02/04/2022

CURSO DE NOÇÕES PRÁTICAS DE

DIREITO IMOBILIÁRIO
Documentação Cartorária

Jordana Sales
Especialista em Direito Imobiliário
Especialista em Direito Notarial e Registral
Especialista em Direito Processual Civil
1

LEGISLAÇÃO
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 Código Civil;
 Lei 6015/73;
 Provimento 08/2014 CGJ-TJCE.

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INFORMAÇÕES SOBRE OS CARTÓRIOS

DO ESTADO DO CEARÁ
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https://corregedoria.tjce.jus.br/extrajudicial/

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Delimitação legal das seis zonas imobiliárias de

Fortaleza/CE
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LEI ESTADUAL Nº 12.342, DE 28.07.94 (D.O DE 03.08.94)

REPUBLICADA – D.O 09.08.94
LIVRO II – TÍTULO V – SUBTÍTULO III – CAPÍTULO IV – DO REGISTRO DE IMÓVEIS
Art. 405 – Haverá na Comarca de Fortaleza seis (06) Ofícios de Registro de Imóveis, com
as denominações de primeiro, segundo, terceiro, quarto, quinto e sexto.
Parágrafo único – Os Oficiais de Registro de Imóveis exercerão suas funções dentro dos
limites de suas respectivas zonas, as quais possuem as seguintes delimitações:
a) Primeira Zona – Constitui parte do Leste da cidade de Fortaleza, iniciando na Foz do
Rio Cocó, seguindo por esse rio lados nascente e sul até encontrar a BR 116. Prossegue por
essa BR na direção Sul até alcançar o limite de Fortaleza, seguindo essa linha divisória até a
barra do Rio Pacotí;
b) Segunda Zona – Tem início no Norte da cidade à partir da orla marítima, seguindo pela
Avenida Barão de Studart, lado poente até encontrar a Rua Coronel Alves Teixeira, segue por
essa rua no sentido oeste até a Avenida Visconde do Rio Branco e por essa avenida lado do
poente prossegue até alcançar a BR 116, dobrando à direita no trevo que dá acesso à Avenida
Paulino Rocha; Segue pelas Avenidas Paulino Rocha, Dedé Brasil e Rua Carlos Amora,
dobrando à direita na Rua 7 de Setembro seguindo pelas Avenidas João Pessoa, Universidade
e Rua General Sampaio lado leste até encontrar a orla marítima;

Delimitação legal das seis zonas imobiliárias de

Fortaleza/CE
6

c) Terceira Zona – Constitui parte do poente da cidade de Fortaleza, começando na orla

marítima seguindo pela Rua General Sampaio, Avenida da Universidade, Avenida João
Pessoa e Rua 7 de Setembro, lado oeste até à Rua Gomes Brasil, dobrando nessa rua no
sentido oeste até encontrar a Av. José Bastos (Av. Augusto dos Anjos), por onde segue numa
reta até encontrar o limite sul da cidade;
d) Quarta Zona – Inicia na orla marítima seguindo pela Av. Barão de Studart, lado do
nascente até encontrar a rua Coronel Alves Teixeira; Segue por essa rua na direção oeste até
a Avenida Visconde do Rio Branco e por essa Avenida lado do nascente até encontrar a
estrada de Ferro que liga Parangaba ao Porto do Mucuripe, seguindo por essa via férrea
lados norte e oeste até a orla marítima;
e) Quinta Zona – Tem início na Foz do Rio Cocó seguindo esse rio lados oeste e norte
até encontrar a BR 116; Segue pela BR 116 na direção norte, seguindo pela Avenida Visconde
do Rio Branco lado leste até encontrar a Estrada de Ferro Parangaba-Porto do Mucuripe,
seguindo por essa via férrea lados sul e leste até a orla marítima;
f) Sexta Zona – Inicia no limite sul de Fortaleza seguindo pela BR 116 lado oeste até o
trevo que dá acesso à Avenida Paulino Rocha; Segue por essa Avenida e pela Avenida Dedé
Brasil e Rua Carlos Amora lado sul até a Rua 7 de Setembro, dobrando nessa rua na direção
sul até a rua Gomes Brasil, por onde segue dobrando nessa rua até encontrar a Avenida José
Bastos (Avenida Augusto dos Anjos) lado leste, por onde segue até encontrar o limite sul da
cidade.

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TIPOS DE CARTÓRIOS
 cartórios de notas;

 cartórios de protesto;

 cartórios de registro de imóveis;

 cartórios de registro de títulos e documentos;

 cartórios de registro civil das pessoas jurídicas;

 cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e

tutelas;

 oficiais de registro de distribuição.

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Atos
Cartorários

AUTENTICAÇÃO

 É o ato por meio do qual o tabelião certifica que um a

determinada cópia reproduz fielmente o documento
original apresentado.

 Somente serão autenticadas cópias de documentos

originais, proibido expressamente à autenticação de
reprodução reprográfica de cópia.

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RECONHECIMENTO DE FIRMA
• O reconhecimento de firma é o ato pelo qual o tabelião de
notas, que tem fé pública, atesta que a assinatura constante de
um documento corresponde àquela da pessoa que a lançou.

• É uma declaração pela qual o tabelião confirma a

autenticidade ou semelhança da assinatura de determinada
pessoa em um documento. Não se refere ao teor do documento,
mas tão somente à autenticidade da assinatura.

RECONHECIMENTO DE FIRMA
POR SEMELHANÇA
 O reconhecimento de assinatura é realizado por semelhança
quando o tabelião de notas certifica que a assinatura aposta
no documento confere com a assinatura depositada em seu
banco de dados (em seus livros ou cartões de autógrafos).
 Ou seja, o reconhecimento é feito por meio da comparação
da assinatura constante no documento com a assinatura
depositada na ficha do usuário, não sendo necessário o seu
comparecimento pessoal para o ato de reconhecimento de
firma.

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RECONHECIMENTO DE FIRMA
POR AUTENTICIDADE

• Ato de reconhecimento de assinatura em que o usuário

comprova, pessoalmente, que é signatário do documento
apresentado para o reconhecimento de firma.

 No momento do comparecimento deverá o

comparecente assinar, além do documento, um termo em
livro próprio do cartório.

RECONHECIMENTO DE FIRMA
POR AUTENTICIDADE

 Art. 496, §5º, Provimento 08/2014: Impõem-se o

reconhecimento autêntico de firma nos contratos ou
documentos de natureza econômica de valor
apreciável, inclusive na transferência de veículos
automotores.

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PROCURAÇÃO

• A procuração é o documento pelo qual uma pessoa (outorgante)

autoriza outra (outorgada) para representá-la legalmente em
determinada situação.

• À exceção dos incapazes e dos relativamente incapazes, que

dependem da assistência ou da representação de seus tutores,
curadores ou pais para firmar uma procuração pública,
qualquer pessoa está apta para conceder procurações.

PROCURAÇÃO PARTICULAR

• A representação para a prática de atos que a lei não exige

escritura pública pode ser feita por procuração particular, com
firma reconhecida em cartório.

• A procuração particular pode ser redigida e assinada por

qualquer pessoa, em um papel comum, contendo apenas a
qualificação das partes, o seu objetivo e a assinatura do
outorgante.

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PROCURAÇÃO PÚBLICA
• Ato solene e formal deve ser praticado por um cartório de notas,
devidamente registradas em um livro.

• A manifestação de vontade das partes é traduzida em linguagem

jurídica e apenas o outorgante assina o ato.

• Dispensa o reconhecimento de firma da assinatura no documento.

• A procuração, salvo cláusula expressa, não tem prazo de

validade.

PROCURAÇÃO PÚBLICA EM CAUSA PRÓPRIA

• A procuração em causa própria configura um contrato preliminar e irrevogável de

transmissão de direitos sobre bens móveis ou imóveis, que permite ao mandatário transferir
o bem para si.

• Deve conter os mesmos requisitos da compra e venda (a coisa, o preço e o consentimento).

• De acordo com o artigo 685 do Código Civil, conferido a procuração com a cláusula "em
causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de
qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo
transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as
formalidades legais.

• Para a lavratura da procuração em causa própria será recolhido o imposto de transmissão,

bem como é necessário apresentar as certidões fiscais inerentes ao ato.

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REVOGAÇÃO DA PROCURAÇÃO

• A revogação é o ato que torna sem efeito uma procuração anteriormente feita, por
vontade do mandante.

• A procuração pode ser revogada a qualquer tempo, se não mais convier ao

outorgante que o procurador continue exercendo atos em seu nome.

• A revogação do mandato depende da mera manifestação de vontade do mandante

nesse sentido, por quaisquer dos meios admitidos em direito, salvo quando se tratar de
mandato irrevogável em causa própria, ou vinculado a negócio jurídico, hipótese em
que a revogação dependerá de ordem judicial.

• Nos demais casos, a anotação deverá ser efetuada desde logo, incumbindo ao
tabelião advertir o mandante, por escrito, de que a oponibilidade da revogação ao
mandatário só se dará após a sua notificação por quaisquer dos meios em direito
admitidos.

União Estável versus Casamento

Não altera o estado civil x Altera o estado civil

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COMUNHÃO PARCIAL DE BENS

COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS

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SEPARAÇÃO DE BENS

SEPARAÇÃO LEGAL DE BENS

 Não se confunde com o regime da separação total
de bens;
 É uma imposição legal;
 Quando um dos noivos tenha idade igual ou
superior a 70 (setenta) anos.

 Súmula de nº 377: no regime da separação obrigatória de

bens, comunicam-se aqueles adquiridos durante o casamento. (STJ: apenas
quando puder ser comprovado o esforço comum das partes na aquisição
de ditos bens)

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PARTICIPAÇÃO FINAL NOS AQUESTOS

Aquestos: são os bens adquiridos por qualquer dos cônjuges, na vigência da

sociedade conjugal, e que passam a integrar a comunhão, ou seja, são os bens
adquiridos em conjunto pelo casal, integrando patrimônio comum.

PACTO ANTENUPCIAL
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 O pacto tem o objetivo de estipular o regime de bens entre os cônjuges

quando optarem por regime diverso do legalmente estabelecido. É um ato
solene, vez que é nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura
pública, e ineficaz se não lhe seguir o casamento.

 A escritura pública é condição necessária e imprescindível para a

formalização do pacto ou convenção antenupcial e, no ato de seu registro,
é obrigatória a apresentação da certidão de casamento, cuja efetiva
celebração condiciona a eficácia do contrato (Livro 3 – Auxiliar);

 As convenções antenupciais não terão efeito perante terceiros senão depois

de registradas, em livro especial, pelo oficial do Registro de Imóveis do
domicílio dos cônjuges.

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PACTO ANTENUPCIAL
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 O registro será feito no Livro 3 – Auxiliar, tomando por base o

endereço residencial de qualquer um dos nubentes.

 Poderá um dos nubentes apresentar declaração de residência

para o registro do pacto antenupcial, com firma reconhecida,
diferente do endereço constante na escritura pública, desde
que corresponda ao seu atual domicílio, que identificará o
Cartório Imobiliário competente onde será registrada a
escritura apresentada.

REGISTRO DE IMÓVEIS
28

 No Cartório de Registro de Imóveis são praticados os seguintes atos:

a) Abertura de matrículas, as quais são obrigatórias a partir da Lei n. 6015/73;
b) Realização de registros;
c) Realização de averbações.

 Legislação:
Código Civil;
Lei 6015/73;
Provimento 08/2014 CGJ/TJ/CE;
Etc.

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MATRÍCULA
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 A matrícula constitui-se em documento que individualiza a propriedade

imobiliária e confere ao bem caráter cadastral. Todos os atos relativos ao
imóvel serão registrados e averbados na sua matrícula. Cada matrícula
possui um número, na qual é descrito o imóvel com todas as suas
características e serão efetuados em ordem crescente todos os registros e
averbações relativos àquele imóvel.

 Matrícula: Uma ficha cadastral numerada que contém as informações

relativas ao imóvel e ao seu titular. É o documento que contém a descrição
do bem e do proprietário. Para cada imóvel deve ser aberta uma única
matrícula.

TRANSCRIÇÃO X MATRÍCULA
30

 Título anterior à Lei nº.  Título posterior à Lei nº.

6015/73; 6015/73;
 Em uma transcrição, pode  Para cada imóvel deve ser
constar mais de uma imóvel; aberta uma única
 Quando um imóvel sofria uma matrícula.
alteração de proprietários, um  Todos os atos relativos ao
novo número de transcrição era imóvel serão registrados e
gerado, sendo o número de averbados na sua
transcrição anterior finalizado. matrícula.
 Requisitos: Art. 176, Lei nº.
6015/73.

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REGISTRO X AVERBAÇÃO
 Tem por finalidade inserir na
 Ato realizado na matrícula referente à matrícula as alterações ocorridas
transmissão da propriedade, ou seja, no bem registrado ou ao seu
mudança de titularidade de um direito titular. É uma “anotação”.
real.
 Rol dos atos que podem ser
 Nenhum registro poderá ser feito sem
submetidos à averbação: Art.
que o imóvel esteja matriculado;
167, II, da Lei 6015/73 c/c Art.
 Ainda que o imóvel esteja matriculado, 780 do Provimento 08/2014;
não se fará registro que dependa da
apresentação de título anterior, a fim de
que se preserve a continuidade do
registro.
 Rol dos atos que podem ser submetidos a
registro: Art. 167, I, da Lei 6015/73 c/c
Art. 707, Provimento 08/2014.

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O meu cliente quer vender/comprar um imóvel.

E agora, por onde começar a análise

da documentação?

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 1. Solicitar os documentos relativos

ao imóvel;

E se não tiver registro

(inscrição/transcrição/matrícula)?

Solicitar a documentação
comprobatória da posse.

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 2. Solicitar os documentos da parte

vendedora;

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 3. Analisar os documentos/a
situação do imóvel;

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 4. Analisar a
situação fiscal da
parte vendedora;

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 5. Instrumento particular ou
escritura?

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INSTRUMENTO PARTICULAR
X
ESCRITURA PÚBLICA
X
REGISTRO

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE

COMPRA E VENDA
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 A promessa de compra e venda é um contrato

preliminar que contempla a obrigação das partes de
celebrar o documento hábil para transferir a
propriedade do imóvel.
 Desde que não tenha sido pactuado direito de
arrependimento, o registro do contrato no Registro de
Imóveis confere ao promitente comprador direito real
de aquisição, oponível erga omnes.
 É assegurada ao promitente comprador a obtenção da
escritura pública de compra e venda por meio da Ação
de Adjudicação compulsória.

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TIPOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

 VENDA AD MENSURAM

• O preço da venda é estipulado conforme as dimensões no imóvel.

• Se a medição posterior apurar divergência da medida informada

em contrato, poderá o comprador exigir a complementação, e não
sendo possível, poderá resolver o contrato, ou abatimento ao preço.

• Artigo 500, Código Civil.

TIPOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

 VENDA AD CORPUS

• O imóvel é adquirido como um todo, como um corpo certo e

determinado, caracterizado pelas confrontações, sendo irrelevante as
dimensões para fixação do preço.

• Se a medição posterior apurar divergência da medida informada em

contrato, não há o que o comprador reclamar.

• Artigo 500, §3º do Código Civil.

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ELEMENTOS ESSENCIAIS À ELABORAÇÃO DO

INSTRUMENTO PARTICULAR

• É importante ficar atento no que diz respeito ao regime de bens do casamento da

parte vendedora, pois o artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, proíbe que um
cônjuge possa, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus reais (hipoteca,
por exemplo) os bens imóveis, salvo no regime de separação absoluta de bens.

 As partes poderão ser representadas por procuradores, desde que por instrumento
público.

ELEMENTOS ESSENCIAIS À ELABORAÇÃO DO

INSTRUMENTO PARTICULAR

 OBJETO:

• Descrição do imóvel;

• Se é objeto de matrícula ou transcrição;

• Número de inscrição de IPTU ou ITR;

• Número do RIP (Registro Imobiliário Patrimonial), se

imóvel de domínio da União.

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ELEMENTOS ESSENCIAIS À ELABORAÇÃO

DO INSTRUMENTO PARTICULAR

 PREÇO:

• Valor da negociação;

• Forma de pagamento;

• Atualização;

• Incidência de multa e/ou juros.

ELEMENTOS ESSENCIAIS À ELABORAÇÃO DO

INSTRUMENTO PARTICULAR

 FORO:

• Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é

competente o foro de situação da coisa. (Artigo 47,
CPC)

 CONSENTIMENTO:

• A vontade que é a manifestação de consentimento das

partes para a realização do negócio jurídico.

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OUTROS ELEMENTOS
• PENALIDADES EM CASO DE DESCUMPRIMENTO;

• PRAZOS;

• RUBRICA EM TODAS AS PÁGINAS;

• NÃO DEIXAR AS ASSINATURAS ISOLADAS EM UMA PÁGINA;

• NUMERAR AS PÁGINAS;
• TESTEMUNHAS;
 - O documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas é
título executivo extrajudicial (artigo 784, III, CPC)

• RECONHECIMENTO DE FIRMA.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A

ANÁLISE DE RISCO

• Certidão atualizada do imóvel, se tiver transcrição ou matrícula;

• Certidão negativa IPTU ou ITR;

• Negativa de débitos condominiais, se for unidade autônoma;

• Certidões negativas fiscais;

• Certidões negativas judiciais;

• Certidão negativa de protesto ou consulta SPC/SERASA;

• Consulta de dados cadastrais de imóvel da União;

• Declaração de domínio de imóvel da União (para identificar se o imóvel é

de domínio da União).

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ESCRITURAS PÚBLICAS
 De acordo com o art. 215 do Código Civil a escritura lavrada pelo
tabelião, "é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena".
Dependendo do valor do negócio, e do tipo do ato, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos, como prevê o art. 108 do
Código Civil.

 A principal atribuição do notário é lavrar escrituras públicas, tornando-as

um documento que é considerado verdadeiro para todos os efeitos, ou seja,
com presunção relativa de veracidade.

 A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem

à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis de valor superior a 30 vezes o salário mínimo.

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ESCRITURAS PÚBLICAS
 Art. 215 do Código Civil: A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é
documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
 § 1 o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve
conter:
 I - data e local de sua realização;
 II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam
comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
 III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e
demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do
casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
 IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
 V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à
legitimidade do ato;

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ESCRITURAS PÚBLICAS
 VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes,
ou de que todos a leram;
 VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião
ou seu substituto legal, encerrando o ato.
 § 2 o Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa
capaz assinará por ele, a seu rogo.
 § 3 o A escritura será redigida na língua nacional.
 § 4 o Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião
não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público
para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz
que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.
 § 5 o Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder
identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas
testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE

BENS IMÓVEIS
52

 De acordo com o artigo 496 do Código Civil, é anulável a venda de

ascendente a descendente, caso os demais descendentes e o cônjuge do
alienante não houverem expressamente consentido com a realização do
negócio, salvo, no caso do cônjuge, se casado sob o regime de separação
obrigatória. Dessa forma, no caso de venda de ascendente a descendente,
todos os demais descendentes deveram firmar a escritura pública, bem
como o cônjuge do vendedor, quando for o caso.

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ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

53

 A escritura pública é essencial à validade dos

negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o
salário mínimo. (Art. 108 do Código Civil)

 É o documento hábil para transferir a propriedade

do imóvel, com o seu devido registro.

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

54

 É importante ficar atento no que diz respeito ao

regime de bens do casamento do vendedor, pois o
artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, proíbe que
um cônjuge possa, sem autorização do outro, alienar
ou gravar de ônus reais (hipoteca, por exemplo) os
bens imóveis, salvo no regime de separação
absoluta de bens. Assim, como regra, deverá haver
outorga do cônjuge para realizar a venda do
imóvel.

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ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

55

 De acordo com o artigo 496 do Código Civil, é

anulável a venda de ascendente a descendente,
caso os demais descendentes e o cônjuge do
alienante não houverem expressamente
consentido com a realização do negócio, salvo, no
caso do cônjuge, se casado sob o regime de
separação obrigatória. Dessa forma, no caso de
venda de ascendente a descendente, todos os
demais descendentes deveram firmar a escritura
pública, bem como o cônjuge do vendedor, quando
for o caso.

ESCRITURA X LOTEAMENTO
56

 Exceção ao art. 108 do Código Civil:

Independentemente do valor do lote, se o mesmo for
adquirido diretamente da loteadora ou por meio de
uma cessão, não é necessário a escritura, conforme
estabelece o § 6º do artigo 26 da 6.766/79.

 “Os compromissos de compra e venda, as cessões e as

promessas de cessão valerão como título para o
registro da propriedade do lote adquirido, quando
acompanhados da respectiva prova de quitação.”

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REGISTRO
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 Após a lavratura no Cartório de Notas, a escritura

pública (título translativo) deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis que, além de dar
publicidade, transfere de fato a propriedade ao
comprador.

IMPOSTOS DE TRANSMISSÃO
58

 ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS)

ALÍQUOTAS
Imóvel financiado pelo SFH Sobre o valor financiado 0,5%
(Até o limite de R$ 200.000,00)

Sobre o valor não-financiado 2,0%

Nas demais transmissões Antecipado à escritura 2,0%

No registro 3,0%

 SEFIN: https://www.sefin.fortaleza.ce.gov.br

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IMPOSTOS DE TRANSMISSÃO
• ITCMD (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO)

MORTIS DOAÇÃO
2% ATÉ 10 MIL UFIR = até R$ 51.862,50 ATÉ 25 MIL UFIR = até R$ 129.656,25
DE 10 A 20 MIL UFIR = até R$ DE 25 A 150 MIL UFIR = até R$
4%
103.725,00 777.937,50
DE 20 A 40 MIL UFIR = até R$ DE 150 A 250 MIL UFIR = até R$
6%
207.450,00 1.296.562,50
ACIMA DE 40 MIL = acima de R$ ACIMA DE 250 MIL = acima de R$
8%
207.450,00 1.296.562,50

UFIRCE/2022 (Unidade fiscal de referência do Estado): R$ 5,18625

SEFAZ: http://www.sefaz.ce.gov.br/

ART / RRT/TRT
60

 A Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, o Registro de

Responsabilidade Técnica – RRT e o Termo de Responsabilidade
Técnica –TRT serão exigidos sempre que haja tarefas executadas
pelos profissionais habilitados (engenheiro, arquitetos, agrônomo e
demais profissionais da área), para os trabalhos incluídos em
expedientes específicos do Registro Imobiliário.

 É considerado profissional habilitado para elaborar a planta e o

memorial descritivo todo aquele que apresentar a prova de ART no
competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA,
de RRT no competente Conselho de Arquitetura e Urbanismo do
Brasil – CAU e de TRT no Conselho Federal Técnico - CFT.

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RETIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA
61

 Arts. 212 e 213 da Lei 6015/73 c/c Art. 954 e

seguintes do Provimento 08/2014;

 Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa

ou não exprimir a verdade, a retificação será feita
pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a
requerimento do interessado, por meio do
procedimento administrativo previsto no art. 213,
facultado ao interessado requerer a retificação por
meio de procedimento judicial;

RETIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA
62

 A opção pelo procedimento administrativo não

exclui a prestação jurisdicional, no entanto, não
poderá ocorrer solicitação simultânea mesmo a
requerimento da parte interessada;

 A retificação de ofício ocorrerá independentemente

de requerimento, quando o próprio Registrador
identificar o erro ou, ainda, quando o interessado
detectar o erro e apontar ao Registrador,
requerendo–lhe a necessária correção;

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RETIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA
63

 Quando as retificações versarem exclusivamente

sobre a atualização de limites, não ocorrendo
alteração das medidas lineares e/ou da área total
do imóvel, não precisa da anuência dos confinantes,
basta apresentar somente a postulação assinada
pelo requerente com firma reconhecida, memorial
descritivo e planta assinado por profissional
habilitado, com o seu número do CREA/CAU/CFT e
firma reconhecida;

RETIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA
64

 A Legislação Civil que atribuiu a possibilidade de

retificação de área no âmbito administrativo (Lei n°
10.931/2004) foi silente no que pertine a aplicação
do % (percentual) máximo que o Oficial Registrador
deverá adotar para que possa ser possível a
retificação na esfera administrativa. Nesta
oportunidade, o Provimento 08/2014/CGJTJCE
atribuiu o percentual máximo de 30% (trinta por
cento) a ser acrescido após a retificação pretendida,
qualquer percentual acima do indicado ficará a
exclusivo critério do Oficial Registrador.

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REQUISITOS
1. Requerimento
 Identificação da parte interessada.
 DECLARAÇÃO: Declaro para todos os fins e efeitos de direito que o levantamento topográfico respeitou
as divisas consolidadas e o alinhamento do logradouro público, importando sujeitar–se ao que dispõe
o § 14, do artigo 213, da LRP. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiras os fatos constantes
do memorial descritivo, responderá(ão) o(a–s) o(s) requerente(s) e o profissional que o elaborou pelos
prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
 Declaração de que não foi interposto procedimento judicial.

2. Memorial Descritivo e planta de situação

 DECLARAÇÃO: Declaro para todos os fins e efeitos de direito que o levantamento topográfico respeitou
as divisas consolidadas e o alinhamento do logradouro público, importando sujeitar–se ao que dispõe
o § 14, do artigo 213, da LRP. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiras os fatos constantes
do memorial descritivo, responderá(ão) o(a–s) o(s) requerente(s) e o profissional que o elaborou pelos
prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
 Constar o número do CREA/CAU/CFT e firma reconhecida;
 A identificação dos imóveis confrontantes com seu respectivo n° da matrícula, transcrição ou inscrição
do registro imobiliário ou n° da inscrição no cadastro de IPTU, quando se tratar de imóvel não
registrado.

*Art. 955, III c/c 961 c/c 965, h, Prov. 08/2014/CGJCE

ATUALIZAÇÃO DE CONFINANTES

 Art. 966 do Prov.08/2014: Quando as retificações versarem

exclusivamente sobre a atualização de limites, não ocorrendo
alteração das medidas lineares e/ou da área total do imóvel,
basta apresentar somente a postulação assinada pelo requerente
com firma reconhecida, memorial descritivo e planta assinado por
profissional habilitado, com o seu número do CREA/CAU/CFT e
firma reconhecida, defeso, portanto, o Oficial Registrador exigir
certidão específica da Secretaria Regional (PMF) ou overlay da
PMF.

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DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
 Requerimento, assinado e com firma reconhecida indicando o nº do título
onde deverá ser realizado o pedido (nome completo da(s) parte(s) sem a
utilização de abreviatura(s), nacionalidade, estado civil, existência de união
estável, filiação, profissão, CPF/CNPJ, domicílio e residência, endereço
eletrônico, tudo conforme Provimento 61 do CNJ);
 Memorial descritivo e Planta, cujos documentos devem ser assinados pelo
proprietário ou seu representante legal e pelo profissional legalmente
habilitado no CREA/CAU/CFT com firma reconhecida;
 ART/RRT/TRT com firma reconhecida do interessado e do profissional
contratado.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
 **Certidão municipal expedida pela autoridade competente, com
firmas reconhecidas dos funcionários signatários.
 Em Fortaleza, a Certidão de Confinantes pode ser emitida através do
site
https://portal.seuma.fortaleza.ce.gov.br/fortalezaonline/portal/arear
estrita/certidoesonlinev2/requerimentoscertidoesonline.jsf

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DECLARAÇÃO
 Em procedimento de atualização de limites (Art. 967, Prov. 08/2014):
 No memorial descritivo e planta o profissional habilitado, com o seu
número do CREA/CAU, deverá declarar expressamente o seguinte:
DECLARAÇÃO: Declaro para todos os fins e efeitos de direito que o
levantamento topográfico foi realizado exclusivamente para comprovar
a atualização dos limites do imóvel em questão. Verificado a qualquer
tempo não serem verdadeiras os fatos constantes do memorial descritivo
e planta, responderá(ão) o(a–s) o(s) requerente(s) e o profissional que o
elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções
disciplinares e penais.

INCLUSÃO DE ÁREA
Constar que se trata de inserção que resulte de mero cálculo
matemático, feito a partir das medidas perimetrais constantes do
registro.

Requerimento, assinado e com firma reconhecida indicando o nº do

título onde deverá ser realizado o pedido (nome completo da(s) parte(s)
sem a utilização de abreviatura(s), nacionalidade, estado civil, existência
de união estável, filiação, profissão, CPF/CNPJ, domicílio e residência,
endereço eletrônico, tudo conforme Provimento 61 do CNJ);

Memorial descritivo e Planta, cujos documentos devem ser assinados

pelo proprietário ou seu representante legal e pelo profissional
legalmente habilitado no CREA/CAU/CFT com firma reconhecida;

ART/RRT/TRT com firma reconhecida do interessado e do profissional

contratado.

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AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO
 Art. 808 e seguintes do Provimento 08/2014;
 A averbação de obra de construção civil (construção tipo
geminada ou qualquer outro tipo de construção, reconstrução,
demolição, reforma ou ampliação de prédios ou outra
benfeitoria agregada ao solo ou subsolo) será feita a
requerimento do interessado, com firma reconhecida, na qual
se declare ciente da necessidade de quitação de eventuais
tributos na forma da legislação fiscal, instruído com documento
comprobatório fornecido pela Prefeitura Municipal, a saber,
“Habite– se” ou Certidão para fins de Averbação.

AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO

 Em se tratando de imóveis tipo

geminados, é necessário a
apresentação de memorial
descritivo e planta, com a
identificação da fração ideal e
se existe área comum aos
imóveis geminados.

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AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO
 No caso de condomínio edilício:
Apresentar memorial descritivo do edifício, incluindo, entre
outras informações essenciais, a identificação (numeração)
de cada apartamento, sua localização nos respectivos
pavimentos, as vagas de garagem associadas a cada
apartamento (numeração e localização – subsolo, pilotis,
etc.), as vagas de garagem autônomas (numeração e
localização) – se houver, além das respectivas áreas e
frações ideais das unidades, o total das áreas e das
frações ideais, incluindo a área total construída (que deve
coincidir com a constante do CND do INSS), identificação o
endereço do edifício e o número da matrícula do CRI de
Imóveis competente.

AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO

 A CND do INSS referente à construção ao ser

apresentada poderá vir com a área de construção
maior que a área total construída, nunca inferior;

 Opcionalmente, caso os dados já constem no registro

da incorporação do edifício, pode a parte
interessada fazer constar no requerimento que ficam
ratificadas as características do referido imóvel,
indicando o registro da incorporação na respectiva
matrícula.

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AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO
 Pedido de dispensa de certidão do INSS: Que seja
dispensada a apresentação da Certidão do INSS
para fins de construção, declarando estar ciente da
necessidade de quitação de eventuais tributos na
forma da legislação fiscal. (art. 808, Prov. 08/2014)

 Instrução normativa 2021/2021

 Se o imóvel tiver área construída maior que a área do

terreno, faz-se necessário apresentar declaração da
prefeitura acerca da quantidade de pavimentos.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA
76

 O rito do processo de dúvida estabelecido na Lei nº

6.015/73 é o procedimento legal pelo qual se
submetem à apreciação judicial as exigências
formuladas pelos oficiais registradores e notários nos
títulos apresentados a registro, quando o interessado
se recusa ou se julga impossibilitado de satisfazê–las.

 Art. 198 e seguintes da Lei nº. 6015/73 c/c Arts.

640 e seguintes do Provimento nº. 08/2014

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SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA
77

 A dúvida será suscitada a requerimento do interessado.

 O oficial anotará no protocolo, à margem da prenotação, a ocorrência
de dúvida.
 Após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida,
rubricará todas as suas folhas.
 O registrador dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante,
fornecendo–lhe cópia da suscitação e notificando–o para impugná–la,
perante o juízo competente, no prazo improrrogável de 15 (quinze)
dias.
 O juízo competente será o da Vara de Registros Públicos, exceto nas
comarcas onde não houver Varas especializadas, sendo, nestas,
competente o(a) juiz(a) titular ou substituto(a), a quem compete conhecer
da matéria.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA
78

A dúvida deverá ser pelo Oficial Registrador ao Juiz para

que este se pronuncie sobre a legalidade da exigência feita
pelo oficial e a conveniência ou não do registro.

É obrigação do oficial suscitar a dúvida com clareza e

precisão, expondo os motivos jurídicos e de fato justificativos
de sua oposição, não sendo suficiente a alegação de que a
dúvida suscitada decorreu da omissão de requisito legal,
quando essa indicação por si só não puder exprimir nada.

Se a dúvida for julgada procedente, as custas serão pagas

pelo interessado; caso contrário não haverá custas a recolher.

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ATA NOTARIAL X ESCRITURA

79

 Ata notarial é a narração objetiva, fiel e detalhada de fatos presenciados ou

verificados pessoalmente pelo Tabelião de Notas. (Art. 465 do Provimento
08/2014).

 Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial (Art. 466 e seguintes do

Provimento 08/2014).
 - A ata notarial poderá ser lavrada independentemente do preenchimento dos
requisitos da usucapião extrajudicial, devendo consignar que as partes foram
cientificadas de que a ata notarial não tem valor como confirmação ou
estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de
requerimento extrajudicial de usucapião, que poderá tramitar em juízo na falta
de requisitos do processamento perante o Registro de Imóveis.

ATA NOTARIAL PARA FINS DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

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 Art. 466 e seguintes do Provimento 08/2014.

 - A ata notarial poderá ser lavrada independentemente do
preenchimento dos requisitos da usucapião extrajudicial, devendo
consignar que as partes foram cientificadas de que a ata notarial
não tem valor como confirmação ou estabelecimento de
propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento
extrajudicial de usucapião, que poderá tramitar em juízo na falta
de requisitos do processamento perante o Registro de Imóveis.
 - Para a lavratura da ata notarial para fins de reconhecimento
extrajudicial de usucapião, o tabelião deverá deslocar-se até o
imóvel usucapiendo e verificar a exteriorização da posse, constatar
fatos, examinar documentos e ouvir testemunhas.

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OUTROS PROCEDIMENTOS
 Pedido de registro

 Pedido de averbação

 Adjudicação compulsória
Artigo 1.418 do Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme
o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.”

“Faça o seu melhor, na condição que você tem,

enquanto você não tem condições melhores para
fazer melhor ainda.” (Autor desconhecido)

Obrigada!

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