Estudo de Viabilidade para construção de Edificações

O Local
Terreno com área de 475,00m² no bairro Vila da Prata no município de Mogi das Cruzes de frente
para Rua João Eugênio, rua existente na planta de zoneamento mas ainda não implantada.

LOCAL

Localizado num raio de 5km dos principais bairros do município e de fácil acesso ao centro da
cidade e rodovias de acesso a outros municípios.

Índices Urbanísticos
Localizado em ZOP-2 permite uma construção de com ocupação no terreno de até 237,50m²
desde que respeitados os limites apresentados abaixo.
O Zoneamento

LOCAL

LOCAL

Terreno possui córrego nos fundos sendo necessário manutenção de área de preservação.
 30 metros

LOCAL

Verificar junto ao órgão competente os distanciamentos do eixo do córrego até limite

do lote. A imagem acima foi comparada com o zoneamento do município em escala
aproximada.

O entorno
Localizado em área estritamente residencial com acesso facilitado por rua asfaltada,
possui transporte público com ponto ao lado do terreno que divide com área da
prefeitura que posteriormente poderá ser transformada em praça.
Indica-se a implantação de edificação residência para retorno de investimento a curto e
médio prazo, o uso comercial é indicado se houver constatação da continuidade da rua
e justifica-se apenas a longo prazo, não sendo indicado pra o retorno financeiro
desejado.

Abaixo são apresentadas pesquisas de mercado realizadas com custo de venda de

imóvel na região.

Foram consultados alguns imóveis à venda no entorno:

CASA 1 – Terreno de 150,00m² com construção de 150,00m² sendo 1 banheiro, 3
dormitórios, sala, cozinha, área de serviço e 2 vagas de garagem no valor de R$
360.000,00 ou aluguel de R$1.650,00.
CASA 2 – Terreno de 125,00² com construção de 140,00m² sendo, 2 banheiros, 3
dormitórios, sala, cozinha, área de serviço, churrasqueira e duas vagas de garagem no
valor de R$ 380.000,00.
CASA 3 – Sobrado com 75,00m² em világio ao lado do terreno em questão, com 2
quartos, sala, cozinha, 1 banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem no valor de
R$240.000,00.
Observação: todas as casas já possuem morador.
Assim temos
CASA 1 = R$ 2.400,00 por m²
CASA 2 = R$ 2.714,30 por m²

CASA 3 = R$ 3.200,00 por m² (vizinho)

Todos os imóveis estão implantados em lotes com média de valor de R$650,00m² de
área aproveitável.

Considerações para implantação:

- Divisão do lote em dois, mantendo a frente com 5 metros cada;
- Construção de uma casa térrea com até 70,00m² em cada lote com 1 dormitório, 1
suíte, 1 banheiro social, sala, cozinha, área de serviço e garagem para 2 carros;
- Construção em alvenaria convencional para facilidades de reforma e acréscimo de
área;
Assim temos:
Sendo casa nova em lote com área maior e construções independentes o imóvel poderá
ser vendido a partir de R$270.000,00 podendo aumentar de acordo com acabamentos a
serem utilizados e atrativos a serem instalados.

Custos aproximados de obra

O CUB (custo unitário básico da construção civil) SP prevê um custo médio de obra de
R$1575,15m² (sem BDI) para construções de padrão simples em acordo com a intenção
deste sendo assim o custo médio para a implantação das duas residências seria de
R$220.000,00 devendo ser acrescido o BDI (benefícios e despesas indiretas) que poderá
ser variável entre 20% e 30% dependendo do projeto final e acabamentos.
Casa térrea de aproximadamente 70,00m² em construção de alvenaria convencional
prevendo fachada contemporânea para atrativo de venda