19/03/2019 Direito Imobiliário: O Guia Completo - Blog do Juris

Guia completo sobre direito imobiliário

 07/11/2017  Redação Juris Correspondente  Advogados  12 Comentários

Comprar um imóvel ou oferecê-lo para locação são algumas das situações  que, à primeira vista,
podem parecer simples. Todavia, os transtornos que elas podem causar se o responsável não estiver
amparado por um advogado especialista em direito imobiliário são muitos e, o pior, são graves.

Nos últimos anos, a procura por pro ssionais dessa área cresceu signi cativamente, em grande
parte devido à popularização de medidas de incentivo à compra da casa própria para os mais
diferentes segmentos da sociedade.

Ocorre que o consumidor, em geral, costuma procurar o especialista em direito imobiliário quando no
curso do processo de compra do imóvel surge algum problema, como o atraso na entrega do bem,
propaganda enganosa, cobrança indevida de corretagem e inúmeras outras irregularidades no
contrato ou em sua execução. O certo seria contar com a assessoria desse pro ssional desde o
princípio, para evitar problemas.

Mas o direito imobiliário vai muito além dos contratos de compra e venda e dos contratos de
locação. Além dessa área tradicional, as áreas que exigem conhecimento de atividades estruturadas,

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como fundos de investimento imobiliário, empreendimentos multiuso e shopping centers também

têm ganhado notoriedade.

É por isso que contar com um advogado para assessorar o cliente ao longo do processo é muito
mais interessante do que apenas para resolver um problema.

Assim, continue lendo nosso post para entender um pouco mais sobre umas das áreas jurídicas com
mais demandas por novos pro ssionais. Nele, apresentaremos os conceitos básicos, a importância
do advogado especialista e as áreas de atuação. Continue a leitura e descubra se essa é a área dos
seus sonhos!

1. O que é o direito imobiliário?

O direito imobiliário pode ser entendido como um ramo do direito privado responsável por
estabelecer as regras que regem as relações que envolvem a aquisição e a perda da propriedade, a
posse, a locação, o usucapião, as incorporações imobiliárias, o condomínio, a doação e a cessão de
direitos, nanciamentos da casa própria, o direito de construir, o direito de vizinhança, o registro de
imóveis e outros institutos jurídicos relacionados ao bem imóvel.

O fundamento do direito imobiliário, portanto, está no direito de propriedade. Assim, o direito

imobiliário vai envolver tanto as fases anteriores à aquisição, como compra, nanciamento,
usucapião, quanto o exercício da propriedade, como direito de construir, locação, direito de
vizinhança, venda, condomínio, entre outros.

Trata-se, portanto, sobre o que pode ser feito com o bem imóvel por parte de seu proprietário.

Diante dessa diversidade de matérias existe, também, uma diversidade de leis que envolvem o ramo
do direito imobiliário.

A mais importante delas é o Código Civil, sobretudo no capítulo referente aos direitos reais. Ali estão
as determinações legais sobre propriedade, posse, vizinhança, condomínio, entre outros. Além da
parte que trata de contratos, que é extremamente importante para a conclusão dos negócios.

Entre as leis esparsas importantes para esse ramo temos a Lei nº 8.245/91, que trata das locações
de imóveis urbanos e a Lei nº 4.594/64, que regula a pro ssão do corretor de seguros. E também
a Lei nº 4.380/64, que regula o sistema nanceiro de habitação e a Lei nº 6.015/73, que trata dos
registros públicos.

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Além dessas leis, o Código de Defesa do Consumidor também se mostra importante para o direito
imobiliário, na medida em que protege o consumidor contra cláusulas abusivas e contra possíveis
manobras que possam prejudicar o cliente. Assim como também se mostra importante o
conhecimento de direito empresarial, urbanístico, ambiental e tributário, de acordo com a área de
atuação do pro ssional.

2. Quais são os conceitos básicos de direito imobiliário?

Para adentrar no universo do direito imobiliário é preciso entender alguns conceitos básicos, cujos
termos técnicos são comuns na área, como matrícula, escritura, promessa de compra e venda,
contrato e due diligence.

Para facilitar a compreensão, vale a pena analisar cada um desses termos em separado.

Matrícula

A matrícula é exatamente a folha de papel com a numeração única que representa o imóvel. Para
que haja validade, a matrícula deve estar guardada no Cartório de Registro de Imóvel do município
correspondente.

Assim, cada imóvel deve ter a sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade. É a
matrícula que comprova a propriedade do bem imóvel.

Cada matrícula contém as informações referentes ao imóvel, de modo a especi cá-lo e individualizá-
lo. Entre essas informações, destacam-se á área onde o imóvel está localizada, seus limites, os
vizinhos, o endereço e a inscrição municipal.

É claro que essas especi cações podem sofrer variações de acordo com o tipo de imóvel. Nesse
sentido, um imóvel rural costuma conter especi cações como o nome da fazenda e as áreas
fronteiriças que, muitas vezes, são rios e árvores. Já um imóvel urbano, como um apartamento, deve
ter especi cações como o endereço completo, incluindo nome do edifício e número do apartamento.
Isso tudo além do tamanho da área, seja em alqueires, como imóvel rural, seja em metros
quadrados, como normalmente são os imóveis urbanos.

Além da identi cação do imóvel, cam registrados os dados do proprietário atual, assim como de
todos os proprietários sucessores, demonstrando o caminho percorrido até se chegar na atualidade.

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Após a identi cação do imóvel, são registrados todos os atos produzidos anteriormente, como
compra e venda, doação, desmembramento, promessa de compra e venda, assim como as penhoras
e hipotecas.

Importante ressaltar que nenhum dado é apagado do registro, a matrícula é apenas atualizada de
acordo com a nova condição.

A matrícula é, portanto, uma espécie de carteira de identidade do imóvel, mas com ainda mais
informações sobre suas características e seu histórico.

Além disso, a matrícula é um documento público, o que signi ca que ela pode ser vista por qualquer
pessoa, assim como qualquer pessoa pode solicitar no cartório uma certidão sobre o que consta em
seu registro. Em razão disso, as informações ali contidas têm efeito  erga omnes, ou seja, são
oponíveis a qualquer pessoa, e não apenas às partes interessadas.

Due diligence

Due diligence é um processo de auditoria que tem como nalidade veri car a segurança jurídica da
aquisição de um imóvel, por meio da redução de riscos que o cercam. Trata-se de um conceito com
origem no direito empresarial, em que se faziam investigações para a compra de uma empresa.

Esse processo de auditoria analisa todos os aspectos do imóvel e de seus vendedores a m de

garantir que o comprador não seja surpreendido depois de realizado o negócio e feito a compra do
bem.

Nesse sentido, o auditor avalia a possível existência de passivo do imóvel em processo judicial e
passivo do vendedor para veri car possíveis riscos, como de a venda vir a con gurar uma fraude à
execução e, como consequência, ser anulada em juízo.

Além disso, dependendo do imóvel, analisa-se se ele atende às exigências das normas ambientais e
urbanísticas que cercam a propriedade.

Trata-se, portanto, de uma análise minuciosa sobre a situação do bem e de seu vendedor, na medida
em que envolve a veri cação de documentos, do passivo judicial, da veri cação do próprio imóvel, o
que requer visitas ao local do bem, a órgãos públicos e a cartórios.

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Em razão disso, deve ser feita por um escritório especializado em direito imobiliário, pois só um
especialista sabe quais são as exigências legais para que um imóvel esteja em situação regular.

Compra e venda

Até a formalização da compra e venda de imóvel, vendedor e possível comprador podem optar por
assinar contratos prévios ou apenas o próprio contrato de compra e venda. Como o conhecimento
sobre a aquisição do imóvel é fundamental para o próprio direito imobiliário, vale a pena ver quais
são esses contratos.

Opção de compra e venda

O contrato de opção de compra e venda é um contrato atípico, ou seja, não de nido pelo Código
Civil, mas, ainda assim, ele é aceito no mundo jurídico. Ele é, também, um contrato preliminar, ou
seja, celebrado ainda na fase das tratativas, por meio do qual o vendedor e o possível comprador
estabelecem um prazo para que seja con rmado o negócio de compra e venda.

Esse contrato, no entanto, não pode ser registrado na matrícula do imóvel, uma vez que a Lei de
Registros Públicos somente admite registros e averbações dos atos previstos em seu artigo 167 e,
entre eles, não se encontra o contrato de opção de venda. Todavia, o contrato pode ser registrado no
Cartório de Notas.

Na vigência desse prazo, o proprietário ca impedido de vender o imóvel a um terceiro, sob pena de
pagamento de multa. A ideia é conferir ao possível comprador a preferência para a compra do bem,
desde que realizada dentro daquele período.

Em geral, o comprador se vale desse prazo para, justamente, pesquisar as condições do imóvel no
que tange a questões imobiliárias, urbanísticas, ambientais, scais, en m, para fazer a due diligence.

Expirado o prazo sem que o interessado tenha exercido a opção de compra, o contrato perde seus
efeitos e o proprietário se torna livre para vender o bem para outra pessoa.

Promessa de compra e venda

O contrato de promessa de compra e venda também é um contrato preliminar, porém típico, ou seja,
o Código Civil prevê esse modelo contratual.

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Trata-se, portanto, de um contrato preliminar por meio do que o proprietário promete a venda e o
comprador promete a compra do bem, a ser realizada futuramente. Mas não se trata de mera opção,
em que o possível comprador tem a preferência pela compra, mas sim de um compromisso
assumido entre as partes de que o negócio será fechado dentro de um determinado período.

Caso o contrato não pactue o direito de arrependimento pelas partes, o possível comprador adquire
direito real à aquisição do imóvel. Assim, caso o proprietário não cumpra o pactuado, o comprador
pode ajuizar ação para que seja concluída a venda.

No entanto, caso o contrato dê o direito de arrependimento às partes, aquele que não cumpre a sua
parte, ou seja, aquele que desista  de vender ou de comprar, será penalizado. Em geral, essa
penalização é na forma de pagamento de multa e, eventualmente, indenização por perdas e danos.

Embora a nalidade desse contrato seja produzir efeitos apenas entre as partes envolvidas, ele pode
ser levado a registro na matrícula do imóvel e, assim, produzir efeitos também para terceiros.

Interessante pontuar que o contrato de promessa de compra e venda não confere direito de uso e
gozo por parte do promitente comprador, somente de aquisição do imóvel.

Contrato particular de compra e venda

O contrato de compra e venda é um instrumento contratual privado por meio do qual uma parte se
obriga a transferir a sua propriedade a outra pessoa, mediante contraprestação.

A simples celebração desse contrato pode signi car a efetivação do negócio. Isso porque em
algumas situações, o contrato de compra e venda não é su ciente para concluir a transferência do
bem.

Ele somente efetiva a transferência do bem quando, devidamente registrado no cartório de registro
de imóveis, o valor do bem for igual ou inferior a 30 salários mínimos —  o que atualmente
corresponde a R$28.110,00 — ou quando se tratar de imóvel nanciado pelo Sistema Financeiro de
Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário. Nesse último caso, o contrato particular terá força de
escritura pública.

Em geral, o contrato com força de escritura pública está vinculado a um nanciamento bancário. Em
razão disso, o promitente comprador é apenas imitido na posse do bem, mas permanece em débito
com a instituição bancária nanciadora que, por sua vez, já concluiu o negócio com o comprador,

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liberando-o de qualquer ligação com o imóvel. A instituição nanceira, portanto, tem o próprio bem
como garantia pelo pagamento do nanciamento, em geral pelo instituto da alienação duciária.

Nos demais casos, o contrato de compra e venda não é su ciente, sendo necessário lavrar a
Escritura Pública de compra e venda para a transferência do bem ao comprador.

Escritura de compra e venda

A Escritura de compra e venda é um documento público, lavrado no Cartório de Notas, pelo tabelião.
Ela é, portanto, o documento apto a ser registrado no cartório de registro de imóveis para efetivar a
transferência da propriedade do bem.

Na Escritura, o tabelião registra a vontade das partes em realizar o negócio e atesta sua validade,
e cácia e autenticidade, con rmando, assim, sua conformidade com os requisitos de um negócio
jurídico.

A Escritura é o documento de nitivo na transferência da propriedade do bem, assim como para a

modi cação, constituição e renúncia de direitos reais.

Ela pode ser lavrada em dois caracteres distintos, prosoluto e prosolvendo.

Lavrada em caráter prosoluto, consta a declaração de quitação total do valor do bem,

impossibilitando a rescisão do contrato por alegação de falta de pagamento. Já lavrada em caráter
prosolvendo, constará a forma de pagamento, incluindo suas parcelas e seus prazos para quitação,
conferindo ao vendedor a possibilidade de rescindir o contrato em caso de inadimplência.

Uma vez lavrada a Escritura de compra e venda no Cartório de Notas, basta o comprador apresentá-
la no Cartório de Registros de Imóveis, onde o bem está matriculado, para atualizar o registro com o
nome e os dados do novo proprietário.

3. Qual é a importância do advogado especialista em direito

imobiliário?
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As chances de enfrentar algum tipo de problema quando se realiza a venda ou a compra de um

imóvel sem a assessoria de um advogado especialista são muitas.

Isso porque os consumidores podem se sentir perdidos em uma negociação com uma construtora.
São muitas as que existem no mercado e, além das questões contratuais a serem analisadas nesse
negócio, o futuro comprador precisa descobrir se a construtora ou a incorporadora com quem
negocia é uma empresa séria e idônea.

Por isso, contar com um advogado neste momento, por mais que possa parecer dispendioso, será
uma forma de evitar uma dor de cabeça e mesmos possíveis gastos no futuro.

Nesse sentido, somente o advogado especialista em direito imobiliário tem a expertise necessária
para orientar os negociantes, assim como para revisar o contrato e detectar possíveis cláusulas
abusivas ou a cobrança de taxas indevidas. Isso tudo além de esclarecer as dúvidas e orientar sobre
a necessidade de inclusão de cláusulas necessárias para proteger seu cliente e impedir que eventual
problema recaia sobre ele.

Acrescente-se a isso, o fato de que o especialista pode levantar as informações referentes à

construtora para checar a sua idoneidade e mesmo as reclamações que outros clientes já tenham
apresentado.

Assim, realizar uma transação imobiliária sem a assessoria de um advogado especialista pode
signi car a assinatura de um contrato mal elaborado, sem veri cação da documentação necessária
podendo implicar a sua rescisão com pagamento de multa e prejuízos para o comprador.

Uma transação imobiliária mal feita pode gerar prejuízo de 15 a 50% do valor do bem, o que é um
valor bem signi cativo.

O comprador, portanto, deve lembrar que construtoras e incorporadoras costumam contar com sua
própria assessoria jurídica que, por sua vez, está ali para defender os direitos de seus clientes.

Já o corretor de seguros, por mais que possa se mostrar ciente dos termos contratuais, não tem o
compromisso legal de amparar o comprador e também não tem o conhecimento necessário da lei
para garantir uma transação correta. Além disso, alguns desses pro ssionais fazem uma cobrança
ilegal de comissão de corretagem. Vale a pena entender um pouco mais sobre a  legalidade de
cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI em imóveis na planta.

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Por tudo isso, a assessoria de um advogado especialista é fundamental para proteger o consumidor
de realizar um mau negócio e de pagar taxas indevidas.

4. Quais são as áreas de atuação do direito imobiliário?

Trata-se de uma área bem promissora para os que decidem optar por ela. Além disso, o pro ssional
deste ramo pode se especializar em uma de suas áreas de atuação.

Nesse sentido, uma das especialidades é a de atuação no direito imobiliário relacionado ao Direito
Urbanístico, por meio do qual são estudadas as legislações que regulam os espaços habitáveis, ou
seja, a relação entre propriedade privada e espaço público.

Outra área de atuação é a dos fundos imobiliários. O mercado imobiliário sempre apresenta novas
formas de investimento e uma dessas formas são os fundos de investimento imobiliário, em que há
a gura de um administrador e do empreendedor. Os fundos, por sua vez, apresentam-se como
condomínios fechados, compostos por investidores que adquirem uma cota e, posteriormente,
recebem o capital resultado da atividade em que o fundo foi construído.

Isso além da área mais conhecida, a de Direito Negocial Imobiliário, em que o pro ssional é um
conhecedor das modalidades contratuais inerentes ao mercado imobiliário, bem como suas
respectivas cláusulas ordinárias e especiais de compra e venda. O advogado que atua nessa área é,
também, um profundo conhecedor da Lei de Registros Públicos, e de seus aspectos notariais e
registrais.

O estudo da Locação Imobiliária pode se mostrar bastante atrativa para os recém-graduados, por ser
de mais fácil acesso e amplamente procurada, sobretudo nas Imobiliárias.

5. Quais são os principais livros de direito imobiliário?

Entre os principais livros para o estudo do direito imobiliário, podemos citar o livro Comentários e
Prática da nova Lei de Locação, dos autores Alexsandro Menezes Farineli e Cleidiane Araújo Mendes
Bon m, da editora Mundo Jurídico. Esse livro tece comentários sobre a  Lei nº 12.112/2009  que
alterou parte da Lei nº 8.245/91, com o m de aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação
de imóvel urbano.

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Outro livro importante é o Teoria e Prática do Direito Imobiliário, do autor Gabriel Junqueira, editora
Edipro e também o Curso de Direito Imobiliário, do autor Hércules Aghiarian, da editora Atlas. Ambos
tratam do direito imobiliário como um todo.

Já com o enfoque na parte escritutária, apresentam-se como bons livros para esse estudo o Direito
Imobiliário Registral, do autor Nicolau Balbino Filho, editora Saraiva e o Escrituração Imobiliária
Aplicada – Fundamentos, dos autores Carmem B., Marcio Pagliaro Gonçalves e Maury Rouede
Bernardes, editora Renovar.

Por m, como se trata de um ramo do Direito com várias áreas, vale a pena focar o estudo naquela
que mais atrai o bacharel em Direito, escolhendo livros da sua área de interesse.

Alguns livros, no entanto, são essenciais para os pro ssionais do Direito, independentemente de seu
ramo de atuação. À vista disso, vale a pena conhecer os livros de direito essenciais para sua carreira.

Dessa forma, é possível concluir que o direito imobiliário apresenta vários ramos e que todos eles
têm ganhado cada vez mais notoriedade em nossa sociedade, revelando-se uma área bem atraente
para os novos advogados.

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