SOLICITAÇÃO DE REVISÃO DE AVALIAÇÃO

PROPONENTE: DANIEL XXXXXXXXX

ENGENHEIRO RT: JOHNIS PASTORI DA SILVA JÚNIOR

MOTIVOS DO INCONFORMISMO:
1 – O projeto proposto possui área equivalente de 54,85 m², isso quer dizer que toda a área
construída é de laje, inclusive a área de serviços que possui 4,8 m².

Solicita-se verificar os dados utilizados por esta empresa de engenharia para verificar se a área
construída utilizada foi a área equivalente, pois muitas casas no município itumbiarense
possuem cerca de 30% da área construída sendo varandas, o que é muito mais econômico
para ser construída.

2 – Como este engenheiro não teve acesso aos dados coletados pelo avaliador, não é possível
afirmar, mas há indícios de que os dados da amostragem não sejam similares ao imóvel
avaliando, principalmente quanto à variável independente Área do Terreno.

Esta afirmação é possível, porque utilizando a equação descrita no laudo e reproduzida no

item 3 desta solicitação, se o alterarmos esta variável de um terreno de 250 m² para um de
125 m² a diferença é apenas de R$ 6 mil, enquanto na verdade isso reflete em mais de R$ 30
mil.

É certo que muitos construtores locais se aproveitam da indefinição da legalidade do famoso

condomínio e constroem suas casas para venda em terrenos minúsculos e auferem lucros
abusivos.

O proponente quer construir sua casa num terreno inteiro, então a avaliação deve considerar
tal situação e ter dados similares com esta condição de terreno inteiro.

3 – A equação de regressão linear apresentada pela empresa de Engenharia possui

inconsistências, senão vejamos:

VALOR UNITÁRIO1/2 = +29,71982149 – 0,02088324868 * Área Privativa + 0,248695093 * Área

do Terreno1/2 – 0,1432971604 * Idade Aparente – 1862,159078 / Setor Urbano 2 + 1,227239265
* Data do Evento + 0,435000953 * Padrão de Acabamento 2

3.1 – Solicita-se verificar a variável independente Setor Urbano, uma vez que a Planta de
Valores Genéricos de Itumbiara-GO foi elaborada no ano de 2012 e de lá para cá não teve
alguma alteração sequer. O bairro Sonho Verde da elaboração da PVG para agora foi bastante
povoado e com casas de padrão médio.

1
Imagem 01: Imagem satelital do ano de 2011, onde mostra o loteamento Sonho Verde
totalmente despovoado às vésperas da elaboração da PVG vigente. Fonte Google Earth

Imagem 02: Imagem satelital do ano de 2019, onde mostra o loteamento Sonho Verde com
alto índice de ocupação. Fonte Google Earth

3.2 – A Variável independente Padrão de Acabamento está com o valor 4. Esse valor se refere
ao padrão de acabamento médio ou baixo? Pois, esta construção conforme projeto e PFUI está
enquadrada no padrão médio de acabamento da NBR 12.721/2006, uma vez que possui laje,
porcelanato, cerâmica até o teto nos banheiros e cozinha, granitos nas bancadas da pia e
lavatórios, paredes emassadas, etc.

4 – Falha no preenchimento do Laudo de Análise:

4.1 – Os pisos, conforme PFUI, são porcelanato 50x50 cm, não cerâmica como colocado no
Laudo, logo isso é um fator valorizante da variável Padrão de Acabamento;

2
4.2 – Adoção do valor mínimo do modelo de regressão linear: Essa adoção não encontra
qualquer fundamento plausível, haja visto que ainda que os dados da amostra sejam todos de
oferta raramente os preços praticados na região são diferentes.

Outra coisa, o terreno do proponente é inteiro o que em comparação aos dados utilizados,
muito provavelmente, não são de terrenos inteiros e sim de lotes desdobrados ou de
condomínios de casas (desdobros forçados).

5 – Subsídio comparativo:

Como subsídio comparativo utilizamos a A.S n° 7375.4502.000474372/2019.01.01.01 da

proponente Edilene Soares Marques, cujo Responsável Técnico também o mesmo que esta
subscreve.

O imóvel possui o mesmo padrão de acabamento, está sendo construído no mesmo bairro
Sonho Verde, com o lote também com a mesma área de 250 m2, com área de 56,88 m² (muito
similar ao do proponente) e a avaliação considerando como se o imóvel estivesse pronta
chegou a um valor de R$ 2.637,13 p/ m², isso porque nesta equação de regressão adotada a
área do terreno influencia no valor final do imóvel.

Valor Unitário = +295,4224919 + 18604,57682 / Área Construída + 0,761670238 * Área do

Terreno – 706,0862202 / Estado de Conservação + 495,3291295 * Padrão de Acabamento +
1,078368864 * Setor Urbano

Tal laudo já foi enviado pelo aplicativo de trocas de mensagens WhatsApp para o responsável
da empresa de Engenharia.

6 – Imóveis semelhantes:

Na mesma região estão sendo ou foram comercializados imóveis residenciais com

características semelhantes, conforme dados a seguir:

 Imóvel 1:
o Endereço Completo: Rua XXXXXX, Qd. XX, Lt. XX, Bairro XXXX, Itumbiara-GO.
o Informante: Nome do vendedor, corretor ou imobiliária.
o Telefone de Contato: XXXXXX
o Tamanho do lote: 12 x 30 m, ou seja, 360 m².
o Imóvel de Esquina ou de meio de quadra.
o Topografia: aclive, declive ou plano.
o Área construída: 70,00 m².
o Valor do Imóvel: R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).
o Valor de oferta ou Valor de transação.
o Configuração dos cômodos: 01 sala, 01 cozinha, 02 quartos, hall de circulação,
01 banheiro e área de serviços.
o Idade Aparente: Novo

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  Imóvel 2:
o Endereço Completo: Rua XXXXXX, Qd. XX, Lt. XX, Bairro XXXX, Itumbiara-GO.
o Informante: Nome do vendedor, corretor ou imobiliária.
o Telefone de Contato: XXXXXX
o Tamanho do lote: 12 x 30 m, ou seja, 360 m².
o Imóvel de Esquina ou de meio de quadra.
o Topografia: aclive, declive ou plano.
o Área construída: 70,00 m².
o Valor do Imóvel: R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).
o Valor de oferta ou Valor de transação.
o Configuração dos cômodos: 01 sala, 01 cozinha, 02 quartos, hall de circulação,
01 banheiro e área de serviços.
o Idade Aparente: Novo

 Imóvel 3:
o Endereço Completo: Rua XXXXXX, Qd. XX, Lt. XX, Bairro XXXX, Itumbiara-GO.
o Informante: Nome do vendedor, corretor ou imobiliária.
o Telefone de Contato: XXXXXX
o Tamanho do lote: 12 x 30 m, ou seja, 360 m².
o Imóvel de Esquina ou de meio de quadra.
o Topografia: aclive, declive ou plano.
o Área construída: 70,00 m².
o Valor do Imóvel: R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).
o Valor de oferta ou Valor de transação.
o Configuração dos cômodos: 01 sala, 01 cozinha, 02 quartos, hall de circulação,
01 banheiro e área de serviços.
o Idade Aparente: Novo

7 – Pedido:

Diante dos argumentos supracitados requer que o valor do imóvel seja revisionado para R$
140 mil ou mais e que o financiamento tenha viabilidade econômica-financeira sendo
aprovado.

JOHNIS PASTORI DA SILVA JÚNIOR DANIEL XXXXXXXXXX

ENG. CIVIL CREA-GO: 16.872 CPF: XXXXXXXXXXXXXX