Gestão dos riscos na

aquisição do imóvel
Prof. Arthur Fochesatto Panisson
Comprar um imóvel é um risco?

Sim, meus amigos, comprar um imóvel no Brasil é

sempre um risco.

Os adquirentes estão sujeitos desde a “golpes”,

como de falsos leilões, principalmente on line, até
mesmo coisas mais banais como adquirir de quem
não poderia vender.

Por isso o papel de um bom advogado na assessoria

ao adquirente se revela tão importante.
Isso não significa eliminação de risco. Risco zero não
existe.

Ainda assim, o advogado que domina as principais

premissas de um negócio saudável pode reduzir em
muito os riscos de uma aquisição “problemática” ou
conscientizar sobre a existência de risco calculado.
A documentação é a base do trabalho
do advogado
A documentação é a base para análise da
segurança jurídica, para tanto precisamos saber:

i. qual é a documentação essencial a ser

obtida?
ii. o que observar/avaliar?

Por isso iniciamos apresentando a listagem.

Listagem de documentos essenciais
1. Matrícula atualizada;
2. Certidão Negativa de Ônus Reais e Ações;
3. Certidão de “Habite-se” ou Certificado de Conclusão de Obras;
4. Consulta a assistente técnico sobre Plano Diretor*;
5. Declaração Condominial de Adimplência;
6. Certidão Negativa de Tributos Federais;
7. Certidão Negativa de Tributos Estaduais;
8. Certidão Negativa de Tributos Municipais;
9. Certidão Negativa de Protestos;
10. Consultas a cadastros de devedores;
11. Certidões Forenses: Justiça Estadual, Justiça do Trabalho, Justiça
Federal e Justiça Eleitoral;
12. Ocupação do imóvel;
13. Imóvel Rural;
Dica: quem tem o dever de apresentar
ou buscar pelos documentos?

A LISTA pode ser obtida/exigida:

(i) pelo advogado contratado, às expensas do

cliente interessado na análise;
(ii) pelo Vendedor e encaminhada ao advogado do
Comprador;
(iii) pela Imobiliária ou Corretor de Imóveis, se
houver intermediação, e encaminhada ao
advogado do Comprador.
O advogado contratado tanto pode prestar o serviço de obter os documentos como pode
orientar o cliente a exigir a documentação do Vendedor ou do Intermediador se houver
interesse na redução dos custos.
O Vendedor tem o dever de prestar esclarecimentos sobre a sua titularidade e condição de
idoneidade.
O Intermediador é um prestador de serviço e como tal, um profissional que tem o dever de
zelar pela segurança do negócio. O comissionamento, usualmente praticado em 6% sobre
o valor do bem, serve para remunerar tanto a aproximação das partes quanto a lisura do
negócio: art. 723, Código Civil.
Por evidente, o Intermediador não tem obrigação de prestar serviços para conferir ampla
segurança jurídica às partes, mas sim de prestar esclarecimentos, incluídos sobre obtenção
ou encaminhamento de documentos.

DICA: Se estiver desconfiado, obtenha os documentos da fonte direta.

1. Matrícula atualizada
 Matrícula atualizada

A matrícula, referida no art. 236, da Lei dos Registros Públicos, é um documento mantido
pelo Registro de Imóveis, em que se concentram todos os registros e averbações: art. 165,
da LRP.

Cada imóvel possui uma só Matrícula.

Ali está contada toda a história do imóvel. É possível descobrir quem foram os antigos
proprietários, se houve instituição de bem de família, hipotecas, contratos de locação,
penhoras, servidões, usufruto, contratos de compromisso de compra e venda, convenções
antenupciais, etc

Em cidades mais populosas existem mais de um Registro de Imóvel. Nesse caso o endereço
determinará qual o Registro de Imóveis possui a matrícula a ser buscada.
 Matrícula atualizada

Esse documento é sujeito a alterações constantes, por isso é importante que seja exigido
ATUALIZADO, ou seja, emitido pelo Registrador há menos de 30 dias.

Na matrícula é possível verificar todas as informações mais relevante sobre o imóvel: (i)
objeto (medidas, topografia); (ii) cadeia dominial: registros e averbações de
proprietários do passado até a atualidade etc.

Sem sombra de dúvidas, esse documento é o centro de toda e qualquer negociação, pois
as anotações gozam de publicidade, ou seja, não poderá ser tida por desconhecida
qualquer anotação constante no mesmo.
Matrícula atualizada
Matrícula atualizada
Matrícula atualizada
Matrícula atualizada
 Matrícula atualizada

Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel?

A forma de aquisição da propriedade, por meio da compra e venda, é feita pelo
registro do título de aquisição no cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário quem
não efetuou o registro do título na matrícula.

✓ Código Civil. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
título translativo no Registro de Imóveis.
✓ § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel.
✓ § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade
do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como
dono do imóvel
 Matrícula atualizada

Que título é esse?

No caso de compra e venda, regra geral, por Escritura Pública (Tabelionato).

Principais exceções:
• Imóvel com valor inferior ou igual a 30 vezes o S.M
• Contrato celebrado no âmbito do SFH.
• Compra e Venda com Alienação Fiduciária

Casos específicos: Integralização no capital social pelo sócio (certidão da Junta Comercial)
Matrícula atualizada
 Matrícula atualizada

Hipótese da “dupla venda”

Após obter a escritura pública de compra e venda, o comprador deve registrá-

la, pois há o risco de o vendedor vender o imóvel para outra pessoa, lavrando
outra escritura. Nessa situação, haveriam dois compradores, cada uma com um
título hábil a ser registrado. Importa quem lavrou antes a Escritura? NÃO!
O que importa é quem registrou primeiro, aferindo-se isso pelo protocolo de
prenotação no Registro de Imóveis.
2. Certidão Negativa de Ônus
Reais e Ações
 Certidão Negativa de Ônus Reais e Ações

Na realidade são duas certidões distintas, ambas expedidas pelo Oficial de Registro de
Imóveis.

A certidão de ônus reais atesta a existência ou não de ônus reais. Por exemplo: hipoteca,
usufruto, alienação fiduciária, incorporação etc.

A certidão de ações reais, pessoais e reipersecutórias atesta a existência ou não de

cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade ou gravames constituídos sobre
determinado imóvel, tais como penhoras, restrições administrativas, ausência de quitação,
ela também atesta sobrea existência ou não de registros de citações relativas a ações
judiciais reais (usucapião, hipotecária) ou ações pessoais reipersecutórias (ação pauliana
para apurar fraude contra credores).
 Certidão Negativa de Ônus Reais e Ações

A Certidão Negativa somente é expedida caso o imóvel esteja totalmente livre, do

contrário será expedida uma certidão positiva, na qual serão indicados os ônus, gravames,
ações, dentre outras possibilidades.

Em síntese: tais certidões comprovam se o imóvel está livre e desembaraçado, podendo

ser adquirido ou aceito como garantia.
 3. Certidão de “Habite-se”
ou Certificado de Conclusão
de Obras
 Certidão de “Habite-se” ou Certificado de Conclusão de Obras

O auto de conclusão de obra ou certificado de conclusão de obra ou simplesmente

“habite-se” é um documento essencial para legalização de um imóvel.

O Município (“prefeitura”) tem a prerrogativa de formular exigências para a realização de

uma obra, a fim de garantir a segurança dos moradores e o respeito ao Plano Diretor: uma
lei voltada a organizar a ocupação do solo.

Em outras palavras, para que o imóvel seja considerado habitável, ele deve cumprir
determinadas exigências e receber um certificado chamado de “Auto de Conclusão” ou,
popularmente, o “habite-se” fornecido pelo órgão municipal responsável mediante
vistoria.
 Certidão de “Habite-se” ou Certificado de Conclusão de Obras

“Habite-se” é um documento que funciona como um atestado de que a obra foi realizada
de acordo com as normas e por isso é um documento exigido para, por exemplo, se obter
um financiamento ou registrar o imóvel no nome do proprietário. Sem esse atestado pode
ser considerada uma construção irregular.

O uso (a posse), o IPTU, a conta de água, luz, telefone, condomínio não garantem a
regularidade do imóvel.

Para imóvel com obra (construção, reforma e demolição) não averbada na matrícula do
imóvel também é recomendável exigir a certidão de quitação do INSS referente à
construção.
 4. Consulta a assistente
técnico sobre Plano Diretor*
 Consulta a assistente técnico sobre Plano Diretor

O art. 40 do Estatuto das Cidades prescreve ser o Plano Diretor, aprovado por lei
municipal, o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana, em
conformidade com o § 1º do art. 182 da CF, que delineiam o cumprimento da função social
da propriedade urbana.

Como o Plano Diretor é um projeto de cidade no que tange aos seus aspectos físico-
territoriais, elaborado sob a responsabilidade técnica de um arquiteto urbanista, é de todo
recomendável se fazer valer de um Assistente Técnico que poderá interpretar as normas à
luz do projeto para o imóvel.
 Consulta a assistente técnico sobre Plano Diretor

Procedimentos administrativos encaminhados pelo técnico para estudo de viabilidade de

uma obra poderão ser realizados antes da aquisição de um imóvel que se pretenda
construir. Isso evita, por exemplo, que a previsão de uma via pública impeça o projeto do
adquirente, assim como outras averiguações técnicas:

• Análise urbanística (destinação uso/zoneamento, potencial construtivo, restrições

urbanísticas);
• Análise ambiental (pesquisa sobre utilização anterior, remediação, compensação);

Um advogado experiente se serve desse tipo de apoio.

*Procedimento mais comum para compra de imóveis na planta ou terreno a ser construído, não tão necessário
quando tratamos de imóveis já consolidados em regiões regularizadas.
 Consulta a assistente técnico sobre Plano Diretor

Caso concreto:
Comprador pretende realizar incorporação, terreno com construção antiga. Verificação se
a construção é patrimônio tombado ou inventariado, isto é, com restrições urbanísticas
que irão impactar a pretensão do futuro empreendimento.

Em Porto Alegre, lista no site da prefeitura:

http://lproweb.procempa.com.br/pmpa/prefpoa/smc/usu_doc/2017_lista_patrimonio_to
mbado_e_inventariado_em_porto_alegre.pdf
 Consulta a assistente técnico sobre Plano Diretor

Não localizado na lista, mesmo assim, ainda há risco, como resguardar o cliente? Licença
de Demolição e derrubada do imóvel antes da quitação do preço.

Além disso, importante Emitir DMI (Declaração Municipal Informativa de ocupação e uso
do solo) ou certidão semelhante.
 Consulta a assistente técnico sobre Plano Diretor

Novo decreto sobre aprovações e legislação urbanística:

Art. 2º Fica instituída a validade de 1 (um) ano para a Declaração Municipal Informativa
(DMI) das Condições Urbanísticas de Uso e Ocupação do Solo, a contar da sua emissão
junto ao sítio eletrônico, conforme previsto nos arts. 1º e 2º do Decreto nº 18.624, de 24
de abril de 2014, para fins de licenciamento urbanístico e ambiental.
 Consulta a assistente técnico sobre Plano Diretor

Art. 3º A validade da DMI será assegurada às seguintes informações: I – regime

urbanístico;II – traçado do PDDUA;2 III – área especial de interesse ambiental no imóvel ou
no seu entorno, conform eart. 86 do PDDUA;IV – edificações de interesse cultural, na
forma de bem tombado ou inventaria do de estruturação ou compatibilização e seu
entorno;V – Sistema de Circulação – alinhamento predial projetado nas seguintes

§ 1º A alteração das informações a que se referem os incs. I a V deste artigo,quando

posteriores à emissão da DMI, não impedirão a aprovação do projeto e o licenciamento da
obra, observado o prazo do art. 2 deste Decreto§ 2º Os bloqueios administrativos de
imóvel a ser tombado ou inventariado na forma da Lei nº 12.585, de 9 de agosto de 2019,
ou por conta de outras intervenções urbanísticas,quando posteriores à emissão de DMI
válida, não impedirão a aprovação do projeto e o licenciamento da obra.
5. Declaração Condominial
de Adimplência
 Declaração Condominial de Adimplência

Os imóveis podem ser únicos ou unidades de um todo maior: condomínio.

No caso de condomínio é essencial obter junto ao Síndico ou à Administradora do

Condomínio que o administra uma declaração de que o imóvel não possui débitos.

Os débitos condominiais são propter rem, logo, seguem o imóvel, daí a importância dessa
averiguação parte do adquirente.
6. Certidão Negativa de
Tributos Federais
 Certidão Negativa de Tributos Federais

Para a consulta da CND pessoa física ou pessoa jurídica, basta acessar o portal da Receita
Federal e informar o CPF ou CNPJ. Caso não haja pendências, será gerada a certidão
negativa:

Consulta por CPF Consulta por CNPJ

As certidões fiscais são importantes, devido aos riscos de envolvimento em fraude,

conforme prevê no Código Tributário Nacional:

Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu

começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário
regularmente inscrito como dívida ativa. (Redação dada pela Lcp nº 118, de 2005)
7. Certidão Negativa de
Tributos Estaduais
 Certidão Negativa de Tributos Estaduais

Para a consulta da CND pessoa física ou pessoa jurídica, basta acessar o portal da Fazenda
Estadual e informar o CPF ou CNPJ.

Caso não haja pendências, será gerada a certidão negativa.

Deve ser consultado o estado da localização do imóvel e também do domicílio do

vendedor se for diverso.
8. Certidão Negativa de
Tributos Municipais
 Certidão Negativa de Tributos Municipais

Para a consulta da CND pessoa física ou pessoa jurídica, basta acessar o portal da
Secretaria da Fazenda municipal e informar o CPF ou CNPJ. Caso não haja pendências, será
gerada a certidão negativa.

Em cidades pequenas poderá ser obtido diretamente na Prefeitura.

Lembre-se, o IPTU é dívida que acompanha o imóvel, propter rem, logo, se houve dívidas,
pode ser negociado um abatimento proporcional ao valor e o próprio comprador se
encarregaria de quitar.
9. Certidão Negativa de
Protestos
 Certidão Negativa de Protestos

A Certidão de protesto é um documento emitido pelo cartório em formato digital ou em

papel, que informa a existência ou não de protesto em um CPF/CNPJ.

A existência de um protesto é sinal de que o vendedor possui credores, o que acende um

alerta de cuidado para a negociação.
10. Consultas a cadastros
restritivos de crédito
 Consultas a cadastros restritivos de crédito

O serviço de consulta de crédito que utiliza informações de adimplência e inadimplência

de pessoas físicas ou jurídicas para fins de decisão sobre concessão de novo crédito é outra
fonte de informação sobre a saúde financeira do vendedor.

Os cadastros mais conhecidos são o SPC, o SERASA, o SCPC e os do Banco Central: Cadastro
de Emitentes de Cheques Sem Fundo (CCF) e o Sistema de Informações de Crédito (SCR).

O mais comum é exigir consulta no SPC e SERASA, mas é possível exigir a apresentação de
consulta sobre os cinco cadastros.
 11. Certidões Forenses:
Justiça Estadual, Justiça do
Trabalho, Justiça Federal e
Justiça Eleitoral
 Certidões Forenses: Justiça Estadual, Justiça do Trabalho, Justiça Federal e Justiça Eleitoral

As certidões forenses são fontes acessíveis eletronicamente para obtenção de informações

sobre a idoneidade do vendedor.

A existência de uma ação por si só não significa inidoneidade. Por isso, o advogado deve
examinar com cautela essa informação.

O acesso deve ser feito nos respectivos sites das justiças, sendo que no caso da Justiça
Estadual basta consultar a do estado do local do imóvel e do domicílio do vendedor, em
caso de não coincidirem.

O objetivo é verificar sobre a existência de ações que possam eventualmente atingir o

patrimônio do vendedor, envolvendo o bem a ser comprado.
12. Ocupação do imóvel
 Ocupação do imóvel

Uma importante recomendação é solicitar ou questionar ao pretenso comprador sobre a

ocupação do imóvel. Embora não seja tão comum, alguns compradores deixam de visitar o
imóvel e podem ser surpreendidos após a compra. Isso poderia ocorrer, por exemplo, com
o perfil de investidor que aproveita “preço de ocasião”, mas também poderia ocorrer com
outros tipos de imóveis que eventualmente envolvidos em situações não perceptíveis na
documentação.

A ocupação pode ser de origem ilícita, ou seja, por invasores, ou mesmo lícita, como por
locação ou comodato.

No caso da ocupação lícita de inquilino deve ser observada a notificação prévia para
efeitos de exercício ou não do direito de preferência, sob pena de anulação da compra ou
perdas e danos.
 Ocupação do imóvel

No caso da ocupação ilícita, pela morosidade judicial e até mesmo riscos de perda da
propriedade pela usucapião a depender do tempo de ocupação é de todo recomendável
averiguar no detalhe o fato, pois poderá ensejar a recomendação de não compra ou a
compra com deságio pelos custos que o comprador terá de suportar para obter a posse
após a aquisição.

A diligência de visita é muito importante e pode ser acompanhada pelo assistente técnico,
pois também é recomendável ao cliente a verificação do objeto (medidas, topografia) para
eventual análise da necessidade de retificação de área ou até mesmo de regularização por
meio de usucapião em favor do adquirente.

Importante: eventuais situações podem não impedir a aquisição, mas sim são relevantes
para serem consideradas na compra, podendo até mesmo impactarem na redução do
preço para compensar as despesas com regularização.
 Importantes critérios de
avaliação da documentação
 Importantes critérios de avaliação da documentação

Importantes critérios de avaliação da

documentação

(i) Verificar se o Vendedor é o proprietário do

imóvel;
(ii) Checar a cadeia dominial, a segurança
recomenda averiguar os proprietários
anteriores dos últimos 10 anos.
 Importantes critérios de avaliação da documentação

O objetivo é evitar qualquer risco de o adquirente

ser envolvido em alguma alegação de Fraude Contra
Credores ou Fraude à Execução.

A seguir algumas previsões legais para rememorar

sobre os riscos existentes e a razão de se solicitar
tantas certidões negativas e consultas para
averiguar se o vendedor não possui dívidas.
 Importantes critérios de avaliação da documentação

Fraude Contra Credores

No caso de doação:

Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os

praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o
ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus
direitos.

§ 1o Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.

§ 2o Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação

deles.

Nessa hipótese de doação sequer há necessidade de o adquirente conhecer a situação de

insolvência.
 Importantes critérios de avaliação da documentação

Fraude Contra Credores

No caso de venda:

Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente,

quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro
contratante.
 Importantes critérios de avaliação da documentação

Nessa hipótese de venda é necessário que o credor do vendedor prove, na chamada ação
pauliana, que a insolvência era conhecida pelo adquirente.

Isso significa que existe segurança na compra de um imóvel de um vendedor inadimplente,

via de regra, desde que não houvesse como o adquirente saber da condição de insolvência
do vendedor.

Esse é o motivo que um parecer jurídico acompanhado da consulta da listagem de

documentos é tão valioso para a segurança de uma aquisição.

Também é possível, ao serem identificadas dívidas, que o comprador exija que o vendedor
demonstre a propriedade de outros bens, de modo a comprovar no dossiê que acompanha
o parecer jurídico de que havia outros bens suficientes na época da aquisição, afastando,
portanto, o risco de anulação da venda.
 Importantes critérios de avaliação da documentação

Fraude à execução
Código de Processo Civil

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão
reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo
registro público, se houver;
II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução,
na forma do art. 828 ;
III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de
constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação
capaz de reduzi-lo à insolvência;
V - nos demais casos expressos em lei.
 Importantes critérios de avaliação da documentação

Fraude à execução
Veja o caso abaixo existente na jurisprudência de São Paulo, em que o adquirente
dispensou a apresentação das certidões (preferiu “não saber”), o que serviu para o
julgador considerar configurada a fraude:

(...) Cumprimento de Sentença. Fraude à execução. Ocorrência. Compra e venda de

imóvel ocorrida após efetiva da citação válida do devedor. Demanda capaz de reduzir o
agravado a insolvência. Incidência do inciso IV do art. 792 do CPC. Ademais, o comprador
concretizou o negócio com a dispensa da apresentação das certidões exigidas pela Lei
7.433/85. Presunção de boa-fé afastada. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.
(TJSP;Agravo de Instrumento 2224043-27.2016.8.26.0000; Relator(a): Afonso Bráz; Órgão
Julgador: 17ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -6ª Vara Cível; Data
do Julgamento: 06/03/2017; Data de Registro:06/03/2017)
Quais comarcas devem ser
consultadas?
 Quais comarcas devem ser consultadas?

“Frise-se, por oportuno, que dada a multiplicidade

de comarcas existentes em nosso país, nem sempre a
o comprador é possível – nem viável, a identificação
de todas as ações ajuizadas contra o devedor.
Todavia, tomando por base o comportamento do
homem médio, zeloso e diligente no trato de seus
negócios, bem como na praxe na celebração de
contratos de venda e compra de imóveis, é de se
esperar que o adquirente efetue, no mínimo,
pesquisa nos distribuidores das comarcas de
localização do bem e de residência do alienante”.
Grifamos (STJ/RESP n.º 804.044-GO)
Algumas informações extras
sobre obtenção de certidões
 Algumas informações extras sobre obtenção de certidões

Algumas informações extras sobre obtenção de certidões

• Certidão Negativa da Justiça Federal (sites da justiça federal de cada região).

• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas

• Certidão Negativa de Ações Trabalhistas (Deve ser encaminhado pedido ao tribunal de

cada região, normalmente presencial).

• Certidão Negativa de Ações nos Tribunais de Justiça (online, caso negativa, se for
positiva deve ser retirada certidão de distribuição presencialmente em maioria dos
TJ’s).
 Algumas informações extras sobre obtenção de certidões

Se imóvel rural?
• Emissão do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, documento emitido
pelo Incra e constitui prova do cadastro do imóvel rural. O certificado é indispensável
para desmembrar, remembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o
imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial (sucessão causa
mortis) de acordo com os parágrafos 1º e 2º do artigo 22 da Lei 4.947, de 6 de abril de
1966, modificado pelo artigo 1º da Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001.

• Prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), dos últimos 5
exercícios

• Consulta ao Cadastro Ambiental Rural (CAR)

Classificação de risco
 Classificação de risco

Para cada caso o advogado deve compor um parecer

jurídico em que sejam expostas as medidas adotadas de
averiguação do negócio jurídico, indicando os
documentos que foram consultados e os aspectos que
foram observados.

Uma boa medida para conclusões do parecer é classificar

a transação em três categorias:

SINAL VERDE, SINAL AMARELO E SINAL VERMELHO

 Classificação de risco

SINAL VERDE para transações básicas, risco próximo a zero, em que não há problemas na
cadeia dominal, não há gravame no imóvel e o vendedor obteve todas as certidões
negativas.

SINAL AMARELO para risco mitigado, quando existem algumas dívidas, como por exemplo,
IPTU ou condomínio, porém, são abarcadas e compensadas no próprio preço do negócio,
ou seja, foram adequadamente mapeadas pela análise e objeto de transação que viabiliza
a compra. Outro exemplo seria a compra em inventário, mediante solicitação de alvará
judicial.

SINAL VERMELHO para risco elevado, quando, por exemplo, o vendedor esta envolvido em
execuções judiciais ou dívidas fiscais elevadas. Para viabilizar esse tipo de negócio deve ser
exigida a demonstração de propriedade de patrimônio com valor superior a soma de todas
as dívidas mapeadas, na data da assinatura do negócio jurídico.
 Classificação de risco

Para além disso, também é possível exigir a alocação de

valores de riscos no contrato, ou a prestação de garantias
externas ao contrato, enfim, todas medidas que devem
observar o binômio risco/retorno.
Perfil do cliente
 Perfil do cliente

É importante compreender não ser papel do advogado aconselhar a compra ou

desaconselhar a compra.

Em realidade o papel do advogado é mapear riscos e indicá-los, ficando a cargo do cliente

decidir ou não pela compra.

Para isso, as decisões irão variar de acordo com o perfil do cliente:

CLIENTE CONSERVADOR, MODERADO OU ARROJADO

 Perfil do cliente

CLIENTE CLIENTE
CLIENTE
CONSERVADOR ARROJADO
MODERADO
Somente tolera tolera riscos, para
Tolera imóveis
imóveis bandeira fazer um bom
bandeira amarela
verde negócio

Não há “resposta correta” para aquisição de um imóvel, no entanto a adequada orientação

e, mais do que isso, a compra consciente, com reduzidos ou maiores riscos, é muito
relevante e pode ser alcançada pela qualificada atuação de um zeloso advogado.
Caso ENCOL
• Concordata em 1998
• 720 empreendimentos inacabados
• Deixou 42 mil famílias às portas do desespero.
• Outros 10 mil clientes já moravam em seus
apartamentos, mas não tinham a escritura
definitiva do imóvel.
 Resposta do legislador?
Lei 10.931/04 – Alterou a Lei de Incorporação (4.591/64),
a fim de introduzir o Patrimônio de Afetação
Como atrair os incorporadores?
REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO – RET
Imposto reduzido – 4% (vantagem para o
incorporador)
Patrimônio de afetação - Lei 10.931/04, Lei 4.591/64, arts. 31-A a
31-F

Art. 31-A. - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da

afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como
os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do
incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.
§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações
do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele
constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
(...)

§ 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto

de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à
consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes.
Patrimônio de afetação
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e,
quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o
terreno. (ideal é ser encaminhado o termo de afetação em conjunto com o registro da
incorporação).

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham
sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento
do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento.
Patrimônio de afetação
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:

I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio

de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;

II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;

Patrimônio de afetação
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma
prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;

IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo

do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos
financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por
profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e
aprovadas pela Comissão de Representantes;
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de
depósito aberta especificamente para tal fim;
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil,
relativos a cada patrimônio de afetação;
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como
aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V
deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação
tributária.
Composição do patrimônio de afetação
• Terrenos e acessões
• Equipamentos e materiais de construção
• Recebíveis e créditos referentes à alienação das unidades: Todas as parcelas
provenientes das vendas das unidades, até o limite necessário à conclusão da obra. O
restante é o lucro do incorporador.
• Valores e créditos relativos ao financiamento: Crédito decorrente do financiamento da
obra com garantia sobre o próprio imóvel
Art. 31-A - § 8º Excluem-se do patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra
(art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e

II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade

vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime
por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).
O que permanece vinculado ao PATRIMÔNIO AFETADO?
• A conclusão da obra: Averbação da afetação só pode ser baixada após a conclusão da
obra e averbação da construção.
• Débitos trabalhistas, tributários e previdenciários da incorporação: Trabalhadores do
empreendimento, impostos do emprendimento, etc...
• Débitos com fornecedores da incorporação: Apenas as obrigações cujo produto tenha
sido destinado àquela obra.
• Débitos com a instituição financeira: Somente se os recursos tenham sido destinados à
incorporação.
IMPORTANTE: débitos da empresa incorporadora não relacionados à incorporação não
poderão alcançar o patrimônio afetado. Inclusive, a incorporadora deverá tomar os
cuidados necessários para garantir a proteção desse patrimônio, até mesmo, conforme for
o caso, nas vias judiciais.
Com a afetação, os bens se tornam impenhoráveis por dívidas estranhas à incorporação.
Em se tratando de contingências que não tenham origem na própria obra, nem o terreno,
os ativos da obra, nem os valores depositados em conta específica do empreendimento,
poderão ser penhorados ou sofrerem qualquer tipo de contingência.
Gestão do patrimônio afetado
• Contas apartadas e acesso às informações financeiras;
• Utilização dos recursos exclusivamente à incorporação;
• Conta bancária específica e segregada;
• Recomenda-se receber os valores das vendas através de boletos vinculados à conta;

• Recomenda-se pagar o VMD (valor mínimo de desligamento) à instituição financeira no

caso de venda à vista.
Gestão do patrimônio de afetação
• Incorporadora deverá fornecer, no mínimo, a cada 03 meses demonstrativo da obra, e,
balancetes;
• Esclarecer se o andamento está adequado a projeção de conclusão (prazo) ou com
recurso financeiros;
• Não há forma padrão de encaminhamento: e-mail, via física, etc.
Comissão de representantes
• Representação dos adquirentes perante o Incorporador, respondendo à Assembléia;

• Composta, no mínimo, por 3 adquirentes;

• Não existe prazo para sua constituição, recomendável antes do início da construção;

• Se constituída, novos adquirentes devem ser informados;

• Poderá ser formada no contrato de construção ou mediante eleição, convocada pela

Incorporadora através de edital;
• Formalização por ata, com Registro no Cartório de Títulos e Documentos
Poderes e obrigações da comissão
• Fiscalizar e acompanhar a obra e o patrimônio afetado;
• Nomear fiscal;
• Convocar assembléia de adquirentes;
• Responsabilidade da comissão – informar e responder pela falta de zelo, cuidado, sigilo
com as informações no exercício de suas funções;
A formação da Comissão é obrigatória?
• A formação da Comissão de Representantes não é obrigatória, isto é, a Incorporadora
não está obrigada a convocá-la.
• Na prática, a incorporadora não tem interesse na formação, pois terá que prestar
contas aos adquirentes (gastando recursos administrativos, tendo que abrir info’s
sensíveis da obra, especialmente a contabilidade, etc...)
• Os adquirentes na maioria das vezes desconhecem o instituto e mesmo conhecendo
não querem “perder tempo” com isso.
• Na grande maioria das vezes somente é formada nos momentos críticos (incorporadora
demonstrando insolvência e obras paradas).
Poderes da Assembléia
• Eleger a comissão;
• Alterar representantes e revogar seus próprios atos;
• Decidir pela continuidade da obra ou liquidação do patrimônio nas hipóteses de
falência ou paralisação da obra
Extinção do patrimônio de afetação:
• Conclusão e entrega do empreendimento;
• Liquidação deliberada pela Assembléia;
• Cancelamento da Incorporação;
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do
incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não
integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos
creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
§ 1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do
incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de
Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda,
por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por
maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos
membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou,
em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio
da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da
continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III);
havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição
financiadora.
§ 2o O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no
art. 43, inciso VI.

(CAPÍTULO II - DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR) Art. 43 [...] - VI - se o

incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais
de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo
para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento
normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal
que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas,
facultando-se aos interessados prosseguir na obra.
Importante:
• Contagem dos votos não leva em conta unidades do estoque do incorporador (não
vendidas).
• Voto se dá por fração ideal e não por unidade.
• Permutante também tem o direito de participar da votação
Consequências da destituição?
• Libertam-se os condôminos dos compromissos firmados com a incorporadora
(eventual direito de cobrança do saldo devedor passa a pertencer ao condomínio de
construção/associação).

• Incorporadora perde disposição sobre estoque.

Construtora quebrou! Na prática,
o que fazer?
• Publicar edital convocando para formação
de Associação dos Adquirentes, bem
como para realização da Assembléia
Como finalizar a obra?
• Necessidade de avaliar ativos e passivos do empreendimento;
• Orçamento a fim de verificar o custo real de construção;
• Associação delibera que haverá a continuidade da obra e que todos os adquirentes
deverão aportar recursos conforme respectiva fração ideal, observando os ativos e
passivos e custos para finalização de obra;
2º Instrumento de confissão de dívida dos adquirentes em face da ASSOCIAÇÃO:

“CLÁUSULA PRIMEIRA: Os DEVEDORES confessam dever à CREDORA, a importância

líquida, certa, descrita e individualizada no Termo Anexo I, do presente Instrumento,
relativo à chamada de capital, deliberada em Assembleia de Adquirentes do
Empreendimento xxxxx, ocorrida em data de xx/xx/2019, na rua xxxxx, xxx, xxxxxx,
da qual, por votação unânime, restou decidido pela celebração deste Instrumento,
para fins de regularização do terreno da matrícula xxxx, do Registro de Imóveis da xxª
Zona, de xxxx-RS, e quitação dos valores objeto da alienação fiduciária decorrente da
cédula de credito bancário nº xxxxx, conforme previsão na margem da matricula Av.3-
xxxxx, acima referida.”
3º Adquirentes inadimplentes deverão ser notificados e cobrados.

Base legal: Lei 4.591/64. Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art.
43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia,
cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes,
serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de
propriedade previsto na legislação.
Negociação com a construtora e
credores é o melhor caminho.
• Declaração de desistência da incorporação pela
incorporadora;

• Entrega de todas as informações atinentes aos

contratos firmados pelos adquirentes;
• Entrega à associação de todos os projetos;
• Entrega da posse do empreendimento;
• Outorga das escrituras de todas as unidades do
estoque do empreendimento à associação; O
valor das vendas servirá para quitar as dívidas e
para retomar as obras

• Outorga das escrituras de todas as unidades

alienadas aos seus respectivos adquirentes;
• Cessão de todos os direitos creditórios dos
contratos celebrados.

• Celebração de acordo com a instituição

financeira credora hipotecária. Boa
possibilidade de redução do valor da dívida
Para evitar novas penhoras?
Transferência do terreno do incorporador para a
Associação.
E se a construtora não colaborar?
• Notificação judicial da incorporadora para retomada das obras no prazo de 30 dias,nos
termos do artigo 43,vi, da Lei4.591/1964, sob pena de destituição.

• AGE: Deliberação pela destituição da incorporadora. Eleição da comissão de

representantes.
• Notificação da incorporadora para cientificá-la da sua destituição e para o cumprimento
das obrigações decorrentes.
E se a construtora não colaborar e continuar vendendo unidades?
Eventual medida judicial: Ação cautelar em caráter antecedente com pedido liminar para
indisponibilidade das unidades não alienadas; e para ingresso no empreendimento para as
medidas emergenciais.
Após, aditamento da inicial para que:
a) a incorporadora entregue toda a documentação do empreendimento, em especial, os
projetos aprovados e em execução;

b) Seja determinada o registro na matrícula da destituição da incorporadora;

c) Seja concedido à Comissão de Representantes poderes para firmar com os adquirentes

as escrituras da unidades autônomas, receber os saldos devedores e para alienar as
unidades do estoque como forma de viabilizar a retomada das obras;

Importante: Demanda pode ser proposta em nome dos adquirentes ou, se formada a
associação, em nome da associação.
 Obrigado!
arthur@ffpadvocacia.com.br