Instituição de Condomínio de Edifício

Após a conclusão da obra (prédio de apartamentos, prédio misto ou exclusivamente comercial

ou edifício garagem) e sua averbação, trazer a seguinte documentação ao Registro de Imóveis:
1. PROJETOS DE CONSTRUÇÃO (arquitetônicos) devidamente aprovados.
2. MEMORIAL DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E INDIVIDUAÇÃO –
que deverá ser assinado por TODOS os proprietários (que poderá ser um só) e pelo profissional
responsável pelos cálculos (com seu número de inscrição no CREA) – com firmas reconhecidas
contendo:
a) PROPRIETÁRIO(s) – nome(s) e qualificação completa, inclusive cônjuge(s);
b) TERRENO – descrição completa do terreno, em acordo com o registro respectivo;
c) ORIGEM – indicação do registro imobiliário correspondente (número da matrícula);
d) UNIDADES AUTÔNOMAS – descrição que compreende:
di) número do apartamento / loja / sala / box;
dii) pavimento onde se situa;
diii) localização no pavimento (frente, fundos, direita, centro, etc.);
div) área privativa real (área construída da unidade autônoma);
dv) área de uso comum de divisão proporcional (área proporcional nas áreas comuns);
dvi) área de uso comum de divisão não proporcional, se houver;
dvii) área total (a soma das anteriores);
dviii) o número da garagem correspondente, se for o caso;
dix) áreas descobertas cujo uso seja atribuído à unidade;
dx) fração ideal de terreno e das coisas comuns.
3) ÁREAS DE USO COMUM – indicação das áreas de uso comum, ou seja, daquelas não
compreendidas no § 2º do artigo 1.331 do Código Civil, como play ground, salão de festas,
canchas esportivas, piscina, etc.
4. GARAGEM - declaração sobre as garagens, indicando sua área, número de veículos que
comportam, tipo de veículo (médio, grande ...), a forma de utilização de seu espaço (se é vaga
em local discriminado ou não, vinculada ou não) e a necessidade ou não de manobrista. Obs.:
não será necessária essa declaração se cada vaga ou box se constituir em unidade autônoma.
5. QUADROS DE ÁREAS E DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO (quadros 2 ao 4 da ABNT) das
unidades autônomas – subscritos por profissional habilitado e responsável pelo cálculo. Esses
dados poderão fazer parte integrante do memorial previsto no ítem 2, caso em que serão
dispensados os quadros.
6. ART. - CREA do profissional responsável.
7. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, a ser elaborada conforme as normas contidas no
Código Civil, artigos 1.333 e seguintes.

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DOCUMENTOS PARA REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO (Empreendimento
em Construção / Grupo de amigos) Art. 1.331 e seguintes do Código Civil e Lei 4591/64)
Aplica-se àqueles empreendimentos em que uma pessoa ou um grupo de proprietários
de um terreno resolve construir um prédio e submetê-lo ao regime do condomínio
edilício (art. 1332 CC), antes da conclusão das obras.
Caso se pretenda vender, ceder ou transferir, a qualquer título e em qualquer tempo,
unidades a serem construídas ou em construção, necessário providenciar o prévio
registro da Incorporação, sob pena de responder o incorporador por crime contra a
economia popular nos termos do art. 65 da Lei 4591/64.
1. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO em vigor para o empreendimento (original
ou cópia autenticada)
2. INSTRUMENTO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO – que deverá ser
assinado por TODOS os proprietários com firmas reconhecidas, contendo:
a) PROPRIETÁRIOS – nome, nacionalidade, estado civil, profissão,
CI, CPF, endereço, inclusive cônjuge, regime de bens e data do
casamento; se pessoa jurídica o requerimento deverá estar
instruído com o contrato social (ou cópia reprográfica
autenticada) devidamente registrado (Junta Comercial, Registro
Civil das Pessoas Jurídicas ou outro órgão competente),
juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos,
devendo este fato estar devidamente comprovado. Pelo ato
constitutivo, se verificará a capacidade do(s) firmatário (a)(s) do
requerimento.
b) TERRENO – descrição completa em acordo com o registro
respectivo;
c) ORIGEM e DISPONIBILIDADE – indicação do registro imobiliário
correspondente e declaração da existência ou não de ônus;
d) CARACTERIZAÇÃO DO PRÉDIO – descrever a construção que se
pretende registrar, finalidade das unidades (comercial, residencial
ou mista), nº de pavimentos, área total do empreendimento, etc.
e) UNIDADES AUTÔNOMAS – descrição que compreende as
informações contidas no quadro IV-B da NBR:
1. Designação da unidade (apartamento / loja / box);
2. Área privativa principal;
3. Outras Áreas Privativas (Acessórias);
4. Área Privativa Total;
5. Área de Uso comum;
 6. Área Real Total;
7. Coeficiente de Proporcionalidade (fração ideal);
8. Vagas de garagens (acessórias, vinculadas às unidades
ou presas)
f) ÁREAS DE USO COMUM – indicação destas áreas.
g) GARAGEM – declaração sobre as garagens, indicando sua área,
número de veículos que comporta, tipo de veículo (porte médio,
etc ...), a forma de utilização de seu espaço (vaga em local
discriminado ou não). Não será necessária esta declaração se cada
vaga ou box se constituir em unidade autônoma.
h) CUSTO DO EMPREENDIMENTO - O custo do empreendimento
constitui-se na soma do valor da construção (quadro IV-A da NBR
12.721/2006 atualizado) mais o valor do terreno (conforme guias
de IPTU ou o valor de aquisição, o que for maior).
i) CUSTO DE CADA UNIDADE - O custo de cada unidade será
calculado pela multiplicação do Custo total do Empreendimento
pela fração ideal da unidade.
3. DECLARAÇÃO DE TODOS OS PROPRIETÁRIOS, com firma reconhecida,
de que não se trata de incorporação imobiliária, por se tratar de
empreendimento em que a construção será efetivada diretamente pelos
proprietários das frações do terreno ou por construtoras por eles
contratadas e que não houve nem haverá alienação de frações ideais do
terreno vinculadas às unidades autônomas antes da averbação do habite-
se, sob pena de configurar crime contra a economia popular (art.65 da Lei
4591/64), bem como de ciência de que para a venda antes do habite-se
será necessário proceder ao registro da incorporação.
OBS: Tal declaração é dispensada em caso de apresentação conjunta dos
documentos para o registro da incorporação.
4. PROJETOS DE CONSTRUÇÃO (somente arquitetônicos) devidamente
aprovados (originais ou cópias autenticadas).
5. QUADROS DA NBR 12.721/2006 Preliminar, I a IV-b – subscrito pelos
proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, com firmas
reconhecidas.
6. A.R.T. - CREA – relativamente ao projeto arquitetônico e aos cálculos e
os correspondentes comprovantes de pagamento (original ou cópia
autenticada).
7. GUIA DO ÚLTIMO IPTU quitada relativamente ao terreno ou terrenos.
 8. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – a ser elaborada conforme as normas
contidas no Código Civil, artigos 1.333 e seguintes, subscrita pelos
titulares de direitos sobre as frações ideais, com firma reconhecida de
todos, devendo conter no mínimo as seguintes cláusulas:
I - a discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
IV - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio;
V - sua forma de administração;
VI- a competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações;
VII - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
VIII - o regimento interno.
Observações:
I. Os documentos poderão ser apresentados em duas (2) vias, com as
firmas de seus subscritores reconhecidas, nos documentos de ordem
particular, exceção feita aos documentos públicos. Caso seja
apresentada apenas uma via dos documentos, esta ficará arquivada.
II. Caso o empreendimento venha a ser construído em mais de um lote
deverá ser apresentado requerimento assinado por todos os
proprietários (com firma reconhecida) solicitando a unificação dos
lotes.
III. Caso a matrícula ou a transcrição do imóvel não informe seus limites
e confrontações deverá ser apresentada a certidão de origem do lote.
IV. Caso as áreas constantes do projeto sejam divergentes da constante
da matrícula ou da certidão de origem deverá se procedida a prévia
retificação de área do imóvel, nos termos do art. 213 da Lei 6.015/73.