CURSO REGISTRO DE IMÓVEIS DESCOMPLICADO – PROFESSOR

MARCOS SALOMÃO

A SEMANA DO DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL

– O GRANDE PLANO

AULA 01 – 17/10/2023
O OURO: COMO FAZER PARTE DO NICHO MAIS RENTÁVEL DA
ADVOCACIA

Existem 3 tipos de pessoas no mundo:

Os que já desistiram;
Aqueles que continuam tentando;
Aqueles que já conseguiram.

A única maneira de alcançarmos os nossos sonhos é criando oportunidades para eles.

Não espere que algo chegue até você. A vida é rápida e as oportunidades também.
Tudo que a gente foca, cresce.

Qual é o seu maior propósito na carreira jurídica? Delimite sua prioridade a partir do seu
propósito.
ESTABELEÇA PRIORIDADES E PROPÓSITO. Assim, será produtivo e terá
lucro.

Mercado – Cliente – Carreira

Mercado – há no mercado imóveis irregulares e, hoje, existem mais de 40 milhões de
imóveis irregulares no Brasil. Esses imóveis vêm das relações de família, contratos,
tributos, contratos de gavetas etc.

Clientes – aprender a prospectar (fisicamente, circulando nos ambientes; virtualmente).

Tem cliente que quer regularizar; cliente que sabe que o imóvel está irregular e não quer
regularizar; e tem aqueles que nem sabem que o imóvel está irregular.
Carreira – fazer uma base sólida de carreira, com aprendizado, conhecimento e faça
networking.

 QUEM SÃO OS ATORES DESSE CENÁRIO DE TRABALHO?

1 – Registrador de imóveis e os escreventes;

2 – Tabelião e os escreventes;

3 – Funcionários da prefeitura e INCRA;

4 – Advogados, engenheiros, arquitetos, corretores, despachantes e contadores.

 QUAIS SÃO AS FERRAMENTAS?

1 – Além das leis federais, há o Código de Normas/Consolidação Normativa – cada

Estado possui o seu que regulamenta os procedimentos nos cartórios. E agora tem o
Código de Normas Nacional. O link dos os Códigos de Normas dos Estados e o
Nacional encontra-se ao final do PDF;

2 – Plataformas Digitais – como a ONR, pode fazer um cadastro e ler várias matrículas.
No site Kollemata há várias jurisprudências administrativas.

E - notariado – fazer uma escritura pública de forma remota.

3 – Procedimentos – comuns e especiais.

4 – Modelos – como norte para ajudar pois cada caso é um caso.

5 – Desejo de regularizar + motivo = ação

6 – Relacionamentos – networking é rede de trabalho.

Qual a diferença entre valor e preço?

VALOR: são benefícios que você gera para as pessoas.

PREÇO: é o que você paga por alguma coisa.

 PROCEDIMENTOS

São estratégias para alcançar resultados.

Tabelionato de Notas – o tabelião pega a vontade e faz o documento com a sua fé pública.
Registro de imóveis – o registrador analisa o documento e qualifica se registra ou não,
gerando segurança jurídica.

Como é a comunicação com os cartórios?

Verbal? Por e-mail? Por certidões?

A certidão irá constar o que tem no REGISTRO OU NA AVERBAÇÃO.

Há um movimento para se juntar tudo em uma única certidão – a certidão de situação

jurídica do imóvel.

Certidão da matrícula/transcrição – certidão atualizada da matrícula/transcrição

Certidão de ônus – a certidão irá trazer todos os ônus que limitam a propriedade.

PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO - esse princípio garante que todas as informações

importantes em relação aos direitos reais, ônus, propriedade, informações do imóvel e
que interessem à sociedade, estarão concentradas na matrícula.

Assim, tudo que está público na matrícula não pode ser alegado o seu desconhecimento
– PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE.

PROCEDIMENTOS:

comuns especiais.

COMUM: O sistema registral no Brasil funciona seguinte forma:

TÍTULO + REGISTRO = SEGURANÇA JURÍDICA.

Título não é documento.

O artigo 221 da Lei 6.015/73, traz os títulos que serão registrados:

Art. 221 - Somente são admitidos registro:

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e

testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o
reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento

público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no
cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças
 proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo
Tribunal Federal;

IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados

extraídos de autos de processo.

V - contratos ou termos administrativos, assinados com a União,

Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de
regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse
social, dispensado o reconhecimento de firma.

Quando o título é registrado, gera segurança jurídica. No Registro de Imóveis há um filtro

(Afrânio de Carvalho), que é a qualificação feita pelo registrador que irá avaliar se o título
pode ser registrado/averbado ou não, de acordo com os princípios registrais e a lei. Caso
não seja possível, o oficial irá emitir a nota devolutiva com os requisitos a serem
cumpridos.

Já o artigo 221 do Código Civil pode provar algum negócio, mas não é título. Assim, essa
prova, por exemplo, pode ser usada na usucapião.

Art. 221 - O instrumento particular, feito e assinado, ou somente

assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus
bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os
seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de
terceiros, antes de registrado no registro público.

Parágrafo único. A prova do instrumento particular pode suprir-se

pelas outras de caráter legal.

Assim, títulos são passíveis de registro, documentos – não.

A qualificação do registrador precisa analisar as atuais medidas do imóvel pois no sistema

de transcrições eram rudimentares – hoje, utiliza-se o Georreferenciamento.

Dessa forma, haverá a necessidade de retificar o registro para que conste as medidas
atualizadas do bem imóvel.

O Registro de Imóveis é territorial, ou seja, atua dentro de uma circunscrição que abrange
o imóvel.

*** Caso o cartório seja desmembrado, o imóvel pode passar a pertencer ao outro cartório
ou continuar no anterior, importante ficar atento a história do Município e procurar os
cartórios mais antigos pois estará lá a matrícula ou transcrição do imóvel.
Quando o título não passa no filtro (segundo Afrânio de Carvalho) do registrador, há a
nota devolutiva – há três hipóteses:

1 – cumprir a exigência do registrador para dar o registro;

2 – não cumprir a exigência, não tem segurança jurídica. Muitas pessoas usam esse título
posteriormente para usucapião;

3 – suscitar dúvida.

PROCEDIMENTO DE DÚVIDA: art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73 (Lei de

Registros Públicos) - a parte não podendo ou não concordando com as exigências do
oficial, pode suscitar dúvida ao juiz responsável, e este irá determinar se registra ou não.
É possível apelar ao Tribunal (depende do Estado). É um procedimento administrativo.
Há a dúvida inversa: a próprio interessado entra com a suscitação de dúvida.

Assim, o título chega no RI, é protocolado no Livro 1 – Protocolo e vai passar PELA
QUALIFICAÇÃO do registrador (através da nota devolutiva o oficial vai fundamentar a
possibilidade do registro/averbação ou não). O registrador analisa a matrícula e o título.

Há a dúvida inversa – quando a dúvida é suscitada pelo próprio interessado direto ao juiz
competente.

ATENÇÃO – A Lei 6.015/73 sofreu alterações pela Lei 14.382/22.

Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo
oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de
uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data,
identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que:

V - o interessado possa satisfazê-la; ou

VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o

interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam
remetidos ao juízo competente para dirimi-la.

§ 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte: (Incluído pela

Lei nº 14.382, de 2022)
I - no Protocolo, o oficial anotará, à margem da prenotação, a ocorrência
da dúvida; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II - após certificar a prenotação e a suscitação da dúvida no título, o

oficial rubricará todas as suas folhas; (Incluído pela Lei nº 14.382, de
2022)

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao

apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para
impugná-la perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;
e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

IV - certificado o cumprimento do disposto no inciso III deste

parágrafo, serão remetidos eletronicamente ao juízo competente as
razões da dúvida e o título. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação das

penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994,
nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do
Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no

item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por
sentença.

Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado

apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez
dias.

Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão

no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos
autos.

Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos

devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro
prejudicado.

Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do

seguinte modo:

I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte,

independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial,
para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;
 II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os
seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença,
que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro,
declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

TÍTULO

PROTOCOLO

QUALIFICAÇÃO

NEGATIVA POSITIVA – REGISTRA

NOTA DEVOLUTIVA

DÚVIDA

PROCEDENTE IMPROCEDENTE

– NÃO REGISTRA – REGISTRA

 PRINCÍPIOS:

PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA – é o princípio norte do registro de

imóveis, os títulos devem ser analisados de acordo com a lei e os princípios para garantir
a segurança jurídica.

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE – É tornar notório/público um fato ou situação

jurídica nos livros do RI.

+Formal: é o direito que todos têm de pedir certidões no RI. Cuidado: transexuais →
não pode dar publicidade, pelo Provimento 63 do CNJ. É indireta, pois não dá acesso
aos livros. A direta é exceção à regra, como é o caso do loteamento (artigo 24 da lei
6766).
+Material: é a publicidade que constitui direitos, especialmente direito real contra
todos, protege direito de terceiro de boa-fé.

PRINCÍPIO DA LEGALIDADE - o título deve estar de acordo com a lei.

PRINCÍPIO DA PRIORIDADE - O princípio da prioridade consiste na preferência ao

registro do título que é prenotado em primeiro lugar, o título que é protocolado primeiro
tem a prioridade de registro, recebendo um número de ordem. Se o título que entra
primeiro recebe uma nota devolutiva, o posterior terá prioridade.

PRINCÍPIO DA CINDIBILIDADE - é possível cindir um título e registrar algo e não

registrar outra parte. Ex.: partilha de herança, um irmão quer registrar sua parte e o outro
não quer.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – é o encaixe perfeito entre as informações

contidas na matrícula, há uma ligação entre as informações, há um encadeamento.

PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE: é a descrição especializada do bem e dos

proprietários na matrícula.

- Objetiva – descrição do imóvel

- Subjetiva – descrição dos titulares de direitos

PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO – lei 13.097/15 e recentemente com a Lei

14.620/23 – as informações importantes em relação aos direitos reais, ônus, propriedade,
informações do imóvel e que interessem à sociedade, estarão concentradas na matrícula.
Assim, fala-se em fé pública do registrador.

PRINCÍPIO DA ROGAÇÃO – os atos devem ser pedidos, rogados, ao registrador que

somente age de ofício em determinadas situações.
PRINCÍPIO O TEMPO REGE O ATO: vale a lei na data em que o título é levado ao
registro, o tempo rege o ato. Ex.: a escritura pública é feita e na época não era exigido o
georreferenciamento, tempos depois, ao registrar, a lei mudou e agora é exigido. Assim,
a lei que será aplicada pelo registrador na qualificação é a lei vigente na data da
apresentação do título a registro.

PRINCÍPIO DO ESPELHO – o imóvel deve refletir o que tem na matrícula e vice-

versa.

PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA: a Lei 6.015/73 trouxe esse

princípio, que consiste em cada imóvel possui uma matrícula e cada matrícula terá um
imóvel descrito. Obs.: antes, era possível que na mesma transcrição existisse mais de um
imóvel ou apenas uma fração de imóvel.
No sistema das transcrições, as descrições eram rudimentares, tanto do imóvel, quanto
dos proprietários.

MATRÍCULA NÃO É A MESMA COISA QUE TRANSCRIÇÃO. São sistemas

diferentes.

→ MATRÍCULA – a Lei 6.015/73, que entrou em vigor em 1976, trouxe o sistema

de matrículas, que, via de regra, são feitas em sistemas de fichas. Essa ficha é chamada
de folha da coisa, ou seja, fólio real.

IMÓVEL – descrição do imóvel

--------------------------------------------

PROPRIETÁRIO: qualificação

-------------------------------------------

Registro anterior

REGISTROS – R.01

AVERBAÇÕES – AV.02
→ SISTEMA DAS TRANSCRIÇÕES – diferentemente do sistema atual, do fólio
real, esse sistema era o do fólio PESSOAL e o registro era com base na pessoa. Antes da
Lei 6.015/73 o sistema era o das transcrições, no qual o título era copiado integralmente.
Inscrição é escrever o ato. Nesse sistema, a descrição do imóvel e dos proprietários eram
rudimentares.

Exemplo: em uma escritura pública há a compra de 5 imóveis pela mesma pessoa.

No registro de imóveis, cada imóvel será registrado na sua respectiva matrícula,
tendo 5 matrículas diferentes, cada imóvel possui uma matrícula.
No sistema de transcrições seria feito todos os 5 registros na mesma transcrição.

LINK DOS CÓDIGOS DE NORMAS

Cuidado: sempre verifique no site do Tribunal de Justiça eventual atualização.

BAHIA

http://www5.tjba.jus.br/extrajudicial/wp-
content/uploads/2020/03/REPUBLICA%C3%87%C3%83O-CORRETIVA-
PRIVIMENTO-03.2020-C%C3%93DIGO-DE-NORMAS.pdf

MARANHÃO

https://www.tjma.jus.br/legislacao/cgj/codigo-norma/titulo-codigo/263/9289

RIO GRANDE DO NORTE

http://corregedoria.tjrn.jus.br/index.php/normas/codigos/codigo-de-normas-
extrajudicial/10481--1103/file

CEARÁ

https://corregedoria.tjce.jus.br/codigo-de-normas-judiciais/

ALAGOAS

https://www.tjal.jus.br/arquivos_downloads/20190904081843_Codigo_de_Normas_das_Se
rventias_Judiciais_Para_Publicacao_02_de_Setembro_de_2019.pdf

PARAÍBA
https://corregedoria.tjpb.jus.br/legislacao/codigo-de-normas-cgjpb-extrajudicial/

PERNAMBUCO
https://www.tjpe.jus.br/web/corregedoria/codigos-de-normas

PIAUÍ

https://www.tjpi.jus.br/portaltjpi/vice-corregedoria/codigo-de-normas-e-procedimentos-dos-
servicos-notariais-e-de-registro/

SERGIPE

https://www.tjse.jus.br/corregedoria/arquivos/documentos/extrajudicial/consolidacao-
normativa-cartorios-extrajudiciais.pdf

PARÁ

https://www.tjpa.jus.br/CMSPortal/VisualizarArquivo?idArquivo=824163

AMAZONAS

https://www.tjam.jus.br/images/2019/EXTRAJUDICIAL/republica%C3%87%C3%83o_do
_manual_do_extrajudicial_constante_no_provimento_n%C2%BA_278-2016-cgj-am.pdf

ACRE

https://www.tjac.jus.br/wp-
content/uploads/2022/05/Provimento_COGER_TJAC_10_2016.pdf

RORAIMA

https://tjrr.jus.br/legislacao/phocadownload/Provimentos/Corregedoria/2017/provimento%2
0002-2017%2004.pdf

RONDÔNIA

https://www.tjro.jus.br/corregedoria/images/diretrizes_extra_judiciais/Diretrizes_Extrajudic
iais-atualizada_at%C3%A9_maio-2021.pdf

AMAPÁ

https://www.tjap.jus.br/portal/images/stories/documentos/CHECK-
LIST/CORREGEDORIA/provimento_310_16-provimento_geral_corregedoria.pdf

TOCANTINS

https://wwa.tjto.jus.br/diario/pesquisa/materia/671857

DISTRITO FEDERAL

https://www.tjdft.jus.br/publicacoes/provimentos/provimento-geral-da-corregedoria-
aplicado-aos-servicos-notariais-e-de-registro/ProvimentoGeralNotrioseRegistradores.pdf

MATO GROSSO
https://corregedoria-mc.tjmt.jus.br/corregedoria-arquivos-
prod/cms/Cod_Nor_CGJ_Foro_Extra_Prov_42_2020_At_Prov_10_2022_CGJ_e0f4f35c26.
pdf

MATO GROSSO DO SUL

https://www.tjms.jus.br/legislacao/public/pdf-
legislacoes/Livro%20feito%20pela%20Corregedoria.pdf

GOIÁS

http://docs.tjgo.jus.br/corregedoria/CodigoNormasProcedimentosAteProvimento63-
2021.pdf

ESPÍRITO SANTO

http://www.tjes.jus.br/corregedoria/wp-content/uploads/2021/07/CN-EXTRAJUDICIAL-
7.6.2021-Vers%C3%A3o-2.9.3-altera%C3%A7%C3%B5es-ate-Provimento-054-2021-
2.pdf

RIO DE JANEIRO

http://cgj.tjrj.jus.br/documents/1017893/0/codigo-extrajudicial-atualizado-em-29-12-2020-
003.pdf/471adae2-1b04-4906-15b2-5a554ad9a36c?t=1610041514124

MINAS GERAIS

http://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/vc00932020.pdf

SÃO PAULO
https://api.tjsp.jus.br/Handlers/Handler/FileFetch.ashx?codigo=130558

PARANÁ

https://www.tjpr.jus.br/codigo-de-normas-foro-extrajudicial

SANTA CATARINA

https://www.tjsc.jus.br/documents/728949/1312406/C%C3%B3digo+de+Normas+CGJ/9fd
74fde-d228-4b19-9608-5655126ef4fa

RIO GRANDE DO SUL

https://www.tjrs.jus.br/static/2021/08/Consolidacao-Normativa-Notarial-Registral-2021-
TEXTO-INTEGRAL.pdf

CÓDIGO DE NORMAS NACIONAL

https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2023/08/codigo-nacional-de-normas-da-
corregedoria-nacional-de-justica-v6-23-08-2023.pdf

*** ABAIXO CONSTAM OS PDFS DAS LIVES DE AQUECIMENTO!!!

 LIVE DE AQUECIMENTO

A SEMANA DO DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL

O GRANDE PLANO

PROFESSOR MARCOS SALOMÃO

Live 01 – OS SEGREDOS DA PRÁTICA DO MERCADO

- Matéria na Folha de São Paulo, na qual o professor Salomão foi

entrevistado, traz que existem 40 milhões de imóveis irregulares no Brasil.

- Novo Código Civil vai surgir, com mais foco no extrajudicial. Muitos juízes
dão despacho, por exemplo, para que um divórcio amigável seja feito no
extrajudicial.

- Imóveis irregulares – é aquele que está diferente no registro de imóveis

da realidade. É preciso que no cartório o imóvel seja um espelho do imóvel
real, na realidade. Exemplo: se no terreno tem uma casa com dois pisos,
deverá ter no registro de imóveis o terreno com uma casa de dois pisos.
Quando há essa correspondência o imóvel, em tese, estaria regular.

- Não confundir o que está na prefeitura com o que está no Registro de

Imóveis. Na prefeitura é cadastro.

- Exemplo: o hotel fez um cadastro de uma pessoa e colocou a namorada

como esposa. No registro de imóveis isso não seria possível, precisa de
documentos, da certidão de casamento.

- Lembrar da máxima: quem não registra não é dono.

- No registro de imóveis é preciso levar os documentos para averbar a
construção, por exemplo. Assim, no registro de imóveis precisa estar tudo
documentado.

- No Brasil há muitos contratos de gaveta: de união estável, de doação, de

compra e venda... a informalidade é muito grande e, assim, há muita
demanda para regularizar.

- O problema surge quando, por exemplo, o cliente tem um lote dentro da

cidade com uma casa e no registro de imóveis a matrícula tem uma área rural.
Isso acontece independente de ser um imóvel de luxo ou não.

- O problema surge na venda desses imóveis irregulares.

- As relações sociais desencadeiam nos imóveis irregulares.

- As pessoas vão regularizar quando querem vender e o comprador exige que

seja regularizado.

- É de suma importância fazer a análise de risco na compra e venda. O

comprador procura o advogado para analisar os riscos daquela transação.
Tirar negativas, analisar a matrícula, é deixar o negócio mais seguro.

- Tabelionato – é onde as partes manifestam as vontades para realizar o

negócio. O tabelião tem fé pública do Estado.

- Registro de Imóveis – o registrador analisa o título, a escritura por exemplo,

e, de acordo com o direito e princípios esse título vai a registro ou não,
gerando segurança jurídica.
- Quando a pessoa não concorda com o cadastro, há briga. Se não concorda
com o registro, suscita dúvida.

- No Registro de Imóveis tem: protocolo, registro, averbação, transcrição e

matrícula.

- Há a Reurb (regularização pelo Município) e os outros procedimentos:

usucapião, adjudicação compulsória, inventário, extinção de condomínio etc.

- Matrícula: é como se fosse uma folha onde consta tudo sobre o imóvel. No
cabeçalho há a descrição do imóvel e dos proprietários. Os registros (R) vem
abaixo dessa descrição assim como as averbações (AV).

- Protocolo – os documentos que entram no registro de imóveis são

protocolados, recebem um número em um livro. Quem protocola primeiro
tem o direito de preferência de registrar o imóvel.

- Imóvel regular NÃO é na prefeitura e sim no REGISTRO DE IMÓVEIS,

segundo o Código Civil e a Lei de Registros Públicos.

CC, Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro

do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser

havido como dono do imóvel.

- Hipóteses dos imóveis irregulares:

1 – A pessoa sabe que está irregular e ele quer regularizar, pelos

procedimentos corretos no extrajudicial ou judicial.
2 – A pessoa sabe que está irregular e não quer regularizar.

3 – A pessoa não sabe que está irregular.

- O curso de direito traz na faculdade apenas a visão judicial e não a

extrajudicial.

- Há, também, no extrajudicial gratuidades. O extrajudicial é mais célere e

muitas vezes mais barato.

- Por que o cartório se recusa a abrir matrícula de uma transcrição precária?

A primeira coisa para quem está chegando agora, o que que é uma transcrição
precária e o que é uma matrícula? A matrícula surgiu em 1976. Antes eram
as transcrições. TRANSCRIÇÃO NÃO É A ANTIGA MATRÍCULA. Há o
princípio da unitariedade – uma matrícula terá um imóvel e um imóvel terá
apenas uma matrícula. Uma transcrição pode ter vários imóveis e um imóvel
pode estar em várias transcrições. Agora, todas as informações importantes
do imóvel estão na matrícula.

- Assim, transcrições precárias não são confiáveis para abrir matrícula no

sistema atual, é preciso dar as confrontações para abrir a matrícula. Depois
da Lei 14.382/22 é possível abrir a matrícula e averbar a retificação, sendo
um poder discricionário do registrador.

- Pode ter imóveis irregulares que não foram inventariados; imóvel da pessoa
que saiu de casa e não se divorciou. São exemplos de casos de imóveis
irregulares.

- Filha que constrói uma casa no terreno dos pais, depois é herança para ser
repartida entre os outros irmãos? Se os pais doarem pra filha, só poderia doar
metade. Se for compra e venda, ela comprando, precisaria da assinatura dos
outros irmãos. Um caso complexo. O direito de família está intimamente
ligado à regularização de imóveis.
 LIVE DE AQUECIMENTO

A SEMANA DO DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL

O GRANDE PLANO

PROFESSOR MARCOS SALOMÃO

LIVE 02 – QUESTÕES PRÁTICAS DA POSSE NA

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

- A regularização do imóvel ocorre no registro de imóveis.

- A matrícula conta a história do imóvel, há a descrição do imóvel, com os

proprietários e, logo após, nas outras folhas, estão os registros e averbações,
como hipoteca, alienação fiduciária, um divórcio etc.

- Logo na capa da matrícula terá a origem daquela matrícula: foi aberta por
mandado judicial; advinda de um loteamento; de uma transcrição etc. Isso se
dá pelo princípio da continuidade, há um encadeamento de atos do imóvel.

- A posse é muito comum no Brasil.

- Todo mundo busca a propriedade no Registro de Imóveis, propriedade e

liberdade se comunicam;

- A propriedade é muito valorizada na Constituição Federal – Art. 5, XXII,

XXIII, XXVI.

- É considerado proprietário quando consta no Registro de Imóveis e NÃO

NA PREFEITURA.
- Se consta uma pessoa na prefeitura, mas não no Registro de Imóveis como
proprietário, muito provavelmente ela tem a posse.

- Posse: estar ocupando o bem, estar no bem, mas não ser o proprietário. Há
vários tipos de posse, como por exemplo o locatário possui a posse do bem
que ele aluga; há a posse do bem de herança que ainda não foi inventariado;
arrendamento.

- A posse é um fato que gera direitos. Posse é “tipo” união estável, na qual
se um morre e não tem nenhum documento, precisa provar – é um fato que
precisa provar para gerar direitos.

- A posse do inquilino não se transforma em propriedade, pois há relação de

subordinação. O mesmo caso de um caseiro.

- A posse que se transforma em propriedade é que é a passível de usucapião.

- Quando o pai morre passa-se a posse dos bens para os filhos até o inventário
e partilha – que será então registrada a propriedade no nome deles.

- Como se adquire a posse? Por compra e venda, do vendedor que só tinha

posse – cessão de posse. Por herança – quando morre o pai, ele transmite a
posse aos herdeiros (é possível somar as posses, nesse caso).

- O posseiro pode pagar IPTU, pois na prefeitura consta o cadastro dele.

- Documentos que comprovam a posse: contrato de compra e venda;

procuração; recibo; compra de herança e tem uma cessão de direitos
hereditários.
- É possível levar a posse para a matrícula? Não, em regra, não.
EXCEÇÃO: Reurb – regularização feita pelo Município. A certidão de
regularização fundiária é levada ao RI com um direito e pode ser a
legitimação de posse. Assim, nesse caso vai para a matrícula. Além dessa, a
desapropriação.

- A posse é estudada antes da propriedade no Código Civil. A posse é um

caminho para a propriedade, mas pode ser a exteriorização da propriedade
(ex. eu sou proprietário de um apartamento na praia e vou no verão com
minha família, estou exteriorizando a posse).

- A posse com os documentos, tempo e até boa-fé pode se tornar propriedade.

- Cessão de posse é a forma como se dá a transferência dessa posse. Cede o

direito de posse. A posse pode ser comprada, doada ou adquirida por
herança. Há a cadeia possessória, na qual a posse vai passando, se
transmitindo e pode-se somar esse tempo de posse depois.

- A posse pode ser provada por ata notarial, testemunhas, contratos.

- 3 pilares para regularizar qualquer imóvel:

1) qual o documento o seu cliente possui?
2) o que tem no registro de imóveis em relação àquele imóvel?
3) se imóvel urbano, o que tem no cadastro municipal?

- Existem muitos loteamentos clandestinos, não há nada no registro de

imóveis e nem na prefeitura. Mesmo que o loteamento tenha ruas, casas, tudo
construído.
- Loteamento é a divisão de uma área de terras onde se abrem ruas, se não
abrir ruas, se, por exemplo, pegar uma quadra e só cortar os lotes isso não é
loteamento. Essas ruas serão doadas ao Município.

- Desmembramento – divisão de uma área com o aproveitamento do

sistema viário já existente.

- Desdobro – ex.: um terreno de 500 m pra fracionar em dois, o máximo de

divisão será dado pelo Município ou pelo Código de Normas do Estado.

- Loteamento fechado (loteamento de acesso controlado) – é só por questão

se segurança que se fecha, mas o acesso às ruas é publico, desde que a pessoa
se identifique na portaria.

- Condomínio de lotes – é como se fosse o condomínio edilício deitado, ali

tudo é particular.

- Nos condomínios e loteamentos há muitos contratos em que há apenas

posse.

- Para vender esses lotes: contrato de compra e venda ou promessa de compra

e venda (pagamento parcelado). Se o cliente tiver apenas o contrato de
promessa de compra e venda e o vendedor não quiser dar a escritura, é
possível fazer a adjudicação compulsória (judicial ou extrajudicial).

- Uma forma de regularizar os loteamentos clandestinos é pela Reurb,

procedimento que começa pelo Município.
- Uma forma mais técnica – o proprietário tem o uso, gozo, a fruição e dispor
e o possuidor não possui todos os direitos.

- Outras formas de regularização geral: adjudicação compulsória, extinção

de condomínio, extremação, instituição de condomínio, usucapião,
retificação, abertura de matrícula, divórcio extrajudicial com partilha de
bens, inventário com partilha de bens, compra e venda de herança.

- A posse que interessa é aquela que pode ensejar direitos que vão vir a ser
propriedade.

- Posse pode ser provada por documentos. Documentos – recibo de compra

e venda, promessa de compra e venda, procuração, cessão de direitos
hereditários etc.

- O que tem no documento? Vendedor, comprador, imóvel e preço.

 LIVE DE AQUECIMENTO

A SEMANA DO DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL

O GRANDE PLANO

PROFESSOR MARCOS SALOMÃO

LIVE 03 – 12 DOCUMENTOS PARA DIMINUIR ATÉ 50% DAS

NOTAS DEVOLUTIVAS

- O que chega no registro de imóveis é um título, que pode ser uma escritura
pública ou até um título judicial. O título passará por uma qualificação pelo
registrador e depois disso poderá ser registrado ou não. Caso não possa ser
registrado, será dada a nota devolutiva (art. 198, Lei 6.015/73).

- Existem muitas leis estaduais e municipais, além do Código de Normas do

Estado, que será usado pelos cartórios.

- A regularização de imóveis envolve estratégias e uma delas é saber quais

os documentos o seu cliente tem em mãos e esses documentos são
importantes para se evitar a nota devolutiva.

- Quais são esses documentos?

1 – A matrícula ou transcrição que está no registro de imóveis ou até

mesmo alguma escritura pública que está no tabelionato de notas. Isso serve
para saber a situação do imóvel, se possui hipotecas, alienação fiduciária etc.
Lembrar do princípio da continuidade.
- Muitas vezes o que consta no contrato não é o mesmo que está na matrícula
e as vezes nem tem matrícula, necessário verificar se o imóvel não está no
nome de outra pessoa.

2 – O documento que o seu cliente possui em relação ao negócio que

aconteceu – geralmente é o documento que simboliza a aquisição (compra
e venda - contrato; recibo – um papel qualquer que consta o recebimento do
bem, uma procuração, uma promessa de compra e venda etc.).

- Olha no documento: quem vendeu, quem comprou, o imóvel e o preço

pago. Além disso, se teve quitação.

- Firma reconhecida – no tabelionato de notas o tabelião verifica, atesta que

aquela assinatura é a daquela parte mesmo pois ele possui fé pública para
atestar isso. Por semelhança ou autenticidade.

- A parte pode não concordar com o registrador pois cada um vai ter o seu
posicionamento relacionado a determinada matéria. Para isso existe o
procedimento de dúvida. Cartório não é pessoa jurídica, o cartório é o CPF
do registrador, para processar deve-se atentar a isso.

- Dica: ir ao cartório e apresentar o caso: por exemplo, está para iniciar uma
usucapião e é uma herança, na qual o cliente comprou por cessão de direitos
hereditários. E assim, pergunta qual o entendimento da registradora nesse
caso.

- Para a aquisição de herança deve-se fazer a cessão de direitos hereditários.

O percentual do herdeiro ou um bem específico. A aquisição de um bem
específico daquela herança precisa de um requisito que é a assinatura de
todos os herdeiros.

- Ainda, há a cessão de posse – pode ser por instrumento particular ou

escritura pública. Importante fazer toda a cadeia de posse para ver quem está
cedendo, possui mesmo a posse?

3 - Documentos judiciais não registrados – exemplo: houve um leilão

judicial e a pessoa arrematou, ganhou a carta de arrematação e não registrou.
E ainda, depois vendeu esse imóvel.

- Nesse caso, o adquirente possui a carta de arrematação e a cessão dos

direitos daquela arrematação ou compra e venda. No registro de imóveis
deve-se respeitar a continuidade, que é o encadeamento das transferências.

- Outros documentos judiciais – formal de partilha não registrado; divórcio

com partilha de bens não registrada ou não fez a partilha.

- Pode acontecer de dentro do formal de partilha ter uma promessa de doação

para um filho. O casal divorcia e resolve doar o bem deles para o filho, faz
uma promessa dessa doação.

4 – Atas notariais – muito usada para meio de prova. Uma especial é a ata
de posse para usucapião que precisa ter mais elementos como declarar o
tempo de posse, pegar declaração do vizinho confirmando essa posse,
instruir com fotos etc.

5 – Cadastro do imóvel urbano na prefeitura, além do carnê de IPTU.

6 – CCIR (certificado de cadastro de imóvel rural) que possui o nome do
proprietário, quantos hectares tem o terreno, a fração mínima de
parcelamento.

7 - Importante verificar se está pagando o ITR, se for rural, principalmente

dos últimos 5 anos.

8 – Georreferenciamento para imóveis rurais, pois a medição precisa do

imóvel é muito importante. Antes as medições eram precárias e pode dar
diferença de área com o GEO e, para isso, tem-se o procedimento de
retificação (art. 213 Lei de Registros Públicos).

- Alguns registradores entendem que tem um limite de 5% na retificação,

pois pode ter sobreposição de área e outros entendem que não tem limite.
Dependendo do aumento da área, o registrador pode entender que não é
retificação e sim caso de usucapião.

9 – Averbar a construção com a CND (certidão negativa de débito) do

INSS da obra. Além do alvará de construção.

10 – Habite-se é um documento importante para regularizar a casa. E só é

liberado o habite-se se a construção está regular.

11 – Negativas de processos no nome das partes para entrar com usucapião

e adjudicação compulsória
12 – Documentos das pessoas – CPF e RG, caso pessoa física. Se for pessoa
jurídica, CNPJ e saber quem assina pela pessoa jurídica, quem a representa.
Apresentar o contrato social ou procuração desse representante.

- A depender do caso podem haver mais documentos, esse checklist pode te

ajudar na maioria dos casos.
 LIVE DE AQUECIMENTO

A SEMANA DO DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL

O GRANDE PLANO

PROFESSOR MARCOS SALOMÃO

LIVE 4 – OS SETE SEGREDOS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

- O procedimento de usucapião extrajudicial vai ocorrer no registro de

imóveis.

- A usucapião pode ser uma forma de regularização ou aquisição da

propriedade. Essa aquisição é originária e “apaga” o que tinha antes no
imóvel.

- O tabelionato de notas é necessário para realizar a ata notarial de posse para

fins de usucapião.

- Provimento 65/17 do CNJ – rege o procedimento de usucapião

extrajudicial.

- O procedimento começa com um requerimento ao registrador. Esse

requerimento precisa estar bem embasado e respeitando os requisitos.

- Os requisitos do requerimento estão dispostos no artigo 3 o do Provimento

65/17 do CNJ:

Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião

atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos
pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:
I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;

II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de

benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência
às respectivas datas de ocorrência;

III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de

posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;

IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido

o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado
ou transcrito;

V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.

- Na usucapião quanto mais tempo de posse, menos requisitos preciso provar.

A modalidade de usucapião extraordinária, por exemplo, dispensa até a boa-
fé.

- Alguns documentos acompanharão o requerimento:

Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público
constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e

residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e
do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso
de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não
individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais
como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no
imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte

requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização:

se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel;

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à

instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes
confrontantes;

II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente

habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou
do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de
fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis
confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
III – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem,
a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;

IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça

Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos
trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição
à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou

companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros,

se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para
completar o período aquisitivo da usucapião;

V – descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de

28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;

VI – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais

e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao
advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;

VI – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais,

outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou
companheiro; (redação dada pelo Provimento n. 121, de 13/7/2021)
VII – declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que
outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
VIII – certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza
urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa
Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até
trinta dias antes do requerimento.

- A ata notarial para posse de usucapião é territorial, do local do imóvel.

- O tabelião não precisa ir ao local. É recomendável, mas não é obrigatório.

- E quando o tabelião se recusa a fazer a ata? Protocola o pedido, explica a

necessidade de fazer a ata com uma minuta contando o caso. O tabelião pode
se recusar no caso do imóvel estar em uma área publica, por exemplo, na
qual não é possível a usucapião. Ou ainda, ser um caso de detenção em que
também não é possível o procedimento de usucapião.

- A ata deve conter a descrição do imóvel, que pode ter matrícula ou

transcrição, ou ainda, não tenha nada.

- É possível fazer a usucapião extrajudicial sem a ata? Não, a usucapião

judicial sim, mas a extrajudicial, não. O provimento 65/17 traz como
requisito obrigatório.

- Deve constar junto com o requerimento a planta, o memorial descritivo e

ART.

- É necessária a assinatura dos confrontantes pois o registrador precisa da

confirmação que a usucapião não está invadindo o terreno/área de ninguém.
- É possível dispensar a assinatura dos confrontantes? Sim, nos seguintes
termos:

Art. 10, § 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição

precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto
do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos
confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser
realizado na matrícula existente.

- É possível apresentar como documento comprobatório de posse uma cessão

de direitos hereditários, mas o registrador pode questionar o motivo de não
ter sido feito o inventário. É interessante apresentar pois precisa notificar o
proprietário do imóvel e esse proprietário faleceu, os filhos não se sabe onde
estão, enfim, esse documento serve para provar a relação negocial. Nesse
caso, pode dispensar a assinatura desse proprietário.

- Usucapião de herança – é um assunto complexo pois é difícil identificar o

que é permissão e o que não é. Se os irmãos deixarem um outro morar ali,
seria permissão e não daria a usucapião. Mas, caso o irmão continue e os
outros não fazem nada, ele faz reforma, vai se comportando como
proprietário, pode ser que dê a usucapião. STJ Resp. 1.631.859/SP

- Interversão da posse – É uma transformação do caráter da posse injusta

para justa. Quando a pessoa está na posse de um bem, mas não é uma posse
ad uscapionem, como a posse da herança, e essa pessoa vai mudar a posse,
ele vai se opor a família. Com essa atitude, ele mudou a característica da
posse e os outros herdeiros não fazem nada.

- Usucapião de bens públicos não é possível.

- Justo título: o título que o interessado possui. Nos termos do artigo 13 do
Provimento 65/17 do CNJ:

Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do

art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado
pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de
relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação
das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias
antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra
o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I – compromisso ou recibo de compra e venda;
II – cessão de direitos e promessa de cessão;
III – pré-contrato;
IV – proposta de compra;
V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de
vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade,
o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;
VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem,
especificando o imóvel;
VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;
VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.
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A SEMANA DO DIREITO IMOBILIÁRIO EXTRAJUDICIAL

O GRANDE PLANO

PROFESSOR MARCOS SALOMÃO

LIVE 05 – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL:

PRIMEIROS PASSOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

- PROVIMENTO 150/23 do CNJ

- Está no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça

do Conselho Nacional de Justiça.

- A adjudicação existe desde a década de 30, mas sempre foi judicial.

- O procedimento envolve uma relação jurídica antes - a compra e venda de

um imóvel com pagamento parcelado e uma promessa: a de passar a escritura
pública para depois ser levada ao registro de imóveis.

- Os contratos podem ter uma cláusula que permita o arrependimento.

- Os contratos que já estão no mercado pode ter a cláusula de

arrependimento. No caso de loteamento, a primeira venda do lote isso não é
permitido.

- Quando terminar o pagamento das parcelas há o cumprimento da obrigação

de uma parte e outra parte deve fazer a escritura pública. Pode haver o
arrependimento até o pagamento de todas as parcelas.
- Assim, caso a outra parte não faça a escritura pública, faz-se a adjudicação
compulsória.

- Comprador pode, no meio do caminho, não se arrepender e não querer mais

o imóvel. Ex.: a parte paga uma entrada e mais 5 parcelas e coloca o imóvel
a venda. O comprador cedeu a sua posição contratual.

- No mesmo exemplo acima, pode ter o caso de uma troca: a troca de um

terreno e como pagamento 3 apartamentos que serão construídos nesse
terreno, é uma promessa de permuta. Assim, se a construtora se nega a dar
os apartamentos depois – adjudicação compulsória (art. 440-B do
Provimento 150/23 do CNJ).

- Não é só o comprador que pode exigir a escritura pública (inversa). O

comprador pode não querer a escritura pública pois está se divorciando
naquele momento, por exemplo. O vendedor então, que pode ser uma
incorporadora, tem a possibilidade de requerer a adjudicação compulsória.

- A adjudicação compulsória presume um imóvel regular.

- O procedimento ocorre no registro de imóveis.

- O procedimento começa no registro de imóveis com um requerimento, mas

deve estar acompanhado da ata notarial que é feita pelo tabelião de notas.

- Competência:
Art. 440-E. A atribuição para o processo e para a qualificação e registro da
adjudicação compulsória extrajudicial será do ofício de registro de imóveis
da atual situação do imóvel.
§ 1º Se o registro do imóvel ainda estiver na circunscrição de ofício de
registro de imóveis anterior, o requerente apresentará a respectiva certidão.
§ 2º Será admitido o processo de adjudicação compulsória ainda que estejam
ausentes alguns dos elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, se, a
despeito disso, houver segurança quanto à identificação do imóvel e dos
proprietários descritos no registro.

- Sobre a ata notarial:

Art. 440-F. A ata notarial (inciso III do § 1º do art. 216-B da Lei n. 6.015, de
31 de dezembro de 1973) será lavrada por tabelião de notas de escolha do
requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, respeitados os
critérios postos nos arts. 8º e 9º da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994,
e observadas, no caso de ata notarial eletrônica, as regras de competência
territorial de que trata este Código Nacional de Normas.

Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação

compulsória, a ata notarial conterá:
I – a referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com
seus ônus e gravames;
II – a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à
adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e
sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos
instrumentos contratuais;
III – as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da
contraprestação à transferência do imóvel adjudicando;
IV – a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo
requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu
inadimplemento;
V – o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento
inicial, segundo a legislação local.

- Protocola o requerimento com a ata, pedindo que seja deferida a

adjudicação compulsória, mas como provar que o vendedor não quer passar
a escritura pública? Notifica o vendedor. Surgem algumas hipóteses:

Vendedor não quer passar a escritura pública;

Vendedor diz que vai passar a escritura pública;
Não acha o vendedor;
Vendedor é desconhecido;
Vendedor é uma pessoa jurídica que pode ser regular ou irregular;
Vendedor vendeu como casado e agora está divorciado e não fez partilha;
Vendedor tinha união estável, ela morreu e não fez inventário.
Vendedor era condomínio que não poderia vender pois não tinha
personalidade jurídica.

- Art. 440-O. Caso seja incerto ou desconhecido o endereço de algum

requerido, a sua notificação por edital será solicitada pelo requerente,
mediante demonstração de que tenha esgotado todos os meios ordinários de
localização.

- Da anuência:
Art. 440-Y. A anuência do requerido poderá ser declarada a qualquer
momento por instrumento particular, com firma reconhecida, por
instrumento público ou por meio eletrônico idôneo, na forma da lei.
§ 1º A anuência também poderá ser declarada perante o oficial de registro de
imóveis, em cartório, ou perante o preposto encarregado da notificação, que
lavrará certidão no ato da notificação.
§ 2º A mera anuência, desacompanhada de providências para a efetiva
celebração do negócio translativo de propriedade, implicará o
prosseguimento do processo extrajudicial.

- Intima-se a incorporadora, por exemplo, e ela diz que vai passar a escritura
(seria a mera anuência). Mas se a incorporadora dá a anuência e marca o dia
para ir ao tabelionato, teria então uma providência que estaria tomando.

- Chega ao final o procedimento – o registrador defere a adjudicação.

Art. 440-AL. O pagamento do imposto de transmissão será comprovado pelo
requerente antes da lavratura do registro, dentro de 5 (cinco) dias úteis,
contados da notificação que para esse fim lhe enviar o oficial de registro de
imóveis.
§ 1º Esse prazo poderá ser sobrestado, se comprovado justo impedimento.
§ 2º Não havendo pagamento do imposto, o processo será extinto, nos termos
do art. 440-J deste Código Nacional de Normas.
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PROFESSOR MARCOS SALOMÃO

LIVE 06 – CONTRATOS DE GAVETA E IMÓVEIS IRREGULARES:

OS SEGREDOS QUE NINGUÉM TE CONTOU

- Contrato de gaveta – geralmente contratos privados que estão guardados

em casa. Outro ex.: vendi um bem por promessa de compra e venda e não
foi levada a registro, também é contrato de gaveta.

- Outro exemplo: recibo de compra e venda, em uma forma bem precária.

- Contratos de herança – venda dos bens de herança antes da morte do de

cujus. Isso é pacta corvina e não é admitida no direito brasileiro. Então, as
partes fazem um contrato particular.

- Contratos com o banco – a pessoa não passa no crédito exigido pelo banco,
então faz um contrato de gaveta. Essa informalidade com a Caixa, por
exemplo, depois não se pode nem fazer usucapião pois como é dinheiro
público, não seria possível.

- Alienação fiduciária – o interessado pega o dinheiro com a Caixa, por

exemplo, e transfere o imóvel para o nome da Caixa. Assim, ela é a
proprietária com a posse indireta e a pessoa que pegou o dinheiro tem a posse
direta. É o modo de garantia mais usado hoje.
- Hipoteca - a hipoteca, na qualidade de garantia, é um contrato acessório e
dependente de um contrato principal. Por exemplo, o empréstimo é um
contrato principal e, quem empresta, pega em garantia hipotecária um imóvel
(contrato acessório).

- A cessão de direitos hereditários é feita por escritura pública, o herdeiro

cede sua quota parte na herança. Em alguns Estados do Brasil é possível fazer
a cessão de um bem específico, mas com a autorização de todos os herdeiros.

- Promessa de permuta – trocar um terreno por apartamento, é possível

protocolar essa permuta no registro de imóveis. No caso, não tinha
incorporação imobiliária e nada no cartório.

- O que é preciso analisar em um contrato particular?

Pessoas – vendedor e comprador. São pessoas físicas? Ou jurídicas? Quem

assinou pela pessoa jurídica? Ainda existe a empresa? Na pessoa física: era
casado e agora está divorciado? Tem herdeiros?

Tem que ter a qualificação da esposa? No vendedor é importante, devendo

saber o regime de bens e a depender precisa da anuência da esposa ou ela
também é dona. Ex.: casados na comunhão parcial de bens, compraram
depois do casamento, ela é dona também e constará como vendedora.

Bem – o imóvel. O bem deve estar bem descrito. Pode ser o bem diferente
do que está no registro e na realidade.
Preço – condições de pagamento e se foi dada a quitação. Quem paga mal
paga duas vezes. Deve ter o comprovante desse pagamento. A quitação deve
estar expressa.

- Sendo um documento particular, deve-se analisar se aquele negócio não

seria feito por instrumento público, que atinge a forma, sendo nulo.

- Assinaturas – quem assinou reconheceu firma ou não? Tem testemunha?

Contrato particular com assinatura sem firma reconhecida fica mais
duvidoso o contrato.

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