Documentação de

transações
imobiliárias
 
(#bloco1)

O corretor de imóveis, desde os primeiros momentos de sua

carreira, trabalhará com documentação imobiliária. É fundamental, para
o seu sucesso, que domine com destreza essa importante ferramenta.

Nas negociações imobiliárias, deparamo-nos com muitos

documentos essenciais para a transação. Esses jogos de documentos
serão utilizados em cada tipo de negócio imobiliário a ser realizado.

É importante destacar que os

documentos podem ser semelhantes
quando pensarmos, por exemplo, em
compra e venda de imóveis e permuta.
Porém, cada negócio jurídico terá suas
peculiaridades.
 Cada jogo de documento (reunião de vários documentos) será
utilizado conforme a necessidade e a especificidade do negócio
imobiliário a ser realizado.

Na unidade curricular Agenciar imóveis, apresentamos

documentos fundamentais para a formalização da captação ou do
agenciamento do imóvel. O corretor de imóveis poderá verificar se o
imóvel se encontra livre e desembaraçado para a comercialização.
Caso verifique algum impedimento (na matrícula ou relacionado a uma
dívida com o condomínio e com o município – IPTU), o profissional terá
como orientar o seu cliente, indicar a melhor maneira de solucionar o
entrave e apontar o tempo hábil para esse ajuste.

Neste material, veremos a documentação que se faz necessária

para a comercialização de um imóvel. Isso garante total segurança
jurídica para que ambos os clientes, comprador e vendedor, saiam
satisfeitos.

Inicialmente, conheceremos brevemente alguns dos principais

documentos necessários para as diferentes transações imobiliárias,
suas características e alguns exemplos.

Clique ou toque sobre os títulos para acessar os conteúdos.

 A seguir, veremos as situações de uso desses documentos em
diferentes negócios imobiliários.

Certidões
 Matrícula do imóvel

Certidão de ônus reais

Certidão reipersecutória

IPTU

Certidão de quitação de condomínio

Receita Federal

Receita estadual

Receita municipal

Justiça Federal

Justiça do Trabalho

Justiça estadual (crime; cível, orfanológica; insolvência civil; falência e

concordata; execução fiscal)

Negativa de protestos

Características

As certidões são necessárias para o sucesso da operação de venda. A negativa

isenta o cliente vendedor do imóvel até a data da transação, ou seja, o imóvel estará
livre e desimpedido para a comercialização.

Observação

Todas essas certidões podem e devem ser solicitadas pelo corretor para
comprovar o sucesso da transação do imóvel e não deixar dúvidas sobre ele. A elas
tem acesso qualquer indivíduo que delas precise, mediante pagamento de taxa. Elas
são fundamentais para a transação.

Escrituras

Características
 A escritura pública é o documento máximo do imóvel. Nela, está todo o
histórico do bem (quem comprou, quem vendeu, confrontações, matrícula etc.).

Procurações

Características

A procuração é um documento que dá poderes a outrem para representá-lo.

Observação

No direito imobiliário, só tem validade a procuração pública.

Recibos

Simples

Sinal (arras)

Características

Os recibos servem para provar principalmente transações financeiras em

dinheiro vivo, como pagamento do sinal de compra, por exemplo.

Observação

No direito imobiliário, utiliza-se muito o recibo simples para a entrega ou o

recebimento das chaves do imóvel.

Notificações

Características

Notificação é uma medida cautelar nominada com a qual é dada ciência ao

requerido para que pratique ou deixe de praticar determinado ato.
 Declarações

Características

As declarações são muito utilizadas para relatar situações cotidianas em favor

de alguém.

Requerimentos

Características

Os requerimentos servem para requerer uma situação para uma autoridade

competente.

Observação

São exemplos solicitações de corte de uma árvore e de instalação de um poste

de energia dirigidas à autoridade competente.

Proposta de aluguel ou compra

Característica

A proposta é uma manifestação de interesse do inquilino/comprador ao

proprietário do imóvel.

Observação

A proposta deve ser escrita e enviada ao proprietário do imóvel, que pode

aceitá-la ou não.
 Venda de imóvel

Na venda de um imóvel, os primeiros documentos a serem

observados no momento do agenciamento são estes referentes ao
vendedor:

RG e CPF

Certidão de casamento ou de união estável e regime de

bens, se houver

Certidões negativas principais:

Protestos (a serem obtidos em cartórios)
Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça
Federal)
Execuções fiscal estadual e municipal (a serem
obtidas nas secretarias da fazenda do estado e do
município)
Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão)
Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal
Superior do Trabalho)
Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e
nos cartórios de registro civil das pessoas naturais)

Essas certidões servem para comprovar que o vendedor e seu

cônjuge não têm dívidas tributárias ou trabalhistas, não estão sendo
processados e também não estão interditados judicialmente. Essas
condições impediriam a comercialização do imóvel. As certidões
podem ser emitidas on-line gratuitamente.
 Documentação do imóvel

Clique ou toque sobre os títulos para acessar seus conteúdos.

Matrícula atualizada

É preciso solicitar no cartório de registro de imóveis uma certidão

de matrícula atualizada.

Certidão de ônus reais

Permite verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por

uma ação. Também traz o histórico completo do imóvel como as
comprovações de propriedade e averbações.

Certidão de reipersecutória

Junto à matrícula do imóvel, uma certidão indica se o imóvel

responde por algum processo de execução de dívidas.
Certidão de execução fiscal municipal e IPTU

Indica a existência de execução de dívidas municipais. É obtida na

prefeitura.

Habite-se

Este documento também é obtido na prefeitura. Para um imóvel

ser comercializado, é preciso que tenha o Habite-se, que é a
permissão para ser habitado. Imóveis sem Habite-se não são
financiáveis pelo agente financeiro.

Declaração de inexistência de débitos condominiais

Para os imóveis em condomínio, este documento é de suma

importância. Ele é emitido pela imobiliária, pela administradora ou
pelo síndico do condomínio e comprova que o imóvel não tem
débitos como o condomínio, pois é ele quem responde pela dívida.
Em uma transação, os débitos recaem sobre o novo proprietário.

Certidão enfitêutica

Esta certidão comprova que o imóvel foreiro está sem débitos.

Neste caso, os imóveis são de propriedade da União, de município
ou da Igreja Católica. Na compra deles, só se tem a sua posse e o
direito de uso (não se tem a propriedade). Quem tem a posse de
um imóvel foreiro deverá pagar à União o aforamento. E quando
negociamos a venda de um imóvel destes, é necessário pagar o
laudêmio.
 Documentos exigidos para o comprador de um imóvel

Pessoa Física:
RG e CPF

Comprovante de residência

Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver.

Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso for utilizá-lo na compra).

Se menor de 21 anos, escritura de emancipação.

Certidões negativas principais:

Protestos (obtidos em cartório)

Ações civís e criminais (obtidos na justiça federal)

Execuções fiscais estadual e municipal (secretarias da fazenda do

estado e do município)

Receita federal (próprio órgão)

Ações trabalhistas (Tribunal Superior do Trabalho)

Ações orfanológicas (fóruns e cartórios de registro civil das pessoas

naturais)

Essas certidões servem para comprovar se o vendedor e seu

cônjuge estão em perfeita ordem, sem dívidas tributárias ou
trabalhistas. Comprovam também que eles não estão sendo
processados e também não estão interditados judicialmente, pois isso
impediria a comercialização do imóvel. Essas certidões podem ser
emitidas on-line gratuitamente.
 Pessoa Jurídica
Cópia do contrato social

Cópia do CPF dos representantes legais e cônjuges

Cópia do RG dos representantes legais e cônjuges

Cópia da última alteração contratual, mesmo que não tenha alteração

Cópia do cartão do CNPJ da empresa

Cópia do balanço anual atualizado

Cópia dos três últimos extratos bancários (pessoa jurídica)

Valem para a empresa as mesmas regras para a concessão de

crédito do agente financeiro. Isso significa que os sócios serão
avaliados pelo banco. Caso não exista nenhuma dívida ou ação, eles
poderão comprar com financiamento.
Locação de imóveis

RG e CPF (se casado, do casal)

Certidão de casamento (óbito, divórcio)

Comprovante de rendimento, geralmente de três vezes o

valor do aluguel líquido

Comprovante de residência (luz, água ou telefone) no seu

nome

Declaração do Imposto de Renda completa

Ficha cadastral preenchida e assinada

 Muitas vezes, a composição de
renda familiar (por todos que habitam
e trabalham na casa) também é
aceita. Neste caso, todos aparecerão
no contrato como locatários e deverão
apresentar ficha de cadastro e
documentação comprobatória.

Pessoa jurídica

Contrato social e todas as alterações contratuais da

empresa

Cartão do CNPJ

Último balanço e balancete (assinado e carimbado pelo

contador com o número de CRC)

Ficha de inscrição estadual ou municipal

Última declaração de Imposto de Renda da empresa

Comprovantes de propriedades da empresa (se houver)

Comprovante de endereço da empresa

Ficha cadastral detalhada com referência da empresa

RG e CPF, cópias autenticadas dos titulares da empresa

que tenham poderes para agir por conta dos demais
(preencher ficha cadastral dos sócios)

Estado civil (certidão de casamento) dos titulares da

empresa

Comprovante de residência dos titulares da empresa

 É extremamente
importante, no caso de
empresa, que os sócios
participem da locação,
inclusive com cópias de seus
documentos, que ficarão
arquivadas comprovando seu
conhecimento na locação.

Fiador pessoa física

RG e CPF (se casado, do casal)

Certidão de casamento (óbito ou divórcio quando for o

caso)

Comprovante de rendimento superior a quatro vezes o

valor do aluguel líquido

Comprovante de residência (luz, água ou telefone)

Certidão de matrícula do imóvel quitado e atualizada dos

últimos 30 dias

Declaração de Imposto de Renda completa

Se estiver pagando aluguel, os três últimos recibos de

pagamento

Ficha cadastral preenchida e assinada

O fiador deverá ser

proprietário de um imóvel ou
dois, ambos quitados e livres
de qualquer ônus. Eles devem
ainda estar localizados na
 capital da locação ou região
metropolitana (se o
proprietário do imóvel
autorizar).

Certidões

Índice

A matrícula do imóvel tem toda as medidas e as características do bem,

como o seu histórico e os imóveis lindeiros (vizinhos).

A matrícula do imóvel de ônus indica se o bem tem algum impedimento

financeiro, como hipoteca ou usufruto.

A matrícula do imóvel de reipersecutória indica se alguém reivindica a

propriedade do bem, no geral em ações de execução de dívidas.

A certidão do IPTU indica se o imóvel tem dívidas com a fazenda

municipal.

A certidão de condomínio mostra se as obrigações financeiras do

condomínio estão quitadas. O imóvel responde por essa dívida, mesmo sendo
o único imóvel do proprietário.
 A certidão da Receita Federal possibilita saber se o proprietário responde
por alguma dívida com a união.

A certidão da receita estadual serve para saber se o proprietário

responde por alguma dívida com o estado.

A certidão da receita municipal serve para saber se o proprietário

responde por alguma dívida com o município.

A certidão da Justiça Federal indica se o proprietário responde a algum

processo como réu ou autor. Fazem parte desses processos: ações e
execuções cíveis, fiscais, criminais e dos juizados especiais federais adjuntos.

A certidão da Justiça Trabalhista indica se existe ou não alguma ação

trabalhista em andamento.

As diversas certidões da Justiça Estadual são:

A certidão da Justiça Estadual Criminal verifica se existe algum

processo-crime em que a pessoa responde como autor ou réu.

A certidão da Justiça Estadual Cível relatará os processos cíveis que

pessoa tem.

A certidão da Justiça Estadual Orfanológica atesta que a pessoa não é

dependente de tutela ou curatela (quando é menor de idade, perde seus pais e
é deixada com uma pessoa legalmente nominada pelo estado para cuidar e
administrar da sua vida cível e econômica até que atinja a maioridade).

A certidão da Justiça Estadual de Insolvência Civil indica a perda da

capacidade de controle patrimonial. É quando o patrimônio adquirido é inferior
ao volume das dívidas.

A certidão da Justiça Estadual de Falência e Concordata declara que não

consta nenhum pedido ou processo de falência e concordata.
 A certidão da Justiça Estadual de Execução Fiscal declara
procedimentos em que a Fazenda Pública requer de contribuintes
inadimplentes o crédito que lhe é devido. Geralmente, é indicado para as
pessoas jurídicas.

A certidão da Justiça Estadual de Execução Patrimonial é para a pessoa

física que se declara devedora e inadimplente de crédito. Geralmente, é
indicado para pessoas físicas.

A certidão negativa de protestos tem por objetivo comprovar se a pessoa

física ou jurídica é inadimplente ou não. Junto ao cartório de protesto, a
situação pode ser regularizada com cheque ou nota fiscal.

O registro civil de pessoas naturais é uma certidão que consta em nome

do atual proprietário do imóvel sobre interdição, emancipação e ausência.

Repartição da Fazenda Pública é uma certidão que indica que o imóvel

não está sujeito a recuo ou a desapropriação.

Prefeitura municipal: certidão de autovistoria, que é o Habite-se.

É conveniente verificar a existência de atos pendentes relativos a processos em

juízo, quitação de dívidas, contratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas e
renúncias de parte de bens. Se houver alguma pendência nesse sentido, deverá ser
solicitada certidão que esclareça melhor a situação, de modo a evitar problemas.

A escritura pública é o documento máximo

do imóvel.

Nela, está todo o histórico do imóvel, quem comprou, quem vendeu,

confrontações, matrícula etc. A escritura é lavrada no cartório de notas e torna-se
pública quando é registrada no cartório de registro de imóveis, ou seja, a transação
comercial de compra e venda de imóveis teve a devida publicidade para resguardar
direitos dos adquirentes.

É o instrumento público no qual se transfere a propriedade de uma pessoa para

outra. Colocam-se a localização exata do imóvel, vizinhos de confrontações,
logradouro, número, matrícula, averbação etc.

Escritura de posse é o documento por meio do qual se cede

ou transfere a outrem os direitos de um imóvel que lhe pertence,
sendo assim possíveis a alienação e a transmissão entre vivos.
Ela é muito comum no litoral e em ilhas, onde as terras são
(eram) da Marinha e oferecem uma série de dificuldades para
legalizar em definitivo.

A escritura de posse não

pode ser registrada no
cartório de registro de
imóveis. No entanto, pode ser
registrada no cartório de
títulos e documentos.
 Procuração é o documento por
meio do qual uma pessoa nomeia
alguém de sua confiança para agir em
seu nome e até mesmo assinar
documentos em determinada situação
em que não possa estar presente.

A matrícula é o ato jurídico mais

importante no direito imobiliário. É por
meio dela que cada imóvel fica
perfeitamente caracterizado, o que dá
ao seu proprietário direito real contra
terceiros, assegurando, assim, o
domínio pleno da propriedade. A
matrícula de um imóvel é a sua
caracterização e individualização,
diferenciando-o de outros. Ela é única
e é formada por números e letras, que,
combinados, individualizam o imóvel.

Em razão disso, a lei assegura ao proprietário o direito de usar,

gozar e dispor de seus bens e de reavê-los do poder de quem quer que
injustamente o possua, conforme o artigo 524 do Código Civil.
 Averbação é o lançamento de todas as ocorrências que, por
qualquer modo, alterem ou anulem a relação entre pessoas ou
coisas, alterando ou criando registro em cartório ou em
repartição pública. Exemplos: criação, transferência ou anulação
da hipoteca; averbação de loteamento; averbação de
incorporação, separação do casal.

A Lei de Registros Públicos determina, em seu artigo 172, que, no

registro de imóveis, sejam feitos o registro e a averbação, dependendo
do caso, dos títulos ou atos constitutivos declaratórios, translativos
(em que há transferência e transmissão) e extintos de direitos reais
sobre os imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer
para sua validade com relação a terceiros, quer para a sua
disponibilidade.

Registro é o ato de registrar ou transcrever em livro especial,

em instituição, órgãos e cartório, para dar autenticidade e
publicidade de atos, resguardando direitos contra terceiros. Para
assegurar o domínio da propriedade, a lei dá ao ato jurídico da
matrícula, que compreende o registro ou transcrição, o que se
 chama de publicidade. Assim, o imóvel fica constituído em direito
real erga ommes ou seja, oponível contra todos. Para o adquirente
ter assegurado o direito à sua aquisição, ele deve registrá-lo no
cartório de registro de imóveis para dar publicidade à troca de
proprietário.

A notificação tem validade extra e judicialmente, pois objetiva dar

ciência ao interessado sobre assunto que lhe diga respeito.

Requerimento é o instrumento por meio do qual o

requerente dirige-se à autoridade administrativa para solicitar um
direito ou a concessão de pedido, sob o amparo de lei ou de
norma reguladora.

Quanto à proposta de aluguel ou compra, quando se está definido

o imóvel que interessa ao cliente, o passo seguinte é formalizar uma
proposta, que deverá ser sempre por escrito. As tratativas verbais
devem ficar de lado nesta etapa, visto que não dão garantia real do
interesse do comprador e ainda podem prejudicar o corretor no
recebimento de sua comissão. O interesse deve ser manifestado de
forma escrita e em proposta clara quanto ao preço, à forma de
pagamento e a demais condições propostas ao proprietário. Essas
informações demonstram profissionalismo e evidenciam o trabalho do
corretor. Após a elaboração, a proposta é encaminhada ao proprietário
do imóvel para aceite ou não.

Depois de fechada a negociação

da venda, é a hora de providenciar a
documentação necessária: dos
compradores e de seus cônjuges, dos
vendedores e seus cônjuges e do
imóvel.

Na fase da busca da documentação do imóvel, a agilidade do

corretor em providenciar as certidões e os comprovantes, ou seja, tudo
o que é necessário para a realização da escritura da compra e venda e
registro, mostra eficiência. A demora poderá acarretar a insatisfação de
uma das partes ou de ambas. Existe até o risco de se perder o negócio.

Ainda há a situação em que o imóvel é vendido por financiamento.

Nesse caso, o corretor, enquanto aguarda o agente financeiro aprovar a
transação, pode já buscar alguns documentos e estreitar seu
relacionamento com o cliente, repassando as informações sobre o
andamento do processo para a finalização da transação imobiliária.

Situações imprevisíveis podem

acontecer na etapa da
documentação do imóvel. É
preciso atentar, por exemplo,
para a validade dos
documentos, pois muitos
expiram no prazo de 30 a 40
dias. Eles devem ser
encaminhados no período
certo à instituição bancária.

O corretor deve estar

preparado para lidar com as
diferentes situações,
agilizando os processos para
não frustrar a aquisição do tão
sonhado imóvel do seu cliente.