Introdução

Meu amigo, minha amiga, agora você terá acesso

a um material inédito, estruturado especialmente
para o Projeto Viver da Advocacia.
O Projeto Viver da Advocacia foi idealizado para
que você, mesmo sem experiência prática na regu-
larização, saiba atender um cliente nesta área tão
promissora da advocacia.

Por isso, é imprescindível que você assista todas

as aulas do Projeto e siga o passo a passo que pre-
parei pra você.

Este material inédito foi estruturado de forma que

capacite advogados e advogadas, mesmo aqueles
que não possuem experiência prática na área, a
atenderem seus clientes de forma eficiente e lucra-
tiva.

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 Nesta primeira parte você receberá o fundamento
da regularização de imóveis e conhecerá o Método
33, que vai te direcionar para o melhor caminho a
seguir, para a regularização de um imóvel.

Na primeira parte deste material, você terá acesso

aos fundamentos da regularização de imóveis, que
incluem conceitos importantes, legislações apli-
cáveis, documentos necessários e procedimentos
envolvidos.
Para ter acesso completo e detalhado deste mate-
rial, é imprescindível que você assista todas as aulas
do Projeto Viver da Advocacia e siga o passo a passo
preparado pelo profissional responsável.
Para ver a explicação completa deste material
você precisa assistir à aula 1 do Projeto Viver da
Advocacia. CLIQUE AQUI para acessar a aula 1.

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 DISTINÇÃO NECESSÁRIA

Primeiramente, eu preciso fazer uma breve dis-

tinção entre o papel que os nossos queridos e res-
peitados amigos engenheiros e arquitetos desem-
penham na regularização de imóveis e o papel que
os advogados desempenham.

Muitas pessoas não sabem essa diferença, pen-

sam que para regularizar um imóvel, basta contra-
tar um engenheiro ou um arquiteto. Há casos que
sim, mas há diversos outros casos que somente um
advogado capacitado em regularização de imóveis
pode resolver.

Os engenheiros e arquitetos têm um papel fun-

damental na regularização de imóveis, uma vez que
são responsáveis ​​pela análise técnica do imóvel, re-
alizando vistorias e emitindo laudos que atestam a
sua regularidade. Esses profissionais avaliam as ca-
racterísticas físicas e físicas do imóvel, verificando
se a construção está de acordo com as normas téc-
nicas, de segurança e urbanísticas.

Os advogados, por sua vez, fazem a análise jurí-

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dica da documentação do imóvel, como escrituras,
certidões, contratos de compra e venda, entre ou-
tros, para garantir que a propriedade esteja regula-
rizada. A propriedade do imóvel é um direito real e
somente um advogado possui capacidade postula-
tória para ingressar com uma ação judicial ou extra-
judicial para regularizar a propriedade do imóvel e
proporcionar segurança jurídica ao cliente.

Para facilitar a visualização da diferença entre os

papéis que os engenheiros e arquitetos e os advo-
gados desempenham na regularização de imóveis,
eu criei a tabela abaixo:

Engenheiro e Arquiteto: Advogado:

Averbação de Construção na Averbação de Construção na
Matrícula do Imóvel Matrícula do Imóvel (o re-
querimento pode ser feito no
cartório, acompanhado de
planta e memorial descritiva
aprovado pelo Município, pa-
gos todos os impostos)

Retificação de Matrícula(so- Retificação de Matrícula

mente extrajudicialmente e (seja judicial ou extrajudicial,
sem litígio) com litígio ou sem litígio)
Instituição de Condomínio Instituição de Condomínio

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Planta e Memorial Descritivo Usucapião Extrajudicial ou
a ser utilizada no procedi- Judicial
mento Judicial ou Extraju-
dicial da usucapião a ser re-
querida por um Advogado
Adjudicação Compulsória
Extrajudicial ou Judicial
Inventário Judicial ou Extra-
judicial
Ações Possessórias
Ação Divisória
Ação Demarcatória
Ação de Extinção de Condo-
mínio
Ação Reivindicatória
Apelação em Suscitação de
Dúvidas
Embargos de Terceiro
Due Diligence
Ação Pauliana - Fraude con-
tra Credores

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 O MÉTODO 33

O método 33 consiste em seguir os 3 passos indis-

pensáveis e de analisar os 3 documentos principais
de um imóvel.
3 passos indispensáveis:

1º passo: Ir até o Cartório de Registro de Imóveis

pegar a matrícula/transcrição ou a certidão infor-
mando de que aquele imóvel não possui matrícula/
transcrição.

2º passo: Ir ao prédio da Prefeitura, se imóvel

urbano, ou no INCRA, se imóvel rural, para buscar
informações do imóvel, como se possui o registro
administrativo nesses órgãos e se possui no nome
de quem que figura tal cadastro.

3º passo: Juntar a documentação do cliente para

entender a origem da posse. Saber se comprou, her-
dou, recebeu em doação ou se invadiu o imóvel.
Após esses três passos é que será possível a sua
análise e estudo do caso para definir qual a melhor

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estratégia para regularizar o imóvel do seu cliente.

Tendo em vista que muitos dos casos irregulares

serão resolvidos por meio da usucapião, vou te ensi-
nar a encaixar a posse do seu cliente na usucapião.
Mas, antes, você precisa entender mais sobre matrí-
cula, transcrição e escritura.

3 documentos principais:

Matrícula x Transcrição x Escritura

O que é uma matrícula de imóvel?

A matrícula do imóvel possui as mesmas caracte-

rísticas de uma certidão de nascimento, por exem-
plo. Ela documenta a existência do imóvel e con-
tém a descrição detalhada do mesmo, bem como
as informações dos seus proprietários, as medidas
e confrontações, operações de compra e venda, e
outros fatos relevantes a que o imóvel tenha sido
submetido. CLIQUE AQUI para ver uma matrícula.

Observação: É importante salientar que todos os

imóveis privados devem possuir esse documento, o

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qual fica arquivado perante o Registro de Imóveis
competente, responsável pelos registros e averba-
ções constantes da matrícula.

O que é uma transcrição do imóvel?

Antes do ano de 1976, o sistema utilizado nos

Cartórios de Registros de Imóveis, não era a MATRÍ-
CULA, mas sim a TRANSCRIÇÃO do imóvel. Pode-
mos dizer que a TRANSCRIÇÃO é um “tipo de matrí-
cula antiga”. Mas como era muito imprecisa, gerava
muitos problemas e por isso foi substituída pelo
atual sistema de matrículas.

Importante saber que o fato do imóvel possuir

uma TRANSCRIÇÃO ou MATRÍCULA não muda a
situação jurídica dele, tendo em vista que os dois
possuem validade. A diferença é que foram reali-
zados por sistemas de registro diferentes. Não con-
funda a matrícula do Imóvel com a transcrição. CLI-
QUE AQUI para ver uma transcrição.

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 O que é a escritura pública de compra e venda?

A escritura pública é o DOCUMENTO OFICIAL

que transcreve a TRANSAÇÃO imobiliária formali-
zada entre vendedor e comprador, mas a sua sim-
ples lavratura não garante que o cliente seja o efe-
tivo proprietário do imóvel, isso porque a escritura
não transfere a propriedade, apenas gera direitos. O
que realmente transfere o imóvel para o seu nome
é o REGISTRO da ESCRITURA no Cartório de Regis-
tro de Imóveis competente após o recolhimento do
imposto devido. CLIQUE AQUI para ver uma escri-
tura pública de compra e venda.

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MATRÍCULA DO IMÓVEL E O CARTÓRIO DE REGISTRO
DE IMÓVEIS

Você precisa entender, primeiramente, que o re-

gistro de imóveis é um registro real, refere-se ao ob-
jeto da inscrição, ou seja, o imóvel.

1. A BASE FÍSICA DO REGISTRO: O IMÓVEL

Logo, podemos definir como imóvel: a área po-

ligonal perfeitamente delineada e referenciada na
superfície terrestre, aí incluídos o subsolo e o espaço
aéreo até o limite útil ou aproveitável pelo proprie-
tário, com ressalva dos bens de domínio da união
(exemplo: riquezas minerais, recursos energéticos
e hidráulicos etc). Assim, para fins de inscrição e
acesso à publicidade registral, são considerados
bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar
natural ou artificialmente.

Todos os imóveis particulares devem ser inscritos

no registro de imóveis. Imagine um prédio constru-
ído sobre o terreno, composto por: apartamentos,
lojas, escritórios e vagas de garagem. Essas partes

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que compõem o condomínio edilício são chama-
das de unidades autônomas e podem ser aliena-
das após o registro da incorporação na matrícula
do imóvel, onde se erguerá o empreendimento. A
unidade autônoma não se confunde com o imóvel
onde é construído o edifício e poderão ser abertas
tantas matrículas quantas forem as unidades autô-
nomas criadas (consoante ao princípio da unitarie-
dade da matrícula).

Importante: O registro de imóveis é um registro

de direitos; os registros da prefeitura e do INCRA
são registros meramente administrativos ou fis-
cais. Por ser o registro de imóveis um registro de
direito, ele valida os efeitos do negócio jurídico no
qual as partes demonstraram o ânimo de transfe-
rência do direito.

Não entendeu?! Vou te dar um exemplo para fa-

cilitar: o contrato de compra e venda é o negócio
jurídico que as partes celebraram para que fosse
transferida a propriedade de um imóvel. Este título
deve ser levado a registro no registro de imóveis. O
registro deste título (contrato de compra e venda)
gera os seguintes efeitos: constituição, transmissão,

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modificação e extinção de direitos reais.

2. A ABERTURA DA MATRÍCULA

Antes de 1.973, os imóveis no Brasil não possuíam

uma matrícula como temos hoje. O que tínhamos
era a chamada transcrição.

Então, é importante que você saiba que os imó-

veis registrados pelo sistema antigo estão transcri-
tos, sendo expedida uma certidão de transcrição. Já
os imóveis registrados pela Lei dos Registros Públi-
cos estão matriculados, fornecendo-se, nestes ca-
sos, uma certidão de matrícula.

Ah, caro amigo! Vale lembrar que o fato do imó-

vel estar transcrito ou matriculado não muda a si-
tuação jurídica do imóvel, pois ambos tem validade.
Apenas demonstra que foram registrados por dife-
rentes sistemas de registro em razão da época da
apresentação do título de transmissão.

Assim, quando veio a Lei 6.015/73, para que fosse

feita a transcrição harmônica do antigo para o novo
sistema de registro, a lei determinou que as matrí-

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culas seriam abertas por ocasião do “primeiro re-
gistro” a ser lançado na vigência da Lei de Registros
Públicos. Desse modo, a existência de matrícula é
pressuposto para a realização do registro. Sem pré-
via abertura de matrícula, o título não pode ingres-
sar no sistema registral. Também deverá ser aber-
ta a matrícula a requerimento do interessado nos
casos de fusão ou desmembramento de imóveis,
objetos de transcrição. A matrícula pode ser aber-
ta a requerimento do interessado, mesmo que ne-
nhum registro deva, no momento, ser feito. O pró-
prio registrador pode providenciar a abertura de
matrícula, desde que não acarrete despesas para
os interessados, para cada lote ou unidade autô-
noma, logo em seguida ao registro de loteamento,
desmembramento ou condomínio edilício, ou no
interesse do serviço. Se o registro anterior (transcri-
ção) foi realizado em outra circunscrição, a matrí-
cula será aberta com os elementos constantes do
título apresentado e da certidão atualizada daque-
le cartório, que ficará arquivada na nova serventia
(cartório).

Em vista da certidão e do título, será aberta a ma-

trícula. Se na certidão do registro anterior (trans-

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crição) constar a existência de ônus, o oficial fará
a matrícula e, logo após, efetuará o registro desse
gravame (exemplo: hipoteca, alienação fiduciária,
etc.). Tal fato deve ser anotado no título, que será
devolvido ao interessado.

Agora você pode estar se perguntando “E se não

existir registro anterior?”. Neste caso, não pode-
rá ser aberta matrícula e, consequentemente, não
poderá ser efetuado o registro do título protocola-
do. Para que seja possível a abertura da matrícu-
la nesse caso, o imóvel deve estar perfeitamente
identificado no título a ser registrado. Por “perfeita
identificação” deve ser entendida a apresentação
de elementos relativos à área, perímetro, denomi-
nação e confrontações, que confiram segurança
quanto à sua configuração espacial e exata locali-
zação (ou seja, trabalho realizado por agrimensor,
arquiteto e/ ou engenheiro).

3. O SISTEMA DO FÓLIO REAL

O imóvel é o objeto da primeira inscrição (matrí-

cula ou fólio real), que recebe um determinado nú-
mero de ordem que tende ao infinito (exemplo: n.º

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1, 2, nº 10.327,…) e na qual se descrevem o imóvel, sua
propriedade, a transcrição ou matrícula originária, o
número de Cadastro Municipal ou Rural, conforme
o caso. Após tais informações (que devem constar
na parte superior do documento), na parte restan-
te serão registrados, contínua e sucessivamente, as
transmissões do domínio e os direitos reais limita-
dos ou os gravames que afetam esse bem. O Regis-
tro de Imóvel brasileiro é ordenado por imóveis, e
não mais por pessoas como ocorria no sistema de
transcrição anterior à Lei 6.015/1973.

4. O REGISTRO É OBRIGATÓRIO

De acordo com a obrigatoriedade do registro,

nos atos entre vivos, a constituição, transferência,
modificação ou extinção da propriedade, ou outro
direito real relativo ao imóvel, apenas se efetivam
com o registro do título respectivo.

Portanto, caro amigo, não basta a lavratura da es-

critura de compra e venda de imóvel para transferir
a propriedade, pois o comprador somente adquire
a propriedade do bem com o registro deste título
no registro de imóveis competente (artigo 1.245 do

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código civil).

Ah, o registro deve ser realizado no serviço em

cuja circunscrição estiver localizado o imóvel, sob
pena de nulidade. Quando o imóvel se situar em
mais de uma circunscrição, deverá ser registrado
em todas.

Sintetizando: no Brasil são necessários dois está-

gios para a constituição da propriedade ou de outro
direito real sobre imóvel:

O primeiro deles é o negócio jurídico pelo qual

as partes livremente manifestam sua vontade de
constituir ou transmitir o direito real imobiliário (por
exemplo, escritura de compra e venda);

O segundo estágio, é o registro do título pelo

qual se formaliza tal acordo de vontades.

A sanção pelo descumprimento da obrigação do

registro é a não aquisição do direito que se busca-
va adquirir com a celebração do negócio jurídico,
ou então a não modificação do direito em tela ou
a perduração de seus efeitos, não obstante, a sua

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extinção no mundo real (artigos 1.245 a 1.247 do có-
digo civil).

A lei não impõe prazo para que o interessado

apresente a escritura pública (ou instrumento par-
ticular) a registro. Porém, o registro deve ser pro-
videnciado o quanto antes para que o adquirente
não corra o risco de ver perecer ou diminuir o direi-
to que visava adquirir.

Vou te dar um exemplo para facilitar sua compre-

ensão. Imagine que no momento em que seu clien-
te lavrou a escritura de compra e venda não incidia
nenhum ônus sobre o imóvel. Antes da apresenta-
ção do título no registro de imóveis, entretanto, o
vendedor teve contra si uma ação de execução, por
força da qual foi penhorado o imóvel vendido, com
o consequente registro da penhora. Neste caso, ao
registrar seu título, o adquirente terá a desagradá-
vel surpresa de se tornar proprietário de um imóvel
penhorado.

5. CONCEITO DE MATRÍCULA

A matrícula é o instrumento pelo qual se indivi-

pág. 17
dualiza o imóvel, servindo de base para as inscri-
ções de todas as mutações jurídico-reais relativas
ao bem matriculado. Portanto, a matrícula é o polo
aglutinador de todos os registros e averbações refe-
rentes ao imóvel. Já o registro é o instrumento pelo
qual se opera a transmissão do imóvel (ou declara a
nova titularidade), ou se constitui direito real, entre
outras hipóteses (penhora, citação em ação reiper-
secutória, etc...). Averbação, por sua vez, é o assento
acessório que modifica o teor do registro.

6. ELEMENTOS DA MATRÍCULA

Devem constar da matrícula:

a) A data da abertura;

b) A descrição pormenorizada e localização do

imóvel;

c) O nome e qualificação do proprietário e;

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 d) A referência ao registro anterior daquele bem.
Apenas a pessoa física ou jurídica pode constar na
matrícula e respectivos registros como titulares da
propriedade e de outros direitos reais. Entes des-
personalizados como o espólio, a massa falida não
são sujeitos de direito e, portanto, não podem figu-
rar na matrícula ou registros como titulares de di-
reitos reais.

7. UNICIDADE DA MATRÍCULA

Para cada imóvel deve ser aberta uma única ma-

trícula. Toda alteração jurídico-real que se obser-
var no imóvel será registrada na matrícula corres-
pondente, de forma que toda a vida jurídica deste
bem poderá ser conhecida por qualquer interessa-
do. Desse modo, a matrícula ou “fólio real” é o eixo
central do sistema brasileiro de registro de imóveis.
Uma coisa que sempre gosto de lembrar aos meus
alunos é: o imóvel constitui uma unidade física,
uma vez que deixa de ser contínua a área de ter-
ra, por ter sido atravessada por uma estrada ou via
pública, deixa de existir imóvel único. Surgirão dois
ou mais novos imóveis, devendo ser desdobrada a
matrícula.Existindo duas matrículas para o mesmo

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imóvel, uma delas necessariamente será nula. Em
regra, prevalece a matrícula mais antiga, por força
do princípio da prioridade.

Veja a jurisprudência sobre isso:

REGISTRO DE IMÓVEIS - AÇÃO DE-

CLARATÓRIA DE NULIDADE DE MATRÍ-
CULA - VENDA E REGISTRO REALIZA-
DOS EM DUPLICIDADE. No caso temos
de um lado o autor, na condição de
proprietário do bem, tendo adquirido o
terreno mediante escritura pública de
compra e venda, devidamente registra-
da; e de outro, o demandado, na con-
dição de compromissário comprador,
com o contrato devidamente averbado
à margem do registro de imóvel com-
petente. Prevalência da prenotação
dos respectivos títulos no registro de
imóveis - Precedência fundada na OR-
DEM CRONOLÓGICA. No caso concre-
to, deve prevalecer o direito do autor,
haja vista que a sua ESCRITURA PÚBLI-
CA de COMPRA E VENDA foi devida-
mente REGISTRADA no ofício imobiliá-
rio em DATA ANTERIOR ao contrato de
promessa de compra e venda celebra-
do entre o réu e a empresa. A aquisição
do imóvel, no direito brasileiro, só se
perfaz mediante a transcrição do título

pág. 20
 de transferência da propriedade no re-
gistro de imóvel, e, no confronto entre
as transcrições sobre o mesmo imóvel,
prevalece a mais antiga. Ordem cro-
nológica que deve ser respeitada, res-
guardando direito daquele que primei-
ro leva o imóvel a registro imobiliário, a
fim de ser garantida a autenticidade,
segurança e eficácia dos assentos de
atos jurídicos inter vivos ou mortis cau-
sa, constitutivos, declaratórios, transla-
tivos e extintivos de direitos reais sobre
imóveis. De tudo, temos a falta de serie-
dade da empresa que vendeu um imó-
vel para duas pessoas diferentes, e o
erro do Registro de Imóveis em cadas-
trar em duplicidade um mesmo terre-
no, ameaçando a segurança jurídica e a
própria finalidade do registro público.”
(TJRS, ACI 70015842909 - Tramandaí -

20ª Câmara Cível, DJ 17/09/2007)

8. A ATIVIDADE REGISTRAL

Lembre-se, a atividade registral depende de pro-

vocação! Os atos do registro somente serão pratica-
dos por ordem judicial, a requerimento do Ministé-
rio Público (quando a lei autorizar) e a requerimento

pág. 21
verbal ou escrito do interessado, não poderá o re-
gistrador atuar sem requerimento do interessado.

De regra, o requerimento é verbal, acompanha-

do do título que se pretende registrar, nos casos de
averbação e cancelamento exige-se requerimento
por escrito, com firma reconhecida (artigo 246, §1º,
da Lei 6.015/73).

Em nenhuma hipótese poderá o registrador re-

cusar o recebimento e protocolo do título, ainda que
constate exigência de natureza fiscal ou existência
de vícios visíveis a um primeiro exame. Mesmo na
hipótese de título com vício intrínseco (exemplo:
falta de outorga uxória para a alienação do imóvel),
deve o registrador proceder o protocolo para, pos-
teriormente, fazer as exigências cabíveis (artigo 12
da Lei 6.015/73).

Todos os títulos, ao serem protocolados, deve-

rão receber um número que observará a ordem de
apresentação. É este número que determina a prio-
ridade do título na obtenção do registro.

Assim, se o mesmo imóvel tiver sido alienado a

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duas ou mais pessoas, sucessivamente, o adquiren-
te que primeiro apresentar seu título no Registro
de Imóveis adquirirá a propriedade, ainda que sua
escritura tenha sido lavrada em data posterior à do
outro comprador.

Na difícil hipótese de as duas escrituras públicas

terem sido lavradas na mesma data, apresentadas
no mesmo dia no Registro de Imóveis e nas quais
conste a hora da lavratura, prevalecerá, para efeito
de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.

O protocolo produz efeitos por 30 dias. Logo, este

é o prazo para que sejam cumpridas pelo apresen-
tante do título eventuais exigências do registrador
e realizado o registro. Caso não sejam cumpridas as
exigências dentro dos 30 dias, cessam automatica-
mente os efeitos do protocolo e outro título pode
ser protocolado e revestir-se dos direitos de priori-
dade.

9. PRIORIDADE

O direito de preferência ou prioridade se mate-

rializa por intermédio do acesso ao registro do do-

pág. 23
cumento que contém um direito real imobiliário: o
título que é feito em primeiro lugar tem prioridade
no registro em relação aos títulos que materializam
direitos reais contraditórios sobre o mesmo imó-
vel, protocolados posteriormente. Conforme de-
termina o artigo 182 da Lei 6.015/1973, por ocasião
do protocolo, todos os títulos recebem um número
de ordem, de acordo com a sequência rigorosa de
sua apresentação. Da mesma forma, estabelece o
artigo 1.493, parágrafo único, do Código Civil que o
número de ordem determina a prioridade, e esta, a
preferência entre as hipotecas.

10. ESPECIALIDADE

Bom, de acordo com este princípio, todo imóvel

que seja objeto de registro deve estar perfeitamen-
te individualizado.

Tratando-se de inscrição de direito real de garan-

tia (alienação fiduciária, hipoteca, anticrese ou pe-
nhor), não somente o imóvel, mas também a dívida
garantida deve ser especificada, com indicação do
valor total em moeda nacional, montante das pres-
tações e se for o caso, taxa de juros.

pág. 24
 A identificação do imóvel é feita mediante a indi-
cação de suas características e confrontações, loca-
lização, área e denominação, código e dados cons-
tantes do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel
Rural), se for imóvel rural; ou logradouro e número,
se urbano, e sua designação cadastral, se houver
(artigo 176, §1º, II, letras “a” e “b”, da Lei 6.015/1973).
Gosto de lembrar que a descrição geométrica do
imóvel não é suficiente para a observância do prin-
cípio da especialidade. Deve haver uma amarração
geográfica, que marque a posição do imóvel no
espaço, e essa amarração são os nomes dos con-
frontantes, enquanto não instituído um cadastro
em que todos os imóveis se enquadrem dentro de
meridianos e paralelos.

Atenção, querido aluno! Grave esse conceito: as

confrontações abrangem os limites e os nomes
dos confrontantes, e são os elementos que melhor
identificam o imóvel. As linhas confinantes de um
imóvel, com o seu cumprimento no terreno, são fi-
xas, mas os confrontantes podem mudar, logo, po-
dem ser variáveis. O notário e o registrador devem
mencionar o nome dos confrontantes, ao indica-

pág. 25
rem a amarração geográfica do imóvel em tela.

Tratando-se de imóvel rural, a escritura deverá

trazer as coordenadas dos vértices definidores dos
limites, georreferenciadas ao sistema geodésico
brasileiro e com precisão posicional fixada pelo IN-
CRA (artigo 176, § 4º, da Lei 6.015/1973). Em outras
palavras, a perfeita identificação do imóvel nos ter-
mos acima mencionados é obrigatória no caso de
escritura de transferência de imóvel rural, ainda
que no registro não conste tal descrição.

Tanto na escritura pública quanto no instrumen-

to particular e nos títulos judiciais, devem ser indi-
cados, com precisão, as características, as confron-
tações e as localizações dos imóveis, mencionando
os nomes dos confrontantes.

Quando se tratar só de terreno, deve ser indicado

se fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro,
em que quadra e a que distância métrica da edifi-
cação ou da esquina mais próxima (artigo 225 da lei
6.015/1973).

Acho que deu para perceber, a caracterização

pág. 26
do imóvel constante do título deve coincidir com
aquela que consta do registro anterior, sob pena de
não ser aceito o seu ingresso no cadastro imobili-
ário. Sintetizando: a especialização significa a des-
crição do imóvel como um corpo certo, que o torna
inconfundível e distinto de qualquer outro. Eventu-
ais erros nos limites artificiais ou naturais do imóvel
podem ser retificados administrativa ou judicial-
mente, quando descobertos.
No caso de divisão ou desmembramento de
imóvel, deve ser especializada não só a parte des-
membrada, como também a parte remanescen-
te. No caso de fusão de matrículas, cancelam-se as
matrículas anteriores, indicando a nova matrícula,
que conterá a descrição perfeita do imóvel unifica-
do, com a área e perímetro, que devem resultar dos
perímetros e áreas primitivas. Havendo dúvida, o
oficial pode exigir a juntada de planta topográfica.

11. CONTINUIDADE REGISTRAL

Segundo o princípio da continuidade, os regis-

tros devem ser perfeitamente encadeados, de for-
ma que não haja vazios ou interrupções na corrente
registrária.

pág. 27
 Em outras palavras, nenhum registro pode ser
feito sem que se tenha previamente registrado o
título anterior, do qual dependa (artigo 237 da Lei
6.015/1973).

Da mesma forma, dispõe o artigo 195 da Lei de

Registros Públicos, que diz: “se o imóvel não estiver
matriculado ou registrado em nome do outorgan-
te, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do
título anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do registro”. Você pa-
rou para pensar qual a razão para isso? Eu te res-
pondo: o trato sucessivo é um mecanismo técnico
que tem por objetivo manter o enlace ou a conexão
dos registros, mediante a ordem regular dos suces-
sivos titulares registrais, de modo a garantir uma
continuidade perfeita dos assentos em relação ao
tempo, sem nenhum salto. Dessa forma, procura-se
garantir que todos os atos aquisitivos, modificativos
ou extintivos de direitos reais relativos a um deter-
minado imóvel constem na matrícula, com a finali-
dade de refletir o histórico jurídico de cada imóvel.

Por exemplo, consta na matrícula do imóvel que

“a” é seu proprietário. Este vem a falecer e, por su-

pág. 28
cessão, o imóvel é transmitido para “b”. O herdei-
ro, por sua vez, vende o bem a “c”. O comprador “c”
não poderá registrar seu título caso não tenha sido
registrado o formal de partilha (ou escritura de in-
ventário e partilha) pelo qual o imóvel tenha sido
atribuído ao herdeiro “b”. Para que seja preservada
a continuidade do registro, deve antes ser registra-
do o título para que “b” passe a figurar na matrícula
como novo proprietário, para, então, ser registrado
o título pelo qual este transfere o domínio do imó-
vel a “c”.

Observação importante: se consta no registro

que o proprietário do imóvel é casado e na escritu-
ra de compra e venda em que figura como vende-
dor constar seu estado civil como divorciado, deve
ser providenciada a averbação do divórcio, bem
como do esclarecimento da realização de eventual
partilha, antes do registro deste título. Da mesma
forma, constando da escritura que o proprietário
é casado, deve ser providenciada a averbação do
nome do cônjuge e do regime de bens do casa-
mento, em homenagem ao princípio da continui-
dade. Não basta a informação do estado civil. É pa-
cífico o entendimento de que a prévia averbação

pág. 29
do casamento ou da extinção da sociedade conju-
gal é indispensável ao registro da transmissão do
imóvel por quem consta no título como “casado”,
porquanto tais fatos apresentam evidentes reflexos
patrimoniais, cuja publicidade deve ser assegura-
da. Nenhum título antecedente, sejam quais forem
a sua natureza e espécie, inclusive o título judicial,
foge ao alcance do princípio da continuidade. As-
sim, por exemplo, não poderá ser registrada uma
carta de arrematação em ação de execução, se o
imóvel arrematado não estiver registrado em nome
do executado, salvo se houver reconhecimento, em
decisão judicial, de fraude à execução. Por isso, en-
tenda caro amigo, o princípio da continuidade não
comporta exceção!

12. TÍTULOS REGISTRÁVEIS (art. 221 da Lei

6.015/1973)

Você sabe o que é um título registrável?

É o documento público competente (e também

o particular em alguns casos), que atende às forma-
lidades legais e que contém de maneira direta o ato
ou negócio jurídico registrável, com a perfeita des-

pág. 30
crição e identificação do objeto e das partes. Todo
título registrável deve conter um corpo e uma alma.
O corpo é o documento dotado de fé pública, e a
alma é o ato ou negócio jurídico nele contido (con-
teúdo).

a) Escritura Pública: é o documento público es-

crito por tabelião em seu livro de notas. Neste docu-
mento, o notário registra e autentica as declarações
de vontade das partes e atesta a conformidade do
ato ou negócio jurídico com a lei, assegurando sua
validade, eficácia e autenticidade.
Trata-se de um ato solene, que deve conter os re-
quisitos citados no artigo 215 do Código Civil: indica-
ção do local e data de sua realização, identificação
e atestado de capacidade de todos os partícipes do
ato, qualificação das partes e comparecentes, teor
da declaração da vontade e cumprimento das exi-
gências legais e fiscais.

A escritura deverá, ainda, ser lida na presença das

partes e comparecentes e assinada por estes e pelo
notário.

A escritura pública é a mais importante das pro-

pág. 31
vas pré-constituídas, porque é lavrada por tabelião
sobre aquilo que passa em sua presença e a que
assiste. Nos termos do artigo 108 do Código Civil,
“não dispondo a lei em contrário, a escritura públi-
ca é essencial à validade dos negócios jurídicos que
visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor su-
perior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no país”.

Entretanto, a lei pode prever exceções a essa re-

gra, como é o caso dos negócios jurídicos envol-
vendo imóveis financiados pelo sistema financeiro
da habitação ou sistema financeiro imobiliário (art.
38 da Lei 9.514/1997) e do contrato de promessa de
venda de imóvel (artigo 1.417 do código civil), em
tais hipóteses, admite-se o contrato particular, ain-
da que o imóvel tenha valor superior ao do limite
geral.

É importante notar que, em alguns negócios ju-

rídicos há necessidade do comparecimento e da
anuência de terceiros para a sua validação. É o caso
da venda de imóvel pertencente à pessoa casada,
ainda que se trate de bem próprio, é imprescindível

pág. 32
a anuência do outro cônjuge para sua alienação ou
oneração, salvo se o casamento se deu no regime
de separação de bens.

Também na venda de ascendente para descen-

dente (pai para filho ou avô para neto), é necessário
o consentimento do cônjuge e dos demais descen-
dentes (filhos e netos). Sempre que possível, a anu-
ência deve constar da escritura pública que reveste
o negócio jurídico. Pode, entretanto, constar de ato
posterior, desde que seja observada a mesma for-
ma exigida para o ato original (artigo 220 do código
civil).

Na alienação de imóvel de pessoa sob tutela ou

curatela, a escritura pública somente pode ser la-
vrada com a apresentação do alvará judicial. A au-
torização judicial deverá ser mencionada no ato
notarial, em breve relatório, com todas as minúcias
que permitam identificar os respectivos alvarás.

b) Escritos Particulares (autorizados por lei): são

instrumentos elaborados e/ou assinados, por pes-
soa capaz ou, se incapaz, que se encontre devida-
mente assistido ou representado.

pág. 33
 Este instrumento não tem a mesma força pro-
bante e executória da escritura pública por não ser
dotado de fé pública. Ainda assim, é meio de pro-
va das obrigações convencionais de qualquer valor
(artigo 221 do código civil), mas as declarações con-
tidas nesse documento presumem-se verdadeiras
apenas em relação aos signatários.

Quando o imóvel objeto do contrato tiver valor

inferior ao montante equivalente a 30 salários mí-
nimos, admite-se o escrito particular. O mesmo
ocorre nas hipóteses expressamente previstas em
lei (contratos inerentes ao sistema financeiro de ha-
bitação).

O escrito particular, para que tenha acesso ao ca-

dastro imobiliário, deve ser assinado pelas partes
e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dis-
pensando-se o reconhecimento quando se tratar
de atos praticados por entidades vinculadas ao sis-
tema financeiro da habitação (artigo 221, II, da Lei
6.015/1973).

No instrumento particular deve ser feita referên-

cia à matrícula do imóvel ou ao seu registro ante-

pág. 34
rior, seu número e cartório (artigo 223, lei 6.015/1973).
Deve, ainda, atender aos princípios registrários,
como o da especialização, individualizando de for-
ma perfeita o imóvel objeto da transação.

c) Atos Autênticos de Países Estrangeiros: pos-

suem força de instrumento público. O “ato autênti-
co” deve ser levado ao consulado brasileiro no país
de origem, para ser legalizado, ou seja, para que a
autoridade consular reconheça a assinatura da au-
toridade que o lavrou ou autentique o documento.
Posteriormente, o documento deve ser traduzido
por tradutor juramentado e registrado no registro
de títulos e documentos. Feito isso, o documen-
to produz efeitos jurídicos em nosso país, estando
apto a ingressar no registro de imóveis.

d) Sentenças Estrangeiras devidamente Homo-

logadas pelo STJ: as sentenças proferidas por tri-
bunais estrangeiros somente podem ingressar no
fólio real após serem homologadas pelo Superior
Tribunal de Justiça.

e) Títulos Judiciais: são admitidos a registro as

cartas de sentença, formais de partilha, certidões e

pág. 35
mandados extraídos de autos de processo. Tal como
os demais títulos citados anteriormente, os títulos
judiciais também devem ser submetidos ao exame
de qualificação a ser procedido pelo registrador, e,
caso não preencham os requisitos legais, ou violem
algum dos princípios registrais, o seu acesso ao ca-
dastro imobiliário deve ser negado. Não pode o re-
gistrador questionar a legalidade da sentença, uma
vez que não detém função jurisdicional, não lhe ca-
bendo verificar se a decisão é ou não tecnicamente
correta e tampouco menosprezar a coisa julgada.

f) Documentos Complementares: devem cons-

tar diretamente no ato ou negócio jurídico inscri-
tível, não se admitindo simples referência a negó-
cio jurídico incorporado em outro documento. No
entanto, o documento pode ser complementado
por outros, que completem o seu caráter registrá-
vel. É o caso, por exemplo, da guia de recolhimento
do imposto para que possa ser registrada a carta
de arrematação ou adjudicação (título judicial), ou
o contrato particular de compra e venda de imóvel,
quando admitido por lei como título translativo da
propriedade imobiliária. Em se tratando de escritu-
ra pública, como detém fé pública, basta que nela

pág. 36
conste o valor do tributo, a data e o número da guia
de recolhimento. O mesmo ocorre com a certidão
negativa de débito da Receita Federal/INSS, quan-
do exigida.

O título judicial também é revestido de fé públi-

ca, mas o imposto é recolhido e a certidão negati-
va de débito é obtida após a carta de arrematação,
sendo de responsabilidade do arrematante juntar
ao título os documentos complementares exigidos
como condição legal para o registro.

Várias são as finalidades dos documentos com-

plementares. Eles podem se destinar à demonstra-
ção da personalidade jurídica dos interessados (por
exemplo, o contrato social ou estatuto), a represen-
tação legal ou convencional, o estado civil, dentre
outros fins.

Constitui, por exemplo, documento complemen-

tar, a certidão da transcrição ou matrícula anterior
para fins de registro da escritura pública na matrí-
cula aberta na nova serventia competente.

pág. 37
 g) Títulos Administrativos firmados com a União,
Estados e Municípios: são os documentos públicos
emitidos por funcionários públicos em sentido es-
trito ou agentes públicos, como por exemplo: Cer-
tidão do registro da sociedade com transferência
de imóvel do sócio à nova pessoa jurídica; ou em
decorrência de fusão; incorporação; dissolução ou
extinção da sociedade (expedida pelo registro mer-
cantil ou registro civil de pessoas jurídicas após a
recepção de documento particular ou público de
constituição da sociedade contratual ou societária);
Termo de Constituição de Reserva Legal; Decreto
de Expropriação; Ato de Tombamento, Certidão de
Lei ou Publicação no Diário Oficial sobre mudança
de nome de logradouro público ou alteração dos
números dos imóveis urbanos ou extensão da zona
urbana; Alvará de Construção; Certidão extraída
por registrador civil (casamento, óbito, alteração do
nome da pessoa), entre tantos outros.

13. PROTOCOLO E PRENOTAÇÃO

Os artigos 182 a 187 da Lei 6.015/1973 estabelecem

que o título deverá ser protocolado, nessa ocasião
recebem um número de ordem de acordo com

pág. 38
uma rigorosa sequência de apresentação: os títulos
apresentados anteriormente serão registrados an-
tes, obedecendo-se, para tanto, a numeração rece-
bida por ocasião do protocolo.

O protocolo será encerrado diariamente, e o nú-

mero de ordem e data da prenotação assinalados
no livro protocolo serão reproduzidos no título. A
apresentação do título ao cartório não exige outra
formalidade que a sua entrega ao funcionário en-
carregado da recepção.

Ao contrário do que ocorre com a averbação, não

é necessário requerimento escrito com firma reco-
nhecida. Após o lançamento no protocolo, serão os
títulos encaminhados para a elaboração dos resu-
mos (extratos) e para as buscas e verificação, oca-
sião em que se providenciará a anotação no fichário
indicador pessoal. Feita a prenotação, a coluna des-
tinada à anotação dos atos formalizados ficará em
branco até o momento em que essa escrituração
seja possível (registro, suscitação de dúvida etc.). No
caso de devolução do título ao apresentante, basta
que se anote, abreviadamente, a circunstância (ex:
“d” em 09/11/2020).

pág. 39
 Com a prenotação, começa a correr o prazo de 30
dias para que se proceda ao exame de qualificação,
eventual cumprimento das providências determi-
nadas pelo oficial e o registro do título. Ultrapassa-
do tal prazo, sem que sejam observadas as exigên-
cias prévias ao registro, extinguem-se os efeitos da
prenotação e o título deverá ser novamente apre-
sentado e protocolado. Se nesse ínterim for apre-
sentado novo título, este passa a gozar do direito de
preferência.

No entanto, a prenotação deve ser mantida se o

apresentante se mostrar diligente no aperfeiçoa-
mento de seu título e comprovar, perante o oficial
do registro, atuar nesse sentido. Dessa forma, a pre-
notação deverá ser preservada se, mesmo ultrapas-
sado o prazo de 30 dias, como é o caso, por exemplo,
como acontece frequentemente com documentos
que devem ser fornecidos por órgãos fiscais ou pa-
rafiscais, como o INSS. Nesse caso, não seria razo-
ável que, ao voltar com a certidão, o apresentante
já encontrasse cancelada a sua prenotação. Tam-
bém no caso de suscitação de dúvida, os efeitos da
prenotação perduram até o julgamento final deste
procedimento administrativo. Caso a dúvida seja

pág. 40
julgada procedente, o registro não será feito, can-
celando-se a prenotação. Julgada improcedente a
dúvida, procede-se ao registro.

Uma outra hipótese em que os efeitos da preno-

tação é expandido por prazo superior a 30 dias é
no caso de existência de mandado judicial determi-
nando o bloqueio de alienação de imóvel cujo título
já havia sido protocolado.

Neste caso, os efeitos da prenotação persistem

até o julgamento da ação em que foi determinada
a ordem de bloqueio.

Prenotação de Mandados Judiciais de Indisponi-

bilidade de Bens Imóveis: serão prenotados, e a pre-
notação desses mandados ficará prorrogada até a
solução definitiva da ação judicial, quando então
serão adotadas as providências que forem determi-
nadas na decisão judicial ou então será revogada a
ordem contida nos mandados.

1) Quando se tratar de ordem genérica: No caso

de se tratar de ordem genérica de indisponibili-
dade de determinado bem imóvel, sem indicação

pág. 41
do título que se pretende atingir, a prenotação do
mandado judicial não sustará os registros dos tí-
tulos que já estiverem tramitando, porque estes
devem ter assegurado o seu direito de prioridade.
Mas os títulos apresentados após a prenotação do
mandado judicial não poderão ser registrados e de-
verão permanecer protocolados, aguardando opor-
tunidade para o exercício do direito de prioridade
ao registro.

2) Quando se tratar de ordem sobre título de-

terminado: Quando a ordem judicial visar título
determinado, que já esteja tramitando no registro
imobiliário, o seu registro ficará sustado, devendo
ser prorrogada a sua prenotação por motivo de or-
dem judicial, até que sobrevenha decisão definitiva
na ação onde foi extraído o mandado por força de
decisão liminar de indisponibilidade de bem imó-
vel.

14. O CONTROLE DA LEGALIDADE DO TÍTULO

Feita a prenotação, o registrador deve iniciar o

exame da legalidade do título. A fase de qualifica-
ção, que ocorre entre o protocolo e o registro do tí-

pág. 42
tulo, compreende o exame dos caracteres extrínse-
cos do documento e a observância dos princípios
registrais. Qualificar significa, decidir se, conforme
a lei, se é possível proceder registro do título pro-
tocolado. Esta qualificação é feita pelo registrador
sobre dois tipos de dados: os documentos apre-
sentados pelo interessado no registro e os assentos
existentes neste registro de imóveis.

pág. 43
 TABELA DE POSSE, DOMÍNIO E PROPRIEDADE

PROPRIEDADE
(Art. 1.228 CC + Art. 1.245 CC)

USAR GOZAR DISPOR REIVINDICAR

+ REGISTRO DO NOME NA MATRÍCULA

DOMÍNIO
(Não tem previsão no código civil)

USAR GOZAR DISPOR REIVINDICAR

- O REGISTRO

POSSE
(Art. 1.196 CC)

OU USA OU GOZA OU DISPÕE OU REIVINDICA

pág. 44
 CONCLUSÃO
Este material apresenta três passos fundamentais
para regularizar imóveis: obter a matrícula ou trans-
crição no Cartório de Registro de Imóveis, buscar
informações do imóvel na Prefeitura ou INCRA e
juntar a documentação do cliente para entender a
origem da posse.

O objetivo é analisar e estudar o caso para definir

a melhor estratégia para regularizar o imóvel do
cliente.

Agora você já sabe todas as diferenças que há

entre matrícula e transcrição, que são documentos
que documentam a existência do imóvel e suas
características.

Sabe também que a escritura pública de compra

e venda formaliza a transação imobiliária, mas só
transfere a propriedade após registro no Cartório de
Registro de Imóveis.

Este é o método 33 e ele irá te ajudar a direcionar

pág. 45
a sua atuação prática na regularização do imóvel.

Estamos apenas no início do Projeto Viver de

Advocacia e ainda há muito que aprender.

Continue firme comigo neste propósito para que

você adquira confiança e todo o conhecimento
necessário para ingressar nessa área da advocacia
que concentra altíssimos honorários.

A minha missão de vida é compartilhar o meu

conhecimento com você e você só tem a ganhar
com isso, basta dedicar o seu tempo para adquirir
todo esse conhecimento que será transformador da
sua advocacia.

Vamos juntos até o final dessa jornada e juntos

vamos comemorar a sua vitória e o seu sucesso
profissional!

Um grande abraço,

Marcel Rulli

pág. 46
@marcelrulli_

MarcelRulli