Como operar conforme

a Lei do Distrato
Prof. Arthur Fochesatto Panisson
O Ciclo da incorporação
imobiliária e os seus
participantes
 CONSTRUÇÃO
X
INCORPORAÇÃO
Incorporação Imobiliária:
O que é incorporação imobiliária?

Lei 4.591/64. Art. 28 – “a atividade exercida com o intuito de promover

e realizar a construção, para alienação parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Processos da incorporação:
“Funding” para execução do empreendimento:
• Capital próprio
• Financiamento Bancário
• Recursos dos adquirentes (“vendas na planta”)
• Investidores (SCP’s, Fundos, entre outros...)
Principais Modalidades de aquisição do
terreno:

• Compra e Venda;
• Permuta (Permuta por unidades ou Permuta por
VGV);
Memorial de incorporação
• Deve ser arquivado no Registro de Imóveis e registrado na matrícula do
terreno;

• Dossiê que contêm que contém todas as informações e todos os documentos

que descrevem e caracterizam o empreendimento (título de propriedade,
cópia do projeto aprovado na prefeitura, orçamento da obra, especificação
dos materiais, certidões do incorporador, entre outros).

• Somente com ele é permitida a alienação das unidades autônomas antes da

conclusão da obra e expedição do habite-se.
Lei 4.591/64

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma

do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente

satisfazer às exigências constantes desta Lei;

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas

após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes
documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra
e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na
posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e
inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos

de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do
terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,

acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e
indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos
sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se
refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; (elementos necessários para o adquirente conheça
o grau de qualidade da construção projetada)

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de

acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art.
54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra; (orçamento da obra)

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de

edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
(hipótese que o terreno é adquirido via permuta, visa cientificar os adquirentes de que
suportarão o encargo de construir as unidades destinadas ao dono do terreno)

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; (caso de

incorporação autorizada pelo titular do terreno)

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere

no País há mais de cinco anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a

garagem comporta e os locais
destinados à guarda dos mesmos.
A fração ideal:
• Cada unidade autônoma corresponde, como parte inseparável, uma “fração ideal no terreno
e nas coisas comuns”.

• A partir da fração ideal que se obterá a cota de participação nas despesas do condomínio

• Normalmente é expressa de forma de forma decimal (0,1 = 10% – 0,2 = 2-% – 1 = 100%)

• FI (fração ideal) = (Área total do terreno x Área da unidade autônoma) / Área total
construída das unidades

• Exemplo: Edifício residencial de 800m², com oito apartamentos, todos exatamente iguais
(100m²). Cada unidade corresponde à uma fração ideal de 0,125 (soma das 8 unidades
totaliza 1)
Prazo de carência da incorporação:
• Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de
carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. (180 dias)
• § 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea
"n", do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do
empreendimento.
• § 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da
validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
Prazo de carência da incorporação:
• § 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatóriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45. (promessas de
compra e venda)
• § 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de
Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou
candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
• § 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo
anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.
• § 6º O prazo de carência é improrrogável.
Os contratos de aquisição
das unidades autônomas
pelos adquirentes
(consumidores finais)
Principais modalidades:

• Promessa de Compra e Venda com Quitação na

entrega das chaves (Recursos próprios ou
contratação de financiamento habitacional)

• Promessa de Compra e Venda (à vista ou

parcelamento com a construtora)
Quadro resumo:
“Art. 35-A.Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-
resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque
para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu
beneficiário; (evita bi-tributação, diminuição do risco trabalhista)
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o
período de aplicação de cada um; (praxe do mercado: INCC durante a obra e IGP-M após habite-
se)
“- ITEM – CORREÇÃO MONETÁRIA
Com exceção da parcela de ENTRADA, a ser paga à vista, todas as parcelas vincendas do preço serão
reajustadas monetariamente, mensalmente, desde o mês da assinatura deste instrumento até a
data de seu efetivo pagamento:

Até a expedição do auto de conclusão da obra (“habite-se”), o reajuste será feito pelo INCC (Índice
Nacional de Custo da Construção do Mercado).

Após a expedição do auto de conclusão da obra (“habite-se”), o reajuste será feito pelo Índice Geral
de Preços de Mercado (IGP-M)

Além da correção monetária, após a expedição do auto de conclusão de obra (habite-se), incidirão
juros compensatórios de 12% a.a, pro rata-die, sobre as parcelas vincendas.”
✓ VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de
resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do
incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para
devolução de valores ao adquirente;

- ITEM - CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO

Em caso de desfazimento do contrato por vontade do(s) ADQUIRENTE(s) ou pelo inadimplemento de
suas obrigações, terão direito o(s) ADQUIRENTE(s) à restituição das quantias que houverem pago
diretamente à VENDEDORA, atualizadas com base no índice de correção monetária estabelecido
neste Instrumento, delas deduzidas, cumulativamente:

a) A integralidade da comissão de corretagem (se houver);

b) pena de 30% (trinta por cento) das quantias pagas;
c) juros moratórios e multa de mora incidentes sobre o valor em atraso, calculados e atualizados até a
data da restituição;
Caso o desfazimento do contrato ocorra após a imissão na posse do(s) ADQUIRENTE(s), deverão
responder ainda, em relação ao período em que as unidades autônomas estavam ao seu dispor,
pelos seguintes valores:

d) Quantias correspondentes ao IPTU incidentes sobre o imóvel e Cotas de Condomínio que não
tenham sido pagas pelo(s) ADQUIRENTE(s);
e) Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 1% (um por cento) sobre o valor atualizado
do contrato, mensalmente, pro rata die;

Parágrafo 1º: Os débitos do(s) ADQUIRENTE(s) poderão ser compensados com o abatimento na
quantia a ser restituída.

Parágrafo 2º: Os valores deverão ser restituídos ao(s) ADQUIRENTE(S) em até 30 (trinta) dias após a
expedição do “habite-se”, conforme previsão do artigo 67-A, § 5º da Lei 13.786/2018.

__________________________ ___________________________
ADQUIRENTE ADQUIRENTE
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou
anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o
sistema de amortização;
✓ VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do
direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990
(Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e
fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; (colocar cláusula local da
assinatura; 7 dias - problema comissão de corretagem).

“- ITEM – DIREITO DE ARREPENDIMENTO

Caso o presente Instrumento tenha sido pactuado no plantão de vendas ou fora da sede da
VENDEDORA, terão o(s) ADQUIRENTE(S) direito ao exercício do arrependimento, durante o prazo
improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados,
inclusive a comissão de corretagem (se houver), cuja responsabilidade de devolução ficará a cargo do
corretor(a) e/ou imobiliária que a tenha recebido.”
Quadro resumo

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do

auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial

quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à
construção do investimento; (hipoteca ou AF do banco; contudo, Súmula 308
do STJ, ineficácia da hipoteca perante o adquirente que quitar o preço)
- ITEM – FINANCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO
As PARTES firmam o presente contrato cientes de que:

O imóvel encontra-se hipotecado em primeiro grau ao BANCO X, que comparece neste instrumento como ANUENTE,
tendo em vista financiamento destinado a produção do empreendimento;

Com o pagamento da importância relativa à dívida correspondente às unidades aqui negociadas, ocorrerá a liberação
por parte do credor hipotecário do gravame correspondente.

Parágrafo 1º: As partes declaram-se cientes, nos termos do artigo 1.453 do Código Civil, que os créditos referidos
acima são cedidos pela VENDEDORA ao BANCO X, em garantia da operação de crédito relativa ao empreendimento
objeto deste contrato.

Parágrafo 2º: Com o pagamento do preço, o BANCO X expressamente declara quitado o VMD (valor mínimo de
desligamento) das UNIDADES AUTÔNOMAS aqui negociadas.

Desde que o(s) ADQUIRENTE(S) tenha(m) quitado a integralidade do negócio pactuado, a VENDEDORA se
compromete, ao momento da confecção da escritura de compra e venda definitiva, transferir o imóvel
desembaraçado, livre de quaisquer ônus ou gravames.
✓ XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de
registro de imóveis competente;

“- ITEM IX – MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

A VENDEDORA promoveu o registro do Memorial de Incorporação sob o R-1 nº 194.985 do livro número 2 do
Registro de Imóveis da 1ª. Zona da Comarca de Porto Alegre

O projeto arquitetônico para a construção do EMPREENDIMENTO foi aprovado em nove de junho de dois mil e
dezesseis (09/06/2016), junto a Prefeitura Municipal de Porto Alegre na Secretaria Municipal de Urbanismo
(SMURB), através do Expediente Único nº 002.333831.00.2.00000. O EMPREENDIMENTO é composto por 14
(quatorze) pavimentos, sendo três pavimentos de garagem com acesso de pedestres pelo subsolo 3 pela Rua Dr.
Lauro de Oliveira, um pavimento térreo com acesso de pedestres e veículos pela Rua Cônego Viana. Dez pavimentos
tipo, contendo dois apartamentos por andar. Todas as áreas de uso comum do empreendimento são entregues
mobiliadas conforme projetos específicos. O memorial descritivo do empreendimento é parte integrante do presente
contrato.”
✓ XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos
contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

- ITEM – PREVISÃO PARA O AUTO DE CONCLUSÃO DE OBRA

(HABITE-SE)

A VENDEDORA estima construir e entregar o EMPREENDIMENTO, com a obtenção do auto de

conclusão de obra (“habite-se”), na data de 31 de Janeiro de 2021. Sendo permitido um atraso de
180 dias.
Quadro resumo:
§1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo,
será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento
da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para
rescisão contratual por parte do adquirente. (alguns registradores não estão
registrando incorporações que não tenham quadro-resumo na minuta padrão).

§2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI

do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu
respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas
conforme o disposto no§4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990
(Código de Defesa do Consumidor).” (importantíssimo)
Desfazimento do Contrato (Resolução por Inadimplemento)
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o
incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de
obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas
deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II -a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) das
quantias pagas. (majorada para até 50% se a incorporação estiver sujeita ao
patrimônio de afetação.)
§1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
Desfazimento do Contrato (Resolução por Inadimplemento)
§2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o
adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no §1º
deste artigo, pelos seguintes valores: (ocorrência do desfazimento após a imissão na posse pelo
adquirente)
I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o
valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
§3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o §2º deste artigo poderão
ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
Prazo para devolução do eventual saldo que sobejar, após os
descontos:
§6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata nº
10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se
houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela
única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

§5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que

tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo
adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice
contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,
no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido
pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena
referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta
por cento) da quantia paga. (vantagem para o fluxo de caixa da incorporação)
Prazo para devolução do eventual saldo – Se ocorrer revenda da
unidade

Art. 67-A, §7º -Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que
se referem os §5º ou §6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será
pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
Não incidência da cláusula penal – cessão da unidade

§9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente

que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-
rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida
anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e
econômica do comprador substituto.
Atraso na entrega da obra
Prazo de Tolerância

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data
estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento,
desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à
resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de
qualquer penalidade pelo incorporador. (arial 12, negrito e sublinhado)
Atraso na entrega da obra
COVID-19? A incorporadora deverá demonstrar que a extensão do prazo
contratual determinado em lei se deu, exclusivamente, pelos reflexos da
pandemia e das determinações do Poder Público. Alegações genéricas tendem a
não surtir efeito.

Dica: Revisar os decretos e verificar, com exatidão, as datas em que as atividade

de construção estavam limitadas ou interrompidas.
Penalidades pelo atraso do Incorporador
Ou a manutenção do contrato, execução e multa:

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele

previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida
ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um
por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro
rata die , corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da

obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no §
1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”
Penalidades pelo atraso do Incorporador
Resolução, devolução e multa:

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo,

desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por
este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os
valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da
resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. (observar se a
incorporadora estipulou multa, caso não tenha feita, há chances de juiz estipular a
mesma multa aplicada ao consumidor)

PANDEMIA?
Direito de Arrependimento

Art. 67-A(...)
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do
incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de
arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a
devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a
comissão de corretagem.
Projeto de Lei 1.179/2020

Art. 3º Os prazos prescricionais consideram-se impedidos ou suspensos,

conforme o caso, a partir da entrada em vigor desta Lei até 30 de outubro
de 2020.
(...)
§ 2º Este artigo aplica-se à decadência, conforme ressalva prevista no art.
207 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
Negociação

Art. 67-A. § 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de

instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das
previstas nesta Lei.
Compra e Venda com Alienação Fiduciária:
Incorporadora transmite ao adquirente, desde logo, o domínio pleno do imóvel e,
em ato subsequente, o adquirente transmite ao incorporador, ou à instituição
financeira, em caráter fiduciário, com escopo de garantia, a propriedade
fiduciária (resolúvel).

• Qualquer pessoa pode figurar no polo ativo ou passivo do contrato

(equivocada a idéia de que apenas se aplica à instituições financeiras)

• Instrumento interessante para ser utilizado como garantia, mais seguro do que
a hipoteca.
 Obrigado!
arthur@ffpadvocacia.com.br