Todos já ouvimos a frase “Quem não regista não é dono”?

será que algum de

nós Já parou para pensar o motivo desse ditado existir? E o que significa esse
“registo”? Será que sua autora anda negligenciando os contratos imobiliários e a
documentação necessária para resguardar seus direitos?
A resposta para essas e outras perguntas serão obtidas, neste trabalho de
campo com o tema da escritura publica para a validade de actos e contratos que visa a
esclarecer os principais pontos sobre a escritura pública, um importante instrumento
para a formalização de negócios envolvendo bens imóveis.
Definiu-se como objectivos analisar o regime jurídico da escritura pública em
Moçambique;
Compreender o modelo de validade de actos e contratos no nosso ordenamento
jurídico

Índice [Ocultar]
• 1 O que é e para que serve a Escritura Pública?
• 2 Em quais situações uma escritura pública pode ou deve ser utilizada?
• 3 Requisitos
• 4 O que não pode faltar?
• 5 Documentos necessários para a escritura pública que envolva bens
imóveis
• 6 Diferença entre escritura e registro
• 7 A importância da escritura pública para a venda de imóveis
• 8 Quanto custa a escritura pública?
• 9 Quanto dura a escritura pública?
• 10 O que fazer quando há erros na escritura pública?
• 11 Escrituração de imóvel financiado
• 12 Tipos especiais de escritura pública
o 12.1 Escritura pública de promessa de compra e venda
o 12.2 Escritura pública distrato de compra e venda
o 12.3 Escritura pública de compra e venda de fração ideal
 o 12.4 Escritura Pública de compra e venda de imóvel com dação em
pagamento
• 13 Cuidados necessários
o 13.1 Conferir a documentação necessária
o 13.2 Verificar a quitação de todos os débitos referentes ao imóvel
o 13.3 Verificação dos antecedentes do outro contratante
• 14 Como regularizar imóveis sem matrícula?
• 15 Conclusão
O que é e para que serve a Escritura Pública?
A escritura pública é a interpretação formal ou instrumental de ato ou negócio
jurídico, feita por notário público, a pedido das partes interessadas, em consonância
com os preceitos legais.
Para que qualquer negócio jurídico (ou seja, qualquer acto ou facto que seja
capaz de produzir efeitos no mundo jurídico) seja considerado válido, o artigo 104 do
Código Civil exige três requisitos:
(i) o(s) agente(s) deve(m) ser capaz(es),
(ii) o objecto deve ser lícito, possível e determinado ou determinável e
(iii) a forma adoptada para o negócio deve ser aquela prescrita ou não defesa
(não proibida) por lei.
A capacidade, primeiro requisito, se relaciona a uma característica da própria
pessoa que está realizando aquele negócio jurídico.
Basicamente, ela deve ser maior de idade (acima de 18 anos ou, do contrário,
ser representada — abaixo de 16 anos — ou assistida — entre 16 e 18 anos — por
seus representantes legais, quase sempre os pais) e estar em pleno gozo de suas
faculdades mentais, ou seja, precisa compreender inteiramente aquilo que está
fazendo.
Por isso, pessoas com doenças mentais, em regra, não podem contratar
sozinhas, sem a assistência ou representação de terceiros, a depender do nível do
transtorno.
 As exigências quanto ao objecto, segundo ponto, se relacionam àquilo que está
sendo contratado pelas Partes. No caso de uma compra e venda de imóvel, é o próprio
bem.
A lei, como visto, requer que esse objecto seja lícito (não posso, por exemplo,
contratar validamente os serviços de um assassino, já que o objecto “matar alguém”,
obviamente, é ilícito), possível (não posso vender um terreno na lua, pelo menos não
actualmente) e determinado ou determinável (ou seja, claramente identificado de forma
individualizada ou, pelo menos, que seja passível de sê-lo; um exemplo de objecto
ainda não determinado, mas determinável, seria a safra futura de grãos de uma
fazenda).
Para o assunto que hoje estudamos, a escritura pública, o requisito mais
importante a se observar é a forma do negócio jurídico.
A forma prescrita é aquela que a lei indica, expressamente, como sendo a única
ou uma das possíveis para que seja considerado válido o negócio.
A forma não defesa em lei é aquela que não é expressamente proibida.
Parece ser um senso comum o fato de que, para vender ou comprar imóveis, a
escritura pública é um documento indispensável. Mas vezes há que nos perguntamos
por quê?
É que o artigo 108 do Código Civil traz uma forma prescrita especificamente
para esse negócio jurídico:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no País.
Assim, para qualquer negociação de imóvel (não apenas compra e venda, mas
qualquer outra que venha a constituir um direito real sobre ele, como uma hipoteca) à
qual seja atribuído um valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no
país, a escritura pública é obrigatória.
Tomando por base os valores de 2023, em que o salário mínimo na função
publica, por exemplo, foi fixado em 8 758,00mt..
 Assim, pela determinação do artigo 108 do Código Civil, qualquer negociação de
imóvel por preço acima de 262 740,00mt deveria ser, em regra, feita por escritura
pública. Outras leis federais (como a que regula a alienação fiduciária em garantia)
podem permitir, ressalve-se, a negociação de imóveis por contrato particular, ainda que
o preço seja superior ao limite.
Embora os contratos feitos com instituições financeiras (na quase totalidade das
vezes envolvendo o oferecimento do próprio imóvel em garantia, via alienação
fiduciária) possam ser feitos por instrumento particular, a verdade é que a grande
maioria das transacções de imóvel em Moçambique, hoje, quando feita entre
particulares, demanda a forma pública, ou seja, o registo de uma escritura pública.
Qual é, então, o conceito de escritura pública?
De forma simplificada, é um contrato feito na presença de um tabelião de
cartório de notas, no qual as partes declaram suas vontades para a realização de um
negócio jurídico, ou validam uma situação jurídica relevante.
A realização perante o tabelião é o que garante ao documento a fé pública, uma
“autenticação da verdade” conferida pelo agente público competente certificado por lei
para dar validade ao ato (artigo 3º, da Lei 8.935/94).
O Provimento 100/2020 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) implementou um
novo sistema, denominado E-Notariado, totalmente digital e integrado, que permite a
realização de qualquer acto notarial. Essa plataforma visa a abranger, num futuro
próximo, todos os tabelionatos de notas em mocambique!
Podemos entender melhor essas características da escritura pública por meio do
artigo 215 do Código Civil
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento doptado
de fé pública, fazendo prova plena.
Destacamos o trecho final, que demonstra que esse documento é utilizado em
situações em que se busca a comprovação plena do acto ou naquelas em que a
própria lei determina sua realização como requisito essencial para a validade do ato.
Assim, o Registro por meio de escritura pública confere ao acto autenticidade e
fé pública, sendo considerado verdade para todos os efeitos. Tudo isso garante às
partes a segurança jurídica de que esse acordo de vontades valerá perante terceiros e
dificilmente será desconstituído judicialmente.
Sem dúvidas, na prática, os negócios em que esse instrumento costuma ter
maior aplicação e utilização são aqueles envolvendo bens imóveis.
Por essa razão, nos tópicos seguintes, explicaremos detalhadamente algumas
situações previstas em lei e os riscos advindos de negligenciar a importância da
escritura pública para a formalização de seus negócios jurídicos.

Em quais situações uma escritura pública pode ou deve ser utilizada?

Como dissemos, existem várias situações em que se costuma utilizar a escritura
pública como instrumento de comprovação de um negócio jurídico. Além disso, em
outras a própria lei determina a obrigatoriedade desse documento para que o negócio
celebrado tenha validade.
Nos casos em que a escritura pública é obrigatória, se o negócio for celebrado
apenas por contrato particular, não terá validade jurídica perante terceiros, deixando,
portanto, de resguardar os direitos das partes envolvidas.
Já falamos sobre a distinção entre contrato particular e escritura pública, por
exemplo, no “Contrato de compra e venda de imóvel: precisamos saiber todos os
cuidados a serem tomados”.
No tópico anterior deste artigo, mostramos que as transacções que envolvam
imóveis demandarão, em regra, a escritura pública.
Outros negócios jurídicos muito comuns de serem realizados por meio da
escritura pública são inventários, partilhas de bens, divórcios e separações
consensuais, etc.
Mesmo sendo um documento de grande utilidade, existem algumas hipóteses
em que a escritura pública pode ser dispensada, a saber:
• Compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote
urbano — artigo 26 da Lei 6.766/79.
• Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e
Alienação Fiduciária — artigo 38 da Lei 9.514/97.
 • Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) — artigo 61, §
5º, da Lei 4.380/64.
• Termos, contrato e título emitidos pelo Estado ou Municípios sobre terra
pública rurais — artigo 7º do Decreto Lei 2.375/87.
• Programa de arrendamento residencial — artigo 8º da Lei 10.188/01.
Agora que compreendemos alguns negócios nos quais o registo da escritura
pública é obrigatória, precisamos saber a seguir qual a importância desse documento
para a venda de imóveis.
Requisitos
A escritura pública pode ser utilizada para formalizar uma série de negócios
jurídicos, mas alguns requisitos específicos poderão variar de acordo com o tipo de
negócio a ser realizado.
Toda e qualquer escritura, todavia, deverá ter, pelo menos, os requisitos
previstos no artigo 215 do Código Civil, a saber:
• Registo em cartório de notas;
• Data e local de sua realização;
• Reconhecimento, pelo tabelião, da identidade e capacidade das partes e
de todos que comparecerem ao acto, sejam contratantes, representantes,
intervenientes ou testemunhas;
• Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das
partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de
bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
• Manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes, atestada
pelo tabelião;
• Referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais que forem
necessárias para conferir legitimidade ao acto;
• Declaração de ter sido lida na presença das partes e demais
comparecentes, ou de que todos a leram;
• Assinatura das partes e dos demais presentes, bem como a do tabelião
ou seu substituto legal, encerrando o acto.
• Redacção do documento na língua nacional.
 O que não pode faltar?
Também é interessante que se saiba alguns elementos e informações
essenciais que constarão da escritura pública, mais especificamente nos casos de
transacções sobre bens imóveis.
• Qualificação das partes — nome, nacionalidade, estado civil, profissão,
identidade, CPF e endereço.
• Identificação completa do imóvel, com número do registo ou matrícula no
Registo de Imóveis, descrição e localização;
• Preço proposto — valores envolvidos na transacção;
• Entrega de chaves — quando será realizada a passagem do imóvel, ou
seja, quando haverá a alteração na posse do bem.
Todos esses elementos são essenciais e devem constar da escritura pública
cujo objecto é o bem imóvel. A partir dessas informações, é possível que se saiba a
real vontade das partes, que será atestada pelo tabelião.
Documentos necessários para a escritura pública que envolva bens imóveis
A escritura pública tem larga utilização nas transacções que envolvem bens
imóveis, principalmente devido à obrigatoriedade estipulada pelo artigo 108 do Código
Civil, já analisada.
Por essa razão, elencamos alguns documentos importantes na hora da lavrar tal
documento perante o tabelião em nossa checklist. Para acessá-la, preencha o
formulário ao final deste artigo!

Diferença entre escritura e registo

Lidando diariamente com diversos tipos de negócios envolvendo bens imóveis,
podemos perceber muitas dúvidas recorrentes com relação aos documentos utilizados
na aquisição de bens imóveis, principalmente com relação ao contrato de compra e
venda, a escritura pública e o acto de registo no Cartório de Registro de Imóveis.
A diferença, no entanto, é mais simples do que parece.
Como explicamos no texto sobre o contrato de compra e venda, ele é o primeiro
(mas não o único) passo para que se adquira o direito de ser, formalmente, “dono” de
um imóvel.
 Depois da assinatura do contrato, as partes passarão para a lavrar a escritura
pública, na qual atestarão que desejam prosseguir com o negócio firmado pelo contrato
de compra e venda, normalmente reproduzindo as condições comerciais do último.
Por meio desse documento, as partes tornarão pública a intenção do negócio,
formalizando-a em cartório de notas para garantir que ela está de acordo com a lei.
Depois de lavrar e da assinatura da escritura do imóvel, é necessário,
finalmente, registá-la no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, o registo é o documento que transfere, de forma oficial, a titularidade
de um imóvel. Antes dele, ninguém pode se dizer “dono” de um imóvel aos olhos da
Lei.
A expressão “quem não regista não é dono” surgiu justamente porque muitas
pessoas optam por firmar apenas a escritura pública, mas, visando a escapar dos
emolumentos de cartório, deixam de registá-la na sequência.
Isso é um tremendo equívoco!
Afinal, o Código Civil estabelece que a propriedade do bem só será, de fato,
transmitida quando houver o registo do título translativo no Registo de Imóveis. Senão
Vejamos:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registo do título
translativo no Registo de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de acção própria, a decretação de
invalidade do registo, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido
como dono do imóvel.
Logo, o comprador só se torna proprietário do imóvel quando conclui o registo
no Cartório de Registro de Imóveis.
A importância da escritura pública para a venda de imóveis
O § 1º do artigo 1.245 do Código Civil, como visto anteriormente, mantém o
vendedor como dono até o registo da escritura pública, mesmo que isso demore anos
para ocorrer, é essencial, para a segurança jurídica de todos os envolvidos, que o
registo ocorra o quanto antes.
 Pela natureza pública da escritura, qualquer pessoa, ainda que não tenha
participado directamente do negócio jurídico, pode pedir uma certidão actualizada de
inteiro teor da escritura no cartório de notas em que ela foi feita e, em seguida, solicitar
o seu registo no Cartório de Registo de Imóveis competente, mas deverá, é claro,
pagar os emolumentos previstos na legislação estatal para o acto.
E por que o imóvel continuar em nome do vendedor é um problema? Bom,
porque isso significa que o imóvel permanece legalmente vinculado a quem não mais o
possui.
Imaginemos, por exemplo, que alguém compre um imóvel e não registe e a
escritura pública no cartório.
Posteriormente, o vendedor vem a sofrer uma acção trabalhista e o juiz
determina a penhora de seus bens, o que inclui o imóvel, que ainda é dele por direito.
Não é difícil perceber que por mais que o valor já tenha sido integralmente pago, que
os dois estejam de boa-fé e que esse alguém esteja com a posse do imóvel há anos,
legalmente o vendedor ainda será, para todos os fins, o proprietário, o que causaria a
esse alguém um enorme transtorno.
É importante ressaltar que a penhora possui prioridade sobre a venda, ou seja,
se a penhora tiver sido averbada na matrícula do imóvel antes do registo da escritura
definitiva, a primeira prevalecerá sobre a segunda. Assim, para quitar as dívidas do
vendedor, o imóvel poderá ser leiloado.
Outra situação bem desagradável ocorreria, por exemplo, se sua empresa
vendesse um imóvel para alguém. Imaginemos que, novamente, a venda foi realizada,
mas sem o registo da escritura pública em cartório. Posteriormente, o comprador deixa
de quitar as dívidas condomínios, de IPRA ou outros débitos relativos ao imóvel.
Essas dívidas são chamadas de propter rem, o que significa que acompanham o
imóvel em nome de quem ele estiver. Sendo assim, caso o credor ajuíze acção para
cobrança desses valores, mesmo que a venda já tenha sido feita há anos, sua
empresa, que ainda figuraria como proprietária, seria accionada judicialmente e poderia
ter seus bens bloqueados.
 Como pode se ver, deixar de registar a escritura pública quando se realiza a
venda de imóveis pode ser de enorme prejuízo para nós. Portanto, exortamos para que
não deixe de realizar essa formalidade para assegurar nossos direitos.
Vale lembrar que nos casos de compra e venda de imóveis haverá ainda o gasto
com o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), cuja prova de recolhimento
prévio é exigida no momento da assinatura da escritura.
Seu valor será definido de acordo com os critérios da legislação municipal (base
de cálculo e alíquota).
Nesse contexto, cabe pontuar uma prática comum no mercado imobiliário, qual
seja, a de simular o valor do bem transaccionado a fim de impedir a ocorrência do fato
gerador ou reduzir a base de cálculo de alguns tributos.
Geralmente, as partes assinam um instrumento público ou particular declarando
valor inferior ao real, porém, o comprador efectua o pagamento total do preço.
Entretanto, destacamos que essa conduta é considerada ilícita pela legislação
moçambicana, uma vez que o objectivo é de fraude, sonegação fiscal, lavagem ou
ocultação de bens, direitos e valores.
Portanto, fiquemos atento às consequências legais dessa prática e procuremos
consultar um profissional de confiança, de preferência com experiência no mercado
imobiliário, para obtermos a orientação jurídica necessária.