRAMENTO

Dando por terminado o seu trabalho, datilografei o

presente Laudo de Avaliação, que compõe-se de 12 doze folhas impressas de um
só lado, vindo as demais rubricadas e esta datada e assinada.

X - ANEXO

Anexo 1 - Elementos de pesquisa

Anexo 2 - Solicitação de honorários definitivos

..................................., 21 de maio de 2.003.

Eng. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
CREA zzzzzzzzzzzzzzz.
Perito
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ANEXO 1

Elementos de Pesquisa
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ELEMENTOS DE PESQUISA PARA OS IMÓVEIS

ELEMENTO N° 01

Ofertante : SSSSSSSSSSSSSSSSS– Imobiliária

ELEMENTO N° 02

Ofertante : JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ - Cartorário

ELEMENTO N° 03

Ofertante : Eng° WWWWWWWWWWWWW

ELEMENTO N° 04

Ofertante : Eng° AAAAAAAAAAAAAAAAA

ELEMENTO N° 05

Ofertante : Eng° RRRRRRRRRRRRRRRRRR

ELEMENTO N° 06

Ofertante : TTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTT - Construtor

ELEMENTO N° 07

Ofertante : Engº FFFFFFFFFFFFFFFFFFFFFF

Obs. : Todos os elementos ofertantes são moradores deste município e conhecedores do

mercado imobiliário em questão.
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RESUMO :

Imóvel “a” Lote Base : 12,00 x 25,00

Elementos Residência em
De Alvenaria
Pesquisa Valor Ofertado Valor com dedução
R$ R$ de 10% - R$
Elemento. 01 30.000,00 15.000,00 13.500,00
Elemento. 02 30.000,00 15.000,00 13.500,00
Elemento. 03 35.000,00 18.000,00 16.200,00
Elemento. 04 32.000,00 17.000,00 15.300,00
Elemento. 05 35.000,00 20.000,00 18.000,00
Elemento. 06 30.000,00 17.000,00 15.300,00
Elemento. 07 32.000,00 15.000,00 13.500,00

Total 224.000,00 117.000,00 105.300,00

Média 32.000,00 16.714,29 15.042,86

Obs.: Não houve discrepância dos elementos pesquisados, portanto:

Média apurada na pesquisa R$ 15.042,86

Qmf = --------------------------------------- = ----------------------
Área do lote base 300,00 m²

Qmf-b,c,d = R$ 50,14 / m² para os lotes denominados de: b, c, d

Quanto ao lote denominado e, face estar encravado, terá uma depreciação da

ordem de 20%. Portanto teremos:

Qmf-e = R$ 50,14 / m² x 0,80 Qmf-e = R$ 40,11 / m²