Data: 25/04/17 EVTL – ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICA E LEGAL Revisão:

CLIENTE: CARGLASS AUTOMOTIVA LTDA

CNPJ: 68.062.827/0022-98
ENDEREÇO: AV. DAS AMÉRICAS, 10495 - BARRA DA TIJUCA - RIO DE
JANEIRO

IMOVEL: AV. GUILHERME DE ALMEIDA, Nº 10 ESQUINA COM A

AVENIDA DAS AMERICAS
RECREIO DOS BANDEIRANTES - RIO DE JANEIRO

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RUA CORONEL CARLOS MATTOS, 236 – CENTRO – NOVA IGUAÇU/RJ
CEP: 26.210-200
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1. CARACTERISTICAS FÍSICAS
1.1. ENDEREÇO

RUA: AVENIDA GUILHERME DE ALMEIDA, Nº 10 CEP: 22790-701

BAIRRO: RECREIO DOS BANDEIRANTES
CIDADE: RIO DE JANEIRO UF: RJ

1.2. MAPA VISTA ÁEREA

FIGURA 1

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1.3. LOCALIZAÇÃO

FIGURA 2

1.4. LEVANATAMENTO FOTOGRÁFICO

FOTO 1: FACHADA DO IMOVEL

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FOTOS ÁREA EXTERNA

FOTO 2: ÁREA EXTERNA PARA RUA GUILHERME DE ALMEIDA

FOTO 3: ÁREA EXTERNA PARA AV DA AMÉRICAS

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FOTOS ÁREA INTERNAS

FOTOS 4 E 5: ÁREA DO SALÃO

FOTOS 6: CORREDOR FUDOS

FOTO 7: ENTRADA FUNDOS

FOTO 8: COZINHA

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2. LEGAL IMOBILIÁRIO

2.1. DADOS

INDICES URBANISTICOS PERMITIDOS:

ZONA: ZONA ESPECIAL 5 (ZE5)

SUBZONA: A-20
ÁREA TOTAL DE EDIFICAÇÃO: 658,75 m² (IAA x S = 1,25 x 527)
TAXA DE OCUPAÇÃO: 50%
INDICE DE APROVEITAMENTO DA ÁREA: 1,25
TAXA DE PERMEABILIDADE:
NOTA: O art. 156 da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) determina que:
“Art. 156 - No caso de regularização de edificações poderá ser admitida,
a critério dos órgãos municipais competentes, a adoção de soluções
técnicas alternativas ou medidas compensatórias para atendimento da
taxa de permeabilidade.”

TESTADA MÍNIMA DO LOTE: 15,00 m

GABARITO MÁXIMO: 02 pavimentos

RECUOS MÍNIMOS:
FRENTE: 10,00 m (Avenida das Américas)
LATERAL: isento
FUNDOS: isento
FRENTE: 3,00 m (Avenida Guilherme de Almeida)

NOTA: A legislação urbanística vigente para o imóvel é a determinada na Lei

Complementar 111/2011 (Plano Diretor) e o Decreto 3046/1981, que estabelecem as
condições de uso e ocupação do imóvel.

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2.2. ESTACIONAMENTO

DIMENSÃO MÍNIMA: 2,50 x 5,00

QUANTIDADE: 1:30 (vaga por m² de área útil da unidade) de acordo com o Quadro
VII – Estacionamento e Guarda de Veículos.

VAGAS P.N.E.: 2%, com mínimo de 1 vaga (CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES

DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO)

VAGAS IDOSO.: 5%, com mínimo de 1 vaga (CÓDIGO DE OBRAS E

EDIFICAÇÕES DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO)

VAGAS POR m²:1:30 (vaga por m² de área útil da unidade)

PÁTIO CARGA E DESCARGA: não obrigatório

VAGA PARA MOTO: não obrigatório

ÁREA DE EMBARQUE E DESEMBARQUE: não obrigatório

2.3. PUBLICIDADE
NOTA: As limitações de Publicidade estão estabelecidas no Decreto nº 40.712/2015,
regulamenta a publicidade de letreiros na cidade do Rio de Janeiro.

2.4. PROTEÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

Exigências para Sistema de Proteção e Combate a Incêndio (SPCI), para a atividade

solicitada, conforme CNPJ apresentado, para imóveis com medidas inferiores à
900,00 m²:
( x ) Extintores
( ) Hidrantes
( ) Rede de Splinkers

NOTA: Imóveis de uso comercial com até 02 pavimentos e área construída inferior à
900,00 m², será isenta da exigência de adoção de Hidrantes no SPCI.

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3. DADOS CADASTRAIS

FACHADA PRINCIPAL: Avenida das Américas

FACHADA LATERAL: Avenida Guilherme de Almeida, nº 10
CONTRIBUINTE: HEITOR CARLOS BASTOS TIGRE
INSCRIÇÃO DE IMÓVEIS: 0.391.479-3
DIVIDA ATIVA: ***
MULTAS: ***
ÁREA DO TERRENO (m²):
APRESENTADA NO IPTU: 108,00 m²
APRESENTADA NO RGI MATRÍCULA Nº 215.380: 900,00 m²
NOTA: Solicitar Certidão da matrícula 29.229, referente ao imóvel nº10,
da Av. Guilherme de Almeida, lote 14, quadra 116, PA 19672.

TESTADA (m):
APRESENTADA NO IPTU: 16,00 m
APRESENTADA NO RGI MATRICULA Nº 215.380: 12,00 m
ÁREAS (m²):
CONSTRUIDA IPTU: 153,00 m²
CONSTRUIDA RGI: 152,95 m² (conforme certidão 012582)
QUANTIDADE DE PAVIMENTO: 01

NOTA: A Certidão de Ônus Reais da Matricula 215380 do 9º Ofício de Registro de

Imóveis, foi emitida em 27 de março de 2001, referente ao lote 02 do PAL 43994, com
testada para Avenida das Américas, localizado na esquina formada pela citada Avenida
das Américas, lado ímpar, com a Avenida Guilherme de Almeida, lado par. Porém,
podemos verificar que na AV01 (Averbação de Remembramento e Desmembramento),
datada de 21/10/1996, da própria Certidão, está informado que foi averbado com o nº 08
na matricula 26382, nº 11 na matricula 29228 e nº 10 na matricula 29229 e o
remembramento e desmembramento dos lotes 12, 13 e 14 da quadra 16 – Gleba “A”, do

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qual originou o imóvel desta matricula. E conforme Certidão de Elementos Cadastrais da

Inscrição de IPTU, emitida em 04/05/2000, o imóvel é o Nº 10 da Avenida Guilherme de
Almeida, lote 14 da quadra 116 – PA 19672, com dados: tipologia: loja, utilização: não
residencial, área: 153,00 m².
E apresenta divergências das áreas apresentadas no Cadastro de IPTU sob nº de
inscrição 0.391.479-3 da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, que apresenta área de
terreno de 108,00 m² e área edificada de 153,00 m² e conforme vistoria em loco a área
construída se aproxima de 200,00 m² e a área de terreno ultrapassa 400,00 m². Em relação
ao Certidão de Ônus Reais da matricula do RGI, a área edificada confere com a medida
constata no IPTU e na Certidão de Habite-se, porém em relação a área de terreno, não
podemos analisar, pois será necessário solicitar uma certidão atualizada da matricula
29.229, referente ao nº 10 da Avenida Guilherme de Almeida, lote 14 da quadra 116.
Esta situação de não regularidade do imóvel irá interferir na legalização da
empresa no imóvel, pois, em audiência na 5º GLF, fui informado que a Consulta Prévia
protocolada pelo nº 2017065398, será negada devido a não regularidade do imóvel, porém
foi informado pelo Srº. Duda (chefe de Cartório da 5ª GLF) que a atividade é permitida,
para o zoneamento da Avenida das Américas.
Existe a possibilidade de ocorrer uma cobrança complementar de IPTU, devido a
alteração de área de terreno, alteração de área edificada e alteração do endereço para
Avenida das Américas.

4. OBSERVAÇÕES E RECOMENDAÇÕES LEGAIS

Recomenda-se que, se existir o interesse no prosseguimento, sugerir aos

PROPRIETÁRIOS, um pré-contrato, estabelecendo-se o prazo de 90 dias para a
aprovação das obras pretendidas, junto a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro,
apresentando um projeto composto pelo arranjo geral da transformação da edificação
comercial existente, sendo necessário alguns ajustes no imóvel, pois qualquer
irregularidade que confronte com a legislação atual, para efeito de solicitação de licença
de reforma, deverá ser resolvida, para efeito de exemplo, observa-se que a Taxa de
Ocupação do Imóvel está acima da permitida que é 50% da área do terreno, o que será
fácil de ser resolvido, tendo em vista que cerca de 50 % da área construída é formada por

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telheiro com forro, além das modificações pretendidas, para então efetivar a locação do
imóvel.

A atividade pretendida é permitida com frente para a Avenida das Américas,

porém considerando que o IPTU está com endereço para Av. Guilherme de Almeida, nº
10, conforme anexo III – IPTU Inscrição 0.391.479-3.

É importante levar em consideração, que além da excepcional localização do

imóvel, e da presença na vizinhança de diversos estabelecimentos comerciais, o imóvel
possui duas testadas, o que facilitará o layout para a atividade comercial, além da testada
principal ter frente para Avenida das Américas, uma das vias de maior fluxo e importância
da Região Oeste do Rio de Janeiro.

O acima exposto, reflete as condições gerais levantadas, para o aproveitamento e

ocupação na forma legal, para a atividade pretendida na edificação.

Em caso de opção pelo prosseguimento, e a evolução das informações, é

necessária a obtenção de uma Certidão de Informação de Zoneamento (CI) junto à SMU
– Secretária Municipal de Urbanismo, antes da abertura do processo de aprovação de
projeto e licenciamento. Em caso de dúvidas ou esclarecimentos sobre o conteúdo deste
relatório, solicito o encaminhamento por e-mail ou através de contato telefônico.

5. REGULARIDADE E VIABILIDADE DO IMÓVEL

O IMÓVEL NÃO SE ENCONTRA REGULAR COM A PREFEITURA, POIS
SOFREU ACRÉSCIMOS DE ÁREA SEM LICENÇA DE OBRA.

5.1. DOCUMENTAÇÕES APRESENTADAS

MATRÍCULA DO RGI: Sim, porém muito antiga, de 2001. Deverá ser solitado uma
certidão atualizada da matrícula 29.229, do nº 10 da avenida guilherme de almeida, lote
14, q. 116, do PA 19672.
INSCRIÇÃO DO IPTU: 0.391.479-3
HABITE-SE: Sim, porém o imóvel sofreu acréscimo e não foi regularizado.

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LICENÇA PARA LEGALIZAÇÃO CERTIDÃO Nº 157975

CERTIDÃO DE ELEMENTOS CADASTRAIS DE IPTU EMITIDA EM 04/05/00

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE IPTU EMITIDA EM 27/03/01

5.2. DOCUMENTAÇÃO A SER OBTIDA

DESCRIÇÃO PRAZO
X CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS DA MATRICULA 29.229 05
X CERTIDÃO DE INFORMAÇÃO – será solicitado a certidão de 05
informação urbanísticas.
ALVARÁ DE DEMOLIÇÃO – será solicitado junto da Licença de ***
Reforma
X ALVARÁ DE APROVAÇÃO E EXECUÇÃO DE OBRA – será 60
solicitado junto a 4ª CLU – Barra da Tijuca (Superintendência da
Barra da Tijuca)
X AUTO DE CONCLUSÃO/REGULARIZAÇÃO/HABITE-SE 30
X CONSULTA PRÉVIA - já foi requerida, protocolo nº 2017065398, 10
porém será negada devida a situação do imóvel.
X APROVAÇÃO DO PROJETO DE PREVENÇÃO E COMBATE 120
À INCÊNDIO E EMISSÃO DO LAUDO DE EXIGÊNCIAS
X CERTIFICADO DE APROVAÇÃO DO CBMERJ 120
X ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO 120
X AUTORIZAÇÃO DE PUBLICIDADE 45
X AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO JUNTO AO RGI 45
X ALVARÁ SANITÁRIO 45

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ANEXO I – RGI MAT: 215.380

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ANEXO II – CERTIDÃO DE HABITE-SE Nº 012582

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ANEXO III – IPTU INSCRIÇÃO Nº 0.391.479-3

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ANEXO IV – CERTIDÃO DE ELEMENTOS CADASTRAIS

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ANEXO V – CERTIDÃO DE LICENÇA PARA LEGALIZAÇÃO Nº 157975

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