RAZÕES PARA SE TER CUIDADO NA COMPRA DE IMÓVEIS

No momento da compra de um imóvel, algumas cautelas devem ser tomadas para que essa
operação seja juridicamente segura, sendo certo que a segurança jurídica será maior, quanto
mais detalhada for a análise relativa ao imóvel, ao vendedor e por vezes, ao antecessor
(proprietário anterior).

Imóvel

Com relação ao imóvel, devemos antes de mais nada, confirmar quem é o seu verdadeiro
proprietário, comprovação essa, feita com a apresentação de um documento denominado
“matrícula”, que é emitido pelo respectivo cartório de registro de imóveis.

Pela análise da certidão de matrícula conseguimos obter várias informações além da

titularidade do imóvel, dentre elas, a existência de algum gravame sobre o imóvel (por
exemplo, hipoteca, penhora, cláusula de inalienabilidade, etc).

Vale lembrar que “escritura definitiva” não registrada no cartório de registro de imóveis,
não transfere a propriedade para o adquirente do imóvel; a transferência real ocorre no
momento em que o título de aquisição é registrado no cartório imobiliário.

Ainda com relação ao imóvel, devemos analisar a sua situação fiscal, ou seja, se existe
algum tributo ou multa em aberto referentes ao imóvel objetivado, e também, quando for o
caso, a sua situação em relação às despesas condominiais. Vale lembrar que mesmo que os
impostos ou as despesas condominiais refiram-se a período anterior à aquisição, o
adquirente do imóvel acaba por responder por tais dívidas, podendo o imóvel, ser indicado
à penhora pelo credor, visando a satisfação do seu crédito.

Vendedor

Quanto ao vendedor, as cautelas buscam assegurar que a venda do imóvel não venha a ser
questionada por terceiros, especialmente em decorrência de eventual fraude a credores ou
fraude a execução.

Para essa segurança, o adquirente deve buscar nos órgãos oficiais, certidões que
demonstrem que contra o vendedor, não há qualquer situação que possa impedir a venda do
imóvel. Nesse sentido, busca-se informações nos fóruns estaduais e federais (para saber da
existência de demandas que possam colocar o vendedor em uma situação que não lhe
autorize a venda de seu patrimônio), nos cartórios de protesto e na Receita Federal/INSS.

Tendo em vista que o código civil, assim como o código de defesa do consumidor, prevê
para determinadas situações, a desconsideração da personalidade jurídica de uma empresa e
por conseguinte, a invasão no patrimônio do seu sócio para satisfação de dívidas
originalmente das suas empresas, recomendamos verificar se o vendedor do imóvel integra
o quadro societário de alguma empresa e se positivo, analisar também a situação dessa
sociedade, por meio da obtenção das mencionadas certidões.
As certidões que formarão esse “dossiê de compra” devem ser expedidas nas comarcas da
situação do imóvel e do domicílio do vendedor.

Ainda que relativamente custoso, é importante obter as informações (certidões) dos

antecessores que figuraram como proprietários do imóvel nos últimos dez anos, de modo a
confirmar que não pende nenhuma ação judicial que possa provocar repercussões na atual
negociação.

Por fim, para uma análise ainda mais detalhada, conveniente confirmar se existe algum
processo de desapropriação ou projeto de implantação de melhorias públicas que possam
vir a atingir o imóvel; verificar se o imóvel sofre algum outro tipo de restrição urbanística,
como por exemplo, processo de tombamento; e ainda, .

Conforme podemos ver, ainda que resumidamente, a compra de um imóvel exige uma
profunda análise que não pode ser desprezada pelo adquirente, sob pena de assumir um
risco elevado de ter que arcar com o pagamento de alguma pendência ou, pior ainda, ver
anulada a sua aquisição.

Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente da comissão de direito urbanístico da

OABSP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário, membro do
CONPRESP e professor da ESA-OABSP.